1. Inleiding

De huisvesting van Combiwerk aan de Buitenwatersloot voldoet niet aan de hedendaagse ARBO- en milieunormen, de logistieke indeling laat sterk te wensen over, noodzakelijk grootonderhoud wordt uitgesteld en er is gebrek aan bepaalde functionele ruimten zoals kantoren. Daarnaast ligt het gebouw midden in een woonwijk. Voor de buurt levert dit nadelen op als hinder van transporten en parkeeroverlast.

De afgelopen jaren heeft Combiwerk bovendien haar koers veranderd, hierbij inspelend op wijzigende wet- en regelgeving en landelijke arbeidsmarktbeleid. Binnen Combiwerk verschuiven momenteel de accenten van de bedrijfsvoering van klassiek productiebedrijf naar arbeidsontwikkelingsorganisatie (het laten door- en uitstromen van moeilijk bemiddelbare personen naar de reguliere arbeidsmarkt). Deze nieuwe organisatiestrategie stelt eigen specifieke eisen aan de huisvesting en moet derhalve doorklinken in de nieuwe huisvestingsstrategie. Om die reden is het college van burgemeester en wethouders op 31 oktober 2006 akkoord gegaan met het voorstel (registratienummer 20159488) om:

1. Kennis te nemen van het rapport ‘Concept-huisvestingsplan Combiwerk te Delft’;

2. Akkoord te gaan met de keuzevariant ‘nieuwbouw elders’;

3. Op basis van dit principebesluit wordt een locatievoorstel voorbereid en zal een definitief Huisvestingsplan worden opgesteld.

2. Het financieel en taakstellend kader

In de programmabegroting 2007-2010 is voor de nieuwbouw van Combiwerk op een nieuwe locatie een bedrag van in totaal € 13 miljoen opgenomen als onrendabele top.

De vraag waar we nu voor staan luidt: wat en waar kunnen we bouwen voor € 13 miljoen.

3. Het ruimtelijk programma van eisen

Bepalend voor de uiteindelijke stichtingskosten en exploitatielasten, is het definitief ruimtelijk programma van eisen. Dit ziet er als volgt uit:

kantoorruimten 2.573

werkplaatsruimten 3.918

magazijnruimten 1.647

diverse ruimten 93

kantine 673

sanitair 269

Totaal bruto bebouwd 9.173 m² vloeroppervlak

Kadastrale (terrein)oppervlak 15.000 m²

Enige bijstelling op onderdelen van het programma van eisen op basis van de definitieve locatiekeuze en concrete uitwerking van het programma binnen de werkorganisatie van Combiwerk in de ontwerpfase, is niet uitgesloten. Het aangegeven aantal m2-s totaal bebouwd vloeroppervlak en het terreinoppervlak zijn echter taakstellend.

4. Beschikbare bouwlocaties

Bezien naar het noodzakelijke terreinbeslag en de functie van Combiwerk zijn er in potentie 3 geschikte bouwlocaties: Staalweg, Technopolis en Harnaschpolder. Naast beschikbaarheid van bouwrijpe grond op afzienbare termijn moet worden gelet op mogelijke inpassing in Bestemmingsplan en Beeldkwaliteitsplan.

4.1 Globale analyse Staalweg

Door de samenwerking met Avalex zullen grote delen van het vakteam Reiniging op korte termijn niet langer meer aan de Staalweg gehuisvest zijn. Deze recente ontwikkeling heeft er toe geleid dat de gemeente Delft een onderzoek is gestart naar de ontwikkelmogelijkheden van deze locatie. Het onderzoek zal naar verwachting eind 2007 afgerond zijn. Over de herontwikkelingsmogelijkheden van de Staalweg valt op dit moment niets te zeggen. Allereerst zal moeten blijken of de gemeente Delft deze locatie ten behoeve van de gemeentelijke huisvesting op korte termijn kan c.q. wil afstoten. Daarnaast zal een herontwikkelingsplan aan het college voorgelegd moeten worden, met de daarbij behorende financiële consequenties. Bijzondere punt van aandacht daarbij zijn de – eventuele – kosten voor bodemsanering en de binnen het gebied van Delft geldende beleidslijn van uw college m.b.t. het bij binnenstedelijke locatieontwikkelingen voorzien in gebouwde parkeervoorzieningen.

4.2 Technopolis

In potentie was Technopolis een geschikte locatie voor de huisvesting van Combiwerk. Na overleg berichtte (brief van 10 mei 2007) de stuurgroep Technopolis echter:

“Na toetsing van de aanvraag van Combiwerk aan de geldende kaders heeft de stuurgroep besloten niet akkoord te gaan met de vestiging van Combiwerk op Technopolis en wel om de volgende redenen:

In het bestemmingsplan Technopolis is opgenomen voor welke type bedrijven de gronden in Technopolis zijn bestemd. Dit type bedrijf is als volgt geformuleerd:

- bedrijven die in de lijst van bedrijfstypen zijn aangeduid als categorie 1, 2 of 3.1. en die overwegend zijn bedrijven waarin technologisch hoogwaardige producten en productiewijzen worden ontwikkeld, onderzocht, vervaardigd, getest en geëvalueerd of anderszins worden bewerkt of verwerkt op universitair of daarmee vergelijkbaar kennisniveau.

