Bijlage beoordeling schetsplannen Brandweerkazerne

Inleiding

De huidige huisvesting van de brandweer aan de Krakeelpolderweg is na 34 jaar gebruik aan vervanging toe. Daarom heeft u medio 1999 besloten om met een nog nader te selecteren projectontwikkelaar overleg te voeren over de ontwikkeling van een nieuwe kazerne tezamen met een grootschalige kantoorfunctie op de huidige locatie. De eerste aanzet hiertoe heeft u op 25 mei jl. genomen door het vaststellen van het Ontwikkelingsplan Brandweerkazerne. Aansluitend is op basis van voornoemd ontwikkelingsplan een drietal projectontwikkelaars gevraagd in competitie^* een plan te ontwerpen op deze locatie.

Planindiening en proces

De drie projectontwikkelaars (Bouwmaatschappij Gouda, Bouwfonds Vastgoedontwikkeling en Moes bouwbedrijf) en hun architecten hebben onlangs hun plannen ingediend en gepresenteerd. Vervolgens zijn de plannen door de belanghebbende vakdisciplines getoetst aan de hand van het ontwikkelingsplan. Voor de brandweerkazerne is tevens op basis van het vooraf opgestelde Programma van Eisen een toets uitgevoerd door de brandweer en het adviesbureau Twijnstra Gudde.

Voornoemde toetsen hebben geleid tot een voorstel waarin een nadere beoordeling door de raadscommissie en de omwonende gewenst is. Betreffende beoordelingen zullen in september a.s. kunnen plaatsvinden. Na het inwinnen van deze adviezen zal rond oktober a.s. een uitwerking voor de definitieve keuze en de selectie van de projectontwikkelaar gemaakt kunnen worden. De projectontwikkelaar zal vervolgens in overleg met de gemeente een definitief plan opstellen, waarbij tevens de bestemmingsplantechnische zaken en de bouwvergunning ter hand worden genomen. Het totale ontwikkelingstraject is nader weergegeven in bijgaande planning.

^{Competitie *:
Aangezien bij het aangaan van deze competitie geen sprake was van
overschrijding van het europese aanbestedingsnivo en de gemeenschapsvoorziening
(in investering) ondergeschikt, doch onlosmakelijk verbonden is aan het
commerciële werk, is verkozen de aanbesteding d.m.v. een onderhandse competitie
uit te voeren.}

Planbeoordeling

Op basis van het vastgestelde ontwikkelingsplan zijn door voornoemde projectontwikkelaars een drietal schetsplannen ingediend. Aan de hand van deze schetsplannen heeft een analyse plaats gevonden van alle plus- en minpunten per plan. Deze analyse is hierna nader weergegeven. Een uitvoerige beoordeling vanuit elke vakdiscipline is meegenomen in de bijlage.

Bouwmaatschappij Gouda / architect Benthem & Crouwel

• Stedebw.kundig: Stedebouwkundig concept doet recht aan locatie Sterke architectonische uitstraling

