VERWEERSCHRIFT INZAKE
het bezwaarschrift van 11 mei 2000, ingekomen op 12 mei 2000 van de heer I. Alkan, wonende te Delft, Foulkeslaan 2 namens deze mr. A.A. van de Brand in zijn hoedanigheid van advocaat van het advocatenkantoor Boels, Van Eijndhoven & Coenegracht te Maastricht, hierna te noemen “verzoeker”,
tegen
het besluit de dato 25 mei 2000 van de gemeenteraad van Delft, hierna te noemen “de verweerder”, waarbij gronden worden aangewezen waarop de artikelen 10-24, 26 en 27 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna te noemen Wvg) van toepassing zijn.
Het bezwaarschrift is ingediend tegen het besluit van burgemeester en wethouders de dato 11 april 2000, welk besluit door de gemeenteraad bestendigd is en ingevolge artikel 9a van de Wvg wordt het bezwaarschrift geacht te zijn gericht tegen dit raadsbesluit van 25 mei 2000.
Het bezwaarschrift bevat de navolgende grieven:
1. de heer Alkan voornoemd is eigenaar van de onroerende zaken met adres Van Leeuwenhoeksingel 51/51A, 52, 53 (huis en erf) en Van Leeuwenhoeksingel 55, appartement met nummer ) 1716 A1, en is als zodanig belanghebbende bij het voorstel tot aanwijzing.
2. Het voorkeursrecht is gebaseerd op zeer globale en onvoldoende bestemmingen. De realisering van deze bestemmingen is niet op korte termijn te verwachten, zodat de vestiging van een voorkeursrecht prematuur is. Nu de plannen van de gemeente zich in een pril stadium bevinden en door het voorkeursrecht de bewegingsvrijheid van de heer Alkan wordt beperkt, is het aanwijzingsbesluit in zijn gevolgen onevenredig (artikel 3:4 Awb).
3. Het voorkeursrecht is prematuur gevestigd, nu de heer Alkan zich afvraagt of het voor de gemeente haalbaar is binnen twee jaar een bestemmingsplan in procedure te brengen.
4. De heer Alkan is voornemens tot zelfrealisering van de toegedachte bestemmingen, en wenst in dat verband alle bewegingsvrijheid te behouden waaronder de mogelijkheid van gehele of gedeeltelijke verkoop van zijn onroerende zaken. Met de belangen van de heer Alkan zou ten onrechte geen rekening zijn gehouden.
Ten aanzien van het bezwaarschrift bestaan de volgende overwegingen:
ad 1
Aan de vestiging van een voorkeursrecht op grond van artikel 8a Wvg is inherent dat van de toekomstige bestemming nog slechts een globaal beeld bestaat.
Zie aldus uitdrukkelijk
-ABRS 8 maart 1999, BR 1999 blz 424 (Harderwijk), rov 2.4;
-ABRS 17 december 1999, BR 2000, blz 244 (Nieuwegein), rov 2.7
Niet duidelijk is wat de bezwaarde bedoelt met de stelling dat de gemeentelijke plannen ter plaatse nog “onvoldoende concreet” zijn. De Wet voorkeursrecht gemeenten vereist (slechts) dat voldaan wordt aan de wettelijke vereisten voor toepassing van het voorkeursrecht -instrumentarium. Voldaan moet zijn aan de bevoegdheidsvoorwaarden van artikel 2a Wvg (in casu uitbreidingscapaciteit), alsmede aan de toepassingsvoorwaarden van - in casu - artikel 8 Wvg. Deze laatste voorwaarden behelzen dat de aangewezen gronden nog niet mogen zijn opgenomen in een ter inzage gelegd ontwerp van een structuurplan of een bestemmingsplan, waarbij aan de betrokken gronden een gewijzigde bestemming wordt toegedacht of gegeven. Voorts mogen slechts gronden worden aangewezen, waaraan bij het te nemen (bekrachtigende) raadsbesluit een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht en waarvan het (huidige) gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming. Namens bezwaarde wordt niet betoogd dat aan deze voorwaarden niet is voldaan. Verdere voorwaarden, zoals het door bezwaarde bepleite concrete inzicht in de te realiseren plannen dan wel meer concrete bestemmingen, stellen wet en jurisprudentie niet.
Ad 2.
De stelling dat het voorkeursrecht prematuur is gevestigd, is reeds daarom onjuist, nu de wetgever bij de wijziging van de Wet voorkeursrecht gemeenten in 1996 (Wet van 4 juli 1996, Stb. 1996,389, in werking getreden op 17 juli 1996) de mogelijkheid van een zogenaamd “vervroegd voorkeursrecht”, zoals op basis van artikel 8a Wvg, in de wet heeft opgenomen. Dit vervroegd gevestigde voorkeursrecht, gevestigd nog voor de definitieve bestemming ter plaatse vaststaat, is met alle wettelijke waarborgen omkleed. Het gevolg van de vestiging van het voorkeursrecht, ook in het onderhavige stadium, is inderdaad - zoals namens bezwaarde wordt gesteld - een zekere beperking van het eigendomsrecht, in dier voege dat het beginsel van artikel 3:83 lid 1 BW dat eigendom en zakelijke rechten vrij overdraagbaar zijn, wordt beperkt. Het is evenwel de formele wetgever die deze beperking -zoals gezegd: gereglementeerd - in de wet heeft vastgelegd. Zo knoopt de aanbiedingsplicht aan de gemeente slechts aan bij een vrijwillige eigendomsoverdracht, is de aanbiedingsprocedure aan strakke termijnen en procedures gebonden, en is door middel van de van toepassing verklaring van de onteigeningsrechtelijke waarderingsregels verzekerd dat de verkoper niet met een verkoopprijs die ligt onder de werkelijke waarde genoegen behoeft te nemen.
