2. Beleidskader

In dit hoofdstuk is het relevante beleidskader voor de ontwikkelingen in het gebied Zuidpoort weergegeven. Hierbij wordt uiteraard expliciet ingegaan op de gemeentelijke invulling van het landelijke Stad en milieubeleid. Gerichte uitwerkingen van het beleidskader zijn beschreven in de betreffende paragrafen van met name hoofdstuk 4.

2.1. Rijksbeleid

De Actualisering Vierde Nota over de Ruimtelijke Ordening Extra (Vinac)

De Vinac uit 1997 bevat het meest recente vastgestelde nationale ruimtelijke beleid. In deze nota wordt voor het gebied waartoe Delft behoort, de regio Den Haag-Rotterdam als één van de belangrijke keuzevraagstukken voor de periode na 2010 aangegeven dat gedacht moet worden over vormen van nieuwe stedelijke kernen met een meer gespreide ontwikkeling. Dit zal onder andere consequenties hebben voor de centrumvoorzieningen in Den Haag, Rotterdam, Zoetermeer en Delft. Het versterken van de binnenstad van Delft door de ontwikkeling van Zuidpoort sluit aan bij deze filosofie.

Startnota De ruimte van Nederland

De nota uit 1999 bevat de strategische uitgangspunten voor de toekomstige ruimtelijke inrichting van Nederland. Een belangrijke ontwikkeling die in deze nota wordt gesignaleerd is het ontstaan van de "kenniseconomie" in Nederland en Europa. De kennisintensivering zorgt voor een sterke verwevenheid van economische activiteiten. Deze ontwikkeling van een netwerkeconomie stelt hoge eisen aan het aanpassingsvermogen van de economische structuur. Dit alles vraagt om een efficiënte kennisinfrastructuur. De concurrentie tussen steden en metropolen in het aantrekken van economische activiteiten neemt hierdoor toe. De kwaliteit van de fysieke infrastructuur, het arbeidsaanbod, een goede kennisinfrastructuur en de kwaliteit van woon- en werkomgeving zijn daarbij doorslaggevende factoren. In het wonen uit dit zich in de vraag naar luxer wonen die sterker blijft toenemen dan op basis van de bevolkingsgroei verwacht zou kunnen worden. In het werken wordt duidelijk dat een verschuiving plaatsvindt in de richting van een diensteneconomie, met een groeiende en steeds meer gedifferentieerde vraag naar ruimte voor economische activiteiten. Met de ontwikkeling van Zuidpoort wordt ingesprongen op de hierboven geschetste ontwikkelingen.

Stad en Milieu

Sinds 1997 experimenteren 25 gemeenten met de Stad en milieubenadering. De kern daarvan is een grotere beleidsvrijheid waardoor meer lokaal maatwerk mogelijk is om het dilemma van de compacte stad aan te pakken. Het wettelijk kader wordt gevormd door de Experimentenwet Stad en Milieu. Delft is een van de aangewezen gemeenten en mag de benadering toepassen voor Zuidpoort. Doelstelling hierbij is het bereiken van een zuinig ruimtegebruik en een optimale leefkwaliteit. Dit is derhalve een van de centrale uitgangspunten bij de ontwikkeling van Zuidpoort. De kern van de Stad en milieubenadering bestaat uit drie stappen:

- vroegtijdig integreren van milieu in het ruimtelijk plan en werken aan brongerichte maatregelen (stap 1);

- in overleg met belanghebbenden zoeken naar oplossingen binnen de bestaande wet- en regelgeving (stap 2);

- als milieunormen of wettelijke procedures de gewenste stedelijke leefkwaliteit in de weg staan, kunnen gemeenten, in uitzonderingsgevallen en onder strenge voorwaarden, afwijken van bestaande regels (stap 3).

2.2. Provinciaal beleid

Streekplan

De hoofdlijnen van de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen op provinciaal niveau voor Delft en omgeving zijn beschreven in het streekplan Zuid-Holland West (1997). In dit plan is aangegeven dat Delft, door de gunstige ligging aan hoogwaardige infrastructuur tussen de Rotterdamse en Haagse agglomeratie en de aanwezigheid van het universiteitscomplex, diverse (internationale) wetenschappelijke instellingen en kennisintensieve bedrijven een vestigingsplaats van bijzondere betekenis is. Het behoud en zo mogelijk het versterken van de functie van Delft als Kennisstad staat voorop. De kantorenmarkt van de regio Haaglanden, inclusief Delft, behoort tot de belangrijkste van het land en heeft goede ontwikkelingsmogelijkheden.

In het streekplan is aangegeven dat de toeristische betekenis van de Delftse binnenstad moet worden veiliggesteld.

2.3. Gemeentelijk beleid

In deze paragraaf wordt het gemeentelijk beleid beschreven op basis waarvan de beoogde ontwikkeling voor Zuidpoort is bepaald. Naast diverse beleidsdocumenten wordt vanuit de Stad en milieubenadering ook aandacht besteed aan het proces dat hieraan ten grondslag heeft gelegen.

Ontwikkelingsvisie 2025

Deze visie, die op 26 maart 1998 door de gemeenteraad van Delft is vastgesteld, beziet de ontwikkelingsmogelijkheden voor Delft vanuit de stad zelf, maar plaatst daarnaast Delft zeer nadrukkelijk in de regio. Aangegeven wordt welke ontwikkelingen in de regio kansen en bedreigingen vormen voor de ontwikkeling van Delft, ruimtelijk en functioneel. De ontwikkelingsvisie is gebaseerd op twee pijlers: Delft als combinatie compacte stad/netwerkstad en daarnaast de strategie van Delft Kennisstad.

Delft Kennisstad wordt gekenmerkt door een concentratie van kennisinstituten en kennisgeoriënteerde bedrijven. Kennisbedrijven zijn de motor waarvan Delft extra stuwkracht voor de lokale economie verwacht.

In het Zuidpoortgebied is ruimte gemaakt voor de kennisgeoriënteerde bedrijven in de zogenoemde plinten van de bouwblokken. In ruimtelijke zin wil Delft ruimte bieden voor bedrijvigheid, voor huisvesting van bewoners en werknemers van de kennisbedrijven die zich in Delft willen vestigen en voor een aangenaam, schoon, gevarieerd en duurzaam leefklimaat in en om de stad en voor voldoende recreatiemogelijkheden. Daarnaast moet Delft gepositioneerd worden in een regionetwerk voor het uitwisselen van kennis, economische contacten, en het versterken van de Delftse positie in een regionale woning- en consumentenmarkt. Tot slot wil Delft een innovatief en op dynamiek gericht milieu ontwikkelen waarin ruimte wordt gezocht voor nieuwe vormen van bedrijvigheid, nieuwe technieken en nieuwe woonvormen. Aan dit element van Delft Kennisstad wordt met name in de uitwerking van de bouwplannen veel aandacht geschonken.

Delft Kennisstad moet zich ontwikkelen langs een ruggengraat bestaande uit radiale routes, waar wordt ingezet op multifunctionaliteit.

Belangrijk is de ontwikkeling van de Delftse binnenstad, waarbij vooral de ontwikkeling van de detailhandel van groot belang is. Cultuur draagt bij aan de profilering van Delft. In de ontwikkelingsvisie is het Zuidpoortgebied aangewezen als locatie met specifieke mogelijkheden voor cultuur omdat deze locatie tevens gesitueerd is aan de kennisas Zuidpoort-TU-Noord. Uitbreiding van culturele voorzieningen worden mogelijk gemaakt aan het cultuurplein. Door het specifieke cultuuraanbod heeft Delft aantrekkingskracht voor zowel bewoners als bezoekers. Een aantrekkelijk leefklimaat door bijvoorbeeld recreatieve mogelijkheden, maar ook voldoende groen in en om de stad, zijn essentieel voor Delft Kennisstad. Tot slot vormt bereikbaarheid een onmisbaar aspect voor de Kennisstad. De ontwikkeling van het gebied Zuidpoort levert een belangrijke bijdrage aan het realiseren van deze visie.

3D- Duurzaamheidsplan Delft 2000-2003

Op 28 oktober 1999 heeft de gemeenteraad van Delft het Duurzaamheidsplan Delft vastgesteld. Het Duurzaamheidsplan is een overkoepelend plan, het geeft een toekomstvisie met een lange termijn ambitieniveau en is kaderstellend voor vele andere beleidsplannen van nu (zoals het Waterplan, het Verkeers- en Vervoersplan, het Fietsactieplan en het binnenstadsbeleid) en voor de beleidsplannen die in de toekomst gemaakt worden. In het Duurzaamheidsplan worden zes duurzaamheidsprincipes geïntroduceerd:

intensiveren;

dematerialiseren;

regenereren;

evolueren;

diversificeren;

vermaatschappelijken.

Deze principes geven richting aan toekomstige plannen en vormen een toetsingskader voor toekomstige ontwikkelingen.

De toekomstvisie is uitgewerkt in een viertal duurzaamheidsthema’s: ruimte, bouwen en energie; mobiliteit; water en ecologie; afval.

Het Duurzaamheidsplan beschrijft een duurzame visie op de toekomst en vertaalt deze visie in concrete projecten.

Uitgangspunten voor een visie op een duurzame stedelijke ontwikkeling zijn de basiskwaliteiten van Delft. Met het streven naar een duurzaam Delft, wordt ook gestreefd naar versterking van deze basiskwaliteiten. De te onderscheiden basiskwaliteiten zijn:

een binnenstad met een historische en toeristische waarde;

een ecologische structuur die sterk gericht is op ontwikkeling, overdracht en toepassing van kennis en op het toerisme;

een grote verscheidenheid aan voorzieningen, mede gebaseerd op een bovenlokale functie;

een ruimtelijke inrichting op een menselijke schaal en met verscheidenheid;

een herkenbare plaats binnen de Randstad.

Deze beleidsnota is in belangrijke mate richtinggevend geweest voor de invulling van het Zuidpoortgebied. Het Zuidpoortgebied is tevens aangewezen als project voor duurzame ontwikkeling.

Verkeer en vervoerplan (VVP)

In 1998 is het VVP vastgesteld. Dit plan bevat de volgende hoofdlijnen. Concentratie van verkeer op een beperkt aantal doorgaande routes. Verandering van het vervoersgedrag moet gestimuleerd worden door beperking van de ruimte voor de auto en stimulering van het fietsverkeer en het gebruik van openbaar vervoer. Het ruimtelijk beleid dient erop gericht te zijn de afstanden tussen woningen en voorzieningen te verkorten en de bereikbaarheid per fiets en openbaar vervoer te verbeteren. Woon- en verblijfgebieden in Delft dienen te worden ingericht als 30 km/h-gebied. Parkeren wordt geconcentreerd aan de rand van de binnenstad in gebouwde voorzieningen en het parkeerbeleid dient te worden aangescherpt.

Voor de planontwikkeling in Zuidpoort zijn de volgende ontwikkelingen op basis van het VVP van belang:

- beperken van de ruimte voor het doorgaande autoverkeer (niet voor bestemmingsverkeer);

- concentratie van het autoverkeer op hoofdroutes;

- ruimte voor fiets, voetganger en openbaar vervoer;

- betaald parkeren geconcentreerd aan de rand van de stad in gebouwde voorzieningen (parkeergarage).

Deze ontwikkelingen zijn of worden uitgewerkt in separate beleidnota’s als het Fietsactieplan en de parkeernota "Een bereikbare Binnenstad, parkeerbeleid sleutel tot autoluw-plus" (zie pagina 21).

Fietsactieplan

In 1999 is het Fietsactieplan door de raad aanvaard. In dit plan zijn maatregelen opgenomen ter verbetering van de stallingvoorzieningen en de kwaliteit op de veel gebruikte fietsroutes in Delft. Ter verbetering van de kwaliteit op fietsroutes zijn in het plan maatregelen opgenomen, zoals onder andere de aanleg van rode fietsstroken, het actualiseren van de bewegwijzering, het treffen van circulatiemaatregelen, de aanleg van nieuwe fietspaden/-stroken en het reconstrueren van kruispunten.

Beleid ten aanzien van groen

In 1994 is de beleidsnota Bomen op Dreef vastgesteld waarin het beleid van de gemeente ten aanzien van het groen is neergelegd. De nota bevat onder andere een inventarisatie van de monumentale bomen. Een aantal van deze bomen staan in het plangebied Zuidpoort. Momenteel wordt gewerkt aan een nieuwe versie van de beleidsnota. De nieuwe nota wordt naar verwachting eind 2000 vastgesteld. In die nota is aangegeven dat de monumentale bomen in het bestemmingsplan worden beschermd door geen bebouwing binnen een straal van 8.00 m vanuit het hart van de stam toe te staan.

