TOELICHTING PROEFSTUK BESTEMMINGSPLAN BINNENSTAD

1. Het kader.

Over ca. een half jaar moet er een volledig voorontwerp bestemmingsplan voor de gehele binnenstad ter tafel liggen. De Startnota geeft de richting aan. Als bijlage is een proeve van een plankaartje opgenomen van een fictief bouwblok. In april zijn luchtfoto’s gemaakt. Deze worden momenteel nog omgezet in een nauwkeurige ondergrond voor de plankaart. Daarin worden tevens de goothoogten en de totale hoogten van de gebouwen ingeschreven, niet alleen van de hoofdgebouwen, maar ook van bebouwing op binnenterreinen. Deze ondergrond blijkt van grote waarde te zijn voor een goede opzet van de plankaart.

Het proefstuk is belangrijk omdat een eenmaal uitgezette koers achteraf niet gewijzigd kan worden zonder tijdverlies. Het proefstuk wordt besproken in het Binnenstadsforum en in de raadscommissie. Deze stap is noodzakelijk om te voorkomen dat de planopstellers te veel afstand nemen: er wordt stap voor stap gewerkt zodat er geen kennisvoorsprong kan ontstaan.

Intussen wordt gewerkt aan een functie-inventarisatie. Parallel daarmee vindt de komende maanden tevens besluitvorming plaats over de horeca aan de hand van een beleidsnota over dat onderwerp. De resultaten daarvan worden in het plan vertaald.

1. Het gebied.

Het proefstuk betreft het bouwblok begrensd door de Koornmarkt, de Molstraat, de Brabantse Turfmarkt en de Huyterstraat. Het is redelijk representatief voor de binnenstad: de meeste te verwachten problemen komen erin voor. Er zit ook een stuk nieuwbouw in alsmede een bedrijf dat op het binnenterrein is gevestigd. Verder is er voldoende hoogten- en bouwlagen variatie.

2. Bouwgrenzen en -hoogten; geen functies.

Het proefstukje in zijn huidige opzet gaat over de bebouwingsgrenzen en -hoogten. De functies (de bestemmingen dus) zijn in dit stadium nog niet ingevuld. Voor een goede bepaling van functies is inzicht nodig in de functionele opbouw van de gehele binnenstad. Daaraan wordt momenteel gewerkt. In de volgende ronde van het proefstuk zullen de afgesproken wijzigingen inzake de bouwgrenzen en -hoogten worden verwerkt en zullen tevens de bestemmingen (functies) worden aangegeven.

3. De bebouwingsgrenzen.

a. Voorgevelbouwgrens. Deze grens is het eenvoudigst. Langs de hoofdgrachten een verplichte rooilijn, conform de historisch bepaalde begrenzing. Afwijkingen naar achteren alleen toe te staan bij winkelingangen e.d. Loggia’s zijn niet aan de orde in een Hollandse stad. Een terugliggende toplaag kan een rooilijnafwijking betekenen. Langs de hoofdgrachten is die in de Startnota uitgesloten. In de stegen kan iets vrijer met de voorgevelbouwgrens worden omgegaan: bij een project dat meerdere panden omvat kan gekozen worden voor een terugliggende situering van maximaal 2 meter. Het is ook denkbaar om een pleintje te creëren zoals het Huyterhof. Dit kan een vrijstelling zijn op de verplichting in de voorgevelbouwgrens te bouwen.

b. Achtergevelbouwgrens. De huidige grens meandert sterk en is een stedebouwkundig kenmerk. Achterwaartse volumevergroting van de hoofdgebouwen gaat in het algemeen ten koste van binnenterreinen en wordt in de Startnota beperkt. Het meest voorkomend in de binnenstad zijn verbouwingen van bestaande panden. De achtergevel blijft dan intact. Een uitbreiding van de woonruimte op de begane grond wordt in dit verband niet beschouwd als een verschuiving van de achtergevel. Daarom is het te verdedigen de primaire achtergevelbouwgrens op de bestaande achterste begrenzing van de hoofdgebouwen te leggen. Model 1. is volgens dit uitgangspunt opgezet. De achtergevelbouwgrens volgt dus exact de bestaande achtergevel. Als sprake is van algehele vernieuwing geldt een afzonderlijk regime met iets meer flexibiliteit die in de voorschriften neergelegd wordt. Dan gelden de rekenregels uit de Startnota inzake de achterwaartse uitbreiding. Deze hebben betrekking op de relatie tussen de bouwdiepte en de beschikbare ruimte tussen tegenover elkaar liggende achtergevels. Zie hoofdstuk VII onder III. Als een bouwblok voldoende diepte heeft kan aldus maximaal 2 meter achterwaarts worden uitgebreid. In de kaart die het fictieve bouwblok betreft zoals opgenomen in de Startnota zijn de achterwaartse uitbreidingen reeds ingetekend. Ten opzichte van het Komplan 1976 en de THK betekent deze benadering een vrij sterke wijziging: weliswaar werd ook in die plannen de bestaande achtergevel als uitgangspunt genomen; op de kaart was een zone ingetekend waarbinnen na vrijstelling achterwaarts uitgebreid kon worden. Die zone varieerde van twee tot twintig meter. Model 2 lijkt meer op de gebruikelijk benadering van achtergevelbouwgrenzen die in het algemeen recht getrokken worden. Voor de straten en stegen is dat een wat meer voor de hand liggende benaderingswijze. Uitgaande van een bruikbare minimale panddiepte, bijvoorbeeld 8 of 10 meter voor de stegen en 12 meter voor de straten zou op die wijze een achtergevellijn getrokken kunnen worden. Ook voor de bebouwing van de grachten waarvan de bouwdiepte sterk varieert kan in model 2 meer ruimte worden gegeven. Als een ondiep pand bijvoorbeeld ingeklemd ligt tussen twee diepere panden kan de tussenruimte worden opgevuld. In het voorbeeld is dat op enkele plaatsen zichtbaar gemaakt.