Dat mening van de bezwaarde dat het voorstel van burgemeester en wethouders “onevenredig” zou zijn kan niet worden gedeeld. De belangen van de individuele eigenaren van de huidige bebouwing staan ons inziens in geen verhouding met het algemeen belang dat door de aanleg van de treintunnel met bovengrondse voorzieningen wordt gediend.
Ad 3
De stelling van bezwaarde dat reeds bij de vestiging van een voorkeursrecht inzicht voor de bezwaarde moet bestaan dat de termijn van twee jaar waarbinnen een ontwerp bestemmingsplan ter inzage moet worden gelegd (met verlengde bekrachtiging van het voorkeursrecht via de artikelen 6 of 2 Wvg) door de gemeente ook daadwerkelijk zal kunnen worden gehaald, vindt geen basis in de wet.
Mocht de bedoelde termijn niet worden gehaald, dan zal het gevolg daarvan zijn dat de eigenaren van de aangewezen gronden doorhaling van het voorkeursrecht kunnen verlangen. Mochten alsdan inmiddels reeds verkopen aan de gemeente, voortvloeiend uit het voorkeursrecht, hebben plaatsgevonden en komt de oorspronkelijk toegedachte bestemming niet tot stand, dan riskeert de gemeente aansprakelijkheid voor schade op basis van artikel 25 Wvg. Heeft de eigenaar inmiddels nog geen voornemen tot vervreemding gehad, dan heeft het niet halen van de bedoelde termijn door de gemeente voor deze eigenaar geen gevolgen. Van een “prematuur” gevestigd voorkeursrecht, zoals bezwaarde stelt, is geen sprake.
Ad 4
Het betoog dat de vestiging van het voorkeursrecht een door de bezwaarde voorgenomen zelfrealisatie van de toegedachte bestemmingen frustreert gaat niet op.
De eigenaar die niet wenst te vervreemden, maar de bestemmingen zelf wenst te realiseren, wordt door het aanwijzingsbesluit niet in de weg gestaan. De eigenaar blijft eigenaar en zal op enig moment de zelfrealisatie ter hand nemen. Dit even los van de vraag of de aanleg van een stuk treintunnel door een eigenaar realistisch is.
Of de gemeente de bedoelde zelfrealisatie op dat moment zal en kan accepteren - dan wel zich zal moeten bedienen van het instrument van onteigening, bijvoorbeeld omdat de eigenaar een andere, niet gewenste, vorm van uitvoering voor ogen staat - is een vraag die bij het nemen van een aanwijzingsbesluit als het onderhavige niet aan de orde is. De kwestie van de voorgenomen zelfrealisatie speelt de facto pas een rol als argument in een door de gemeente geëntameerde concrete verwervingsactie (bijvoorbeeld door onteigening) ter uitvoering van een bestemmingsplan. Het voorkeursrecht is daarentegen een passief verwervingsinstrument: het knoopt aan bij een vrijwillige vervreemding door een eigenaar (in welk geval de zaak eerst aan de gemeente moet worden aangeboden) maar dwingt niet tot vervreemding. Hoe de bezwaarde een (gedeeltelijke) verkoop van de onroerende zaak nog in verband kan brengen met zelfrealisatie is ons niet duidelijk. Nu het vraagstuk van al dan niet zelfrealisatie in de administratieve fase van de voorkeursrechtproblematiek (anders dan bijvoorbeeld bij de acties ex artikel 26 Wvg en bij onteigening) niet aan de orde is, kan het desbetreffende bezwaar van de heer Alkan reeds hierom ongegrond worden geoordeeld.
Met de belangen van de eigenaren versus het algemeen belang is bij de beslissing om de Wvg in te zetten rekening gehouden. Met de aanleg van de treintunnel is een dusdanig groot (algemeen) gemeentelijk en rijksbelang gediend dat de belangen van de huidige eigenaren daarvoor zullen dienen te wijken. Met het belang van de bezwaarde is gelet op het voorgaande niet onvoldoende rekening gehouden.
Gezien het bovenstaande is verweerder van mening dat de gemeenteraad terecht besloten heeft voormelde onroerende zaken aan te wijzen waarop de artikelen 10-24, 26 en 27 van de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing zijn.
Verweerder is dan ook van mening dat het bezwaar van verzoeker ongegrond is.
Delft,
De raad van de gemeente Delft,
voor deze, respectievelijk namens het college van burgemeester en wethouders van
de gemeente Delft,
-burgemeester
-secretaris