DETAILS MAKEN HET VERSCHIL
“BE
THE ONE”
IN DELFT
CKE Februari 2003
UITVOERINGSNOTA DETAILHANDELSBELEID BINNENSTAD
DETAILS MAKEN HET VERSCHIL
Uitvoeringsnota
brancheringsbeleid binnenstad
INHOUDSOPGAVE:
- INLEIDING
- HET BRANCHERINGSBELEID
1.2. Beoogde doelen
1.3. De Historische Binnenstad
1.4.
Zuidelijke Binnenstad (In de Veste en Zuidpoort)
2. DE UITVOERING BRANCHERINGSBELEID BINNENSTAD.
2.1. Voorwaarden voor succes
2.2. De beleidsinstrumenten
2.2. Beschikbare financiële middelen
2.3. Realisatie van het
wensbeeld.
2.4. Taakverdeling en organisatie
2.7
Kostenraming
2.8
Dekking
2.9.
Fasering
3.
MONITORING EN EVALUATIE
Bijlage 6: Voorbeeldschema ‘op kleurbrengen van winkelstraten
DETAILS MAKEN HET VERSCHIL
Uitvoeringsnota brancheringsbeleid
binnenstad
0. INLEIDING
De binnenstad heeft om haar positie te handhaven en
duurzaam te versterken een krachtige kwaliteitsimpuls nodig. Om dit te bereiken
is het binnenstadsmanagement in het leven geroepen.
Een
van de beleidsterreinen waar een actiegerichte benadering wenselijk is, is de
detailhandel in de binnenstad. Op 19 april 2002 is daartoe het
brancheringsbeleid, met het wensbeeld voor de toekomstige winkelstructuur in de binnenstad door de
Stichting Centrum Management Delft (SCMD) vastgesteld. Het brancheringsbeleid voor de binnenstad heeft tot doel:
het bevorderen van het
duurzaam economisch functioneren van de stad door middel van het verbeteren van de kwaliteit en samenstelling
van het winkelaanbod in de binnenstad van Delft voor inwoners, koop-,
cultuurhistorisch- en stadstoeristen en ondernemers.
Het
beoogde wensbeeld, de essentie van het beleid dat daaraan ten grondslag ligt,
de hoofduitgangspunten voor de branchering en de beoogde doelen, worden
beschreven in hoofdstuk 1. De manier waarop het beleid wordt uitgevoerd, de
middelen waarmee, de interne en externe taakverdeling, overlegstructuren en
voorstellen met betrekking tot het maken van een communicatieplan komen in de
hoofdstuk 2 aan de orde. In hoofdstuk 3
staat hoe en wanneer de monitoring van de geboekte resultaten en de evaluatie
van de beleidsdoelen plaatsvinden. Tot slot is ter besluitvorming een voorstel
geformuleerd.
1. HET BRANCHERINGSBELEID
Op 19 april 2002 is het brancheringsbeleid met het
wensbeeld voor de toekomstige winkelstructuur in de binnenstad door de
Stichting Centrum Management Delft (SCMD) vastgesteld. Het wensbeeld met de soort
detailhandel, de plaats en het beoogde kwaliteitsniveau is gebaseerd op
bestaande beleidsnota’s en onderzoeksrapporten en de uitvoeringsnota
Binnenstadsmanagement Delft (april 1998).
Op
grond van de geschiedenis, de sfeer en de feitelijke situatie van de binnenstad
zijn de hoofduitgangspunten voor het brancheringsbeleid:
- In de historische
binnenstad is geen ruimte voor grootschalige bedrijven;
- De historische
binnenstad leent zich het beste voor recreatief winkelen met
keuzemogelijkheden in een duurder segment;
- Detailhandel gericht
op grote gebruiksartikelen dicht in de buurt van parkeergelegenheid
stimuleren;
- De historische
binnenstad (Klis) heeft deels de functie van buurtwinkelcentrum;
- In de Stede zijn
relatief veel levensmiddelenwinkels gevestigd, mede in verband met de
aanwezigheid van de zaterdagmarkt.
Ad
1.
Het
straatbeeld in de oude binnenstad kenmerkt zich door kleinschaligheid van de
winkelpanden. Dit versterkt het historische karakter en verhoogt de
attractiewaarde voor degenen die vooral recreatief winkelen belangrijk vinden.
Wanneer de consument voor de gezelligheid gaat winkelen in een historische
omgeving, stelt hij hoge eisen aan de variatie in winkelaanbod (een goede mix
van bekende trekkers en onbekende winkels) en aan de aanwezigheid van dienstverlening
en leisure, zoals horeca, cultuur en evenementen. Door de inpassing van
leisure-elementen die inspelen op vrijetijdsbesteding van de consument wordt de
attractiviteit verhoogd. De prioriteit van de bezoeker aan de oude binnenstad
ligt niet bij functioneel winkelen in filiaalbedrijven en warenhuizen. Juist
door iets unieks te bieden onderscheidt de oude binnenstad zich van het
zuidelijk deel van de binnenstad, waar functioneel winkelen een belangrijke rol
vervult, en van andere steden.
Ad
2.
Het
aanbod in de historische binnenstad moet tegemoet komen aan de behoeften van de
recreatief winkelende consument. Dit houdt in dat naast meer variatie in aanbod
de aanwezigheid van bekende trekkers, maar ook van onbekende winkelformules met
een grote variatie in prijs en
kwaliteitsniveau, noodzakelijk is.
Het
nagenoeg ontbreken van het duurdere mode-segment is voor een stad met bijna
100.000 inwoners opmerkelijk te noemen. Daarom is een extra kwaliteitsimpuls in
deze branche noodzakelijk. Het brancheringsbeleid is daar dan ook op gericht.