Wandvorming Westlandseweg bereikt door ritmiek van

hellende kantoorblokken en strakke vormgeving

Helder onderscheid tussen kantoor en brandweer

Zicht op politiekantoor blijft gehandhaafd

Krappe binnenruimte t.b.v. oefeningen brandweer

Kantoren gericht op Krakeelpolderweg/tussenruimte en

niet op Westlandseweg

Gemaal wordt niet geïntegreerd in bebouwing

Ontwikkeling buiten perceelsgrens

• Verkeer Tekort (22) p.p. voor kantorencomplex

Parkeerplaatsen opkomst alarm ongelukkig

Draaicirkels grote voertuigen beperkt

Inrit parkeergarage gesitueerd op p.p. politie

• Welstand Waardering voor verkavelingsopzet en uitstraling

• Financieel Stichtingskosten brandweer verhoudingsgewijs hoog

Grondbieding zeer matig

Bodemsanering duurder door parkeergarage

Scheiding brandweer / kantoor vanuit beheer goed

Aantoonbare ervaring aanwezig

• Milieu Meerdere milieuthema’s en hoog ambitienivo

• Brandweer Gebouwfilosofie voor garage/werkplaats/magazijn goed

Gebouwfilosofie kantoor en verblijven onsamenhangend

Indeelbaarheid (flexibiliteit) beperkt

Bevoorrading van materieel heeft weinig aandacht

Stallingsplaatsen voldoende

Loopafstanden voldoende

Testruimte goed ingevuld

Uitbreiding met ambulance post niet mogelijk

Bouwfonds Vastgoedontwikkeling / architect Groep 5 Van der Ven

• Stedebw.kundig: Heldere wandvorming langs Westlandseweg

Binnenterrein blijft gehandhaafd

Weinig onderscheidt in bebouwing tussen Westlandse-

weg en Krakeelpolderweg

Weinig onderscheidt tussen kantoor en brandweer

Architectuur niet aansprekend

Gemaal gedeeltelijk geïntegreerd

Geen zicht op politiekantoor

Ontwikkeling buiten perceelsgrens

• Verkeer Groot tekort aan p.p.

Parkeerplaatsen opkomst alarm ongelukkig

Uitrukroute brandweer veel te smal

Bochtstralen uitruk brandweer onvoldoende

Ontsluiting bezoekersparkeren valt samen met in/uitrit brandweer

Inrit parkeergarage gesitueerd op p.p. politie

• Welstand Negatieve massaliteit en plichtmatige invulling

• Financieel Stichtingskosten brandweer verhoudingsgewijs hoog

Grondbieding matig

Bodemsanering duurder door parkeergarage

Scheiding brandweer / kantoor vanuit beheer matig

Aanvullende voorwaarden door ontwikkelaar ongewenst

• Milieu Compacte bouwmassa is energetisch gunstig

Op meerdere dubothema’s goed ambitienivo

• Brandweer Gebouwfilosofie helder, uitgezonderd de vergaderruimte.

Oefenterrein groot en makkelijk bereikbaar

Fitnessruimte voldoet niet

Scheiding repressieve dienst en kantoren onvoldoende

Groeperen verblijfsruimte rond uitruk niet voldaan

Bevoorrading van materieel heeft weinig aandacht

Stallingsplaatsen onvoldoende en niet mogelijk

Loopafstanden veel te groot

Testruimte onvoldoende ingevuld

Uitbreiding met ambulancepost niet mogelijk

Moes Bouwbedrijf / architect Leo de Jonge

• Stedebw.kundig: Heldere wandvorming langs Westlandseweg

Goede hiërarchische opbouw a.h.v. wegenstructuur

Helder onderscheidt tussen kantoor en brandweer

Zicht op politiekantoor blijft gehandhaafd

Gemaal volledig en hoogwaardig geïntegreerd

Materiaalgebruik somber

• Verkeer Voldoende parkeerplaatsen

Binnenruimte voldoende voor opkomst alarm en containeropslag

Parkeerplaatsen politie kunnen gehandhaafd worden

Enkele op- en afrit parkeerdek vormt een probleem

• Welstand Fijnzinnige oplossing voor gemaal, parkeren en scheiding van bouwdelen

• Financieel Stichtingskosten brandweer laag

Grondbieding zeer hoog

Bodemsanering beperkt door parkeerdek

Scheiding brandweer / kantoor vanuit beheer goed

• Milieu Compacte bouwmassa is energetisch gunstig

Alleen aandacht voor energiethema

• Brandweer Gebouwfilosofie is goed en helder

Flexibiliteit is optimaal

Bevoorrading van materieel goed en helder

Stallingsplaatsen voldoende

Loopafstanden snel en goed

Testruimte goed ingevuld

Scheiding repressieve dienst en kantoren goed

Dienstingang brandweer aanwezig

Uitbreiding met ambulance post goed mogelijk

Conclusie planbeoordeling

Selectie criteria

Bouwmij. Gouda

Bouwfonds

Moes bouwbedrijf

Ruimtelijke Ordening

~ Stedebouw

~ Architectuur

~ Wandvorming

~ Gemaal

+\-

Verkeer

~ Parkeerplaatsen

~ Op/afrit

+\-

Financieel

~ Bodemsanering

~ Beheer

Welstand

Milieu

+\-

Brandweer

~ Gebouwfilosofie

~ Flexibiliteit gebouw

~ Bevoorrading

~ Stallingsplaatsen

~ Loopafstanden

~ Ambulancepost

+\-

Financieel (excl. BTW)

~ Stichtingskosten ƒ 17,1 mln ƒ 16,4 mln ƒ 13,4 mln

~ Grondbieding ƒ 3,0 mln ƒ 4,3 mln ƒ 8,7 mln

Saldo aan ontwikkelaar ƒ 14,1 mln ƒ 12,1 mln ƒ 4,7 mln

Wanneer bovenstaande criteria nader worden samengevat is duidelijk dat alle bouwplannen van bijzondere kwaliteit zijn en een zeer diverse vormgeving vertegenwoordigen, welke zich tevens vertaald in sterk verschillende kostencomponenten.

