De gemeente Delft, gelet op het
besluit van burgemeester en wethouders d.d. ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer
Ir. M. P. oosten, wethouder, daartoe gemachtigd door de burgemeester van Delft,
verder te noemen de gemeente, enerzijds
en
de besloten vennootschap Lijm
& Cultuur B.V., verder te noemen Lijm & Cultuur, ten deze rechtsgeldig
vertegenwoordigd door mw. Drs. A.T.M. Wijffels, directeur, anderzijds,
overwegende dat het
noodzakelijk is dat partijen een uitvoeringsovereenkomst sluiten als gevolg van
het besluit van burgemeester en wethouders d.d. tot subsidieverlening aan Lijm & Cultuur,
welk besluit bij deze overeenkomst is gevoegd,
komen het volgende overeen:
1. Amateurkunstcentrum
Lijm & Cultuur biedt in
de gebouwen van Delft Gelatine repetitie- opslagruimte en presentatieruimte aan
amateurkunstgroepen uit Delft.
Lijm & Cultuur
inventariseert hiertoe (op basis van eerdere gegevens uit het amateurkunstveld
en gesprekken met de groepen) de ruimtebehoefte.
1 a. repetitieruimte
In totaal zal Lijm &
Cultuur op het terrein van Delft Gelatine 1.300 m2 repetitieruimte ter
beschikking stellen. De ruimtes dienen door groepen minimaal twee maanden van
tevoren worden gereserveerd.
De repetitieruimte wordt
verhuurd tegen een tarief van € 0,40 per m2 per dagdeel, inclusief
servicekosten (zie bijlage tarieven van Lijm & Cultuur).
De tijden van de dagdelen
zijn:
ochtend: 9.00 – 13.00 uur
middag: 14.00 – 18.00 uur
avond: 19.00 – 23.00 uur
Lijm & Cultuur mag een
jaarlijkse huurverhoging doorvoeren, evenwel slechts maximaal ter hoogte van de
gemeentelijke inflatiecorrectie.
1 b. kantoorruimte
Lijm & Cultuur
reserveert 500 m2 kantoorruimte voor theatergroepen en organisaties. Deze
kantoorruimte wordt verhuurd tegen een tarief tussen de € 80,- en € 120,- per
m2 per jaar (prijspeil 2004), inclusief servicekosten (zie bijlage tarieven
Lijm & Cultuur).
1 c. opslagruimte
Lijm & Cultuur
reserveert 300 m2 voor opslagruimte tegen een tarief tussen de € 40,- en € 60,- per m2 per jaar (prijspeil 2004). Als
er een aantoonbare grotere behoefte dan deze 300 m2 blijkt te zijn, wordt door
Lijm & Cultuur naar oplossingen gezocht om het bestaande tekort te
verminderen dan wel op te heffen.
2. Vlakke vloertheaterzaal / Ketelhuis
Lijm & Cultuur verbouwt
het Ketelhuis tot een multifunctionele theaterzaal. Een lijst met minimale en
wenselijke voorzieningen die de zaal moet hebben, is toegevoegd als bijlage 2.
De zaal heeft een speelvlak
van 10 x 10 m2 en biedt de gelegenheid aan amateurkunstgroepen om minimaal 50
keer per jaar deze zaal te bespelen tegen een tarief van maximaal € 500,- per
avond (prijspeil 2005), exclusief techniek. In overleg met de groepen kan Lijm
& Cultuur ook aanbieden de voorstelling in een kleinere ruimte te houden
(bv. een van de werkplaatsen). De amateurkunstgroepen kunnen zowel op avonden
doordeweeks als in het weekend terecht.
Het Ketelhuis en de
werkplaatsen moeten 3 maanden van tevoren worden gereserveerd door de
amateurkunstgroepen, anders wordt de ruimte ook beschikbaar voor de commerciële verhuur. Lijm & Cultuur spant
zich in om dit goed te communiceren naar de groepen. Lijm & Cultuur houdt
in verband met voorgaande een jaarkalender bij. Zie ook bijlage tarieven van
Lijm & Cultuur.
