bijlage 1_eondrapport Marktstudie (Door)startershuisvesting Delft

1. EEN TROEF ALS SPEERPUNT

1.1 De toegevoegde waarde van startende en jonge ondernemingen

“Startende ondernemers zullen de komende vijf jaar voor minimaal 22 miljard gulden bijdragen aan de economische groei. Naar verwachting zullen zij bijna 390.000 mensen aan een baan helpen. Met gerichte wetgeving kan dit aantal toenemen tot een kleine 460.000 banen en een toegevoegde waarde van bijna 30 miljard gulden”.

“Jonge ondernemingen zijn goed toegerust om de kansen die de economie van de 21^ste eeuw biedt, te pakken. Ze zijn in de regel flexibeler, innovatiever en wendbaarder dan grote bedrijven”.

“Het aantal starters zal de komende vijf jaren met 25.000 extra toenemen, bovenop de ruim 50.000 jaarlijkse starters. Het aantal faillissementen zal afnemen en het aantal herstarters toenemen”.

Zomaar een paar krantenberichten van de laatste weken die de economisch-strategische betekenis van startende en jonge ondernemingen onderstrepen. Een belang dat inmiddels ook in Delft ten volle wordt onderkend. Het “versterken van de positie van starters, doorstarters en nieuwe vestigers” en “het vergroten van het aantal startende ondernemingen, met name in samenwerking met de TU Delft” zijn speerpunten van het gemeentelijke economische beleid.

1.2 Opdrachtformulering

Het Delfts Ontwikkelingsplan (DOP) bevat de gemeentelijke beleidsambities voor het komende decennium. Het uitbouwen van Delft Kennisstad staat centraal. Een bijzondere plaats is ingeruimd voor het stimuleren en faciliteren van de starterseconomie. Niet alleen omdat de dynamiek en innovatieve kracht van startende ondernemingen van vitaal belang is voor het Kennisstad concept, maar ook omdat starters een belangrijke bijdrage leveren aan de groei van de economie en werkgelegenheid op de langere termijn.

De vraag is aan de orde:

(a) welke specifieke ontwikkeling de startersmarkt en de markt voor jonge ondernemingen in Delft zal (kunnen) doormaken;

(b) met welke ontwikkeling op het gebied van specifieke (door)startershuisvesting rekening zou moeten worden gehouden;

1.3 Ontwikkelingsbeeld en beleidsadvies

In de voorliggende rapportage is de Delftse (door)startersmarkt geanalyseerd, is een ontwikkelingsbeeld uitgewerkt voor de periode tot 2010 en is een beleidsadvies opgesteld voor het gemeentelijk beleid met betrekking tot (door)startershuisvesting.

De rapportage richt zich op “starters” en op de zogenaamde “doorstarters”. Onder starter[1] wordt verstaan “een nieuwe onderneming gevestigd in Delft en opgericht door een ondernemer die nog geen onderneming drijft”. Doorstarters zijn bedrijven jonger dan vijf jaar die vanuit hun startsituatie doorgroeien naar (c.q. toe zijn aan) een meer reguliere vorm van bedrijfshuisvesting.

Onder (door)startershuisvesting wordt in de rapportage verstaan: specifieke op (door)starters gerichte bedrijfshuisvesting volgens het “bedrijfsverzamelconcept”, meestal in de vorm van kleinschalige(r) units met aangepaste huurvoorwaarden en (optioneel) beschikbare ondersteunende diensten.

De in het rapport gebruikte marktgegevens zijn verkregen via dossierstudie en gemeentelijke statistische bestanden. Helaas ontbreekt het aan specifieke inzicht in onder meer de precieze omvang van de ruimtevraag van (door)startende ondernemingen (per branche) alsmede in de huisvestingseisen van starters en doorstromers. De TU Delft start hiervoor een aanvullend onderzoek naar de huisvestingseisen onder de 876 Delftse bedrijven jonger dan vijf jaar.

2. KANSRIJK DELFT

2.1 Delfts Ontwikkelingsplan (DOP)

De Delftse economie ontwikkelt zich voorspoedig. De groei is hoger dan gemiddeld in Haaglanden. De kennisstad economie levert hieraan een belangrijke bijdrage. Het gemeentelijke beleid is er op gericht deze lijn door te trekken. Nu al behoort 19% van de in Delft gevestigde bedrijven en 37% van de werkgelegenheid tot de zgn. kennisintensieve productie of dienstverlening. De kennisinstituten worden beschouwd als economische motor. Het economisch-ruimtelijk stimuleringsprogramma is er op gericht:

· meer ruimte te bieden c.q. te maken voor de huisvesting van kennisintensieve

bedrijven;

· netwerkvorming tussen deze bedrijven te stimuleren en intensiveren;

· innovatie en startende ondernemingen te faciliteren.

