19 oktober 2001

naar agenda

 
randvoorwaarden, uitgangspunten, aanbevelingen

Dienst Stadsontwikkeling

Concept d.d. 06-01-00

In de afgelopen jaren is het Minervaplein en omgeving steeds onderwerp geweest van discussie. In eerste instantie vormde een nieuwe buurtaccomodatie de aanleiding tot een mogelijke herstructurering van dit gebied. Inmiddels ligt er bij Hippolytus de wens hun woningbezit in dit gebied een kwalitatieve impuls te geven en daarmee samenhangend ook de openbare ruimte. Eerdere plannen beperkten zich steeds tot het gebied tussen Herculesweg en het parkeerterrein Minervaplein. Gaandeweg de discussie werd duidelijk dat de parkeercapaciteit van het Minervaplein iets teruggebracht zou kunnen worden, wat meer ontwikkelingsruimte op deze locatie zou bieden.

Door woningbouwvereniging Hippolytus is hierop ingespeeld. Zij hebben in hun planvoorstel "van MINerva naar PLUSnerva" een herontwikkeling van het gehele gebied tussen Herculesflat en Minervaweg als uitgangspunt genomen. Ze stellen voor het parkeerterrein Minervaplein te laten vervallen en door het toevoegen van woningbouw een besloten parkruimte te creëren. Het opwaarderen van de woonomgeving zien zij als belangrijk onderdeel van de door hun voorgenomen woningverbetering in dit gebied. Hippolytus wil op korte termijn de Artemisflat gaan opknappen, waarbij o.a. zorgvoorzieningen zijn opgenomen in de plint (eventueel in combinatie met het buurthuis annex ontmoetingscentrum), evenals een verbetering van toegankelijkheid en woningverbetering.

Het voorstel van Hippolytus is in beginsel positief ontvangen. De woningbouwvereniging wil de ontwikkeling van de woningbouw en/of voorzieningen in dit gebied ter hand nemen en hebben architectenbureau Molenaar en van Winden gevraagd een plan voor het gebied te maken. In deze nota worden t.a.v. de ontwikkeling van het gebied randvoorwaarden en uitgangspunten gesteld. In het begin van het traject zullen afspraken gemaakt worden tussen gemeente en woningbouwvereniging en in het kader van de herontwikkeling een nader te bepalen juridische constructie cq samenwerkingsovereenkomst worden overeengekomen. In de grondovereenkomst wordt deze nota van randvoorwaarden en uitgangspunten meegenomen.

Voor de opwaardering van het gebied zullen alle betrokkenen een samenwerkingsovereenkomst moeten maken voor de specifieke werkzaamheden.

het aangaan van een samenwerkingsverband, waarin heldere werkafspraken staan omschreven over de uit te voeren werkzaamheden, taken en doelen is essentieel.

Het plangebied ligt in het noord-oostelijke kwadrant van Voorhof. Het gebied wordt omsloten door de Minervaweg, de Apolloweg, de Hermesstraat en de Papsouwselaan (zie afbeelding). Onlangs is een start gemaakt met het "ontwikkelingsplan Voorhof". In het ontwikkelingsplan wordt melding gemaakt van mogelijke herstructurering van het Minervaplein e.o.

In het plangebied vigeert het bestemmingsplan Voorhof uit januari 1986. In dit bestemmingsplan is voor een deel van het plangebied de mogelijkheid opgenomen om d.m.v. een uitwerkingsplan woningen te bouwen. Hiervan is in 1990 gebruik gemaakt voor de bouw van de koopappartementen aan de Apolloweg. Voor de voorgenomen herstructurering van het Minervaplein e.o. zal vrijstelling van het geldende bestemmingsplan ex. art. 19 WRO noodzakelijk zijn.

In de huidige situatie is de ‘open’ ruimte tussen Minervaweg en Herculesflat opgedeeld in vier deelgebieden, die weinig onderlinge samenhang hebben en waarbij het aan uitstraling ontbreekt (zie afbeelding 1).

De ruimte voor de Herculesflat (A) kent een onduidelijke, rommelige inrichting, waarin met behulp van groenbakken geprobeerd is structuur aan te brengen. Het gebied is geen verkeersgebied, maar heeft ook niet echt een verblijfsfunctie. Het groengebied waarin het huidige buurthuis ligt (B), heeft vooral kwaliteiten voor spelende jeugd. Op sommige plekken is het groen echter te onoverzichtelijk, wat met name problemen oplevert t.a.v. sociale veiligheid. De omliggende woningen hebben niet alleen slechts een beperkt zicht op het groen; ook door de mate van begroeiing blijft het daadwerkelijke toezicht beperkt.De parkeerplaats Minervaplein (C) maakt een verwaarloosde indruk. De parkeerruimte voor de Artemisflat (D) heeft een groene uitstraling, maar de parkeercapaciteit kan met herinrichting aanzienlijk toenemen. Op afbeelding 2 zijn de huidige groenvakken en parkeerplaatsen aangegeven.

De totale ruimte wordt als onlogisch en onsamenhangend ervaren. Loop- en fietsroutes kronkelen door het gebied; duidelijke routes ontbreken. Ook is er geen duidelijke afbakening van het open gebied. Herstructurering van dit gebied wordt daarom toegejuicht. Van belang is dan dat gesignaleerde knelpunten (o.a. in de openbare ruimte) worden opgelost. Het toevoegen van bebouwing moet een bijdrage leveren aan het verduidelijken van de ruimtelijke structuur van het gebied.

Herontwikkeling van het Minervaplein e.o. dient primair de gebruiks- en belevingskwaliteit en de sociale veiligheid van (de openbare ruimte in) het gebied te verbeteren. Toevoegen van bebouwing moet in dat licht plaatsvinden.

De gemeente staat achter het stedebouwkundig principe zoals dat door Hippolytus wordt voorgesteld. Dit principe gaat uit van een verdere wandvorming door middel van (woon)bebouwing en een meer efficiënte inrichting van parkeerruimte, waarmee een centrale groene parkruimte kan ontstaan (zie afbeelding 3). De kwaliteit van het plan hangt onder andere af van de inrichting van het groengebied en de wijze waarop parkeren wordt opgelost. Nieuwbouw bepaalt de randen van het gebied en mag daarom niet tezeer het gebied insteken; hierdoor zou weer een versnippering van de ruimte ontstaan. Uitgangspunt bij het bepalen van de rooilijnen is een zo groot mogelijk aaneengesloten groengebied vrij te laten. De rooilijnen zijn nu nog niet hard weer te geven, omdat ze ook afhankelijk zijn van o.a. gekozen woningtypes. Rooilijnen dienen in ieder geval aan te sluiten bij de bestaande bebouwing. Bij invulling met nieuwbouw moet voldoende afstand worden gehouden t.o.v. de bestaande woningbouw. Wat betreft bouwhoogte van de nieuwbouw wordt eveneens aansluiting gezocht bij de al bestaande bebouwing (m.u.v. de Artemisflat). Langs de Minervaweg kan uitgegaan worden van een iets hogere bouwhoogte (6 lagen), ook gezien de ligging aan een doorgaande weg en de afstand tot overige bebouwing.

De afstand tussen nieuwbouw en de koopwoningen aan de Apolloweg is aandachtspunt voor uitwerking; ook omdat bewoners op de informatie-avond het belang van vrij uitzicht richting de Minervaweg hebben benadrukt. Voor de locatie ten zuiden van de Herculesflat speelt eveneens de afstand tot bestaande woningbouw. Hier moet de bouwhoogte dan ook beperkt blijven tot 4 lagen. Ook zal de uiteindelijke bouwhoogte afhangen van het gekozen woningtype (grondgebonden woningen of appartementen). Hierover later meer. Een belangrijk aandachtspunt bij de uiteindelijke vormgeving van de nieuwbouw is het opnemen van woningen en/of andere functies op de begane grond om op die manier de sociale controle op het park te vergroten.

Voor het huidige postkantoor gaat de voorkeur uit naar sloop en nieuwbouw van het achtergelegen deel. In de huidige sitatie steekt de bebouwing het open gebied in. Nieuwbouw kan zich veel meer richten op het nieuwe park, waarmee de kwaliteit van woningbouw op deze locatie toeneemt. Het postkantoor is inmiddels verkocht aan een ontwikkelaar. Voor de locatie van het postkantoor wordt een maximum bouwhoogte van 5 lagen gehanteerd, overeenkomstig de noordelijk gelegen flats aan de Papsouwselaan en de Herculesflat. De oostelijke rooilijn van een nieuw bouwblok dient rekening te houden met zichtrelaties van bewoners van de Herculesflat en is er tevens op gericht een aaneengesloten groengebied vrij te houden.

Het stedebouwkundig principe gaat uit van het realiseren van een centrale groene binnenruimte, die tot stand komt door de al ten dele aanwezige wanden verder af te ronden en het parkeren efficiënter in te richten.

Rooilijnen voor nieuwbouw sluiten aan bij de al bestaande bebouwing en laten een zo groot mogelijk aaneengesloten groengebied vrij.

Nieuwbouw kent een maximale bouwhoogte die vergelijkbaar is met de omliggende bebouwing. Voor de locatie Minervaweg resulteert dit in een maximum van 6 lagen, voor de locatie ten zuiden van de Herculesflat in maximaal 4 bouwlagen en voor de locatie van het postkantoor 5 bouwlagen. De maximale bouwhoogte is ook afhankelijk van het woningtype (zie onder ‘programma’)

Bij nieuwbouw wordt gestreefd naar woningen en/of andere functies op de begane grond, om ‘dode’ plinten naar het groengebied te voorkomen en de sociale controle op het groengebied te versterken.

Bij herontwikkeling van het plangebied zal bij voorkeur een nieuw "ontmoetingscentrum" worden gerealiseerd. De aanwezigheid van een parkruimte biedt goede potenties voor de vestiging van een dergelijk ontmoetingscentrum. Hiermee moet bij de locatiebepaling van het ontmoetingscentrum rekening worden gehouden. De oppervlakte van het centrum en de functies die erin opgenomen moeten worden, wordt in overleg met het bestuur van het huidige buurthuis bepaald.

Een tweede programma-onderdeel is dat in ieder geval voldoende parkeerplaatsen terugkomen, zowel als vervanging voor de vervallen parkeerplaatsen als ten behoeve van de nieuwe ontwikkelingen. Op de bewonersavond van 2 september jl. werd door bewoners nadrukkelijk aangegeven, dat herstructurering van het gebied niet ten koste zou mogen gaan van de parkeercapaciteit. Hierover meer onder het kopje ‘verkeer’.

Daarnaast gaat herontwikkeling uit van nieuwbouw van woningen. Het toevoegen van woningen in dit gebied is alleen zinvol als het gaat om een kwalitatieve aanvulling op de hier bestaande woningvoorraad. Het aandeel gestapelde woningen in dit deel van Delft is erg hoog. Daarom streeft de gemeente naar invulling van het gebied met andere woningtypes dan de gestapelde. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen de locatie aan de Minervaweg en de locatie ten zuiden van de Herculesflat. De eerste leent zich minder voor grondgebonden woningen, omdat hier dan niet de gewenste wandvorming kan ontstaan. De tweezijdige oriëntatie van de woningen, die met name hier gewenst is, kan beter worden bereikt door toepassing van appartementen. Overigens, indien gekozen wordt voor gestapelde woningen, zullen ze een kwalitatieve meerwaarde moeten bieden t.o.v. de al bestaande gestapelde woningen in het gebied (inrichting, uitstraling, eigen parkeerruimte, ...).

Voor de locatie ten zuiden van de Herculesflat wordt het toepassen van grondgebonden woningen (eventueel in de vorm van woon/werkunits) als randvoorwaarde geformuleerd. Deze locatie is veel gevoeliger als het gaat om het zicht vanuit omliggende woningen. Door de bouwhoogte te beperken, kunnen bezwaren van omwonenden worden voorkomen.

Voor het te bebouwen gebied, moet gestreefd worden naar een een optimale invulling met woningen, woonwerkunits, etc. Alleen met een optimalisatie van het uitgeefbare terrein kunnen mogelijkheden worden gecreëerd voor het verder kwalitatief verbeteren van de ruimtelijke inrichting.

In zijn algemeenheid geldt voor nieuwbouw dat, in het kader van de milieutechnische beleidsprogramma’s binnen de gemeente Delft, gebouwd moet worden conform de richtlijnen ‘duurzaam bouwen en ‘aanpasbaar bouwen’. Verder zal nieuwbouw moeten voldoen aan de eisen die gesteld worden in het kader van de Wet Geluidhinder.

Bij voorkeur wordt bij herontwikkeling van het gebied een nieuw ontmoetingscentrum gerealiseerd. De grootte wordt in overleg met het bestuur van het ontmoetingscentrum worden bepaald.

woningbouw op deze locatie moet een kwalitatieve aanvulling vormen op de bestaande voorraad. Nieuwbouw moet daarom plaatsvinden in een mix van grondgebonden en gestapelde woningen. Hierbij wordt de locatie ten zuiden van de Herculesweg aangewezen als locatie voor grondgebonden eengezinswoningen. De locatie aan de Minervaweg is geschikt voor appartementen. Gestapelde woningbouw moet een kwalitatieve aanvulling vormen op de bestaande voorraad gestapelde woningen. Voor het te bebouwen gebied wordt gestreefd naar een optimale invulling.

bouwen conform de richtlijnen ‘duurzaam bouwen’ en ‘aanpasbaar bouwen’. Nieuwbouw moet voldoen aan de eisen die gesteld worden in het kader van de Wet Geluidhinder.

Het hergroeperen van parkeerplaatsen om daarmee een groenvoorziening van formaat te realiseren, is één van de belangrijkste kwaliteitsverbeteringen die de herontwikkeling tot doel heeft.

In de huidige situatie heeft het groengebied rondom het buurthuis een oppervlakte van ongeveer 6000 m². Deze ruimte moet in de nieuwe situatie minimaal terugkomen. Daarnaast is er nogal wat versnipperd groen aanwezig, met name rondom de parkeerplaatsen bij de Artemisstraat. Hoewel dit groen geen directe gebruiksfunctie heeft, bepalen met name de bomen de groene uitstraling van deze plek. Bij herinrichting van de parkeerplek met als doel het aantal parkeerplaatsen te optimaliseren, moeten zoveel mogelijk bomen behouden blijven. In de nieuwe situatie kan deze plek een verbeterde uitstraling krijgen, door de parkeerruimte onder een bladerdak te realiseren. Datzelfde geldt ook voor eventueel nieuw te realiseren parkeerruimte vóór de Herculesflat. De ruimte moet aantrekkelijk worden ingericht ten behoeve van bewoners en winkeliers/ondernemers in de plint. Overigens zal bij herinrichting van dit gebied rekening gehouden moeten worden met de daar aanwezige buitenspeelruimte van het kinderdagverblijf.

Het realiseren van een kwalitatief hoogwaardige parkruimte, met daarin voorzieningen voor verschillende doelgroepen is voorwaarde voor herontwikkeling. Gezien de grootte van het parkgebied, en de verschillende functies die hierin ondergebracht moeten worden, verdient het de voorkeur voor het inrichtingsplan een landschapsarchitect in te schakelen.

Bij herontwikkeling moet de oppervlakte van de huidige groene speelruimte (ongeveer 6000 m²) minimaal terugkomen. Herinrichting moet leiden tot een kwalitatief hoogwaardige parkruimte. Snippergroen moet zoveel mogelijk worden voorkomen: concentratie van groen verbetert de gebruiks- en belevingskwaliteit.

Bij herinrichting worden bestaande bomen zoveel mogelijk gehandhaafd.

De aantrekkelijkheid van de parkeerruimte kan worden vergroot door gebruik van groenelementen, bijvoorbeeld parkeren onder een groen bladerdak. De parkeerruimte wordt daarmee onderdeel van het centrale park en niet (zoals nu) een onaantrekkelijke restruimte.

Gezien aard en grootte van het groengebied verdient het de aanbeveling voor de (her)inrichting ervan een landschapsarchitect in de arm te nemen.

Voorwaarde voor herontwikkeling van het gebied is een geschikte oplossing voor de parkeerproblematiek. Eerder in het proces is al duidelijk geworden dat er een zekere mate van overschot aan parkeerplaatsen is in dit gebied. Dit vormt nu het argument om parkeren op het Minervaplein te laten vervallen. Echter, op de bewonersavond kwam duidelijk naar voren dat omwonenden de parkeercapaciteit op het Minervaplein zeer waarderen.

Voorwaarde voor herontwikkeling is wel dat in de nieuwe situatie voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Hierbij dient uitgegaan te worden van de tellingen van de afdeling VB. De tellingen zijn gebaseerd op een recent gehouden nachttelling.