Het reeds aanwezige kwalitatief hoogwaardige kunst, antiek en
aardewerk/keramiek assortiment moet worden uitgebreid om de rol van Delft
nationaal en internationaal te versterken. Op de daartoe aangegeven plekken in
de oude binnenstad (zie kaart brancheringsbeleid) zullen deze
kwaliteitsimpulsen het totaal aanbod versterken en completeren.
Ad
3.
Functioneel
winkelen is efficiënt winkelen. In het zuidelijk deel van de binnenstad wordt
direct bij de ruime parkeervoorzieningen hiertoe voldoende ruimte geboden. Het
betreft voornamelijk de landelijk bekende filiaalbedrijven, warenhuizen en
winkelformules die aanvullend op het noordelijk winkelgebied de
centrumvoorzieningen compleet maken. Het aanbod moet concurrerend zijn met stadscentra
van Rijswijk en Zoetermeer. Het verdient de voorkeur om winkels met grotere
gebruiksartikelen in de nabijheid van parkeervoorzieningen te stimuleren. De
brancheringscommissie Zuidpoort houdt daar rekening mee. Getracht wordt om de
randen van het centrumgebied en de aanlooproutes naar het centrum gebied
(Project Yperdek biedt hiertoe kansen) daarvoor te benutten. Ondernemers kunnen
de aankopen voor consumenten die dat willen, bij de auto bezorgen.
Ad
4.
In
de Delftse binnenstad wonen betrekkelijk veel mensen. Dit verklaart de behoefte
aan en aanwezigheid van relatief veel levensmiddelenwinkels (speciaalzaken en
supermarkten). In het noordelijk winkelgebied De Klis en in het uiterste zuiden
zijn de supermarkten te vinden aan de randen, in de nabijheid van
parkeervoorzieningen, en vervullen de functie van buurtwinkels.
Ad
5.
Centraal
in de binnenstad, mede in verband met de zaterdagmarkt, is de
levensmiddelensector ook goed vertegenwoordigd. Het gaat om kwalitatief sterke
voedingsmiddelenspeciaalzaken, die door hun assortiment de attractiewaarde van
de binnenstad verhogen.
1.2.
Beoogde doelen
Het hoofddoel van het
brancheringsbeleid is het bevorderen van het duurzaam economisch functioneren
van de stad door middel van het
verbeteren van de kwaliteit en samenstelling van het winkelaanbod in de
binnenstad van Delft voor inwoners, koop-, cultuurhistorisch- en stadstoeristen
en ondernemers.
Verbetering
van de kwaliteit en samenstelling van het winkelaanbod leidt tot een toename
van het aantal bezoekers en bestedingen, met als gevolg meer omzet in de detailhandel en groei van
de werkgelegenheid voor werknemers met een MVBO/MAVO of MBO-opleiding.
In de nota ‘Brancheringsbeleid Delftse Binnenstad’
wordt deze algemene doelstelling genuanceerd en uitgewerkt. Er wordt duidelijk
onderscheid gemaakt tussen het wensbeeld voor het noordelijk deel (de
historische binnenstad) en het zuidelijk deel van de binnenstad.
1.3.
De Historische Binnenstad
Het
brancheringsbeleid voor de historische binnenstad is gericht op:
het realiseren van een winkelaanbod in kwaliteit en
branchering, dat aansluit bij het verwachtingspatroon van de doelgroepen, t.w.
de kooptoerist, stadstoerist (gezellig dagje uit) en de cultuur historische
toerist (uit: Meerjaren Marketingplan Toerisme, MMT).
profiel kooptoerist
In
het MMT 2000-2004 wordt het profiel van de kooptoerist als volgt gedefinieerd:
-
Vrouw;
-
in de leeftijd van 25 – 55 jaar;
-
-
modaal tot bovenmodaal inkomen;
-
opleiding mbo/hbo;
-
afkomstig uit Delft en de regio;
-
besteding per bezoek € 55,-- ;
-
streefcijfer aantal bezoeken 412.500 in 2004 (dit is een
verdrievoudiging).
profiel
cultuurhistorische toerist en stadstoerist
Het
profiel van de cultuur historische toerist (consument) is als het volgt
beschreven in het MMT:
-
latent geďnteresseerd;
-
koppels eind 20 – eind 40;
-
gezinnen met (oudere) kinderen en tweepersoonshuishoudens;
-
modaal tot bovenmodaal inkomen;
-
mbo/hbo niveau;
-
besteding per bezoek € 14,-- *;
-
streefcijfer aantal bezoeken (binnenland) 420.000 in 2004 (groei 5%).
De
promotie en reclamecampagnes ter bevordering van kooptoerisme en
cultuurhistorisch toerisme richten zich op consumenten die voldoen aan
bovenstaande beschrijvingen.
Beoogde kwaliteit en
branchering
De
beoogde kwaliteit en het gewenste branchepatroon wordt in verschillende kleuren
weergegeven. Bijgaande kaart (bijlage 1) is een visualisering van het totale
product “detailhandel Binnenstad”. Er is onderscheid gemaakt tussen
verschillende kwaliteitsniveaus in het aanbod, diversiteit in assortiment,
complementariteit en prijsniveaus. Tevens is de samenhang tussen de
verschillende deelgebieden in beeld gebracht. Een belangrijk bindend element
zijn de monumenten en de horecapleinen die op of aan het winkellint zijn
gesitueerd.
Om
te illustreren aan welke kwaliteit en welk branchepatroon wordt gedacht, is per
onderscheiden kleur een impressie gemaakt.