Overigens staat dit programma geenszins op zichzelf. Juist ook in de voorwaarden-scheppende sfeer wordt in het DOP invulling gegeven aan onder meer investeringen op het gebied van het doorbreken van de eenzijdige woningtypologie (concreet het bouwen van du(urde)re woningen), het herontwikkelen en herstructureren van verouderde of niet meer functionerende locaties/gebieden, het versterken van de binnenstad, het verhogen van het voorzieningenniveau en het vergroten van de leefbaarheid.

Specifiek op economisch gebied zijn vijf deelprogramma’s benoemd:

· bedrijfsterrein- en kantoorontwikkeling: tot 2010 wordt rekening gehouden met een gemiddelde jaarlijkse vraag naar 3,6 hectaren bedrijventerrein en 10.000 - 15.000 m2 bvo kantoorruimte. In het bijzonder de kantoorlocaties Spoorzone (80.000 m2 bvo en Station Zuid (40.000 m2 bvo) en het bedrijventerrein Technopolis worden in ontwikkeling genomen om in deze vraag te kunnen voorzien;

· herstructurering bestaande bedrijfsterreinen: Delft kent veel verouderde bedrijventerreinen. De duurzame herstructurering van het terrein Schie-oevers maakt deel uit van het DOP;

· wijkeconomie: door diverse beleidsinspanningen (o.a. planologisch-juridisch) worden “werkontwikkelingen” in woonwijken gestimuleerd;

· innoverend midden- en kleinbedrijf: de gemeente stimuleert particuliere initiatieven om bedrijvencentra voor jonge (innovatieve) bedrijven te ontwikkelen. Groeikracht wordt met name verwacht binnen de clusters water en bodem, informatie- en communicatietechnologie, milieutechnologie en ontwerpen en architectuur;

· toerisme: met name gericht op het bevorderen van het cultuurtoerisme en het kooptoerisme.

2.2 Kantorenmarkt in de lift

De Delftse kantorenvoorraad heeft een omvang van ca. 300.000 m2 bvo. De stad kent relatief veel kleine kantoorondernemingen (100.000 van de 300.000 m2 met gemiddeld 100 m2 bvo per bedrijf). Van de 1.200 kantoorgebruikers heeft ruim 90% minder dan tien personen in dienst. Ongeveer 7% van de kantoorgebruikers heeft tussen de tien en vijftig personen in dienst.

De Nederlandse kantorenmarkt in het algemeen heeft zich de laatste jaren sterk ontwikkeld. Het aanbod en de vraag zijn fors toegenomen. Binnen de regio Haaglanden behoort Delft samen met Zoetermeer tot de grootste groeiers wat betreft het aanbod. De belangrijkste nieuwbouwontwikkeling in Delft in 2000 was Delftechpark met 11.900 m2 vvo.

Ontwikkeling aanbod en opname vvo kantoorruimte > 500 m2 in Delft (Dynamis 2001)

	1-1-1997	1-1-1998	1-1-1999	1-1-2000	1-1-2001
Aanbod vvo	10.900	18.200	19.700	24.900	55.500
% t.o.v. voorgaand jaar	--	+66%	+8%	+26%	+123%
Opname vvo	10.200	6.600	27.800	6.500	n.n.b.

Opname en aanbod kennen een grillig verloop. Dit heeft vooral te maken met de ontwikkeling van enkele, grotere nieuwbouwprojecten. Overigens een algemeen verschijnsel in de vastgoedmarkt. Ter vergelijking: het beschikbare aanbod per 1/1/2001 in Zoetermeer, Rijswijk, Leidschendam en Den Haag bedroeg respectievelijk 28.800 m2, 92.800 m2, 20.900 m2 en 209.300 m2. Het opnamevolume over 2000 bedroeg in deze gemeenten respectievelijk 11.400 m2, 45.400 m2, 29.700 m2 en 197.300 m2.

Het mediane[2] huurprijsniveau in Delft bedraagt “slechts” € 122 m2. Het verwachte tophuurniveau (Dynamis 2001) bedraagt € 132 (tegenover € 193 in Den Haag Nieuw Centrum). De huurprijzen in Delft behoren tot de laagste in de regio Haaglanden. Anderzijds is er sprake van een relatief sterke groei qua huurprijsniveau. Dit lijkt er op te duiden dat de kantorenmarkt in Delft zich wat meer ontwikkelt. De verhouding opname/aanbod is in Delft overigens minder gunstig dan in de andere gemeenten. De opname blijft aanzienlijk achter bij de aanbodontwikkeling.

