Inleiding
Met vertegenwoordigers van Ipse (voorheen de van der Woudenstichting) wordt reeds geruime tijd overleg gevoerd over de verkoop en nieuwbouw/vernieuwbouw van het door de stichting gehuurde complex Paardenmarkt 1. (zie bijlage Huidige situatie)
De onderhandelingen zijn inmiddels in een vergevorderd stadium. Naar verwachting wordt in de tweede helft van dit jaar een overeenkomst van koop/verkoop aan uw college voorgelegd.
De gemeenteraad heeft al in 1993 ingestemd met de gedeeltelijke sloop van het complex, om zo nieuwe huisvesting voor Ipse (toen nog de Van der Woudestichting) mogelijk te maken. De raad bepaalde dat het karakteristieke voorgebouw, aan de kant van de Paardenmarkt, moet blijven staan.
Ipse heeft inmiddels een plan ontwikkeld dat past op de locatie en financieel haalbaar is. Door sloop van bebouwing aan de kant van de Kantoorgracht ontstaat daar ruimte voor herstel van het grachtenprofiel en aanleg van een fietsroute. (zie bijlage Toekomstige situatie)
Functies.
Het plan gaat uit van het handhaven van het bestaande voorgebouw met daarachter nieuwbouw in de vorm van een U.
Het programma omvat huisvesting voor 63 cliënten,
20 (burger)appartementen, een dagcentrum voor kinderen met een lichamelijke of verstandelijke handicap, een regulier kinderdagverblijf,
1 sportzaal, 1 zwembadje, en een sociëteit.
Door de U-vormige toevoeging achter het hoofdgebouw ontstaat een binnenplein. Dit atrium wordt door een glazen kap afgesloten zodat een binnenruimte ontstaat. Alle genoemde functie zijn vervolgens gegroepeerd rond dit atrium dat "het hart" van het nieuwe complex vormt.
Afwijkingen ten opzichte van het Komplan ‘76
In de bijlage (Huidige situatie) is aangegeven waar het bouwplan afwijkt van de rooilijnen en bouwhoogten uit het bestemmingsplan.
In dit bestemmingsplan was het herstel van het grachtenprofiel al voorzien.
Voor de bouwhoogte was echter uitgegaan van twee lagen + kap hetgeen voor het huidige plan onvoldoende is.
Ten behoeve van de planvorming is in 1993 een nota van Randvoorwaarden terrein Paardenmarkt opgesteld waarbij op de locatie een ruimere bebouwing werd voorzien. (Randvoorwaarden terrein Paardenmarkt april 1993 in inzagemap voor Raadsleden.)
Stedebouwkundig voldoet het plan - behoudens één uitzondering aan de gestelde Stedebouwkundige Uitgangspunten en Randvoorwaarden van
april 1993. De uitzondering betreft de bouwhoogte aan de oostzijde, waar het gebouw 5 lagen hoog is, daar waar de randvoorwaarden en
uitgangspunten 4 bouwlagen toestaan.
Startnota Bestemmingsplan Binnenstad
Ten tijde van het opstellen van deze nota was al bekend dat het plan niet zou passen binnen de algemene regels voor de ruimtelijke ontwikkeling voor de binnenstad.
Gezien de filosofie van de startnota "het zandlopermodel" waarbij de ruimtelijke ordeningsregels zeer beperkend zijn opgesteld is dit een locatie waarbij op voorhand al bekend was dat hiervoor te zijner tijd aangepaste
ruimtelijke ordeningsregels nodig zouden zijn.
In de startnota is de locatie daarom opgenomen als een ontwikkelingslocatie.
Ruimtelijke onderbouwing van het plan Paardenmarkt 1
1 rooilijn en bouwhoogte zuidzijde Paardenmarkt
Aan de zuidzijde van de Paardenmarkt is er door het plan geen verandering van de stedebouwdige situatie. Het karakteristieke hoofdgebouw wordt gehandhaafd en in functioneel opzicht blijft het een woongebouw.
