Geacht
college,
Voor vrijwel alle gebieden van de stad is een
bestemmingsplan vastgesteld. Zo’n plan regelt onder meer waarvoor een terrein
en een gebouw op dat terrein mag worden gebruikt, wat er mag worden gebouwd en
hoe groot een bouwwerk mag zijn. Elk bouw- of verbouwplan wordt naast het
gebruik beoordeeld op zijn eigen esthetische kwaliteiten en op de relatie met
zijn omgeving. Voor het handhaven van kwaliteit van de bestaande bebouwde omgeving
zijn er geen regels voor het uitvoeren van onderhoud. Wel geldt voor de
bebouwde omgeving dat naast de technische kwaliteit ook moet worden voldaan aan
(minimale) welstandeisen. Buitensporigheden in het uiterlijk die ook voor
niet-deskundigen evident zijn – excessen – kunnen achteraf worden tegengegaan.
Het gaat dan om bouwwerken die in ernstige mate in strijd zijn met redelijke
eisen van welstand.
In de Woningwet is opgenomen dat burgemeester en
wethouders de eigenaar van een bouwwerk dat in ernstige mate in strijd is met
redelijke eisen van welstand aan kunnen schrijven om die strijdigheid op te
heffen. In de Welstandsnota Delft zijn hiervoor onder “Handhaving en
excessenregeling” criteria opgenomen.
Voor de binnenstad is in navolging van breed gemeentelijk
beleid met betrekking tot de binnenstad een actief aanschrijvingsbeleid gewenst
voor eigenaren die het onderhoud van hun pand verwaarlozen (collegeprogramma
2002-2006, hoofdstuk 4 “Binnenstad”). Dit is een facet in het totale
gemeentelijk beleid om de binnenstad aantrekkelijker te maken voor bewoners,
ondernemers en bezoekers. Om te komen tot een inventarisatie van panden die,
volgens de omschrijving uit de excessenregeling van de welstandsnota, detoneren
met hun omgeving heeft een visuele inspectie van slechte panden in de
binnenstad plaatsgevonden. Uit de inventarisatie is gebleken dat er in de
binnenstad ca. 35 van dergelijke panden zijn, ongeveer 1% van de ca. 3250
panden in de binnenstad.
In vergelijking met de rest van de stad heeft de
binnenstad maar een relatief klein aantal slechte panden. Niet alleen vanuit
het belang van de kwaliteit van woon- en leefomgeving maar ook vanuit
toeristisch en economisch oogpunt is het belangrijk dat er in de binnenstad
geen panden detoneren met hun omgeving. De excessenregeling wordt gebruikt als
selectiecriterium om verwaarloosde panden aan te pakken, waarna bij de formele
aanschrijving het gehele instrumentarium van de Woningwet kan worden ingezet.
Het instrumentarium kan en zal ingezet worden bij vergelijkbare situaties
elders in de stad.
Overigens is de excessenregeling ook toepasbaar voor
bijvoorbeeld te opdringerige reclames. De handhaving daarvan maakt onderdeel
uit van het onlangs geactualiseerde reclamebeleid en niet van het
onderhavige beleid om slecht onderhouden panden aan te pakken. In beide
gevallen blijft het noodzakelijk om basiscriteria hebben voor de selectie. Niet
alleen om het exces aan te tonen, maar ook om de schijn van willekeur te
voorkomen.
Afdeling 1, van Hoofdstuk III, van de Woningwet
(2003), regelt onder paragraaf “Bijzondere maatregelen” (art. 13) de permanente
opdracht aan het college van burgemeester en wethouders voor het nagaan of de
kwaliteit van de bebouwde en onbebouwde omgeving voldoet aan de betreffende
regelgeving. In afdeling 2, “Aanschrijving tot het treffen van voorzieningen en
tot het aanbrengen van verbeteringen”, wordt aangegeven in welke gevallen het
college gebruik kan of moet maken van het aanschrijvingsinstrument. In
navolgend overzicht staan de artikelen uit de Woningwet vermeld op basis
waarvan B&W kunnen aanschrijven.
|
WONINGEN |
GEBOUWEN |
BOUWWERKEN
|
ERVEN |
|
onderhoud art.
14.1 |
onderhoud
art.
17.1 |
onderhoud
art.
18.1 |
onderhoud
art.