c. Compensatieregeling sloop erfbebouwing. Veel binnenterreinen zijn intensief bebouwd zodat de kwaliteit van open buitenruimte verloren is gegaan. In de Startnota staat dat gestreefd wordt naar groene en open binnenterreinen. De gemeente kan de sloop van erfbebouwing ten gunste van tuinen niet afdwingen. Er is wel een compensatieregeling denkbaar: sloop van bijgebouwen en schuren kan “beloond” worden door achterwaartse uitbreiding van het hoofdgebouw toe te staan. De halve oppervlakte van de te slopen bebouwing keert terug als achterwaartse uitbreidingsmogelijkheid. De eerder genoemde rekenregel uit de Startnota moet gerespecteerd worden en het maximum is te stellen op 5 meter. Een voorbeeld: iemand sloopt een schuur van 64m2; hij krijgt hiervoor 32m2 achterwaartse uitbreiding terug. Als zijn pand 8 meter breed is kan aldus 4 meter naar achteren worden gebouwd. De regeling wordt in de vorm van een vrijstelling met bezwarenprocedure vooraf gegoten omdat de mogelijkheden van geval tot geval beoordeeld moeten worden: blijft er nog wel voldoende tuin over, wat wordt de situatie van de naastgelegen panden en tuinen e.d. Dit onderwerp is overigens niet behandeld in de Startnota.

d. Zijgevelbouwgrenzen. In het oude komplan werd gewerkt met maximale pandbreedten die per gracht of blok stonden ingeschreven. Een systeem dat redelijk werkt, maar dat niet direct refereert naar de oorspronkelijke en historisch belangrijke kavelbreedten. Voor het bestemmingsplan wordt een stap verder gegaan: voor de grachten worden de bestaande pandbreedten tot verplichte zijgevelbouwgrens verheven. Bij algehele vernieuwing van bv. een breed pand kan gekozen worden voor twee of drie smallere panden, mits de zijgevelbouwgrens evenwijdig blijft met de oorspronkelijke parcellering. In de (meeste) stegen en straten hoeft dat systeem niet gevolgd te worden. Daar wordt gewerkt met maximale pandbreedten, in te schrijven in het desbetreffende blok. Model 1: hier zijn de bestaande breedtematen tot vertrekpunt genomen. Model 2: de breedtematen zijn afgerond op halve of hele meters met wat meer flexibiliteit.

4. Hoogten.

a. Regeling aantal bouwlagen. Conform de Startnota zijn de maximale goothoogten ingeschreven en het maximale aantal verdiepingen. Actueel is en blijft de vraag of een pand van twee bouwlagen bij verbouwing of algehele vervanging naar drie bouwlagen mag. Het Komplan staat dit vrijwel overal toe. Er zijn een paar recente bouwintiatieven geweest om aan een bestaand pand met twee lagen één laag toe te voegen. De grachten- en straatwanden worden stedebouwkundig geanalyseerd. Het gaat er niet om de bestaande, vaak willekeurige afwisseling exact vast te leggen. Iedere gracht, straat of steeg heeft zijn eigen profiel naast een eigen historische karakteristiek: de oude Delft is evenals de Verwersdijk ca. 25 meter breed. Toch is er een kenmerkend verschil in bouwhoogten. Daarom zal voor de Oude Delft de drielaagse bouw uitgangspunt zijn en voor de Verwersdijk de tweelaagse bouw. Evenals bij de achterwaartse uitbreiding sprake is van ondiepe panden die ingeklemd staan tussen diepere, komt het ook voor dat een laag pand geflankeerd wordt door een hogere panden. Met behoud van de variatie kan in zo’n geval voor dat lagere pand één extra bouwlaag worden toegestaan. Soms is een afwisseling van rijtjes twee- en rijtjes drielaagse panden. Uitbreiding, door toe te staan dat aan een tweelaags pand dat grenst aan een rijtje met drie lagen, betekent op termijn het verlies van de bestaande afwisseling. In die gevallen wordt bestaande toestand vastgelegd. Per blok wordt e.e.a. beoordelend. In het onderhavige proefblok was geen aanleiding om per grachtenwand nog een onderverdeling in de het aantal toelaatbare verdiepingen te maken In de planvoorschriften wordt verder de minimale en de maximale hoogte van een bouwlaag vastgelegd. Langs de grachten is de hogere begane grond een stedebouwkundig kenmerk. Dit wordt tevens in de voorschriften vastgelegd..