3. Stichting programmering vlakke-vloertheaterzaal /
Ketelhuis
Voor
de programmering van professionele voorstellingen in de vlakke-vloerzaal op het
terrein van Lijm & Cultuur wordt door Lijm & Cultuur de Stichting Programmering Ketelhuis opgericht.
Hierin hebben zitting: de eigenaren van Lijm & Cultuur en de gemeente,
vertegenwoordigd door vakteam CKE.
Onderdeel van de prestatieafspraken voor Lijm &
Cultuur is het realiseren van een programmering voor de zaal van minimaal 40
professionele voorstellingen per jaar.
Vanuit
het Delftse cultuurbeleid komen in de programmering elk geval de volgende thema’s naar voren:
|
|
Thema: |
Voorbeelden: |
|
1 |
Jongeren |
Rotterdams Lef, Jong-Hollandia, ISH, 020, en Made in the Shade |
|
2 |
Culturele diversiteit |
Munganga,
Wereld Kinderfestival. |
|
3 |
Toneel en dans (aanvulling op
programmering Theater de Veste) |
theatergroepen Max,
Carver, Mug met de gouden tand, De Koe, Growing up in public, Conny Janssen
Danst etc. |
|
4 |
Experimenteel |
(mede) ontwikkelen van
een programma-aanbod waarbij de nadruk ligt op het experiment. |
Hiervoor
worden vanaf 2005 de volgende afspraken gemaakt:
a.
Lijm & Cultuur
spant zich in de volgende aantallen voorstellingen te realiseren: 10 in 2005,
20 in 2006, 30 in 2007 en 40 in 2008.
b.
Vanaf 2008 wordt
vastgehouden aan een gemiddeld minimumaantal van 40 professionele
voorstellingen per jaar; met de hierboven beschreven thema’s jongeren,
culturele diversiteit, toneel en dans en experimenteel;
4.
Winst Lijm & Cultuur
Bij een winst uit de
onderneming van Lijm & Cultuur vanaf € 50.000,-, verplicht Lijm &
Cultuur zich 50% van de winst ten gunste van de Stichting Programmering
Ketelhuis te laten komen, met en maximum van € 50.000,-. Dit geldt voor een
periode van 10 jaar, vanaf het jaar dat Lijm & Cultuur winst maakt.
5. Evenemententerrein
Voor het naastgelegen
evenemententerrein maken de gemeente en Lijm & Cultuur separate afspraken
over het beheer en de programmering van het terrein. Daarom behoeven deze
afspraken thans niet meegenomen te worden in deze uitvoeringsovereenkomst. Het
gemeentelijke evenementenbeleid komt in de commissie CKE in het najaar aan de
orde, waaronder het beheer / onderhoud en programmering van evenemententerrein.
Lijm & Cultuur en
vakteam CKE leveren gezamenlijk de inspanning om met dit project externe
fondsen te werven. Lijm & Cultuur zal met hulp van het vakteam CKE aanvragen doen bij de volgende fondsen: Fonds
1818, Prins Bernhard Cultuurfonds, Cultuurfonds Bank Nederlandse Gemeenten,
Stichting DOEN, Stimuleringsfonds Architectuur (subsidie Belvedere) en bij de
Provincie Zuid-Holland.
7. Max Huis
Lijm & Cultuur spant
zich in om met de Delftse jeugdtheatergroep Max te onderzoeken of er ruimte is
op het terrein voor het Max huis.
Burgemeester en Wethouders
maken het subsidiebedrag van € 1.200.000,- in drie termijnen over naar Lijm
& Cultuur op gironummer De BTW die eventueel moet worden afgedragen
door lijm & Cultuur, is in het subsidiebedrag inbegrepen. De eerste €
400.000,- wordt overgemaakt na de succesvolle afronding van de
ontwikkelingsplanprocedure en de bestemmingsplanwijziging, waarvan de planning
oktober 2004 is. Na drie maanden na het overmaken van de eerste tranche wordt,
na het overleggen van een tussentijdse voortgangsrapportage door Lijm &
Cultuur en goedkeuring door de gemeente, de volgende
€ 400.000,- overgemaakt en
na drie maanden volgens hetzelfde procédé, de resterende € 400.000,-. Tot slot
geeft Lijm & Cultuur een eindrapportage (voorzien van een
accountantsverklaring) over het beschikbaar gestelde bedrag van € 1.200.000,-,
goed te keuren door of namens burgemeester en wethouders.