Waterplan Delft: een blauw netwerk

Uitgangspunt bij het waterbeheer in Zuidpoort vormt het Waterplan Delft: een blauw netwerk. Dit plan is tot stand gekomen in samenwerking met het Hoogheemraadschap van Delfland en in april 2000 vastgesteld.

In het Waterplan Delft zijn de doelstellingen opgenomen voor het waterbeheer, worden de ambitieniveaus voor de waterkwaliteit genoemd en worden de projecten beschreven die op korte termijn worden uitgevoerd. Eén van die projecten is een oplossing voor de waterproblemen (inclusie grondwater) in de Binnenstad. Het beleid van het Hoogheemraadschap van Delfland is gericht op verbetering van de waterhuishouding in stedelijk gebied. Het Hoogheemraadschap wil dit bereiken door gezamenlijk met gemeenten een traject van planvorming en uitvoering te realiseren (Waterbeheersplan 1999-2003). Het waterplan van Delft is in april 2000 door Delfland goedgekeurd.

Kennis van zaken

In de nota Kennis van Zaken wordt een structuurvisie gegeven voor detailhandel in de periode 1997 tot 2007.

In de nota wordt op grond van onderzoek geconstateerd dat de Delftse Binnenstad functioneel uit drie delen bestaat met ieder een min of meer eigen karakter. Hoewel het winkelgebied in de binnenstad ruimtelijk en functioneel geen eenheid is, zijn er wel bewinkelde verbindings- en overlappingszones tussen de verschillende delen van de centrumvoorzieningen. Het aanbod in de binnenstad is gevarieerd maar incompleet en is in branchering en omvang onvoldoende voor een stad als Delft. Met name in het zuidelijk deel van de Binnenstad zou ruimte moeten worden geboden om de hiaten in het detailhandelsaanbod op te vullen met de nu nog ontbrekende nieuwe winkelformules. Een uitbreiding van het winkelvloeroppervlak is noodzakelijk. De voorgestelde uitbreidingen betreffen een winkelvloeroppervlak van 11.000 m² tot 15.000 m² bvo.

Het winkelcentrum In de Veste moet zich in de toekomst dan ook meer gaan profileren als een modern winkelgebied met een stedelijk karakter. Een eigentijds kernwinkelgebied met een compleet assortiment en een goede branchemix afgestemd op de behoefte van de consument.

Het detailhandelsbeleid van de komende jaren zal gericht zijn op:

het versterken van de economische potenties van winkelgebieden;

het aantrekkelijk maken van de winkelgebieden;

het verbeteren van het functioneren van de detailhandel;

koopkrachtbinding met name op het gebied van niet-dagelijkse artikelen verhogen.

Hierbij hebben kwaliteitsverbetering van de binnenstad en een verbetering van het winkelaanbod prioriteit. Maatregelen die kunnen leiden tot verbetering van het functioneren van de detailhandel zijn onder meer het gedeeltelijk autoluw maken, een goede routing voor het gebied, duidelijke looproutes naar rustpunten (horecapleinen) en parkeervoorzieningen, het ontwikkelen van een gesloten winkelfront en het stimuleren van de horeca.

Project Binnenstadsmanagement

Het project Binnenstadsmanagement is in 1999 in het leven geroepen met als doel betrokkenen in een zeer vroeg stadium te betrekken bij politieke besluitvorming. De peilers van het project zijn: interactief en integraal. In het kader van dit project zijn diverse workshops georganiseerd en zijn in november 2000 twee omvangrijke Binnenstadconferenties gehouden. De Binnenstadconferentie heeft 44 aanbevelingen gedaan, waarvan het college er 43 heeft overgenomen.

Voorts heeft het project Binnenstadmanagement onder meer geresulteerd in de oprichting van het Binnenstadsforum en de stichting Binnenstadsmanagement.

Het Binnenstadsforum is een discussieplatform voor het college. Het forum bestaat uit vertegenwoordigers van belangengroepen, vertegenwoordigers van bewonersgroepen en tien deelnemers op persoonlijke titel. Met en in dit forum wordt gediscussieerd over diverse onderwerpen, waaronder de bestemmingsplannen voor de binnenstad en het Zuidpoortgebied.

Op 18 december 1998 is de Stichting Centrummanagement Delft opgericht om met alle betrokkenen te komen tot kwaliteitsverbetering van de binnenstad. Deze stichting is een samenwerkingsverband tussen gemeente, Kamer van Koophandel, Ondernemers federatie Delft, en de plaatselijke afdelingen van de Raad Nederlandse Detailhandel en Horeca Nederland. Het doel van de stichting is het economisch functioneren van de binnenstad te verbeteren door het op integrale en interactieve wijze realiseren van projecten die voortvloeien uit de aanbevelingen van de deelnemers van de binnenstadsconferenties zoals gehouden in november 1998.

Het Zuidpoortgebied vormt een onderdeel van de Delftse Binnenstad. Aanbevelingen voortvloeiend uit het project Binnenstadsmanagement hebben derhalve ook betrekking op het plangebied.

Stad en milieubeleid Zuidpoort

Het gebied dat op grond van de Experimentenwet Stad en Milieu is aangewezen is groter dan het bestemmingsplangebied. De belangrijkste ontwikkelingen die zullen plaatsvinden in de periode waarvoor de experimentenwet van toepassing is, worden echter voorzien in het bestemmingsplangebied. Daarom wordt in dit hoofdstuk uitgebreid ingegaan op de rol van stad en milieu in het planproces.

Na de aanwijzing van Zuidpoort als stad en milieugebied is in de planvorming extra aandacht besteed aan de centrale doelstellingen van de stad en milieubenadering: zuinig ruimtegebruik en optimale leefkwaliteit. Niet alleen door de betreffende gemeentelijke diensten, maar ook door de actief deelnemende partijen als de belangenvereniging Zuidpoort, projectontwikkelaar MAB, de provincie Zuid-Holland en de Inspectie van het ministerie van VROM. De projectgroep die hiervoor is ingesteld staat ook open voor andere milieugroepen, G.G.D. etc.

Deze werkwijze past in het open en transparante planproces voor Zuidpoort waarbij bewoners, belangenorganisaties en andere betrokkenen regelmatig overleggen. Met name de Belangenvereniging Zuidpoort, een koepel van bewoners- en ondernemersorganisaties, wordt nauwgezet op de hoogte gehouden van de laatste ontwikkelingen. Ook wanneer er bepaalde discussies aan bod komen, zoals winkelbranchering en parkeren, wordt aan de diverse betrokkenen gevraagd mee te denken. Achtergrond van deze aanpak is de constatering dat meedenken in een vroeg stadium leidt tot betere plannen met meer draagvlak. Enkele belangrijke activiteiten die kenmerkend zijn voor het open planproces waren onder andere:

- workshop parkeeronderzoek, ondergronds parkeren (21 oktober 1998);

- workshop over leefbaarheid met omwonenden (9 februari 1999);

- bespreking van de randvoorwaarden van de verschillende ontwikkelingsgebieden met de Belangenvereniging Zuidpoort (4 maart 1999);

- overleg resultaten rapportage Sociale Veiligheid met de Belangenvereniging Zuidpoort (30 maart 1999).

Uitgangspunten optimale leefkwaliteit

Het begrip leefkwaliteit laat zich moeilijk objectiveren en wordt bepaald door ruimtelijke, sociaal-economische en milieuhygiënische kenmerken van de woon- en leefomgeving. Om de relevante thema's te selecteren en de inzet te bepalen voor de ontwikkeling is uitgebreid onderzoek gedaan. Het betreft onder andere de "nulmeting" die is uitgevoerd door BRON UvA/De Straat (1998) en de workshop leefbaarheid in februari 1999 (zie bijlage 1). Dit heeft geleid tot de volgende uitgangspunten voor het ontwerp vanuit een oogpunt van leefkwaliteit:

- creëren van een aantrekkelijk centrumgebied met grote diversiteit;

- goede vormgeving (openbaar gebied, bebouwing);

- voldoende sociale veiligheid;

- instandhouden/uitbreiden voorzieningen;

- ondergrondse parkeergarage;

- voorkomen onaanvaardbaar wegverkeerslawaai;

- goede luchtkwaliteit;

- bodemsanering zonder risico's voor de volksgezondheid.

Schetsplan Plus

In 1997 is het Schetsplan voor het gebied Zuidpoort opgesteld. Dit plan geeft op integrale wijze de kwalitatieve mogelijkheden van het gebied weer. In een raadsbesluit van maart 1998 zijn voorwaarden meegegeven voor de uitwerking van dit Schetsplan om de ruimtelijke kwaliteit meer kansen te geven. Dit heeft geleid tot het Schetsplan Plus (1999), waarin stedebouwkundige elementen verder zijn uitgewerkt dan in het oorspronkelijke Schetsplan. Belangrijk uitgangspunt is het maken van een eigen karakteristiek voor elke plek. Verdere uitgangspunten van dit plan zijn in hoofdstuk 4 beschreven.

Prostitutiebeleid

Per 1 oktober 2000 is het verbod op prostitutie geschrapt uit het wetboek van Strafrecht. Het reguleren van prostitutie is een taak geworden van gemeenten. In Delft zijn, voorzover bekend, geen seksinrichtingen aanwezig. Uitgangspunt van het prostitutiebeleid in Delft is continuering van de bestaande situatie. Omdat een algemeen verbod op het vestigen van seksinrichtingen juridisch niet aanvaardbaar wordt geacht, heeft Delft besloten maximaal 2 inrichtingen binnen de gehele gemeente toe te staan. Daartoe is voor alle bestemmingsplannen binnen de bestemming "Bedrijfsdoeleinden" een verbod opgenomen voor het vestigen van seksinrichtingen met een mogelijkheid om onder voorwaarden vrijstelling te verlenen voor maximaal twee inrichtingen. Dit verbod is geregeld in een zogenoemd "paraplubestemmingsplan" dat op 21 december 2000 door de gemeenteraad is vastgesteld. Omdat in het Zuidpoortgebied, behoudens ter plaatse van het 25 kV transformatorstation aan de Nieuwelaan, geen zelfstandig bedrijfsbestemming voorkomt, is het vestigen van een seksinrichting in het gehele plangebied feitelijk uitgesloten.

2.4. Conclusie

De gekozen strategie van "Delft Kennisstad" past duidelijk binnen het rijks- en provinciaal beleid. Het gemeentelijk beleidskader geeft aan dat in het gebied Zuidpoort een groot aantal ontwikkelingen, passend binnen deze strategie, samenkomt. De invulling van het plangebied past voorts in de gemeentelijke visie op een duurzame stedelijke ontwikkeling zoals vastgesteld in het 3D-Duurzaamheidsplan Delft 2000-20003. Duidelijke claims die op het gebied worden gelegd zijn het versterken van de winkelfunctie, het wonen, vrijetijdsvoorzieningen en het parkeren. Daarnaast wordt gestreefd naar een verbetering van het openbaar vervoer, fietsroutes en wandelroutes en dient het parkeren geconcentreerd te worden vormgegeven. Het Schetsplan Plus vormt het ruimtelijk kader voor de beoogde ontwikkeling. Er is duidelijk sprake van zuinig ruimtegebruik door het grote aantal functies in een compact gebied en meervoudig ruimtegebruik. De ondergrondse parkeergarage speelt hierbij een prominente rol. Bovendien zijn vanuit de Stad en milieubenadering concrete aandachtspunten voor het creëren van een optimale leefkwaliteit geformuleerd.

Figuur 2 Ruimtelijke structuur binnenstad

blanco pagina

4. Gebiedsvisie

4.1. Stedebouwkundig ontwerp

Algemeen

In het Zuidpoortgebied zijn een aantal nieuwe ontwikkelingen geprojecteerd. Deze zijn een aanvulling op de binnenstad. Zowel ruimtelijk, in de vorm van stedebouwkundige bouwblokken, als programmatisch, in de vorm van een gemengd programma: wonen, werken en winkelen.

Bij de plannen voor de ontwikkeling van het Zuidpoortgebied is uitvoerig gediscussieerd over de identiteit van het gebied. Ervan uitgaande dat de identiteit mede van belang is voor de ruimtelijke en functionele inrichting van een gebied, is deze van grote invloed op de uiteindelijke sfeer in Zuidpoort. De vraag of Zuidpoort nu een onderdeel is van de binnenstad, een stadseiland is of juist sterke relaties met de TU-wijk heeft, heeft daarbij centraal gestaan. Uiteindelijk heeft de gemeenteraad van Delft zich in de Nota Beslispunten duidelijk uitgesproken over de gewenste identiteit in Zuidpoort: "Het Zuidpoortgebied wordt ontwikkeld als een deel van de binnenstad met een eigen karakter, waarbij een aantal historische en meer recente elementen als uitgangspunt wordt genomen".