20.1 |
|
Gebruik art. 14.3 |
gebruik art. 17.3 |
gebruik art. 18.2 |
gebruik
art. 20.2 |
|
welstand
art. 19 |
welstand
art. 19 |
welstand art. 19 |
|
|
verbetering art. 15 |
|
|
|
De Woningwet regelt in artikel 13 de opdracht aan
het college en in de artikelen 14, 15 en 17 de bevoegdheid om aan te schrijven
waarin vooral gedacht moet worden aan aspecten vanuit het oogpunt van
veiligheid, gezondheid, energiezuinigheid en milieu. Indien aspecten van
veiligheid of gezondheid in het geding zijn of in geval van klachten, wordt
altijd actie ondernomen. Dit kan tot aanschrijving op grond van deze artikelen
uit de Woningwet leiden.
Artikel 19 van de Woningwet regelt de bevoegdheid
van burgemeester en wethouders om eigenaren van bouwwerken die in ernstige mate
in strijd zijn met redelijke eisen van welstand aan te schrijven tot het
treffen van door het college aan te geven voorzieningen binnen een te bepalen
termijn. De beoordeling hiervan gebeurt op basis van de criteria die zijn
opgenomen in de welstandsnota.
Tot 2003 was er onder vigeur van de oude Woningwet
een hoge drempel voor toepassing van dit artikel. Het probleem was de vage
omschrijving van het begrip “redelijke eisen van welstand” en het ontbreken van
toetsingscriteria. In de herziene Woningwet 2003 is de link naar criteria in de
Welstandsnota gelegd die in vrijwel elke gemeente is vastgesteld. Die
Welstandsnota heeft de gemeenteraad van Delft op 27 mei 2004 vastgesteld. Waar
het gaat om de bebouwde omgeving, kunnen aantastingen van de kwaliteit van de
woon- en leefomgeving nu met toepassing van de zgn. excessenregeling met kans
van slagen worden tegengegaan.
2.2 Excessenregeling
welstandsnota
Handhaving en Excessenregeling De
gemeente geeft met deze welstandsnota regels voor het welstandstoezicht en
gaat zich ook inspannen voor de naleving daarvan. Ook
bouwvergunningsvrije bouwwerken moeten aan minimale welstandseisen voldoen.
Volgens artikel 19 Woningwet kunnen burgemeester en wethouders de eigenaar
van een bouwwerk dat ‘in ernstige mate in strijd is met redelijke eisen van
welstand’ aanschrijven om die strijdigheid op te heffen. Hiervoor worden de
criteria uit de welstandsnota gebruikt (de sneltoetscriteria, de algemene
architectuurcriteria en de randvoorwaarden per gebiedstype). Voor
Delft geldt het criterium dat er bij ernstige strijdigheid met redelijke
eisen van welstand sprake moet zijn van een exces. Dit wil zeggen dat er
een buitensporigheid in het uiterlijk is, die ook voor
niet-deskundigen duidelijk is. Zaken dus, waaraan een groot deel van de
mensen zich ergert. Vaak gaat het om het afsluiten van een bouwwerk voor
zijn omgeving, het ontkennen of vernietigen van architectonische
bijzonderheden bij de aanpassing van een bouwwerk, armoedig materiaalgebruik,
toepassing van felle of contrasterende kleuren, te opdringerige reclames of
een te grove inbreuk op wat in de omgeving gebruikelijk is.
De excessenregeling is
een middel voor het objectief komen tot de conclusie of er sprake is van exces
waaruit de bevoegdheid volgt tot een aanschrijving.
Omdat de binnenstad is aangewezen als een beschermd stadsgezicht valt
vrijwel elke handeling of bouwactiviteit aan een bouwwerk onder de lichte
bouwvergunningplicht, ook in geval er sprake is van normaal onderhoud.
In de praktijk zou dit
kunnen betekenen dat in geval men niet wil meewerken het argument van het eerst
verkrijgen van een vergunning kan aangrijpen voor het niet uitvoeren van
werkzaamheden. In de wetgeving is hier echter in voorzien. Voor die gevallen waarin
werkzaamheden worden uitgevoerd naar aanleiding van een aanschrijving zijn deze
vrijgesteld van vergunningplicht. De aanschrijving moet dan worden gezien als
een bevel tot onderhoud of verbetering.
In geval er sprake is van
een aanvraag om bouwvergunning wordt voor het toetsen van bouwplannen aan
redelijke eisen van welstand gebruik gemaakt van de welstandsnota.
2.3 Esthetische
kwaliteit
Voor de esthetische
kwaliteit van panden in de binnenstad is met name het aspect van materiaal en
kleur van belang. Hoe verhoudt de huidige toestand van het pand zich tot de
oorspronkelijke toestand. Komt de oppervlaktestructuur en kleur nog overeen met
de oorspronkelijke gevelvulling en past het materiaal binnen het beeld. Maar
ook:
is de kleurstelling van
het schilderwerk en materiaalgebruik afgeleid van de oorspronkelijke
kleurstelling van het gehele bouwwerk en vormt dat daarmee een harmonisch
geheel.
