1. Inleiding

Deze notitie is gemaakt als voorloper op de nota over het gemeentelijk atelierbeleid. Het algemeen principe van deze notitie is echter op al het overig gemeentelijk onroerend goed bij bijvoorbeeld het buurt & wijkwerk, kinderopvang en gezondheidszorg, van toepassing.

2. Rollenscheiding in het gemeentelijk onroerend goed

Per 1 maart 2000 is, met uitzondering van de onderwijsgebouwen, besloten om de belangenbehartiging van de gemeente Delft als eigenaar en huurder van onroerend goed centraal neer te leggen bij het vakteam Grond.

Het bezit van onroerend goed is géén doel op zich. Mede met de inzet van dit onroerend goed tracht de gemeente Delft voorwaarden te scheppen om gewenste maatschappelijke ontwikkelingen tot stand te brengen. Dit maakt meteen al duidelijk dat er meerdere partijen bij de inzet van het onroerend goed betrokken zijn. In directe zin zijn de volgende rollen te onderscheiden:

· Gebruikersrol. De gebruiker is degene die het onroerend goed feitelijk, onder overeengekomen voorwaarden en bepalingen, gebruikt. Dit kan bijvoorbeeld het Vakteam Huisvesting, Services en Middelen zijn als het gaat om de gemeentelijke dienstgebouwen, een sociaal-culturele instelling, of een andere externe niet gemeentelijke (rechts)persoon.

· Beheerdersrol. De (technisch) beheerder, zijnde het vakteam BOZ, zorgt voor het planmatig bouwkundig- en installatietechnisch beheren en doen onderhouden van alle onroerende zaken in gemeentelijk eigendom.

· Eigenaarsrol. Eigenaar is de gemeente Delft. Namens B&W behartigt het taakveld OGM (=Onroerend Goed Management) van het vakteam Grond, de eigenaarsbelangen.

Naast deze 3 genoemde rollen hebben we ook, en zeker niet in het minst, te maken met de diverse beleidstaakvelden. Juist deze taakvelden zijn primair verantwoordelijk voor het voorbereiden en uitvoeren van het inhoudelijk beleid waarbij de inzet van onroerend goed, naast de inzet van bijvoorbeeld het subsidie-instrument en professionele ondersteuning, een belangrijk beleidsinstrument kan zijn voor het verwezenlijken van de gestelde beleidsdoelen.

3. Het principe van kostendekkende verhuur

Omdat op dit moment ook ruimten “om niet” of tegen een lagere prijs dan de eigenaarslasten in gebruik worden gegeven, is de rollenscheiding tussen de beleidsinhoudelijke taakvelden en het taakveld OGM niet zuiver, waardoor het taakveld OGM op de stoel komt te zitten van de beleidsinhoudelijke taakvelden, hetgeen kan leiden tot (nieuwe) misverstanden.

Door deze vermenging van rollen ontstaan de volgende problemen:

A) Indirecte subsidiering

Gemeentelijke eigendommen worden op verschillende manieren aan derden in gebruik gegeven. Soms gebeurt dit “om niet” en soms tegen een vergoeding die lager is dan de eigenaarslasten. Hierdoor ontstaat een vorm van indirecte subsidiëring. Dit beleid kan bewust gekozen zijn, om een gesteld doel te kunnen verwezenlijken, maar het is zeker niet transparant, omdat deze vorm van subsidiëring niet of nauwelijks in de begroting terug te vinden is en zich grotendeels buiten de invloedssfeer van de beleidsinhoudelijke taakvelden afspeelt.

B) Vermenging publieke- en privaatrechtelijke omgeving

Het verstrekken van subsidies door de gemeente vindt plaats in de publiekrechtelijke omgeving. Het verstrekken van indirecte subsidies beweegt zich, door middel van de huurovereenkomst, in de privaatrechtelijke omgeving.

Dit kan lijden tot misverstanden, zeker als er problemen ontstaan ten aanzien van het niet nakomen van afspraken. De looptijd van een huurovereenkomst is bijvoorbeeld vaak niet gelijk aan met de periode waarvoor de gemaakte subsidie-afspraken gelden. Zo zou het voor kunnen komen dat een instelling op basis van gewijzigd beleid geen subsidie meer ontvangt, maar nog wel enige jaren “om niet” of tegen een lagere vergoeding dan de eigenaarslasten, ruimte van de gemeente Delft in gebruik heeft.

Conclusie: Rollenscheiding en kostendekkendheid

Binnen de gemeente dient een zuivere rollenscheiding gemaakt te worden tussen de publiekrechtelijke taak (de beleidstaakvelden) en de privaatrechtelijke taak (als eigenaar van het onroerend goed).

Om deze rollen helder te scheiden dient bij het verhuren van het onroerend goed (aan derden) de huurprijs minimaal gelijk te zijn aan de eigenaarslasten.