Donkerrood en donkergroen
Het
noordelijk winkelgebied heeft een winkellint met een aanbod van boven gemiddeld kwaliteitsniveau. Dit
lint is gedrapeerd rond en/of in de nabijheid van de monumenten. De branchering
richt zich op mode, body en accessoires (donkerrood) en kunst, antiek,
home-deco en gifts (donkergroen).
Als
taakstelling is geformuleerd dat eind 2006 in het donkerrode en donkergroene gebied
minimaal 75% van de winkelgevelwand voldoet aan de juiste branchering, het hoge
kwaliteitsniveau en het boven gemiddelde marktsegment. In de winkelstraten mag
maximaal 20% van de gevelwand een winkelondersteunende horecafunctie hebben die
past bij de sfeer van het winkelgebied, dus kleinschalig en kwalitatief goed.
In de gearceerde gebieden is dit 50 % horeca (conform bestemmingsplan
Binnenstad).
Lichtrood en
lichtgroen
Aanvullend
op het duurdere bovengemiddelde marktsegment zijn in het noordelijk winkelgebied
straten met een middensegment in lichtrode en lichtgroene kleur aangegeven.
Lichtrood is een gebied met overwegend
kleinschalige winkels in het midden marktsegment met mode, accessoires en body, deels gericht op
de jeugd. Lichtgroen heeft een hoog funshopgehalte met winkels met een assortiment gericht op
goedkopere deel van kunst en antiek (kitsch), aardewerk en souvenirs,
kadowinkels, home- deco en vrijetijd- en sportartikelen.
Het
streven is dat eind 2006 60 % van de straten de juiste branchering hebben. De
winkelfunctie kan worden aangevuld met maximaal 20% winkel ondersteunende
daghoreca.
Blauw
De
in blauw aangegeven straten zijn de aanlooproutes. In deze straten is een
mengvorm wenselijk van detailhandel in grotere gebruiksgoederen, binnenstads-supermarkten,
voedselspeciaalzaken en zakelijke dienstverlening. Een mengvorm van
verschillende functies dus waar startende winkeliers ook een plek kunnen
vinden.
Oranje
Oranje
staat voor horeca.
Vanaf
noord naar zuid zijn er een vijftal horeca-pleinen verspreid door de binnenstad
aanwezig. De horecaconcentraties vormen aangename verblijfsgebieden aan het
veelkleurige winkellint. Pleinen die
overdag een aangename rustplek en ’s avonds en
’s-nachts
bruisende uitgaanscentra zijn.
1.4.
Zuidelijke Binnenstad (In de Veste en Zuidpoort)
In
de “Structuurvisie detailhandel Delft” (1996) is de bestaande situatie
geanalyseerd en voor de binnenstad geconcludeerd dat in het zuidelijk deel van
de binnenstad een eigentijds kernwinkelapparaat moet worden gecreëerd met een
compleet assortiment en een goede branchemix, afgestemd op de behoefte van de
klanten. Dit zijn de inwoners van Delft en omgeving. Het beoogde doel is dan
ook de bestaande centrumvoorzieningen te verbeteren, het bestaande winkelgebied te restylen en uit te
breiden met o.a. ontbrekende winkelformules, zodat er een modern winkelcentrum
ontstaat dat recht doet aan een stad met bijna 100.000 inwoners.
In het zuidelijk deel van de binnenstad zijn vooral grootwinkel-, keten- en filiaalbedrijven gevestigd.
Bij restyling ligt de nadruk op een verbetering van de gevels en puien,
het realiseren van een goede en logische ruimtelijke en functionele aansluiting
van de oudbouw (In de Veste) en de nieuwbouw in het Zuidpoortgebied. Tevens
moet een 2e looproute via de Pynepoort, Kruisstraat, Beestenmarkt en
Burgwal van en naar het noordelijk winkelgebied worden ontwikkeld. Het
nieuwbouwplan Zuidpoort maakt ruimtelijk en functioneel deel uit van het
zuidelijk winkelgebied.Het nieuwe winkelplein in het plangebied Zuidpoort
(Vesteplein) moet één winkelgebied vormen met het bestaande winkelgebied In de
Veste.
De nadruk van de winkels in Zuidpoort ligt op de uitbreiding van het
assortiment en de branchering met warenhuisachtige bedrijven, kledingmagazijnen
en middelgrote filiaalbedrijven die thans ontbreken in de Delftse binnenstad.
Profiel:
inwoners van Delft (belangrijkste doelgroep)
Het
consumentenprofiel voor ongeveer 100.000 mensen is moeilijk eenduidig te
beschrijven, maar van belang zijn de volgende gegevens omtrent de doelgroep:
Inwoners van Delft
-
51.115 huishoudens:
24% zonder kinderen
25 % met kinderen
52 % alleenstaanden (30%
mannen)
-
gemiddelde leeftijd is 36, 9 jaar
(meer mannen dan vrouwen)
-
bovengemiddeld aantal 15-35 jarige (meer mannen dan vrouwen)
-
gemiddeld besteedbaar inkomen per inwoner € 9.530,--
(index Ned. = 100 ) is dit 98,5
-
gemiddeld besteedbaar inkomen per huishouden € 21.555,--
-
(index Ned. = 100) is dit 100,5
-
opleiding mbo/hbo/wo (72% van de bevolking van 18 jaar en ouder)
Beoogde kwaliteit en branchering
De norm voor de beoogde kwaliteit voor het
totale winkelgebied is een eigentijds winkelgebied met een aanbod dat kan
concurreren met moderne winkelcentra in
de regio, zoals Rijswijk en Zoetermeer.