Naast de ruimtelijke kenmerken van de binnenstad, die de basis vormen voor de invulling van het Zuidpoortgebied, zijn een aantal elementen aangewezen die om historische, emotionele en/of economische redenen zo waardevol geacht worden dat ze behouden dienen te blijven. Concreet zijn dit de voormalige TU-gebouwen langs de Ezelsveldlaan, de bebouwing langs de Nieuwelaan, de appartementen tussen het Rijn-Schiekanaal en de Zuidwal en de drie stedebouwkundige bouwblokken aan het Vesteplein. Hoewel net buiten het plangebied gelegen, is de ook de Oostpoort een belangrijk historisch element en speelt bij de planontwikkeling een belangrijke rol. Het theater maakt vanzelfsprekend eveneens onderdeel uit van de nieuwe inrichting van Zuidpoort. Het behoud van deze elementen is een belangrijke randvoorwaarde en bepaalt voor een belangrijk deel mede de structuur van het plangebied Zuidpoort.

In het onderstaande is beschreven op welke wijze in het stedebouwkundig ontwerp voor Zuidpoort aan beide uitgangspunten is voldaan. Met het oog hierop is de structuur en opbouw van de binnenstad beknopt beschreven. Daarbij zijn de volgende begrippen van belang: korrelgrootte, schaalvergroting, hoogte en jaarringen.

Structuur

De structuur van de stad is opgebouwd uit een raamwerk van lineair lopende grachten (breed profiel) met smalle verbindingsstraten en stegen (figuur 2) dat is opgevuld met bebouwingsvlakken (figuur 5). De bebouwingsvlakken zijn nagenoeg rechthoekig en geheel benut. De bouwvolumen zijn overwegend aan de randen van de bebouwingsvlakken opgetrokken. De bouwvolumen zijn niet homogeen. Ze bestaan deels uit aangesloten individuele panden, deels uit grotere bouwvolumen. Ook de bouwhoogten zijn niet overal gelijk. De hoogte van de woonhuizen varieert binnen een kleine maat. Maar er zijn ook beduidend hogere objecten die doorgaans een andere functie dan wonen hebben. De binnenterreinen zijn deels open en deels bebouwd. Deze kenmerken zijn in het Zuidpoortgebied terug te vinden in de situering en grootte van de stedebouwkundige bouwblokken.

Korrelgrootte

De korrelgrootte is herkenbaar wanneer er sprake is van enige repetitie van maat. Dat hoeft geen precieze maat te zijn. In de bestaande binnenstad van Delft gelden voor het bepalen van de korrelgrootte de maat van het kleinste woonhuis en die van het bebouwingsvlak. Zij zijn als volgt onderscheiden.

De opbouw van de bebouwingsvlakken wordt voor een groot deel bepaald door aaneengeschakelde individuele (woon)panden. Een grote hoeveelheid kleine massa’s bij elkaar. In vakjargon wordt dan gesproken van een kleine korrelgrootte. De bestaande Delftse binnenstad kent een overwegend kleine korrelgrootte. Zo zijn er vele kleine panden, de kleine korrel (figuur 6) maar ook grote panden en complexen, de grote korrel (figuur 7) van bebouwing. De grootte van de korrel wordt onder andere bepaald door de functie. Voorbeelden hiervan zijn enerzijds de woonhuizen en anderzijds zelfstandige gebouwen als kerken, het stadhuis, het Armamentarium, onderwijsgebouwen, woningcomplexen enz.

Figuur 6 Kleine korrel

Figuur 7 Grote korrel

Duidelijk zichtbaar is dat de korrelgrootte van de bebouwing van latere tijdstippen groter wordt. Dit heeft onder andere te maken met de ontwikkeling van de bouwtechnieken, de financiële haalbaarheid, intensief grondgebruik, maar ook met de opgave van het bouwproject waar het individueel gebouwde woonhuis nog maar weinig voorkomt. Een enkele keer bestaat een heel bebouwingsvlak uit een grote korrel.

Het kleinste woonhuis kan worden opgevat als de kleinste korrel in de opbouw van het stedelijk weefsel en het bouwblok als de grootste korrel.

Voor het kerngebied van de Zuidpoort is de grootste korrel herkenbaar in de onderbouw van de bouwblokken in het kerngebied en de kleine korrel in de woningen daarboven. Voor veld 9 is de maat van de korrel het stedebouwkundige bouwblok.

Schaal

In de loop van de tijd is een zekere schaalvergroting geïntroduceerd met de realisering van niet woongebouwen met een eigen functie en door het samenvoegen van woonhuizen tot wooncomplexen. Deze schaalvergroting impliceert dat een groot bouwvolume als een geheel herkenbaar is. Bij deze ontwikkeling is de maat van de grootste korrel, die van het stedebouwkundige bouwblok, niet overschreden. De schaalvergroting heeft in Delft niet geleid tot verdringing in de bestaande binnenstad. Dit is het gevolg van drie verschillende processen die in de ontwikkeling van Delft kunnen worden onderscheiden. Deze zijn herkenbaar is de zogenaamde jaarringen.

In het Zuidpoortgebied is de schaalvergroting herkenbaar in de onderbouw van de bouwblokken en in het bouwvolume van veld 9. Ook deze schaalvergroting overschrijdt de maat van het stedebouwkundige bouwblok niet.

Jaarringen

De stad is niet in een keer gerealiseerd, maar in een periode van 750 jaar heeft het zich op een kleinschalige wijze ontwikkeld. In de laatste decennia hebben in Delft zich een aantal grootschaliger ontwikkelingen voorgedaan. Deze perioden met een grote bouwproductie zijn herkenbaar, onder andere vanwege overeenkomsten in stijl. Waar deze herkenbare perioden samenvallen met de groei van de stad wordt ook wel over "jaarringen" gesproken.

In de ontwikkeling van Delft zijn de onderstaande drie processen te onderscheiden.

Ten eerste een proces waarbij gebouwen en complexen zijn opgenomen in het stedelijk weefsel, c.q. de stedebouwkundige bouwblokken. Dit was mogelijk in periodes met relatief geringe bouwproductie, meer gericht op het individuele gebouw of complex. De bouw van een enkel groot gebouw of complex viel in dezelfde periode waarin ook (en min of meer tegelijk) kleinere volumes (woonhuizen, werkplaatsen en dergelijke) werden gebouwd.

Ten tweede een proces waarbij grotere gebouwen omwille van representativiteit of veiligheid niet zijn opgenomen in het stedelijk weefsel, c.q. de stedebouwkundige bouwblokken. Deze werden ofwel aan de rand c.q. buiten de stad gesitueerd, ofwel aan een speciaal daarvoor gecreëerde ruimte.

Ten derde een proces waarbij grotere gebouwen omwille van de maat en/of de functie niet konden worden ingepast in het stedelijk weefsel, c.q. de stedebouwkundige bouwblokken. Dit is het geval in periodes met een grotere bouwproductie, die bovendien worden gekenmerkt door een algehele schaalvergroting. Dat wil zeggen de "korrel" van de gerealiseerde gebouwen was aanmerkelijk groter dan dat van het woonhuis. Deze grotere bouwvolumen zijn aan de rand van de binnenstad gerealiseerd (figuur 8).

Opeenvolging van (herkenbare) periodes impliceert overigens niet dat ook de schaalvergroting voortschrijdt. Dus na een periode met overwegend grote bouwvolumes kan een periode met overwegend kleine bouwvolumen komen.

De nieuwbouw van het Zuidpoortgebied heeft kenmerken van het derde proces. Daarmee sluit het aan op de bebouwing aan de rand van de bestaande binnenstad.

Hoogte

De hoogte van gebouwen houdt verband met zowel functionele eisen als bouwtechnische mogelijkheden. Stedebouwkundig wordt de hoogte bepaald door fysieke aspecten, zoals voorkomen van belemmering van zicht- en zonsinval en door esthetische aspecten van harmonie en samenhang.

Figuur 8 Jaarringen

Schaalvergroting leidt niet alleen tot een grotere korrel, maar veelal ook tot hogere gebouwen. Er is overigens geen vanzelfsprekende relatie tussen korrel en hoogte. Die relatie wordt onder andere bepaald door de functie van het gebouw (complex). In Delft is te zien dat de rand van de binnenstad bestaat uit gebouwen die groter en hoger zijn dan de stedebouwkundige bouwblokken in de bestaande binnenstad. Daarin is sprake van zelfstandige objecten die als het ware boven de alom aanwezige maat van het woonhuis uitstijgen. De rand is ondanks de verschillen homogener. Het ene complex is weliswaar hoger dan het andere, maar een duidelijk onderling contrast is er niet. Bij de grotere bouwopgaven, met name aan de west- en zuidkant van de bestaande binnenstad inclusief bestaande bebouwing in het Zuidpoortgebied, is de bouwhoogte gestegen.

Stedebouwkundig plan

In het Zuidpoortgebied zullen een aantal nieuwbouwprojecten (figuur 9) met de bijbehorende open ruimten en routes worden ontwikkeld. Het voorliggende ontwerp is gebaseerd op een aantal hoofdlijnen in aansluiting op de hiervoor genoemde randvoorwaarden (figuur 3).

Zuidpoort

In het ontwerp voor de Zuidpoort is het weefsel van raamwerk en bebouwingsvlakken duidelijk te herkennen. De nieuwe stedebouwkundige bouwblokken hebben maten die overeenkomen met die in de binnenstad. Zo is veld 7 vergelijkbaar met bouwblok Oude Langendijk - Jacob Gerrittstraat - Kromstraat - Koornmarkt.

De korrelgrootte is op de onderste lagen die van het stedebouwkundige bouwblok. Op de hogere (woon)lagen is een kleinere korrel herkenbaar. Deze komt overeen met de grotere woonhuizen in de bestaande binnenstad.

Belangrijke structuurbepalende onderdelen van het plan zijn het "cultuurplein", het "winkelplein" en de Zuiderstraat/Zuidergracht. Deze aaneengeschakelde buitenruimten zijn onderdeel van een oostwestroute die in westelijke richting aansluit op de Breestraat en in oostelijke richting eindigt het bij de Oostpoort. Deze ruimten, met elk met een eigen identiteit, markeren enerzijds de oorspronkelijke grens en vormen anderzijds de aanhechting van het Zuidpoortgebied aan die oude binnenstad.

Openbare ruimte

Het cultuurplein en het winkelplein

De twee pleinen hebben elk een eigen identiteit, die aansluit op de overige in de binnenstad aanwezige karakteristieke pleinen. (figuur 10).

Het cultuurplein heeft een zekere intimiteit die past bij de sfeer van uitgaan en verblijven. Het sluit aan bij de functies van de omliggende gebouwen: de bibliotheek, het theater, de discotheek en de bioscoop. Het winkelplein is goed aangesloten op de bestaande winkelroutes (figuur 12) en de halte voor openbaar vervoer.

Vanuit de Breestraat richting theater maken de panden van het Achterom deel uit van de ingang naar het Zuidpoortgebied. Bij het theater is de route van het Achterom opgepakt in een directe zichtlijn naar het winkelplein. De entree achter het theater moet hiervoor aan de kant van het Achterom worden verbeterd. Daarom worden mogelijkheden geboden de gevel van het pand aan het Achterom aan te passen. Gedacht wordt hierbij aan de mogelijkheid tot uitbreiding van het pand, een uitnodigende etalage met publiekgerichte functies met transparante gevels en veel licht.

Vanaf het winkelplein wordt de route aangesloten op de oude zichtlijn richting de Oostpoort. De ten noorden van het plangebied gelegen winkelroutes over de Pijnepoort en de Paradijspoort worden via de Bastiaanspoort en de Vestpoort doorgezet in het winkelplein zodat een optimaal winkelcircuit ontstaat.

Op het plein is aan de noordzijde een paviljoen geprojecteerd. Dit paviljoen wordt aan weerszijden geflankeerd door pergola’s. Deze zijn begroeid met klimplanten, zowel groenblijvende als bloeiende. Onder de pergola’s bevinden zich de entrees naar de parkeergarage en terrassen. Het terras aan de westzijde behoort bij het paviljoen; het terras aan de oostzijde biedt zitmogelijkheden aan passanten.