4. De drie gemeentelijke verzamelgebouwen

Bij een eerste verkenning van deze materie in de “Notitie Atelierbeleid, onderdeel exploitatie verzamelgebouwen (december 1999)”, werd de waarde (als huurprijsbepalende factor) van het onroerend goed afgezet tegen de marktwaarde. In de thans voorgestelde benadering blijft het principe van verhuur tegen minimaal de eigenaarslasten overeind, maar wordt de te hanteren waarde mede bepaald door de verschillende rolhouders.

De waarde en de prijs van het onroerend goed zijn voor de eigenaar, beleidsbepaler en de gebruiker verschillend. Allen kijken door een eigen bril, naar het(zelfde) onroerend goed.

De eigenaar kijkt naar de kosten die gemaakt moeten worden om het onroerend goed in stand te houden. De beleidsbepaler tracht met een doelmatige inzet van beleidsinstrumenten het gestelde doel te bereiken. De gebruiker let op de gebruikswaarde: het gebouw moet op de juiste plek liggen, het moet groot genoeg zijn en voor het gebruik over een zeker kwalitatief niveau beschikken.

In de bepaling van de waarde van het pand zullen de partijen een balans moeten vinden, op basis waarvan een (huur)prijs kan worden afgeleid.

De waarde van de atelierruimten

De gemeente Delft heeft 3 verzamelpanden in haar bezit, waarvan een aantal ruimten deels als atelierruimte gebruikt worden. Het gaat om de panden aan de Nieuwe Langendijk 46-48, Rietveld 49 en Koornmarkt 48[1]. Nadat de oorspronkelijke bestemming van deze gebouwen kwam te vervallen, heeft de gemeente Delft besloten de panden voorlopig te verhuren aan sociaal culturele instellingen en kunstenaars, in afwachting van mogelijk gewenste stedebouwkundige ontwikkelingen. De gebouwen zijn vanwege de mogelijke ontwikkelingen enige tijd op een minimaal niveau onderhouden. Nu van stedebouwkundige ontwikkelingen op dit moment geen sprake is, en de wens is om de panden in gebruik te houden, dienen de exploitatiekosten bij een permanente instandhouding te worden berekend.

….de perceptie van de gebruiker

In de afgelopen periode is gebleken dat de gebruikers tevreden zijn over het voorzieningenniveau en de kwaliteit van de gebouwen. Wat hen betreft is het niet nodig investeringen te doen om het voorzieningenniveau te verbeteren c.q. te wijzigen. Wanneer het pand zoals het er staat in stand gehouden wordt, zijn zij tevreden.

…. de perceptie van de beleidsbepaler (“het vakteam cke”)

De beleidsbepaler wil de beeldende kunst stimuleren door onder andere te zorgen voor betaalbare atelierruimte. Dit kan door goedkope ruimte beschikbaar te stellen of door het verstrekken van subsidie. In het geval van de 3 genoemde verzamelpanden stelt het vakteam CKE zich op hetzelfde standpunt als de kunstenaars: hou het pand in staat zoals het is.

…. de perceptie van de eigenaar (“het vakteam grond”)

De betreffende panden zijn in eigendom verworven of gebleven om bepaalde door de gemeente gestelde doelen te kunnen realiseren. De genoemde objecten zijn van voldoende kwaliteit voor het beoogde doel. De eigenaar dient er op te letten dat de betreffende objecten als beleidsinstrument inzetbaar blijven. Gegeven deze situatie zijn er op dit moment geen aanvullende investering noodzakelijk (op regulier onderhoud na). Punt van aandacht bij deze benadering is wel, dat bij een functiewijziging van het pand een aanvullende investering nodig kan zijn om het pand voor het nieuwe doel en gebruik geschikt te maken.

Conclusie waarde verzamelgebouwen

Dit betekent dat bij de vaststelling van de (toekomstige) eigenaarslasten van het huidige voorzieningenniveau uitgegaan kan worden en slechts rekening gehouden dient te worden met noodzakelijke instandhoudingsinvesteringen. Door de hoogte van de kapitaallasten te fixeren op het huidige niveau (2001), ontstaat binnen de exploitatie van de zogenoemde atelierpanden, hiervoor financiële ruimte.