Een financieel verslag
(jaarrekening), een activiteitenverslag en een verantwoording van de
subsidieverplichtingen dienen uiterlijk 1 mei van het jaar volgend op het
kalenderjaar te worden ingediend bij de gemeente, vakteam CKE.
Het financieel verslag dient
uiterlijk 1 juli van het jaar volgend op het kalenderjaar te zijn voorzien van
een getrouwheidsverklaring van een accountant.
Indien gedurende het boekjaar aanmerkelijke
verschillen ontstaan of dreigen te ontstaan tussen de werkelijke uitgaven en
inkomsten en de begrote uitgaven en inkomsten, dient Lijm & Cultuur
daarvan, gelet op het bepaalde in artikel 4:70 van de Algemene wet
bestuursrecht (Awb), onverwijld mededeling te doen aan Burgemeester en
Wethouders onder vermelding van de oorzaak van de verschillen.
Als bij de verantwoording
blijkt dat in afwijking van hetgeen is vastgesteld te weinig prestaties zijn
geleverd voor het beschikbaar gestelde budget, worden de oorzaken hiervan
onderzocht. Indien de geleverde prestaties sterk achterblijven dan wel de
rapportages (investerings- en voortgangsplan) niet voldoen aan de gemaakte
afspraken beschreven in deze overeenkomst en/of te laat worden ingediend, en
dit aantoonbaar veroorzaakt wordt door een te geringe inspanning van Lijm &
Cultuur, kan de gemeente Delft de
subsidie wijzigen of intrekken op grond van artikel 4:49 Awb.
Indien zich onvoorziene omstandigheden voordoen
welke van dien aard zijn dat een van de partijen naar maatstaven van redelijkheid
en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag
verwachten, zullen partijen onderling overleg plegen teneinde te bezien of zij
tot overeenstemming kunnen komen omtrent een wijziging van de overeenkomst met
het oog op die omstandigheden, overigens met inachtneming van het eenzijdige
karakter van de subsidiebeschikking, waarnaar in deze overeenkomst wordt
verwezen.
12. Algemene Wet Bestuursrecht en
Subsidieverordening Maatschappelijke Activiteiten
Hetgeen bepaald is in deze
uitvoeringsovereenkomst laat onverlet hetgeen voorgeschreven is bij of
krachtens de Awb en / of de Algemene subsidieverordening Delft 2002 en / of de Subsidieverordening Maatschappelijke Activiteiten
van de gemeente Delft 2002, voor zover niet uitdrukkelijk van de betreffende
bepalingen in deze overeenkomst is afgeweken.
13. Periode
Lijm & Cultuur verplicht
zich zorg te dragen voor de naleving van deze uitvoeringsovereenkomst gedurende
een periode van 15 jaar na datum van ondertekening, voor zover de betreffende
verplichtingen uit deze overeenkomst daarvoor redelijkerwijs in aanmerking
komen.
Aldus overeengekomen en in
tweevoud ondertekend op
2004 te Delft.
De gemeente Lijm &
Cultuur,
namens deze, namens
deze,
Ir. M.P. Oosten, Mw.
Drs. A. T. M. Wijffels
wethouder
directeur
Bijlage 1:
Ter ondersteuning van het subsidievoorstel, gericht
aan het gemeentebestuur, volgt hierbij toelichting op de voorgestelde
tariefstructuur.
Allereerst volgt hier deze
voorgestelde tariefstructuur:
|
|
Bedrijfsruimte |
Presentatie |
Opslag |
Repetitie
|
|||
|
|
m²/jaar |
m²/dagdeel |
m²/jaar |
m²/dagdeel |
m²/jaar |
m²/jaar |
m²/dagdeel |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Amateurkunst |
110,00 |
0,40 |
- |
0,55 |
39,00 |
110,00 |
0,40 |
|
Professioneel kunst |
150,00 |
0,60 |
- |
0,75 |
39,00 |
135,00 |
0,55 |
|
Bedrijven/organisaties |
- |
2,50 |
- |
2,00 |
- |
- |
1,50 |
Deze tariefstructuur is
voortgekomen uit diversen informatiebronnen.
