VASTGOED-ONTWIKKELINGS-MAATSCHAPPIJ
DELFT BEDRIJFSPLAN
Delft,
januari 2006
Holland
Urban Institute B.V., Den Haag
In opdracht van de Gemeente Delft
INHOUDSOPGAVE:
1.
Inleiding 3
2.
Werkgebied vennootschap
2.1
Gebiedsomschrijving 5
2.2
Verwervingsstrategie 5
2.3
Wet Voorkeursrecht Gemeente 6
3.
Optimaal gebruik van vastgoed
3.1
Inleiding 7
3.2
Vaststelling karakter Delftse binnenstad 7
3.3
Brancheringsbeleid gemeente Delft 7
3.4
Toewijzingsbeleid beschikbare winkel- en bedrijfsunits 9
3.5 Stimuleringsinstrumenten 11
4.
Opzet VOM-Delft B.V.
4.1
Inleiding 12
4.2
Uitgangspunten 12
4.3
Rechtsvorm en deelnemers VOM-BV 12
4.4 Bestuurlijke relatie tussen VOM-BV en gemeente Delft 14
4.6
Relatie tot Stichting Centrum Management Delft 14
5.
Financieel
5.1
Inleiding 16
5.2
Benodigde financiële middelen 16
5.3
Bedrijfskosten 18
5.4
Exploitatie- en renovatiekosten pilot-project 2006 18
6.
Vervolgtraject 19
Bijlagen:
Bijlage 1 Openingsbalans
Bijlage 2 Ontwerp begroting 2006/2007 (vanaf 1 januari 2006)
Bijlage 3 Opzet meerjarige business case (vertrouwelijke bijlage)
1. Inleiding
Begin 2002 verscheen de
startnotitie “Vastgoed-Ontwikkelings-Maatschappij-Delft” (VOM-Delft). Deze
notitie, geschreven door de Holland Urban Institute te Den Haag, in opdracht
van de gemeente Delft, afdeling Wijk- & Stadszaken/Vakteam Grond, verkende
de mogelijkheden te komen tot een speciaal op de binnenstad gerichte
‘vastgoedorganisatie’ die vanuit haar doelstelling actief bij kan dragen tot de
gewenste verbetering van (delen van) de historische binnenstad van Delft.
Destijds was het oorspronkelijke uitgangspunt, het op tijd kunnen beschikken
over een ‘procespartner’. Een procespartner die op zou kunnen treden als de
Zuidpoort medio 2005 gereed zou zijn en de binnenstad van Delft – ondanks alle
voorzorgsmaatregelen – toch getroffen zou worden door een verschuiving van
(grotere)winkelformules uit de historische stadskern naar deze nieuwe – op
grootschalige formules gerichte – winkeluitbreiding aan de zuidkant van de
Delftse binnenstad.
De wens te komen tot een
dergelijke vastgoedmaatschappij, is naar analogie van soortgelijke
Wijk-Ontwikkelings-Maatschappijen (WOM’s) in Nederland, die ook sedert december
2002 door het Ministerie van VROM gezien worden als ‘procesversnellers’ bij
o.m. herstructureringsprocessen. Het initiatief van de VOM-Delft wordt gedragen
door onder meer de Stichting Centrum Management Delft.
Inmiddels is de Zuidpoort nagenoeg
af. Een goede 12.000 m2 bvo is hiermee aan het winkel-areaal van Delft
toegevoegd en voornamelijk door grootschalige winkelbedrijven ingenomen. Tot
zover hebben er zich nog geen grote verschuivingen van winkels vanuit het
historische deel van de Delftse binnenstad naar het Zuidpoortgebied
voortgedaan. Toch blijft waakzaamheid geboden. Op basis van ervaringen in
soortgelijke situaties elders, blijkt dat veelal negatieve effecten van
dergelijke verhuizingsbewegingen pas na enkele jaren goed zichtbaar worden. Dit
omdat winkeliers – na het vertrek van hun belendende trekkers – vaak eerst nog
eens de situatie willen aanzien en – helaas dan vaak te laat – besluiten ‘iets’
met hun onderneming te gaan doen. In de meeste gevallen leidt dit dan tot
sluiting van hun winkel.
Daarnaast is er sedert 2002 ook
‘iets’ anders veranderd: de economie in Nederland zit nu al een aantal jaren in
een dal en de bestedingen van de consument – met name in winkels – blijft nu al
meerdere jaren sterk achter. Dit effect bleek ook uit het evaluatierapport
“Autoluwe Binnenstad, Fase 1 – 3” dat
aangeeft dat de binnenstad van Delft (nog) niet die positieve economische
ontwikkeling heeft mogen meemaken die destijds was beoogd. Gevolg van deze
verslechterde economische situatie kan zijn dat ondernemers hun winkeldeuren
moeten sluiten. Leegstaande winkelruimten zullen vervolgens niet allemaal
direct verhuurd kunnen worden waardoor langdurige leegstand dreigt. Een procespartner,
als de VOM-Delft, die zich juist op het procesmatig invullen van leegstaande
winkelpanden richt, zal dus in de komende jaren nodig zijn, en nodig blijven,
om daadkrachtig op deze situatie te kunnen inspelen.
De concrete werkvelden alsook de
werkgebieden van de VOM-Delft hebben in de voorliggende periode een steeds
duidelijker vorm verkregen. Behalve als procespartner om op te kunnen treden om
kwaliteitsverlies van de Delftse winkelbranchering te kunnen voorkomen, wordt
de VOM-Delft tevens gezien als de partij die het beleidsvoornemen
‘Wonen-boven-Winkels’ in de Delftse binnenstad zelfstandig zal gaan
stimuleren.
Als pilot-project voor de
VOM-Delft in de eerste procesjaren 2006 – 2007, is de inzet van capaciteit en
financiële middelen gericht op de verbetering van een aantal panden die al jaren hoog op de agenda van
het College van B&W staan. Hierbij wordt concreet gedacht aan de aanpak van
de Kromstraat.
In dit Bedrijfsplan is de
haalbaarheid beschreven van de Vastgoed Ontwikkelings Maatschappij Delft
(VOM-Delft). Dit als vastgoed-onderneming die een verbeteringsproces
faciliteert en procesdoelstellingen beter bereikbaar weet te maken. Faciliteren
niet alleen door aankoop van (leegstaande) winkel- en bedrijfspanden maar –
indien nodig – ook door de gewenste en haalbare herontwikkeling alsmede de
exploitatie. Het doel van de VOM-Delft is het middels verkrijgen van
‘grip-op-vastgoed’, sturing geven aan de gewenste functionele invulling
(branchering) alsook het meest optimaal gebruik van het vastgoed. Zie ook de
notitie van B&W uit mei 2005.
De meest gewenste
branchering speelt daarbij dus een belangrijke rol. Uitgangspunt blijft dat de
VOM-Delft verwerft, herontwikkelt en het object vervolgens procesmatig
exploiteert. Dit ten dienste van het behoud van de kwaliteit van de Delftse
binnenstad. Een en ander overeenkomstig met het gewenste branchepartoon in een
desbetreffende straat en/of gebied, zoals in januari 2006 door de gemeente nog
eens bekrachtigd.
