Onderwerp
Inleiding
De woningen aan de Ezelsveldlaan 55/57 staan op veld 10 van het
Zuidpoortgebied. Besluitvorming over de ontwikkeling van dit veld zal in een
later stadium plaatsvinden. Besluitvorming omtrent de genoemde woningen heeft
echter directe invloed op de ontwikkelingsmogelijkheden voor veld 5 en veld 7.
Omgekeerd betekent het ook dat besluitvorming over de ontwikkeling van veld 5 +
7 bepalend is voor de toekomst van deze woningen. Op dit moment wordt
besluitvorming over het voorlopig ontwerp van de bouwplannen voor veld 5 en
veld 7 voorbereid. Gezien de genoemde samenhang is het wenselijk dat
besluitvorming over deze woningen parallel loopt aan de besluitvorming over
veld 5 en 7.
De machinistenwoningen, Ezelsveldlaan 55/57, ook wel portierswoningen
genoemd, zijn eigendom van de gemeente Delft. Ze maken onderdeel uit van het
v.m. TH-complex aan Nieuwelaan/ Ezelsveldlaan. Ze zijn tegelijk met de andere
delen van het complex ook door rijksbouwmeester Vrijman ontworpen, en eveneens
architectonisch zorgvuldig en fraai vormgegeven. De op zichzelf al vrij hoge
cultuurhistorische waarde wordt nog versterkt door de relatie met het complex
als geheel. De monumentale waarde van deze woningen blijkt ook uit het feit dat
ze zijn opgenomen op de selectielijst van het MSP (Monumenten Selectie
Project).
Bij de uitwerking van het Schetsplan Plus is gebleken dat de woningen
aan de Ezelsveldlaan 55/57 niet op huidige locatie gehandhaafd kunnen blijven.
Handhaving op deze locatie is niet mogelijk zonder afbreuk te doen aan de
stedebouwkundige visie die ten grondslag ligt aan het Schetsplan Plus. In de
voortgangsrapportage Zuidpoort, die in mei is besproken in de commissie
Duurzaamheid, is reeds ingegaan op deze problematiek en is aangegeven, dat de
mogelijkheid van verplaatsing zou worden onderzocht. De resultaten van dit
onderzoek zijn inmiddels bekend. Ten behoeve van de besluitvorming worden
hieronder 3 opties nader uitgewerkt te weten: (1) handhaven op huidige locatie
(2) verplaatsen en (3) slopen.
Opties
1.
Handhaven
Het
Zuidpoortgebied wordt beschouwd als onderdeel van de binnenstad van Delft die
een ruimtelijke structuur kent waarvan het stedebouwkundige bouwblok een van de
hoofdkenmerken is. Deze bouwblokken zijn geordend in een duidelijke lijn in
noordzuid richting of zoals in het zuidelijk deel van de binnenstad in
oost-west richting. Om de ruimtelijke samenhang met de bestaande binnenstad te
waarborgen is voor de invulling van het Zuidpoortgebied het stedebouwkundige
bouwblok geordend in een duidelijke lijn in oost-west richting. Dit totaal is
hiermee een belangrijk ruimtelijk uitgangspunt.
Gevolg hiervan is dat de
blokken van de velden 5, 7 en 9 aan de zuidkant in een rooilijn liggen.
De route
Ezelsveldlaan - Kruisstraat is een belangrijke ontsluiting van de Delftse
binnenstad. Deze route wordt ook gebruikt voor het laden en lossen van winkels
gesitueerd in het bestaande winkelgebied in de Veste en van de nieuwe winkels
in het Zuidpoortgebied. Om het fietsverkeer over dit deel van de Ezelsveldlaan
veilig af te wikkelen is er voor gekozen het fietsverkeer een aparte
fietsstrook in twee richtingen te geven.
Om de
portierswoningen op de huidige locatie te handhaven en een goede bereikbaarheid
van de binnenstad mogelijk te maken moet de rooilijn van veld 7 ca. 4,5 meter
naar het noorden verlegd worden of moet de zuid-oosthoek van veld 7 afgeschuind
worden (zie tekening 1 en 2). Deze aanpassingen betekenen een aantasting van de
ruimtelijk uitgangspunten, die vanuit stedebouwkundige overwegingen als
ongewenst worden beschouwd.
Daarnaast leidt afschuining van de zuid-oosthoek tot een
verkeerssituatie, die weinig waardering zal oogsten. Verschuiving van de
rooilijn van veld 7 (en veld 5?), zoals hier is aangegeven is in strijd met het
Schetsplan Plus en de realiseringsovereenkomst met de MAB. Naast derving van
grondinkomsten zal een dergelijke ingreep waarschijnlijk ook leiden tot
schadeclaims van de zijde van de MAB
Uit onderzoek blijkt dat het
technisch mogelijk is de woningen te verplaatsen, waarbij de monumentale waarde
gehandhaafd blijft. Omdat de portierswoningen in cultuurhistorisch opzicht een
samenhang hebben met het Techniek Museum, de schoorsteen en het Museumhof is
een nieuwe locatie in de directe nabijheid hiervan randvoorwaarde. Belangrijke
uitgangspunten voor verplaatsing van de portierswoningen zijn het straatprofiel
van de Ezelsveldlaan tussen veld 7 en veld 10, de ruimtelijke relatie met
Techniek Museum en de aansluiting van de noordzuid fietsroute over veld 10 op
de Kruisstraat. Twee opties zijn dan mogelijk: naar het zuiden op veld 10 of
naar het oosten, het voorplein van het Techniek Museum. Beide opties passen
binnen de ruimtelijke uitgangspunten. Verplaatsing past ook binnen het streven
naar inpassing van bestaande gebouwen.
