De komende jaren krijgen veel inwoners van de Poptahof te maken met ingrijpende renovatie van de door hen gehuurde woning of met sloop en vervangende nieuwbouw. Gevolg hiervan zal meestal zijn dat huurders gedwongen dienen te verhuizen. Om deze gedwongen verhuizing op een goede manier te laten verlopen, zijn een aantal regelingen ontworpen, die zijn vastgelegd in dit sociaal plan. Er wordt tevens getracht duidelijkheid te verschaffen over de ‘rechten en plichten’ van Woonbron Delft en de huurders. Het sociaal plan is de vastlegging van afspraken die gemaakt zijn door Woonbron Delft, de betrokken bewonerscommissies en de Huurdersvereniging Delft. Woonbron Delft verwacht met dit plan enige onzekerheid bij de huurders weg te halen en de kosten op enigerlei wijze te compenseren.

Woonbron Delft realiseert zich dat de huidige spanning op de woningmarkt beperkend kan werken op de voortgang van het project. Hier mag de Poptahof huurder niet de dupe van zijn. Woonbron Delft beschouwt het als haar verantwoordelijkheid om ervoor te zorgen dat er voldoende passende woningen voorradig zijn, zodat de huurders uit de Poptahof met een stadsvernieuwingsurgentie kunnen doorstromen naar een nieuwbouw- of gerenoveerde woning in de Poptahof. In de planning wordt hier rekening mee gehouden.

De ontwikkeling van de Poptahof wordt in fasen uitgevoerd. Om al in een vroeg stadium inzicht te krijgen in de woonwensen van de huidige Poptahofhuurders worden er ruim voor de start van elke fase huisbezoeken afgelegd om te inventariseren wat de samenstelling en de wensen van de huishoudens in die fase zijn. Daarnaast wordt overwogen hieraan voorafgaand een woonwensenscan voor de hele Poptahof uit te voeren. De uitkomsten uit de inventarisatiegesprekken en de eventuele woonwensenscan worden gebruikt in de verdere uitwerking van het masterplan. Doordat deze gesprekken vroegtijdig plaatsvinden kan voor de start van de planvoorbereiding van een fase bekeken worden in hoeverre aan de wensen van de huurders met betrekking tot het ingreepniveau en de differentiatie tegemoet kan worden gekomen. Bij de discussie over het ingreepniveau en bij de planvoorbereiding van elke fase worden huurders betrokken.

1.2. Wanneer gaat dit sociaal plan gelden

Het sociaal plan Poptahof is van kracht gegaan op 24 april 2003 nadat het raadsbesluit is aangenomen. Het sociaal plan treedt fasegewijs in werking en gaat gelden op het moment dat de huurders van het betreffende blok door Woonbron Delft hiervan schriftelijk op de hoogte zijn gesteld. Deze datum noemen wij de peildatum sociaal plan. De peildatum is belangrijk voor het al dan niet in aanmerking komen voor een tegemoetkoming in de kosten en andere rechten en plichten voortkomend uit dit sociaal plan. De peildatum ligt over het algemeen een jaar voor het moment dat de woning leeg moet zijn.

1.3. De bewonerscommissies

De bewonerscommissies Poptahof Noord, Poptahof Zuid en Papsouwselaan (verenigd in het buurtplatform) zijn voor Woonbron Delft gesprekspartner in het herstructureringsproces. Zij vertegenwoordigen de belangen van de huurders in de Poptahof en dienen namens de bewoners ideeën en voorstellen in. Het buurtpltaform wordt bij zijn werkzaamheden ondersteund en geadviseerd door een bewonersadvisuer die zijn werkzaamheden verricht in opdracht van de Projectorganisatie Poptahof. De bewonersondersteuning draagt er zorg voor dat zoveel mogelijk huurders bij de planvoorbereiding worden betrokken. Hierbij is er aandacht voor het bereiken van groepen die niet door middel van het reguliere participatieproces worden bereikt.

Uit bovenstaande valt af te lezen dat steunpunt wonen de bewonerscommissies begeleidt. Echter feitelijk begeleiden zijn niet de bewonerscommissies maar het buurtplatform waarin de bewonerscommissie zitting hebben.

Tijdens het proces wordt regelmatig overlegd met de bewonerscommissies en worden de huurders middels de bekende nieuwsbrieven op de hoogte gehouden van de voortgang van het proces.

1.4. Kaders

Deze regeling heeft betrekking op de herhuisvesting van de huurders uit de Poptahof, die wonen in woningen die in het bezit zijn van Woonbron Delft en waarvan het voornemen bestaat deze woningen te slopen en/of grondig te renoveren ten behoeve van de herstructureringsplannen die tot omstreeks 2015 in de wijk Poptahof gaan plaatsvinden (in bijlage 1 zijn de adressen van de betreffende woningen in de Poptahof opgesomd).

Het sociaal plan Poptahof is geënt op het stedelijk sociaal plan dat door de Delftse corporaties en de gemeente is vastgesteld. Ook in dat plan is een paragraaf over gedwongen verhuizing opgenomen. Dit stedelijk sociaal plan heeft als doel om in hoofdlijnen een eenduidige en heldere communicatie naar alle betrokken partijen te bewerkstelligen tijdens het herstructureringsproces. Waar nodig is rekening gehouden met eventuele regionale afspraken omtrent herstructurering die voor de gehele regio gelden.

De uitgangspunten voor dit sociaal plan zijn de bestaande wet- en regelgeving en de prestatieafspraken op landelijk, regionaal en lokaal niveau. De belangrijkste wet- en regelgeving is:

Burgerlijk Wetboek, Wet op de huurtoeslag, huisvestingwet en de Wet op de Stads- en Dorpsvernieuwing;
Huisvestingsverordening Haaglanden;
De Wet op het overleg huurders-verhuurder;
De subsidieverordening van de gemeente Delft

Wijzigingen op bestaande wet- en regelgeving en de prestatieafspraken worden geacht automatisch te zijn doorgevoerd in het Sociaal Plan en de uitwerking daarvan. Bij wijziging wordt met de bewonerscommissies overlegd over eventuele aanpassingen van het sociaal plan. De intentie van dit overleg is het zoeken van oplossingen, waardoor gemaakte afspraken en gedane toezeggingen aan huurders kunnen worden nagekomen.