Ten eerste uit een document
van de gemeente zelf, aangaande verhuur van ruimte aan amateurverenigingen en
aan commerciële organisaties. De verenigingen hebben, ten behoeve van een
inventarisatie uitgevoerd door het vakteam CKE, hun tarieven en het aantal m²
dat zij gebruiken doorgegeven.
Daarnaast hebben medewerkers
en studenten van de Haagse Hogeschool een concurrentieanalyse op nationaal
niveau uitgevoerd. Telefonisch zijn tarieven opgevraagd bij zowel amateurkunst-
als commerciële centra.
De gegevens hiervoor zijn
opgenomen in de volgende tabel:
|
Naam |
Stad |
Huur
|
|
|
|
m²/dd in € |
|
Diverse scoutinggebouwen |
Delft |
0,50 |
|
Falie Begijnhoftheater |
Delft |
0,27 |
|
Muziekvereniging Prins
Hendrik |
Delft |
0,15 |
|
Voorhuis |
Delft |
0,39 |
|
Flora Theater |
Delft |
0,75 |
|
Binnenplein Vrije Academie |
Delft |
0,92 |
|
Vrije Academie |
Delft |
0,32 |
|
Cultureel Centrum Mekelweg |
Delft |
0,20 |
|
Theater de Veste |
Delft |
0,58 – 2,02 |
|
Diverse gymzalen |
Delft |
0,20 |
|
Spod |
Delft |
1,25 |
|
Het Magazijn |
Den-Haag |
0,95 |
|
Grote Kerk |
Den-Haag |
0,49 |
|
Nederlands Congres Centrum |
Den-Haag |
0,69 |
|
Van Nelle |
Rotterdam |
1,00 |
|
Schiecentrale |
Rotterdam |
1,56 |
|
Cruise Terminal |
Rotterdam |
1,16 |
|
Hal 4 |
Rotterdam |
0,47 |
|
Ahoy |
Rotterdam |
0,53 |
|
De Fabrique |
Utrecht |
0,93 |
|
De Boerderij |
Zoetermeer |
0,87 - 1,28 |
|
Angel |
Amsterdam |
0,56 - 1,52 |
|
Compact Light |
Amsterdam |
0,71 |
|
Focus |
Amsterdam |
0,25 – 0,69 |
|
Amsterdam Studio's |
Amsterdam |
0,63 - 0,76 |
|
Angel |
Amsterdam |
0,59 |
|
EFF |
Amsterdam |
0,42 |
|
Bagagehal |
Amsterdam |
0,50 |
|
De Lichtfabriek |
Haarlem |
3,04 |
|
The Powerzone |
Amsterdam |
0,83 |
|
|
|
|
Deze tarieven zijn gebruikt
om in een andere spreadsheet de exploitatie van het centrum om te zetten in een
verlies en winst rekening, een balans en een kasstroomanalyse. De
exploitatiemaatschappij zal het gehele centrum huren van de
vastgoedmaatschappij tegen een tarief van € 65,- m² per jaar.
Door de
exploitatiemaatschappij worden de ruimtes doorverhuurd aan verschillende
gebruikers tegen verschillende tarieven. De ruimtes worden voorzien van
eenvoudige basisvoorzieningen. De kosten van de exploitatiemaatschappij
bestaan, buiten de huur aan de vastgoedmaatschappij, uit kosten voor bewaking
’s avonds, schoonmaak, ramen wassen, vastrecht voor gas/water en licht,
vastrecht voor telefoon en netwerkinstallaties, administratiekosten,
verzekeringen, afschrijvingen voor vloeren en basisinrichting, salaris voor
beheerder en rentekosten voor geldleningen.
De opbrengsten van de
exploitatiemaatschappij worden gevormd door de verhuur van ruimtes op vaste
basis per jaar of per dagdeel. Deze ruimtes worden verhuurd aan verschillende
doelgroepen, zoals amateurverenigingen, professionals en externe bedrijven.
