Onderwerp
Resumé van de stand van zaken overeenkomsten TU-Zuid (Technopolis), en
samenvatting van de overeenkomst TUDelft, Gemeente Delft, en Ontwikkelaars (ING
en Bf).
01.
In
de Begeleidingsgroep en in de Stuurgroep Technopolis werd op woensdag 26 juni j.l. tussen alle
partijen overeenstemming bereikt inzake de samenwerkingsafspraken voor de
ontwikkeling van het plm. 70 ha. grote (R&D)bedrijvengebied Technopolis.
Dit is een voor alle partijen grootschalige onderneming, die naar verwachting
gedurende tien tot twintig jaar tot bouwactiviteiten leidt in het betrokken
gebied. De te verwachten opbrengsten van deze ontwikkeling komen in een
verhouding 85 (TU) /15 (Gemeente) (de huidige eigendomsverhouding in het
gebied) aan TU en Gemeente toe. De Gemeente verkoopt haar grond in het gebied
aan de TUDelft. De TU verkoopt vervolgens deelplansgewijs aan de Ontwikkelaars.
De Gemeente maakt op verzoek van de TU bouwrijp, waarbij op basis van
nacalculatie wordt afgerekend. Voordelen worden op basis van 85/15 tussen TU en
Gemeente gedeeld. Voor de noodzakelijke wijkoverstijgende infrastructuur
betaalt de TU een vaste bijdrage van euro 5 miljoen. Tot deze wijkoverstijgende
infrastructuur worden gerekend: 1. de aan te leggen brug over de Schie; 2 de
rentelasten van voorfinanciering van de aanleg van de tramlijn; 3. de
aanpassing van de kruising Schoemakerstraat-Kruithuisweg; 4. de aanleg van een
voet/fietsbrug naar Midden Delfland.
02.
Nu
voorliggende stukken, en noodzakelijke besluitvorming.
Er
zijn in de afgelopen maanden twee afzonderlijke onderhandelingstrajecten
geweest: dat tussen TU en Gemeente, en dat tussen TU, Gemeente, en
Ontwikkelaars. In beide trajecten trad als juridisch adviseur voor TU en
Gemeente het kantoor Houthoff Buruma (mrs Goumans, De Bruijn, Van Thiel) op.
Ontwikkelaars werden geadviseerd door kantoor Van Till (mrs De Jonge en Nauta). De kern van de
transactie is de overeenkomst tussen de drie partijen. Daarover zijn nu de
onderhandelingen afgerond, en komt een definitieve tekst dezer dagen
beschikbaar. De tekst van die overeenkomst zal voor u ter inzage worden gelegd.
Een globale samenvatting van de inhoud
volgt hieronder.
Ondertekening van deze overeenkomst door
alle partijen is voorzien op 11 juli
aanstaande om 16:30 (Lipkenszaal TU)
Voorstel:
1. u wordt voorgesteld tot het aangaan van die overeenkomst te besluiten; de
overeenkomst behoeft niet vooraf aan de Raad te worden voorgelegd. Kennisneming
van de overeenkomst door de Cie Duurzaamheid ligt voor de hand: het is wel een
overeenkomst met een - ook door de Raad
beoogde - enorme impact voor de ontwikkeling van de stad.
2. (burgemeester:)
wethouder Oosten te machtigen de overeenkomst namens hem te ondertekenen.
03.
De
overeenkomst tussen de Gemeente Delft en de TU is inhoudelijk ook rond,
inclusief de afspraken tussen partijen over het bouwrijpmaken. Aan deze
overeenkomst wordt thans door de advocaten ook de laatste hand gelegd.
Ogenschijnlijk zou deze overeenkomst er eerst moeten zijn, voordat de
overeenkomst TU/Gemeente/Ontwikkelaars aangegaan en ondertekend kan worden.
Anderzijds: een overeenkomst tussen Gemeente en TU heeft alleen maar zin als de
overeenkomst met de Ontwikkelaars tot stand is gekomen. Daarom loopt die
voorop, en kent die overeenkomst een aantal opschortende voorwaarden: a. dat de
bevoegde organen van TU en Gemeente goedkeuring hechten aan deze overeenkomst; en b. dat de
onderlinge samenwerkingsovereenkomst tussen TU Delft en Gemeente met betrekking
tot het Plangebied tot stand is gekomen, en is goedgekeurd door de bevoegde
organen van TU en Gemeente.
04.
De
kern van de overeenkomst TU/Gemeente/Ontwikkelaars.
1.
In
de overwegingen wordt een beschrijving gegeven van de doelstellingen die
partijen hebben met het aangaan van de overeenkomst: de Gemeente verkoopt haar
grond aan de TU, samen willen TU en Delft daar Technopolis realiseren, en na
eerder een Intentieovereenkomst met Ontwikkelaars te hebben gesloten op basis
waarvan een Masterplan en een haalbaarheidsstudie zijn opgesteld, komen
partijen nu een Ontwikkelings- en Realisatieovereenkomst overeen.
2.
De
ontwikkeling van Technopolis geschiedt voor rekening en risico van de
Ontwikkelaars. De Gemeente verplicht zich om voor die ontwikkeling tijdig het
planologisch kader te scheppen. Komt dat planologisch kader om welke reden dan
ook niet tot stand, dan wordt de overeenkomst ontbonden. Ontwikkelaars houden zich
aan de volgende door Gemeente resp. TU vast te stellen of goed te keuren
documenten: het bestemmingsplan, het Masterplan, het Beeldkwaliteitsplan, de
Verkavelingsplannen, en het Bedrijvenprofiel.