Combiwerk voldoet niet aan bovenstaande beschrijving. Daarnaast heeft de gemeente samen met de TU Delft ambities neergelegd voor Technopolis die er niet op gericht zijn bedrijven als Combiwerk aan te trekken.”

4.3 Harnaschpolder

Binnen het gebied Harnaschpolder zijn er in principe meerdere locaties mogelijk: VrijHarnasch (noord), HoogHarnasch (midden) en WoudHarnasch (west). De grondkosten per vierkante meter exclusief BTW, liggen naar verwachting tussen de € 249,-- tot € 296,-- , afhankelijk van de beschikbare vestigingslocatie.

Door het Bedrijvenschap Harnaschpolder is Combiwerk, mede gezien de kanteling van productiebedrijf naar arbeidsontwikkelingbedrijf, in eerste instantie gezien als passend in het deelgebied VrijHarnasch dat is gereserveerd voor hoogwaardige bedrijven. Bovendien is het bedrijvenschap van mening dat Combiwerk past binnen het Beeldkwaliteitsplan voor VrijHarnasch. Er geldt geen eis voor een gebouwde parkeervoorziening. Bouwrijpe grond is beschikbaar. De directie van Combiwerk heeft een voorkeur uitgesproken voor vestiging in dit gebied.

In verband met het verschil in grondkosten en de resultaten hiervan voor het financiële plaatje van nieuwbouw voor Combiwerk zal met het schap nader worden overlegd over de voor alle partijen gewenste locatiebepaling. Met het bedrijvenschap zal tevens worden overlegd over reserveringsmogelijkheden in afwachting van de definitieve locatiekeuze.

5. De geschatte financiële cijfers op een rij

5.1 Samenvatting Zie de bijlage. De onrendabele top voor de nieuwbouwinvesteringen (inclusief exploitatie en huidige begroting) bedraagt € 12.860.000,=.

	Bedragen x € 1.000
Stichtingskosten	16.800
Inrichtingskosten	1.025
Verhuis & aanloopkosten	150
Bruto investeringsbedrag	17.975
Maximale bijdrage uit het grondbedrijf	-/- 490
Netto investering	17.485
Jaarlijkse besparing Combiwerk op de bedrijfsvoering	-/- 70
Onrendabele top (inclusief exploitatie en huidige begroting)	12.860

5.2. Aantekeningen

5.2.1. Algemeen.

De schattingen van de cijfers zijn gebaseerd op het prijspeil september 2006. Aangenomen is dat 95% van de te betalen BTW gecompenseerd kan worden

5.2.2. Stichtingskosten, inrichtingskosten, en aanloop- en verhuiskosten.

Er is rekening gehouden met extra bouwkosten in verband met een verzwaarde fundering om de mogelijkheid van een extra bouwlaag in de toekomst open te houden. Er kan tijdelijk of structureel een frictie ontstaan in de beschikbare en benodigde ruimtebehoefte. Bij een incidentele frictie zal een tijdelijke oplossing gezocht worden. Bij een structurele frictie kan er voor gekozen worden om een extra bouwlaag aan het complex toe te voegen.

De rente en afschrijvingslasten zijn op annuïtaire basis, met een gemiddeld renteomslagpercentage van 5%, berekend op basis van de geschatte investeringsbedragen. Afschrijven op basis van annuïteiten is een uitzondering op de reguliere gedragslijn van lineair afschrijven. Met name voor grote bouwprojecten kan door b&w van de reguliere gedragslijn worden afgeweken. Dit kan dan besloten worden bij het vaststellen van het definitieve voorstel aan de gemeenteraad voor het beschikbaar stellen van het benodigde budget . Het argument voor de annuïtaire afschrijving is dat dit begrotingstechnisch (gelijkblijvende jaarlasten) het best inpasbaar is.

5.2.3. Maximale bijdrage uit het grondbedrijf

Om de investering mogelijk te maken lijkt het momenteel nodig om een bijdrage van maximaal 490.000 euro uit het grondbedrijf aan het project te voegen. Deze bijdrage lijkt niet onrealistisch indien de huidige locatie van Combiwerk een opbrengst genereert door een ontwikkeling naar woningbouw in te zetten. Onzekerheid bestaat nog over de kosten van bodemsanering en de te volgen RO-procedure.

5.2.4. Besparing Combiwerk op de bedrijfsvoering.

Combiwerk verwacht met de nieuwbouw besparingen in de bedrijfsvoering door te kunnen voeren. Deze besparingen komen globaal gezegd voort uit de logistieke en facilitaire voordelen die het nieuwe gebouw biedt, maar komt ook door de kanteling van klassiek productiebedrijf naar arbeidsontwikkelingsorganisatie (zie 1.0 Inleiding).