Geel
De
kwaliteit en samenstelling van het assortiment en de branchering is gericht op
een breed publiek en beslaat een aanbod met
warenhuisachtige bedrijven, kledingmagazijnen, middelgrote filiaal- en
ketenbedrijven. Het bestaande assortiment moet zoveel mogelijk worden
uitgebreid met ontbrekende winkelformules.
2. DE
UITVOERING BRANCHERINGSBELEID BINNENSTAD
In
de nota binnenstadsmanagement (april 1998) kwam reeds naar voren dat de
uitvoering detailhandelsbeleid een project is met een hoog ambitieniveau. Om
het uitvoeringsproces succesvol te laten verlopen moet aan een aantal
voorwaarden worden voldaan.
2.1.
Voorwaarden voor succes
Draagvlak
De
doelstellingen, plannen en initiatieven om door een kwaliteitsverbetering van
de winkelfunctie in de binnenstad het economisch functioneren van Delft te
bevorderen moeten een zo breed mogelijk draagvlak hebben. Daarom moeten
de betrokken partijen de noodzaak inzien en de doelstellingen onderschrijven en
het wensbeeld realistisch vinden.
Het
brancheringsbeleid en de uitvoeringsplannen voor de detailhandel in de
binnenstad zijn dan ook in onderling overleg tussen betrokken partijen en hun
vertegenwoordigers tot stand gekomen. Delft heeft in het kader van het
projectmanagement Binnenstad en door middel van het overleg in de Stichting
Centrummanagement Delft de laatste jaren een goed functionerend netwerk opgebouwd, waaruit diverse vormen
van interne en externe samenwerking zijn voortgekomen. Voor de uitvoering van
het brancheringsbeleid is het noodzakelijk dat alle actoren (de gemeentelijke
overheid en het complex van gebruikers) in de binnenstad onderling goed
communiceren. De taak van de gemeente is voor de economische doelstelling
(kwaliteit en samenstelling van de winkelfunctie) faciliterend en voorwaardenscheppend.
Voor de fysiek ruimtelijke doelstellingen is de taak voor de gemeente sturend
via de mogelijkheden die de Wet Ruimtelijke Ordening (Bestemmingsplan
Binnenstad) en de Wet op de Stads- en Dorpsvernieuwing (SBS) bieden.
Goede onderlinge
communicatie en promotie
De communicatieactiviteit betreft informatieverstrekking
aan de bij de uitvoering betrokkenen en promotie van de resultaten. Hiertoe
wordt zo snel mogelijk vanuit de op te richten Ambtelijke Werkgroep Coördinatie
Uitvoering Brancheringsbeleid (zie bijlage 5) een communicatieplan uitgewerkt.
Goede en heldere communicatie over de plannen en de daaruit voortvloeiende
acties is noodzakelijk om ondernemers te enthousiasmeren.
Omdat
Delft zo mooi is en winkelen in Delft fantastisch is, moet dit goed onder de
aandacht van stad en regio worden gebracht. Een goede promotie is dan ook
noodzakelijk. Dit is een afzonderlijk trajectdoel van “Stichting Promotie
Delft”.
De samenwerking
tussen participanten is niet vrijblijvend
Het
ligt voor de hand dat in vervolg op hetgeen hiervoor is beschreven, de
samenwerking tussen de partijen niet vrijblijvend kan zijn. De hiervoor
genoemde en beschreven organisaties en instellingen zullen middels een publiek
privaat samenwerkingsverband (PPS) moeten komen tot afstemming, coördinatie en
realisatie van de winkelplannen.
Gedeeltelijk
is dit al gerealiseerd door middel van de SCMD. Voor het resterende gedeelte
wordt u een apart een voorstel gedaan in de nota vanuit het vakteam Grond
m.b.t. de Vastgoed Ontwikkelingsmaatschappij Delft (VOM-Delft).
Evenwichtige
kosten verdeling
In
de financiële paragraaf van deze nota wordt een overzicht gegeven van de kosten
voor de gemeente om het brancheringsbeleid uit te dragen, te coördineren, te
faciliteren en uit te voeren.
Het
ligt voor de hand dat de belangrijkste financiële bijdragen moeten komen van
het bedrijfsleven (ondernemers/winkeliers en horeca) en de
kooptoerist/consument. Er zal door de bedrijven fors moet worden geďnvesteerd
in de toekomst van de bedrijfstakken detailhandel en horeca, en de consument
zal flink moeten gaan besteden in de Delftse binnenstad. De hoogte van deze
investeringen is moeilijk in te schatten. Bij economische
revitaliseringsprojecten in het verleden was de verhouding investering overheid–bedrijfsleven zo, dat tegenover iedere € 1000,-- van de overheid een investering van het
bedrijfsleven stond van € 8.850.
Coördinatie en
sturing vanuit een punt
Aan
de hand van deze uitvoeringsnota wordt de inzet van de gemeentelijke afdelingen
bepaald. Er wordt uitgegaan van een nauwe samenwerking tussen de op te richten
Werkgroep Coördinatie Uitvoering Brancheringsbeleid, de op te richten Werkgroep
Panden (in het kader van de VOM-Delft) en het op te richten Overlegteam
Kwaliteit Winkelpanden (zie bijlage 5).
Het
cluster Wijk- en Stadszaken (sector Kennisstad/ vakteam CKE) maakt voldoende
capaciteit vrij om het project te coördineren. De sturing vindt plaats vanuit
het binnenstadsmanagement. De binnenstadsmanager rapporteert over de voortgang
aan het bestuur van de SCMD. De VOM is faciliterend in de verwerving van
leegstaande panden, en de in dienst van de
VOM functionerende winkelmanager is belast met de selectie van die
ondernemers/gegadigden die bijdragen aan een significante verbetering van de
winkelfunctie in de binnenstad op basis van het brancheringsbeleid.