Delft beschikt niet over A-locaties[3]; noch in het centrum (stationsomgeving), noch aan de stadsrand (snelweglocaties). De Spoorzone ontwikkeling kan en moet hierin verandering brengen. Voor de kantorenmarkt zal dit een belangrijke impuls betekenen. Een impuls die Delft een meer volwaardige kantorenmarkt zal opleveren. Vooralsnog is en blijft sprake van een kantorenmarkt van bescheiden omvang en een meer intern gerichte (lokale) marktoriëntatie.

Onderzoeken van Buck Consultants en TNO INRO hebben uitgewezen dat de afzetmogelijkheden voor nieuwbouw van kantoren in Delft geraamd zouden kunnen worden op 10.000 - 15.000 m2 bvo per jaar. Dit komt overeen met maximaal circa 10% van het totaal voor Haaglanden.

2.3 De kracht van Delft

Delft Kennisstad is niet zomaar een beleidsconcept. Op 1 januari 2001 waren er ruim 700 kennisintensieve bedrijven gevestigd. Vooral in het jaar 2000 was er sprake van een relatief sterke toename. Qua aantal vestigingen zijn vooral de sectoren informatie- en communicatietechnologie en architectuur en design sterk aanwezig. Qua werkgelegenheid is daarnaast de sector water en bodem van betekenis.

De dynamiek in de Delftse economie wordt vooral veroorzaakt door nieuwe vestigingen en opgeheven vestigingen. Over 1999 en 2000 zijn de volgende gegevens beschikbaar[4]:

1999

2000

Nieuwe vestigingen

Opgeheven vestigingen

Gevestigd uit Haaglanden

Vertrokken naar Haaglanden

Gevestigd vanuit elders

Vertrokken naar elders

Verhuisd binnen Delft

148

130

360

176

Uit studies ten behoeve van de ontwikkeling van Technopolis is gebleken dat een aantal kennismarkt combinaties in Delft goed is vertegenwoordigd en kansen biedt voor het aantrekken van bedrijven van elders. Het gaat om:

- life sciences, inclusief biotechnologie;

- telecommunicatie;

- software en hardware industrie;

- micro-elektronica en elektrotechnische industrie;

- medisch technologische sector.

3. (DOOR)STARTERSMARKT IN DELFT

3.1 Profiel[5].

Het grootste gedeelte van de Delftse starters behoort tot de dienstverlening. Gegevens van de Kamer van Koophandel wijzen uit dat het hierbij vooral gaat om adviesdiensten en facilitaire diensten[6].

Een betrouwbaar cijfer over het exacte aantal starters per jaar in Delft is niet voorhanden. De onderstaande tabel geeft het aantal “jonge” (minder dan vijf jaar) bedrijven in Delft weer (de tabel leest als volgt: op de eerste regel is aangegeven dat er op 1 januari 2001 in Delft in totaal 16 bedrijven zijn gevestigd die behoren tot de categorie landbouw en die minder dan vier jaar oud zijn. Drie daarvan zijn opgericht in 1997, vijf in 1999 en acht in 2000). Het aantal in diezelfde periode gestarte bedrijven dat inmiddels al weer is opgehouden te bestaan, is niet bekend. Gesteld zou kunnen worden dat er per jaar gemiddeld circa 150 - 200 bedrijven uiteindelijk succesvol starten.

Jonge delftse vestigingen van bedrijven en instellingen op 1 januari 2001 naar sbi1993 en startjaar

Branche		Startjaar			totaal
	1997	1998	1999	2000
Landbouw	3		5	8	16
Voedingsmid. Ind..	1	2	1		4
Textiel Ind.	1				1
Hout Ind.				2	2
Uitgev. Druk.	2			3	5
Metaal Ind.			1	1	2
Machine Ind.	1				1
Elektr. Mach. Ind.				1	1
Medische App. Ind.	2		2		4
Meubel Ind.			2	3	5
Bouw	11	1	12	19	43
Autohandel	6	1	2	5	14
Groothandel	8	10	7	18	43
Detailhandel	31	26	19	32	108
Horeca	8	9	8	19	44
Vervoer	1	1	2	3	7
Dienstverl. Verv.	4			2	6
Post en telecom	1	2	1	3	7
Financ. Instel.	2		2	5	9
Verzekeringen				1	1
Financ. Instel.	4	2	3	6	15
Onroerend goed	2	3	2	3	10
Verhuur transport		3	3	1	7
ICT	22	12	22	75	131
R en D			1	4	5
Overige diensten	83	30	45	108	266
Openb. bestuur	2			1	3
Onderwijs	7	1	2	5	15
Gezondheidsz.	5	8	8	22	43
Milieudiensten	1			4	5
Beroepsorg.	1			2	3
Cultuur en sport	12	6	6	17	41
totaal	221	117	156	373	867

Per 1 januari 2001 waren in totaal 867 bedrijven in Delft minder dan vijf jaar oud. Dit is ruim een kwart van het totaal aantal in de stad gevestigde bedrijven. Deze jonge bedrijven boden werkgelegenheid aan 4.468 werkzame personen (gemiddelde bedrijfsomvang 5,38 werkzame personen).