Bij bouwmij. Gouda is sprake van een sterke architectonische uitstraling en een bijzonder stedebouwkundig concept, daarnaast wordt voldoende gepresteerd op aspecten van de brandweer en verkeer. Gezien de zeer matige grondbieding en hoge stichtingskosten zal dit bouwplan in financiële zin echter zeer grote investeringen vergen.

Het bouwplan van Bouwfonds Vastgoedontwikkeling versterkt vooral de gewenste wandvorming langs de Westlandseweg en Krakeelpolderweg. Op punten als architectuur en verkeer voldoet dit plan matig. Met betrekking tot de aspecten van de brandweer is het tekort c.q. ondoelmatigheid van de stallingsplaatsen, de grote loopafstanden en het ontbreken van de mogelijkheid van een ambulancepost problematisch. Ondanks de hogere grondbieding zal, mede gezien de aanzienlijke stichtingskosten, een hoog investeringsnivo noodzakelijk zijn om tot realisatie over te kunnen gaan.

Bij het bouwplan van Moes bouwbedrijf is de architectonische en stedebouwkundige uitstraling ruim voldoende. Het integreren van het gemaal geeft een bijzonder accent aan het plan. Met betrekking tot de aspecten van de brandweer wordt ruimschoots voldaan aan alle eisen en zijn geen beperkingen te constateren. Op verkeerskundig gebied zal de op-/afrit van de parkeergarage wellicht tot verkeerstechnische problemen leiden. Op het gebied van duurzaam bouwen wordt voldaan aan de gemeentelijke richtlijn. Naast de ruimtelijke en brandweer specifieke zaken is ook de financiële basis positief. Door de beperkte bouwkosten, voortkomend uit de compacte bouwmassa en ingenieuze parkeeroplossing, en de zeer ruime grondbieding zal sprake zijn van een investeringsnivo welke aanzienlijk lager is dan de overige plannen.

Op basis van bovenstaande argumenten stellen wij u voor het plan ‘De rode haan van Delft’ van Moes Bouwbedrijf aan te wijzen als nader uit te werken en dit plan vrij te geven voor maatschappelijke discussie. Naar aanleiding van deze discussie zullen tevens nadere aandachtspunten voor de uitwerking worden meegegeven, waarbij Duurzaam Bouwen een der aandachtspunten is.

Voor de besloten commissiebehandeling zal bovendien inzicht worden gegeven in de overige plannen opdat de heldere argumentatie van de voorgestane keuze benadrukt kan worden.

Tijdelijke huisvesting

Voor de ontwikkeling van de nieuwe brandweerkazerne op de huidige locatie zal de brandweer tijdelijk elders gehuisvest moeten worden. Deze tijdelijke huisvesting zal behalve aan de normale arbeidsomstandigheden ook aan specifieke brandweerfuncties moeten voldoen (bereik zorggebied, oefenruimte, hotelaccommodatie, etc.). Daartegenover moet niet uit het oog worden verloren dat dit een tijdelijke situatie (ca. 2 jaar) betreft, waarin minder ideale arbeidsomstandigheden niet te voorkomen zijn.

Voor de locatie van de tijdelijke huisvesting zal gebruik gemaakt gaan worden van de loods van het voormalige pand van de vrachttaxi aan de Mercuriusweg 4c (thans gemeentelijk eigendom) en het in de nabijheid gelegen kantoorpand van de NS.

Deze locatie zal moeten worden aangepast aan het tijdelijke functioneren van de brandweer. Hiertoe dient een drietal zaken worden voorbereid.

Ten eerste zal op basis van artikel 17 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) een vrijstelling gegeven moeten worden voor de functie ‘brandweerkazerne’ op deze locatie. Deze vrijstelling zal op grond van de WRO maximaal 5 jaar mogen gelden. Gezien de gewenste tijdelijke situatie van ca. 2 jaar zal dit feitelijk geen problemen opleveren. Wel is van belang dat voor de nieuwbouw brandweerkazerne een art 19 WRO procedure gevolgd moet worden. Wanneer dit aanzienlijke vertraging oplevert kan dit van invloed zijn op de duur van de tijdelijke huisvesting.