Uiteraard vindt
handhaving alleen plaats als er sprake is van een duidelijk exces.
2.4 Geen wettelijke taak welstandsadviseur
Bij de uitoefening van het repressief
welstandstoezicht heeft de welstandscommissie formeel gezien geen wettelijke
taak. Bij excessen gaat het immers om evidente en ook voor niet-deskundigen
duidelijk kenbare buitensporigheden van het uiterlijk. De criteria voor deze
excessen zijn opgenomen in de welstandsnota, Wel wordt de welstandscommissie
betrokken bij het overleg met eigenaren en opstellen van verbeterplannen.
3. HANDHAVING
3.1 Actief aanschrijvingsbeleid
De voorliggende nota zal onderdeel uitmaken van de
integrale kwaliteitsverbetering van de binnenstad. Hiermee wordt een actief
beleid opgezet voor het aanschrijven
van eigenaren die onderhoud van hun pand langdurig verwaarlozen. In de beoordeling
van de aanpak speelt aanzien van een pand een rol. Een pand kan er slecht
uitzien, maar bouwkundig in orde zijn; het omgekeerde eveneens.
Zoals eerder opgemerkt, kan tot aanschrijving worden overgegaan als
veiligheid, gezondheid, energiezuinigheid of milieu in het geding is, of in
geval van ernstige klachten.
Aanschrijving gebeurt dan op grond van de artikelen 13,14,15 of 17 van de
Woningwet (zie 2.1). Indien een pand in ernstige mate detoneert met zijn
omgeving, wordt actie ondernomen op grond van artikel 19 van de Woningwet. Voor
de aanpak van de panden in de binnenstad die detoneren met hun omgeving, vindt
in eerste aanleg aanschrijving plaats op grond van dit artikel. Daarbij maakt
het niet uit of het een woning of een niet-woning is. Hierbij moet worden
opgemerkt dat elk dossier z’n eigen specifieke kenmerken heeft, die aanleiding
kunnen zijn tot aanvullend onderzoek. Dit kan ertoe leiden, dat aanschrijving
niet alleen plaatsvindt op basis van artikel 19 van de Woningwet
(excessenregeling), maar ook op artikel 14, 15 of 17 tot verbetering van de
bouwtechnische kwaliteit (veiligheid).
3.2 Kwaliteitsniveau
De excessenregeling in de
welstandsnota bevat praktisch bruikbare criteria om de kwaliteit van panden te
handhaven. Echter, uiterlijke kenmerken als het detonerend of storend aanwezig
hoeven niet persé het gevolg te zijn van onvoldoende onderhoud. Ook een onjuist
gebruik kan aanleiding zijn voor verloedering van een pand, bijvoorbeeld het
gebruik van woning als pakhuis.
Voor het te bereiken
kwaliteitsniveau kan de lijn gevolgd worden zoals bij monumenten de praktijk
is. Hierbij wordt uitgegaan van het vergunde niveau.
Een pand is immers niet
opgeleverd met gescheurd metselwerk, gebladderd schilderwerk, gebroken stoep of
dichtgespijkerde ramen. Voor het te bereiken kwaliteitsniveau zal de handhavingambitie
zich richten op het zo dicht mogelijk benaderen van het rechtens verkregen
niveau.
4. HANDHAVINGSPROCES
4.1 Handhavingsbeleid
Handhaving van regelgeving is vastgelegd in de vastgestelde
beleidsdocumenten Handhavingsbeleid Bouw- en woningtoezicht (juli 2004) en Nota
Nalevingstrategie gemeente Delft (december 2004) met de daarbij behorende nota
Handhavingsinstrumentarium (1999).
Handhaving
van het ruimtelijk bestuursrecht in Delft vindt sinds 1999 doorgaans
plaats op basis van een drie stappenbenadering.
Deze stappen
zijn:
1.
De overtreder wordt na
constatering schriftelijk erop gewezen dat hij in overtreding is en hem wordt
daarbij een termijn gegund om uit eigen beweging de overtreding ongedaan te
maken.
2.
Na afloop van de termijn vindt door de gemeente
controle plaats. Is de overtreding nog onverkort aanwezig dan wordt de
overtreder het concept-dwangsombesluit gezonden met termijnstelling. De
overtreder wordt in de gelegenheid gesteld om zijn zienswijze tegen het
voorgenomen besluit kenbaar te maken. Ook wordt de overtreder in de gelegenheid
gesteld zijn zienswijze mondeling toe te lichten.
3.