2. BEHEER EN LEEFBAARHEID

2.1. Het beheerplan

In het kader van een leefbare buurt waar men prettig kan wonen ook in de aanloop naar de uitvoering van het herstructureringsplan zal Woonbron Delft samen met de gemeente zich extra inzetten voor het beheer van de wijk. Hierbij spannen zij zich in om betrokken instanties zoals maatschappelijke organisaties, Brandweer en Politie, te betrekken bij het leveren van de noodzakelijke extra inspanningen om veiligheid en leefbaarheid op een aanvaardbaar peil te houden. Deze beheermaatregelen zijn vastgelegd in het beheerplan Poptahof. De huurders zelf spelen hierin vanzelfsprekend ook een heel belangrijke rol.

2.2. Beheermaatregelen woningen

Leegkomende woningen worden te allen tijde gebruikt voor tijdelijke verhuur tot een moment zo dicht mogelijk bij de daadwerkelijke start van de eventuele sloop/ingrijpende renovatie. Uitzonderingen op deze afspraak zijn slechts mogelijk als de ingreep volgens de planning binnen 6 maanden na start van de uitplaatsing zal beginnen of als de leegkomende woning cq. complex gezien de (woon-)technische staat feitelijk onbewoonbaar is. Het is in deze periode, indien gewenst, mogelijk de woning om-niet ter beschikking te stellen.

Tijdelijke verhuur wordt op basis van de Leegstandswet uitgevoerd. Na ingang van de peildatum voor het betreffende blok kan, na schriftelijke toestemming van de gemeente Delft middels het verstrekken van een vergunning, de tijdelijke verhuur uitgevoerd worden op basis van de Leegstandswet, Deze tijdelijke huurders kunnen juridisch ook geen recht ontlenen aan de inhoud van het sociaal plan.

Overige beheermaatregelen:

Woonbron Delft is verantwoordelijk voor beheerproblemen die zich in de tijdelijke verhuur voordoen. Woonbron Delft is hiervoor dus ook het aanspreekpunt.

Woningen die definitief leeg blijven worden ‘ontmanteld’ (verwijderen/afsluiten van nutsvoorzieningen en van nog bruikbare onderdelen, zoals geisers); daarna wordt de woning ofwel goed dichtgezet of een ‘bewoond aanzien’ gegeven.
Woonbron Delft voert het onderhoud uit, echter wel aangepast aan de restantlevensverwachting van de woning. Het uitgangspunt hierbij is dat de woning wind- en waterdicht dient te zijn.

3. INVENTARISATIEGESPREK

Voordat een gebied wordt aangewezen tot actiegebied, houdt Woonbron Delft een individueel inventarisatiegesprek met elke bewoner (hoofdhuurder) van het actiegebied, die vanwege de aanpak moet verhuizen. Zodra het gebied als actiegebied is aangewezen, kunnen al deze bewoners gebruik maken van de voorrangsregeling. Voor hen wordt dezelfde urgentiedatum aangehouden. Het individueel inventarisatiegesprek vindt plaats op kantoor of tijdens een huisbezoek. Tijdens dit gesprek worden de volgende punten behandeld:

§ Inventarisatie van de verhuiswensen en bespreken welke wensen realiseerbaar zijn. Als de bewoner aangeeft dat hij/zij gebruik wil maken van de terugkeergarantie of alleen in Delft een andere woning wil krijgen, wordt hiervan een aantekening gemaakt.

§ Uitreiken van en uitleg over het sociaal plan;

§ Uitreiken folder van Woonbron Delft over het beleid Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV);

§ Gezamenlijk verzorgen van de inschrijving via internet of het invullen van een woonbon.

§ Uitleg geven over de werking van de urgentie.

§ Schetsen van de mogelijkheden van de huurtoeslag/huurquote en uitreiken folder.

§ Nagaan of er behoefte is aan specifieke hulp, zoals hulp bij het reageren op advertenties voor woningen en/of bij de verhuizing.

Bij het gesprek kan op verzoek van de bewoners altijd een derde persoon aanwezig zijn. Indien gewenst zorgt Woonbron Delft voor een tolk. De uitkomsten van het gesprek worden schriftelijk vastgelegd. Bewoners krijgen een kopie exemplaar van dit verslag met het verzoek dit voor akkoord te tekenen. Bij wijzigingen van verhuiswensen wordt dit ook weer schriftelijk vastgelegd.

Woonbron Delft en het Buurtplatform spreken af dat het Buurtplatform na de inventarisatie per actiegebied een niet op naam gestelde samenvatting van de uitkomsten ontvangt. Deze wordt bij de evaluatie van het sociaal plan gebruikt.

4. HUURBEEINDIGING

4.1 Huuropzegging

Woonbron Delft zegt een half jaar voor het moment dat de woning leeg moet zijn en er met de werkzaamheden gestart gaat worden de huurovereenkomst schriftelijk op, op grond van 'dringend eigen gebruik’. Overeenkomstig de wet wordt de huurder gevraagd met de huuropzegging in te stemmen. Op een bij de huuropzegging gevoegde verklaring kan de huurder aangeven of hij wel of niet instemt met de huuropzegging. De huurder kan deze verklaring terugsturen in een bijgesloten antwoordenvelop.

De huuropzegging is alleen geldig als de huurder ermee instemt. Wanneer de huurder aangeeft niet met de huuropzegging in te stemmen, of als de huurder de verklaring niet terugstuurt, kan Woonbron de kantonrechter vragen zich over de huuropzegging uit te spreken.