De kostendekkende huurprijs

Omdat uitgegaan wordt van het bestaande voorzieningenniveau kan voor de vaststelling van de kostendekkende huurprijs uitgegaan worden van de huidige eigenaarslasten:

	Nieuwe Langendijk	Koornmarkt	Rietveld	Totaal
Boekwaarden per 1-1-2001	48.675	317.859	191.321	557.855

WOZ-premies	1.599	1.812	1.421	4.832
Verzekeringpremie	7.343	6.074	8.069	21.486
Planmatig onderhoud	45.816	33.376	37.159	116.351
Kapitaallasten	11.507	54.337	28.899	94.743
sub-totaal	66.265	95.599	75.548	237.412
Beheerlasten	3.313	4.780	3.777	11.871
Totaal	69.578	100.379	79.325	249.283

Bruto vloeroppervlakte	1120	1018	1068	3206
Netto vloeroppervlak	680	700	800	2180

Prijs per m² bvo	63	99	75	78
Prijs per m² nvo	103	144	100	115
*Prijzen per 1-1-2001*

De gemiddelde huidige huurprijs per m2 bruto vloeroppervlak per jaar ligt op fl. 58,=. De gemiddelde huidige huurprijs per m2 netto vloeroppervlak per jaar ligt op fl. 85,=[2].

Indien deze huurprijzen vergeleken worden met andere steden dient men er goed op te letten of het gaat om prijzen per bruto vloer of netto vloeroppervlak.

Kantekeningen bij de kostprijs

Buiten het feit dat rekening gehouden moet worden met een algemene prijsaanpassing, kunnen twee (risico)factoren de uiteindelijke kostendekkende huurprijs significant beïnvloeden:

1. Doorberekening overhead vakteam Beheer Onroerende Zaken (BOZ):
het voornemen bestaat om de begrotingssytematiek zo te veranderen dat de apparaatskosten van dit vakteam in de m²-prijs van de onderhoudskosten meegenomen zullen worden. Dit betekent dat de onderhouds kosten met circa ƒ 6,= per m² BVO zullen stijgen. Vooralsnog wordt uigegaan van het feit dat de dekking hiervan ook binnen de begroting wordt gevonden. In absolute zin stijgen de totale onderhoudskosten indien geen dekking gevonden wordt met een bedrag van ad ƒ 19.500,=.

2. Hogere kosten verzekeringspremie: voor onder andere het afsluiten van de opstalverzekering dient een nieuwe overeenkomst (lees: prijsafspraken) gemaakte te worden. Dit moet Europees aanbesteed worden. Op basis van de huidige, bekende ontwikkelingen wordt door het vakteam Treasury en risck Management een aanzienlijke stijging van de premie verwacht (van tot wel 25%). Echter deze aanbesteding schept ook eenkans om het verzekeringsbeleid (alle objecten verzekeren tegen herbouwwaarde te herzien).
De mogelijkheden om de consequenties van deze aanbesteding door te belasten door het openbreken van de huurovereenkomsten zijn beperkt.

Consequenties per individuele huurder

Bovengenoemde huurprijzen per m² vloeroppervlak zijn gemiddelde bedragen. Alle vierkante meters van de drie genoemde objecten zijn bij elkaar op geteld en gedeeld door de totale kosten. De gevolgen van het hanteren van een kostendekkende huurprijs ten opzichte van de huidige huurprijs kunnen per individuele huurder sterk afwijken van het gemiddelde.

Subsidiebijdragen

Het gemeentebestuur kan per soort gebruik (ateliers, theater, etc.) vaststellen wat de eigenbijdrage dient te zijn. Als bijvoorbeeld het gemeentebestuur van mening zou zijn dat kunstenaars minimaal een eigen bijdrage van ƒ 51,= per m² bruto vloeroppervlak moeten betalen, dan is sprake van de volgende subsidiebijdragen:

Beleidsterrein Cultuur: Subsidiebijdrage in het kader van het atelierbeleid	40.000
Subsidiebijdrage in het kader van het theaterbeleid (in relatie tot de amateurkunst) Beleidsterrein Welzijn:	12.000
Subsidiebijdrage in het kader van het migrantenbeleid	-10.500
Subsidiebijdrage in het kader van het ouderenbeleid	9.500
Totaal	51.000

Huurovereenkomsten

De huurder van een ruimte in een bedrijfsverzamelgebouw wordt een standaard huurovereenkomst en algemene bepalingen ter ondertekening voorgelegd, naar het model dat de Raad voor Onroerende Zaken reeds heeft vastgesteld.

De huurovereenkomst wordt aangegaan voor een periode van 5 jaar. De aanvangshuur bedraagt fl. 78,= per m² bvo per jaar, of fl. 115,= per m² nvo per jaar, en wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van de consumentenprijsindexcijfers voor “werknemers laag”. Omdat dit overzicht is opgesteld op basis van het prijspeil 1-1-2001 en de huur ingaat op 1-1-2002, zal een prijscorrectie in 2001, middels de genoemde indexering, plaats moeten vinden. Na een huurperiode van 10 jaar, of eerder bij het aangaan van een nieuwe overeenkomst, wordt de aanvangshuur opnieuw bepaald op basis van de geactualiseerde eigenaarslasten. De huurovereenkomst loopt daarna telkens door voor een periode van 5 jaar.

