30 augustus 2001

naar agenda

Inleiding

In het voorjaar van dit jaar zijn vier project-ontwikkelaars door de gemeente gevraagd in competitie een plan te ontwerpen op de voormalige L.S.O.P.- locatie, nu genoemd de laan der Verenigde Naties.

In feite is er sprake van twee locaties, aangezien ook de locatie gelegen aan de andere zijde van de laan der Verenigde Naties en grenzend aan de Sadatweg en de Lagosweg, bij de ontwikkeling betrokken mocht worden.

Aan alle project-ontwikkelaars zijn dezelfde gegevens verschaft, zoals de stedenbouwkundige randvoorwaarden van beide terreinen, een concept-tekening van de locatie, de toetsingscriteria van de gemeente en de eisen waaraan het in te dienen plan moet voldoen, alsmede het te volgen tijdspad.

Als toetsingscriteria zijn genoemd:

• de stedenbouwkundige randvoorwaarden;
• de uitstraling van het gebouw op deze specifieke locatie die de toegang tot

de stad markeert;

• een efficiënt grondgebruik;
• de gekozen parkeeroplossing;
• aan welke invulling van eindgebruikers gedacht wordt, zowel de

betreffende branches, het aantal arbeidsplaatsen waarmee rekening

gehouden wordt en of het regionale bedrijven betreft;

• de grondprijs per m² b.v.o. voor bouwrijpe grond die de voorgestelde

ontwikkeling kan dragen.

Nadat de plannen zijn ingediend en gepresenteerd door de architecten en ontwikkelaars voor ambtenaren van de afdelingen stedenbouw, economische zaken en grondzaken, zijn de plannen beoordeeld door de betreffende ambtenaren en is er tevens globaal advies uitgebracht door ambtenaren van oor, bwt, de wijkcoördinator en de secretaris van de welstandscommissie.

De plannen zijn door Stedebouw en Grondzaken voor de wethouders Oosten en Grashoff gepresenteerd.

Besloten is dat de plannen van Moes Bouwbedrijf met Architektenburo Verheijen/Verkoren/de Haan en van Janssen-de Jong plancoördinatie met D&E architecten dienden te worden aangepast waarna er door het college van b en w een beslissing genomen zou kunnen worden. De aanpassingen voor het plan van Janssen-de Jong betroffen een intensievere bebouwing en dus ook een hogere grondprijs voor de gemeente en het ontwerp zou meer uitstraling moeten krijgen. Aan Moes Bouwbedrijf is gevraagd om in het ontwerp meerdere branches mogelijk te maken, waardoor een bredere functionele invulling zou kunnen ontstaan.

Hierna treft u de ambtelijke beoordeling aan van de twee aangepaste plannen.

In bijlage treft u tevens de ambtelijke beoordeling aan van de oorspronkelijke twee plannen.

Plan Janssen-de Jong, D & E-architecten

.

Het plan heeft duidelijk aan kwaliteit gewonnen mede door de intensivering van de bebouwing. De relatie tussen de twee terreinen is versterkt waarbij de ruimtelijke vormgeving van de entree naar de wijk ook aan kracht heeft gewonnen. De degelijkheid van het plan is met de schaalvergroting niet afgenomen.

Toch moeten nog enkele kanttekeningen geplaatst worden.

De parkeeroplossing tussen bebouwing en de laan der Verenigde Naties is nog steeds een moeilijk gegeven in de uitstraling naar deze weg en de Kruithuisweg. Dit is zeker het geval als in de onderbouw showroom activiteiten worden gehuisvest of toegangen vereist zijn voor vrachtauto’s naar de bedrijfsunits. Onoplosbaar lijkt dit euvel op het eerste oog niet te zijn. Denk bijvoorbeeld aan het opschuiven van blok 1 richting laan der Verenigde Naties en/of het koppelen van blok 1 en 2 met een parkeerdek.

Voordeel van de eerst genoemde oplossing is dat ook duidelijk wordt ingespeeld op de "zichtlocatie" en dat ook wordt aangestuurd op een invulling met hoogwaardige bedrijvigheid.

Voordeel van de laatstgenoemde oplossing is tevens dat op de westelijke bouwlocatie sprake is van één geheel in plaats van twee losstaande elementen.