b. Goothoogten en totale hoogte. Teneinde de variatie vast te houden zal in de voorschriften een bepaling komen dat goothoogten van naast elkaar gelegen individuele panden steeds minimaal 0,50 m van elkaar moeten verschillen. Bebouwing in uniforme rijtje komt ook vaak voor, met name in de straten. In die gevallen zal de voorkeur uitgaan naar het handhaven van de bestaande gootlijn. Voor het overige is dit een onderwerp dat kenmerken heeft van beeldkwaliteit en in dat kader nader geregeld zal worden. Per bouwblok wordt op de plankaart een zone aangegeven waarbinnen de goothoogte kan variëren. De totale hoogte, dat wil in de meeste gevallen zeggen: de hoogte van de kap vanaf de zoldervloer tot de nok mag maximaal 4,50 meter bedragen. Daarbinnen kunnen ruimten worden gemaakt die voor bewoning gebruikt kunnen worden. In veel grachtenwanden staan panden die naar boven of naar beneden afwijken van de meest wenselijke maat. In de voorschriften wordt vastgelegd dat die (te) lage of (te) hoge panden gehandhaafd mogen worden, dat een vrijstelling geld voor algeheel vernieuwing met behoud van de afwijking, maar dat uitgegaan wordt van het in acht nemen van de gewenste maat. In het proefstuk komen dergelijke panden voor. Model 1: hier zijn de goothoogten van de inventarisatie afkomstig zoals de luchtfoto die aangeeft, afgerond op 10 centimeter. Model 2: idem, maar naar boven afgerond op halve of hele meters.

De totale hoogte is niet op de plankaart aangegeven. Het gaat dan om de nokhoogte. In de

Startnota is daarvan gezegd dat deze maximaal 4,5 meter meer mag bedragen dan de hoogte

van de bovenste bouwlaag, in de praktijk de zoldervloer. In de voorschriften zal een

bevoegdheid tot het stellen van nadere eisen worden opgenomen met behulp waarvan de

maat van 4,50 meter wat “geknepen” kan worden, afhankelijk van de situatie. Deze maat is

erg ruim voor een klein pandje in een steeg.

5. Binnenterreinen, erven.

Uit de luchtfoto bleek dat de meeste binnengebieden vrij dicht bebouwd zijn. Het is niet altijd eenvoudig hoofd- en bijgebouwen te onderscheiden. Conform de Startnota mag 20% bebouwd worden met aanbouwen of bijgebouwen. Dat lijkt vrij weinig voor een binnenstad. In de nieuwere wijken worden hogere percentages toegepast. De reden voor de beperking ligt in de het feit dat veel binnenterreinen al intensief zijn bebouwd en een verdere verdichting moet worden tegengegaan. In ieder geval wordt bestaande “boventallige” erfbebouwing in de voorschriften gelegaliseerd met een recht op algehele vernieuwing. Het voordeel van de recente zeer nauwkeurige luchtfoto is dat aan de kaart als ondergrond gerefereerd kan worden. Door deze ondergrond een juridische status te geven wordt het bestaande oppervlak en de bestaande hoogte tot herbouwrecht gemaakt omdat oppervlakte en hoogte van eventueel te vervangen erfbebouwing afleesbaar zijn. Daarmee zijn bewijsproblemen uit de wereld. Illegale bouw kan aldus ook gemakkelijk worden bewezen. Aan het vrijwillig slopen van erfbebouwing is een “premie” verbonden in de vorm van verruimde mogelijkheden om (bij algehele vernieuwing) achterwaarts een grotere uitbreiding toe te kunnen staan. Terugkomend op de 20% regel: deze regel wordt in het anticipatiekader wel gerelativeerd: achterplaatsjes en kleine tuinen tot 16m2 mogen geheel bebouwd worden. Daarboven kan men een goed bruikbaar dakterras realiseren. Tevens mag per pand maximaal 40m2 aan erfbebouwing worden gerealiseerd. Men moet dan wel 200m2 erf bezitten zodat in de meeste gevallen minder van 40m2 bijgebouwd kan worden. Een bijgebouw kan worden gerealiseerd in de vorm van en aanbouw voor woningvergroting of een vrijstaand bijgebouw zoals een berging of schuur. De overgrote meerderheid van de binnenterreinen kan binnen deze regeling vallen. Er zijn echter ook verharde binnengebieden die onbebouwd moeten blijven. In het proefstuk komt complex garageboxen voor achter de Koornmarkt: het aldaar aanwezige plein moet niet verkleind worden. Daar is “verblijfsgebied privé” ingeschreven. Tot slot: als aan het kernwinkelgebied begonnen wordt zullen andere erfbebouwingsregels van toepassing zijn. In veel gevallen zijn daar de binnengebieden 100% bebouwd.

