Veld 9 is het gebied gelegen tussen de
Zuidergracht, Oostpoort, Ezelsveldlaan en de Kruisstraat en is onderdeel van
het Zuidpoortgebied. Het Zuidpoortgebied is onderdeel van de zuidelijke
binnenstad.
Vanuit stedebouwkundig oogpunt zijn voorwaarden
opgesteld, die noodzakelijk zijn voor een goede ruimtelijke inpassing van nieuw
te ontwikkelen bouwplannen.
De basis van deze ontwikkelingsvoorwaarden is door
de coördinerend architect voor het Zuidpoortgebied, Bob van Reeth opgesteld ten
tijde van de planvorming voor het Zuidpoortgebied, waarvoor in mei 1999 voor
het kerngebied het Schetsplan Plus is vastgesteld.
De ontwikkelingsvoorwaarden zijn verder uitgewerkt
en zullen op hoofdlijnen in het in ontwerpbestemmingsplan voor het
Zuidpoortgebied opgenomen worden.
Het is gebruikelijk dat voor locaties zoals veld 9
ontwikkelingsplannen worden opgesteld. In dit geval is dit niet noodzakelijk
omdat er een voorontwerp bestemmingsplan in procedure is gebracht. Hiermee
vervalt de noodzaak van een ontwikkelingsplan.
In de vergadering van de raadscommissie
Duurzaamheid van 29 augustus jl. is een presentatie gegeven van de
ontwikkelingsvoorwaarden zoals die zijn opgenomen in het voorontwerp
bestemmingsplan Op 23 augustus jl. is een discussieavond over de ontwikkelingsvoorwaarden
voor veld 9 met vertegenwoordigers van
omwonenden gehouden. Op 5 september zijn tijdens een hoorzitting dezelfde
ontwikkelingsvoorwaarden in het kader van het voorontwerpbestemmingsplan
Zuidpoort met belanghebbenden besproken. Tijdens deze twee avonden is duidelijk
geworden dat aanpassing van de ontwikkelingsvoorwaarden gewenst is, zie de
bijlagen 2 en 3.
Gezien het belang van een goede invulling voor dit
veld is het belangrijk om in een vroegtijdig stadium het politiek draag vlak te
toetsen.
Deze ontwikkelingsvoorwaarden zullen op hoofdlijnen
in het ontwerpbestemmingsplan worden verwerkt.
De hieronder geformuleerde ontwikkelingsvoorwaarden
zijn gecomprimeerd. In bijlage 3 is de tekst opgenomen van de presentatie zoals
die gehouden is tijdens de vergadering van de raadscommissie Duurzaamheid van
29 augustus jl.
Het aansluiten bij de omgeving is leidraad geweest
voor de motivering die geleid heeft tot de formulering van deze
ontwikkelingsvoorwaarden.
Met aansluiten op de omgeving wordt bedoeld dat
zowel het aansluiten bij de plattegrond van de binnenstad van Delft (brede grachtprofielen, smalle straten /
stegen), als het aansluiten bij de
massa en de functies essentieel zijn.
De ontwikkelingsvoorwaarden geven aan binnen welke maten een bouwplan mogelijk
is. Een en ander is uiteraard
afhankelijk van een definitief programma.
Deze aanpassing geldt aan de noordkant van veld 9
hoofdzakelijk:
-
het verlagen van 50% naar 40% het
bebouwingspercentage,
-
het verlagen van de bouwhoogte op de hoek van de
Kruisstraat en de Zuidergracht van 18
meter naar 15 meter,
-
het vergroten van de afstand tussen de geplande
bebouwing en de woonschepen aan de noordzijde van de Zuidergracht met 2,5
meter,
-
de strook grond tussen het water en het te
ontwikkelen gebied moet ingericht worden als semi-privé voetpad.
Deze aanpassingen zijn tijdens
de presentatie aan de raadscommissie Duurzaamheid op 29 augustus als
alternatief gepresenteerd.