Paviljoen en pergola’s vergroten de verblijfskwaliteit van het plein en geven het plein een specifiek karakter.

Figuur 9

Zuidwal

De Zuidwal ontsluit het Zuidpoortgebied en daarmee de binnenstad vanuit het zuiden, voor alle soorten verkeer. Het verkeer zal op inzichtelijke wijze naar de verschillende bestemmingen worden geleid. Er is tevens een herkenbare indeling voor de verschillende gebruikers. De haltes voor het openbaar vervoer worden uitgevoerd als onderdeel van het voetgangersgebied. Voor het fietsverkeer zijn er vrijliggende fietspaden. De rijbanen voor het autoverkeer worden gescheiden c.q. geflankeerd door rijen bomen van een duurzame soort en met een brede kruin zodat een fraai groen bladerdak ontstaat.

Aan de westzijde wordt de Zuidwal begrensd door de rafelige achterkanten van de bebouwing aan het Achterom. Deze bebouwing ligt binnen het plangebied van de bestaande binnenstad waarvoor een nieuw bestemmingsplan in voorbereiding is. Dat bestemmingsplan heeft een sterk conserverend karakter. In het bestemmingsplan voor de bestaande binnenstad wordt een deel van de achterkant van het terrein aan het Achterom opgenomen als een zogenoemd transformatiegebied. Daarmee wordt aangegeven dat bouwinitiatieven in dat deel van de achterkant van het Achterommogen afwijken van de bestaande bouwmassa’s waardoor ze in stedebouwkundig opzicht een wenselijke afronding gaan vormen van de westzijde van de Zuidwal.

Zuidergracht

De ruimte van de Zuiderstraat en Zuidergracht is ongeveer 40.00 m breed en wordt aan de noordzijde begrensd door de bebouwing van de Zuiderstraat, die in hoogte varieert van één, twee en drie bouwlagen (3.00, 6.00 tot 9.00 m) al dan niet met een kap. Aan de zuidzijde zal de begrenzing gevormd worden door de nieuwbouw van veld 9.

De ruimte van 40.00 m breed is ingevuld met openbaar groen met bomen, water waarin woonboten liggen en aan de noordzijde met bestrating.

De openbare ruimten in de bestaande binnenstad kennen een duidelijk begrenzing die gevormd wordt door bebouwing.

Ervan uitgaande dat de bebouwing in het Zuidpoortgebied één tot twee lager hoger wordt dan in de aangrenzende binnenstad, is voor de noordzijde van veld 9 gekozen voor een bouwhoogte van 12.00 m. Uitgaande van duidelijke wanden die de openbare ruimten begrenzen, zou over de volledige lengte van de noordzijde van veld 9 deze 12.00 m gemaakt moeten worden. Echter de specifieke plek in de stad, historische grens van de binnenstad, het water en de aanwezigheid van de woonboten, maakt dat hier ook een specifieke oplossing voor de noordelijke grens van veld 9 is gekozen. De open bebouwing langs het water is deze specifieke oplossing, waardoor er naast 12.00 m hoge bebouwing over 60% van de lengte van veld 9 bebouwing totaal ontbreekt. Hiermee loopt de bouwmassa in de richting van het water af.

Er is voor gekozen om het zicht op de Oostpoort en het zicht op het water van de Zuidergracht mogelijk te maken. Hierdoor zal tevens het wateroppervlak worden vergroot. Thans is het water in de Zuidergracht voor een groot deel aan het zicht onttrokken door de ligging van woonboten aan beiden zijden van de Zuidergracht. Het zichtbaar maken van het water brengt met zich mee dat de woonboten aan de zuidkant van het water verplaatst moeten worden naar de noordzijde van de gracht.

Bebouwing

De nieuwbouw is zoals gesteld opgenomen in de structuur van de binnenstad. De stedebouwkundige bouwblokken zijn in het plan Zuidpoort "velden" genoemd (zie figuur 8). Elk veld kent een eigen programma en ruimtelijke invulling. Daarbij is steeds afstemming gezocht tussen de velden en bij de omliggende bebouwing: de bestaande binnenstad en de Zuidpoort/Zuidwal.

Architectuur en bouwproces zijn van deze tijd en resulteren in een grotere homogeniteit van de massa. In dat opzicht is sprake van een zekere schaalvergroting.

Dit is niet alleen het gevolg van architectuur en bouwproces. Ook de gewenste functiemenging vraagt om een zeker volume. Dit volume hangt samen met een kritisch minimum voor de verschillende onderdelen: winkelen en wonen. Voor een betekenisvolle toevoeging aan de bestaande binnenstad is de toevoeging van een zeker volume voor beide functies noodzakelijk. Te weinig winkels is geen echte uitbreiding. En deze is voor de toekomstwaarde van belang. Met slechts een gering aantal woningen ontstaat niet de gewenste functiemenging.

Figuur 10

Door het realiseren van diverse functies als winkels, bedrijfjes, horeca met daarboven wonen op en rond het plein, ontstaat een aantrekkelijk verblijfsgebied met een levendige uitstraling die goed aansluit bij binnenstad.

De gebouwen zijn overwegend hoger. Daarmee voegen ze zich in het patroon van grotere en hogere gebouwen aan de rand van de bestaande binnenstad. De stedebouwkundige bouwblokken hebben verschillende hoogten. Hiermee ontstaat een gedifferentieerd stadsprofiel dat wisselend aansluit bij verschillende delen en objecten van de binnenstad en de bestaande, te handhaven gebouwen in het Zuidpoortgebied. Zoals het studentenhotel, de woningen aan de Torenstraat/Zusterlaan en de Museumhof.

Velden 5 en 7, het Kerngebied

Deze velden zijn het kerngebied in de ontwikkeling van Zuidpoort en vormen de afronding van het winkelgebeid van de binnenstad. De begrenzing van de stedebouwkundige bouwblokken aan de zuidzijde wordt bepaald door de oostwestrichting van de ruimtelijke structuur van het zuidelijk deel van de binnenstad. Hiertoe wordt de Ezelsveldlaan als onderdeel van die structuur in westelijk richting doorgetrokken.

De massa van de stedebouwkundige bouwblokken zal in hoogte aansluiten op de reeds bestaande bebouwing in het Zuidpoortgebied (studentenhotel, woongebouw Zusterlaan, Museumhof). Hiermee wordt deze bebouwing één laag hoger dan de bestaande bebouwing aan de noordzijde van het kerngebied.

Daarmee voegen ze zich in de ontwikkeling van grotere bouwvolumen die in de loop van de tijd aan rand van de binnenstad zijn gerealiseerd (vgl. jaarringen).

Het bouwplan van de velden wordt opgebouwd uit een tweelaagse plint met winkelvoorzieningen en een bovenbouw van woningen. Veld 5 bevat tevens enkele uitgaansvoorzieningen aan de zijde van het theater: een bioscoop en een disco. De korrelgrootte van de plint is die van het bouwblok. De korrelgrootte van de bovenbouw is die van het grote woonhuis in de binnenstad. De uitgaansvoorzieningen in veld 5 staan als zelfstandige volumen op de tweelaagse plint.

Op de gebouwen aan het winkelplein komt een zogenoemd tweede maaiveld in de vorm van een hof of binnentuin. Deze zullen een groen karakter krijgen. Zij zullen semi-openbaar gebied worden: overdag openbaar toegankelijk en 's avonds en 's nachts afgesloten ter voorkoming van vandalisme.

Zowel onder deze gebouwen als onder de pleinen komt een ondergrondse parkeergarage. Rondom de pleinen varieert de maximale hoogte tussen de 19.00 m en plaatselijk tot 22.00 m. Deze maximale hoogte zal uiteindelijk in de uitwerking vertaald worden door een gootlijn die zeer gevarieerd en onderbroken is. Hierdoor zijn de bouwmassa’s van deze velden zowel aan de randen als in het midden ingesnoerd en hebben daardoor een open structuur. De woningen op het verhoogde maaiveld zijn zoveel mogelijk georiënteerd op het winkelplein, de Zuidwal, de Kruisstraat en de verbindende straatjes. Dit zal een positieve uitwerking hebben op de sociale veiligheid van dit kerngebied.

Paviljoen

Aan de noordzijde van het winkelplein bevindt zich het Haakpand. Het Haakpand kenmerkt zich door een terrasvormige opbouw en is daarmee destijds een passende wijze van appartementenbouw geweest, gesitueerd aan de rand van een open ruimte, waarbij uitzicht en bezonning randvoorwaarden zijn. Inmiddels zijn de inzichten veranderd. Omdat het Zuidpoortgebied onderdeel van de binnenstad zal worden, is het Haakpand niet meer een bouwwerk dat zich aan de rand van een open ruimte zal bevinden, maar komt in de Delftse binnenstad te liggen. Het zal nu gaan fungeren als een wand aan het nieuw te realiseren winkelplein. De terrasvormige opbouw is niet de meest geëigende vorm waarmee een pleinwand van een plein in de Delftse binnenstad wordt gemaakt. Voor het Haakpand wordt een paviljoen gesitueerd om het Haakpand in zijn functie als pleinwand te ondersteunen.

Het paviljoen heeft de afmeting van 10.00x10.00x10.00 m. Deze afmetingen zijn noodzakelijk om de ondersteunende functie te kunnen vervullen en niet te verworden tot een aanvulling op de inrichting van de openbare ruimte.

Ruimtelijk gezien is het paviljoen een zelfstandig object hetgeen tot uitdrukking komt in maat, vorm en materialisering.

Het paviljoen wordt aan weerszijden geflankeerd door groen aangeklede pergola’s. Onder de pergola’s bevinden zich de entrees naar de parkeergarage en terrassen. Paviljoen en pergola’s vergroten de verblijfskwaliteit van het plein en geven het plein een specifiek karakter. De bestaande en de nieuwe bebouwing vormen de feitelijke pleinwanden die op de begane grond publieksfuncties hebben. Het paviljoen en de pergola’s zijn met opzet aan de rand geplaatst, in het verlengde van de aanbouw aan de bibliotheek en recht tegenover de entree vanaf de Zuidwal. Op deze wijze ontstaan verschillende oriëntaties zowel vanuit het paviljoen en de ruimten onder de pergola’s als vanuit de straten en het cultuurplein.

Het paviljoen zal door de publieksfunctie die het zal gaan vervullen, een belangrijke bijdrage leveren aan het functioneren van het winkelplein.

Aanbouw Hoogovenpand

Aan de zuidzijde van het Hoogovenpand is een aanbouw geprojecteerd. De aanbouw vormt de afscheiding tussen cultuurplein en winkelplein waarmee het mogelijk wordt de pleinen elk een eigen karakter te geven. De aanbouw vormt de noordwand van het cultuurplein, de noordzijde van het verbindingsstraatje tussen cultuurplein en winkelplein en een deel van de westzijde van het winkelplein. In de aanbouw worden publiekstrekkende functies mogelijk gemaakt. De aanbouw zal over een hoogte van drie bouwlagen direct aan kunnen sluiten aan het Hoogovenpand. Vanaf de derde bouwlaag dient een afstand van 7.00 m van Hoogovenpand tot aanbouw in acht te worden genomen om privacy van de woningen, gelegen op de vierde bouwlaag van het Hoogovenpand, te kunnen waarborgen.

Velden 1 en 2

Deze velden liggen in het zuidelijk deel van de oude binnenstad waarin de jaren '70 het winkel- en woongebied In de Veste is gerealiseerd. Ze liggen daarmee in dat deel van de binnenstad waar de korrelgrootte van het individuele woonhuis is vervangen door een korrelgrootte die de maat heeft van het stedebouwkundige bouwblok.

Deze overgang is al ingezet met de nieuwbouw aan de Gasthuislaan, waarin meer de bouwstroom te herkennen is dan het individuele pand.

Veld 1 zal pas ontwikkeld worden na de realisering van veld 2. Het is nu te vroeg om daar uitspraken over te doen. Derhalve zijn de gronden overeenkomstig het huidige gebruik bestemd.

Het principe van wonen aan de Kruisstraat en de winkelroute vanaf de Bastiaanspoort (en minder publiekstrekkende functies), zet zich door ten noorden van de Gasthuislaan. De open ruimte van veld 2 wordt ingevuld met een stedeboukundig bouwblok met een hoogte die past binnen de gewenste stedelijkheid. Om aan te sluiten bij de directe omgeving wordt hiervoor een hoogte van 15.00 m gehanteerd

Het is de bedoeling aan de westzijde van dit blok winkelfuncties te concentreren zodat tezamen met de winkels aan de overzijde van de Pijnepoort een winkelstraat ontstaat. Aan de oostzijde dient het woonkarakter van de Kruisstraat te worden versterkt door op de begane grondlaag bijvoorbeeld woon-werkeenheden te creëren. Op de verdiepingen worden appartementen gerealiseerd. Onder dit stedebouwkundig bouwblok wordt een parkeergarage gebouwd ten behoeve van bewonersparkeerplaatsen.

