Stuk
104 I Delft, 15 mei 2006.
562074
Onderwerp:
besluit op het verzoek om planschade van de heer W.L.T. Thijs en mevrouw A.
Thijs-Verton, Zuiderstraat 260/262, P. van Leeuwen, Zuiderstraat 270/272, de
heer D.G. Kooman, Zuiderstraat 288 en de heer C. Hellinga, Zuiderstraat 294.
Aan
de gemeenteraad.
Geachte
dames en heren,
Op 3
september 2004 zijn door Maat & Ruigrok 4 verzoeken om planschade als bedoeld in
artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) ingediend,
namens de heer
W.L.T. Thijs en mevrouw A. Thijs-Verton, Zuiderstraat 260/262, P. van Leeuwen,
Zuiderstraat 270/272, de heer D.G. Kooman, Zuiderstraat 288 en de heer C.
Hellinga, Zuiderstraat 29. Aanvragers stellen schade te leiden als gevolg
van het bestemmingsplan Zuidpoort, waarin de bouw van een woonzorgcomplex aan
de Ezelsveldlaan mogelijk wordt gemaakt. Men meent schade te leiden door onder
andere verslechtering
van uitzicht, inkijk vanuit de nieuwe gebouwen in de woningen, verlies van
privacy en verlies van bezonning. Hierdoor zou de waarde van de woningen zijn
gedaald.
Bij de beoordeling van
schadeverzoeken ex artikel 49 WRO moet een vergelijking worden gemaakt tussen
de elkaar opvolgende planologische regimes, in dit geval
bestemmingsplan IIA In de Veste (onherroepelijk sinds juni 1976) en
bestemmingsplan Zuidpoort (onherroepelijk sinds juli 2003). Op basis daarvan moet eerst
worden onderzocht of sprake is van een planologische nadeel. Daartoe moeten de
bouw- en gebruiksmogelijkheden van beide bestemmingsplannen worden vergeleken
waarbij niet de feitelijke situatie van belang is, maar de situatie die het
bestemmingsplan in theorie mogelijk maakt.
Op
19 december 2002 heeft de gemeenteraad van Delft de Planschadeverordening 2002
vastgesteld. Deze verordening bepaalt welke procedurevoorschriften er binnen de
gemeente Delft voor de behandeling van verzoeken om planschade als bedoeld in
artikel 49 WRO in acht moeten worden genomen.
Stuk
104 I pag.
1.
3.
Verloop procedure
Op
2 september 2004 is door Maat & Ruigrok, namens de heer W.L.T. Thijs en
mevrouw A. Thijs-Verton, Zuiderstraat 260/262, P. van Leeuwen, Zuiderstraat
270/272, de heer D.G. Kooman, Zuiderstraat 288 en de heer C.
Hellinga, Zuiderstraat 294, een verzoek om planschade ingediend op het daartoe door de gemeenteraad
vastgestelde aanvraagformulier (bijlage 1). De aanvraag is ingekomen op 3
september 2004.
Op
25 oktober 2004 heeft de gemeenteraad het verzoek om planschade om advies
voorgelegd aan het onafhankelijk in planschadezaken gespecialiseerde bureau
Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) (bijlage 2). Bij het verzoek om
planschade zijn de onderstaande stukken als bijlage toegevoegd:
De SAOZ heeft op 15 november 2004 bezoeken gebracht
aan aanvragers en hen in de gelegenheid gesteld het verzoek mondeling toe te
lichten.
De
gemeente heeft SAOZ op 15 november 2004 een mondelinge toelichting gegeven op
het verzoek.
De
SAOZ heeft op 2 februari 2005 een advies uitgebracht (bijlage 3). Dit is
toegezonden aan aanvragers met de mogelijkheid een zienswijzen uit te brengen
(bijlage 4).
Op
19 april 2005 heeft de heer Maat namens de heer D.G. Kooman een zienswijze
ingediend (bijlage 5). Op 9 mei 2005 heeft de gemeente op de zienswijze
gereageerd (bijlage 6).
In
overleg met het bestuur is besloten een tweede advies aan te vragen. Op 15 juni
2005 is dit de heer Maat meegedeeld (bijlage 7).
Op
6 juli 2005 heeft de gemeente de verzoeken om planschade om advies voorgelegd
aan het onafhankelijk in planschadezaken gespecialiseerde bureau Oranjewoud.
Het betrof hier een bureaustudie. Op 28 maart 2006 is door Oranjewoud een
definitief advies uitgebracht (bijlage 8).
4.
Beoordeling verzoek om planschade.
Ontvankelijkheid
Belanghebbenden
waren ten tijde van het onherroepelijk worden van het planologische regime
eigenaar van de voornoemde onroerende zaaken.
De
WRO verbindt geen termijn aan de mogelijkheid tot het indienen van
planschadeverzoeken.