De VOM-Delft B.V. wordt behalve
door de gemeente Delft ook door de private partners zijnde Rabobank Delftlanden
en woningbouwvereniging Vestia-Delft gedragen. Gekozen is, voor de oprichting
van een besloten vennootschap door slechts twee aandeelhouders. Beiden hebben
daarbij 50% van de aandelen. In dit zgn. Enschedese-model[1]
wordt gewerkt op basis van consensus. Om staken der stemmen te voorkomen, wordt
gewerkt vanuit een raad van commissarissen die de directie begeleidt en
adviseert en toeziet op het financiële reilen en zeilen van de onderneming. De
Rabobank Delflanden treedt om die reden dan ook niet toe als aandeelhouder tot
de vennootschap, maar wijst een commissaris aan voor de in te stellen Raad van
Commissarissen. De oprichting wordt dus gedaan door de Vestia-Groep (de
rechtspersoon waaronder Vestia Delft valt) samen met de gemeente Delft; zij
vormen dan ook de vergadering van aandeelhouders.
De gemeente Delft, Vestia en
Rabobank storten elk een gelijk deel in het benodigde startkapitaal van de
onderneming. Het startkapitaal (in totaal drie keer € 166.666, zijnde €
500.000) wordt verstrekt in de vorm van achtergestelde leningen zonder
aflossingsverplichtingen in de eerste 5 jaar na oprichting van de VOM-Delft. Het
startkapitaal dient ter dekking van onder meer de apparaatskosten van de VOM.
De statutaire directeur wordt door
de Raad van Commissarissen benoemd. In het directiestatuut wordt de inperking
van de (wettelijke) bevoegdheden van de directie geregeld. Dit directiestatuut
is als het ware dan ook een werkdocument dat de verhouding tussen Raad van
Commissarissen en directie regelt. (Zie ook paragraaf 4.4 van dit
bedrijfsplan).
De VOM-Delft B.V. verkrijgt haar
geld via de normale wegen. Zij zal verwervings-kredieten dienen te verkrijgen
op basis van de meest gunstige voorwaarden. Om de vennootschap daarbij te
helpen is de gemeente Delft gevraagd tot de inzet van het ‘instrument’
gemeentegarantie op het verwervingskrediet. Hierdoor kan de BV panden verwerven
en voor 100% (KK) financieren, maar verkrijgt de BV ook een lagere rente op het
verwervingskrediet. Dit krediet wordt enkel aangewend om de aankoop van panden
te financieren. Deze lagere rente werkt weer positief door op de jaarlijkse
exploitatie van de onderneming.
Omdat de gemeente de inzet van de
gemeentegarantie heeft aangeboden, heeft Vestia aangegeven mogelijke
exploitatietekorten van de onderneming af te willen dekken. Met deze toezeggingen geven beide
aandeelhouders niet alleen hun sterke betrokkenheid bij de onderneming aan,
maar accepteren zij beiden een bepaald bedrijfsrisico. Een risico dat door hun
actieve deelname in de vergadering van commissarissen en aandeelhouders
stuurbaar is.
Los van de rol van commissarissen
en hun toezicht op de onderneming, wilde de gemeente Delft een zo volledig
mogelijk zicht op mogelijke financiële risico’s die uit het afgeven van de
gevraagde gemeentegarantie zouden kunnen voortkomen. Om die reden is in een
vroeg stadium, in opdracht van de gemeente Delft, door het onafhankelijke
onderzoeksinstituut OTB-Delft onderzoek gedaan. Het OTB heeft dit onderzoek
begin 2004 afgerond. Conclusie van dat onderzoek destijds gaf de opzet van de
onderneming een flinke zet in de goede richting[2]
Eind 2004 zijn de eerste concrete
voorbereidende stappen gezet in de voorbereiding tot de oprichting van de
besloten vennootschap VOM-Delft B.V. Inmiddels is de Ministeriële goedkeuring
aangevraagd en is het overleg met de Provincie Zuid-Holland opgestart. Na
instemming van de gemeenteraad, de raad van toezicht van Vestia alsook de
ledenraad van Rabobank Delftlanden, kan de onderneming definitief opgericht
worden en kan zij rechtshandelingen verrichten.
2. Werkgebied
vennootschap
2.1. Gebiedsomschrijving
In de voorliggende jaren is
nagegaan wat het draagvlak voor de oprichting van een
vastgoed-ontwikkelings-maatschappij is. Daartoe zijn ten tijde van het
verschijnen van de Startnotitie, verschillende gesprekken gevoerd met
betrokkenen. Tijdens deze gesprekken, zijn door de betrokkenen verschillende
straten en delen van het centrumgebied aangewezen waarop de activiteiten van de
nieuw op te zetten onderneming zich zou dienen te richten. Al deze straten en
gebieden zijn gelegen binnen het historische centrumgebied van de stad Delft.
Nagenoeg alle gesprekspartners
waren en zijn van mening dat het werkgebied van de VOM-Delft zich niet moet
beperken tot ‘slechts’ enkele straten of panden in de binnenstad, maar dat de
onderneming in feite de gehele Delftse binnenstad als haar werkgebied moet
hebben. De inzet van de vennootschap dient gericht te zijn op het verwerven en
(her)ontwikkelen van strategisch gelegen panden op cruciale plekken in de
binnenstad die vervolgens door herontwikkeling en procesgerichte verhuur
bijdragen tot het realiseren van een looproute van het zuidelijk deel tot het
noordelijke deel (vice-versa), van west naar oost en vice-versa.
Meer expliciet worden in het
gehele centrumgebied wel straten en/of panden (zgn. ‘schandepanden’) genoemd
waarop de vennootschap zich geconcentreerder als geheel op dient te richten.
Hierbij worden genoemd:
-
Kromstraat
-
Nieuwe Langendijk
-
Nieuwstraat
-
Choorstraat en Hippolytusbuurt
-
Burgwal
-
Binnenwatersloot
-
Omgeving Doelenplein.
Als
werkgebied kan feitelijk de gehele (historische) binnenstad van
Delft
gezien worden.
Ten opzichte van de situatie toen
de gesprekken hebben plaatsgevonden, kan geconcludeerd worden dat de inzet van
de VOM-Delft op de hierboven genoemde straten nog steeds zeer gewenst en zinvol
is.
2.2 Verwervingsstrategie
De
vennootschap richt zich voor het bereiken van haar doelstellingen op het
verkrijgen van een positie in de markt. Zij zal zich daartoe actief opstellen
teneinde vastgoed snel uit de markt te halen.
Doel van de verwerving is gericht op:
-
invloed uit te oefenen op het meest optimaal gebruik van
vastgoed,
-
op basis van (aaneengesloten) posities in de binnenstad, het
initiëren van gewenste herontwikkelingsacties, teneinde de beoogde kwaliteit
van het gebied/straat, bouwkundig, functioneel en/of vanuit het oogpunt van
leefbaarheid en/of veiligheid te verbeteren.