Samenwerking in de Binnenstad
Een
goede samenwerking tussen de gemeente en het bedrijfsleven en hun organisaties,
tussen gemeente en bewonersorganisaties en andere betrokkenen, is een
voorwaarde voor het welslagen van de plannen voor realisatie van het
detailhandelsbeleid voor de binnenstad.
Ook
de onderlinge samenwerking van de winkeliersverenigingen in de binnenstad is
belangrijk om de verschillende delen van de binnenstad tot een product
binnenstad te ontwikkelen.
De
op te richten Werkgroep Coördinatie Uitvoering Branchering zal op korte termijn nagaan in hoeverre de
winkeliersverenigingen tot nauwe samenwerking bereid zijn. Als bereidheid samen
te werken zou leiden tot het oprichten van een samenwerkingsverband, kunnen
dergelijke initiatieven zonodig financieel worden ondersteund vanuit de SCMD,
waarin de gemeente voor 60% financieel in participeert.
De
werkgroep zal hiertoe met behulp van de adviseur Hoofd Bedrijfschap
Detailhandel (HBD) actie ondernemen.
2.2.
De uitvoeringsinstrumenten
De
uitvoering zoals in deze nota beschreven is gericht op het zo snel mogelijk
realiseren van het wensbeeld branchering binnenstad Delft (zie kaart bijlage1), rekening houdend met
de in voorgaande hoofdstukken genoemde uitgangspunten, doelen en voorwaarden.
Het uitvoeringsplan voor het noordelijk winkelgebied heeft een looptijd van 4
jaar en moet uiterlijk eind 2006 zijn afgerond, evenals de restyling van het
zuidelijk winkelgebied. Het streven is ongeveer gelijk met de nieuwbouw in het
Zuidpoortgebied klaar te zijn
Met
welke instrumenten kan het bancheringsbeleid worden uitgevoerd?
Het
brancheringsbeleid is ruimtelijk economisch beleid. Daarom ligt het voor de
hand om bij de uitvoering van dit beleid de instrumenten en de middelen op het
terrein van de ruimtelijke ordening en de economie te zoeken. Met betrekking
tot de ruimtelijke component zijn belangrijk, de plek (binnenstad), de fysieke
samenstelling, de duurzaamheid en kwaliteit van het winkelapparaat en de
voorwaarden waaronder de detailhandel functioneert.
De
ruimtelijk-functionele aspecten, het ruimtelijke ordeningsbeleid en de
beschikbare uitvoeringsinstrumenten zijn vastgelegd in de volgende nota’s:
-
Het bestemmingsplan Binnenstad (november 2002) als juridisch
toetsingskader,
-
Nota Bereikbare Binnenstad (juni 2000) om de bereikbaarheid van de
binnenstad in goede banen te leiden,
-
Handboek Openbare Ruimte Binnenstad 1993 om zicht te hebben op de
inrichtingsmogelijkheden van de straten in de binnenstad,
-
Monumentenwet 1961 en de Gemeentelijke monumentenverordening 1989,
-
Leefmilieuverordening Horeca Binnenstad met regels over het aantal en
soort horeca voorzieningen in de binnenstad,
-
Meerjarenraming Investeringsregeling Stedelijke Vernieuwing (MRISV),
-
Bouwverordeningen en Algemene plaatselijke verordening,
-
Delfts Ontwikkelingsplan (DOP) met investeringsbudget voor stedelijke
vernieuwing).
-
Vanuit
de (ruimtelijk) economische component zijn de volgende instrumenten
beschikbaar:
-
Verordening Steunbedrijven Stadsvernieuwingsgebieden (SBS-regeling) met
subsidieregelingen voor bedrijven in o.a. de binnenstad,
-
Meerjaren Marketingplan Toerisme 2000 – 2004 (MMT) o.a. erop gericht om
meer kooptoeristen naar de binnenstad te krijgen.
2.2.
Beschikbare financiële middelen
Voor
de implementatie en uitvoering van het brancheringsbeleid zijn verschillende
financiële middelen mogelijk inzetbaar. Voor een deel zijn dit middelen die
niet alleen of niet direct inzetbaar zijn voor de verbetering van de kwaliteit
van bedrijfspanden. € 204.000,-- is direct aan te wenden voor
ruimtelijk-economische doeleinden.
|
Middel
|
In
€ per jaar |
Status |
|
MRSV/MRISV
bedrijfspanden (SBS-regeling) |
204.000,-- |
t/m
2004 |
|
Reserve
Algemene economische structuur, onderdeel flankerend detailhandelsbeleid |
20.000,-- |
Geen
einddatum |
|
MRSV/MRISV
gevelaanpak |
68.000,-- |
t/m
2004 |
|
MRSV/MRISV
monumenten |
454.000,-- |
t/m
2004 |
|
MRSV/MRISV
wonen boven winkels |
15.000,-- |
t/m
2004 |
Totaal
|
761.000,-- |
t/m 2004 |
2.3. Realisatie van het wensbeeld
Realisatie
van het wensbeeld betekent “maatwerk” leveren met oog voor details. Maatwerk op
winkelstraatniveau met aandacht voor diversiteit in branchering, de beoogde
kwaliteit van de winkels en de daarbij behorende kwaliteit van de winkelpanden
en de openbare ruimte. Flankerende (steden)bouwkundige, ruimtelijk-functionele
en sociale aspecten spelen daarbij een belangrijke rol.