De definitieve vrijstelling zal worden meegenomen ten tijde van de artikel 19 WRO procedure van de nieuwbouw.

Ten tweede zal de verkeerssituatie ter plekke enigszins aangepast moeten worden. Gezien de uitruk van de brandweer zullen, middels een verkeerslichteninstallatie, voorzieningen aangebracht moeten worden waarmee de in- en uitrit beveiligd wordt.

Ten derde zullen verbouwingswerkzaamheden voor de tijdelijke huisvestingslokatie uitgevoerd moeten worden. Aangezien de sloopwerkzaamheden van de huidige kazerne gepland zijn in het 3^e kwartaal van 2001 (zie ook bijgaande planning), zullen vooraf de noodzakelijke procedures en bouwkundige werkzaamheden ter hand genomen moeten worden. Voor deze verbouwingswerkzaamheden is een separate begroting opgesteld, welke onderdeel uitmaakt van het totale budget.

Bouw- en grondexploitatie

Bij uw besluit van 22 juni 1999 zijn de financiële grondslagen voor de nieuwbouw brandweerkazerne meegegeven. Taakstellend heeft u aangegeven voor de nieuwbouw ruim 12 mln. gulden beschikbaar te stellen vanuit de algemene dienst, zoals aangegeven in de zomernota (2001-2004). Thans is een duidelijk overzicht van de grondbiedingen en de bouwplannen van de ontwikkelaars, de kosten voor tijdelijke huisvesting en de fiscale en juridische consequenties. Uit deze informatie en op basis van de bieding van het plan van Moes bouwbedrijf blijken navolgende investeringslasten van toepassing;

Boekwaarde Brandweer/verwerving 847.000

Bouwrijp maken locatie 2.486.000

Rente en fiscale kosten 1.819.000

Tijdelijke huisvesting 1.898.000

Bouwkosten Brandweer (incl. installaties) 13.427.000

Inrichtingskosten 1.097.000

21.574.000

Grondopbrengst kazerne 987.000

Grondopbrengst kantoor (derde) 7.700.000

8.687.000

Totaal investeringsnivo 12.887.000

Indien het bouwplan van Bouwfonds respectievelijk Bouwmaatschappij Gouda wordt aangehouden zal rekening gehouden moeten worden met een investeringsnivo van ƒ 21,5 mln. respectievelijk ƒ 23,9 mln.

Uitgaande van bovenstaand overzicht zal voor de realisering van de nieuwbouw brandweer een gemeentelijke investering benodigd zijn van ruim 12,9 mln. gulden. Deze investering komt circa 9 ton hoger uit dan het beschikbare budget en ontstaat voornamelijk uit een toename van de bouwkosten a.g.v. een groter bouwvolume, een toename van de kosten voor terreininrichting, een toename van de fiscale/rente kosten en tenslotte het verrekenen van de huidige boekwaarde t.o.v. de vastgestelde uitgangspunten.

Voorgesteld wordt voor de nieuwbouw brandweerkazerne een investeringsnivo van netto 12,9 mln. gulden aan te houden.

Ten behoeve van het overzicht en controle van de totale investeringen een grondexploitatie te openen.

Het revenu uit de grondexploitatie, op een fiscaal optimale wijze, beschikbaar te stellen aan de bouwexploitatie van de brandweer.

De bouwexploitatie ter grootte van de totale stichtingskosten beschikbaar te stellen zodra hiervoor de definitieve aanneming op basis van het goedgekeurde bestek beschikbaar is.

Voorstel

1. Het plan ‘De rode haan van Delft’ van Moes Bouwbedrijf aan te wijzen als nader uit te werken met speciale aandacht voor Duurzaam Bouwen én deze keuze ter besluitvorming voor te leggen aan de besloten commissie Duurzaamheid en daarna de bewoners van de buurt in deze besluitvorming te horen.

2. Voor de bouwexploitatie ‘nieuwbouw brandweerkazerne’ een investeringsnivo van netto 12,9 mln. gulden te reserveren en deze ten laste te brengen van de Algemene Dienst.

3. Ter voorbereiding op de nieuwbouw en tijdelijke huisvesting een grondexploitatie te openen en het grondexploitatieresultaat bij afsluiting ten gunste van de bouwexploitatie van de brandweer te brengen.

4. Punt 2 en 3 tevens ter besluitvorming voor te leggen aan de commissie Duurzaamheid en de Gemeenteraad.