Indien na verstrijken van de termijn nog steeds
geen uitvoering is gegeven aan de concept-last, dan wordt het definitieve sanctiebesluit door het college
genomen.
De constatering dat een
bouwwerk in strijd is met redelijke eisen van welstand kan gezien kan worden
als niet in overeenstemming met de regelgeving. Maar betekent niet, dat direct
de conclusie getrokken kan worden dat er sprake is van een overtreding. Er kan
sprake zijn van een “historie”. Het handhavingsbeleid wordt dan ook zoveel
mogelijk op basis van overleg uitgevoerd.
Gestart wordt daarom met
een informatief schrijven aan de betreffende eigenaren met daarin de melding
van de constatering van exces en een verzoek tot overleg.
In dat overleg wordt de
problematiek besproken en wordt gevraagd of er bereidheid bestaat om de
betreffende onderhoudswerkzaamheden op eigen initiatief uit te voeren.
Deze min of meer
informatieve stap wordt na het gesprek schriftelijk bevestigd waarbij tegelijk
een beoogde termijn van uitvoering wordt gesteld. Na uitblijven van resultaat,
wordt het bestuursrechtelijk handhavingsinstrumentarium ingezet (zie 4.1).
5. (GEEN)
SUBSIDIE
Voor het uitvoeren van (achterstallig) onderhoud wordt in principe géén
subsidie beschikbaar gesteld. Sinds 2000 hebben eigenaren van panden in de
binnenstad gebruik maken van de stimuleringsregeling verbetering panden en
stoepen. Met ingang van 2005 wordt de regeling beperkt en is nog maar voor een
beperkt aantal straten van kracht. Indien een eigenaar van een aan te schrijven
pand daarvoor op grond van de bestaande regelingen in aanmerking komt, kan
daarvan gebruik worden gemaakt. Ook voor beschermde monumenten bestaan er subsidieregelingen
waar men gebruik van kan maken.
6. AANPAK
6.1 Stappenplan
De aanpak van panden die in ernstige mate detoneren met hun omgeving en
gelegen zijn in het bestemmingsplangebied Binnenstad zal als volgt zijn:
6.2 Capaciteit
Bij de visuele inspectie is gebleken dat er ca 35 panden in de
binnenstad zijn die detoneren met hun omgeving. Verwacht wordt dat ca 20
eigenaren van die panden niet op eigen initiatief bereid zullen zijn tot het
uitvoeren van het noodzakelijke onderhoud.
Van deze 20 zullen er na de eerste stap van het bestuursrechtelijke
traject waarschijnlijk nog ca. 10 overblijven waarvoor daadwerkelijke inzet van
bestuursrechtelijke middelen nodig zal zijn.
De werkzaamheden behoren
tot de reguliere taken van het vakteam Bouw- en woningtoezicht. Ook gezien het
beperkte aantal panden kunnen de ambtelijke werkzaamheden binnen de huidige
formatie worden uitgevoerd.De voortgang zal als vast agendapunt van het
werkoverleg worden besproken. Verwacht wordt dat het project in drie jaar (2005
t/m 2007) zal zijn afgerond.
7. AFSTEMMING
8. SAMENVATTING
Ongeveer 1% (35) van de in totaal 3250 panden in de binnenstad is
slecht onderhouden. In verhouding tot de andere delen van de stad is dat maar een
relatief klein aantal. Met de herziene Woningwet (2003) en het vaststellen van
de Welstandsnota in 2004 is er sprake van vastgestelde objectieve criteria voor
gevallen waarin sprake is van ernstige strijdigheid met redelijke eisen van
welstand. Met deze criteria kunnen excessen worden aangepakt (buitensporigheden
in het uiterlijk die ook voor niet deskundigen duidelijk zijn). De
excessenregeling van de welstandsnota vormt het criterium om verwaarloosde
panden aan te pakken, waarna zonodig het gehele aanschrijvingsinstrumentarium
van de Woningwet kan worden ingezet.
Eigenaren van slecht onderhouden panden in de binnenstad ontvangen
eerst een informatieve brief en een verzoek tot overleg. Blijft resultaat na de
informatieve stap uit, dan wordt het bestuursrechtelijke instrumentarium
ingezet.
Zodra onderhavige beleidsnota is vastgesteld, volgt de uitvoering
ervan. De aanpak van de nu gesignaleerde slecht onderhouden panden zal in de
periode 2005 t/m 2007 zijn afgerond.
9. VOORSTEL
Wij stellen u voor om:
·
de
beleidsnota “aanpak slecht onderhouden panden in de binnenstad” vast te
stellen;
·
deze
ter kennisname toe te sturen aan de gemeenteraad.
25 april 2005
Leo Boer / Tineke Kronshorst