6. Binnenterreinen, tuinen.

Op basis van de luchtfoto zullen de bestaande 0% gebieden nog eens goed bekeken en begrensd worden. Er komen er naar verwachting nog bij. Wel moet voorzichtigheid betracht worden: achter woningen nog een stuk erf openlaten voor de bijgebouwenregeling. Dus wordt de 0% lijn niet strak op de achtergevels gelegd.

7. Binnenterreinen die aan de straat/steeg grenzen.

In het Komplan zijn vrij veel bouwblokken de “hoek om getekend”. Als men ter plaatse gaat kijken blijkt dat er in de steeg een muur of schutting staat dan wel dat er een bijgebouw aanwezig is. In het proefblok komen ook dergelijke situaties voor: Molstraat zuidzijde bij de aansluiting op de Koornmarkt en de Brabantse Turfmarkt, alsmede de Huyterstraat, hoek Brabantse Turfmarkt. Dit wordt als maatwerk opgelost, vanuit de stedebouwkundige mogelijkheden. Uitgangspunt is verder de typering van een steeg: als het een woonsteeg is volgens de Startnota wordt gekeken naar een mogelijkheid tot toevoeging van woonbebouwing als de stedebouwkundige situatie dit toelaat. Een verbindingssteeg zou meer als route gezien moeten worden.

8. Stoepen.

Kenmerk van veel grachten is dat panden een eigen voorterreintje hebben. Vaak fungeren die als openbaar gebied, soms echter is betreden niet mogelijk omdat er hekwerken staan. In de Startnota is afgesproken dat deze stroken conform huidig gebruik bestemd zullen worden. Er wordt een bestemming “verblijfsgebied privé” geïntroduceerd naast de bestemming “verblijfsgebied openbaar”. Soms zijn die eigen voorterreintje in het verleden vervallen. Krachtens het plan kunnen die aan de panden worden teruggegeven.

9. Kleinere ontwikkelingslocaties of transformatieplekken.

Gaande door de binnenstad komt men vooral in de stegen en smallere straten plekken tegen die in aanmerking komen voor “upgrading”. Hier en daar komen nog open gaten voor en er zijn nogal wat garageboxen en opslagpanden die bij voorkeur door kleinere woningen vervangen zouden moeten worden. Ook zijn andere functies denkbaar afhankelijk van de plek in de binnenstad. In de Startnota zijn is aan die plekken geen aandacht geschonken. In het proefstuk kan men de garages die op het binnenterrein achter de Koornmarkt aanwezig zijn als een transformatieplek beschouwen. Op de plankaart van het proefstuk is die lokatie van een begrenzing voorzien. Deze plekken zullen alle benoemd moeten worden. Ten aanzien van een toekomstige herbestemming is voorzichtigheid geboden omdat het in vrij veel gevallen niet wenselijk is de kaders strak te leggen. Vanuit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening kan de plek achter de Koornmarkt ter discussie worden gesteld: de Startnota zegt dat parkeren op binnenterreinen ongewenst is. In dat geval is het uitspreken van een intentie tot medewerking aan bv. tuinvergroting van aangrenzende panden, al dan niet in combinatie met bescheiden woningbouw of iets vergelijkbaars een optie. Het is ook denkbaar dat de bestaande of te renoveren panden gebruikt worden als atelier, voor klein ambacht o.i.d.

Ook komt hier en daarvoor dat naast een woning een open stuk aanwezig is dat met bebouwing gevuld zou kunnen worden. Uitgangspunt is immers dat de bouwblokken zoveel mogelijk voorzien moeten worden van gesloten randen. In het proefstuk is zo’n plek aanwezig naast Huyterstraat 2a. Daar bevinden zich twee naar achteren gelegen garageboxen. In model 2 is daar een bouwlocatie voor één woning extra ingetekend.

Abel de Jong 8 september 2000