In
februari 1999 is in de raadscommissie het Schetsplan Plus gepresenteerd door
Bob van Reeth, coördinerend architect van het Zuidpoortgebied. In dit door de
gemeenteraad vastgesteld plan is voor veld 9 een invulling te zien met (in
aanzet) drie gesloten bouwblokken. Hiermee is ook besloten, dat veld 9, maar ook de overige velden op
dezelfde wijze als het kerngebied aan moeten sluiten op het stedelijk weefsel
van de binnenstad. In de verdere uitwerking moet het bouwblokprincipe van veld
9, zoals de architecten voor het kerngebied aangeven, ingesneden en
gearticuleerd moeten worden.
Verdere
uitwerking die leidde tot de randvoorwaarden.
Door
de bijzondere ligging van veld 9, ingeklemd tussen het water van de
Zuidergracht dat vol staat met woonboten en het tot woongebouw verbouwde
voormalige onderwijsgebouw met een hoogte van 18 tot 20 meter is het wenselijk
om met name de ruimtelijke uitgangspunten meer te differentiëren.
Specifiek
voor deze locatie is ook, dat hier gekozen is het zicht op de Oostpoort en het
water van de Zuidergracht in combinatie met bebouwing op veld 9. De woonboten aan de zuidkant van het water
zullen hiervoor verplaatst moeten worden.
Functioneel
Hoofdzakelijk
een woonfunctie met op de begane grond een menging met andere functies, zoals
kleine (zelfstandige) kantoortjes tot maximaal 150 m˛, kleine bedrijfjes in de
categorie I, ateliers, praktijkruimten e.d.
Het
parkeren van al deze functies moet binnen het terrein van veld 9 gerealiseerd
worden, waarbij het niet is toegestaan dat het parkeren vanaf de openbare
ruimten zichtbaar is. De voorkeur gaat uit naar een parkeerkelder
De
rooilijn / bebouwingslijn aan de Ezelsveldlaan ligt in het verlengde van de
rooilijn / bebouwingslijn van de velden 5 en 7 en sluit aan op de zijgevel van
het bestaande woongebouw bij de Oostpoort. Dit levert voor de Ezelsveldlaan een
profiel op van ca. 11 meter. Aan de noordkant zal de rooilijn in de oever
liggen.
Het
stedebouwkundige bouwblok van de binnenstad is veelal een gesloten bouwblok,
rondom bebouwing met een open binnenterrein.
Het
water met de woonboten, in combinatie met de geringe breedtemaat van het
terrein is aanleiding om het stedebouwkundige bouwblok aan de noordzijde niet
met bebouwing te sluiten. Uitgangspunt is dat slechts een strook van ca. 12,5
meter voor maximaal 50% bebouwd mag worden. De bebouwing van de bouwblokken
omsluit hierdoor een binnenterrein dat ruimtelijk een relatie heeft met het
water van de Zuidergracht. Deze binnenterreinen hebben een privé-of semi
privékarakter.
De
maat van de bouwblokken kan niet te klein zijn, anders worden het zelfstandige
gebouwen, waarbij een open binnenterrein niet meer mogelijk is, maar mag ook
niet te groot zijn wil het nog aansluiten bij de Delftse binnenstad. Gekozen is
daarom voor een maat van 45 tot 75 meter aansluitend aan de stedebouwkundige
bouwblokken ten noorden van de Zuidergracht
Dit
betekent dat veld 9 opgedeeld kan wordt in 3 tot 4 zelfstandige stedebouwkundige
bouwblokken, die niet per definitie even groot hoeven te zijn.
Deze
bouwblokken worden gescheiden door straten met een maximale breedte van 8
meter, analoog aan de straten en stegen in de binnenstad (In de Veste
poorten - 8 meter, Jacob Gerritstraat –
7 m, Molstraat – 3,5 m). Een minimale maat van 6 meter is noodzakelijk als er
sprake is van kabels en leidingen. De afgewerkte bovenkant van deze straten
mogen maximaal 0,60 meter boven het maaiveld van de Ezelsveldlaan liggen.
De
korrelgrootte is hier de maat van het zelfstandige bouwblok, waarbij de
maximale bouwhoogte aan de Ezelsveldlaan niet hoger mag worden dan de
bouwhoogte van het Museumhof van 18 meter.
Om ervan verzekerd te zijn dat de Ezelsveldlaan in de ruimtelijke beleving
niet te smal wordt, wordt de bebouwingslijn ter hoogte van het Museumhof 2
meter verbreed ten opzichte van de lijn die opgespannen is tussen veld 7 en het
woongebouw bij de Oostpoort. Daarbij geldt voor de hele Ezelsveldlaan dat per
bouwblok de helft van de bebouwing boven een plint van 5 tot 7 meter 3 meter
naar achteren moet liggen.