-
het stimuleren en initiëren van het beleidsuitgangspunt
‘wonen-boven-winkels’ (zowel een actiepunt vanuit de gemeente Delft alsook van
Vestia).
In
potentie dient de vastgoedvennootschap in staat te zijn een breed pakket
vastgoed in de Delftse binnenstad aan te kopen. Het in-bezit-hebben-van-vastgoed,
is voor de vennootschap evenwel niet zaligmakend. Wel het kunnen
beschikken over (de functie van) het betreffende vastgoedobject. Bij
‘grip-op-vastgoed’ kan sturend worden opgetreden, kan bepaald worden welke
winkel ingeplaatst kan worden, maar is ook het beheer na het
verbeteringsproces langer en beter te garanderen.
Inzet van
de vennootschap is erop gericht samen te werken met verschillende andere
betrokken partijen. Eén daarvan is de gemeente Delft, die door haar brede scala
van publiekrechtelijke instrumenten de private handelswijze van de vennootschap
direct kan stimuleren. Bijvoorbeeld door een gerichte inzet van de Wet
Voorkeursrecht Gemeente.
2.3
Wet Voorkeursrecht Gemeente
De
Wetgever heeft bij de Wet op de Stads- en Dorpsvernieuwing (WSDV) in 1985
gemeenten de mogelijkheid gegeven om een betere positie op de vastgoed- en
grondmarkt te verkrijgen; dit middels de inzet van de Wet Voorkeursrecht
Gemeenten (WVG). De inzet van de WVG heeft feitelijk pas een echte vlucht
genomen na de verruiming in 1995; dit naar aanleiding van de veelal negatieve
ervaringen bij de Vinex-grondpolitiek. Pas in de laatste jaren wordt de WVG ook
meer ingezet in binnenstedelijk gebied; waarvoor de Wetgever hem in 1985
feitelijk ook bedoeld heeft.
Om de
vennootschap beter in staat te stellen objecten te verwerven kan in
samenwerking met de gemeente Delft bezien worden in hoeverre gerichte
toepassing van de WVG in de binnenstad van Delft zinvol kan zijn.
De strategische inzetbaarheid van
de WVG en de relatie met de VOM-Delft kan als volgt uitgevoerd worden:
-
na aanbieding door de eigenaar koopt de gemeente het
aangebodene object,
-
levert het bij het notariële transport door aan de VOM-Delft
B.V..
3. Optimaal
gebruik van vastgoed
3.1 Inleiding
Bezit van (bedrijfsmatige)
vastgoedobjecten alleen levert nog geen basis voor een verbetering van
de historische binnenstad van Delft en/of het economisch functioneren ervan.
Tegelijk dient een breed beleid opgestart te worden gericht op het verbeteren
van het vestigingsklimaat in de binnenstad van Delft. Het stimuleren van het
aantrekken van prettige, leuke en gezellige winkels en/of horeca in de daartoe
verworven winkel- en bedrijfsruimten, zal vanuit de VOM-Delft dan ook veel
aandacht vragen. Dit omdat de slaagkans van het project niet met name afhangt
van in hoeverre de onderneming (en haar specialistische werkapparaat) in staat
is om panden aan te kopen, maar juist ook in hoeverre de onderneming ook in
staat blijkt te zijn deze procesmatig in te vullen!
Om hiertoe alvast wat lijnen toe
uit te zetten zijn de volgende processtappen van belang.
3.2
Vaststelling karakter Delftse binnenstad
Op basis van levensvatbaarheid
dient overeenstemming te zijn over een - in grote lijnen - vaststaand
branchepatroon c.q. karakter voor de Delftse binnenstad. In januari 2006 heeft
de gemeente dit in grote lijnen in 2003 vastgestelde beleid aangepast, maar de
basisprincipes nogmaals grotendeels bekrachtigd. Op basis van dit vastgestelde
branchepatroon c.q. karakter zal straks vanuit de VOM-Delft beter en gerichter
gezocht kunnen worden naar de meest gewenste invulling voor de beschikbare
winkelruimten.
In de eerste brancheringsnota
(2003) staan de volgende hoofduitgangspunten genoemd[3]:
-
in de historische binnenstad is geen ruimte voor
grootschalige bedrijven
-
de historische binnenstad leent zich het beste voor
recreatief winkelen met keuzemogelijkheden, in een duurder segment
-
detailhandel met betrekking tot grote gebruiksartikelen bij
voorkeur dicht in de buurt van parkeergelegenheid stimuleren,
-
de historische binnenstad (Klis) heeft deels de functie van
een buurtwinkelcentrum
-
in de Stede zijn relatief veel levensmiddelenwinkels
gevestigd, mede in verband met de aanwezigheid van de zaterdagmarkt.
Mede op basis van deze
hoofduitgangspunten is door de gemeente Delft het in de volgende paragraaf
opgestelde branchepatroon aangegeven.
3.3
Brancheringsbeleid gemeente Delft
In de nota Brancheringsbeleid
Binnenstad Delft onderscheidt de gemeente een gewenst branchepatroon en
kwaliteitsniveau per deelgebied van de Delftse binnenstad. Het navolgende is
overgenomen uit deze nota waarin een overzicht is gegeven van het
brancheringsbeleid van de gemeente Delft dat gericht is op de historische
binnenstad van Delft.
Rood en groen:
Het noordelijk winkelgebied heeft
een winkellint met een aanbod van boven gemiddeld kwaliteitsniveau. Dit lint is
gedrapeerd rond en/of in de nabijheid van de monumenten. De branchering in dit
deel dient zich te richten op mode, body en accessoires (donkerrode kleur) en
kunst, antiek en homedeco en gifts (donkergroene kleur).
In het rode en groene gebied dient
minimaal 75% van het winkelgevelwand te voldoen aan de juiste branchering, het
hoge kwaliteitsniveau en het boven-gemiddelde marktsegment. In de winkelstraten
mag maximaal 20% van de gevelwand een winkelondersteunende horecafunctie te
hebben welke past bij de sfeer van het winkelgebied; dus kleinschalig en
kwalitatief goed. In de gearceerde gebieden is dit 50% horeca.
Blauw
De in blauw aangegeven straten
zijn de aanlooproutes. In deze straten is een mengvorm wenselijk van
detailhandel in grotere gebruiksgoederen, binnenstadssupermarkten,
voedselspeciaalzaken en zakelijke dienstverlening. Een mengvorm van
verschillende functies dus, waar startende winkeliers ook een plek kunnen
vinden.
Oranje
De kleur oranje staat bij de
gemeente Delft als kleur voor de horeca. Vanaf noord naar zuid zijn er een
vijftal horecapleinen verspreid door de binnenstad aanwezig. De
horecaconcentraties vormen aangename verblijfsgebieden aan het veelkleurige
winkellint. Pleinen die overdag een aangename rustplek bieden en ’s-avonds
bruisende uitgaanscentra zijn.