3.
Er
wordt een permanente overlegstructuur tussen partijen ingericht, waarin het
project wordt begeleid en bewaakt. Voorzitter van de stuurgroep is de
voorzitter CvB TUDelft.
4.
Er
is sprake van een fasering en van een planning. Het Masterplan onderscheidt vijf ruimtelijke fasen in de
ontwikkeling en realisatie van Technopolis (fase 1 tm 5) Daarmee wordt de
tijdsvolgorde van de ontwikkeling aangegeven. Fase 1 wordt in vier deelgebieden
onderscheiden, die direct in ontwikkeling zullen worden genomen. Vervolgens
vindt ontwikkeling per deelgebied plaats (omvang 3 a 4 ha.). Ontwikkelaars
roepen deelgebieden af, en betalen daarvoor vervolgens een
reserveringsvergoeding, die uiteindelijk in mindering komt op de koopprijs bij
levering aan de uiteindelijke eigenaar.
De
Planning bepaalt dat het volledige Plangebied in vier opeenvolgende periodes
van elk vijf jaar ter ontwikkeling wordt aangewezen, met een uitloopperiode van
max.vijf jaar. De planning geeft per periode van vijf jaar het beoogde aantal
te ontwikkelen m2 b.v.o. aan.
5.
De
opeenvolgende deelgebieden worden door de TU aangewezen. (De in deze
overeenkomst aan de TU toegekende bevoegdheden worden overigens door de TU
steeds in overleg met de Gemeente uitgeoefend). Afwijken van de aangewezen
deelgebieden kan, met gebruikmaking van een flexibiliteitsregeling: “hoppen” in
het gebied door de Ontwikkelaars mag, mits dientengevolge geen “krenten uit de
pap worden gevist”, geen bovenmatige kosten bouwrijpmaken optreden, en geen
versnippering plaatsvindt.
6.
Het
Voorlopig Ontwerp van de te realiseren bouwplannen wordt ter goedkeuring
voorgelegd aan de TU. De Stuurgroep stelt daartoe een coördinerend architect
aan.
7.
Planologische
medewerking Gemeente.
Zoals
gebruikelijk wordt omtrent de publiekrechtelijke bevoegdheden van de Gemeente
niet gecontracteerd. Wel wordt ruimhartige medewerking toegezegd bij het ingang zetten van de benodigde
procedures.
8.
Afname
bouwkavels: de Ontwikkelaars hebben een exclusief recht op afname van
bouwkavels, indien zij aan hun verplichtingen voldoen. Er worden wel een aantal
uitzonderingen op die exclusiviteit afgesproken, b.v. voor noodzakelijke eigen
faciliteiten van de TU, of t.b.v. de aan te leggen HOV-voorziening (tramlijn).
9.
Vaststelling
van de koopprijs van de bouwkavels.
Deze
vaststelling geschiedt door de TU aan de hand van het aantal op de kavel te
realiseren m2 b.v.o. . Koopprijs is te realiseren aantal m2 b.v.o. maal
koopprijs per m2 b.v.o. De vaststelling van de koopprijs per m2 b.v.o.
geschiedt door middel van benchmarking, waarbij de hoogste categorie
gerealiseerde grondprijzen in
Zuid-Holland (jaarlijkse rapportage Provincie) referentiepunt zijn. De
minimumprijs per peildatum 010102 bedraagt euro 204,20 per m2 b.v.o. (hfl.
450,-). Deze minimumprijs geldt in ieder geval voor de eerste 75.000 m2 b.v.o.
die de Ontwikkelaars gedurende de eerste vijf jaar afnemen, zij het met cpi-indexclausule.
10.
Naam,
acquisitie.
De
naam Technopolis wordt beschermd via licentieovereenkomsten. Gemeente en
TUDelft ondersteunen de Ontwikkelaars bij de acquisitie.
11.
Optimalisatie.
Na
iedere vijf jaar, en in de eerste vijf jaar als meer dan 125.000 m2 b.v.o. is
afgenomen, kan de TU voorstellen tot optimalisatie van de ontwikkeling van het
Plangebied doen. Dat kan betreffen dichtere bebouwing, verhoging van het FSI,
verruiming van het planconcept, verruiming of aanscherping van het
bedrijvenprofiel, of temporisering van de uitgifte. Dat kan leiden tot
aanpassing van onderliggende documenten, zoals Masterplan, bestemmingsplan etc.
Het kan ook leiden tot een aanpassing van de grondslag voor vaststelling van de
koopprijs. Indien TU en Ontwikkelaars, ook na beraadslaging in de Stuurgroep,
hieromtrent geen overeenstemming kunnen bereiken, kan de overeenkomst worden
ontbonden.
12.
Tussentijdse
beëindiging.
Per
periode van vijf jaar zijn in de overeenkomst richtsnoeren opgenomen voor de
minimum-afname. Worden deze richtsnoeren niet behaald, dan kan dat leiden tot
eenzijdige ontbinding van de overeenkomst. Bovendien kan de TU elke vijf jaar
de overeenkomst ontbinden indien zij daartoe zwaarwegende strategische belangen
(ontleend aan haar kerntaken onderwijs en onderzoek) aanwezig acht. Deze
ontbindingen worden in de overeenkomst van de nodige zorgvuldigheidsbepalingen
voorzien.
030702/DPP/DJvD