4.2 Procedure verhuizing

Woonbron Delft maakt ter ondersteuning van het verhuisproces een uitgebreide checklist, waarin alle stappen zijn opgenomen die Woonbron Delft en/of de bewoner moeten zetten om de verhuizing goed te laten verlopen. In deze checklist zijn ook de procedures opgenomen die doorlopen moeten worden bij andere instanties (bijvoorbeeld voor het aanvragen van huurtoeslag voor de vervangende woning).

De woning wordt onbewoond en leeg van meubilair en stoffering (bezemschoon) opgeleverd door de huurder, conform de huurovereenkomst. De woning moet in goede staat worden opgeleverd. Dit houdt in dat veranderingen aan woningen voldoen aan de bouwtechnische eisen van de gemeente en nutsbedrijven, de veiligheid gegarandeerd is en de verandering niet schadelijk is voor de gezondheid van klanten en omwonenden. Indien er sprake is van tijdelijke verhuur (na huuropzegging) kan de vertrekkende huurder met Woonbron Delft overleggen over het overdragen van voorzieningen waarbij Woonbron Delft zich in de beoordeling hiervan baseert op het vigerende Beleid ZAV (Zelf Aangebrachte Voorzieningen).

De huurder hoeft de woning niet in de oorspronkelijke staat terug te brengen, behalve als:

§ Woonbron Delft de woning tijdelijk wil verhuren en door de huurder aangebrachte wijzigingen of voorzieningen deze tijdelijke verhuur onmogelijk maken.

§ bij verwijdering of sloop van aangebrachte voorzieningen gescheiden afvalverwerking niet mogelijk is.

In de genoemde situaties zal Woonbron Delft de huurder schriftelijk en beargumenteerd aangeven welke wijzigingen de huurder ongedaan moet maken, of welke aangebrachte voorzieningen hij moet verwijderen.

Om het betalen van ‘dubbele huur’ tijdens de verhuisperiode te voorkomen is de ingangsdatum van de huur van de nieuwe woning gelijk aan de einddatum van de huur van de oude woning, met dien verstande dat de huurder daarna 1 maand de tijd heeft om de oude woning leeg op te leveren.

5. HUURBELEID EN HUURTOESLAG

Voor het te volgen huurbeleid en de huurtoeslag, gelden de volgende afspraken:

§ Vanaf het moment dat een gebied wordt aangewezen als actiegebied wordt voor de betreffende te slopen of ingrijpend te renoveren woningen de huur niet meer verhoogd.

§ Woningen die nog niet in een actiegebied liggen, krijgen de jaarlijkse huurverhoging.

§ De servicekosten van de lege woningen (zoals bijvoorbeeld de kosten voor portiekverlichting) komen voor rekening van Woonbron Delft.

§ Woonbron Delft wijst bewoners op de mogelijkheid om huurtoeslag aan te vragen en op de te volgen procedure. Indien gewenst is Woonbron Delft behulpzaam bij het aanvragen van huurtoeslag.

6. AANBOD ANDERE WONING

6.1. De urgentie

De aanvragen voor een voorrangsverklaring (=urgentie) voor een andere woning dient Woonbron Delft gelijktijdig bij de aanwijziging tot actiegebied in bij de gemeente Delft. Dit gebeurt aan de hand van een inventarisatiegesprek dat Woonbron Delft met alle huurders individueel voert. Tijdens dit gesprek wordt(en):

de woonwensen van het betreffende gezin geïnventariseerd en besproken welke wensen reëel zijn,
uitleg gegeven over de procedures en over de rechten en plichten volgens het sociaal plan,
uitgelegd hoe de urgentieprocedure werkt,
nagegaan of er behoefte is aan specifieke hulp, hetzij bij het reageren op woningen.

Om mensen zo goed mogelijk te begeleiden bij het vinden van een andere woning organiseert Woonbron Delft:

Een bijeenkomst bij de start van elk deelproject, waarbij de procedures uitgebreid worden toegelicht,
een spreekuur in de wijk waar de bewoner extra uitleg kan vragen en individuele hulp kan krijgen bij het reageren op het woningaanbod in de regio Haaglanden en bij het opstellen van een zoekprofiel dat inschrijving via internet vergemakkelijkt,
dat alle huurders van het deelproject de woonmarktkrant in de brievenbus ontvangen mits deze nog in krantvorm verschijnt.

De datum waarop de urgentie feitelijk van toepassing is, wordt vermeld in de officiële brief van de gemeente Delft die in reactie op de aanvraag naar betrokken huurder wordt verstuurd. In deze brief staat opgenomen wat het zoekprofiel van de betreffende klant is.

De urgentie is geldig in de gehele regio Haaglanden.

Het uitgangspunt bij de urgentieregeling is dat de bewoner zelf actief op zoek gaat naar een andere woning.

De urgentiepositie geeft de bewoner een goede uitgangspositie bij het vinden van een andere woning via het woonruimteverdelingssysteem van Haaglanden. Op verzoek kan hulp worden gegeven bij het reageren op woningen. Drie maanden voor start uitvoering van het project zal Woonbron Delft een eenmalige aanbieding doen voor vervangende woonruimte aan de herstructureringskandidaat met urgentie die nog geen vervangende woonruimte heeft gevonden. Bij deze aanbieding wordt rekening gehouden met huurders die zelf actief hebben gezocht en huurders die niet of weinig actief zijn geweest.

Bewoners die hebben aangegeven te willen doorschuiven naar een nieuwe of gerenoveerde woning binnen de Poptahof, hoeven niet te reageren en krijgen ook geen aanbiedingen van Woonbron Delft voor een woning buiten de Poptahof.

Als een huurder op een later moment op de keuze voor een woning binnen de Poptahof terugkomt, gaat alsnog de normale procedure gelden. De huurder moet dan wel reageren op woningen en krijgt indien nodig drie maanden voor de start van de uitvoering een aanbieding van Woonbron.