Per
onderscheiden deelproject wordt uitgegaan van een haalbaar resultaat van 70%.
Dit betekent dat als 70% van de straat eind 2006 voldoet aan het beoogde
wensbeeld (75% op de juiste kleur) de missie als geslaagd mag worden beschouwd.
Bij
de realisatie van het beleid gaat het steeds om 2 aspecten:
A. Kwaliteitsbeoordeling
winkelvoorzieningen binnenstad, (winkelschouw);
B. Het zo veel mogelijk “op
kleur” brengen van de winkelstraten en confrontatie
met wensbeeld en overzicht afwijkingen.
A.
Kwaliteitsbeoordeling
Voor
de kwaliteitsbeoordeling is een werkdocument met daarin de
beoordelingssystematiek samengesteld. De systematiek is ingesteld op het zo objectief,
eenduidig en eenvoudig mogelijk in beeld brengen van de kwaliteit.
De
bestaande winkelvoorzieningen worden op vier onderdelen:
-
het exterieur van de winkel,
-
het interieur van de winkel,
-
de huisstijl van de winkel,
-
het onderhoud van het winkelpand,
pand
voor pand en straat voor straat beoordeeld en in kaart gebracht (zie voor de
uitgewerkte methode bijlage 2).
Het
op kleurbrengen
De
bestaande situatie wordt geconfronteerd met het wensbeeld (zie bijlage 3).
Op
grond van de inventarisatie (pandenlijst per straat) wordt per straat aangeven
wat er moet gebeuren om het wensbeeld te realiseren. Dit kan uiteenlopen van
onderhouds- en beheersmaatregelen en/of ingrijpende verbouwingen tot complete
herbranchering.
Bij
onderhoud en beheer gaat het o.a. om:
-
een aantal winkels die wellicht moeten verbouwen en/of bijvoorbeeld
nieuwe zonneschermen aanbrengen of een schilderbeurt krijgen,
-
het terugbrengen van historische details in de gevel,
-
beter beheer.
Bij
herbranchering gaat het o.a. om:
-
een kleine aanpassingen in de branchering (accent verschuivingen binnen
een winkelformule) die voldoende zijn om het beoogde doel te bereiken,
-
aanpak van leegstand door zo veel mogelijk passende branches aan te
trekken,
-
herbranchering door bedrijfsverplaatsing.
2.4.
Taakverdeling en organisatie
Voorgesteld
wordt de gewenste branchering in de binnenstad
als volgt te bereiken:
Om
het doel van het beleid en de te verwachten inzet en activiteiten van ondernemers
en gemeenten duidelijk te maken, moet goed gecommuniceerd worden met en tussen
de betrokken partijen. Er moeten heldere afspraken worden gemaakt over de
inbreng en verantwoordelijkheden van de diverse partijen. In het relatieschema
wordt aangegeven hoe de interne en externe communicatie en overlegstructuur is
opgezet. De coördinatie van de activiteiten rond de uitvoering en het overleg
over voortgang van de uitvoering vindt met name plaats in de Werkgroep
Coördinatie Uitvoering Branchering.
Om
het communicatieplan adequaat uit te voeren wordt voorgesteld een werkbudget
van
€
20.000 per jaar beschikbaar te stellen, te dekken uit de Reserve algemene
economische structuur, onderdeel flankerend detailhandelsbeleid.
Het
geld wordt besteed aan het volgende:
-
organisatie bijeenkomsten,
-
maandelijkse nieuwsbrief voor ondernemers,
-
vervaardigen communicatieset (digitaal),
-
vervaardigen internet site etc.
2.7
Kostenraming
Gemeentelijke
bijdragen in de kosten voor de kwaliteitsverbetering van winkelpanden en het op
kleur brengen van het kernwinkelgebied door middel van subsidies per jaar
gedurende een periode van 4 jaar:
Communicatie € 20.000
Totaal € 220.000
Toelichting:
De
raming van de kosten van kwaliteitsverbetering van winkelpanden is gebaseerd op
een overzicht van sector Bouw- en milieutoezicht van de gesignaleerde gebreken .
Het
op kleur brengen door middel van bedrijfsverplaatsingen wordt gestimuleerd door
middel van een maximale bijdrage van € 35.000,-- per geval.
De
behoefte aan een goed communicatie plan is hiervoor reeds beschreven.
2.8
Dekking
Jaarlijks
|
Middel |
Raming |
Dekking |
Saldo |
De
middelen voor de Steun Bedrijven Stadsvernieuwing (SBS-regeling) komen uit de
MRISV moeten voor 2005 zijn besteed.
Mogelijk
kan in 2004 voor het volgende ISV-tijdvak (2005 tot 2010) opnieuw geld
gereserveerd worden voor steun aan bedrijven in de binnenstad voor de jaren
2005 en 2006.
Op
grond van SBS-regeling kunnen ook verplaatsingskosten, zoals verhuiskosten,
verbouwingskosten en een eenmalige bijdrage in de hogere huisvestingskosten
worden gesubsidieerd. Tot een maximum
van € 35.000,-- per geval.
Tevens
wordt in het de conceptvoorstel voor de op te richten Vastgoed
Ontwikkelingsmaatschappij voorgesteld o.a. de kosten voor processtimulerende instrumenten zoals tijdelijke verlaging van
de huurprijs en verbouwing en inrichtingsbijdragen ten laste te laten komen van
het werkkapitaal.
Uit
bovenstaande tabel blijkt dat er, naar verwachting in 2003 voor de
kwalitieitsverbetering van de winkels voldoende SBS-middelen zijn Echter voor
2004 en volgende jaren dreigt een te kort. Temeer omdat nieuwe acties uit het
onlangs vastgestelde wijkeconomiebeleid eveneens een beroep doen op de
SBS-gelden.