Aantal opgerichte bedrijven in Delft naar jaar van oprichting, aantal werkzame personen en bedrijfsomvang

Jaar van oprichting

Aantal bedrijven

Aantal werkzame personen

Gemiddelde bedrijfsomvang

1997

1998

1999

2000

221

117

156

373

1.462

666

823

1.717

6.6

5.7

5.3

4.6

Totaal

867

4.668

5.38

De bedrijfsomvang neemt gemiddeld met twee werkzame personen over een periode van vier jaren toe. Dit is een groei van circa 10% per jaar.

3.2 TU spin-offs

Onderzoek uitgevoerd in opdracht van de Technische Universiteit Delft[7] geeft het nodige inzicht in de omvang en de aard van de startersmarkt voor wat betreft het segment spin-offs van de TU.

Alumni van de TU richten jaarlijks bijna 260 ondernemingen op. 13% van de alumni wordt zelfstandig ondernemer. 14% van de TU spin-offs is gevestigd in Delft en 17% in een “zone van 10 km. rond Delft”. 15% in “de rest van Zuid-Holland” en nog eens 27% in “de rest van West Nederland”. Helaas is niet bekend in welke vestigingsplaats de spin-offs in eerste instantie werden opgestart.

Bijna zes van de tien spin-offs behoren tot de zakelijke dienstverlening. Tweederde van het aantal starters is gestart als eenmans/-vrouwsbedrijf. De gemiddelde omvang van de spin-offs bedroeg bij de start 2,2 fulltime-eenheden. Alle tussen 1985 en 1999 gestarte TU spin-offs zijn inmiddels goed voor 34.000 fulltime arbeidsplaatseenheden.

Uitgaande van circa 200 startende bedrijven per jaar en 0.14 x 260 in Delft startende TU spin-offs (36,4 bedrijven) zouden deze ondernemingen een startersaandeel in Delft hebben van 18%. Het maximum aantal in Delft startende TU spin-offs zou 0,46 kunnen bedragen (de percentages in Delft, in de zone van 10 km. rond Delft en in overig Zuid-Holland gevestigde bedrijven bij elkaar opgeteld). In dat geval zou sprake zijn van een startersaandeel van 0,46 x 260 = 119 bedrijven/200 startende bedrijven = 60%.

Ruim 10% van de spin-off ondernemingen heeft bij de start ook daadwerkelijk ondersteuning van de Universiteit gekregen (adviezen, gebruik van faciliteiten en/of huisvesting). Bijna de helft van de spin-offs onderhoudt nog altijd een “kennisrelatie” met de Universiteit.

Met andere woorden: een niet onaanzienlijk deel van de startersmarkt in Delft komt voort uit de Technische Universiteit. In algemene termen zijn dit sterke starters[8] met groeipotentie. Bij voorkeur zijn zij gevestigd in de nabijheid van de Universiteit. In de praktijk blijkt dit echter op de wat langere termijn niet mogelijk, gegeven de spreiding van de vestigingsplaatsen. Delft raakt per saldo dus een aanzienlijk deel van zijn starterseconomie (en vastgoedmarkt) kwijt. Ter illustratie: 34.000 arbeidsplaatsen komt overeen met meer dan een miljoen m2 bruto kantoorvloeroppervlak (!).

3.3 Indicatieve doorrekening (door)startersmarkt Delft

Op basis van de beschikbare marktgegevens over Delft kan, aangevuld met enkele landelijke referentiecijfers, een indicatieve doorrekening worden gemaakt van de omvang van de jaarlijkse ruimtevraag.

Jaarlijks aantal starters in Delft: 200[9]

Gemiddelde bedrijfsomvang: 1,7 fte

Gemiddelde ruimtebehoefte: 30 m2 bvo per werknemer

Totale jaarlijkse ruimtebehoefte: 10.200 m2 bvo

40% van het aantal startende ondernemingen huurt bedrijfshuisvesting (landelijk cijfer)

Jaarlijkse ruimtebehoefte voor (specifieke) huisvesting voor starters in Delft: 4.080 m2 bvo

Een tweede doorrekening is mogelijk op basis van de beschikbare gegevens over TU spin-offs.