5.2.5. Onrendabele top.

De onrendabele top geeft het verschil weer tussen de huidige exploitatielasten en de exploitatielasten bij nieuwbouw over 40 jaar, vertaald naar de huidige geldwaarde. Verondersteld wordt dat in het 1^e exploitatiejaar de exploitatielasten in het nieuwe gebouw circa € 579.000,-- hoger zullen zijn dan thans het geval is. Het verschil wordt daarbij voornamelijk veroorzaakt door de hogere kapitaallasten als gevolg van de netto investering van circa € 17,5 miljoen.

5.2.6. Risico- en onzekerheidsfactoren.

De recente bouwkostenstijgingen, rond 6% op jaarbasis, vormen een exogene risicofactor. Het bedrag van de onrendabele top in de programmabegroting 2007-2010 is berekend op basis van het prijspeil september 2006. In zoverre wordt voorgesteld de algemene prijspeilstijgingen in de bouw buiten de eerder genoemde taakstelling voor de onrendabele top te houden.

5.2.7. Samenvattend.

Onzekerheid bestaat thans over:

a. de hoogte van de te betalen grondkosten (afhankelijk van locatiekeuze voor de Staalweg of voor (het deelgebied in) de Harnaschpolder),

b. de kosten bodemsanering Buitenwatersloot (zie paragraaf 5.2.3.),

c. fiscale aspecten bedrijfsvoering Combiwerk (mede in verband met de kanteling van klassiek productiebedrijf naar arbeidsontwikkelingsorganisatie)

6. Voorstellen voor vervolgstappen naar een locatiekeuze

Voorgesteld wordt om de 2^e helft van 2007 te benutten om de hierboven genoemde onzekerheden zoveel mogelijk weg te nemen. Dit kan door de hier onder genoemde stappen te zetten en daartoe een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen van € 50.000,--

6.1. Locatiekeuze

In overeenstemming met het advies van de stuurgroep voor het haalbaarheidsonderzoek wordt voorgesteld om vestiging van Combiwerk in de Harnaschpolder nader te onderzoeken m.b.t. meest geschikte deelgebied en grondkosten. De omstandigheden en mogelijkheden in dit gebied zijn goed en vestiging is mogelijk binnen het door de raad gestelde financiële kader van € 13 miljoen onrendabele top. De locatie Staalweg blijft eveneens een optie in afwachting van de (financiële) resultaten voor mogelijkheden van herontwikkeling; zie hiervoor bij 4.1 .

6.2. Fiscale aspecten bedrijfsvoering Combiwerk

Bij de vaststelling van de investeringsbedragen en de mede daarvan afgeleide toekomstige exploitatielasten is verondersteld dat minstens 95% van de BTW verrekend kan worden (eventueel deels via het BTW Compensatiefonds/BCF). Omdat het verrekenbare percentage BTW invloed heeft op de hoogte van de investering en de exploitatie is het van belang om een grote mate van zekerheid en duidelijkheid te hebben over het exacte percentage verrekenbare BTW.

6.3. Voorbereidingskrediet

Met het zetten van de hierboven bedoelde stappen is naar raming een bedrag gemoeid van € 50.000. Het gaat dan om de volgende kosten:

- uren projectleider

- projecturen vakteam Vastgoed

- onderzoekskosten herontwikkeling locatie Buitenwatersloot

- onderzoekskosten fiscale aspecten bedrijfsvoering Combiwerk.

Het gaat hier overigens om niet-activeerbare kosten, hetgeen wil zeggen dat op deze kosten niet afgeschreven wordt. De werkelijk te maken kosten worden in zijn geheel in de jaarrekening 2007 verantwoord.

7. Planning vervolgstappen

Er wordt van uitgegaan dat er circa 6 maanden nodig zijn om de stappen uit hoofdstuk 6 uit te werken. Dit betekent dat begin 2008 een evaluatie van de actuele stand van zaken kan plaatsvinden en na een definitieve locatiekeuze de ontwerpwerkzaamheden voor nieuwbouw ter hand genomen kunnen worden.

8. Voorstel

In overeenstemming met het advies van de Stuurgroep Haalbaarheidsonderzoek Combiwerk wordt ter voorbereiding van een definitieve locatiekeuze voorgesteld:

I. de in hoofdstuk 5.2.7. genoemde onzekerheden zoveel mogelijk weg te nemen

II. akkoord te gaan met bijgaand concept-raadsvoorstel en concept-

raadsbesluit voor een voorbereidingskrediet van € 50.000,--

III. begin 2008 de actuele stand van zaken te evalueren en een definitief

besluit te nemen over de vestigingslocatie en de financiële

consequenties

IV. De financiële consequenties te verwerken in de 93^e

begrotingswijziging van 2007.

-.-.-.-.-