Brancheringsbeleid gericht op de zuidelijke
binnenstad van Delft
Als zuidelijke binnenstad
onderscheidt de gemeente Delft het gebied ten zuiden van de Molslaan. De
gemeente kenmerkt dit gebied als een hoge mate van filialisering. Het
nieuwbouwplan Zuidpoort maakt ruimtelijk en functioneel deel uit van het zuidelijk
winkelgebied. In de “Structuurvisie Detailhandel Delft” (1966), is de bestaande
situatie geanalyseerd en voor de binnenstad geconcludeerd dat de detailhandel
het zuidelijke deel van de binnenstad een eigentijds winkelgebied moet worden
met een compleet assortiment en een goede branchemix, afgestemd op de behoeften
van de consument. Het nieuwe winkelplein in Zuidpoort (Vesteplein) moet één
winkelgebied vormen met het bestaande winkelgebied In de Veste. De nadruk van
winkels in Zuidpoort ligt op een assortiment en branchering met
warenhuisachtige bedrijven, kledingmagazijnen, middelgrote filiaalbedrijven.
Het bestaande assortiment moet zoveel mogelijk worden uitgebreid met
ontbrekende detailhandel.
Geel
Gezichtsbepalend voor het
zuidelijk deel van de binnenstad is een mix van branches van landelijk bekende
filiaalbedrijven en warenhuizen.
Het wensbeeld wordt in de
brancheringsnota 2006 als volgt voorgesteld:
1-
Een ‘rode slinger’: Gasthuislaan – Paradijspoort – Molslaan
- Brabantse Turfmarkt -Jacob Gerritstraat - Oude Langendijk.
2-
Een ‘groene vork’: met drie tanden, beginnend bij het
Vrouwenregt: tand één = Kerkstraat; tand twee = Voldersgracht/Nieuwstraat en
tand drie = Vrouw Juttenland/Choorstraat.
3-
De ‘rode slinger’ en de ‘groene vork’ worden met elkaar verbonden
door rood-groen gemengde straten:
Wijnhaven, Hippolytusbuurt, Markt en (deel) Oude Langendijk.
4-
Een ‘blauwe loop’: Pijnepoort – Kruisstraat – Beestenmarkt –
Burgwal – Nieuwe Langendijk.
5-
De Voorstraat en de Verwersdijk vervullen in de praktijk een
aanloopfunctie (blauwe inkleuring) analoog Binnenwatersloot – Peperstraat en
Nieuwe Langendijk.
Opgemerkt dient te worden dat het
in deze nota neergelegde branchebeleid met name een richtinggevend karakter
heeft. Dat het wensbeeld van gewenste branchering is vastgelegd wil niet zeggen
dat de markt hierop ook daadwerkelijk reageert, c.q. kan reageren. Daarnaast,
en dat is wellicht nog wel belangrijker: dient ‘de markt’ met deze gedetailleerde richtlijnen en
voorwaarden niet uitgeschakeld en/of teveel betuttelt te worden. De VOM is
uitdrukkelijk wel bedoeld om het gewenste brancheringsbeeld zo snel en actief
mogelijk voor elkaar te krijgen.
3.4
Toewijzingsbeleid beschikbare winkel- en bedrijfsunits
Ten aanzien van de wijze waarop de
VOM-Delft de beschikbare objecten opnieuw in de markt te zetten dienen vooraf
heldere afspraken gemaakt te worden. De rol en positie van de Stichting Centrum
Management Delft is daarbij beperkt tot een adviserende/toetsende rol - met
name op het gebied van de invulling van de beschikbare panden.
De volgende mogelijkheden kunnen
worden onderscheiden:
-
De VOM-Delft houdt de keuze voor de invulling geheel in
eigen hand en baseert haar keuze mede op basis van het gewenste branchepatroon
(uit paragraaf 3.3)
-
De vennootschap draagt de beschikbare objecten voor wat
betreft de invulling over aan derden (b.v. makelaars, winkelstraatmanager,
binnenstadsmanager).
-
combinatie van de hierbovengenoemde.
In verschillend steden in
Nederland zijn in de voorliggende jaren met al deze mogelijkheden verschillende
ervaringen opgedaan. Mede op basis hiervan stellen we hierbij het meest
werkbare inplaatsingsbeleid voor:
-
Het individuele initiatief van de ondernemer staat in
principe voorop; zij zijn het die investeren en zij zijn daarvoor
verantwoordelijk.
-
De gemeente mag zich op basis van Europese regelgeving
nagenoeg niet te actief met branchering c.q. inplaatsingsbeleid bezighouden
anders dan op basis van beleid c.q. regelgeving.
-
Makelaars zijn van nature voornamelijk gericht op het
totstandbrengen van ‘de-deal’. Makelaars vertegenwoordigen immers het belang
van hun opdrachtgever, meestal de eigenaar. Leegstand is meestal voor beide
partijen zeer ongewenst.
Het blijkt telkenmale lastig,
makelaars te bewegen hun handelen af te stemmen op het effect van een inplaatsing
op ‘de straat’ als geheel of vanuit b.v. het bereiken van het meest ‘gewenste
branche-patroon’.
-
de VOM-Delft heeft daarentegen juist geen belang bij enkel
‘de-deal’, maar juist wel bij de meest optimale inplaatsing. Dit wordt dan
bekeken vanuit de visie op het meest optimaal functioneren van de straat c.q.
het gebied in zijn geheel.
Ten aanzien van de werkwijze van
de VOM-Delft wordt uitgegaan van het volgende afsprakenkader:
-
De VOM-Delft verwerft: (in huur
of in eigendom):
Zij draagt zorg voor verhuurbare
bedrijfs- c.q. winkelruimte; zij definieert op basis van een
huurprijsberekening de te vragen (markt)huurprijs.
-
De VOM-Delft verhuurt: op basis
van het overeengekomen karakter c.q. het door de gemeenteraad bekrachtigde
meest gewenste branchepatroon:
Vanuit de VOM-Delft worden acties
ondernomen om kandidaat-huurders te benaderen. De onderneming acquireert en
selecteert dus zelf. De Stichting Centrum Management Delft heeft daarbij een
adviserende rol in het kader van de branchering. De met de verhuur belaste
medewerker van de VOM-Delft geeft periodiek de stand van zaken weer in de
vergadering van de SCMD.
-
De VOM-Delft beheert: in
principe worden panden gedurende de procesperiode in bezit c.q. huur behouden.
Hiermee heeft de VOM-Delft gedurende deze periode “grip” op de invulling.
Op basis van bovengenoemde krijgt de VOM-Delft dus
een actieve positie in het verbeteringsproces van de historische binnenstad van
Delft. Behalve dus het verwerven van bedrijfsmatige vastgoedobjecten draagt de
vennootschap zelf zorg voor de meest optimale functionele verhuur ervan.
Bij dit actief opereren is het
zinvol te kunnen beschikken over enkele stimuleringsinstrumenten teneinde
ondernemers/winkeliers eerder over de streep te trekken zich te vestigen in een
gebied of straat waarbij door de vestigen het streefkarakter verstevigd wordt.
In de volgende paragraaf gaan we op een aantal daarvan in.