Op het plein wordt door een bescheiden herschikking van het parkeren in de parkeerbehoefte van het plan voorzien.
2 rooilijn en bouwhoogte westzijde Paardenmarkt
Aan de westzijde van de Paardenmarkt wordt de rooilijn ca 4 meter in westelijke richting opgeschoven wordt aan de rooilijn een bebouwing van twee lagen en een inspringende laag gerealiseerd. De bomen blijven gehandhaafd en terrein tussen de straat en het gebouw blijft groen.
Het huidige bouwvolume en het toekomstige bouwvolume kent weinig verschil in massa en het karakter van de straat is daarom ook niet in het geding. De straat behoudt het huidige groene karakter.
3 rooilijn en bouwhoogte aan de Kantoorgracht (noordzijde plan)
In de huidige situatie is de kade aan de Kantoorgracht bebouwd.
De bebouwing van de instelling sluit de doorgang af.
In de nieuwe situatie wordt het grachtenprofiel hersteld. De bestaande bebouwing op de kade wordt gesloopt en er wordt een fietsroute aangelegd.
Ook in het Komplan ’76 was herstel van het grachtenprofiel van de kantoorgracht al voorzien. Met dit plan wordt dit nu ook daadwerkelijk mogelijk gemaakt.
De rooilijn van de bestaande bebouwing wordt als maat gebruikt voor de rooilijn van de nieuwbouw. Aan de rooilijn wordt bebouwing van 3 lagen met een inspringende laag gerealiseerd. Bij een grachtenprofiel van ca 20 meter is dit een meer voorkomende en niet ongebruikelijke bouwhoogte.
Aan de Kantoorgracht zelf komt de bouwhoogte van 3 lagen en een inspringende laag ter plaatse van het bejaardentehuis al voor.
Herstel van het grachtenprofiel maakt dat de Kantoorgracht aan weerszijden bereikbaar wordt voor fietsers en voetgangers. Dit is stedebouwkundig een erg gewenste verbetering voor de historische binnenstad van Delft.
4 rooilijn en bouwhoogte oostzijde Paardenmarkt
Aan de oostzijde van de Paardenmarkt voorziet het plan in bebouwing van 3 lagen met 2 inspringende lagen.
De totale bouwhoogte komt daarmee op 5 lagen.
Het totaal van het bouwvolume is noodzakelijke om kosten en opbrengsten in een goede verhouding te brengen zodat een financieel haalbaar plan ontstaat. In het bestemmingsplan noch in de randvoorwaarden en uitgangspunten van 1993 is hierin uiteraard voorzien.
Stedebouwkundig is de enige plek voor een hoger bouwvolume dan 4 lagen de oostzijde van het plan. Het straatprofiel van ca 26 meter tot de er tegenoverliggende bebouwing rechtvaardigt hier de keuze voor een hogere bebouwing.
5 algemene achtergrondinformatie
De functionele invulling van het bouwvolume brengt met zich mee dat sommige functies als kostendrager fungeren ten behoeve van de realisatie van de appartementen voor gehandicapten.
Door dit uitgangspunt is het mogelijk grotere en betere appartementen te maken dan op grond van normering mogelijk zou zijn.
Het ideaal dat gehandicapte mensen ook gewoon in appartement kunnen wonen inplaats van op een kamer in een instelling komt hiermee dichterbij.
6 informatie avond plan Paardenmarkt 1
Het plan is in een informatie-avond ( 3juli 2000) in de buurt toegelicht.
Het verslag van die avond is bijgevoegd. De bijlagen bij dat verslag zijn opgenomen in de inzageportefeuille voor raadsleden.
Tot slot
Het plan voldoet aan de ontwikkelde stedebouwkundige richtlijnen en inzichten voor deze locatie.
Voorgesteld wordt:
Een presentatie van het plan Paardenmarkt 1 in de cie Duurzaamheid
Bij instemming van de cie Duurzaamheid met het plan en de ruimtelijke onderbouwing wordt de bouwvergunningsverleningsprocedure gestart
