Onderwerp
veld 10
Zuidpoort, verplaatsing dienstwoningen.
Randvoorwaarden voor verplaatsing van de
dienstwoningen
Voor de
planontwikkeling van veld 10 zijn de regels uit het ontwerpbestemmingsplan
harde randvoorwaarden, daarnaast zijn er voorwaarden waaraan de plannen moeten
voldoen zoals verkeersveiligheid en voorwaarden van civieltechnische aard. Niet
van belang voor de verplaatsing van de dienstwoningen maar wel voor het
ontwikkeling van veld 10 is de parkeernorm.
Ontwerp-bestemmingsplan:
artikel 26.3 wijzigingsbevoegdheid (op de plankaart is aangegeven
voor welk gebied deze wijzigingsbevoegdheid geld)
B&W
zijn bevoegd om over te gaan tot verplaatsing van de dienstwoningen onder de
volgende voorwaarden:
-
toegestaan is
zowel de woonfunctie als de sociaal-culturele functie, met dien verstande dat
in ten minste 1 dienstwoning de woonfunctie gehandhaafd dient te blijven,
-
karakteristiek
van het gebouw zoals massa, oriëntatie, dakvorm, nokrichting, dakhelling,
dakoverstekken en goot- en daklijsten dient na verplaatsing gehandhaafd te
blijven zodat de waarde als MSP-pand niet wordt aangetast,
-
de kwaliteit in
de samenhang met de overige MSP-panden aan de Ezelsveldlaan dient gehandhaafd
te blijven,
-
voordat tot
verplaatsen wordt overgegaan dient advies ingewonnen te worden bij de
adviescommissie voor Welstand en Monumenten,
-
ruimte
vrijhouden voor een noordzuid te oriënteren langzaamverkeersroute, die de
Nieuwelaan en de Ezelsveldlaan verbindt.
-
bebouwing dient
op een afstand van 8 meter uit het hart van de stam van de op de plankaart
aangegeven monumentale boom te worden opgericht.
Verkeer:
In 2000 is
het fietsactieplan door het college van B&W vastgesteld. Hierin is de
langzaamverkeersroute die in noord-zuidrichting over veld 10 opgenomen. Deze is
onderdeel van een tweerichtingen oost-west hoofdfietsverbinding op stadsniveau
die loopt over de Westlandseweg, Zuidwal zuidzijde onder de Sebastiaansbrug
door over veld 10 richting binnenstad-oost en terug. De route over veld 10 is
in noord-zuidrichting ook van belang voor de fietsverbinding Wippolder via de
Ezelsveldlaan in westelijke richting. Voor de ontwikkeling van veld 10 is het
van groot belang dat met name de aansluiting Kruisstraat – veld 10 in twee
richtingen en de aansluiting Ezelsveldlaan – veld 10 op een verkeersveilige
manier gebeurt.
De fietsroute over veld 10 heeft een breedte van 3,5 meter.
Civieltechnisch:
Voor het
kabels & leidingentracé met riolering moet over het terrein in
noord-zuidrichting een ondergronds tracé met een breedte van 5,5, meter worden gemaakt. Dit tracé moet gesitueerd
zijn in de openbare ruimte.
Er moet
rekening gehouden worden met de schoorsteen van het Techniek Museum en de
professorenwoningen aan de Nieuwelaan die eventueel gehandhaafd zullen blijven.
Daarnaast moet de boom gehandhaafd blijven. Dit betekent dat binnen een straal
van 8 meter uit het hart van de stam niet gebouwd mag worden. Ten behoeve van
een kabel en leidingenpakket is het mogelijk, indien het niet anders kan, om
deze in de buitenste twee meter van het wortelpakket te leggen. Dus minimaal
zes meter uit het hart van de stam moet onaangetast blijven.
Een
opdeling in twee tracés over het terrein, één voor de kabels en leidingen en
één voor het riool is noodzakelijk. Dit gebeurt in overleg met het
Ingenieursbureau van de gemeente Delft.
Zoals aangegeven in de modellen is
het waarschijnlijk dat het tracé voor het riool onder de bebouwing komt te
liggen. Er moet dan rekening gehouden worden met de bereikbaarheid van dat
tracé i.v.m. onderhoud. Een vrije hoogte van minimale 4 meter boven het tracé
is dan noodzakelijk.
Parkeren:
-
Het aantal
parkeerplaatsen moet binnen de plangrens van veld 10 worden gerealiseerd.
-
De parkeernorm
moet voldoen aan de normen van de gemeente Delft, die gebaseerd zijn op de
CROW. Concreet betekent dit voor de nieuwbouw:
* 0,6 parkeerplaats per wooneenheid
* 1,6 parkeerplaats per 100 m² bvo bedrijven
Voor de verbouw van bestaande
woningen mag het benodigde aantal
parkeerplaatsen voor de
nieuwe situatie gereduceerd worden met het
aantal parkeerplaatsen die
voor de huidige situatie nodig was.