Een
strook aan de waterkant mag maximaal voor 50% bebouwd worden met een maximale
bouwhoogte van 12 meter, dit is ca. 4 bouwlagen. Als referentie: de bebouwing
aan de Zuidergracht varieert van 1 tot 2 lagen met kap, naar 3 lagen al dan
niet met kap. De hoek Kruisstraat – Zuidergracht heeft een maximale bouwhoogte
van 18 meter. Voor de bebouwing aan de Kruisstraat geldt hetzelfde als aan de
Ezelsveldlaan.
Samenvattend
is voor veld 9 een randvoorwaardenkaart opgesteld, waar de punten die hiervoor
zijn besproken zijn weergegeven.
Ruimtelijke
model r.v.w.
Op
basis van deze randvoorwaarden is een ruimtelijk model gemaakt. Dit model is
niet gebaseerd op een vooraf opgelegd programma en is enkel één vertaling van
de randvoorwaarden. Meerdere modellen binnen deze randvoorwaarden zijn
uiteraard mogelijk.
Door
de bewoners is een alternatief model gemaakt. Dit model heeft als uitgangspunt dat alle woonschepen gehandhaafd
blijven.
In
dit plan wordt veld 9 ingevuld met 4 identieke bouwblokken, die open zijn aan
de kant van de Zuidergracht. De Ezelsveldlaan heeft een maximale bouwhoogte van
18 meter.
Naar
het water toe loopt de hoogte van de bouwblokken af tot 1 bouwlaag. Langs het
water is een brede strook van ca. 10 meter vrijgehouden voor tuinen van de
woonschepen en een pad. De ruimten tussen de bouwblokken zijn ca. 16 meter
breed.
Dit
model sluit niet aan op het Schetsplan Plus dat in mei 1999 is vastgesteld door
de raad.
Hiermee
is besloten, dat veld 9, maar ook de
overige velden op dezelfde wijze als het kerngebied aan moeten sluiten op het
stedelijk weefsel van de binnenstad en waarbij het bouwblokprincipe zoals de
architecten voor het kerngebied aangeven, ingesneden en gearticuleerd moeten
worden.
De
terrasopbouw (ontbreken van hoeken van de bouwblokken t.a.v. de hoogte,
terrasopbouw is geen binnenstedelijk element maar een specifieke oplossing op
locaties aan randen van parken, grote buitenruimte, waar uitzicht en bezonning
kwaliteiten zijn), de maat van het bouwblok (te klein) en de maat (twee keer te
groot) van de straatjes, sluiten niet aan op het stedelijk weefsel.
In
het bewonersmodel wordt duidelijk gekozen voor
a)
een beperktere bouwvolume aan de waterkant en
b)
een grotere afstand van de boten t.o.v. de woonboten.
Zonder
aantasting van het principe van het stedebouwkundige bouwblok, het verbeteren
van het zicht op het water en de Oostpoort, is gekeken of deze twee punten in
te passen zijn.
Het
beperken van het bouwvolume wordt gezocht in het verlagen van het
bebouwingspercentage van de bebouwing aan de waterkant met 10% en het verlagen van de maximale
bouwhoogte op de hoek van de Kruisstraat en Zuidergracht met 4 meter, van 18
naar 14 meter.
Met
een goede verdeling van de bouwvolumes kan het stedebouwkundige bouwblok
instant blijven.
Ook
met een beperktere bebouwingsdiepte van veld 9
blijft het stedebouwkundige bouwblok mogelijk. Gezien de al beperkte
diepte van het terrein van ca. 42 tot 38 meter, zal het terrein met maximaal 2,
5 tot 3 meter versmald kunnen worden.
De
grotere afstand tussen de woonboten en bebouwing zal in combinatie met het
lagere bebouwingspercentage en de
lagere hoekbebouwing gunstig werken op o.a. de bezonning van de woonschepen en
het water.
De
vrijkomende strook van 2,5 tot 3 meter kan benut worden om het water te
verbreden, waarbij de gebouwen uit het
water oprijzen en onderdeel van de oever zijn, zoals bij het eerste model of
het wordt een strook grond met een semi privé-karakter. Deze keus zal
afhankelijk zijn van het concrete programma en het bouwkundige ontwerp.
5
juli 2000
sector
Duurzaamheid
Sacha
Koenes