Jaarlijkse aantal spin-offs dat zich in Delft vestigt c.q. zou kunnen vestigen: 36 - 119

Gemiddelde omvang spin-off starters is 2,2 fte

Ruimtebehoefte per werknemer 30 m2 bvo

Jaarlijkse totale marktvolume TU spin-offs: 2.375 - 7.722 m2 bvo

Indien ook hier 40% zich vestigt in bedrijfshuisvesting, impliceert dit een jaarlijkse marktvraag van 950 - 3.088 m2 bvo

Gegeven deze doorrekeningen lijkt het aannemelijk de jaarlijkse ruimtebehoefte voor (specifieke) startershuisvesting te ramen op ca. 5.000 m2 bvo.

De jaarlijkse ruimtepotentie ten gevolge van doorstromende thuisstarters kan worden berekend op ruim 3.000 m2 bvo[10]. Dit betreft verplaatsing vanuit de thuisomgeving naar een meer geschikte bedrijfsomgeving.

Uitgaande van het jaarlijkse groeipercentage van 10% (qua aantal werkzame personen) bij jonge ondernemingen (doorstarters) (zie 3.1), zou er een jaarlijkse doorstartersvraag van maximaal 7.500 m2 bvo kunnen bestaan.

In hoeverre deze marktvraag of potentiële vraag zich ook daadwerkelijk op de vastgoedmarkt manifesteert, zal voor een niet onbelangrijk deel afhangen van het aanwezige aanbod. De praktijk wijst ondubbelzinnig uit (zie hoofdstuk 4) dat de aanbieders van bedrijfsverzamelobjecten en (door)startershuisvesting zonder uitzondering een vraagoverschot (“wachtlijsten”) signaleren.

Aspecten als prijsstelling, kwaliteit en geschiktheid van de huisvesting, locatie, huurvoorwaarden, e.d. zullen echter in belangrijke mate bepalen of de startende ondernemingen ook daadwerkelijk op deze markt actief worden dan wel een andere vorm van huisvesting verkiezen. Per saldo lijkt er echter zeker ruimte voor uitbreiding van het (door)startersaanbod in Delft (zie verder hoofdstuk 4).

4. (DOOR)STARTERSHUISVESTING IN DELFT

4.1 Aanbodformules

Het huidige aanbod aan (specifieke) (door)startershuisvesting in Delft is als volgt geprofileerd.

	Oppervlak	Aantal units	Starters-aandeel	Doelgroep	Prijsstelling	Opmerkingen
BTC	2.700 m2	--	100% Natuurlijk verloop zorgt voor doorstroming	Starters algemeen	€ 127 - 132 per m2/kale huur/jaar	Concept is inclusief actieve ondersteuning van starters
RADEX	2.600 m2	35 bedrijven	100%	TU spin-offs	€ 116 per m2/kale huur/jaar plus € 45 per m2/receptie-diensten
Venta	4.300 m2	25 bedrijven	Heel beperkt	Goedkope huisvesting	€ 39 - 68 per m2/kale huur/jaar	Wordt in 2003 gesloopt
Delft-stede	2.300 m2	50	50%	Starters algemeen. Accent op paramedisch en ateliers/- ontwerpen	€ 125 - 170 per m2/huur incl receptie/jaar	Combinatie met zalencentrum. Units van 6 - 150 m2. Heel gering verloop
Vista	1.600 m2	Max. 80	--	Buitenlandse start-ups, starters (lokale markt), (project)offices grote ondernemingen	1.000 - 1.200 euro/maand/per unit van 20 m2	Vista opereert uitdrukkelijk breder dan de startersmarkt
TU Mijnbouwplein	1.570 m2	--	1.000 m2	TU spin-offs	--	Uiterlijk 2005 herontwikkeling tot woningbouw-locatie
BviT	210 m2	5 bedrijven	100%	Thematische formule rondom softwareontwikkeling	--	BViT is low-cost kweekvijver-omgeving. Innovatieve formule. Dienstenpakket staat voorop; huisvesting is daar “slechts” onderdeel van

SKB

1.300 m2

(4 gebouw)

50% max

Starters en breder.

Kleinschalige ondernemingen

€ 54 - 214 per m2/kale huur/jaar/afh. van object

Overige

- TU faculteit[11][12]

1.500 m2

100%

TU spin-offs

Startersfaciliteiten binnen faculteiten/bij hoogleraren

In totaliteit gaat het om circa 18.500 m2 bvo. De helft hiervan is specifiek gericht op het bieden van startershuisvesting (d.w.z. door starters gehuurde opp.). Venta en TU Mijnbouwplein zullen overigens binnen afzienbare tijd worden gesloopt c.q. herontwikkeld en aldus aan deze voorraad worden onttrokken. Dit impliceert dat het aanbod (door)startershuisvesting wordt gereduceerd tot zo’n 12.500 m2 bvo.