Ten oosten van veld 2 ligt een terrein waarvan een deel nu benut wordt als parkeergelegenheid voor bewoners en bezoekers (het zogenoemde Yperdek). Tussen het Yperdek en de Kruisstraat is een strook grond waarvoor in samenhang met de omgeving in een later stadium in ruimer verband ontwikkelingsmogelijkheden zullen worden bestudeerd. Gedacht wordt onder andere aan woon-werkeenheden vergelijkbaar met die aan de overzijde van de Kruisstraat op veld 2. Pas als de huidige bibliotheek, gelegen ten noorden van veld 1 en 2, is verhuisd en voorzien is in parkeergelegenheid voor bezoekers in het kerngebied, kan de ontwikkeling van voornoemde locatie onderzocht worden. Op dit moment bestaat onvoldoende duidelijkheid over de exacte omvang van de locatie en daarmee de ontwikkelingsmogelijkheden om een wijzigingsbevoegdheid voor de locatie in het bestemmingsplan op te nemen.

Veld 9

De locatie ligt enerzijds aan de Zuidergracht en anderzijds aan de Museumhof. Het veld is deel van de rand van de binnenstad aan Oostzijde.

Het veld wordt ingevuld met stedebouwkundige bouwblokken die eveneens passen in de stedelijke structuur van de bestaande binnenstad. Ook hier dient de nadruk niet te liggen op publiekstrekkende functies. Gedacht wordt aan woonfunctie met op de begane grond kleinschalige dienstverlenende bedrijven, praktijkruimten, ateliers en dergelijke. Deze zogenoemde plintfuncties zal in combinatie met de woonfunctie een bijdrage leveren aan het levendig en aantrekkelijk maken van de Ezelsveldlaan, die ook de sociale veiligheid ten goede komt.

Het water en de geringe breedtemaat van veld 9 zijn aanleiding om de bouwblokken aan de noordzijde niet met bebouwing te sluiten. De bebouwing van de stedebouwkundige bouwblokken omsluit hierdoor een binnenterrein dat een ruimtelijke relatie heeft met het water van de Zuidergracht. Deze binnenterreinen hebben een privé- of semi-privé-karakter, die verbonden zullen worden door een semi-openbare route van circa 2.50 m breed langs het water van de Zuidergracht. Deze binnenterreinen zullen een groene inrichting krijgen waardoor ze in samenhang met de Zuidergracht en het tegenovergelegen groengebied een versterking vormen op het groene gebied van dit deel van de binnenstad.

De maat van de stedebouwkundige bouwblokken ligt tussen de 40.00 en 75.00 m in aansluiting op de maat van de stedebouwkundige bouwblokken in het zuidelijk deel van de bestaande binnenstad. Dit betekent dat het gebied vanaf de Kruisstraat tot en met het woongebouw aan de oostzijde bij de Oostpoort kan worden opgedeeld in 3 tot 4 zelfstandige stedebouwkundige bouwblokken die niet per definitie even groot hoeven te zijn. Het bestaande kantoorgebouw aan de Ezelsveldlaan en het woongebouw bij de Oostpoort worden hierdoor opgenomen in het oostelijke - nieuw te vormen stedebouwkundige - bouwblok. Deze stedebouwkundige bouwblokken worden gescheiden door straten die tussen de 6.00 en 8.00 m breed zijn. Tegenover het Museumhof wordt deze dwarsstraat 12.00 m breed.

Tegenover het Techniekmuseum en het Museumhof krijgt de Ezelsveldlaan een breedte van 14 meter. Tegenover het voorplein van het Techniekmuseum zal de zuidelijke rooilijn van veld 9 weer aansluiten op de zuidelijke rooilijn van het kerngebied. Aan de oostzijde zal de rooilijn tegenover het terrein van de brugwachterwoningen weer in het verlengde liggen van de zuidelijke rooilijn van het bestaande woongebouw bij de Oostpoort.

Aan deze rand van de binnenstad is het Museumhof, een voormalige onderwijsgebouw, verbouwd tot luxueus woongebouw, het grootste gebouw, met een hoogte van 18.00 tot 20.00 m.

Ten behoeven van een korrelgrootte die past in de omgeving is het stedebouwkundig bouwblok verdeeld in drie hoofdmaten. Om ook qua schaal aan te sluiten bij de omgeving is gekozen voor een zekere verticale zonering. Hiermee ontstaat tevens voldoende licht en ruimte voor de tegenoverliggende objecten en in het openbaar gebied.

De korrelgrootte is hier de maat van een zelfstandig stedebouwkundig bouwblok, waarbij de bouwhoogte aan de Ezelsveldlaan niet hoger mag worden dan de hoogte van het Museumhof van 18.00 m. Als reactie op het monumentale karakter van het Museumhof wordt de bebouwing er tegenover één bouwlaag lager en wordt het profiel van de Ezelsveldlaan 14.00 m. Hiermee blijft het Museumhof in het silhouet van de zuidelijke binnenstad herkenbaar.

Om de Ezelsveldlaan visueel te verbreden en de woningen in het Museumhof zomin mogelijk daglichttoetreding te ontnemen, worden nadere eisen gesteld aan het profiel van de laan. Zo moet een deel van de bebouwing dat direct tegenover het Museumhof ligt, 2.00 m naar achteren ten opzichte van de rooilijn liggen. En wel boven een plint van 5.00 m. Ter plaatse van de koppen van de stedebouwkundige bouwblokken wordt weer in de rooilijn wordt gebouwd.

Indien het programma het noodzakelijk maakt om de afzonderlijke stedeboukundige bouwblokken met elkaar te verbinden, is het mogelijk om luchtbruggen te maken op de tweede verdieping (derde bouwlaag) of hoger, van 1 bouwlaag hoog. De luchtbruggen moeten minimaal 5.00 m binnen de rooilijnen liggen en een transparant karakter hebben.

Veld 10

Dit veld ligt aan oostzijde van de voet van de Sebastiaansbrug. Aan de noordzijde wordt het veld begrenst door de Ezelsveldlaan, aan de zuidzijde door de Nieuwelaan en aan de oostzijde door het monumentale complex van het Techniekmuseum waarvan de oude schoorsteen een belangrijk beeldbepalend element is.

De westelijke gevelwand van veld 10 vormt samen met de zuidelijke gevelwand van de velden 5 en 7 de ruimtelijke begrenzing van de Zuidwal. Deze wanden begeleiden als het ware de verkeersstromen die vanaf de Sebasiaansbrug de Zuidwal opdraaien en andersom.

Een logisch gevolg van deze gedachtegang is dat het belangrijk is dat de bouwhoogten van de velden 5/7 en 10 niet meer dan één bouwlaag verschillen.

De maximale bouwhoogte op veld 10 is daarom aan de west- en noordzijde gesteld op 18.00 m. Aan de zuidzijde is de maximale bouwhoogte 14.00 m om aan te sluiten op de woonbebouwing aan de overzijde van de Nieuwelaan.

Op deze locatie kan een nieuw stedebouwkundig bouwblok worden gerealiseerd, met eveneens wonen op de verdiepingen en dienstverlenende bedrijfjes op de begane grond, in aansluiting op het stedelijk weefsel van de binnenstad. Om te voldoen aan de parkeerbehoefte kan onder het bouwblok een parkeervoorziening gerealiseerd worden.

De huidige bewoners hebben een voorstel voor de ontwikkeling van veld 10 gemaakt, waarin uitgegaan wordt van behoud van met name de panden aan de Nieuwelaan in combinatie met nieuwbouw. Dit voorstel past eveneens binnen de ruimtelijke randvoorwaarden zoals opgenomen in dit bestemmingsplan.

De dienstwoningen

In verband met de bereikbaarheid van het zuidelijk deel van de binnenstad via de Kruisstraat voor gemotoriseerd verkeer, zijn de dienstwoningen moeilijk inpasbaar. Deze dienstwoningen vormen één geheel met het ensemble waartoe ook de gebouwen van het Techniekmuseum, de schoorsteen en het Museumhof aan de Ezelsveldlaan behoren. Dit ensemble is opgenomen in het MIP (Monumenten Inventarisatie Plan) en is geselecteerd om op de lijst van rijksmonumenten geplaatst te worden. Om deze redenen is besloten de dienstwoningen te verplaatsen in zuidelijke of oostelijke richting.

Om de dienstwoningen op de huidige locatie te handhaven en een goede bereikbaarheid van de binnenstad te maken, zou door het ruimtebeslag dat noodzakelijk is voor de totale verkeersafwikkeling, de zuidelijke rooilijn van veld 7 circa 4.50 m naar het noorden moeten worden verlegd. Een andere oplossing zou zijn om de zuidoosthoek van veld 7 af te schuinen. Echter deze afschuining moet zodanig van afmeting zijn dat niet kan worden gesproken over een ondergeschikte aantasting van het bouwblok. In beide gevallen worden de ruimtelijke uitgangspunten teveel aangetast.

Gevolg hiervan is dat de dienstwoningen niet op de huidige situatie gehandhaafd kunnen blijven. De cultuurhistorische waarde van deze woningen in samenhang met het Techniekmuseum, de schoorsteen en het Museumhof wordt echter wel onderkend.

Bij de verplaatsing moet rekening gehouden worden met het cultuurhistorische karakter van het ensemble, maar ook met het behoud van de woonfunctie van minimaal één van de twee panden. Dit is als zodanig in de voorschriften geregeld.

Veld 12

Dit veld is net als veld 9 onderdeel van de rand van de binnenstad aan oostzijde. Het heeft echter een bijzondere positie. Enerzijds is het onderdeel van een bouwblok, anderzijds van een groene, deels open ruimte aan het water. Er is voor gekozen het bouwblok als het ware af te maken met bebouwing in de rooilijnen van het Museumhof en het gebouw van het Arbeidsbureau.

De bouwhoogten van veld 9 zijn tegenover het Museumhof zo gekozen, dat dit monumentale gebouw los komt te staan van de omliggende bebouwing. In samenhang hiermee zal de bouwhoogte van veld 12 gelijk worden aan de bouwhoogte van het tegenover het Museumhof liggende deel van veld 9. Het Museumhof komt op deze wijze ook aan de oostzijde in hoogte los te staan van de bebouwing en zal daardoor zichtbaar zijn vanaf de oostelijke ingang van de zuidelijke binnenstad. De groene ruimte waarin de brugwachterwoningen zijn gesitueerd blijft vrij en wordt met de nieuwbouw duidelijk gemarkeerd.

In aansluiting op de woonfunctie van de omliggende bebouwing, nu en in de toekomst, wordt veld 12 ingevuld met hoofdzakelijk wonen. Voor het parkeren is de mogelijkheid opgenomen om dit (ook) onder het maaiveld te realiseren.

4.2. Leefkwaliteit

In het Schetsplan Plus is de stedebouwkundige structuur voor Zuidpoort vastgelegd. Hoewel niet altijd expliciet benoemd, houdt dit ontwerp rekening met een groot aantal van de uitgangspunten voor een optimale leefkwaliteit zoals benoemd in paragraaf 2.3. De belangrijkste positieve effecten van het Schetsplan Plus voor de leefkwaliteit zijn:

- verbetering sociale veiligheid door een heldere stedebouwkundige structuur met eisen ten aanzien van de inrichting van wanden en de beoogde functies langs routes voor voetgangers en fietsers;

- toename van de diversiteit van woningen en voorzieningen in de binnenstad;

- ontlasting van de omliggende straten door een ondergrondse parkeergarage;

- afname trillingen door vrachtverkeer door de verplaatsing van dit verkeer naar de Zuidwal.

Het schaalniveau van het Schetsplan Plus en de fase waarin de planvorming zich thans bevindt, brengt echter met zich mee voor een aantal andere aspecten pas bij de concrete inrichting van het gebied aan de orde zijn. Rekening zal worden gehouden met de resultaten van het onderzoek dat bureau RUIM, in opdracht van de belangenvereniging Zuidpoort, heeft uitgevoerd naar sociale veiligheid. Hierbij is uiteraard ook de samenwerking met de bewoners van het gebied erg belangrijk.