6.2. Uitgangspunten bij urgentieverstrekking

De uitgangspunten bij het toekennen van de urgentie zijn als volgt:

Woonbron Delft werkt volgens de afspraken gemaakt in het kader van het regionale aanbodmodel;
De huisvestingsverordening bepaalt de mogelijkheden voor de bewoner;
Urgentie geldt voor een jaar en kan desgewenst verlengd worden.
De urgentie geeft voorrang op ‘gewone’ woningzoekenden in de regio Haaglanden voor een aan de huidige woning gelijkwaardig woningtype (zie ook 6.3. ‘Het zoekprofiel’);
De huurder heeft recht op een passende woning (zie bijlage 3);
Het aantal m2 is afhankelijk van de bezettingsnorm zoals beschreven in de huisvestingsverordening;
Een urgente behoudt zijn in de te verlaten woning opgebouwde reactieduur (= woonduur/3) gedurende de eerste twee jaar na zijn verhuizing. Dit wordt schriftelijk bevestigd in de officiële brief van gemeente Delft.
Volwassen inwoners krijgen geen zelfstandige voorrangsmogelijkheid; zij dienen mee te verhuizen met de huurder;

Urgent woningzoekenden uit dezelfde fase van een herstructureringsgebied, die op dezelfde woning reageren, concurreren in eerste instantie op reactieduur, Bij het doorschuiven binnen de Poptahof wordt woonduur als criteria gehanteerd (zie paragraaf 6.7)
Per herstructureringsproject is het mogelijk om woningbezit te reserveren voor de uit te plaatsen huurders. Dit kan zowel een percentage van de terug te bouwen nieuwbouw of gerenoveerde woningen zijn als een percentage van de in de Voorhof vrijkomende bestaande woningen. De claim die Woonbron Delft bij de gemeente aanmeldt is 100% van de sociale huur- en koopwoningen in de Poptahof.
Huurders uit de Poptahof kunnen doorschuiven naar een Te Woon woning. Hierbij hebben de huurders de mogelijkheid om te kiezen voor één van de vier varianten (huren, huurvast, Koopcomfort of Koopgarant).

6.3. Het zoekprofiel

Een huurder die doorschuift binnen de Poptahof komt in aanmerking voor een gelijkwaardige woning. De definitie van een gelijkwaardige woning is:

Huidige woning	Nieuwe woning

Gelijkwaardig aan een eengezinswoning	Alle woningen met uitzondering van aangepaste of aan te passen benedenwoningen voor mensen met een handicap
Gelijkwaardig aan een flat zonder lift	- Alle flatwoningen zonder lift buiten de Poptahof - Alle flatwoningen met lift in de Poptahof
Gelijkwaardig aan een flat met lift	Alle flatwoningen met lift

Conform paragraaf 4.1 van regionale uitvoeringsregels voorrangsbepaling zal aan het zoekprofiel voor herstructureringskandidaten het woningtype 'eengezinswoning' toegevoegd worden, indien de met voorrang te verlaten woning een eengezinswoning betreft, of het huishouden van de hoofdbewoner bestaat uit 4 personen of meer personen, waarvan tenminste 2 kinderen jonger dan 12 jaar.

Het woningtype “benedenwoning / gelijkvloers of traploos bereikbaar” wordt aan het zoekprofiel toegevoegd indien een van de bewoners van het huishouden 65 jaar of ouder is.

6.4. Inwonenden

Inwonenden worden geacht met de hoofdhuurder mee te verhuizen. Inwonende kinderen die geen zelfstandig huishouden voeren komen niet in aanmerking voor een afzonderlijke voorrangspositie. Alleen in uitzonderlijke situaties kan gebruik worden gemaakt van de hardheidsclausule.

6.5. Terugkeergarantie

Huishoudens die voor het raadsbesluit van 24 april 2003, waarin het masterplan is vastgesteld in de Poptahof woonden, hebben recht om bij herhuisvesting door te schuiven naar een nieuwe of gerenoveerde woning in de Poptahof. Om deze garantie ook daadwerkelijk waar te kunnen maken zullen Woonbron Delft en de gemeente voldoende passende en betaalbare woningen in de Poptahof realiseren. De regeling betaalbaarheidsgarantie, geënt op een huurquoteregeling, maakt als bijlage onderdeel uit van dit plan.

De nieuwe huur van de woning is afhankelijk van het niveau van de ingreep. Met de huurders van de eengezinswoningen zal na het vaststellen van het masterplan een inventarisatiegesprek worden gevoerd om te bespreken of terugkeer in de Poptahof realiseerbaar is. Voor de huurders in de eengezinswoningen kan namelijk geen terugkeergarantie in de Poptahof voor dit zelfde woningtype worden afgegeven. Wel ontvangen de huurders de garantie dat zij voor een eengezinswoning in Delft in aanmerking komen mits zij aan de voorwaarden uit het sociaal plan voldoen.

Indien rechtstreeks doorschuiven niet mogelijk is kan tijdelijk een wisselwoning worden betrokken. Dit is eerder uitzondering dan regel omdat het uitgangspunt is de huurder direct te laten doorverhuizen naar zijn definitieve nieuwe woning zodat de noodzaak voor een wisselwoning voorkomen kan worden. Mocht het toch voorkomen dat een bewoner gebruik maakt van een wisselwoning dan is het streven dat de bewoner niet langer dan twee jaar in de wisselwoning woont nadat gestart is met de uitvoering van het project waar de nieuwe woning van betreffende bewoner wordt gerealiseerd. Blijkt in de praktijk dat deze termijn wordt overschreden dan dienen er andere afspraken tussen de huurders en Woonbron Delft te worden gemaakt. De wisselwoning zal zich in de Poptahof of in een wijk in de buurt van de Poptahof bevinden. Over de inrichting van de wisselwoning en over het af te sluiten wisselwoningcontract worden nadere afspraken met de bewonerscommissies gemaakt. Bij het persoonlijk gesprek voor de aanvraag van de urgentie dient de huurder aan te geven of hij wil blijven wonen in de Poptahof. De huishoudens die na presentatie van het masterplan in de Poptahof komen wonen krijgen geen garantie om in de Poptahof te kunnen blijven wonen of terug te keren.

6.6. Toewijzing woningen

De bewoners die doorschuiven binnen de Poptahof krijgen urgentie volgens de afspraken uit het Sociaal Plan. Dit betekent dat zij in veld 7 in aanmerking komen voor een gelijkwaardige woning volgens de genoemde definities in dit Sociaal Plan. Hiernaast moet de woning passend zijn conform de daarvoor in de huisvestingsverordening van de regio Haaglanden vastgelegde normen en van de bezettingsnorm uit de bouwverordening van de gemeente Delft.

In dit Sociaal Plan wordt verwezen naar de geldende huur-inkomenstabel uit de Huisvestingsverordening. Hierbij wordt de tabel voor het kwetsbare bezit gehanteerd. Hierdoor is het mogelijk dat huidige bewoners in de Poptahof met een hoger inkomen in de Poptahof kunnen blijven wonen. Deze tabel wordt dan ook bij de toewijzing gehanteerd en is in de bijlage bijgevoegd.

De beschikbare seniorenwoningen krijgen een leeftijdslabel en zijn daarmee bereikbaar voor bewoners van 55 jaar en ouder.

De rangorde die we gaan hanteren is de woonduur zoals aangeven in het Sociaal Plan. Zijn er meerdere ‘doorschuivers’ met dezelfde woonduur zal er geloot gaan worden.

Conform de huisvestingsverordening wordt er bij kandidaten met een urgentie ook geselecteerd op einddatum van de urgentie. Dit is echter binnen de Poptahof niet onderscheidend, omdat alle urgenties binnen eenzelfde (deel)project met een gelijke datum worden afgegeven.

Als de klant de woning heeft geaccepteerd kiest hij vervolgens zijn contractvorm, huur, huurvast, Koopgarant of Koopcomfort.

De aanbiedingen voor veld 7 worden gefaseerd in de volgende groepen. Dit wil zeggen dat de volgende groepen achtereenvolgens in aanmerking komen voor een woning in veld 7:

1. De bewoners die doorschuiven van de Zwaluw naar veld 7

2. De bewoners die vrijwillig doorschuiven van veld 5 en 8 naar veld

3. De bewoners die vanuit de Grutto binnen de Poptahof zijn verhuisd en terug willen keren naar veld 7

4. De overige woningen worden Te Woon (met keuzemogelijkheden, voorwaardenvrij en via loting) aangeboden in de woonkrant Beter Wonen en tegelijkertijd bij de verkopende makelaar.

Vanaf veld 6 zal het doorschuifprincipe gehandhaafd worden conform de vastgestelde planning.

7. FINANCIËLE BIJDRAGEN

7.1. Verhuiskostenvergoeding

Na de peildatum ontstaat voor huurders het recht op een tegemoetkoming in de verhuiskosten. De verhuiskosten bedragen € 5.135,88 (prijspeil 1 maart 2008). Deze vergoeding wordt jaarlijks geïndexeerd door het ministerie van VROM. In het eerste kwartaal van elk jaar wordt, na bekendmaking van het inflatiepercentage, de hoogte van het bedrag van het lopende kalenderjaar met terugwerkende kracht vanaf 1 januari van hetzelfde jaar vastgesteld in het ‘Sociaal Overleg’ tussen de Delftse corporaties. De eerste termijn (€ 4.635,88,=) wordt bij opzegging van de huurovereenkomst door de huurder aan deze uitbetaald en de tweede termijn (€ 500,=) bij oplevering van de woning conform de afspraken vermeld in de huurovereenkomst. Bij een substantiële wijziging van de verhuiskostenvergoeding (dus geen indexering) tijdens de lopende fasen wordt met terugwerkende kracht het verschil aan de reeds vertrokken huurder uit de betreffende fase alsnog uitbetaald. Een extra vergoeding van € 950 geldt indien het niet mogelijk is om een huishouden in één keer door te laten verhuizen waardoor het betrekken van een wisselwoning noodzakelijk is. Deze vergoeding wordt uitbetaald na het inleveren van de sleutels van de oude woning. Verrekening van de vergoeding met eventuele openstaande vorderingen van Woonbron vindt alleen plaats als de huurder hiermee instemt. Van deze regel zal Woonbron Delft alleen afwijken als de huurder weigert afspraken te maken over sanering van de openstaande vorderingen.
De huur van de ter beschikking gestelde wisselwoning is nooit hoger dan de huur van de (tijdelijk) te verlaten woning.

De Gemeente Delft heft geen leges voor de huisvestingsvergunning voor de nieuwe woning; indien de kandidaat verhuist naar een andere gemeente zal Woonbron Delft de daar berekende leges aan de huurder vergoeden. De normale administratie- of contractkosten voor de nieuwe woning in de Poptahof worden kwijtgescholden. Bij vertrek naar een andere verhuurder worden deze kosten vergoed.
In bijzondere situaties, te denken valt aan bijzondere doelgroepen zoals ouderen en gehandicapten, kan het voor komen dat het betreffende huishouden, nog voordat het sociaal plan in werking is getreden, voor de woning waarin het huishouden woont er een urgentie en verhuiskostenvergoeding wordt uitgekeerd indien in de Poptahof woningen worden opgeleverd die specifiek voor deze doelgroep zijn bestemd. Urgent woningzoekende uit een fase waar het sociaal plan al wel in werking is getreden gaan echter voor op deze bijzondere situaties.