Gelet
op artikel 49 WRO en artikel 3 van de Planschadeverordening 2002 zijn
aanvragers ontvankelijk in het verzoek om planschade.
Maat
& Ruijgrok stelt dat zijn cliënten schade leiden als gevolg van de
bepalingen in het bestemmingsplan Zuidpoort. Hierdoor is
onder andere het uitzicht verslechterd, is vanuit de nieuwe gebouwen inkijk
mogelijk in de woningen, waardoor er sprake is van verlies van privacy en
treedt er verlies van bezonning op. Gesteld
wordt dat de waarde van de woning gedaald is.
Stuk
104 I pag.
3.
Samenvattend
is het oordeel van SAOZ dat de belanghebbenden in een planologisch nadeligere
positie zijn komen te verkeren doordat het nieuwe plan zal leiden tot beperking
van de privacy en uitzicht, toename van schaduwhinder, alsmede tot een zekere
intensivering van het leef- en verblijfklimaat en de daaraan inherente vormen
van hinder. Oranjewoud bevestigt deze conclusie in hun rapport.
SAOZ oordeelt dat het verzoek van C. Hellinga,
Zuiderstraat 294, dient te worden afgewezen. Op basis van het Structuurplan van
15 december 1983 en het voorbereidingsbesluit van 25 september 1986 is er
sprake van voorzienbaarheid. Belanghebbende had bij de aankoop van de woning de
planologische nadelige wijziging kunnen voorzien.
SAOZ adviseert W.L.T. Thijs en A. Thijs-Verton Zuiderstraat 260/262
een schadevergoeding van € 11.000,- toe te kennen, P. van Leeuwen, Zuiderstraat
270/272 een schadevergoeding van € 8.500,- toe te kennen en
D.G. Kooman, Zuiderstraat 288 een schadevergoeding van €10.500,- toe te kennen.
Oranjewoud
oordeelt dat de thans toegestane hoogbouw de planologische positie van
belanghebbenden heeft verslechterd, in het bijzonder wegens de aantasting van
de privacy, een grotere ruimtelijke impact, enige verminderde lichtinval, een gewijzigde
situeringswaarde van de objecten en in mindere mate wegens een toenamen van
geluidhinder. Er wordt aangegeven dat de onderhavige objecten aan de
Zuiderstraat een waardevermindering van circa 3 à 4 procent zullen ondervinden.
Wij
kunnen ons vinden in het advies van de SAOZ.
Onder
verwijzing naar dit advies dat integraal onderdeel uitmaakt van dit besluit
stellen wij u voor het verzoek van W.L.T. Thijs en A. Thijs-Verton Zuiderstraat
260/262 , P. van Leeuwen, Zuiderstraat 270/272 en D.G.
Kooman, Zuiderstraat 288 toe te wijzen. Het verzoek van C.
Hellinga, Zuiderstraat 294, stellen wij u voor af te wijzen.
Hoogachtend,
Het college van burgemeester
en wethouders van Delft,
mr. drs. G.A.A. Verkerk ,burgemeester.
mr. drs. H.G.L.M. Camps ,secretaris.
Stuk
104 II
562074
De raad der gemeente Delft;
Gelezen het voorstel van het
college van 2 mei 2006;
Gelet op artikel 49 van de
Wet op de Ruimtelijke Ordening en de Planschadeverordening 2002
b e s l u i t:
het door W.L.T. Thijs en A.
Thijs-Verton, ingediende planschadeverzoek wegens verslechtering van de
planologische situatie ter plaatse van Zuiderstraat 260/262, toe te kennen voor
een bedrag van € 11.000,- toe te kennen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf
3 september 2004 tot de dag van uitbetaling.
het
door P. van Leeuwen, ingediende planschadeverzoek wegens verslechtering van de
planologische situatie ter plaatse van Zuiderstraat 270/272 toe te kennen voor
een bedrag van € 8.500,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3
september 2004 tot de dag van uitbetaling.
het
door D.G. Kooman,
ingediende planschadeverzoek wegens verslechtering van de planologische
situatie ter plaatse van Zuiderstraat 288 toe te kennen voor een
bedrag van €10.500,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3
september 2004 tot de dag van uitbetaling.
het door C.
Hellinga,
ingediende planschadeverzoek wegens verslechtering van de planologische
situatie ter plaatse van Zuiderstraat 294 af te wijzen wegens
voorzienbaarheid.
Aldus vastgesteld in de
openbare raadsvergadering van 1 juni 2006.
,burgemeester.
,griffier.
Belanghebbenden
in de zin van de Algemene wet bestuursrecht kunnen binnen 6 weken na
bekendmaking van dit besluit een gemotiveerd bezwaarschrift indienen bij de
gemeenteraad van Delft, p/a Postbus 78, 2600 ME Delft.