De energielasten en overige gebruikerslasten worden op de gebruikelijke wijze bij voorschot aan de gebruikers in rekening gebracht. Minimaal één keer per jaar wordt een eindafrekening opgesteld. Deze lasten zijn dus niet in de huurprijs verwerkt.

Aanvang

Verondersteld wordt dat na goedkeuring van de nota Atelierbeleid een en ander nog qua subsidiebeleid nader uitgewerkt moet worden. Een en ander zal opgenomen moeten worden in het Jaarprogramma voor Maatschappelijke Activiteiten. Het is (juridisch) mogelijk om de subsidie met de huur te verrekenen, zodat weinig geld “rond gepompt” hoeft te worden.

Het subsidiebedrag blijft echter altijd zichtbaar bij het betreffende beleidsinhoudelijke vakteam. Daarnaast zal ook de begroting nog moeten worden aangepast, omdat extra middelen voor het subsidiebeleid beschikbaar gesteld moeten worden. Voorgesteld wordt derhalve het gewijzigd Atelierbeleid, en de daarbij behorende standaard huurovereenkomst, feitelijk met ingang van 1 januari 2002 in te voeren. De nieuwe huurovereenkomst kan dan een aantal maanden voor ingangsdatum aan de huurder ter ondertekening worden aangeboden.

Overige huurders

In de 3 genoemde panden, zitten ook andere huurders dan alleen kunstenaars. Gegeven het voorgaande achten wij het noodzakelijk om ook voor deze huurders het principe van “kostendekkende verhuur” toe te passen en indien nodig en gewenst, ook voor deze huurders (subsidie)regelingen te treffen. Op deze wijze ontstaat zodoende uiteindelijk een eenduidig beleid. Voor de overige huurders kan dan gelden, dat zodra de lopende huurovereenkomst is beëindigd, zij de nieuwe standaard overeenkomst krijgen overhandigd wanneer de huurder een nieuwe overeenkomst voor een volgende periode wenst aan te gaan. Buiten de kunstenaars gaat het om de volgende huurders:

Nieuwe Langendijk:

· Algemene Nederlandse Bond voor Ouderen (ANBO)

Koornmarkt:

· Stichting Vluchtelingenwerk

· Marokkaanse Vereniging

Rietveld:

· Stichting Maccus (kindertheater)

· Delfts Toneel gezelschap

5. Voorstel

Ik stel u voor om:

1. Akkoord te gaan met het principe van een zuivere rollenscheiding tussen de gemeente Delft in haar rol van overheid en eigenaar van onroerend goed;

2. Akkoord te gaan met het uitgangspunt om het gemeentelijk onroerend goed minimaal tegen de hoogte van de eigenaarlasten te verhuren (kostendekkende huurprijs);

3. De kostendekkende huurprijs van atelierruimte in de drie verzamelgebouwen bij aanvang (prijspeil 1-1-2001) vast te stellen op ƒ 78,= per m² bruto vloeroppervlak per jaar (is ƒ 115,= per m² per jaar op basis van de netto vloeroppervlak);

4. De besluitvorming omtrent een overgangs-/subsidieregeling voor ateliers plaats te laten vinden aan de hand van de nota “Atelierbeleid 2002”;

5. Voor de overgangs-/subsidieregeling voor de overige huurders in de 3 genoemde atelierpanden in de komende zomernota 2002-2005 de volgende structurele bedragen voor nieuw beleid te reserveren (definitieve besluitvorming in september 2001):

· Beleidsterrein Cultuur:
Voor het theaterbeleid (in relatie tot de amateurkunst) ƒ 12.000,= (t.b.v. Stichting Delfts Toneelgezelschap; prijspeil 1-1-2001),

· Beleidsterrein Welzijn:
De hogere huurprijs voor de Algemene Nederlandse Bond voor Ouderen (ANBO) kan gesubsidieerd worden uit de huidige huuropbrengst in het kader van het migrantenbeleid.

6. De kostendekkende huurprijs voor de overige beleidsgebouwen separaat per gebouw of cluster van beleidsgebouwen vast te stellen;

7. Akkoord te gaan met de voorgestelde procedure met betrekking tot de aan te passen huurovereenkomsten, de aanvangsdatum en de omgang met de overige huurders in de drie bedrijfsverzamelgebouwen.

Theo Eekhout

Beleidsmedewerker/Vakteam Grond

paraaf sectorhoofd d.d.

[1] De atelierwoning aan de Oostpoort en de Waltoren aan de Phoenixstraat zijn bewust buiten deze nota gelaten. Beide panden staan op de monumentenlijst, waardoor de exploitatie sterk afwijkt van de 3 genoemde verzamelpanden. Bovendien valt de atelierwoning in de Oostpoort onder de woningwet.

[2] Hierin zijn ook de huuropbrengsten van de andere huurders, niet zijnde kunstenaars, in de 3 genoemde objecten meegenomen.