Voor elke van deze doelgroepen is een apart tarief opgesteld in bovenstaande
tabel. De ruimtes worden verder nog verhuurd op basis van soort gebruik. Ook
dit is verwerkt in het tarief. Er zijn dus drie onderscheidende criteria:
Verhuur Doelgroep Functie
|
V
= Vast |
|
|
|
A
= Amateurkunst |
|
B
= Bedrijfsruimte |
||||
|
D
= Dagdelen |
|
P
= Professioneel kunst |
|
E
= Evenementen/presentatie |
||||||
|
|
|
|
|
|
B
= Bedrijven/organisaties |
O
= Opslag |
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
R
= Repetitie |
Een ruimte heeft een
bepaalde functie, maar kan aan drie verschillende doelgroepen verhuurd worden.
Op basis van een inschatting en bovenstaande tariefmatrix leidt dit tot een
gemiddeld tarief per dagdeel. Voor de vast verhuurde ruimtes is telkens een
tarief van toepassing dat past bij de doelgroep en de gebruiksfunctie.
Vervolgens zal een ruimte voor een aantal dagdelen of maanden verhuurd kunnen
worden. Deze bezettingsgraad is ingeschat op basis van ervaringen van
verhuurders van ruimten.
De bezettingsgraad waarmee
gerekend is, verschilt per jaar. Voor vaste gebruikers is gerekend met het
aantal m² vermenigvuldigd wordt met het bijpassende tarief uit de matrix en de
bezettingsgraad.
In jaar 1 verwachten wij een
bezettingsgraad behalen van maximaal 50%, mede door de benodigde tijd voor
verbouwing en inrichten.
In jaar 2 verwachten wij een
bezettingsgraad van maximaal 70%, mede omdat sommige groepen weer zullen
verhuizen of bepaalde ruimtes leeg blijven staan.
In de daarop volgende jaren
gaan wij uit van een maximale bezettingsgraad van 80%; er blijven altijd
wisselingen en dus leegstand. Omdat ruimtes die nu bestemd zijn voor vaste
verhuur ook projectmatig verhuurd kunnen worden, houden wij rekening met een
grotere leegstand dan gebruikelijk.
Ten aanzien van de
“time-sharing ruimtes”, of anders gezegd de ruimtes die per dagdeel verhuurd
worden, verwachten wij in jaar 1 dat door de benodigde tijd voor verbouwingen,
al lopende contracten bij groepen en het nieuwe concept op zich, de
bezettingsgraad maximaal 10 % zal bedragen. Daarbij gaan wij uit van slechts
300 verhuurbare dagen in per jaar (dit in verband met jaarlijks onderhoud,
feestdagen en vakantieperiodes). Bovendien is het onmogelijk alle dagdelen te
verhuren.
In de praktijk blijkt dat
een gemiddelde verhuurder van zalen blij is met 9 verhuurde dagdelen per week,
waardoor wij gerekend hebben met een maximale bezetting van 300 dagdelen per
jaar. Wij denken dat het eerste jaar slechts een paar maanden verhuurd kan
worden, wat neerkomt op 30 dagdelen, zijnde 10% bezettingsgraad.
In het tweede jaar denken
wij maximaal 20 % bezettingsgraad te kunnen halen.
In het derde jaar loopt dit
op tot maximaal 27 %.
In de jaren daarna kan
maximaal 40% gehaald worden.
Bij een bezettingsgraad van
40% is sprake van een kleine winst, die geen mogelijkheden geeft voor verdere
investeringen. De ondernemer zal er dan ook streven naar een bezettingsgraad
boven 40%.
Dit moet gerealiseerd worden
door de vernieuwende activiteiten die ontplooid worden door de
amateurverenigingen en de activiteiten die georganiseerd worden door de, nog op
te richten, stichting.
Bovendien zal Improve zijn
volledige netwerk benutten om bedrijfsevenementen, productpresentaties,
congressen en andersoortige evenementen te interesseren voor de nieuwe locatie.
Lijm & Cultuur, 9
februari 2004
Bijlage 2: