Toelichting.

Behorende bij het bestemmingsplan

HEILIGE LAND-2000

12 april 2000

Inhoud. blz.

I. Inleiding en voorgeschiedenis

I.1. Inleiding 3 I.2. Plangebied 3

I.3. Huidige regelingen 4

II. Ruimtelijke beschrijving

II.1. Historische beschrijving 5

II.2. Wijkomschrijving

II.2.1. morfologische opbouw 6

II.2.2. statistische gegevens 7 II.2.3. voorzieningen 7 II.2.4. landschap en groen 8 II.2.5. verkeer 9

III. Toekomstige ontwikkelingen 10

IV. Milieu

IV.1. bodem 13

IV.2. water 13

IV.3. bedrijven 14

IV.4. geluid 16

IV.5. luchtkwaliteit 17

IV.6. duurzaam bouwen 18

IV.7. externe veiligheid 19

V. Verklaring van de bestemmingen

V.1. algemeen 20 V.2. woonbestemming 20

V.3. winkels, bedrijven, kantoren en voorzieningen 21 V.4. groen, verkeer, water 21 V.5. waterkering en kabels & leidingen 21

VI. Overleg en inspraak 22

VII.Financiële uitvoerbaarheid 24

I. Inleiding en voorgeschiedenis.

I.1. Inleiding.

Het bestemmingsplan heeft betrekking op het gebied, dat grotendeels uit woningen bestaat en dat is gelegen tussen het zuidoostelijke deel van de binnenstad en de Delftse Hout. Tussen het plangebied en de Delftse Hout ligt rijksweg 13, die Rotterdam en Den Haag met elkaar verbindt.

Het plangebied omvat voornamelijk woningen met de bijbehorende voorzieningen, zoals winkels en sociaal culturele voorzieningen. Langs de zuidelijke grens, de Oostpoortweg, ligt het terrein van “de Staal”, dat in gebruik is bij de dienst Beheer en Milieu van de gemeente. Onder andere dient dit terrein voor stalling van de reinigingswagens en de opslag en werkplaats van de afdeling die het onderhoud van wegen, bruggen en water beheert.

Aanleiding voor het maken van een nieuw bestemmingsplan is tweeledig.

Enerzijds is het vigerende bestemmingsplan ruim 15 jaar oud, zodat het up to date maken van de voorschriften en plankaart wenselijk is.

Anderzijds heeft de algemene woningbouwvereniging Volkshuisvesting grootscheepse vernieuwingsplannen voor haar bezit rond “Die Delfgauwse Weije”. Het vigerende bestemmingsplan maakt de gewenste vernieuwing slechts gedeeltelijk mogelijk. Omdat de vernieuwingsplannen zowel door de buurt als door de gemeente worden gedragen, is aanpassing eveneens vereist.

I.2. Plangebied.

Het plangebied wordt aan alle zijden begrensd door stedelijke structuurlijnen. Langs de oostzijde vormt rijksweg 13 de grens. Langs de zuidzijde de Oostpoortweg, de toegangsweg vanaf de rijksweg. Langs de westzijde is het Rijn-Schiekanaal de grens. Langs de noordzijde vormt de Bieslandsekade, een historische waterlijn, de grens.

1.3. Huidige regelingen.

Voor het gehele plangebied is op dit moment bestemmingsplan “Heilige Land-1980” de vigerende regeling. Binnen dit bestemmingsplan zijn drie uitwerkingsplannen vastgesteld en goedgekeurd., één voor het kantoor nabij het Oostplein en twee voor de kantoorlocatie op de hoek Staalweg-H.d.Keyserweg.

II. Ruimtelijke beschrijving.

II.1. Historische beschrijving.

Het oudste deel van het plangebied is de Bieslandsekade. Al in de middeleeuwen was de kade onderdeel van de polder ten oosten van de stad. In die tijd liep de kade tot de Krommewatering, het huidige Oosteinde. Het Rijn-Schiekanaal dateert in de oorspronkelijke vorm uit het begin van de 16^e eeuw.

Tot het eind van de vorige eeuw was het plangebied onbebouwd en vooral in gebruik als tuinbouwgebied.

De eerste bebouwing werd begin deze eeuw in de zuidwest hoek opgericht en bestond uit speculatieve volkswoningbouw langs Oostblok, Dr.Schaepmanstraat en v.d.Madestraat. Ook “De Staal” werd hier in z’n beginvorm gerealiseerd.

Rond 1920 werden diverse plannen voor de verdere uitbreiding van de stad opgesteld. Belangrijkste element, dat uit die tijd dateert, is het tracé van de Stalpaert v.d.Wieleweg. De woningbouw in het plangebied werd slechts beperkt uitgebreid in noordelijke richting tot aan de Geertruyt van Oostenstraat.

In de dertiger jaren werden in het gebied tussen kanaal en het huidige parkje Vondelstraat woningen toegevoegd. Ook is toen de rijksweg gecreëerd. Vanaf de Delfgauwseweg werden vier rijbanen in noordelijke richting aangelegd op het huidige tracé.

Na de tweede wereldoorlog werd de eerste woningbouw gerealiseerd in de Bomenbuurt. Hierna volgde de bouw van de Fabrieksbuurt direct ten noorden van het plangebied.

In de tweede helft van de vijftiger jaren werd binnen het plangebied de woningbouw rond Die Delfgauwse Weije gerealiseerd naar ontwerp van ir. S.J. van Embden.

Tenslotte werd in de zeventiger jaren de aansluiting op de rijksweg gemaakt en werd “De Staal” in oostelijke richting verplaatst. Hierdoor ontstond ruimte voor het woningbouwplan ten zuiden van het Oostblok, dat begin 80-er jaren met de zogenaamde Schaefferregeling is gebouwd.

Als laatste toevoeging is het kantoor van de woningbouwvereniging Vestia (voormalig Centraal Woningbeheer) gebouwd aan het Oostplein.

De groei van het plangebied door de jaren heen, respectievelijk 1892, 1908, 1945, 1967.

II.2. Wijkomschrijving.

II.2.1. Morfologische opbouw.

Binnen het plangebied zijn op stedelijk niveau de oorspronkelijke waterlijnen, de Bieslandsekade en het Rijn-Schiekanaal, primaire structuurelementen. Niet alleen binnen de stedebouwkundige structuur zijn dit hoofdelementen, ook landschappelijk gezien. In de nota “Ruimte voor Natuur” (1994) zijn deze waterelementen aangemerkt als onderdeel van de ecologische hoofdstructuur van de stad.

De Bieslandsekade is één van de belangrijkste verbindingslijnen tussen stad en Delftse Hout, het recreatiegebied.

Ook de rijksweg langs de oostzijde van het plangebied is een primaire structuurlijn zowel op stedebouwkundig als op landschappelijk niveau.

De Oostpoortweg langs de zuidkant is ook een belangrijke lijn, doch van een lagere orde. Langs deze weg loopt eveneens een ecologische lijn, die enerzijds de link legt tussen kanaal en Delfgauwsevaart en anderzijds de ecologische schakel is onder de rijksweg door met het buitengebied.

Op stadsdeelniveau is de Stalpaert v.d. Wieleweg een belangrijke verkeersweg, die binnenstad en rijksweg met elkaar verbindt en tevens onderdeel is van de ring rond de binnenstad.

Op wijkniveau is de lijn Van Lodensteynstraat-Staalweg het belangrijkste verkeerselement. Het parkje Vondelstraat is niet alleen voor de buurt een belangrijk groen element. Ook voor de Fabrieksbuurt ten noorden van de Bieslandsekade is het een speelvoorziening.

Morfologisch gezien kan de wijk in drieën worden gedeeld.

Het westelijk deel, dat dateert van voor de oorlog, wordt vooral gekenmerkt door bebouwing in 2 lagen. Langs het kanaal, de Bieslandsekade en de Stalpaert v.d.Wieleweg is de bebouwing iets hoger. De bouwblokken zijn grotendeels gesloten. De groene “hofjes” langs de v.d.Madestraat en Odulphusstraat zijn bijzondere plekken in deze stedebouwkundige omgeving.. De woningen hebben geen voortuin, met uitzondering van de woonblokken langs de noordzijde van G.v.Oostenstraat en A.Buserstraat.

Het (noord)oostelijke deel, dat dateert van eind 50-er jaren, is ontworpen door Van Embden. De flat van bijna 30 m hoog is een zeer markant gebouw, niet alleen vanwege de hoogte, maar ook vanwege de positie in de open ruimte. Ook de invulling van de flat was bijzonder. Oorspronkelijk was deze met allerlei functies het centrum van de buurt, wonen gecombineerd met detailhandel en sociaal culturele voorzieningen, kortom een stad in een stad.

Dit plan bestaat uit drie verschillende delen. Langs de rijksweg staan portiekwoningen met hun rug naar de weg en de voorkant gericht op de woonwijk. De blokken vormen vrijwel een gesloten wand met woningen in drie of vier lagen op een souterrain. In het middendeel is de verkaveling meer open. Belangrijkste element is de flat nabij de Bieslandeskade. Haaks daarop stonden drie blokjes met bejaardenwoningen in twee lagen. In het zuidelijk deel staan twee noord-zuid gerichte portiekflats, die in hoogte overeenkomen met de blokken langs de rijksweg. Ten westen van de Van Lodensteynstraat ligt het derde onderdeel van het plan van Van Embden. Hier is een schil rond de oude woningen gebouwd, die aan de noordzijde laag is en aan de zuidzijde hoger. Daarmee wordt gerefereerd aan de woningblokken in de omgeving. In het parkje waren een viertal blokjes gesitueerd, in vorm gelijk aan de bejaardenwoningen aan de andere zijde van de Van Lodensteynstraat. De richting was echter evenwijdig aan de Bieslandsekade en de overige straten in deze buurt.

Tenslotte zijn langs de zuidzijde van het bestemmingsplangebied gestapelde woningblokken in vier tot vijf bouwlagen gesitueerd, die dateren van begin 80-er jaren. De blokken meanderen en zijn over het water gebouwd. Ook is hier “De Staal” gelegen, het enige bedrijfsterrein in de buurt.

Belangrijkste hoogte-element is de flat, die gelegen is op de kruising van een stedelijke- en een wijkstructuurlijn.

II.2.2 Statistische gegevens.

De volgende statistische gegevens zijn ontleend aan het statistisch jaarboek van 1998.

In het plangebied woonden op 1 januari 1999 1839 inwoners, ruim 200 minder dan het jaar daarvoor. Vergeleken met de bevolkingsopbouw in de stad wonen in de wijk relatief gezien veel ouderen. Bijna een derde van de bevolking in de wijk is 55-plusser. In de hele stad is een vijfde van de bevolking zo oud.

Binnen het bestemmingsplangebied zijn nu 1030 woningen. In heel Delft zijn er bijna 47000. Vrijwel alle woningen in de wijk zijn huurwoningen (in de hele stad 60 %). Alleen in het westelijke deel van het blok tussen Oostblok en Dr.Schaepmanstraat zijn de bewoners ook eigenaar van de woning.

II.2.3. Voorzieningen.

De detailhandelsvoorzieningen liggen aan de v.Lodensteynstraat en aan de zuidzijde van de Vondelstraat. Het betreft vrijwel uitsluitend detailhandel in de dagelijkse levensbehoefte. In totaal bedraagt het vloeroppervlak van de tien detailhandelsvestigingen ongeveer 600 m².

Naast deze voorzieningen zijn op de hoek Stalpaert v.d.Wieleweg-Oostblok en aan de Bieslandsekade snackbars gelegen.

Het buurthuis “De Bieslander” is in de flat opgenomen. De Italiaans-Spaans-Latijns Amerikaanse-vereniging is gevestigd in het gebouwtje in het parkje.

Vroeger was in het parkje een school. Nu moeten de kinderen elders buiten de buurt naar school.

De groenvoorzierningen worden behandeld in de volgende paragraaf.

De joodse begraafplaats in het parkje wordt niet meer gebruikt voor begrafenissen.

Door de wijk lopen een tweetal buslijnen over de Staalweg-v.Lodensteynstraat. Over de Oostpoortweg loopt nog een derde buslijn.

Werkgelegenheid is te vinden in het kantoor van de woningbouwvereniging Vestia en De Staal. De dienst Beheer en Milieu van de gemeente is daarin gevestigd aan de Staalweg. Aan het realiseren van een kantoor op de hoek Staalweg-H.deKeyserweg wordt gewerkt.

II.2.4. Landschap en groen.

De belangrijkste landschappelijke elementen zijn het kanaal en het water langs de Bieslandsekade en de ecologische zones langs rijksweg en Oostpoortweg. Deze elementen zijn opgenomen in de nota “Ruimte voor natuur”.

In de wijk zelf zijn het parkje en het groen tussen de woonblokken rond de flat zeer belangrijke elementen in de stedebouwkundige opzet. Zij vergroten natuurlijk ook de leefbaarheid in de wijk. De groene driehoek tussen Oostsingel en Stalpaert v.d.Wieleweg draagt bij aan de leefbaarheid van die omgeving.

Het beleid voor de groenontwikkeling in de stad is in de eerder genoemde nota aangegeven en in de nota’s “Het juiste groen op de juiste plaats” (1991) en “Bomen op dreef” (1993). In de eerstgenoemde nota worden richtlijnen gegeven voor de beplanting langs hoofdwegen en ook voor de inrichting van de openbare ruimte, straten, en groen- en speelplekken. In het plangebied zijn de speelplekken op een drietal plaatsen gelegen. In het parkje bij de Vondelstraat is een trapveld voor de gehele buurt gelegen en een speelplekje voor de directe omgeving. Daarnaast zijn speelplekken gelegen tussen de twee blokken met portiekwoningen tussen de Van Lodensteynstraat en H.de Keyserweg en in het woningbouwplan ten zuiden van het Oostblok.

In de laatstgenoemde nota wordt de bomenstructuur voor de belangrijkste “lijnen” in de stad aangegeven. In het plangebied gaat het om de oever van het kanaal, de Bieslandsekade en de laanbeplanting langs de Stalpaert v.d.Wieleweg.

II.2.5. Verkeer.

De wijk wordt goed bedient door drie buslijnen, die door en langs de wijk lopen.

Door en langs de wijk lopen enkele stedelijke autoverbindingen. De Oostpoortweg is de verbinding tussen de (binnen)stad en de rijksweg. De Stalpaert v.d.Wieleweg is onderdeel van de ring rond de binnenstad. De Oostsingel wordt veel gebruikt door verkeer dat vanaf de binnenstad naar het zuiden gaat. Onlangs is de ruimte langs het kanaal geheel vernieuw en ingericht als woonstraat met groen langs het water.

De Van Lodensteynstraat is de centrale weg in de wijk. Van de weg maken naast de bus en het buurtverkeer ook de auto’s van en naar De Staal gebruik. Samen met de Bieslandsekade is de weg de toegang voor auto’s naar het zuidelijk deel van de Delftse Hout.

Voor fietsers zijn de Bieslandsekade en Oostpoortweg belangrijke oost-west lijnen omdat deze onder de rijksweg de verbinding geven tussen stad en Delftse Hout. In noord-zuid richting zijn de Oostsingel, de Stalpaert v.d.Wieleweg en v.Lodensteynstraat de belangrijkste routes.

De parkeerdruk in de wijk is goed op straat op te vangen, want het autobezit is laag, ± 0,65 per woning. Het westelijke en zuidelijke deel kent een hogere parkeerdruk, waarbij rond het Oostblok sprake is van een overbezetting in de nachturen.

Met het veranderen van de woningen rond Die Delfgauwse Weije zullen extra parkeerplaatsen moeten worden toegevoegd. Daarbij worden de volgende normen aangehouden: voor een seniorenwoning 0,8 pp/wo, een “groot onderhoudwoning” 0,5 pp/wo, een hoog-niveau-renovatie-woning 1,25 pp/wo en een normale nieuwbouwwoning eveneens 1,25 pp/wo. Bij de koopwoningen wordt rekening gehouden met 1,3 pp/wo.

III. Toekomstige ontwikkelingen.

De grootste verandering binnen de planperiode is de herstructurering van de 50-er jaren woningen in de buurt. In nauw overleg met de buurt is begin 1997 een plan van aanpak opgesteld voor deze woningen. Daarbij zal in drie fases het woningbezit worden aangepakt, hetzij in de vorm van groot onderhoud, hetzij met hoog-niveau-renovatie, hetzij door sloop en nieuwbouw. Discussie over de exacte vorm van de toekomstige bebouwing is slechts ten dele afgerond in de vorm van defintieve bouwplannen.

Wel is overeenstemming over de basisopzet van de stedebouwkundige verkaveling. De huidige verkaveling wijkt op enkele punten af van hetgeen in het plan van aanpak als verkaveling is gepresenteerd. De huidige verkaveling is wel doorgesproken met vertegenwoordigers van de buurt en gaat uit van een concentratie van bebouwing en groen.

In deze variant zijn de geplande seniorenwoningen rond een atrium gegroepeerd in 3½ bouwlaag met enkele penthouses op de zuidvleugel. Ten zuiden van dit bouwblok worden een 9-tal eengezinswoningen gesitueerd. Elders zijn woningblokjes vervallen, zodat daar het groen kan worden uitgebreid. De nieuwbouw rond de flat wordt niet hoger dan 3½ bouwlaag, zodat wordt aangesloten op de huidige structuur van dit gebouw. Een buurtvoorziening wordt ook in de flat (weer) opgenomen. Op de vier koppen van de twee op te knappen blokken ten zuiden van het nieuw parkje zullen ook woningen worden toegevoegd.

Fase 1 van de herstructurering omvat het gebied ten westen van de v.Lodensteynstraat.

Fase 2 het gebied tussen v.Lodensteynstraat en H.de Keyserweg en fase 3 het gebied tussen H.de Keyserweg en Rijksweg.

In fase 1 worden de woningen aan het Oostblok opgeknapt en zijn de vier blokjes met 40 bejaardenwoningen in het parkje gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Conform de afspraak met de buurt worden hier ruim 50 seniorenwoningen gebouwd. Deze woningen zijn gesitueerd rond een atrium. De bouwhoogte is drie lagen op een plint, zodat wordt aangesloten op de bebouwingswijze die oorspronkelijk door v.Embden is gemaakt. Enkele woningen komen als penthouses op de zuidwest vleugel te liggen. Eengezinswoningen worden aan de G.v.Oostenstraat gemaakt. Deze woningen bestaan uit twee bouwlagen plus een dakopbouw. De muur en de joodse begraafplaats zijn een afronding van dat bouwblok. Parkeren voor deze woningblokken wordt op eigen erf (eengezinswoningen) en langs de straten opgelost. De waardevolle bomen die nu her en der staan, worden waar mogelijk gehandhaafd.

Fase 2 omvat het gebied tussen v.Lodensteynstraat en H.d.Keyserweg. Hier zijn ook de bejaardenwoningen gesloopt. Ze worden vervangen door een parkje. Het zorgcentrum in de flat komt te vervallen. De daarbij horende kamers op de begane grond en eerste bouwlagen worden vervangen door levensloopbestendige woningen. Langs de Bieslandsekade wordt een nieuwe vleugel gebouwd in drie lagen op een plint. De hoofdentree van het complex wordt gericht op een plein aan de v.Lodensteynstraat. Zo mogelijk worden op het dak ook woningen toegevoegd. In de onderbouw van de flat komen ook ruimtes te liggen voor maatschappelijke en zorgvoorzieningen, zoals bijvoorbeeld een ruimte voor fysiotherapie. Ook een nieuwe buurtvoorziening komt weer in de onderbouw. Parkeren zal worden opgelost langs de straten en ten dele onder de bebouwing.

De portiekwoningen in deze fase krijgen deels een groot onderhoud-beurt en deels een hoog-niveau-renovatie. Aan de zuidelijke koppen worden woningblokjes met nieuwe appartementen toegevoegd. Deze nieuwe woningen worden meer gericht op een nieuw te maken (groen) plein bij de ingang van de woonwijk. Aan de noordzijde worden 4 woningen toegevoegd. Het gaat hier om woon/werkwoningen. Parkeren wordt opgelost door langs de straten extra parkeerhavens te maken.

Fase 3 omvat de strook langs de rijksweg. Hier worden de blokjes aan noord- en zuidzijde gesloopt en vervangen door nieuwe koopwoningen/-appartementen. De overige portiekwoningen krijgen een hoog-niveau-renovatie en een extra laag erop. Parkeren wordt deels opgelost door extra parkeerplaatsen langs de straat te maken en deels door onder de koopwoningen een gebouwde parkeervoorziening te maken.

Tegelijk met fase 3 zal de groenzone langs de rijksweg opnieuw worden ingericht, zodat de ecologische waarde verhoogd wordt.

Naast bovengenoemde woningbouwplannen is ook een kantoor in aanbouw langs de rijksweg. Door aanpassingen in het rioleringssysteem kan het kantoorblok aansluiten op de nieuwe woningen. Parkeren voor het kantoor wordt grotendeels in een kelder opgelost.

Een derde wijziging van de situatie was voorzien voor de welzijnsvoorzieningen in de buurt. Samenvoeging van de diverse welzijnsvoorzieningen werd voorgesteld. Voorlopig zal hiervan echter nog geen sprake zijn. Wel is alvast een wijzigingsbevoegdheid ter plaatse van het gebouwtje van de “Latino’s” opgenomen.

Tenslotte zullen naast bovengenoemde bouwkundige wijzigingen ook het groen en het water in de buurt veranderen. Rond de zorgflat wordt meer open ruimte gecreëerd. Ten westen komt een groot plein. Ten zuiden wordt het groen uitgebreid en wordt tevens de vijver vergroot. Daarbij wordt de gebruikswaarde van het water beter en wordt tevens de inrichting van het groen en de overgang van water naar land op een duurzame en zo natuurlijk mogelijke wijze opgelost.

IV. Milieu.

In deze paragraaf komen de volgende onderwerpen aan bod:

· Bodem

· Water

· Bedrijven

· Geluid

· Luchtkwaliteit

· Duurzaam bouwen

· Externe veiligheid

IV.1. Bodem

In het oostelijk deel van het plangebied (tussen de Bieslandsekade, Van Lodensteijnstraat en rijksweg 13) is de grond (van 0 tot 1m. onder het maaiveld) licht verontreinigd met zware metalen en PAK, een verontreiniging die waarschijnlijk samenhangt met het daar aangetroffen puin. In de diepere ondergrond zijn geen verontreinigingen aangetroffen. Het grondwater is licht verontreinigd met vluchtige aromaten, plaatselijk met chroom en zink. Op één plaats is een matige arseen-verontreiniging in het grondwater aangetroffen. De aangetroffen verontreinigingen in grond en grondwater vormen geen belemmering voor sloop, nieuwbouw en/of renovatie van woningen in dit gebied. Eventueel vrijkomende grond kent daardoor wel een beperkt hergebruik. Het verdient daarom de aanbeveling te streven naar een gesloten grondbalans.

Op het terrein van de Dienst Beheer en Milieu zijn diverse kleine bodemonderzoeken verricht. Het algemene beeld laat een lichte tot sterke verontreiniging met zware metalen in de grond zien. Voor een bedrijfsbestemming vormen deze verontreinigingen geen belemmering.

In de zuidoostelijke hoek van het plangebied is een ophooglaag aanwezig tot ca 2 m onder het maaiveld die sterk is verontreinigd met koper, lood en zink. De provincie Zuid-Holland heeft in een beschikking aangegeven dat hier sprake is van een ernstig, maar niet urgent geval van verontreiniging. Bij wijziging van de bestemming of het gebruik is sanering echter nodig.

Op het terrein ten zuiden van het Oostblok zijn in een onderzoek uit 1991 in de grond licht tot matige verontreinigingen met zware metalen en PAK aangetroffen. Ter plaatse van de Stille Putten is de diepere bodemlaag ernstig verontreinigd met lood. Het grondwater is licht verontreinigd met zware metalen. Deze verontreinigingen hebben geen invloed op het huidige gebruik.

IV.2. Water

De watergangen in het gebied hebben hoofdzakelijk een ontwaterende functie en in mindere mate een bergende en recreatieve functie. De vijver (aan de Van Lodensteijnstraat) dient nu nog als overstort van het rioolstelsel. Het Rijn-Schiekanaal, de Pijnackersevaart en de Bieslandsemolensloot zijn boezemwateren met als beheerder het Hoogheemraadschap van Delfland. Het kwaliteitsbeheer van alle water berust bij het Hoogheemraadschap.

In het gebied is sprake van een gemengd rioolstelsel. Rijksweg 13 watert af op de bermsloten, waardoor de waterkwaliteit aldaar (waarschijnlijk) van matige kwaliteit is. Het slib in de vijver aan de Van Lodensteynstraat is sterk verontreinigd (klasse 4); sanering is noodzakelijk.

De gemeente Delft is momenteel vorm aan het geven aan integraal waterbeheer. In samenwerking met het Hoogheemraadschap van Delfland zal in de periode 1998 - najaar 1999 een integraal waterplan worden opgesteld. Delft streeft samen met het Hoogheemraadschap van Delfland naar schoon en mooi oppervlaktewater in de stad en voldoende berging voor regenwater. Diffuse verontreiniging van het oppervlaktewater en het riool moet worden voorkomen. Dit wordt onder meer bereikt met duurzaam bouwen.

Voorts wil Delft regenwater afkoppelen bij renovatie en stadsvernieuwing om riooloverstort en verontreiniging van het oppervlaktewater te verminderen (volgens het principe 'werk met werk maken'). Afkoppeling draagt tevens bij aan verbetering van het zuiveringsrendement van de rioolwaterzuivering. Maatregelen in dit kader vinden binnen het plangebied vooral plaats in het groen ten zuiden van de zorgflat. Het water wordt uitgebreid zodat er meer berging komt, en tevens wordt de bodem gesaneerd. De bestaande overstort zal met het vernieuwen van het riool in de v.Lodensteynstraat verwijderd worden. Daarnaast wordt de groenstrook langs de rijksweg opnieuw ingericht. Uitbreiding van het oppervlaktewater is daarbij één van de opties.

IV.3. Bedrijven

In het plangebied bevindt zich een zeer klein aantal kleinschalige bedrijven. Het plangebied is een rustig woongebied - de functie wonen is in het plangebied het belangrijkst. De bedrijvigheid bestaat met name uit detailhandel en een enkel horecabedrijf. Het meest milieurelevant zijn een kantoor met werkplaats van een woningbouwvereniging en de locatie van de Dienst Beheer en Milieu van de gemeente Delft. Deze locatie omvat een kantoorgebouw, een aantal magazijnen, een werkplaats, een KCA-depot en een open ruimte waar allerlei weg- en waterbouwkundige materialen zijn opgeslagen.

Bedrijven in het plangebied - algemeen

Op grond van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten Delft (LvB) zijn bedrijven ingedeeld in categorieën die aangeven welke afstand tot gevoelige bestemmingen (waaronder woningen) gehanteerd moet worden voor desbetreffend(e) bedrijf(stak). Op die manier wordt bedrijvigheid in een bepaald gebied gezoneerd ten opzichte van gevoelige bestemmingen.

In onderstaande tabel staat aangegeven welke minimale afstand tot gevoelige bestemmingen gelden voor een bepaalde LvB-categorie.

tabel minimale afstanden tot gevoelige bestemmingen

LvB-categorie	afstand tot woningen
1	--
2	niet onder woningen
3	> 25 m
4	> 50 m
5	> 80 m

Detailhandel hoort meestal in de categorie-1, horeca is overwegend categorie 2. Deze typen bedrijvigheid komen het meeste voor in het plangebied. Voor horecabedrijven (cat.2) geldt dat ze niet zonder meer onder woningen gelegen mogen zijn. Voor bestaande horecabedrijven (cat.2) geldt daarom dat in het bestemmingsplan een maatbestemming horeca dient te worden opgenomen, wanneer boven de bedrijven de functie wonen mogelijk is.

In het plangebied zijn 2 horecabedrijven aanwezig die in categorie 2 zijn ingeschaald (Oostblok 2a en Bieslandsekade 5). Hierbij is boven Oostblok 2a wonen mogelijk en is een maatbestemming opgenomen.

Bedrijven categorie 3 LvB in het plangebied

Er zijn in het plangebied twee bedrijven aanwezig waarvoor geldt dat ze op grond van de LvB in een hogere categorie zijn ingedeeld dan in het plan op die locatie is toegestaan. Voor deze twee bedrijven (cat. 3 LvB) dient een maatbestemming te worden opgenomen.
Staalweg 1, Dienst Beheer en Milieu

Het bedrijf op dit adres bestaat uit een kantoorgebouw met daarnaast een bedrijfsterrein waarop zijn gelegen: een werkplaats, een KCA-depot, een garage voor het stallen van vrachtwagens en kleinere transportmiddelen, een afleverpunt voor brandstof voor motorvoertuigen en een opslagterrein voor weg- en waterbouwkundige materialen en parkeerplaats voor medewerkers.

Op grond van deze activiteiten valt het bedrijf in de LvB-categorie 3, hetgeen inhoudt dat een minimale afstand van 25 meter tot gevoelige bestemmingen aangehouden moet worden. Voor de meeste bedrijfsonderdelen geldt deze afstand. Alleen de minst milieubelastende activiteiten (kantoor, bedrijfsrestaurant, fietsenstalling en magazijn) bevinden zich dichter dan 25 meter bij woningen. De bedrijfsonderdelen die de meeste hinder naar de omgeving kunnen veroorzaken zijn een kadavercontainer en slibontwateringstank (geurhinder) en de werkplaatsen.

In 1991 is door de Provincie Zuid-Holland (bevoegd gezag i.v.m. aanwezigheid KCA depot) voor het bedrijf een revisievergunning op grond van de Wet milieubeheer verleend en in 1993 en 1995 zijn twee meldingen gedaan in verband met het respectievelijk plaatsen van een aardgasvulstation en het vervangen van een brandstofafleverstation voor voertuigen. Voor wat betreft deze en de overige activiteiten geldt dat de milieuvergunning uit 1991 voldoende mogelijkheden biedt om ontoelaatbare hinder naar de omgeving te voorkomen. Daarnaast is in 1999 is een nieuwe vergunningsaanvraag ingediend die voorgaande vergunning in het kader van de Wm en Wca zal gaan vervangen.

Omwonenden hebben nooit geklaagd over de activiteiten die plaatsvinden. Voorzover thans te overzien zijn er geen wijzigingsplannen voor deze locatie. Er is daarom een maatbestemming in het bestemmingsplan opgenomen.

Oostblok 1, Vestia

Dit kantoorgebouw met werkplaats behoort op grond van de aanwezigheid van de werkplaats tot de LvB-categorie 3, hetgeen inhoudt dat het op minimaal 25 m afstand van woningen of gevoelige bestemmingen gevestigd mag zijn. Het aspect geluidshinder is voor die categorie-indeling het meest bepalend. De werkplaats bevindt zich aan de Poortweg-zijde van het pand. Het feit dat er een werkplaats aanwezig is, is ook de reden dat het kantoorgebouw onder de vergunningsplicht van de Wet milieubeheer valt. Het bedrijf heeft een milieuvergunning van 15 december 1994.

De milieuvergunning (onder andere specifieke voorschriften betreffende houtbewerking) biedt bij de huidige werkzaamheden en bedrijfsindeling voldoende mogelijkheden om (geluid)hinder naar derden te voorkomen. Bovendien is in de vergunningsaanvraag aangegeven dat de werkplaats in de toekomst eerder zal inkrimpen dan uitbreiden. Over het bedrijf zijn geen klachten bekend. Er is daarom een maatbestemming in het bestemmingsplan opgenomen.

Samenvattend:

Het plangebied omvat een rustige woonwijk, waarin bedrijvigheid categorie 1 en 2 toelaatbaar is. De bedrijven aan Staalweg 1, Oostblok 1 en Oostblok 2a/b/c hebben een maatbestemming.

IV.4. Geluid

De Wet geluidhinder kent drie geluidsbronnen: wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en industrielawaai. Binnen het plangebied is het wegverkeerslawaai de enige geluidsbron.

Wegverkeerslawaai

In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen geluidszones, met uitzondering van woonerven, 30 km/uur gebieden en wegen waarvan op grond van een door de gemeenteraad vastgestelde geluidsniveaukaart vast staat dat de geluidsbelasting op de gevels van aanliggende woningen op 10 meter uit de as van de meest nabij gelegen rijstrook 50 dB(A) of minder bedraagt. De breedte van een geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg (binnen- of buitenstedelijk).

Zones langs wegen in stedelijk en buitenstedelijk gebied

Aantal rijstroken	Zone-breedte (m)
stedelijk gebied
1 of 2	200
3 of meer	350
buitenstedelijk gebied
1 of 2	250
3 of 4	400
5 of meer	600

Binnen deze geluidszones moet aandacht worden besteed aan de geluidsbelasting op de gevel van de geluidsgevoelige bestemmingen. De geluidsgevoelige bestemming in dit bestemmingsplan is enkel: Wonen.

Een akoestisch onderzoek moet alle nieuwe situaties omvatten waarbij sprake is van (mogelijkheid tot) realisatie van geluidsgevoelige bestemmingen binnen de geluidszone van een (geplande) weg of (mogelijkheid tot) aanleg van een zoneplichtige weg langs de (te realiseren) geluidsgevoelige bestemmingen.

Renovatie

Een renovatie die past binnen de mogelijkheden van het bestaande bestemmingsplan wordt in de Wet geluidhinder beschouwd als het handhaven van een bestaande situatie. Bij (de meeste) bouwkundige ingrepen is echter wel een bouwvergunning nodig. De ingreep wordt dan door de gemeente getoetst aan het Bouwbesluit.

Nieuwbouw

In de Wet geluidhinder is er sprake van een nieuwe situatie als realisatie van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen mogelijk is door het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan. Deze nieuwe situatie is getoetst en voldoet aan de bepalingen van de Wet geluidhinder.

Om te voorkomen dat geluidwerende maatregelen, die aan de hand van de resultaten van een akoestisch onderzoek worden genomen, na enkele jaren onvoldoende effectief blijken te zijn dan aanvankelijk was geschat, is de geluidsbelasting bepaald voor de toekomstige situatie. Hiervoor wordt momenteel (landelijk) uitgaan van het jaar 2010.

Die Delfgaauwse Weije

In het kader van dit bestemmingsplan is slechts binnen het plangebied “Die Delfgaauwse Weije” sprake van een nieuwe situatie in de zin van de Wet geluidhinder. Het gehele (ver)bouwproces zal in drie fasen worden uitgevoerd. De woningen in dit plangebied vallen binnen de geluidszones (200 m) van een aantal stedelijke wegen. Dit is in het kader van de Wet geluidhinder het binnenstedelijk gebied. De maximaal toegestane waarden voor nieuwe woningen ter vervanging van bestaande woningen mogen in een binnenstedelijk gebied de 70 dB(A) niet overschrijden. Verder vallen de woningen binnen de geluidszone (600m) van de rijksweg 13. De ten hoogst toelaatbare waarde voor nieuwe woningen ter vervanging van bestaande woningen binnen de bebouwde kom die zich binnen de geluidszone van een autosnelweg bevinden, bedraagt 65 dB(A).

De voorkeursgrenswaarde voor de geluidsbelasting vanwege stedelijke en buitenstedelijke wegen bedraagt 50 dB(A). Indien de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden en de geluidsbelasting beperkt blijft tot de maximaal toegestane waarde, kan Gedeputeerde Staten een hogere grenswaarde toestaan.

Voor het plangebied is een geluidsonderzoek, “Akoestisch onderzoek ten behoeve van bestemmingsplan Heilige Land: Die Delfgaauwse Weije, fase 1 en 2a” opgesteld door Cauberg-Huygen, rap.nr. 971225-1, d.d. 29 april 1998, verricht naar de geluidsbelasting vanwege het wegverkeerslawaai. De bij het geluidsonderzoek gehanteerde verkeersprognoses voor het jaar 2010 zijn afkomstig van de VerkeersMilieuKaart van de gemeente Delft.

Uit het genoemde onderzoek blijkt dat op een aantal lokaties de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) wordt overschreden. Voor deze lokaties zijn door Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland middels vier besluiten hogere grenswaarden wegverkeerslawaai vastgesteld. Deze besluiten maken onderdeel uit van de voorschriften.

IV.5. Luchtkwaliteit

Voor diverse luchtvervuilende stoffen zijn grenswaarden vastgesteld die een wettelijke basis hebben gekregen in de AMvB's Besluiten Luchtkwaliteit. De gemeente Delft heeft de taak om na te gaan of de normen voor de stoffen stikstofdioxide, benzeen en koolmonoxyde niet worden overschreden.

Binnenstedelijke wegen

De lokale luchtkwaliteit in het plangebied is berekend met behulp van de meest recente versie van het daarvoor beschikbare CAR-model van het RIVM en conform de systematiek “zoneren op basis van luchtkwaliteit”. Hieruit komt de Stalpaert van de Wieleweg naar voren als meest kritische punt in het plangebied berekend. Uit de berekeningen voor het jaar 2010 voor deze weg blijkt de benzeenconcentratie 2 mg/m³ te zijn, de concentratie stikstofdioxide is 89 mg/m³. De grenswaarden voor deze stoffen zijn respectievelijk 10 en 135 mg/m³, de streefwaarden 5 en 80 mg/m³. Het RIVM stelt, voor wat betreft koolmonoxyde, dat landelijk vanwege wegverkeer de richtwaarde in 2010 nergens zal worden overschreden. Derhalve wordt de concentratie van koolmonoxide in 2010 niet meer meegnomen in het CAR-model.

De conclusie is dat de luchtkwaliteit voldoet aan de grenswaarden uit de AMvB’s Besluiten Luchtkwaliteit.

Rijksweg 13

Luchtkwaliteit en gezondheid

Een slechte luchtkwaliteit heeft ongewenste effecten op de gezondheid. Hoe groot en wat die effecten precies zijn is moeilijk aan te geven. Eerste onderzoeksresultaten laten zien dat met name bij jonge kinderen die nabij rijkswegen wonen een verminderde longfunctie kan optreden van ongeveer 5%. Op dit moment wordt door de Landbouwuniversiteit Wageningen in opdracht van het Ministerie van VROM verder onderzoek uitgevoerd.

De luchtkwaliteit nabij rijksweg 13 is een ingewikkelder onderwerp. Uit onderzoek van de provincie Zuid-Holland blijkt dat de luchtkwaliteit in het plangebied binnen een zone van 20 tot 50 meter vanaf de rijksweg niet voldoet aan de luchtkwaliteitsnormen. Een deel van de nieuwbouw bevindt zich in deze strook. Op deze plaats zou de luchtkwaliteit onvoldoende zijn. Eigen onderzoek van de gemeente Delft laat echter een zone zien van hooguit enkele meters; volgens dit onderzoek voldoet de luchtkwaliteit wèl aan de normen.

In overleg tussen de provincie Zuid-Holland en de gemeente Delft is geconstateerd dat het vrij lastig is om de luchtkwaliteit precies vast te stellen. Bestudering van de onderzoeksresultaten laat zien dat er niet met voldoende zekerheid uitspraken gedaan kunnen worden over de luchtkwaliteit direct naast de rijksweg. Het is echter wel mogelijk dat de luchtkwaliteitsnormen worden overschreden. De vraag is of de plannen kunnen worden opgesteld om de negatieve gevolgen van deze mogelijke overschrijding op te heffen:

· Aanpassing woningontwerp. Het is niet mogelijk om de gebouwen zo te ontwerpen dat het luchtkwaliteitsprobleem geheel wordt ondervangen. Het is namelijk niet mogelijk aan te geven hoe de luchtstromen precies lopen. Een buitenruimtes (balkon) moet echter aan de westzijde komen. Het verdient aanbeveling om bij de ventilatiewijze van de woningen rekening te houden met de matige luchtkwaliteit (bijv. mechanische ventilatie, luchtbehandelingsinstallaties).

· Woningbouw op grotere afstand van rijksweg 13. Verplaatsing van het bouwblok is fysiek onmogelijk.

· Afzien van bebouwing. Omdat het in het plangebied om vervangende nieuwbouw gaat is het (om diverse redenen) ongewenst van bebouwing af te zien.

· Functiewijziging van de gebouwen. Er is in dit gebied behoefte aan woningen. Bedrijven passen bovendien niet in het plangebied en grootschalige kantoorbebouwing is in strijd met het locatiebeleid.

De conclusie is dat luchtkwaliteit weliswaar een aandachtspunt is maar dat er in dit bestaande stedelijk gebied geen mogelijkheden om het probleem op te lossen.

IV.6. Duurzaam bouwen

Delft blijft actief duurzaam bouwen nastreven. Duurzaam bouwen is daarmee randvoorwaarde voor bouwen in Delft; vanaf het begin van het planproces tot en met de beheersfase. Dit betekent dat tijdens de bouw, bij het gebruik (onderhoud) en bij de sloop de schade voor het milieu tot een minimum beperkt moet blijven. Daarbij wordt uitgegaan van de Delftse duurzaam bouwenlijst, waarin naast een verplicht basisniveau ook extra maatregelen vereist zijn. De invulling van de maatregelen is aan de initiatiefnemer van de (ver)bouw. Vanuit het oogpunt van duurzaam bouwen is het zoveel mogelijk handhaven van bestaande bebouwing wenselijk, de voorkeur gaat dan ook uit naar renovatie van de bestaande bebouwing.

Regels voor duurzaam bouwen zijn opgenomen in de Duurzaam Bouwen-verordening, die sinds 1 januari 2000 binnen de gemeente Delft van kracht is.

IV.7. Externe veiligheid

Bij het onderwerp externe veiligheid gaat het om de kans dat er calamiteiten optreden ten gevolge van ongevallen bij het vervoer met gevaarlijke stoffen of bij bedrijven. Uitgezonderd rijksweg 13 zijn in het plangebied zijn geen transportroutes voor gevaarlijke stoffen of risicovolle bedrijven.

Rijksweg 13 is aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen. Hiervoor dient een risico-inschatting te worden gemaakt voor zowel het individueel risico als het groepsrisico. Voor beide soorten risico zijn aparte normen. In overleg met de provincie Zuid-Holland is de risico-inschatting bezien. Hierbij is gebruik gemaakt van het rapport Risico’s transport gevaarlijke stoffen over de weg in de provincie Zuid-Holland uit 1997. Deze risico’s zijn berekend op basis van gegevens uit 1994.

Uit dit rapport blijkt dat de grens van het individueel risico samenvalt met de grens van de weg. Dit levert geen beperkingen op voor de planvorming.

De zone voor het groepsrisico bevindt zich op 20 meter (de bebouwing staat op ca. 40 meter van de wegas). De verwachting is dat deze zone sinds 1994 (uit dat jaar zijn gegevens gebruikt) ruimer geworden is. Dit kan betekenen dat de normen voor het groepsrisico overschreden worden door de plannen. Omdat het aantal blootgestelde woningen parallel aan de rijksweg echter niet noemenswaardig toeneemt kunnen de plannen beschouwd worden als bestaande situatie. Dat betekent dat de plannen ook voor het aspect groepsrisico passen binnen het huidige beleid.

De conclusie is dat vanuit externe veiligheid geen belemmeringen worden opgelegd aan de plannen.

V. Verklaring van de bestemmingen.

V.1. Algemeen.

Het bestemmingsplan betreft een gebied waarin binnen het grootste deel de nadruk ligt op beheer. Alleen in het deel rond Die Delfgauwse Weije zullen veranderingen optreden. Deze veranderingen zijn zodanig met de buurt besproken, dat ze vrij gedetailleerd omschreven kunnen worden. De vorm van het bestemmingsplan is dan ook daarop afgestemd. Gekozen is voor een regeling die qua methodiek aansluit bij de bestemmingsplannen voor vergelijkbare gebieden in de stad. Gestreefd is naar zoveel mogelijk duidelijkheid teneinde rechtszekerheid voor de betrokken bewoners en gebruikers zoveel mogelijk te bevorderen.

V.2. Woonbestemming.

Het bestemmingsplan heeft voornamelijk betrekking op bestaande woningen en de vernieuwingsplannen rond Die Delfgauwse Weije. Deze zijn op de gebruikelijke wijze in de bestemming “Woondoeleinden” geregeld met een ruime omschrijving waarin ook niet-woonfuncties passen, zoals aan huis gebonden beroepen en beperkte uitoefening van bedrijf of kantoor aan huis. Het spreekt vanzelf, dat geen hinder voor de omgeving veroorzaakt mag worden. Het bestemmingsplan spreekt zich niet uit over de indeling van de woongebouwen. Binnen de regels van de Bouwverordening en het Bouwbesluit is het mogelijk woningen te splitsen, samen te voegen of te verbouwen. Hetzelfde geldt voor toevoeging van dakkapellen, dakopbouwen, aanbouwen e.d. In het kader van renovatie en algemene wensen tot woningvergroting worden aanbouwen gerealiseerd. In een aantal gevallen zal dat ook kunnen neerkomen op het vergroten van woningen via aanbouwen aan de achtergevel. Het plan biedt daarvoor de gebruikelijke ruimte binnen de bestemming “Tuin”. De hoogte van de aanbouw mag aansluiten op de bestaande bouwhoogte van de begane grond.

Ter plaatse van de flat kan de woonbestemming worden gecombineerd met andere voorzieningen, die vanwege de omvang niet binnen de woonbestemming mogelijk zijn. Het betreft een welzijnsvoorziening ter grootte van ± 1250 m² vloeroppervlak en een (para)medisch centrum.

V.3. Winkels, bedrijven, kantoren en voorzieningen.

Alle bestaande winkels en aanverwante voorzieningen zoals kleine horecagelegenheden en kappers zijn opgenomen binnen de bestemming detailhandel, tenzij sprake is van een dergelijke voorziening onder een woning. In dat geval is de bestemming “gemengde doeleinden” opgenomen.

Het bestaande kantoor van de woningbouwvereniging Vestia aan het Oostblok is als kantoor bestemd. Het nieuw te bouwen kantoor langs de rijksweg is ook als zodanig opgenomen.

Het kantoor van de dienst Beheer en Milieu is apart aangeduid binnen de bestemming “Bedrijfsdoeleinden”, die is opgenomen voor het hele terrein van “De Staal”. Op dit moment wordt onderzocht of alle gemeentelijke diensten in één kantoor kunnen worden gehuisvest. Indien hiertoe wordt overgegaan, kan het bestaande kantoor aan de Staalweg als apart kantoor worden aangewend.

Sociaal culturele voorzieningen worden op een tweetal plaatsen in het plangebied mogelijk gemaakt. Onderin de flat is een dergelijke voorziening mogelijk gemaakt binnen de bestemming “Woondoeleinden”. Een tweede locatie is op de hoek van Bieslandsekade en Vondelstraat. Indien van deze laatstgenoemde locatie geen gebruik gemaakt zal worden, kan de locatie met een wijzigingsplan worden bestemd voor Openbaar groen.

De joodse begraafplaats aan de Odulphusstraat is specifiek bestemd.

V.4. Groen, verkeer en water.

De ecologische zones langs Rijn-Schiekanaal, Rijksweg, Bieslandsekade en Oostpoortweg zijn bestemd tot “Openbaar groen” en “Water”. Deze laatstgenoemde bestemming geldt voor de kanalen en sloten die van essentiële betekenis zijn voor de waterhuishouding van het (boven)stedelijke gebied.

Naast bovengenoemde locaties is de bestemming “Openbaar groen” opgenomen voor de groen- en speelplekken die van belang zijn in de stedebouwkundige opzet van de wijk. Binnen de bestemming zijn beperkte bouwmogelijkheden voor recreatieve voorzieningen, speeltoes-tellen en daarmee gelijk te stellen bouwwerken. De waterpartij langs de Van Lodensteynstraat en Odulphusstraat is specifiek aangeduid binnen de bestemming.

De verkeersstructuur van de wijk zal de komende jaren niet wezenlijk veranderen. Waar sprake is van een pure vervoersfunctie (Rijksweg 13) is de bestemming “Verkeersdoeleinden III” opgenomen.

De doorgaande wegen op stads- en wijkniveau hebben de bestemming “Verkeersdoeleinden II” gekregen en de woonstraten/-erven de bestemming “Verkeersdoeleinden 1”.

De inrichting van een straatprofiel is op de plankaart niet vastgelegd. Herinrichting van een straat zal volgens de voorschriften in overleg met omwonenden en belanghebbenden plaats vinden.

V.5. Waterkering en kabels & leidingen.

De gronden die vereist zijn om water te keren hebben naast de gebruiksbestemming ook de bestemming Waterkering. Inrichting en gebruik moet daarmee in overeenstemming zijn.

Enkele belangrijke kabel- en leidingenstroken hebben ook een dubbelbestemming. Het betreft de strook, waarin de 150 kv-kabels van de EZH liggen en een “zware” kabelstrook van Delfland in de Stalpaert v.d.Wieleweg.

VI. Overleg en inspraak.

VI. 1 Overleg ex artikel 10 Bro

Ingevolge artikel 10 van het Besluit Ruimtelijke Ordening is het voorontwerp bestemmingsplan om overleg toegezonden aan de volgende instanties:

1. Provinciaal Planologische Commissie

2. Hoogheemraadschap van Delfland

3. Zuid-West-Nederland N.V. Accountteam Haaglanden

4. Inspecteur voor de Ruimtelijke Ordening in de provincie Zuid-Holland

5. Vrouwen advies Commissie

6. Rijkswaterstaat, directie Zuid-Holland

7. Kamer van Koophandel en Fabrieken

8. Electriciteitsbedrijf Zuid-Holland

9. PTT Telecom Netwerkdiensten

10. Stadsgewest Haaglanden

11. COW

12. Brandweer, regio Delft

Op het verzoek om overleg is inhoudelijk gereageerd door de PPC, de n.v. Elektriciteitsbedrijf Zuid-Holland, de minister van Verkeer en Waterstaat en de Vrouwen advies Commissie voor de woningbouw Delft.

De PPC

De provinciaal planologische commissie merkt op dat aan de Staalweg en de Hendrik de Keijzerweg een mogelijkheid voor kantoordoeleinden is opgenomen met een maximum vloeroppervlak van 3000 mý. Dit is in strijd met het ABC-beleid. Onduidelijk is of binnen het plangebied na herstructurering per saldo meer woningen worden gerealiseerd. Indien dit het geval is moet het passen binnen de bouwscenario regio Haaglanden. Tot slot wordt in het plan een opgave gemist van de gebruikte rekenmethode ten behoeve van het meten van de luchtkwaliteit. Nader overleg wordt gevraagd over de toekomstige strengere normen.

VROM

Ook het ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer maakt bezwaar tegen het opnemen van de kantorenlocatie aan de Hendrik de Keijzerweg. Ook acht VROM het onwenselijk dat bestaande kantoren ruime mogelijkheid krijgen tot uitbreiding na calamiteit. Zij verzoekt tot het schrappen van artikel 6 lid 4.

Hoogheemraadschap van Delfland

Het Hoogheemraadschap attendeert erop dat de beheerders van het in het plangebied voorkomende water niet correct zijn benoemd. Zij verzoekt in artikel 17 lid 1 “water” aan de doeleinden toe te voegen. Eenzelfde toevoeging geldt artikel 21 lid 2 . Aanpassing wordt voorgesteld van artikel 18, het voorschrift over water .

Zij verzoeken bij dubbelbestemming consequent het primaat aan de bestemming waterkering toe te kennen.

De plankaart behoeft aanpassing op enkel nader aangegeven punten.

De Vrouwen advies Commissie voor de woningbouw Delft

Deze adviescommissie brengt naar voren dat slechts het aantal speellocaties wordt genoemd en niet het aantal speelplekken. De commissie heeft enkele aanbevelingen betreffende de inrichting van de speelplaatsen. Voorts pleit zij voor het opnemen van meer parkeerplaatsen in het plangebied omdat zij op grond van een aantal maatschappelijke ontwikkelingen een toename van autogebruik verwachten. Ook vraagt zij zich af of het geplande buurthuis een goed alternatief is voor bewoners van de Bieslandhof.

Directoraat Generaal Waterstaat

Het directoraat merkt op dat de kantorenlocatie aan de Hendrik de Keijzerweg niet past binnen het ABC-beleid.

N.v. Eletriciteitsbedrijf Zuid-Holland

Dit bedrijf voorziet de gemeente in detailtekeningen met de ligging van kabels en leidingen. Zij verzoeken de plankaart waar nodig aan te passen aan de tekeningen. Zij verzoeken aan het voorschrift “Kabel- en leidingentrace” een aanlegvergunningenstelsel te koppelen. Voorts vragen zij in de toelichting aandacht te besteden aan de in het plangebied voorkomende kabels- en leidingentracés.

In antwoord op voormelde opmerkingen meldt de gemeente het volgende:

In het vigerende bestemmingsplan Heilige Land 1980 is voor de locatie Staalweg- Hendrik de Keijzerweg langs de rijksweg A13 een uitwerkingsplicht opgenomen. Inmiddels vigeert sinds januari 1999 het uitwerkingsplan Heilige Land III, dat aan de locatie de bestemming kantoordoeleinden toekent met een maximaal vloeroppervlak van 3000 mý. De grond is verkocht aan een projectontwikkelaar die ter plaatse kleinschalige kantoren gaat realiseren met een totaal vloeroppervlak van 3000 mý.

Per saldo zal het aantal woningen in het plangebied na de herstructurering in geringe mate toenemen, waarbij vermeld moet worden dat in plaats van kamers in het “verzorgingstehuis” straks levensloopbestendige woningen worden gebouwd. Opgaaf van de gebruikte rekenmethode voor het meten van de luchtkwaliteit is opgenomen in de milieuparagraaf. Voor het overige is overleg tussen provincie en gemeente gaande.

De voorgestelde opmerkingen over aanpassingen van plankaart en voorschriften zijn overgenomen in het ontwerp-bestemmingsplan.

Met betrekking tot de reacties van de vrouwen advies commissie voor de woningbouw delft merken wij op dat het bestemmingsplan niet toeziet op de inrichting van openbare ruimte en de parkeerplaatsen. De opmerkingen zullen overgebracht worden naar betreffende vakafdelingen binnen de gemeente Delft en zo mogelijk worden verwerkt in de uitwerking van het inrichtingsplan voor de openbare ruimte.

Inspraak gebruikers plangebied.

Het bestemmingsplan Heilige Land 2000 behelst grotendeels een continuering van bestaande regelgeving voor het plangebied zoals neergelegd in het bestemmingsplan Heilige Land 1980. Alleen voor die locaties waar herstructurering van de bestaande woningbouw plaatsvindt, gaat een ander regime gelden. Het bestemmingsplan biedt een planologische basis voor uitvoering van die plannen.

De herstructureringsplannen zijn uitvoerig met de gebruikers van het plangebied besproken en werden met groot enthousiasme en instemming ontvangen.

Het voorontwerp-bestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van 15 oktober 1999 tot 12 november 1999. Voor omwonenenden is op 1 november 1999 een informatiebijeenkomst over het voorontwerp georganiseerd. Er is door omwonenden mondeling noch schriftelijk gereageerd op het voorontwerp.

II. Financiële uitvoerbaarheid.

De belangrijkste ontwikkelingen vinden plaats in het oostelijke deel van het plangebied.

Dit betreft de herstructureringsplannen voor de woningen rond Die Delfgauwse Weije en de ontwikkeling van een kantoor nabij de Staalweg.

De herstructurering van Die Delfgauwse Weije is een ontwikkeling die voornamelijk in handen is van de betreffende woningbouwvereniging. Het tot op heden ontwikkelde plan zal een aanzienlijk beroep doen op de financiële reserves van deze woningbouwvereniging.

De gemeente zal financieel in het plan bijdragen, door de veranderingen in de openbare ruimte voor haar rekening te nemen. Deze gemeentelijke bijdrage wordt gedekt uit het stadsvernieuwingsfonds.

Naast de bovengenoemde financiële middelen zal uit diverse subsidiepotten, zoals het Besluit Woninggebonden Subsidies, subsidie voor liften en subsidie voor isolatie huurwoningen, het woningbouwplan mede worden gefinancierd. Een bijdrage uit het landelijke herstructureringsfonds is ook verkregen.

De bouw van het kantoor is reeds in het huidige bestemmingsplan voorzien. Op basis van dit oude vigerende bestemmingsplan is een uitwerkingsplan gemaakt, dat in het nieuwe bestemmingsplan is verwerkt. De exploitatie van deze locatie is ten laste van het grondbedrijf en is budgettair neutraal opgelost.