3. Slopen.
Slopen van deze woningen betekent het verlies van twee waardevolle
monumentale panden. Waarschijnlijk zal dit ook grote maatschappelijke weerstand
oproepen. Aangezien de panden al zijn geselecteerd voor het MSP is het denkbaar
dat voorbescherming zal worden aangevraagd. Hierdoor kan behoud mogelijk alsnog
worden afgedwongen. Procedures om deze voorbescherming ongedaan te maken zullen
minimaal 6 tot 10 maanden in beslag nemen.
Financiële
consequenties.
De financiële consequenties van de verschillende opties zijn
weergegeven in bijlage 1 die vertrouwelijk is bijgevoegd. De daarin genoemde
kostenconsequenties zullen worden meegenomen in de grondexploitatie Zuidpoort.
Voorstel:
1.
Te
besluiten de woningen aan Ezelsveldlaan 55/57 te verplaatsen
2.
Het
besluit over de nieuwe locatie en de uitvoering te laten samenvallen met de
ontwikkeling van veld 10.
3.
Dit
voorstel voor advies voor te leggen aan de commissie Duurzaamheid.
BIJLAGE 1
Globaal overzicht (“quick
scan”) van de financiële gevolgen van diverse mogelijkheden voor de toekomst
van de machinistenwoningen.
1. handhaving machinistenwoningen op bestaande locatie
De
financiële gevolgen voor de grondopbrengst van veld 7 zijn moeilijk in te
schatten, omdat deze afhankelijk zijn van de nieuw vast te stellen rooilijn. De
onderstaande raming gaat uit van een minimale verschuiving van de rooilijn ter
plaatse van de woningen.
a. gevolgen op veld 10:
opbrengst
verkoop panden in huidige staat ƒ 900.000,--
af: derving netto opbrengst veld 10 ingeval
van
verwijdering machinistenwoningen ƒ 350.000,--
resteert
netto opbrengst voor de
machinistenwoningen ƒ 550.000,--
b. gevolgen buiten veld 10 als gevolg van aanpassing rooilijn veld 7 ter plaatse van machinistenwoningen.
- extra ontwerp-kosten (VO is gereed) ƒ
100.000,--
- extra kosten parkeergarage (bij
handhaving
942 parkeerplaatsen) ƒ 500.000,--
- Inkomsten derving grond ƒ 700.000,--
- rentekosten 4 maanden vertraging ƒ 350.000,--
tezamen ƒ
1.650.000,--
resteert
kosten van handhaving op veld 10 ƒ
1.100.000,--
Aanvullende
schadeclaims van de MAB. P.M.
2. a. verplaatsen machinistenwoningen naar
achteren in
nieuwe
voorgestelde rooilijn
De
kosten zijn door PRC Verschoor BV geraamd op ƒ
1.100.000,--
bij: netto opbrengstderving op veld 10
vanwege handhaving
machinistenwoningen
ƒ 350.000,--
blijft ƒ
1.450.000,--
af:
opbrengst machinistenwoningen na verplaatsing ƒ 950.000,--
resteert
kosten verplaatsen naar achteren ƒ 500.000,--
b. verplaatsen
machinistenwoningen opzij in nieuwe
voorgestelde
rooilijn
De
kosten zijn door PRC Verschoor BV geraamd op
(inclusief
bijkomende kosten als verplaatsing trafo) ƒ
1.700.000,--
af: opbrengst machinistenwoningen na verplaatsing ƒ 950.000,--
blijft ƒ 750.000,--
af: netto
opbrengst op veld 10 vanwege vrijkomen terrein
machinistenwoningen
voor nieuwbouw ƒ 400.000,--
resteert
kosten verplaatsen opzij ƒ 350.000,--
PM
grondruil met energiebedrijf
3. sloop
machinistenwoningen en terug bouwen nieuw
bouwvolume
in nieuwe rooilijn
sloopkosten/bouwrijp
maken ƒ 50.000,--
af:
opbrengst op veld 10 vanwege vrijkomen terrein
machinistenwoningen
voor nieuwbouw ƒ 450.000,--
resteert
terreinopbrengst bij sloop en terug bouwen nieuw
bouwvolume
in nieuwe rooilijn ƒ 400.000,--
Samengevat:
1. handhaving
machinistenwoningen kost ƒ
1.100.000,--
(plus
schadeclaims)
2. a. verplaatsen naar achteren kost ƒ 500.000,--
b. verplaatsen opzij kost ƒ 350.000,--
3. sloop/nieuwbouw
op veld 10 brengt op ƒ 400.000,--
Aangenomen is dat
alle overige kosten en opbrengsten in alle voorgestelde varianten gelijk zijn.
Tevens hierbij de opmerking dat de bovengenoemde methodieken en de daaruit
voortvloeiende globale getallen ten dienste staan van een quick-scan (er is
namelijk nog geen uitgewerkt planvoorstel).