Aan de zuidzijde betreft het
de volgende aanpassingen:
-
afstand tussen de nieuwbouw en het Museumhof,
gedeelte van het Techniek Museum en veld 12 wordt 14 meter in plaats van 13 en
11 meter,
-
de hoogte van de bebouwing tegenover het Museumhof
is maximaal 15 meter in plaats van 18 meter,
-
tegenover het middelste gebouw van het Museumhof moet een doorgang met een breedte
van maximaal 12 meter worden gemaakt,
-
insnoering van de gevel boven een plint wordt
beperkt tot het deel rechttegenover het Museumhof i.p.v. over 50% van de
Ezelsveldlaan,
-
de insnoering is minimaal 2 meter in plaats van 3
meter,
-
de plint is 5 meter in plaats van 5 tot 7 meter.
Veld 9 is voor circa ¾ deel
eigendom van de gemeente Delft en voor het resterende ¼ deel particulier
eigendom. Het gemeentelijk terrein is opgenomen in de grondexploitatie
Zuidpoort. In deze grondexploitatie is voorzien in uitgifte van het terrein ten
behoeve van (woon)bebouwing. Het thans voorliggende plan biedt voldoende
gelegenheid de voorziene inkomsten te realiseren. Uitgifte van het gemeentelijk
terrein zal in principe geschieden tot en met de aanwezige oevervoorziening.
Ontwikkelingsvoorwaarden
veld 9 in het Zuidpoortgebied.
Huidige situatie
Ruimtelijk gezien wordt
veld 9 beschouwd als het langgerekte terrein (ca. 235 x 40 meter) dat wordt
begrensd door het water van de Zuidergracht, de Oostpoort (dus inclusief het
bestaande woongebouw), de Ezelsveldlaan en de Kruisstraat.
Het deel van het terrein
dat gemeente eigendom is op het ogenblik in gebruik als parkeerterrein voor
bezoekers.
Het oostelijk deel is in
particulier eigendom. De gebouwen/percelen hebben een bedrijfsfunctie, een
kantoor functie en een woonfunctie. De eigenaar van het bedrijf heeft inmiddels
zijn gebouwen niet meer in gebruik en heeft aangegeven zijn terrein te willen
ontwikkelen voor woningbouw.
Voor de ruimtelijke
samenhang wordt het bestaande woongebouw bij deze randvoorwaarden betrokken.
De bebouwing aan de
Zuidzijde van de Ezeldsveldlaan bestaat uit het Techniek Museum en de
Museumhof. De hoogte van de bebouwing varieert tussen de 6 - 9 meter van het
Techniek Museum tot 18 - 20 meter van de Museumhof.
Ruimtelijk
- Voor het mogelijk maken van
een stedelijke ontwikkeling op veld 9 en voor het zichtbaar maken van het water
van de Zuidergracht is het randvoorwaarde dat de ligplaatsen voor woonschepen
in de Zuidergracht alleen aan de
noordzijde van de het water gesitueerd zijn.
- Over de totale lengte van
veld 9 inclusief de aan de oostzijde naastgelegen terreinen tot en met het
bestaande woongebouw bij de Oostpoort wordt de bebouwing opgericht in 3 of 4
zelfstandige, ruimtelijk van elkaar te onderscheiden bouwblokken met per
bouwblok een maximale lengtemaat van 75 meter en een minimale maat van 40
meter.
- De onderlinge afstand
tussen de bouwblokken maximaal 8 meter.
Tegenover het Museumhof op de plaats die is aangegeven op de
randvoorwaardenkaart is de afstand tussen twee bouwblokken maximaal 12 meter.
Indien kabels en leidingen hier noodzakelijk zijn, is de minimale maat 6 meter.
- De bouwblokken omsluiten
open binnengebieden, die afhankelijk van de functie en/of het bouwprogramma semi-privé
of geprivatiseerd zijn.
