30 augustus 2001

Nota

Onderwerp

Inleiding

Op basis van het stedebouwkundig programma voor Doelen fase 2 dat in mei/juni 1995 is behandeld en vastgesteld (Raadscommissie Wonen, B en W) en de nota Doelen fase 3 uit 1997 (kader herontwikkeling oude TU-bibliotheek) is door de ontwikkelaars Van Oosten&de Vette (fase 2a), Moes (Fase 2b) beide aangezocht door de Gemeente Delft en ontwikkelaar ABB gewerkt aan de bouwplannen voor het resterende Doelengebied (deel van fase 2b en 3).
De planvorming heeft in 1997 en 1998 enige tijd stilgelegen vanwege de perikelen rond de grondverwerving tussen de gemeente Delft en de T.U. Zoals bekend is deze kwestie inmiddels opgelost en is eind 1998 de planvorming weer opgepakt. Inmiddels zijn de plannen in het definitief ontwerpstadium en is het noodzakelijk enige besluiten te nemen .

Korte planbeschrijving

Door de, in overleg met de gemeente Delft gekozen, architecten Geurst en Schulze (fase 2a);Fons Verheijen, Galis en 5 jonge architecten onder supervisie van Fons Verheijen (fase 2b) is voor de fase 2 een plan gemaakt. De architect Fons Verheijen heeft bovendien de rol van coördinerend architect vervuld en het stedebouwkundig concept verder uitgewerkt. Het plan bevat nu:

* een parkeerkelder met circa 125 parkeerplaatsen,
* 37 eensgezinswoningen en 35 appartementen,

in de duurdere koopsector, waaraan in Delft grote behoefte bestaat.

Door de menging van architecten en woningtypen is een levendig beeld ontstaan dat aansluit bij de eerder gerealiseerde projecten Schutterstraat en poortgebouw en toch past in de gevarieerde opbouw van de bestaande stad.
Met de autovrije binnenstraatjes en pleintjes wordt bovendien een rustig, kindvriendelijk stuk stedelijk weefsel toegevoegd aan Delft.
Het oude TU-bibliotheekgebouw, fase 3, wordt verbouwd tot 100 koopappartementen en 4 ateliers + circa 2.000 m² te verhuren ruimte in het oudste monumentale deel aan de verlengde Raam.

Het plan van architectenbureau Anke Colijn spaart het oude gebouw grotendeels. Slechts op twee plekken, een klein tussenstuk aan de Fortuinstraat en een deel van de zuidvleugel aan de binnenplaats wordt (dat wil zeggen de gevel ter plekke en een strook direct achter de gevel) sloop/nieuwbouw toegepast in verband met funderingstechnische problemen.

De rest van het gebouw wordt met, in de architectuur van het gebouw passende, eigentijdse oplossingen geschikt gemaakt voor bewoning.
Onder de binnenplaats wordt een parkeerkelder aangelegd, met een compact mechanisch "opberg"systeem zodat alle appartementen een parkeerplaats hebben in deze garage.

Beslispunten

Het huidige plan bevat enige afwijkingen ten opzichte van de eerder vastgestelde stedebouwkundige randvoorwaarden. Deze afwijkingen worden ter besluitvorming voorgelegd.

De afwijkingen zijn:
1. Sloop/nieuwbouw in plaats van behoud en herstel van de rest van de voormalige Engbertschool
2. Uitbreiding van de parkeerkelder onder het noordelijk deel van het Schuttersveld.

Bovendien moet, om de realisatie mogelijk te maken het gehele plan nog een juridisch/planologische procedure doorlopen, waarvoor ook besluitvorming nodig is:

3. Artikel 19 procedure.

Ad 1. Sloop Engbertschool

De situatie is als volgt:

- Verbouw van het restant van de oude Engbertschool is financieel sterk negatief ten opzichte van nieuwbouw ter plekke:
- De technische staat van het gebouw (metselwerk, aanwezige asbest, de afgesloopte oostgevel die met nieuwbouw "afgedekt" moet worden, de raamlose noord- en zuidgevel) brengt zeer hoge kosten met zich mee.
- Het volume van de schoolrest met hoge lokalen die weer net te laag zijn voor een volwaardige tussenlaag brengt een zeer ongunstige verhouding gevel-inhoud met zich mee en er kunnen slechts zes appartementen in het nog bestaande gebouw gerealiseerd worden.

Deze zes appartementen staan tegenover twaalf driekamer nieuwbouwappartementen die in een vergelijkbaar volume in nieuwbouw gerealiseerd kunnen worden.

Door het geringe aantal appartementen en de hoge verbouwkosten, die een lagere grondprijs veroorzaken dan vergelijkbare nieuwbouw, wordt het verschil in grondopbrengst voor de gemeente Delft ƒ 626.750,-.

Oftewel het handhaven en laten verbouwen van de rest van de voormalige Engbertschool kost de gemeente Delft afgerond f 625.000,- .

Hoewel het oude gebouw een aardige gevel heeft aan de oostzijde en hoewel behoud en herstel van een oud gebouw ten principale de voorkeur heeft, wordt op basis van de financiële, woontechnische en kwalitatieve argumenten een sloop-/nieuwbouwbesluit voorgesteld.
Bijkomend voordeel van de sloop-nieuwbouwvariant is nog dat er een poort in de nieuwbouw gemaakt kan worden, waardoor het achterliggende pleintje met bomen (de voormalige speelplaats van de school) beter en overzichtelijker en dus veiliger bereikbaar wordt.
Bovendien kunnen de nieuwbouwappartementen een lift krijgen waardoor de twaalf appartementen (in plaats van 6 bij Behoud en Herstel), ook gezien hun ligging, geschikt zijn voor senioren.
Op een goed bezocht informeel vooroverleg met omwonenden over de plannen, waar o.a. gemeld is dat er door de ambtelijke werkgroep een sloopbesluit wordt voorbereid, bleek geen enorme weerstand tegen sloop te bestaan.

