30 augustus 2001

lijst ingekomen stukken

Inleiding

In het zuidelijke deel van het Abtswoudsepark bevindt zich thans de boerderij Abtswoude 40. Deze boerderij is sinds enige tijd buiten gebruik en wordt thans, middels antikraak, tijdelijk in gebruik gegeven. Gezien de tijdelijke in gebruik name en de unieke locatie met haar ontwikkelings- en bebouwingsmogelijkheden uit het bestemmingsplan is het wenselijk hiervoor de ontwikkelingen te sturen. Door het redigeren van de ontwikkelingen zal een verantwoorde ontwikkeling in gang gezet kunnen worden in dit karakteristieke deel van het overgangsgebied tussen Tanthof en Midden-Delfland.

Mede als nadere uitwerking van één van de onderdelen van het inrichtingsvoorstel Abtswoudsepark-zuid wordt hierbij, op basis van de toegepaste randvoorwaarden en uitgangspunten voor betreffend gebied, een voorstel voorgelegd voor een keuze van de uiteindelijke ontwikkeling.

Randvoorwaarden en uitgangspunten

Bij de herontwikkeling van Abtswoude 40 is een traject doorlopen waarin vooraf de gemeentelijke randvoorwaarden en uitgangspunten zijn bepaald en aansluitend aan een aantal marktpartijen is gevraagd een ontwikkelingsvoorstel te ontwerpen waarin de randvoorwaarden zijn verwerkt en de uitgangspunten optimaal zijn verwoord.

Bij het opstellen van de randvoorwaarden en uitgangspunten zijn voornamelijk reeds vastgestelde nota’s of vigerende plannen voor dit gebied als leidraad genomen. Bij het beoordelen van de ontwikkelingsvoorstellen heeft, op basis van voornoemde plannen, de nadruk gelegen op de stedebouwkundige kwaliteiten van de totaal-ontwikkeling, de inpasbaarheid in het landschappelijke karakter en de te realiseren grondopbrengsten, dit uitsluitend ten behoeve van het genereren van voldoende middelen voor de nadere inrichting van het openbare park (Abtswoudsepark) in dit gebied.

Wanneer een summiere samenvatting wordt gegeven van de gehanteerde projectvoorwaarden kan gesteld worden dat;

• Het vigerende bestemmingsplan dient als uitgangspunt. Hierin is nieuwbouw en verbouw mogelijk waarbij de maatvoering als bebouwingshoogte en -oppervlak eenduidig zijn weergegeven;
  

• Indien behoud van het woongedeelte van de huidige boerderij niet haalbaar is zal sloop het uitgangspunt zijn voor verdere ontwikkeling (zie toelichting volgende paragraaf).

• Alle woningen (nieuw- en/of verbouw) moeten voldoen aan de eisen uit de woningwet, het bouwbesluit en bouwverordening. Daarnaast zal duurzaam bouwen het uitgangspunt zijn;

• Voor het terrein zal in geringe mate een bodemsanering noodzakelijk zijn;

• De stedebouwkundige harmonie van de gebouwen, de landschappelijke inpasbaarheid in de omgeving en een maximale grondopbrengst (ook in verhouding tot de overige biedingen) zijn hoofdzaken waarop beoordeeld wordt;

Inrichtingsvoorstel

In verband met het vervallen van de functie boerderij en boerenbedrijf is herinrichting van deze kavel aanleiding geweest voor voornoemd ontwikkelingstraject.

Uit dit traject zijn een drietal serieuze ontwikkelingsschetsen voortgekomen. Elk van deze ontwikkelingen is beoordeeld op een zo optimaal mogelijke invulling conform de randvoorwaarden en uitgangspunten.

Zoals uit bovenstaand overzicht mag blijken wordt voorgesteld de nadere planuitwerking voort te zetten met het projectvoorstel van Schouten & De Jong Projectontwikkeling. Hiertoe zullen zij een nadere uitwerking maken van de schetsontwerpen.

In de thans voorliggende voorlopige ontwerpen staat een nieuwbouwontwikkeling met 2 x 2-onder-1 kap woningen centraal. Hierbij wordt door de architectonische verschijningsvorm gelijkend met een landhuisconcept een ontwikkeling gerealiseerd welke een uitstraling heeft die landschappelijk als prominent mag worden aangemerkt. Mede gezien de ruime opzet van de kavel en de ideale situering naar en vanaf het Abtswoudsepark zal in landschappelijke zin geen afbreuk worden gedaan aan het open karakter van dit gebied. Tevens worden voldoende financiële middelen gegenereerd voor het verder inrichten van het openbare gebied.