Als telgebied is genomen het gebied tussen de Minervaweg (inclusief de zuidzijde), de Papsouwselaan, de Herculesflat en de Appoloweg. De totale capaciteit van dit gebied komt neer op 256 parkeerplaatsen. Uit de nachttelling blijkt dat niet al deze parkeerplaatsen worden gebruikt. Van de 256 parkeerplaatsen waren er 179 in gebruik. Deze moeten in de nieuwe situatie in ieder geval weer terugkomen.

In de huidige situatie wordt op de Minervaweg (aan de zuidzijde) geparkeerd. Parkeren op de weg is op deze route niet gewenst. De haaks parkeerplaatsen aan de noordzijde van de Minervaweg kunnen eventueel wel blijven behouden. De parkeerruimte die vervalt doordat parkeren aan de zuidzijde van de Minervaweg straks niet meer is toegestaan, moeten in de nieuwe situatie worden gecompenseerd. In totaal moeten in ieder geval ongeveer 210 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Dit is exclusief het aantal dat voor de nieuwe ontwikkelingen noodzakelijk is.

Voor de nieuwe ontwikkelingen worden getoetst aan de binnen de gemeente Delft gehanteerde normen (gemeentelijke planinformatie).

• woningbouw: 1,25 pp per woning, 0,8 pp per seniorenwoning
• buurthuis: 2-4 pp per 100 m²
• eventuele andere functies: volgens normen gemeentelijke planinformatie of anders ASVV

Bij herontwikkeling van het postkantoor zullen benodigde parkeerplaatsen op eigen terrein opgelost dienen te worden, volgens bovenstaande normen.

Bij herontwikkeling van het plangebied moeten in ieder geval 210 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Dit is exclusief het aantal parkeerplaatsen wat voor nieuwe ontwikkelingen noodzakelijk is. Voor de nieuwbouw wordt uitgegaan van de standaard parkeernormen volgens ASVV.

Zoals eerder al naar voren kwam, liggen er momenteel een aantal routes door en langs het gebied. Sommige van deze routes zijn in de huidige situatie te onoverzichtelijk om optimaal te functioneren; het gaat dan vooral om fiets- en looproutes. Bij herinrichting kunnen deze routes een duidelijkere plek krijgen in het gebied. Op afbeelding 4 zijn gewenste voetgangers- en fietsrelaties aangegeven. De plek van deze toegangen ligt nog niet bij voorbaat vast, maar is ook afhankelijk van de verdere invulling van het stedebouwkundig plan. In ieder geval is een wandel- en fietsroute in oost-west richting noodzakelijk. Hiermee zal bij herontwikkeling van het postkantoor rekening moeten worden gehouden. Handhaving van de bestaande fietsroutes aan weerszijden van het Minervaplein vormt een randvoorwaarde bij herontwikkeling.

Wat betreft het autoverkeer, vormt de huidige verkeerscirculatie het uitgangspunt. Ook afhankelijk van een functiewijziging van het postkantoor kan de toegang over de parkeerruimte bij de Artemisflat komen te vervallen.

Bij herinrichting aandacht besteden aan duidelijke fiets- en looproutes door het gebied.

De huidige verkeerscirculatie in en om het gebied t.a.v. autoverkeer zal ook bij herinrichting gehandhaafd blijven.

Financiën

Zonder op de kwaliteit van de woningbouw en de omgeving in te leveren, zal gestreefd moeten worden naar een optimale invulling met woningen, woon/werkunits, etc. opdat de te plegen investeringen worden gewaarborgd. Een minimaal kostenneutrale ontwikkeling van dit gebied staat voorop. Het genereren van een zeker revenu moet tot de mogelijkheden behoren.

Een en ander zal op basis van een gezamenlijk te exploiteren gebiedsontwikkeling op basis van ingebrachte waarde gerealiseerd kunnen worden. Uitgangspunt van de ingebrachte grondwaarde zal voortkomen uit de vastgestelde grondkostennota woningbouw (1999) en een locatie-afhankelijke precisering.

Een kosten-neutrale ontwikkeling zal bepalend zijn

Het genereren van een zeker revenu wordt nagestreefd

Realisering van grondopbrengsten op basis van ingebrachte waarde, voortkomend uit de grondkostennota woningbouw (1999)