Gedacht kan worden aan de volgende aspecten:

- de inrichting van het openbaar groen;

- het plaatsen van voorzieningen in de openbare ruimte van een goede kwaliteit (o.a. bankjes);

- het creëren/handhaven van speelmogelijkheden voor kinderen;

- extra aandacht voor sociale veiligheid door functiemenging, situering van functies die ook 's avonds voldoende levendigheid opleveren en het concrete ontwerp van de wanden langs de routes;

- verlichting.

De milieuhygiënische aspecten die van groot belang zijn voor de leefkwaliteit in het gebied worden in hoofdstuk 5 behandeld. Het betreft met name geluid, luchtkwaliteit en bodemkwaliteit.

4.3. Verkeer en parkeren

Ontsluiting gemotoriseerd verkeer

Het plangebied wordt voor gemotoriseerd verkeer via de Zuidwal ontsloten. De Zuidwal heeft een belangrijke verkeersfunctie en maakt onderdeel uit van de stedelijke hoofdwegenstructuur die Delft verbindt met de omliggende gemeenten. De Zuidwal is een belangrijke invalsweg.

De overige wegen in het plangebied hebben met name een verblijfsfunctie en worden zoveel mogelijk ingericht als 30 km/h-zone. In figuur 6 is de ontsluiting van Zuidpoort weergegeven.

Het gemeentelijk beleid is gericht op:

- beperking van de groei van autoverkeer en bevordering van alternatieve vervoerswijzen;

- beperking van de toename van het verkeersaanbod op de Zuidwal ten opzichte van de huidige verkeersintensiteiten op de Zuidwal.

Parkeerbeleid

Hoe om te gaan met parkeren in de binnenstad van Delft is al jarenlang een belangrijk punt van overleg tussen bewoners, gebruikers en ondernemers van het plangebied en de gemeente.

Resultaten van dit overleg zijn onder meer meegenomen in twee beleidsnota's, te weten: "Het Verkeer- en Vervoersplan" en "Kwaliteitsverbetering Binnenstad 2". Dit zijn door de gemeenteraad vastgestelde beleidsvisies waarin de gemeente zich uitspreekt voor het verbeteren van het verblijfsklimaat van de binnenstad middels herinrichting en autoluw maken door het bouwen van garages aan de randen van de binnenstad, het deels verminderen van autogebruik, het beter benutten van parkeerplaatsen en het stimuleren van het gebruik van (brom)fiets en openbaar vervoer.

Op 29 juni 2000 is de nota "Een bereikbare Binnenstad, parkeerbeleid, sleutel tot autoluw (plus)" vastgesteld. Het autoluw maken wordt gefaseerd ingevoerd. Fases zijn gekoppeld aan realisatie van parkeeraccommodaties aan de randen van de binnenstad (zoals bijvoorbeeld de opening van de Zuidpoortgarage).

Figuur 11 Ontsluiting Zuidpoort

In de nota wordt het beleid om het autoverkeer terug te dringen geformuleerd rondom vier uitgangspunten:

- de gehele binnenstad is autoluw met mogelijkheid voor bewoners en specifieke belanghebbenden om te parkeren;

- het kernwinkelgebied en delen van de binnenstad die van bijzonder cultuurhistorisch belang zijn, zijn autoluw-plus. Ze blijven wel bereikbaar voor autoverkeer dat vanuit sociaal-, economisch- en/of veiligheidsoogpunt essentieel is;

- bezoekers van de binnenstad parkeren in goed bereikbare parkeergarages aan de rand van de binnenstad;

- het aantal bezoekersparkeerplaatsen is vooralsnog gerelateerd aan het huidig aantal dat nu in de binnenstad aanwezig is.

Het Zuidpoortgebied is, naast in de toekomst de spoorzone, de enige rand van de binnenstad waar fysiek de mogelijkheid bestaat een groot aantal parkeerplaatsen te realiseren. Het parkeerbeleid heeft voor Zuidpoort, als zuidzijde van de binnenstad, tot gevolg dat een groot aantal bezoekersparkeerplaatsen van de binnenstad geconcentreerd wordt op één locatie in dit plangebied.

Momenteel zijn die bezoekersparkeerplaatsen verspreid over vele locaties, voornamelijk gelegen binnen het plangebied.

Voor het realiseren van de benodigde parkeerplaatsen zijn diverse oplossingen mogelijk. Vanuit een oogpunt van zuinig ruimtegebruik en het creëren van een optimale leefkwaliteit, verdient een ondergrondse parkeergarage met één in- en uitrit de voorkeur. De garage zal worden gesitueerd onder de velden 5 en 7 en de geplande pleinen en zal direct bereikbaar zijn vanaf de Zuidwal. Bij het concrete ontwerp van de garage zal rekening worden gehouden met de resultaten uit het onderzoek "Parkeren Zuidpoort" (Arcadis Heidemij Advies, 1998) waarin diverse mogelijkheden zijn beoordeeld op de aspecten: uitstoot, benzeen, verkeersafwikkeling, verkeersveiligheid, sociale veiligheid, visuele hinder en geluidshinder (zie ook hoofdstuk 5).

Geconcludeerd kan worden dat de gekozen situering van de in- en uitrit ertoe leidt dat de straten in het plangebied worden ontlast door vermindering van het zoekverkeer en de korte afstand van de belangrijke invalsweg tot de beoogde parkeergarage. Conform het gemeentelijk beleid kan het autovrije deel van de binnenstad ten gunste van de verblijfskwaliteit worden uitgebreid. Als gevolg van voornoemde maatregelen zal het langzaam verkeer en gebruik van het openbaar vervoer toenemen.

Parkeeronderzoek

In 1993 is door het NEI onderzoek gedaan naar de parkeerbezetting in het plangebied. Geconstateerd werd onder meer een grote variatie in de parkeerbezetting.

Gedurende een groot deel van de week is een parkeeroverschot aanwezig. Tijdens een aantal piekuren, zoals die zich voordoen op de drukste momenten van de zaterdagen en koopavonden, is echter een tekort aan parkeerplaatsen mogelijk.

Dit tekort is in 1993 normatief geschat/berekend op 325 parkeerplaatsen. In dat jaar werd de bodem van de Zuidwal gesaneerd waarbij 40 parkeerplaatsen niet konden worden gebruikt. Deze plaatsen zijn inmiddels wel weer in gebruik en het getal van 325 moet op dit punt gecorrigeerd worden. Eenzelfde correctie moet plaatsvinden als gevolg van de realisatie van 15 betaald parkeerplaatsen op de kop van de Brabantse Turfmarkt.

Het normatief tekort is dan 270 parkeerplaatsen in het zuidelijk gedeelte van de binnenstad gedurende een zevental piekuren.

In de beleidsnota "Een Bereikbare Binnenstad, sleutel tot autoluw (plus)" zijn onder meer de gegevens uit het NEI-onderzoek gebruikt. De beleidsnota is in mei 2000 door BRO doorgerekend op zijn effecten en tevens is de parkeerbalans doorgerekend. Op basis van voornoemd onderzoek is het aantal parkeerplaatsen te realiseren in de Koepoortgarage verhoogd van 200 naar 320. Daarmee wordt tevens voldaan aan een eerder advies van Kolpron om het aantal parkeerplaatsen evenwichtiger te verdelen aan de oost-, west en zuidrand van de binnenstad.

Uit het onderzoek van BRO is tevens gebleken dat er in de eindfase voldoende parkeerplaatsen aanwezig zullen zijn met uitzondering van zaterdagmiddag. Het tekort betreft dan het aantal te verwachten toeristen. Aan dit probleem zal tegemoetgekomen worden door vervoer per pendelbus van het grote parkeerterrein bij de TU naar de binnenstad.

In november 2000 is gestart met het pendelbusproject omdat in de fase van de bouw van de diverse garages tijdelijk een parkeerprobleem zal bestaan.

Het mobiliteitsbeleid binnen de gemeente Delft is gericht op het bevorderen van het gebruik van alternatieve vervoerswijzen zoals openbaar vervoer en het promoten van de fiets. Doel is het verminderen van het autogebruik. Het normatieve tekort zal zo deels worden gecompenseerd.

Opgemerkt wordt dat het normatieve tekort gebaseerd is op een berekening/schatting. In de praktijk heeft dit zogenoemde normatieve tekort zich tot op heden niet of nauwelijks voorgedaan.

Parkeren in cijfers

In de in voorbereiding zijnde parkeerbeleidsnota voor de gehele binnenstad geldt als uitgangspunt dat het aantal parkeerplaatsen voor bewoners, bedrijven en bezoekers wordt gebaseerd op de thans beschikbare capaciteit. In tabel 1 is een overzicht gegeven van de aanwezige parkeerplaatsen per locatie.

Tabel 1 Aanwezige parkeerplaatsen per locatie

Locatie	Aantal parkeerplaatsen
Zuiderstraat	215
Ezelsveldlaan	320
Yperdek	65
Kruisstraat	15
MBO4	112
Gasthuisplaats[1]⁾	84
Totaal	811 ( voorheen 817)

Aan dit huidig aantal bezoekersparkeerplaatsen worden 125 plaatsen toegevoegd. Dit aantal is gebaseerd op een berekening van het NEI naar wat de markt aan extra plaatsen vraagt. De berekening is gebaseerd op een rekenmodel.

Het getal van 125 extra plaatsen is steeds uitgangspunt geweest in besprekingen over de parkeerproblematiek tussen de gemeente en bewoners, gebruikers en ondernemers.

Toenmalige aanwezige betaald parkeerplaatsen (bezoekers)	817 ppl.	(1-12-'93)
Afspraak nieuwe functies (incl. theater dubbelgebruik)	125 ppl.
Totaal	942 ppl.

Op basis van voornoemde gegevens heeft de gemeenteraad besloten om 942 parkeerplaatsen in Zuidpoort te realiseren in ondergrondse parkeervoorzieningen. Aanvankelijk is afgesproken dat alle 942 parkeerplaatsen ten behoeve van bezoekers zouden worden aangewend. Later is dit aantal gewijzigd in 840 bezoekersparkeerplaatsen.

De daarmee verloren gegane 100 bezoekersparkeerplaatsen worden gecompenseerd in de Koepoortgarage. Het aanvankelijke aantal van 100 parkeerplaatsen in de Koepoortgarage is verhoogd naar 200 plaatsen. Naar aanleiding van de onderzoeksresultaten van BRO is het aantal van 200 verhoogd naar 320 parkeerplaatsen in de Koepoortgarage.

Parkeervoorzieningen in toekomstig Zuidpoort

In een parkeergarage, gelegen onder de velden 5, 7 en het winkelplein, zullen de 942 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Parkeren dicht bij winkels blijft mogelijk. Overlast van zoekverkeer in omliggende straten wordt door de ligging aan de belangrijke invalsweg, de Zuidwal, verminderd. De garage zal bereikbaar zijn via één in- en uitrit nabij de aansluiting Asvest/Zuidwal (zie figuur 11). Aandachtspunt bij de ontwikkeling van de garage is de lengte van de opstelstrook bij de in-/uitrit om doorgaand verkeer, bestemmingsverkeer, bevoorradend verkeer en hulpdiensten niet te belemmeren. Door het op termijn verdwijnen van het parkeren aan de Kruisstraat (MBO 4-terrein), zal de Kruisstraat verkeersluwer worden en kan het profiel van de Kruisstraat teruggebracht worden.

Tijdens de bouw van de parkeergarage zal voor vervanging van de parkeerplaatsen worden gezorgd.

Na onderzoek is gebleken dat de garage aan de Zuidpoort, gelet op financiële en fysieke mogelijkheden, een maximale capaciteit kan hebben die gelijk is aan het aantal benodigde bezoekersplaatsen.

Voor de nieuwe woningen in het plangebied zal een parkeernorm van 1,25 parkeerplaats per woning worden gehanteerd en wordt gestreefd naar de realisatie hiervan in parkeervoorzieningen op eigen terrein.

Voor een aantal velden zoals veld 2, 9 en 10 is dit mogelijk. Voor de velden 5 en 7 en het winkelplein kan het bewonersparkeren alleen ten koste van bezoekersparkeren worden gerealiseerd. Het zo verloren gegane aantal bezoekersparkeerplaatsen zal in de parkeergarages aan de aan de oost- en westrand van de binnenstad worden gecompenseerd. Dit komt de evenwichtige verspreiding van het bezoekersparkeren ten goede.

Expeditieverkeer

Momenteel fungeert de Achtersack als belangrijk expeditiegebied van het winkelgebied "In de Veste". In de nieuwe situatie zal een nieuw expeditiegebied voor C1000 en V&D in de Kruisstraat komen.