3.5
Stimuleringsinstrumenten
Verlaging huurprijs tot een
haalbaar niveau (tijdelijk instrument)
Denkbaar is, dat een gewenste winkel c.q. onderneming
de door de VOM-Delft gevraagde huurprijs (nog) niet kan betalen. Dit kan
bijvoorbeeld gelegen zijn doordat de ‘trek’ van consumenten naar de betreffende
straat nog niet geheel optimaal is c.q. het draagvlak te beperkt is. Op basis
van tijdelijkheid (maximaal 3 jaar), kan bijvoorbeeld besloten worden een
lagere huurprijs te rekenen waarbij dan uitgegaan dient te worden dat de
hierdoor optredende huurderving voor de VOM-Delft gecompenseerd dient te
worden. Ook kan bijvoorbeeld gewerkt worden met een huurvrije periode
(bijvoorbeeld tussen 2-6 maanden).
Verbouwings- & herinrichtingsbijdragen
Nodig om ondernemers te stimuleren hun intrek te
nemen in winkel- en bedrijfsruimten. De gemeente Delft kent hiervoor de
SBS-subsidieregeling waarbij aan ondernemers die voldoen aan gestelde criteria
gebruik maken van deze regeling. De subsidieregeling is van toepassing in het
gehele kernwinkelgebied van de binnenstad. Dit budget is evenwel eveneens van
toepassing voor gezamenlijke initiatieven van ondernemers om buurtcentra te
verbeteren. Sinds de laatste brancheringsnota kunnen bepaalde ondernemers ook
in aanmerking komen voor een starterssubsidie en verhuissubsidie, mits de
verhuizing plaats vindt in het kader van een meer gewenste branchering. Indien
de hoogte van het jaarlijks beschikbare budget - rond de € 200.000 – door een
actieve VOM overbesteed wordt moet worden overwogen om deze mogelijkheden te
zijner tijd uit te breiden.
Fysieke verbeteringsregelingen: verbetering panden
Ook bestaande mogelijkheden voor het verkrijgen van
subsidies voor gevelverbetering, monumentenzorg en/of de “wonen-boven-winkels”
regeling kunnen worden benut. Met name het stimuleren van het
‘wonen-boven-winkels’-beleid is een belangrijke doelstelling van de onderneming.
Flexibele huurcontracten
Teneinde (startende) ondernemers zo optimaal mogelijk
in staat te stellen hun onderneming op te zetten c.q. te runnen maar daarnaast
tevens -bepaalde delen van het centrum van Delft- economisch opnieuw op de
kaart te zetten, is het zinvol te werken met flexibele huurcontracten. Dit
bijvoorbeeld met looptijden tussen 1 en 5 jaar. Op zich, rekening houdende met
datgene wat de Wetgever hierover bepaald heeft, kan gebruik gemaakt worden van
een standaard huurcontract met een looptijd van 5 jaar (+ optie 5 jaar), maar
kan een opzegtermijn tussen VOM-Delft en huurder overeengekomen worden van,
bijvoorbeeld, tussen de 3 & 6
maanden.
4. Opzet VOM-Delft B.V.
4.1
Inleiding
Teneinde de doelstellingen inzake
de verbetering van de Delftse binnenstad in de komende periode te kunnen
bereiken, heeft de gemeente met de komst van de VOM-Delft de beschikking over
een slagvaardige en adequaat handelende vastgoed-maatschappij die exclusief
haar werkgebied richt op de binnenstad van Delft. Panden waarmee
proces-belangen gepaard zijn worden aangekocht en worden – al dan niet na
renovatie – conform het vastgestelde branchebeleid verhuurd. Dit hele proces
wordt vanuit de op te richten vennootschap VOM-Delft georganiseerd.
4.2
Uitgangspunten
De volgende uitgangspunten gelden
voor de nieuwe onderneming:
-
actief als zakelijke onderneming maar wel met een duidelijk
‘oog’ voor het verbeteringsproces,
-
werkzaam in de vastgoedmarkt van Delft,
-
ten dienste van de economische (her)ontwikkeling van een
door het College van Burgemeester en Wethouders aangewezen straten c.q.
gebieden van de Delftse binnenstad,
-
in eerste instantie gericht op het historische gedeelte van
de Delftse binnenstad.
De onderneming richt zich daarbij
nadrukkelijk op (strategische) vastgoedprojecten die het economisch
functioneren van de binnenstad verbeteren. Hierbij wordt concreet gedacht aan:
-
panden die door hun strategische ligging bij kunnen dragen
tot het bereiken van een rondgang van het zuidelijke gedeelte naar het
noordelijke deel, (en vice-versa),
-
panden die een rol spelen bij het bereiken van de
brancheringsdoelstelling c.q. daaraan een positieve bijdrage kunnen leveren,
-
panden die een negatieve bijdrage leveren aan het
straatbeeld c.q. het economisch functioneren van de straat en/of dat in de weg
staan (bijvoorbeeld: leegstand, oneigenlijk gebruik),
-
overlastpanden, aandachtspanden.
Het gaat de vennootschap vooral op
termijn niet om het hebben van vastgoed; op de korte termijn wel. Inzet van
capaciteit en middelen is gericht op het verkrijgen van ‘grip’ op vastgoed
teneinde daardoor het optimaal functioneren van het betreffende vastgoed te
stimuleren; oftewel: het inplaatsen van de meest gewenste invulling.
4.3
Rechtsvorm en deelnemers VOM-BV
Het uitgangspunt van een
gezamenlijke regie, gezamenlijk risico, belang, zeggenschap, voor- en nadelen
leidt praktisch tot de vennootschappelijke structuur. Bij een
vastgoedonderneming gaat het immers om een economische activiteit, waarvoor de
rechtsvorm van bijvoorbeeld stichting niet bedoeld is, noch daarop toegesneden.
Uitgaande van de doelstelling van
de VOM-Delft is uitgegaan van gezamenlijk gedragen doelen en motieven, zowel
vanuit de publieke- alsook vanuit private partijen. Beide dienen bij de
VOM-Delft een belang te hebben. Een samenwerkingsvorm dus in de zin van een
publiek-private-samenwerking (PPS).
De
PPS-onderneming komt het beste tot zijn recht als de sterke punten van het
publiek domein en de sterke punten van de private partij(en) tezamen worden
gebundeld om daarmee een gezamenlijk doel te realiseren. Een combinatie van
doeltreffendheid, doelmatigheid en kwaliteit(en) leidt tot dit gezamenlijke
doel. Bij dit alles dient bedacht te worden dat het domein van de private
sector harder en strenger is dan dat van het publieke domein. Publieke taken
kunnen, en moeten ook niet, ondergebracht worden in een PPS-onderneming; de
niet-publieke taken van een overheid wel.
Private partijen
Er zijn verschillende voorbeelden
bekend waarbij in een vastgoed-maatschappij gewerkt wordt met maximaal vijf tot
zes deelnemers. Kleinere PPS-constructies (maximaal twee) zijn ook bekend,
hierbij speelt evenwel altijd dat de constructie opgericht is teneinde een
vastomlijnde activiteit uitgevoerd dient te worden.