Sloop

Heel nadrukkelijk moet gezegd worden dat in deze variant sloop van de bestaande woning onlosmakelijk verbonden is met deze stedebouwkundig, landschappelijk en ook financieel optimale invulling. Vanzelfsprekend heeft ook de optie met behoud van het huidige woonhuis als variant meegewogen (zie bijlage). Bij deze optie is een aantal onoverbrugbare zaken aan de orde gekomen.

Zo komen bij het behoudt van de bestaande woning nadrukkelijk de volgende zaken aan de orde:

• De bouwkundige aanpassing van het bestaande pand naar de huidige kwaliteitseisen (comfort- en bouwvergunningseisen) zijn omvangrijk. Zo zal de volledige dakbedekking en alle kozijnen vernieuwd moeten worden. Daarnaast is het pand thans op geen enkele wijze geïsoleerd en zal de erker een verbeterde fundering behoeven. Bovendien zal in verband met het ontbreken van een sanitaire inrichting deze geheel (nieuw) moeten worden aangelegd en zal tevens de volledige keuken(ruimte) moeten worden vernieuwd. Tenslotte zal het gehele pand behandeld moeten worden voor schimmels en houttorren, waarbij thans geen garantie gegeven kan worden over de duurzaamheid van deze behandeling.

• Qua inhoud zal de bestaande woning (gezien de noodzakelijke prijs-/kwaliteitverhouding) uitgebreid moeten worden met enkele kamers in de nieuwbouw.

• Behoud van het pand in relatie met nieuwbouw geeft een sterke verstoring in de stedebouwkundige invulling van deze locatie. Er is geenszins harmonie te creëren tussen het bestaande pand en de nieuw te realiseren woningen.

• Bij behoudt van het bestaande pand is de grondwaarde circa ƒ 300.000 tot ƒ 500.000 lager. Hierdoor zal de locatie de noodzakelijke verbeteringen aan de omliggende omgeving (aanleg fietspad, inrichting park, aanleg voorzieningen) niet kunnen dragen en het geheel een verliesgevende ontwikkeling betreffen. Tevens zal aldus geen sprake zijn van de meest efficiënte invulling van de schaarse grond in Delft.

• Het bestaande pand, dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld de boerderij van Abtswoude 42, bezit geen bijzondere karakteristieke uitstraling en vormt dan ook geen meerwaarde in de beleving van de locatie en zijn omgeving. Nadrukkelijk kan gesteld worden dat de huidige massa in de bestaande open omgeving nagenoeg wegvalt. Een invulling met een zekere massa en uitstraling zal dan ook tot een betere verhouding en uitstraling in dit gebied leiden.

Op basis van de vooraf vastgestelde gemeentelijke randvoorwaarde en uitgangspunten, de aanzienlijke problematiek bij volledig of gedeeltelijk behoud van het pand en de hieruit voortkomende negatieve exploitatie en de wenselijkheid tot het creëren van een stedenbouwkundig karakteristieke invulling van dit gebied wordt voorgesteld de bestaande bebouwing te vervangen door een nieuwbouw ontwikkeling. Opgemerkt dient te worden dat de situatieschetsen zoals deze thans beschikbaar zijn gezien moeten worden als een concept-uitwerking. Op basis van voornoemde schetsen zal bij de uitwerking naar het voorlopig en definitief ontwerp de nodige aanpassingen moeten plaatsvinden. Hiertoe is reeds een eerste aanzet gegeven door het welstands advies op de concept-schetsen. Op basis van de op- en aanmerkingen zal het huidige schetsplan uitgewerkt kunnen worden tot een kwalitatief hoogwaardige invulling van dit bijzondere stukje Delft.

Voorstel

1. Om de herontwikkeling van het gebied rond Abtswoude 40 te kunnen starten te besluiten in te stemmen met een nadere uitwerking van de voorgestelde schets en tot het verwijderen van de bestaande opstallen over te gaan.
2. De projectontwikkelaars van de niet verkozen schetsen middels een uitgebreide analyse te berichten over de redenen van afwijzing en de verkozen ontwikkelaar te berichten over de nadere verbeterpunten voor de verdere uitwerking.
3. De raadscommissie ‘Duurzaamheid’ te informeren over de voorgestelde herontwikkeling van dit deelgebied.