- Het niveau van de
doorgangen ligt op hetzelfde niveau als de Ezelsveldlaan. Het is mogelijk om
het niveau hoger te maken tot een maximum van 0,60 meter. Hellingbanen, trappen
e.d. om het niveauverschil te overbruggen dienen binnen de rooilijn van de Ezelsveldlaan
geplaatst te worden.
- Aan de Ezelsveldlaan liggen
de bouwblokken in de rooilijn, zoals aangegeven op de bij deze voorwaarden
behorende randvoorwaardenkaart..
- Aan de zijde van de
Zuidergracht ligt de rooilijn 2,5 meter ten zuiden van de bestaande oever.
- De strook grond tussen het
water en het te ontwikkelen deel van veld 9 moet ingericht worden als een
semi-privé voetpad.
- Aan de Kruisstraat ligt het
bouwblok eveneens in de rooilijn.
- De bebouwing langs de
Ezelsveldlaan en Kruisstraat is maximaal 18 meter hoog, met uitzondering van de
bebouwing tegenover het Museumhof en de bebouwing op de hoek van de Kruisstraat
en Zuidergracht. Deze is maximaal 15 meter.
- De gevel van de bebouwing
aan de Ezelsveldlaan tegenover het Museumhof wordt als volgt opgebouwd:
* gevel insnoeren met een
minimale diepte van 2 meter boven een plint van 5 meter hoog.
* bij koppen van bouwblokken
boven de plint moet de gevel in de rooilijn worden geplaatst.
- Aan de Zuidergracht mag maximaal 40% van de kade bebouwd worden,
op een wijze dat de bouwblokken zich “openen” naar het water.
- De maximale bouwhoogte
langs de Zuidergracht is 12 meter.
- De twee kastanjebomen op
het terrein, tegenover het Techniek Museum dienen te worden gehandhaafd.
Bebouwing binnen een straal van 8 meter vanaf de kern van de stam van de bomen is niet toegestaan.
- Het bestaande woongebouw
met tuinen en schuren en het bedrijfsgebouw vallen buiten het te ontwikkelen
gebied.
Functioneel
- Dit terrein krijgt
overwegend een woonfunctie.
- Op de begane grond aan de
Ezelsveldlaan en Kruisstraat wordt gestreefd naar een menging van verschillende
functies als bedrijfjes, kantoortjes, praktijkruimten, ateliers,
woon-werkwoningen e.d.
Parkeren
- Het aantal parkeerplaatsen
moet binnen de plangrens van veld 9 worden gerealiseerd.
- De parkeervoorziening moet
bij voorkeur ondergronds worden gemaakt. In het geval van half/gedeeltelijk
ondergronds en bovengronds mag de parkeervoorziening niet aan de openbare
ruimten grenzen.
- De parkeernorm moet voldoen
aan de normen van de gemeente Delft, die gebaseerd zijn op de CROW.
- De ontsluitingen van de
parkeervoorziening zijn aan de Ezelsveldlaan. De in- en uitritten mogen niet
binnen een afstand van15 meter van de Kruisstraat gemaakt worden. Eventuele
hellingbanen e.d. moeten volledig binnen de bebouwing gemaakt te worden.
- Laden en lossen moet bij
voorkeur binnen het plangebied gebeuren en niet aan de Kruisstraat en / of
Ezelsveldlaan.
Beeldkwaliteit
- Materiaalgebruik dient te
worden afgestemd op het kleurgebruik in de binnenstad. Voor de volledigheid
wordt verwezen naar het Schetsplan 1997 en de studie Kleur- en materiaalgebruik
in de Delftse Binnenstad 1993.
Voorstel:
-
Akkoord gaan met de in deze nota geformuleerde
ontwikkelingsvoorwaarden.
-
Opdracht geven om deze ontwikkelingsvoorwaarden in
hoofdlijnen te verwerken in het ontwerp bestemmingsplan.
|
|