In Delft is gekozen voor het
oprichten van de besloten vennootschap met twee aandeelhouders: de gemeente
Delft en woningcorporatie Vestia. Beiden met een 50% belang. Opgepast dient te
worden voor het probleem van het staken der stemmen. Om onder meer die reden is
gekozen te werken vanuit een in te stellen Raad van Commissarissen waarin –
naast de gemeente en Vestia – Rabobank Delftlanden zal deelnemen. De in te
stellen raad van commissarissen dient de directie van advies naast haar meer
algemene taak: het toezicht houden op het financiële beleid van de onderneming.
Rol en betrokkenheid gemeente
In de startnotitie is
aangegeven dat het een publieke taak betreft de leefbaarheid en veiligheid in
wijken en buurten te bevorderen. Ook is het een publieke taak zorg te dragen
voor de (investerings)kaders waarbinnen de economie van een stad het beste tot
ontwikkeling kan komen. Ten aanzien van een aantal zaken die feitelijk
‘des-overheids’ zijn, is het in de afgelopen jaren steeds duidelijker geworden
dat de overheid/gemeente het niet meer alleen af kan. Dit omdat de materie zo
complex geworden dat de overheid/gemeente een samenwerking met relevante
partijen sluit teneinde haar doelstellingen beter te kunnen bereiken.
Op het terrein van de aankoop en exploitatie van
vastgoed, dit in het verlengde van een branche- c.q.
binnenstadstimuleringsbeleid, kan geconstateerd worden dat dit niet een
gemeentelijke taak pur-sang is. Aankopen van meer bedrijfsmatig c.q.
commercieel vastgoed in het historische gedeelte van de Delftse binnenstad,
hoeft dienaangaande dus ook niet perse in het strategisch verwervingsbeleid van
de gemeente Delft opgenomen te zijn. Dit kan enerzijds met het specifieke
gebied te maken hebben, maar zeker ook met de (commerciële) functie van het
betreffende vastgoed. Toch zijn er nu voldoende redenen om panden in bepaalde
delen van de Delftse binnenstad aan te kopen. Om die reden heeft de gemeente
dan ook het initiatief genomen tot het oprichten van een vastgoedmaatschappij
die juist erop gericht is de kwaliteit van de Delftse binnenstad op niveau te
houden.
De doelstelling van de VOM-Delft is evenwel geen
‘puur-private’. Feitelijk heeft de VOM-Delft publieke doelstellingen van de
gemeente, tot haar private doelstellingen gemaakt. Panden die op het lijstje
staan om door de VOM-Delft aangekocht te worden, zijn door de private partijen
in de voorliggende jaren juist ook steeds links gelaten, of soms opgekocht door
partijen die niet altijd het beste met de uitstraling of functioneren ervan
voorhadden. Ervaring in andere steden geeft blijk dat dergelijke panden dan ook
vaak jaren en jaren niet ‘in beweging’ te krijgen zijn; dit met alle gevolgen
voor de straat c.q. hun directe omgeving van dien.
Dergelijke panden liggen in het werkgebied van de
VOM-Delft. Gezien ook deze doelstelling, is het essentieel dat de gemeente
Delft niet alleen bij de start van het traject betrokken is, maar dit ook
blijft. Dit niet alleen vanwege de specifieke activiteit van de VOM-Delft, maar
onder meer ook vanwege de continuïteit van de verbeteringswerkzaamheden (het
eerder genoemde: kader).
De gemeente gaat dus nu samen met woningcorporatie
Vestia over tot het oprichten van de VOM-Delft BV, een onderneming die zich
statutair richt op:
-
het verwerven,
-
het (al of niet tijdelijk) beheren,
-
exploiteren
van vastgoed gelegen in de binnenstad van Delft
teneinde langs die weg een actieve en duurzame verbetering te leveren aan de
optimalisering van de Delftse binnenstad. Op die wijze heeft de op te richten onderneming
de publieke taak tot haar statutaire doelstelling gemaakt en zijn de
doelstellingen zuiver gericht op maatschappelijke effecten waaraan geldelijk
gewin ondergeschikt is gemaakt.
Het belang van de nu verkregen gemeentelijke
participatie, is vooral gelegen in het feit dat op deze wijze rondom een
geprivatiseerde gemeentelijke doelstelling direct gemeentelijke inbreng wordt
gerealiseerd. Bovendien garandeert gemeentelijke participatie de partner(s) dat
privaat kapitaal dat geïnvesteerd wordt in de publieke taak voor een langere
periode in een vaste samenwerking wordt ingebed. Daarnaast kan de gemeente de
haar ter beschikking staande instrumenten gericht(er) inzetten.
Hierbij wordt dan vooral gedacht aan:
-
procesgericht inzetten van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten.
-
Inzet van de SBS-subsidieregeling en andere genoemde
subsidies.
Dankzij de geprivatiseerde constructie wordt in een
duurzame aanpak voorzien van de binnenstad van Delft; een gegeven waar
ondernemers en bewoners voordeel bij hebben. Het beschikken over een
vastgoedonderneming waarin de gemeente participeert, mag evenwel niet leiden
tot een organisatie, die zich onttrekt aan de publieke verantwoordingsplicht.
De publieke behartiging van de openbare belangen moet voldoende inzichtelijk
blijven.
4.4 Bestuurlijke
relatie tussen VOM-Delft en gemeente
Hierbij dient rekening gehouden te
worden met de geprivatiseerde vorm van de onderneming. De gemeente met een
nader overeen te komen aandelenpakket
(50%), wordt daarbij
vertegenwoordigd door een commissaris. De gemeente Delft kan daarbij zelf
bepalen op welk niveau zij deze positie laat vertegenwoordigen: ambtelijk, of
juist via een wethouder.
In de startnotitie “Vastgoed
OntwikkelingsMaatschappij Delft” is ten aanzien van dit punt reeds het volgende
aangegeven. Gezien de 100%-privatiseringsvorm is er in beginsel geen politieke
invloed. De onderneming wordt voor 100% bestierd door het privaatrecht en 0%
door het publiekrecht. De commissarissen mogen niet besluiten met last en
ruggespraak: zij mogen het belang van de onderneming niet schaden. Sterker: de
commissarissen en de directie van de vennootschap hebben de wettelijke plicht
alleen het belang van de onderneming te dienen.
Het is evenwel zinvol dat wanneer
de gemeente deelneemt vanuit een wethouder als commissaris, deze met zekere
regelmaat de raadscommissie(s) informeert over de voortgang. Dit al dan niet
vanuit een besloten commissievergadering.
Het besturen van de onderneming
wordt overgelaten aan een – door de Raad van Commissarissen – te benoemen
directeur. Zinvol is, hierbij aspecten als ervaringen in soortgelijke projecten
zwaarder te laten wegen dat het ‘kunnen’ besturen van een onderneming. De
werkrelatie tussen directeur en commissarissen is geregeld door datgene wat
hierover wettelijk is vastgelegd. Een inperking van bevoegdheden van de
directeur wordt geregeld in een op te stellen directiestatuut, hetgeen als
document tussen directie en raad van commissarissen geldt. Hierin kan onder
meer geregeld worden dat de directie pas tot aankoop van panden kan overgaan nadat
de raad van commissarissen hiertoe positief hebben besloten.