7.2. Huurquote / persoonsgebonden extra verhuiskostenvergoeding

Woonbron benadrukt haar toezegging aan alle terugkeerders (die op 24 april 2003 een huurcontract in Poptahof hadden) als het gaat om de betaalbaarheidsgarantie voor een woning in de nieuwe Poptahof. Als deze huishoudens met een te hoge woonlast worden geconfronteerd, springt Woonbron hen bij. De exacte wijze waarop, met een beschrijving van de voorwaarden is opgenomen in de bijlage ‘persoonsgebonden extra verhuiskostenvergoeding’.

En daar blijft het niet bij. Bijzondere aandacht is er voor de terugkeerders, die geen auto hebben, met een inkomen op of onder de 150% van het bijstandsinkomen. Gemeente en Woonbron streven er gezamenlijk naar dat deze groep geen financieel nadeel ondervindt van een parkeerplaats, waarbij in het maatwerk het armoedebeleid van de gemeente zal worden betrokken. Woonbron staat toe dat de huishoudens, die geen auto hebben, hun parkeerplaats onderverhuren (met voorrang voor de terugkeerders). De corporatie faciliteert dit door een instrument beschikbaar te stellen, waarmee vraag en aanbod tot elkaar wordt gebracht. Dit instrument zal medio 2009 beschikbaar uitgewerkt zijn. Een standaard(onder)huurovereenkomst tussen onderverhuurder en onderhuurder wordt beschikbaar gesteld. Aandachtspunt hierbij is dat bij het opzeggen van de woning (en dus de gehuurde parkeerplek), de onderhuurovereenkomst voor de parkeerplaats automatisch wordt beëindigd. Indien een huurder de parkeerplaats onderverhuurt zal de parkeerplaats niet meegenomen worden in de huurquote.

* Huurquote is het deel van uw inkomen dat u aan huur besteedt. Uitgangspunt is dat het bedrag dat u hieraan uitgeeft niet zo hoog mag zijn, dat u moeite krijgt om te voorzien in de rest van uw levensonderhoud.

7.3 Extra diensten voor mensen die dat nodig hebben

Herhuisvesting is een ingrijpend proces. Vooral voor ouderen en gehandicapten. Voor bijzondere groepen zal Woonbron Delft zich extra inspannen de verhuizing steeds zo goed en soepel mogelijk te begeleiden. Daarbij hanteert Woonbron Delft het principe van individueel maatwerk. Toch kan een aantal algemene uitgangspunten in dit sociaal plan worden genoemd:

§ Voor mensen met een moeilijk zoekprofiel, kan vooruitlopend op de actiegebiedaanwijzing de urgentiestatus worden aangevraagd. Dit zijn mensen van wie op grond van hun objectieve woonsituatie verwacht kan worden dat het vinden van passende woonruimte een knelpunt gaat vormen. Denk bijvoorbeeld aan gehandicapten met een aangepaste woning. Urgent woningzoekenden uit een actiegebied gaan wel voor op deze bijzondere situaties.

§ Voor mensen die het nodig hebben, biedt Woonbron Delft begeleiding bij het zoekproces. Woonbron Delft inventariseert de knelpunten en zorgt voor ondersteuning op maat, bijvoorbeeld door deze mensen te attenderen op voor hen passende woningen in de krant of door voor hen te reageren.

§ Voor ouderen en gehandicapten die absoluut niet in staat zijn om zaken zelf te regelen en geen beroep kunnen doen op hun sociale netwerk, kan Woonbron Delft ondersteuning bij de verhuizing regelen of de verhuizing regelen. De kosten hiervoor worden in mindering gebracht op de verhuiskostenvergoeding.

§ Woonbron Delft zorgt dat onder de verantwoordelijkheid van het Centrum Indicatiestelling Zorg (CIZ) de aanpassingen voor gehandicapten over gebracht worden of opnieuw aangebracht worden in de vervangende woning. De bewoner vraagt dit aan bij het CIZ. Woonbron Delft kan, indien nodig, een bemiddelende rol spelen. Wanneer het niet lukt om de vervangende woning op tijd gereed te krijgen, wordt de huurbetaling voor de vervangende woning opgeschort tot het moment dat de noodzakelijke voorzieningen zijn aangebracht en de bewoner dus gebruik kan maken van de vervangende woning. De gehandicapte bewoner kan tot die tijd in de oude woning blijven. Voorwaarde is wel dat de nieuwe huurovereenkomst is ondertekend en dat de sloopplanning dit toelaat. Anders wordt een passende oplossing gevonden.

§ Woonbron Delft gaat onderhandelen met een verhuisbedrijf en/of klussenwinkel om voordelige prijsafspraken voor bewoners van de Poptahof te maken.

§ Woonbron Delft stelt een 'sociaal fonds' beschikbaar. Uit dit fonds worden eventuele goederen en diensten (verhuisbedrijf; klussen die rond de verhuizing moeten gebeuren) geleverd. Woonbron Delft stelt hiervoor in overleg met het Buurtplatform nadere criteria vast, passend bij de lokale situatie. Denk bijvoorbeeld aan:

o Het geval dat er sprake is van zeer specifieke omstandigheden voor de individuele bewoner;

o De situatie dat een bewoner geen eigen sociaal netwerk heeft;

o De situatie dat de bewoner over absoluut onvoldoende financiële middelen beschikt;

o Het geval dat problemen van de bewoner aantoonbaar ernstig zijn en door de noodzakelijke verhuizing vanwege sloop veroorzaakt zijn.

Beroepen op het sociaal fonds worden in de toetsingscommissie beoordeeld en verwerkt tot een zwaarwegend advies voor Woonbron Delft.

8. TOETSINGSCOMMISSIE

De aanpak in de Poptahof heeft voor veel bewoners vergaande consequenties. Omdat niet altijd alles tot in detail geregeld kan zijn, wordt een toetsingscommissie ingesteld. De toetsingscommissie heeft tot taken:

§ Een zwaarwegend advies uit te spreken over bijzondere persoonlijke situaties waarin het sociaal plan niet voorziet of waarin het sociaal plan aantoonbaar ongunstiger uitpakt voor de bewoner in vergelijking met andere bewoners.