2.9.Fasering
De
uitvoering van het detailhandelsbeleid richt zich in principe, gedurende de
looptijd van het project, op alle winkelstraten in de binnenstad. Het pakket
van uitvoeringsmaatregelen is steeds voor alle winkelstraten van
toepassing. Alle initiatieven ie passen
binnen het brancheringsbeleid kunnen dan ook worden uitgevoerd. m de uitvoering
enigszins te stroomlijnen is het handig om met deelgebieden of aandachtsgebieden
te werken. Alle mogelijke uitvoeringsmaatregelen concentreren zich gedurende
bijvoorbeeld een half jaar, op een gebied. Op deze manier is het mogelijk extra
sturing te geven aan de uitvoering en zicht te houden op de voortgang.
Bovendien wordt zichtbaar dat alle winkelstraten aan bod zijn gekomen. Het
project zuidelijke binnenstad en de realisatie van de 2e winkelroute
zullen in 2006 gereed moeten zijn.
Voor
de noordelijke binnenstad wordt voorgesteld de volgende deelgebieden te
definiëren, met bijbehorende prioriteiten:
Gebied
1: Nieuwstraat, Wijnhaven en
Hippolytusbuurt (voorjaar/zomer 2003)
Gebied
2: Markt/Kerkstraat, Oude
Langendijk, (2e helft 2003)
Gebied
3: Voldersgracht, Vrouw
Juttenland (eind 2003/voorjaar 2004)
Gebied
4: Choorstraat, Oude Delft, Ronde
de Oude Kerk (zomer/najaar 2004)
Gebied
5: Jacob Gerritstraat, Brabantse
Turfmarkt, Burgwal (1e helft 2005)
Gebied
6: Molslaan, Nieuwe Langendijk (2e
helft 2005)
Gebied
7: 2e Winkelroute
(2005 met uitloop naar voorjaar 2006)
3.
MONITORING EN EVALUATIE
Meetbaar
zijn de volgende aspecten:
De
uitgangssituatie (0-meting) en de situatie na uitvoering van het
brancheringsbeleid zijn vergelijkbaar en zodoende zichtbaar en meetbaar.
- Winkeltechnische kwaliteitsverbetering en
beheer van de bestaande winkelvoorzieningen.
De
missie is de onderscheiden straten per deelgebied voor wat betreft de
winkeltechnische kwaliteit voor 100% goed te krijgen.
Of
de doelstellingen al dan niet bereikt zijn is enerzijds zichtbaar in het
straatbeeld en meetbaar op grond van de vergelijking met de 0-meting (zie
voorbeeldtabel bijlage 1,
blz.
20) die voorafgaand aan het uitvoeringstraject zal plaatsvinden. Ook de mate
waarin gebruik gemaakt is van beschikbare (financiële) middelen kan gezien
worden als graadmeter.
- Het op kleur brengen van de winkelstraten.
Bij
het op kleur brengen van de winkelstraten wordt een deel van de branchering
c.q. het gebruik van (winkel/bedrijfs)panden veranderd met als doel het totale
aanbod te verbeteren.
De
winkelpanden (huisnummers) die bij de inventarisatie van de huidige situatie
vallen onder ‘aanpassen’, ’vervangen’ en ‘leegstand’ moeten op kleur worden
gebracht. Bij leegstand adviseert de Werkgroep Panden. Problematische leegstand
wordt aangepakt door de VOM.
De
missie is geslaagd als 70% van het bedoelde zichtbaar is gemaakt in de straten.
Echter, hierbij moet worden opgemerkt dat de mutatiegraad van
winkelvoorzieningen landelijk op 15 tot 20% ligt en de gemiddelde
vestigingsduur van winkels in een winkelgebied 7 jaar is. Bij de evaluatie
dient met deze autonome mutaties rekening gehouden te worden. Indien mogelijk
zal een exit- of mutatiegesprek
plaatsvinden om de oorzaak te achterhalen. Hierover zal in een apart hoofdstuk
worden gerapporteerd.
Het
op kleur brengen: Confrontatie van het aanwezige versus het
beoogde branchepatroon en marktsegment.
De
winkelpanden die niet passen in het wensbeeld zijn in 3 groepen te verdelen en
bij iedere groep hoort een specifieke aanpak. De onderverdeling in groepen is
bedoeld om de mate betrokkenheid van verschillende participanten en intensiteit
van de aanpak uiteen te zetten.
Groep 2: branche
goed, kwaliteitsniveau niet goed
Groep 3:
leegstand
Er
is nog een 4e groep te
onderscheiden die aandacht moet krijgen opgrond van kwaliteitsbewaking en
handhaving:
Groep 4: branche goed,
kwaliteitsniveau goed.
Groep 1: branche
niet passend in het wensbeeld
Als
er geconstateerd wordt dat een winkel niet in het wensbeeld past moet het
volgende gedaan worden:
stap
1: Past de
afwijking in de marge die is aangeven in de omschrijving van het wensbeeld, dan
zal de actie zich moeten richten op mogelijke accentverschuivingen in de
branchering;
stap
2: Past de
afwijking niet binnen de marge dan wordt deze branche vervangen.