Overige bevoorrading van het nieuwe gebied dient binnen venstertijden plaats te vinden via de route Kruisstraat-winkelplein-cultuurplein-Asvest. De Asvest blijft in gebruik als expeditiepunt voor het theater (zie figuur 11).

Fietsverkeer huidige situatie

Het Zuidpoortgebied vormt een belangrijke schakel voor fietsers vanuit de TU-wijk en de binnenstad. Op de Zuidwal is fietsverkeer momenteel niet toegestaan. Om de Zuidwal over te steken is een fietstunnel in het verlengde van de Hambrug aanwezig die via de Asvest toegang geeft tot het Zuidpoort(winkel)gebied. Ook via de St. Sebastiaansbrug, waar fietsstroken aanwezig zijn en vanaf het met verkeerslichten geregelde kruispunt met de Zusterlaan, is het Zuidpoortgebied vanaf de Zuidwal bereikbaar.

Het Zuidpoortgebied wordt voor het fietsverkeer ontsloten in de richting van de omliggende kernen en wijken via de Michiel de Ruyterweg, de Asvest/Achterom en de Ezelsveldlaan.

Fietsverkeer toekomstige situatie

Bij de realisatie van Zuidpoort is het van belang dat het gebied optimaal ontsloten wordt voor het fietsverkeer. Onder een optimale ontsluiting wordt verstaan:

- voor fietsers met de bestemming Zuidpoort zijn er kwalitatief goede en veilige fietsroutes naar en in het gebied;

- voor doorgaand fietsverkeer langs Zuidpoort zijn kwalitatief goede en veilige routes aanwezig om het gebied heen.

Het Zuidpoortgebied is per fiets goed bereikbaar. Vanuit westelijke richting is het Zuidpoortgebied bereikbaar via de Zuidwal. In de komende jaren wordt hier een tweerichtingen fietspad aangelegd. Vanuit oostelijke richting is de route via de Oostpoortbrug en de Ezelsveldlaan de fietsroute naar Zuidpoort. Beide fietsroutes lopen langs het Rijn-Schiekanaal. Vanaf de route worden zodanige aansluitingen naar Zuidpoort aangelegd dat sprake is van een goede bereikbaarheid per fiets.

Wat betreft de stallingmogelijkheden wordt in de parkeergarage Zuidpoort een bewaakte fietsenstalling gerealiseerd. Tevens komen op diverse plaatsen in het gebied clusters van fietsenrekken. Deze clusters bestaan uit kwalitatief goede fietsenrekken die voldoen aan de fietsparkeur.

Stedelijke fietsroutes

De stedelijke fietsroutes zijn routes die de verschillende wijken van Delft met elkaar verbinden. Deze routes worden door fietsers gebruikt als doorgaande routes binnen Delft.

Uitgaande van het fietsroutenetwerk Delft zijn de volgende stedelijke fietsroutes rond Zuidpoort aanwezig:

- ten zuiden van Zuidpoort ligt er een oostwestverbinding via de Zuidwal-Zusterlaan-Ezelsveldlaan;

- ten westen van Zuidpoort is er de route via de Phoenixstraat-Zuidwal;

- ten oosten is er de route langs de Stalpaert v.d. Wieleweg;

- ten noorden van Zuidpoort loopt in de binnenstad de route via de Binnenwatersloot-Peperstraat-Oude Langedijk-Nieuwe Langedijk.

In de uitwerking van het fietsactieplan worden de komende jaren diverse projecten uitgevoerd ter verbetering van de kwaliteit en de veiligheid op deze routes. Projecten in dit kader zijn de aanleg van een tweerichtingen fietspad aangelegd aan de Zuidwal, afsluiting van de Oostpoortbrug voor het autoverkeer en het aanbrengen van rode fietsstroken op de Stalpaert v.d. Wieleweg, de Westvest en Phoenixstraat.

Fietsroutes op wijkniveau

Fietsers met de bestemming Zuidpoort kunnen vanaf de stedelijke fietsroutes via fietsroutes op wijkniveau naar Zuidpoort toe. Vanaf de fietsroute langs de Zuidwal is hiervoor een route aanwezig via de fietstunnel onder de Asvest.

Voor fietsverkeer uit oostelijke richting is een fietsverbinding gepland vanaf de Ezelsveldlaan via de Kruisstraat naar het Zuidpoortgebied. Fietsers uit noordelijke richting zullen veelal gebruikmaken van de aanwezige wijkroutes in de binnenstad.

Verspreid over het Zuidpoortgebied liggen diverse bestemmingen. In en rond de directe omgeving van het gebied zullen daarom veel fietsers aanwezig zijn. Om de fietsers op het plein zoveel mogelijk te voorkomen, is een fietsroute gepland tussen de Zuidwal en het Zuidpoortgebied. Daarnaast voorziet deze route in kortsluitingen in het overig fietsnetwerk. Uit oogpunt van veiligheid en kwaliteit heeft het de voorkeur de fietsroute gescheiden te houden van het openbaar vervoer en het autoverkeer. De beperkte ruimte op deze locatie heeft geleid tot een fietsroute die twee keer de openbaarvervoerbaan kruist (figuur 11). Met de combinatie van de beschreven fietsroutes is er een optimale ontsluiting voor het Zuidpoortgebied verkregen.

Voetgangersverkeer

De nieuwe structuur van Zuidpoort waarborgt de toegankelijkheid voor voetgangers. De structuur heeft duidelijke verbindingslijnen en is overzichtelijk. De daadwerkelijke inrichting van de openbare ruimte, die in overleg met de bewoners/gebruikers zal plaatsvinden, is bepalend voor de toegankelijkheid van het gebied voor mindervaliden. De looproute van het station via de Barbarasteeg en de Breestraat naar het Zuidpoortgebied (vice versa) blijft in stand. Er wordt bezien welke mogelijkheden er zijn om de overzichtelijkheid en directheid van deze route te verbeteren (zie figuur 11).

Openbaar vervoer

Momenteel wordt het plangebied goed ontsloten door een groot aantal buslijnen. Zowel in gemeentelijke plannen (onder andere de ontwikkelingsvisie "Delft 2025") als in het project "Agglonet" van stadsgewest Haaglanden, wordt uitgegaan van de aanleg van een tramlijn vanuit Ypenburg via Delft-station naar de TU-wijk (Agglo 19). Vooruitlopend op een tweede Agglo-verbinding Den Haag Zuid-West-Delft-Zoetermeer (Agglo 37) wordt ernaar gestreefd om de tram via de TU-wijk door te trekken naar Emerald en Pijnacker. Met deze tramlijn wordt de openbaarvervoerbediening van het Zuidpoortgebied sterk verbeterd: er komen nieuwe rechtstreekse verbindingen, de reistijd op diverse reisrelaties wordt bekort en de frequentie van het openbaar vervoer neemt toe. In de ontwikkelingsvisie "Delft 2025" wordt voor de verdere toekomst ook een uitbreiding van het aantal buslijnen voorzien (onder andere richting Rotterdamse regio).

Hoewel de tram mogelijk een aantal buslijnen gaat vervangen, blijven ook na aanleg van de tramlijn veel van de huidige buslijnen bestaan (onder andere om de woonwijken met de binnenstad en Zuidpoort te verbinden). Daarom wordt langs de Zuidwal een vrijliggende openbaarvervoerbaan aangelegd die door tram en bus gebruikt kan worden. Ter hoogte van Zuidpoort wordt een halte gerealiseerd. Deze openbaarvervoerhalte zal qua vormgeving en routestructuur goed in de stedebouwkundige structuur worden opgenomen.

4.4. Functies en programma

Detailhandel

Het hoofdwinkelgebied van Delft bevindt zich in de binnenstad en bestaat uit drie winkelgebieden met ieder een min of meer eigen karakter (In de Veste, In de Stede en De Klis), die met elkaar worden verbonden door bewinkelde verbindings- en overlappingzones. Door de toenemende concurrentie van andere regionale centra in de omgeving van Delft, staat de verzorgingsfunctie van de Delftse binnenstad onder druk. Daarom is een sterk voorzieningenapparaat in het centrum van groot belang.

Behoefte aan uitbreiding

In de "Regionale structuurvisie detailhandel" van de Haaglanden (1995) wordt reeds aangegeven dat de omvang van de detailhandel voor een middelgrote stad als Delft "tamelijk beperkt" is. Door de woningbouw in en de goede verbindingen met VINEX-locaties als Ypenburg, Delfgauw en in mindere mate Pijnacker-Zuid en Wateringse Veld, zal het draagvlak voor winkelvoorzieningen in het centrum van Delft de komende jaren aanmerkelijk uitgebreid worden. Een verdere uitbreiding van het winkelareaal wordt dan ook in deze structuurvisie als "voor de hand liggend" beschouwd.

Ook in de gemeentelijke beleidsnota inzake detailhandel "Kennis van Zaken", wordt gesproken over de noodzaak tot uitbreiding van het bestaande winkelbestaand met 11.000 tot 15.000 m² bvo.

In september 1999 is het Koopstromenonderzoek Zuid-Holland uitgebracht. Hieruit blijkt dat de totale omzet van de winkels in de binnenstad van Delft, vergeleken met 5 jaar geleden, met 32% is toegenomen. Delft staat daarmee op de tiende plaats in de top 50 van de provincie.

In het koopstromenonderzoek zijn ook de motieven van de consument onderzocht. De hoofdmotieven voor het bezoek aan belangrijke aankoopplaatsen in de niet-dagelijkse artikelen sector zijn de volgende:

- nabijheid;

- de veelheid aan winkels bij elkaar;

- de goede keuzemogelijkheden;

- de gezellige sfeer.

Met betrekking tot het aspect sfeer scoort de Delftse binnenstad het hoogst van alle winkelgebieden in de provincie. Om dit sterke punt te behouden of zelfs uit te bouwen, is het van belang dat nieuwe centrumfuncties in de binnenstad van Delft kwalitatief hoogwaardig zijn. Zoals in de nota Kennis van Zaken is uiteengezet, is het sterke punt van de Delftse detailhandel, namelijk de kleinschaligheid en sfeer, tevens de zwakke plek. Zonder aanvulling van deze kleinschaligheid voldoet het winkelaanbod niet meer aan de vraag van de consument van nu en dit brengt risico’s met zich mee. Aanvulling van het bestaande aanbod, met name met grootschalige winkels, draagt bij aan een beter functioneren van de detailhandel in de gehele Delftse binnenstad.

In de "Ontwikkelingsvisie Delft 2025" (december 1998) blijkt dat de gemeente streeft naar het verbeteren van de winkelfunctie in de Delftse binnenstad. Er zijn winkelcircuits en aanlooproutes aangewezen. In de winkelcircuits wordt een onderscheid gemaakt tussen centrum winkelcircuits en thematische winkelcircuits. De centrum winkelcircuits moeten versterkt worden door ter plaatse grootschaliger en publiekstrekkende formules toe te laten. In de thematische winkelcircuits moet aanvulling mogelijk gemaakt worden met passende winkels. De aanlooproutes dienen van en naar de entrees van winkelzones een passende invulling te krijgen. Ten dele zou dit de vestigingsplek kunnen zijn van starters, consumentgerichte zakelijke dienstverlening, reisbureaus of vergelijkbare formules. De circuits en routes zijn aangegeven in figuur 12.

Zuidpoort

Het bestaande winkelareaal binnen het gebied Zuidpoort maakt deel uit van het winkelgebied In de Veste. Dit winkelgebied wordt gekenmerkt door winkels die groter zijn dan gemiddeld. Het aanbod wordt gedomineerd door filiaalbedrijven. Zwakke punten van In de Veste zijn de uitstraling en entourage. Bovendien heeft het kenmerkende aanbod van In de Veste (de grootwinkel- en filiaalbedrijven) geen goede branchemix. Opvallend is de beperkte aanwezigheid van plaatselijke of regionale ondernemers, speciaalzaken en het vrijwel ontbreken van daghoreca, toeristische attracties en publieksvoorzieningen zoals bankjes. Tot slot is op veel plekken geen aaneengesloten winkelfront, waardoor het centrum winkelcircuit niet optimaal is.