§ Een zwaarwegend advies uit te spreken over de beroepen op het sociaal fonds.

De toetsingscommissie wordt samengesteld uit een vertegenwoordiger namens Woonbron Delft, een vertegenwoordiger namens de Bewonerscommissies en een in gezamenlijk overleg tussen Woonbron en bewonerscommissies te benoemen onafhankelijke voorzitter.

Zowel Woonbron Delft als bewoners kunnen situaties als bedoeld in § 7 (extra diensten sociaal fonds) voorleggen aan de toetsingscommissie. De toetsingscommissie beoordeelt de individuele gevallen en neemt binnen drie weken een beslissing over deze situaties. Dit besluit is een zwaarwegend advies aan Woonbron Delft en wordt in principe overgenomen door Woonbron Delft. Woonbron Delft deelt binnen één week na het advies van de toetsingcommissie het besluit schriftelijk en voorzien van een motivatie mee aan de betreffende bewoner. Geanonimiseerd worden de beslissingen in het jaarverslag vermeld en worden de bewonerscommissies geïnformeerd.

Er wordt een dossier aangelegd van situaties die aan de toetsingscommissie worden voorgelegd en de bijbehorende besluiten. Dit dossier speelt een rol in de evaluatie van het sociaal plan.

9. KLACHTENREGELING

Als een bewoner ontevreden is over de manier waarop hij of zij door Woonbron Delft bij de uitvoering van het sociaal plan behandeld is, dan kan de bewoner dit aan Woonbron Delft meedelen, zodat Woonbron Delft de klacht kan herstellen. Blijft er een verschil van mening, dan heeft Woonbron Delft hiervoor een klachtenregeling. Deze klachtenregeling is op te vragen of af te halen bij Woonbron of te vinden op www.woonbron.nl (Ga naar vestiging Delft, publicaties en dan brochures voor klanten)

10. OVERIGE REGELINGEN

Onderzocht wordt of de huurders van garages die gesloopt gaan worden tegemoet gekomen kunnen worden.

Afspraak over Zelf Aangebrachte Voorzieningen (“ZAV”) bij het verlaten van de woning.
Hierbij geldt het vigerend beleid van Woonbron Delft dat bij reguliere mutatie wordt uitgevoerd. Voorwaarde is dat de zelf aangebrachte voorziening aantoonbaar met toestemming is aangebracht.

11. TOT SLOT

Woonbron Delft, de gemeente en de twee bewonerscommissies verklaren zich bereid in onderling overleg te zoeken naar oplossingen in situaties waarin dit Sociaal Plan niet voorziet. Voor de start van de aanpak in een volgend actiegebied evalueren partijen de werking van het sociaal plan en het nakomen van de afspraken. Alle partijen verplichten zich tot het aanleveren van alle relevante informatie om de evaluatie te kunnen uitvoeren. Op basis van deze evaluatie kunnen onderdelen van dit sociaal plan gewijzigd worden na instemming van alle partijen.

Delft, ….. 2008

Namens Woonbron Delft: Namens de bewonerscommissie Poptahof Zuid:

Mevrouw Schrederhof De heer S.E.O. Joukes

Vestigingsdirecteur Woonbron Delft Voorzitter

Namens de gemeente Delft: Namens de bewonerscommissie Poptahof Noord:

Wethouder D. Rensen De heer J. Bezemer

Voorzitter

Bijlage 1 Adressen Poptahof

postcode naam flat

Poptahof Noord 347 t/m 445 (blok 1) 2624 RS Merel

Poptahof Noord 195 t/m 294 (blok 2) 2624 RH Patrijs

Poptahof Noord 43 t/m 142 (blok 3) 2624 PX Leeuwerik

Papsouwselaan 8 t/m 204 (blok 4) 2624 EA Reiger

Poptahof Noord 303 t/m 332 (blok 5) 2624 RP

Poptahof Noord 151 t/m 180 (blok 6) 2624 RE

Poptahof Noord 2 t/m 31 (blok 7) 2624 PV

Poptahof Noord 295 t/m 302 (blok 8) 2624 RN eengezinswoningen

Poptahof Noord 143 t/m 150 (blok 9) 2624 RD eengezinswoningen

Poptahof Zuid 457 t/m 555 (blok 14) 2624 SB Lepelaar

Poptahof Zuid 557 t/m 655 (blok 15) 2624 SJ Zwaluw

Poptahof Zuid 657 t/m 755 (blok 16) 2624 SR Grutto

Papsouwselaan 240 t/m 436 (blok 17) 2624 EH Kieviet

Troelstralaan 162 t/m 222 (blok 18) 2624 GA

Troelstralaan 82 t/m 142 (blok 19) 2624 EX

Troelstralaan 2 t/m 62 (blok 20) 2624 EV

Troelstralaan 144 t/m 160 (blok 21) 2624 EZ eengezinswoningen

Troelstralaan 64 t/m 80 (blok 22) 2624 EW eengezinswoningen

Bijlage 2 Het begrip passende woning

Bedragen nog aanpassen

Wat wordt verstaan onder “passende woning”?

Een woning is passend conform de daarvoor in de huisvestingsverordening van de regio Haaglanden vastgelegde normen:

Regionale huisvestingsverordening stadsgewest Haaglanden 1996

Artikel 15, tweede lid:

Het is verboden woonruimte te betrekken met of toe te staan dat woonruimte wordt betrokken door meer personen dan is toegestaan op grond van bepalingen in de Bouwverordening van de gemeente waarin de woonruimte is gelegen.

Artikel 15, derde lid:

Bijlage 3 schematische plattegrond van Poptahof met indeling in velden

Bijlage 4: Persoonsgebonden extra verhuiskostenvergoeding

Deze bijlage is een beschrijving van de regeling genoemd in artikel 7.2 van het Sociaal Plan Poptahof Herstructurering Woningen.