-
Voor de
parkeervoorziening zijn de opties van ondergronds, gedeeltelijk ondergronds en
bovengronds. Echter in het geval van gedeeltelijk ondergronds en bovengronds
mag de parkeergarage onder geen voorwaarde aan de openbare ruimten
grenzen.
-
De ontsluiting
van de parkeervoorziening is aan de Nieuwelaan.
-
Eventuele
hellingbanen e.d. voor de parkeervoorziening moeten binnen het plangebied
worden gesitueerd en zoveel mogelijk binnen de bebouwing gemaakt te worden.
Om te kijken in hoeverre het mogelijk is om het benodigde aantal parkeerplaatsen te realiseren op eigen
terrein is een berekening gemaakt op basis van de parkeernormen en het aantal
m² bvo. Er is van uitgegaan dat de begane grond voor 30% gebruikt wordt voor
bergingen, entree garage e.d. De overige 70% heeft een bedrijfsbestemming.
Met behoud van de professorenwoningen zijn voor de modellen 1 en 2 ongeveer 43 parkeerplaatsen nodig en voor
model 3 ongeveer 56 parkeerplaatsen.
Het realiseren van deze aantallen zal zeer moeilijk zijn. Ook met een
tweelaagse garage onder de grond zal het sluiten van de parkeerbalans moeizaam
blijven.
Voor de nieuwbouw varianten van de modellen wordt ervan uitgegaan dat
het aantal m² bvo niet vergroot wordt t.o.v. 6 bestaande panden.
Omdat het hele terrein beschikbaar is, is het mogelijk een efficiënte
indeling te maken, waardoor de haalbaarheid om het benodigde aantal te
realiseren parkeerplaatsen vergroot wordt.
Voor de nieuwbouw – verbouwvarianten zal in alle modellen de
bereikbaarheid van de garage vanaf de Nieuwelaan lastig zijn. Wellicht zal ook
de ruimte tussen de brug en de nieuwbouw betrokken moeten worden voor het
vinden van een in-en uitgang van de garage.
Bij de nieuwbouwvarianten is de bereikbaarheid goed te realiseren.
De ligging
van het tramtracé op de brug is van invloed op de ontwikkeling van veld 10. Bij
een middenligging zal de afschuining op de noord-westhoek groter zijn dan bij
een zij(oost)ligging. Het is van belang dat voor er daadwerkelijk plannen
ontwikkeld worden hierover duidelijkheid is.
Bij de
berekening van het aantal bruto vloeroppervlak (BVO) zijn de volgende aannamen
gedaan:
-
Parkeren in
kelders geheel onder maaiveld.
-
Stramienmaat 6
meter.
-
Bebouwingsdiepte
van 10 meter bij de totale nieuwbouwvariant en bij de verbouwvariant een diepte
van 6 meter aan de Michiel de Ruyterweg. Aan de Ezelsveldlaan is de
bebouwingdiepte van de begane grond 15 meter.
-
Begane grond
langs Ezelsveldlaan, Nieuwelaan en
Michiel de Ruyterweg is beschikbaar voor in- uitritten garage, bergingen,
entreepartijen van woningen, bedrijven, praktijken e.d. en woningen.
-
Verdiepingshoogte
is gemiddeld 3 meter hoog.
-
Ten behoeve van
een goede inpassing en aansluiting met de massa opbouw van de velden 5,7 en 9
wordt uitgegaan van de massa die mogelijk is in het bestemmingsplan, wordt het
aantal m² bvo met 10% verminderd.
-
Galerijen,
entreepartijen, balkons en terrassen zijn in principe onderdeel van de bouwmassa.
Daarom moet ervan uitgegaan worden dat bijvoorbeeld een woning een bvo heeft
van 150 m², terwijl de gemiddelde woning 130 m² is.
Per model
is een berekening gemaakt waarbij de nieuwbouw gecombineerd is met behoud en
verbouw van de woningen aan de Nieuwelaan, de nieuwbouw- verbouwmodellen.
Daarnaast is er per model een berekeningen gemaakt, waarbij uitgegaan is van de
sloop van deze professorenwoningen: de nieuwbouw modellen.
Bij de
ruimtelijke ontwikkeling van veld 10 moet met de massa van de nieuwbouw
rekening worden gehouden met de maat, schaal en massa van de dienstwoningen,
waarbij de cultuur historische waarde van de dienstwoningen als onderdeel van
het Techniek Museum en Museumhof gehandhaafd blijft.
Model
1 (naar achteren)
Ten
opzichte van de bestaande situatie zijn de dienstwoningen naar het zuiden
verschoven, waarbij de voorgevel in de nieuwe rooilijn komt te liggen. Het
straatprofiel tussen veld 7 en 10 is dan 16 meter.