Directie en commissarissen leggen
verantwoording af aan de vergadering van aandeelhouders, de AVA. In de AVA,
gevormd door de gemeente Delft en Vestia Delft, nemen andere personen zitting
dan in de raad van commissarissen aangezien anders de controle vanuit de AVA op
de RvC/directie wegvalt.
Van belang bij de
vaststellingsprocedure van de jaarcijfers van de BV is rekening te houden met
de gemeentelijke planning en control-cyclus.
4.5 Relatie tot Stichting Centrum Management Delft
De vastgoedonderneming dient als
puur zakelijke onderneming te functioneren. Zij zal, na een redelijke
aanloopperiode van ongeveer twee tot drie jaar, door haar eigen functioneren
dan ook winst weten te realiseren waarmee bijvoorbeeld de eigen bedrijfskosten
bekostigd kunnen worden. Uitgaande van dit streven kan het dus niet zo zijn,
dat bij de start van het proces vanuit de vennootschap de in paragraaf 3.5
vermelde stimuleringsinstrumenten bekostigd wordt. Deze processtimulerende
instrumenten (ter bereiking van de meest optimale invulling), dienen bij
voorkeur vanuit de gemeente Delft (via een advies van de stichting Centrum
Management Delft) ingezet te worden.
Relatie tussen SCMD en VOM:
- De VOM koopt, renoveert en
exploiteert het aangekochte.
-
De huurprijs van het object wordt bepaald aan de hand van
een redelijk normale exploitatie (verschil zou bijvoorbeeld gelegen kunnen zijn
in het feit dat de vennootschap investeringen over een langere periode
afschrijft).
-
Vanuit de VOM worden acties ondernomen om kandidaat-huurders
aan te trekken. Zij richt zich daarbij uiteraard naar de meest gewenste branchering opgesteld door de gemeente.
-
Indien een kandidaat-huurder in aanmerking wil komen voor
een stimuleringsregeling, richt de gemeente zich voor advies tot de SCMD.
De SCMD heeft een puur adviserende taak
in het kader van de branchering en de invulling van de panden van de VOM-Delft.
De VOM-Delft zal periodiek de SCMD op de hoogte houden van de voortgang en
behaalde resultaten c.q. problemen. Deze zal daartoe periodiek in de
vergadering verslag doen.
5.
Financieel
5.1
Inleiding
Elke onderneming heeft geld nodig;
geld om mee te investeren en geld om de onderneming zelf draaiende te houden.
In de hierna volgende paragrafen wordt ingegaan op de benodigde financiële
middelen teneinde in de komende jaren de vastgoed-ontwikkelings-maatschappij in
voldoende mate te kunnen laten draaien. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de
onderneming dient uit te blinken op aspecten als snelheid, adequaatheid en dat
zij vooral oplossingsgericht te werk kan gaan.
Om richting te geven aan de inzet
van capaciteit en financiële middelen, is in Bijlage 1 een openingsbalans
opgenomen alsmede in Bijlage 2 een exploitatiebegroting. Dit op basis van
gekozen ‘targets’ , die in principe als uitgangspunt gelden voor de procesjaren
2006 & 2007. In overleg met de partners is gekozen de inzet van de
VOM-Delft BV in de eerste twee jaar te richten op voornamelijk de
revitalisering van een beperkt aantal in negatieve zin in het oog springende
panden in de Delftse binnenstad. Uitgegaan wordt, dat vanuit de VOM-Delft in de
eerste bedrijfsjaren een kleine 10 (winkel)panden op- en aangepakt kunnen
worden.
In de vertrouwelijke Bijlage 3 is
een meerjarige business case als voorbeeld uitgewerkt, waarbij diverse financiële
aspecten rond verwerving van Vastgoed inzichtelijk worden gemaakt. Let wel, één
en ander is volledig afhankelijk van de concrete besluiten die door de Raad van
Commissarissen worden genomen. De in de Bijlagen geschetste financiële
ontwikkelingen geven echter een tamelijk nauwkeurige prognose van de situatie
die de partijen zich momenteel voor ogen hebben.
5.2
Benodigde financiële middelen
Verwervingskrediet
Op basis van het nu al aan te
merken aantal door de VOM-Delft aan te pakken panden (ca. 20 – 30 op de
middellange termijn) alsmede de vragen die in de komende jaren opgepakt dienen
te worden, is een inschatting gemaakt van het benodigde verwervingskrediet.
Uitgaande van de doelstellingen van de onderneming, het werkgebied, alsmede het feit dat (zaken)panden in de Delftse
binnenstad niet voor een appel en een ei te koop zijn, is uitgegaan van de
benodigdheid van een verwervingskrediet van € 12 miljoen.
Dit bedrag wordt enkel aangewend
teneinde vastgoed te kunnen verwerven op basis van 100 % financiering (incl.
Kosten Koper[4]).
Teneinde dit bedrag uit de markt
te kunnen halen dient de gemeente Delft voor een gelijk bedrag een
gemeentegarantie te verstrekken op te delen tranches van b.v. drie keer € 4
miljoen. Elke nieuwe tranche wordt door de gemeente[5]
pas vrijgegeven indien zij zich uitgesproken heeft over de wenselijkheid van
aankopen in de voorliggende vrijgegeven tranches[6].
Aan het verstrekken van de gemeentegarantie wordt door de gemeente de
voorwaarde verbonden van het vestigen van een eerste recht van hypotheek. Een
gemeentegarantie op het verwervingskrediet van de VOM-Delft wordt niet gezien
als een vorm van ‘staatssteun’ door Europese wet- en regelgeving.
Werkkapitaal vennootschap
Behalve het kunnen beschikken over
een verwervingskrediet, dient de vennootschap tevens te beschikken over een
werkkapitaal dat aangewend wordt ten behoeve van onder meer:
-
renovatie- en verbouwingen van aangekocht vastgoed,
-
(eigen) apparaatskosten (w.o. directie- +
begeleidingskosten, taxatiekosten)
-
verhuuractiviteiten (advertenties e.d.).
Uitgaande van het gegeven dat de
vastgoedonderneming als een normale zakelijke onderneming dient te (gaan)
functioneren worden de volgende afspraken voorgesteld:
- Directie- en apparaatskosten dienen
na de eerste twee (aanloop)jaren door het ondernemen van de vennootschap zelf
opgebracht te worden; in de eerste twee jaren worden deze ten laste gelegd van
het werkkapitaal.
-
Eerst nadat de onderneming winst weet te maken, kunnen
processtimulerende instrumenten als klimhuren en huurvrije maanden door de
onderneming zelf bekostigd worden, tot dat moment dienen ze opgebracht te
worden vanuit een subsidiebijdrage vanuit de gemeente Delft. (Nagedacht kan
worden te werken met een revolving-fund: een nader te omschrijven deel van
-mogelijk in de toekomst- te behalen verkoopwinsten worden terugbetaald.)