4.2 Exploitatie

Op basis van de exploitatie-ervaringen van de aanbieders van startershuisvesting is de Delftse markt als volgt te typeren:

· er is sprake van een latente behoefte aan meer bvo voor starters- en doorstartershuisvesting. Met name de uitstroom vanuit de in omvang beperkte startersobjecten naar grotere doorstartersruimten knelt. Een ruwe schatting van de thans aangehouden vraag naar units (wachtlijst) bedraagt circa 5.000 m2 bvo;

· alle exploitanten signaleren echter een (lichte) afname van de belangstelling sinds enkele maanden (relatie met conjuncturele ontwikkeling);

· de startersmarkt in Delft is sterk gerelateerd aan de kenniseconomie en TU spin-off. De lagere segmenten van de starterseconomie zijn nagenoeg uit Delft verdwenen. Hiervoor is ook geen/nauwelijks geschikte startershuisvesting voorhanden;

· de ervaring met formules als RADEX, BTC en BviT leert dat de combinatie huisvesting – startersdienstverlening – clustering voorziet in een duidelijke behoefte;

· het grootste gedeelte van de instroom in de startersformules is afkomstig uit Delft (meer dan 90%). De uitstroom (deels gedwongen door het ontbreken van doorgroeimogelijkheden in de vorm van doorstartersaanbod) vindt plaats naar met name de regio. Het tekort aan passende huisvesting in Delft is hieraan debet;

· de doorstroming is in de meeste formules beperkt. Ook hier is de oorzaak gelegen in het ontbreken van passende “doorstroomobjecten” in Delft. Een aanzienlijk aantal huurders huurt langer dan vijf jaar;

· thematisering/brancheclustering is in voorkomende gevallen kansrijk, maar is geen basisconcept voor startershuisvesting. Clusters die in Delft kansrijk zouden kunnen zijn: ICT, ontwerpen/design, milieu en water/bodem;

· er is primair vraag naar huisvesting in/nabij het TU gebied alsmede in de binnenstad;

· huisvesting is geen eerste prioriteit voor starters[13]. Bedrijfsruimte kan tegen marktconforme huurprijzen worden aangeboden. In de hogere starterssegmenten (waar in Delft sprake van is) speelt prijs een minder doorslaggevende rol bij de huisvestingskeuze.

4.3 Ontwikkelingskader

De gezamenlijke exploitanten hebben voor in totaal circa 18.000 m2 aan harde en zachte ontwikkelingsplannen voor de komende vijf jaren. Niet al deze projecten zijn overigens specifiek voor (door)starters bestemd.

	Uitbreiding	Opmerkingen
BTC	3.300 m2 BTC 2 en 3	Ook voor doorstarters bedoeld. BTC 2 is recent opgeleverd; BTC wordt in april 2002 opgeleverd.
RADEX	3.000 m2 RADEX 2	Eind 2002/begin 2003 oplevering.
Stadshal	3.500 m2	Thematische ontwikkeling voor ontwerpers/design; niet startersspecifiek. Hergebruik van oud fabrieksgebouw. Voorjaar 2002 op de markt; sloop van gebouw voorzien in 2009.
Delftstede	2.000 m2	Uitbreiding door nieuwbouw in tuin; gepland voor 2004/2005.
TU faculteiten	1.000 m2	Geïntegreerd in nieuwbouw faculteiten; o.a. TNW.
BviT	Tot max. 1.000 m2	Doorgroei tot vier clusters van ca. 250 m2 in een periode van tien jaren.
SKB	Tot ca. 1.000 m2	Ambitie om geschikt object daarvoor te verwerven.
Rotterdamse weg	2.800 m2	1.000 m2 halruimte; komt in 2002 op de markt.

Het aanbod aan specifieke (door)startershuisvesting in Delft zal daarmee in de komende jaren worden uitgebreid met zo’n 14.000 m2 bvo.

De totale jaarlijkse marktvraag naar (door)startershuisvesting laat zich ramen op maximaal circa 15.000 m2 bvo (paragraaf 3.3). In dit verband dient echter tevens te worden gewezen op de enorme marktpotentie die schuilgaat achter de TU spin-offs (zie paragraaf 3.2). Een aanzienlijk deel van deze bedrijven vestigt zich buiten Delft. Niet uitgesloten kan worden dat specifiek op hen gericht aanbod uiteindelijk in staat zou moeten zijn een deel van deze bedrijven aan Delft te binden.

Samenvattend lijken de ontwikkelingsplannen redelijk in overeenstemming met de marktvraag.

Niet in dit overzicht opgenomen, zijn de mogelijke initiatieven die vooral in Technopolis zullen worden ontwikkeld door “derden”. Naar verwachting zal het hier echter in eerste instantie gaan om regulier bedrijfsmatig onroerend goed en “algemene” bedrijfsverzamelobjecten.