Ruimtelijk
gezien worden de dienstwoningen onderdeel van de nieuwbouw van veld 10.
De totale
kaveldiepte kan18 meter worden. Een buitenruimte is hierdoor mogelijk, waardoor
de woonfunctie behouden kan blijven. De huidige kaveldiepte is ca. 20 meter.
Ten zuiden
hiervan is een openbaar verblijfsgebied gepland, waardoor eisen gesteld zullen
worden aan de erfscheiding van de buitenruimte.
Voor een
goede en verkeersveilige vormgeving van de langzaam verkeersroute is de ruimte
tussen de portierswoningen en het Techniek Museum minimaal 6,5 meter. De aansluiting
van deze fietsroute op de Kruisstraat kan op een verkeersveilige manier gemaakt
worden.
Uitgaande
van handhaving van de professorenwoningen aan de Nieuwelaan en de tuinmuur op
het binnenterein, moet bij dit model het kabel en leidingen tracé gescheiden
worden van het rioleringstracé. De maat tussen deze woningen en het
wortelpakket is ca. 3,5 meter.
Het aantal
m² bvo van dit model:
-
begane grond 1000 m² bvo
(660 m² aan Ezelsveldlaan en Michiel de Ruyterweg, 340 m²
aan de Nieuwelaan)
-
verdiepingen 4000 m² bvo
(2650 m² en 1350 m²)
-
verbouw 6
bestaande woningen of 1050 m2 bvo nieuwbouw
Totaal
aantal m² bvo bij nieuwbouw – verbouw: 5000
m² + verbouw 6
panden.
Totaal
aantal m² bvo bij totale nieuwbouw: 6050
m²
Ten opzichte
van de huidige situatie worden de dienstwoningen in zuidoostelijke richting
verplaatst. Ruimtelijk gezien is dit een goed model. De dienstwoningen zijn
meer een ensemble met het Techniek Museum.
Veld 10 kan
samen met de eventueel te handhaven professorenwoningen als een ruimtelijk
eenheid worden ontwikkeld.
Ook hier
wordt de voorgevel in de nieuwe rooilijn geplaatst. De dienstwoningen kunnen hier de woonfunctie behouden. De
kaveldiepte kan gelijk blijven aan de diepte in de huidige situatie. Ook hier
grenzen de tuinen aan een openbaar binnengebied en zal de erfscheiding op een
goede wijze en in relatie met het binnenterrein vormgegeven moeten worden. Het
vervolg van de langzaamverkeersroute over veld 10 kan niet op een
verkeersveilige wijze een vervolg krijgen op de Kruisstraat en vice verca. Ook
zal het fietsverkeer vanaf de Ezelsveldlaan diagonaal over het kruispunt moeten
om zijn route te vervolgen via veld 10 naar de Nieuwelaan. Dit levert
verkeersonveilige situaties op. Op grond van dit aspect is dit model niet
acceptabel.
Met behoud
van de professorenwoningen en tuinmuur zal ook hier het kabel en leidingen
tracé gescheiden moeten worden van het rioleringstracé.
Ten
opzichte van model 1 zijn de ontwikkelingsmogelijkheden gelijk en het aantal m²
bvo zal ook gelijk zijn met het aantal van model 1.
De
portierswoningen zijn hier onderdeel van het voorplein van het Techniek
Museum. Omdat een buitenruimte niet
meer mogelijk is en omdat de afstand tussen het museum en deze panden erg
gering is (2,80 meter tot 3,50 meter) zijn de panden minder geschikt geworden
voor de woonfunctie. Een functie als onderdeel van de functie die in de panden
van het Techniek Museum zijn / komt, is meer waarschijnlijk.
Voor deze
variant is het noodzakelijk dat naast de sloop van nr. 59 (opslag) eveneens de
bestaande trafo verplaatst moet worden. Een nieuwe locatie hiervoor zal
meegenomen moeten worden in de ontwikkeling van veld 10. De kosten van de
verplaatsing van de trafo wordt ingeschat op ca. 2,5 ton dit is inclusief het
afvoeren van vervuilde grond.
De
scheiding van het kabel en leidingentracé van het rioleringstracé is ook hier
aan de orde bij handhaving van de professorenwoningen.
Ruimtelijk
gezien sluit dit model wel goed aan op de ontwikkelingen van het
Zuidpoortgebied. De oostelijke kopgevel kan hier doorgetrokken worden tot aan
de rooilijn aan de Kruisstraat van veld 7. Ruimtelijk gezien past dit model het
beste in zijn omgeving en wat de ontwikkelingsmogelijkheden betreft scoort dit
model ook goed. Het verlies van de woonfunctie maakt dit model echter ongewenst
Het aantal
m² bvo wordt t.o.v. de modellen 1 en 2 vergroot met 250 m² op de begane grond
en met 800 m² op de verdiepingen.