Uitgaande van ervaringen elders,
is gekozen voor een werkkapitaal van de vennootschap van € 500.000. Hieruit
kunnen de bedrijfskosten voldaan worden (zie volgende paragraaf). Dit bedrag
wordt door de twee aandeelhouders en daarnaast
Rabobank Delflanden ingebracht. Alle drie doen zij dus een storting van
maximaal € 166.666. Uitgegaan wordt van
een inbreng in de vorm van een achtergestelde lening vanuit de drie partijen
aan de BV.
Teneinde de beginexploitatie niet
onnodig te belasten, is door de partners besloten vooralsnog geen rente uit te
keren over het beschikbaar gestelde werkkapitaal. Indien later op basis van de
daadwerkelijke bedrijfsresultaten mocht blijken dat om b.v. fiscale redenen het
beter is, alsnog rente over de beschikbare achtergestelde lening uit te keren,
kan daartoe altijd nog besloten worden. Dit geldt overigens ook bij
bijvoorbeeld het tussentijds uittreden van een aandeelhouder/partner of bij
liquidatie van de vennootschap.
Uitgangspunt van de onderneming is
uiteraard een gezonde bedrijfsvoering met gezonde bedrijfsresultaten. Echter,
van oorsprong houdt de onderneming zich met minder gezonde delen van de Delftse
binnenstad bezig, sterker: daarvoor is zij speciaal opgezet. In de eerste jaren
dient daarom ook rekening gehouden te worden met mindere bedrijfsresultaten,
(zie vertrouwelijke bijlage). Vestia heeft aangegeven garant te willen staan
voor negatieve exploitatieresultaten van de onderneming. Hierdoor kan voorkomen
worden dat de onderneming te zeer inteert op haar het eigen vermogen zodat zij
uiteindelijk niets meer kan ondernemen. Door de geste van Vestia, kan dit –
redelijkerwijs – voorkomen worden. Blijft uiteraard de inzet te werken aan een
normale gezonde bedrijfsvoering van de onderneming.
Aandelenkapitaal
Voor het oprichten van een besloten vennootschap is
een inleg middels deelname in het aandelenkapitaal nodig; dit afhankelijk van
de aandelenparticipatie van het daartoe benodigde € 18.000. Dit bedrag wordt
door de aandeelhouders bij de oprichting gestort.
5.3
Bedrijfskosten
Dit zijn de kosten voor het
(laten) functioneren van de vennootschap. Deze kunnen in grote lijnen
onderscheiden worden in verbouwings- & renovatiekosten en in kosten voor
directie en begeleiding van de onderneming. Zoals in paragraaf 5.2. aangegeven
is uitgegaan van dekking van deze kosten middels het gestorte werkkapitaal van €
500.000. De onderbouwing van dit bedrag is gebaseerd op de volgende onderdelen[7]:
Eigen
apparaatskosten
Vooralsnog wordt voor de beginfase van de
vennootschap uitgegaan van de inzet van
een part-time directeur alsmede part-time verhuurmedewerker.
In het eerste boekjaar wordt rekening gehouden met
een inzet van tussen de 1 – 1.5 dag/week. Hiernaast dient rekening te worden
gehouden met een financieel-administratieve ondersteuning. Dit voor het eerste
jaar op basis van 8 uur/week.
1. Directie
+ bemensingskosten (per jaar): €
125.000
2.
Indien besloten zou worden ook daadwerkelijk zichtbaar
in het
centrum aanwezig (en aanspreekbaar) te zijn, dient
rekening
gehouden te worden met de volgende (jaarlijkse)
onkosten:
- huisvesting: € 10.000
- inrichting: €
3.500
Totaal: €
13.500 (per jaar)
Eerste
boekjaar (2006) € 20.000
3. Overige bijkomende kosten:
. diverse kosten: € 5.000
6. Vervolgtraject
Planning
Nadat de aandeelhouders hun
gezamenlijke instemming gegeven hebben aan het bedrijfsplan, de bedrijfstargets
conceptbegroting en openingsbalans, kan de onderneming opgericht worden.
Inmiddels is de notaris gevraagd concept-statuten op te stellen. De drie
deelnemende partners (Gemeente Delft, Vestia als aandeelhouders en Rabobank Delftlanden
als commissaris) dienen
-
Bedrijfsplan
-
Concept-statuten,
nog door hun achterbannen te laten
goedkeuren.
Acties Klaar
Besluitvorming bedrijfsplan intern
in de gemeente: februari
2006
Interne besluitvorming externe
partijen aangaande deelname: februari
Goedkeuring provincie aangaande
deelname gemeente Delft: april
2006
Goedkeuring provincie aangaande
gemeentegarantie: april
Inschrijving
vennootschap Kamer van Koophandel: april
Bankrekening
etc. etc. april
Definitieve
deelname aan inmiddels opgerichte VOM-Delft BV: mei
2006
Start
verwerving panden zomer
2006
Planvoorbereiding
renovatie: zomer
Start “te
huur-acties”: zomer
2006
Uitvoering
renovatie-werkzaamheden: najaar
2006
Oplevering: najaar
In gebruikname
panden: januari
2007
Bijlage 1:
Openingsbalans
VOM-Delft (1 januari 2006)
Activa
Liquide
middelen €
518.000
Totaal
activa €
518.000
Passiva
Storting
aandelenkapitaal €
18.000
(gemeente
Delft & Vestia Groep)
Leningen:
- gemeente
Delft: €
166.668
-Vestia
Groept: €
166.666
-Rabobank
Delftlanden: €
166.666
Totaal passiva: €
518.000
Toelichting:
Leningen: elk der aandeelhouders alsmede
Rabobank Delftlanden verstrekt een aflossingsvrije, achtergestelde lening van €
166.666.
Storting
aandelenkapitaal: iedere aandeelhouder draagt € 9.000 bij aan het
aandelenkapitaal.
De vennootschap heeft geen
langlopende schuld.
Bijlage 2 Ontwerp begroting 2006/2007 (vanaf 1 januari 2006)
Onderstaande begroting betreft de revitalisering
van ca. 10 in het oog springende (winkel)panden in de Delftse Binnenstad.
Inkomsten Uitgaven
Exploitatie aangekocht bezit:
- rente + kosten op verwervingen 250.000 175.000
Beheerkosten
- beheerkosten eigen bezit 20.000
Werking VOM-Delft B.V.
- directie + bemensingskosten 125.000
- promotiekosten 2.500
- taxatiekosten 1.500
- accountant 5.000
- voorbereiding +
oprichtingskosten B.V. 15.000
Renovatiekosten eigen bezit:
- planvoorbereiding renovatie
panden 10.000
- leges e.d. 10.000
- uitvoering renovatie panden
(uitbesteding)
200.000
TOTAAL 250.000 564.000
Nadelig saldo aan einde eerste
boekjaar, waarvan een groot deel eenmalig: €
314.000).
Bijlage 3: Opzet meerjarige business case (vertrouwelijke bijlage)