5. DE TOEKOMST

5.1 Economische groei

Ontwikkelingen in de startersmarkt zijn gerelateerd aan de groei van de economie in algemene zin. Anderzijds is er een aantal onmiskenbare sociaal-economische ontwikkelingen gaande met grote invloed op de startersmarkt:

· de groei van de kenniseconomie en het toenemend belang van kennisintensieve

bedrijven;

· wijzigingen in de arbeidsmarkt en arbeidsverhoudingen, onder meer leidend tot een sterke toename van het aantal ZZP-ers (zelfstandigen zonder personeel);

· de doorgaande groei van de diensteneconomie (incl. outsourcing);

· wijzigingen in de privé-werk balans.

Een en ander zal een positieve uitwerking hebben op de startersmarkt.

5.2 Kantoorinnovatie

De doorwerking hiervan op de vastgoedmarkt is evident. Onder de noemer “kantoorinnovatie” is er sprake van:

· meer aandacht voor doelmatigheid en efficiency in kantoorhuisvesting;

· het afstemmen van huisvesting op de bedrijfsprocessen;

· wijzigingen in werkplekstrategieën;

· de opkomst van nieuwe kantoorconcepten;

· meer aandacht voor thuiswerken en mobiel werken.

Er zal naar verwachting in toenemende mate behoefte zijn aan differentiatie in bedrijfsmatig onroerend goed en kantoorobjecten.

5.3 Delfts Ontwikkelings Plan (DOP)

Met de ontwikkeling van de Spoorzone en Technopolis zet Delft fors in op een verdere economisch-ruimtelijke structuurversterking en uitbouw van de kenniseconomie. Voor zowel de economie als de vastgoedmarkt kan hiervan een belangrijke hefboomwerking uitgaan. Aanbod zou hier weleens vraag kunnen scheppen. Delft heeft een zeer gunstige ligging in de Randstad. Door het ontbreken van hoogwaardige bedrijfslocaties (A-locaties) heeft de stad hier echter weinig van geprofiteerd. De Spoorzone en Technopolis zullen wat dat betreft de interne gerichtheid van de Delftse markt doorbreken.

5.4 Beleidsadvies

1. Gemeentelijk beleid continueren

Het in het DOP verankerde beleidsprogramma “innoverend MKB” wordt door de resultaten van voorliggende marktstudie ondersteund. Het door middel van een stimuleringsbijdrage faciliteren van specifieke startershuisvestingsprojecten voorziet in een marktbehoefte en draagt bij aan het tot ontwikkeling brengen van de starterseconomie. Het faciliteren van starters is per definitie risicovol. Het groeipotentieel en de economische toegevoegde waarde zijn echter groot. Daarom is activerend beleid zeker gerechtvaardigd.

2. Wenselijkheid van verbreding van beleid nader overwegen

De startersmarkt in Delft is sterk TU/technologie/kenniseconomie geörienteerd. Het ligt voor de hand met name hierop gerichte startersprojecten en doorstartersprojecten beleidsmatig te ondersteunen. Anderzijds kan de vraag worden gesteld in welke mate het andere gedeelte van de starterseconomie -sociale starters, ambachtelijke bedrijven, e.d.- in Delft nog betekenis heeft c.q. beleidsmatig krijgt. Mogelijkerwijze kan hieraan in het DOP deelprogramma “wijkeconomie” meer aandacht worden besteed.

3. Laat de markt haar werk doen

De huidige pijplijnvoorraad aan nieuwe (uitbreiding van) (door)startersprojecten voorziet ruwweg in een verdubbeling van de vloeroppervlakte in de komende vijf jaren. Gegeven de berekende marktomvang lijkt dit verantwoord. In de periode tot 2010 is een volgende tranche met nog eens zo’n 10.000 - 15.000 m2 bvo uitbreiding voorstelbaar indien de gunstige economische ontwikkelingen zich doorzetten. De ontwikkeling en exploitatie van (door)startershuisvesting is primair een verantwoordelijkheid van de markt. Dit geldt ook voor het formulebeleid (type huisvesting en diensten).

4. Gemeentelijke subsidieregeling continueren

Van de overheid wordt medewerking aan deze planontwikkeling verwacht. In het bijzonder door het aanbieden van gunstige financieringsvoorwaarden (investeringssubsidies). Het huidige subsidiebeleid terzake van de Gemeente Delft voorziet hierin.