Uitgangspunt van de regeling is dat het bedrag dat huishoudens moeten besteden aan de huur van hun woning niet zo hoog mag zijn, dat zij moeite krijgen om te voorzien in de rest van hun levensonderhoud.

Algemeen:

1. De bijdrage betaalbaarheidsgarantie wordt als persoonlijke component toegevoegd aan de regeling verhuiskostenvergoeding als een persoonsgebonden extra verhuiskostenvergoeding.

2. De bijdrage wordt bepaald op grond van de verhouding tussen de te betalen huur en het inkomen. Komt die verhouding boven de norm van het Nibud uit, dan wordt het meerdere omgezet in een persoonsgebonden extra verhuiskostenvergoeding.

3. Deze bijdrage wordt in maandelijkse termijnen uitgekeerd, met een jaarlijkse toets, gekoppeld aan het moment van de reguliere huurverhoging. De gegevens op basis waarvan de bijdrage wordt vastgesteld wordt dan jaarlijks gecontroleerd.

4. Het is de verantwoordelijkheid van de aanvrager dat Woonbron over de juiste gegevens beschikt over het huishouden en het inkomen van het gehele huishouden.

5. De gehanteerde normen voor de verhouding tussen de te betalen huur en het inkomen zijn overgenomen van onderzoek door het Nibud. Laatst opgesteld in april 2007 in het rapport ‘Berekeningen NIBUD voor SEV’.

Huurder:

6. Deze regeling is van toepassing voor iedereen vanaf 23 jaar die gaat huren in de (ver)nieuw(d)e Poptahof.

7. Bij het bepalen van de bijdrage wordt het gehele huishouden van de huurder bezien, zoals bij de bepalingen in de Wet op de Huurtoeslag. Eventuele controle hiervan vindt plaats op basis van door de aanvrager verstrekte gegevens uit het GBA.

Huur:

8. Als huur wordt gebruikt de huur zoals die bepaald wordt voor de berekening van de huurtoeslag, de zogenaamde rekenhuur (dit is de netto huur plus een beperkt aantal servicekosten), waarop de bijdrage Huurtoeslag in mindering wordt gebracht, vermeerderd met de kosten van de parkeerplaats (circa € 45,-). Bij de berekeningen wordt uitgegaan van de laatst bekende gegevens.

9. De bijdrage Huurtoeslag wordt in deze berekening gefixeerd op een fictieve bijdrage, berekend op basis van de bij Woonbron bekende gegevens van het huishouden, het inkomen, de huur en de huurtoeslag(tabellen). De definitieve bijdrage Huurtoeslag geeft geen aanleiding tot aanpassing van de bijdrage.

10. Alleen natuurlijke personen die huurder worden van een woning van Woonbron in de (ver)nieuw(d)e Poptahof komen in aanmerking voor deze regeling. De regeling is niet bedoeld voor instellingen, organisaties en/of bedrijven. Dit betekent dat de betaalbaarheid voor bijzondere doelgroepen die huren via een instelling (waarbij de instelling/organisatie huurder van de woning is) niet via deze regeling geregeld moet worden, maar op een andere manier.

Inkomen:

11. Het maximale inkomen dat een huurder (het huishouden) mag hebben om in aanmerking te komen, komt overeen met de grens voor de lage middeninkomens, de voormalige ziekenfondsgrens (€ 35.500,- prijspeil 1-1-2008).

12. De berekeningswijze van het inkomen blijft gelijk aan die voor de Huurtoeslag, en dus gebaseerd op het toetsingsinkomen van het gehele huishouden. Dit toetsingsinkomen moet worden aangetoond door de laatste toekenningen van een van de toeslagen (Huurtoeslag, Zorgtoeslag of Kinderopvangtoeslag), andere gegevens van de Belastingdienst (aanslag of ib-60) en bij voorkeur in combinatie met jaaropgaven en laatste loonstroken.

13. Voor huishoudens met een daadwerkelijk inkomen onder de laagste inkomensnorm in de gehanteerde tabellen en die zich niet laten doorgeleiden naar aanvullende inkomensbronnen, of dat weigeren, wordt de voor dat huishouden geldende basisnorm van toepassing verklaard.

De bijdrage:

14. De maximale bijdrage bedraagt € 145,- per maand. Hierbij is uitgegaan van € 45,- als kosten voor de parkeerplaats.

15. Indien de kosten voor de parkeerplaats afwijken van de hiervoor genoemde € 45,- wordt de maximale bijdrage van € 145,- hiermee aangepast.

16. Indien tot een bijdrage gekomen wordt, bedraagt deze tenminste € 5,-, alle bijdragen daarboven worden naar boven afgerond naar hele euro’s.

17. De bijdrage wordt uitgekeerd vanaf de maand waarin de aanvraag voor de regeling wordt ingediend. Dit kan echter nooit eerder zijn dat de datum dat de woning daadwerkelijk bewoond wordt.

Overige:

18. Zodra andere regelingen, bijvoorbeeld de huurtoeslag, zodanig worden aangepast dat daarmee deze regeling overbodig is geworden, wordt de regeling stopgezet en de toegekende bijdragen waar mogelijk omgezet naar die nieuwe regeling.

19. Met de gemeente Delft en aanverwante instellingen (sociale dienst, Duit) wordt een gezamenlijk traject ingezet om huishoudens die in aanmerking komen voor deze regeling waar mogelijk verder op weg te helpen, zonder verdere verplichtingen. Het kan zijn dat het gaat om mensen die een inkomen hebben onder een normbedrag in de sociale zekerheid en geholpen moeten worden bij het alsnog aanvullen van hun inkomen tot die norm.

20. De aanvraag wordt ingediend bij Woonbron Delft en behandeld door Woonbron Delft.