Gezien het bovenstaande wordt voorgesteld om de rest van de voormalige Engbertschool te slopen en op deze plek 12 appartementen te laten ontwikkelen in 4 lagen met een centraal gelegen poort naar het tussen de nieuwbouw en de bebouwing aan de Verwersdijk gelegen pleintje.

Ad 2. Uitbreiding parkeerkelder onder de nieuwe woonbebouwing op het voormalige Schuttersveld.

Om voldoende parkeergelegenheid te realiseren voor zowel de fasen 2 als een deel van fase 3 en om enige extra (circa 15 plaatsen) parkeerplekken te maken die door omwonenden gekocht kunnen worden, is de parkeerkelder uitgebreid in de plannen.
Door de kelder aan de noordzijde te vergroten tot aan het geplande achterpad achter de huizen aan de Doelenstraat is de capaciteit nu voldoende. (inclusief de circa 15 extra te verkopen plaatsen waar naar verwachting vraag voor is vanuit de buurt).
De parkeerkelder is in deze uitbreiding niet bijzonder zichtbaar en tast de plankwaliteit van het project niet aan; De gehele kelder steekt slechts zo’n 50 centimeter boven het maaiveld uit en is rondom ingepakt met ofwel woningen op een plint of tuinenstroken. De kelder heeft bovendien een dubbele, maar daardoor smalle ingang en is gecompartimenteerd om het geheel goed beheersbaar te krijgen.

Gezien het bovenstaande wordt voorgesteld om de parkeerkelder uit te laten breiden, noodzakelijk om de vereiste parkeernorm te halen (1 plaats per woning) en daarmee (beperkt) af te wijken van de in 1996 vastgestelde randvoorwaarden. De beperkte extra overmaat kan gebruikt worden om buurtbewoners de gelegenheid te geven ook een plaats in de kelder te kopen.

Ad 3. De artikel 19 procedure

Door de gekozen parkeerop- lossingen (ondergronds) van zowel fase 2 als fase 3 en de, overigens zeer geringe, stukjes nieuwbouw aan de voormalige TU-bibliotheek is een artikel 19 procedure noodzakelijk.
Tegelijkertijd met deze notitie krijgt u dan ook een voorstel tot het nemen van een voorbereidingsbesluit voorgelegd. (zie Bijlage 1)
Dit voorbereidingsbesluit maakt het mogelijk de afzonderlijke plannen ter visie te leggen en, indien maatschappelijk aanvaard, door te zenden om de zogenaamde "Verklaring van geen bezwaar" te verkrijgen van de provincie.

Gezien het bovenstaande en gezien de tekst van Bijlage 1 wordt voorgesteld om voor het gebied Doelen 2 + 3 een voorbereidingsbesluit te nemen, om de uitvoering van de plannen mogelijk te maken, door middel van een zogenaamde artikel 19 procedure.

Planning/procedure

Aktie en/of besluit datum

• B&W behandeling voorstel16 maart 1999
• Tentoonstelling plannen22,23 en 24 maart 1999
• Informatie avond buurt24 maart 1999
• Commissie Duurzaamheid6 april 1999
• Voorbereidingsbesluit in Raad27 april
• Start art 19 met ter inzage leggingbegin mei 1999
• Afgifte bouwvergunninghalf november 1999
• Start bouweind 1999
• OpleveringZomer 2001
• Oplevering inrichting Openbare ruimteeind 2001

In planningsschema:



Deze planning gaat uit van normale procedure- en bouwtijden zonder grote tegenslagen of grote/veel bezwaren in de procedure. Het overleg tot nu toe met omwonenden en buurtvertegenwoordigers geeft overigens geen aanleiding om te veronderstellen dat er grote weerstand bestaat tegen de plannen.

Overige zaken

In het overleg met omwonenden/gebruikers komen een paar items telkens naar voren. Het betreft :

- Mogelijke schade ten gevolge van de sloop/bouw.
- Extra grondwater problemen door de 2m diepe parkeerkelder
- Sterk vergrote parkeerdruk van bezoekers ‘s avonds en ‘s nachts in dit stadsdeel door het wegvallen van tenminste 150 plaatsen op het Schuttersveld, vanaf het moment van de start van de werkzaamheden.

Voor wat betreft de mogelijke gevolgschade zullen de Diensten Stadsontwikkeling en Beheer&Milieu, afdeling Grondzaken zorgen voor voorlichting over de door belanghebbenden te ondernemen stappen.

Daarnaast zal er een beheergroep in het leven geroepen worden, met de bouwers, bewonersvertegenwoordigers en gemeentelijke betrokkenen om het uitvoeringsproces te begeleiden en de overlast waar mogelijk te beperken of op zijn minst "af te stemmen".

Voor wat betreft de mogelijke extra grondwateroverlast overlegt de Dienst Stadsontwikkeling met bewoners over deze problematiek.

Het parkeerprobleem is zonder meer reëel. Om een oplossing aan te dragen wordt er op dit moment ambtelijk gewerkt aan een voorstel voor de korte termijn. U zult hierover separaat, in maart/april dit voorstel ter besluitvorming ontvangen.

Accoord sectorhoofd: 04-03-99