5. Specifieke vraag naar thematische (door)startershuisvesting monitoren

De specifieke markt voor thematisch (door)startersaanbod wordt beperkt geacht. Daarenboven verzwaart dit de exploitatie van de startersprojecten doordat selectief dient te worden verhuurd. Het verdient echter aanbeveling de eventuele specifieke vraag naar bijvoorbeeld laboratoriumfaciliteiten, cleanroomvoorzieningen e.d. in samenhang met nader onderzoek naar de spin-off ontwikkelingen binnen de TU, zorgvuldig te monitoren.

6. Gezamenlijke initiatieven van Gemeente en Technische Universiteit

In dat kader is het van groot belang -gegeven de importantie hiervan voor de Delftse economie- dat de gemeente en de Technische Universiteit Delft zich blijvend inspannen spin-offs te bevorderen en starters te begeleiden. Huisvesting, maar ook andere vormen van facilitaire en financiële steun en stimuleringsinitiatieven zullen daarvan bij voorkeur deel uit maken.

7. Regievoering t.a.v. Technopolis

De in het kader van deze rapportage uitgevoerde analyses bevestigen het belang van en de marktkansen voor de ontwikkeling van Technopolis. Adequate regievoering om de aanwezige, relatief kleinschalige en specifieke marktvraag van starters af te stemmen op de (meer grootschalige) vastgoedontwikkeling in Technopolis is echter gewenst.

8. (Door)startershuisvesting in het TU gebied en in de binnenstad, maar tevens ruimte bieden in de wijken

Het TU gebied, de binnenstad (waaronder de Spoorzone) en de woonwijken zijn gegeven de voorkeuren op de markt, de meest voor de ontwikkeling van (door)startershuisvesting in aanmerking komende locaties.

9. Noodzaak van flankerend beleid

Gewezen wordt op het belang van flankerend beleid om (door)starters voor Delft te behouden. In het bijzonder wat betreft het verbreden van het woningaanbod (door te voorzien in duurdere woningen).

10. Periodieke monitoring van de startersmarkt

Gegeven de marktdynamiek in de (door)startersmarkt wordt enerzijds aanbevolen de ontwikkeling van starters meer nauwgezet (ook om meer betrouwbare gegevens te verkrijgen) te monitoren[14] en anderzijds de investeringsplannen voor (door)startershuisvesting onder te brengen in een voortschrijdend meerjarenprogramma voor een periode van drie tot vijf jaar.

[1] Definitie Kamer van Koophandel Haaglanden; gekoppeld aan hun statistische bestanden.

[4] Bron: Delftse Economie in Beeld 2002, Gemeente Delft

[6] Tot de adviesdiensten behoren rechtskantoren, administratieve diensten, economische diensten, ingenieursbureaus en reclamebureaus. Tot de facilitaire diensten behoren automatiseringsdiensten, onderzoek en ontwikkeling, verhuurbedrijven, milieubedrijven, schoonmaakbedrijven, uitzendbureaus en beveiligingsbedrijven en fotografie- en beursbedrijven.

[8] Gemiddeld is het sterfte-percentage van startende bedrijven in ons land 50%; het sterfte-aandeel van de TU spin-offs bedraagt slechts 11%.

[9] Beredeneerd aantal starters op basis van de tabel in paragraaf 3.1.

[10] Delft kent (opgave gemeente) circa 850 aan huis gevestigde ondernemingen (waarvan 310 kantoren). Landelijk is bekend dat 25% van dergelijke ondernemingen “zwevend” is (d.w.z. op zoek naar geschikte huisvesting). Dit komt overeen met een mogelijke ruimtevraag van circa 3.000 m2 bvo.

[11] NB: de TU beschouwt het voorzien in starters-/bedrijfshuisvesting niet als haar kernactiviteit. Startende bedrijven worden wel in de opstartfase ondersteund. O.a. door het gebruik kunnen maken van voorzieningen en via tijdelijke huisvesting. Het Technostart programma faciliteert hierin (bijv.ruimtes aan het Mijnbouwplein)

[12] Onder de naam The Cube is tevens een kleinschalig initiatief van de Stichting Jong Ondernemerschap voor een vijftal startende bedrijven bekend.

[13] Startende bedrijven hebben zelden een expliciete vestigingsplaatsstrategie; 58% vestigt zich in zijn eigen woonplaats, 17% vestigt zich “bij toeval” op een bepaalde locatie, 10% kiest een locatie “waar men snel van start kan gaan” en 8% vestigt zich in de nabijheid van klanten (bekend uit landelijk onderzoek).

[14] In dat verband zou het interessant zijn het Bartels onderzoek onder TU starters als basis te gebruiken, doch te verbreden met de vraag in welke plaats, in welk type onroerend goed, met welk aantal m2 en met welke faciliteiten de spin-off bedrijven zijn gestart.

MARKTSTUDIE

(DOOR)STARTERS-

HUISVESTING

IN DELFT

Colofon