Het gebouw op de oostelijke locatie is vooral gericht op opslag met op de kop een verbijzondering die tevens de aansluiting vormt met de westlocatie. Onderzocht zal moeten worden of het mogelijk is het parkeren in de ecologische zone te verplaatsen als voor dit plan wordt gekozen.

De project-ontwikkelaar heeft gesproken met diverse bedrijven en zegt veel gegadigden te hebben die zich in dit complex willen vestigen. De ambtelijke inschatting is dat de gebouwen voldoende flexibel zijn om aan de marktvraag voor huisvesting van bedrijven te voldoen.

De grondbieding bedraagt ƒ7.000.000,--

Plan Moes, architektenburo Verheijen/Verkoren/deHaan

Ook dit plan is met de gevraagde aanpassing verbeterd , zowel in gebruiksmogelijkheid als in ruimtelijke en functionele opzet.

Naar de Kruithuisweg toe is de showroom nog een toonbeeld. Hiermee krijgt zowel de stad als de wijk een markant beeldbepalend element.

Het gebouwdeel met de showrooms wordt aan de zuidkant benadrukt door de poort met de daglichtvensters en oprijbanen eromheen. Door de gevelindeling werkt het gebouw lang niet zo massaal als de lengte zou doen suggereren. Het krijgt door de ruimtelijke indeling zelfs een bijzondere elegantie.

De multifunctionele toevoeging aan de westzijde langs de Tanthofkade herbergt een veelheid aan inrichtingsmogelijkheden; van pakhuis tot kantoorruimte tot zelfs wonen toe. Het laatste wel vooral in het torentje aan de zuidkant of in de bovenste laag van het showroomgebouw.

Qua vloeropppervlak is dit plan bijna 30% groter dan het andere ingediende plan. Dit is mogelijk door een aanzienlijk deel van het parkeren op het dak te situeren (ca 120 plaatsen). Op maaiveld zijn ook nog eens 120 tot 150 parkeerplaatsen te maken ten zuiden van de gebouwen. Daarmee is ruim voldoende parkeerruimte te maken, zodat de gesuggereerde plaatsen onder de EZH-leiding en in de ecologische zone gelukkig niet nodig zijn.

Of de boulevard langs de noordgevel gemaakt kan worden volgens het plan van de architect en of de EZH-mast in het water gezet kan worden en dienst kan doen als "reclamemast" zal nog bezien moeten worden.

Ondanks de laatste kanttekeningen heeft dit plan de voorkeur in de zin van de meest vakmatige opvattingen.

De project-ontwikkelaar heeft ook met mogelijke toekomstige gebruikers gesproken.

Er zijn veel gegadigden in de autobranche die hier hun showroom e.d. willen vestigen; voor zover bij de gemeente bekend zeker vijf autobedrijven. Ook een verhuisbedrijf of meerdere kleine bedrijven kunnen gehuisvest worden in het complex.

De grondbieding bedraagt ƒ8.500.000,--. Moes stelt dat de grondprijs sterk afhankelijk is van de uiteindelijke invulling die gekozen zal worden. Dit geldt met name voor multifunctionele ruimte aan de westzijde langs de Tanthofkade. Een verhuizer zal een kleinere opbrengst genereren over twee lagen waar de verdiepingsvloer tussenuit is gehaald dan meerdere kleine bedrijven die gewoon twee verdiepingen benutten.

* architectenontwerp aanpassen

Conclusie

Ambtelijk treft u hierboven de beoordeling van de twee aangepaste plannen aan.

De voorkeur gaat uit naar het plan van Moes en als tweede keuze het plan van Janssen -de Jong.

De redenen om te ambtelijk te kiezen voor het plan Moes zijn:

• de uitstraling van het totale concept
• de opbrengst voor de gemeente die bij Moes 1,5 miljoen hoger is dan bij Janssen -de Jong

Wij stellen u voor de twee ambtelijk beoordeelde plannen vrij te geven voor maatschappelijke discussie. De bewoners, bedrijven en belanghebbenden zullen in overleg met de wijkcoördinator uitgenodigd worden om nadat de plannen aan hun gepresenteerd zijn hierop hun visie tegeven.

Hierna zullen het college en de commissie Duurzaamheid een definitieve keuze maken.