Aanpassing: in overleg met de
ondernemer zo mogelijk de branchering aanpassen en naar een hoger
kwaliteitsniveau tillen met aandacht voor presentatie (zie presentatie bijlage
1, blz. 20);
Vervanging: indien de gelegenheid zich
voortdoet (bedrijfsbeëindiging, beëindiging huurovereenkomst/contract) moet in
een gezamenlijke actie tussen eigenaar, makelaar, gemeente en
winkeliersvereniging worden gezorgd een passende branche conform het in het
brancheringsbeleid opgenomen wensbeeld;
stap
3: Voor
ondernemers die gebruik willen maken van beschikbare (financiële) middelen moet
een aanvraag voor subsidie in gang worden gezet.
Groep 2: branche goed,
kwaliteitsniveau niet goed
Als
er wordt geconstateerd dat een winkel de goede branchering heeft, maar een te
laag kwaliteitsniveau heeft dan moet dit worden verhoogd (upgraden)
stap
1: In onderling overleg met betrokkenen en met
advies van deskundigen uit de brancheorganisatie moet geprobeerd worden de
presentatie van de winkelen het assortiment te verbeteren en aan te passen.
stap
2: Voor
ondernemers die gebruik willen maken van beschikbare (financiële) middelen moet
een aanvraag voor subsidie in gang worden gezet.
Groep 3: leegstand
Tot
slot:
Groep 4: branche goed,
kwaliteitsniveau goed
Deze
groep moet goed in de gaten gehouden worden. Gezorgd moet worden dat voor deze
groep voorwaarden aanwezig zijn om zich te handhaven en zo nodig te verbeteren.
Als
blijkt dat een branche zich om welke reden dan ook niet kan handhaven binnen
het wensbeeld, moet getracht worden in onderling overleg de getraceerde
oorzaken op te lossen en zonodig een kwalitatief gelijkwaardige ontwikkeling
mogelijk te maken. Binnen het scala van branches binnen de gewenste branche
groep moet naar gegadigden worden gezocht.
Daarom
is het nodig dat e.e.a. tijdig wordt gemonitord, zodat tijdig
actie kan worden ondernomen.
De
resultaten van de winkelschouw en de beoordeling van branchering en
marktsegment worden per deelgebied weergegeven en vormen de basis voor de
actielijst per deelgebied.
Deelgebied 1
|
Straat |
Aanpassen
|
Vervangen |
Verbeteren |
Leegstand |
Beter
Beheren |
|
Nieuwstraat |
* |
|
|
|
|
|
Hippolytusbuurt |
|
|
|
|
|
|
Wijnhaven
|
|
|
|
|
|
|
Cameretten |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
*
huisnummer
Databestand: LOCATUS:
-
weergave bestaande situatie;
Branche of soort onderneming, v.v.o. en leegstand),
-
gevellengte maten,
-
verspreide winkels (nagaan welke goed zouden passen in het
binnenstadsconcept maar nu elders verspreid voorkomen (concentratie beleid met
behulp van subsidieregeling).
Marktverkenning:
-
vraag en aanbod verkenning
-
ontwikkeling kooptoerisme
-
citymarketing
-
inventariseren waarom er leegstand is of dreigt.
Functielimiteringssysteem:
Uitgewerkt in het Bestemmingsplan Binnenstad.
Met
behulp van de beschikbare informatie kan maatwerk worden geleverd om de juiste
winkel op de juiste plek te krijgen!
Winkeltechnische
kwaliteitsverbetering en beheer van bestaande winkelvoorzieningen.
Missie
100% goed.
WAT
|
HOE
|
WIE
|
WAARMEE |
Doel
|
Methode |
Uitvoerende |
(fin.)
middelen |
|
Kwaliteitsbeoordeling bestaande
winkels; in- en exterieur, huisstijl en onderhoud per deelproject. Product:
overzicht winkeltechnische kwaliteit winkelpanden per deelgebied per kleur |
Zie
4.1. en bijlage 1 en 2 Uitvoering
op huisnummerniveau |
|
Bestaande
subsidies: -
gevelaanpak, -
monumenten -
sbs-regeling (incl. verplaatsing/ vervanging) Investeringen
ondernemers t.b.v. -
aanpassen -
verbeteren -
beter beheren |
Bijlage 6:
Voorbeeldschema ‘op kleurbrengen van winkelstraten
Ter
illustratie:
Realisatie
voorjaar/zomer 2003
Missie
70 % goed.
Het
kleur brengen deelgebied 1: Nieuwstraat, Wijnhaven, Cameretten en
Hippolytusbuurt
WAT
|
HOE
|
WIE
|
WAARMEE
|
|
Branchering
aanpassen d.m.v. voorstellen op maat Opheffen
leegstand Communicatie Coördinatie Samenwerking |
Confrontatie
bestaande situatie met wensbeeld, Communicatie- Plan |
Werkgroep
Panden -
Grond -
CKE -
SCB |
VOM (financieel) Winkelmanagement (inhoudelijk) SCMD (branchering) |
|
Donkergroen: Toevoegen: -
kunstnijverheid -
antiek -
ceramiek Vervangen/aanpassen niet passende branches Donkerrood: Toevoegen: -
dames/herenmode -
kindermode -
schoenen -
accessoires Vervangen/aanpassen niet passende branches (bijv. consumenten- elektronica en uitzendbureaus) Gearceerd Donkergroen/donkerrood Toevoegen: -
gallery -
mode -
body Vervangen/aanpassen niet passende branches (bijv. Halfords) |
Gis/Locatus = m˛ , Beleidsnota’s Marktverkenning
binnen en buiten Delft |
Werkgroep panden Rapporteert over: -
Eigendom, Koop en Verhuur. -
Oppervlakte -
Gebruiksmogelijk- heden (o.a. volgens BP-binnenstad) |
WOM verwerft, WOM/Winkelmanage-ment selecteert, SCMD fiatteert brancheringsvoorstel |