Het is de bedoeling dat In de Veste zich in de toekomst zal profileren als een modern winkelgebied met een stedelijk karakter. Een eigentijds kernwinkelgebied met een compleet assortiment en een goede branchemix afgestemd op de behoefte van de consument. In de Veste en het Vesteplein moeten één winkelgebied gaan vormen met een eigentijds karakter. De nadruk ligt op een assortiment en branchering met warenhuisachtige bedrijven, kledingmagazijnen, middelgrote en filiaal- en ketenbedrijven. Het bestaande assortiment moet zoveel mogelijk worden uitgebreid met ontbrekende detailhandel (Structuurvisie detailhandel, 1996 en Kennis van Zaken, 1997-2007).

Figuur 12 Winkelroute en bereikbaarheid

Conclusie

Voor een goed functioneren van de Delftse binnenstad is uitbreiding van centrumfuncties in de binnenstad, met name detailhandel, noodzakelijk. Het gebied Zuidpoort biedt mogelijkheden voor deze uitbreiding. Het nieuwe winkelaanbod zal gerealiseerd worden op het parkeerterrein ten noorden van de Gasthuislaan (met de etalages aan de Pijnepoortzijde) en aan de oostzijde van het Vesteplein (winkelplein). Op deze wijze ontstaat een goed winkelcircuit, omdat de volgende route ontstaat: Zuidpoort-Vestpoort-Paradijspoort-Molslaan-Brabantse Turfmarkt-Jac. Gerritstraat-Burgwal-Beestenmarkt-Pijnepoort-Bastiaanspoort.

Om te berekenen hoeveel marktruimte voor uitbreiding bestaat en op welke wijze deze uitbreiding ingevuld zou moeten worden, zijn diverse distributieplanologische onderzoeken verricht (BRO, 1991, Kolpron 1995 en EIM, 1997). Uit deze onderzoeken blijkt dat marktruimte bestaat voor een maximale uitbreiding van 13.000 m² verkoopvloeroppervlak (vvo). In overeenstemming met de provincie is besloten tot een uitbreiding van het winkelaanbod in het gebied Zuidpoort van maximaal 12.000 m² vvo. Dit komt overeen met ongeveer 15.000 m² bvo.

Horeca

Het beleid ten aanzien van de horeca in de binnenstad van Delft is neergelegd in de Leefmilieuverordening Horeca Binnenstad. Deze verordening is door de gemeenteraad vastgesteld op 29 juni 2000 en door Gedeputeerde Staten van de provincie Zuid Holland goedgekeurd. Hoewel het Zuidpoortgebied geen deel uitmaakt van dat gebied van de binnenstad waarop de Leefmilieuverordening van toepassing is, is het wenselijk het in de Leefmilieuverordening neergelegde beleid, waar mogelijk ook toe te passen in het Zuidpoortgebied.

Het Zuidpoortgebied wordt immers een volwaardig deel van de Delftse binnenstad.

Het horecabeleid, als neergelegd in de Leefmilieuverordening, is beleid van tijdelijke aard, bedoeld om snel te kunnen voorzien in een leemte in de regelgeving op dit gebied. Momenteel wordt gewerkt aan nieuw horecabeleid dat gekoppeld zal worden aan een nieuw bestemmingsplan voor het oude stadscentrum.

In de Leefmilieuverordening worden de verschijningsvormen van horeca in twee hoofdgroepen ingedeeld die aangeduid worden met de termen "categorie 1" en "categorie 2".

Onder categorie 1 wordt verstaan:

een horecabedrijf met een beperkte invloed op het woon- en werkklimaat van de omgeving dat geheel of in overwegende mate gericht is op het verstrekken van drank- en/of etenswaren die ter plaatse genuttigd plegen te worden, waaronder in ieder geval wordt verstaan:

a. horeca als functiegebonden onderdeel van een museum, verenigingsgebouw, grote winkel of hiermee gelijk te stellen inrichtingen of bedrijven;

b. restaurants, lunchrooms, snackbars of hiermee gelijk te stellen inrichtingen of bedrijven, voorzover zij werken met reguliere sluitingstijden overeenkomstig de Exploitatieverordening Horeca 1998 en voorzover zij niet beschikken over een thuiszorgservice.

Onder categorie 2 wordt verstaan:

een horecabedrijf met een tamelijk grote invloed op het woon- en werkklimaat van de omgeving, dat geheel of in overwegende mate gericht is op het bieden van vermaak in combinatie met het verstrekken van drank en/of etenswaren die ter plaatse genuttigd plegen te worden, waaronder in ieder geval wordt verstaan:

a. horecabedrijven met vrije sluitingstijden overeenkomstig de exploitatieverordening Horeca 1998 en/of een thuisbezorgcentrum;

b. discotheken, sociëteiten of hiermee gelijk te stellen inrichtingen of bedrijven.

Omdat het beleid nog in ontwikkeling is en het bestemmingsplan geschreven wordt voor een periode van 10 jaar, wordt in de begripsbepalingen van het bestemmingsplan afgeweken van de koppeling met de exploitatieverordening. In plaats van het incorporeren van de exploitatieverordening, is aansluiting gezocht bij de, in die verordening genoemde, openingstijden.

Voor horecacategorie 1 geldt dat het betreffende bedrijf overdag en 's avonds geopend is. Horecacategorie 2-voorzieningen zijn overdag, 's avond en 's nachts geopend. De exacte sluitingstijden zijn onderwerp van de exploitatieverordening.

Ook is horeca als functiegebonden onderdeel in de begripsbepaling van het bestemmingsplan komen te vervallen. Immers in het kader van het bestemmingsplan zijn de zelfstandige horecabedrijven ruimtelijk relevant. Het gedetailleerd regelen van functiegebonden horeca als onderdeel van bijvoorbeeld sociaal-culturele instellingen of van detailhandelsvestigingen, zou in het kader van een bestemmingsplan een te vergaande beperking van het meest doelmatige gebruik betekenen. Bovendien zou dit een regeling opleveren die niet handhaafbaar is. Van belang is in dit kader dat de functiegebonden horeca altijd ondergeschikt dient te zijn aan de hoofdfunctie.

Een aantrekkelijk winkelgebied beschikt over een aantal horecabedrijven die overdag open zijn en daarmee de winkelfunctie ondersteunen. Deze vormen van daghoreca zijn gewenst in het zuidelijke deel van de Delftse binnenstad. Ter versterking van de centrumfunctie van de Delftse binnenstad dient dan ook het aanbod van (dag)horeca te worden uitgebreid.

Naast de horeca met een ondersteunende functie, biedt het bestemmingsplan de mogelijkheid om aan de westzijde van het Vesteplein (cultuurplein) een discotheek te realiseren. Het betreft een kleine tot middelgrote discotheek met een maximumoppervlak van 300 m².

Omdat deze vorm van horeca overdag niet geopend is, levert zij geen bijdrage aan het functioneren van de detailhandel. Overdag wordt bij dit soort vormen van horeca nauwelijks activiteiten ontplooid en daarom vormt dit soort bedrijven, indien zij in een winkelgebied gevestigd zijn, een onaantrekkelijke onderbreking van het winkelfront. Er is dan ook voor gekozen om deze voorzieningen te vestigen buiten het winkelconcentratiegebied. Dit geldt tevens voor de bioscoop die onder sociaal-culturele doeleinden valt.

De bestaande horecaconcentratiegebieden Markt en Beestenmarkt zullen via zogenoemde verbindingsroutes met het nieuwe horecaconcentratiegebied in de Zuidpoort worden verbonden. De routes lopen over de Zuiderstraat naar het Achterom en over het winkelplein via de Bastiaanspoort en Pijnepoort naar de Kruisstraat.

Binnen dit plangebied is het aantal m² vloeroppervlak dat voor horecadoeleinden wordt toegevoegd, 2.400 m².

Wonen

In aansluiting op de functies van de binnenstad zal ook de woonfunctie in het Zuidpoortgebied worden uitgebreid. Voor het gebied dat aansluit bij het winkelgebied In de Veste (velden 2, 5, en 7) zal de woonfunctie gemengd worden met winkels, horeca en andere centrumfuncties. In dit gebied wordt het wonen op het maaiveld slechts op enkele locaties mogelijk wordt gemaakt. Dit betekent dat geen direct horizontaal zicht is vanuit woningen op de straten en pleinen. Het gevoel van sociale veiligheid kan daarmee afnemen. De woningen in dit gebied zullen daarom zo moeten worden gesitueerd dat de sociale veiligheid gewaarborgd is.

De terreinen ten noorden van de Ezelsveldlaan (veld 9) krijgen in aansluiting op het woongebied ten noorden van de Zuidergracht de woonfunctie als hoofdbestemming. In verband met het binnenstedelijk karakter van de Zuidpoort wordt de mogelijkheid geboden om op het maaiveld andere functies te realiseren zoals bijvoorbeeld bedrijven, kantoren, ateliers en dergelijke. Voor verkaveling zal worden aangesloten bij de gesloten bouwblokkenstructuur van de binnenstad, waarbij aan de zijde van de Zuidergracht de relatie met het water een belangrijke rol speelt.

Op het terrein aan de kop van de St. Sebastiaansbrug (veld 10) is het mogelijk om de huidige functie van wonen met gemengde bedrijvigheid uit te breiden. Hierbij is het eveneens van belang dat de verkaveling aansluit bij de structuur van de binnenstad. De bebouwing moet samen met de bebouwing van de velden 5 en 7 de Zuidwal ruimtelijk begrenzen.

Het aantal m² wonen dat zal worden toegevoegd aan de bestaande woningvoorraad binnen dit plangebied is maximaal 35.000 m².

Kantoren

Eén van de doelstellingen in de Ontwikkelingsvisie Delft 2025 is dat er voldoende aanbod moet zijn van ruimte voor kantoren. De gemeente Delft beschikt over relatief weinig kantoorruimte. Delft profileert zich als "kennisstad" en voor de komende jaren wordt uitgegaan van een jaarlijkse behoefte van 10.000-15.000 m² kantoorruimte per jaar.

Een tijd lang is rekening gehouden met vestiging van een grootschalige kantorenlocatie in Zuidpoort. Inmiddels worden andere locaties, direct ontsloten door het spoor voor de kantoorfunctie gereserveerd. In Zuidpoort heeft de grootschalige kantorenlocatie ruimte gemaakt voor de woonfunctie.

Behoudens de bestaande kantoorfuncties aan de Ezelsveldlaan, de Nieuwelaan en in het pand van Hoogovens, wordt in het plangebied op diverse locaties de mogelijkheid geboden tot de vestiging van kleinschalige kantoren tot een maximum van 150 m² per vestiging. Verwacht wordt dat niet meer dan 5 van dergelijke kantoren zich in het plangebied zullen vestigen. Kantoorlocaties worden in Delft met name voorzien rond de stationlocaties die komende jaren in ontwikkeling worden gebracht.

blanco pagina

5. Stad en milieu

5.1. Inleiding

De kern van het Stad en Milieubeleid is beschreven in hoofdstuk 2 en bestaat uit drie stappen die de gemeente Delft mag toepassen voor de ontwikkeling van Zuidpoort. Om te beginnen moet milieu vroegtijdig in het ruimtelijk plan worden geïntegreerd en wordt gezocht naar bronmaatregelen (stap 1). Vervolgens wordt gezocht naar oplossingen binnen de bestaande wet- en regelgeving (stap 2). Als milieunormen of wettelijke procedures de gewenste leefkwaliteit in de weg staan, kunnen gemeenten, in uitzonderingsgevallen en onder strenge voorwaarden, afwijken van bestaande regels en normen (stap 3). De doelstelling is zuinig ruimtegebruik en een optimale leefkwaliteit.

In hoofdstuk 2 is eveneens de beoogde leefkwaliteit aangegeven.

In het kader van dit bestemmingsplan is uitvoerig onderzoek gedaan naar de ruimtelijk relevante milieuaspecten. In hoofdstuk 3 is gepresenteerd op welke wijze is omgegaan met aspecten van leefkwaliteit die direct samenhangen met de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. In dit hoofdstuk wordt het milieuhygiënische onderzoek beschreven aan de hand van de stappen 1 en 2 uit de stad en milieubenadering. Het betreft de volgende aspecten:

- wegverkeerslawaai;

- luchtkwaliteit;

- bodem.

Vervolgens worden de overige milieuaspecten beschreven die in het kader van het bestemmingsplan aan de orde zijn.

- bedrijven en horeca;

- duurzaam bouwen;

- water;

- leidingen en externe veiligheid.

5.2. Wegverkeerslawaai

Inleiding

In dit bestemmingsplan wordt verspreid over een drietal velden (5, 7 en 10) de mogelijkheid geboden voor het realiseren van nieuwe woningen. Tevens wordt de reconstructie van bestaande wegen mogelijk gemaakt. Het betreft:

- Zuidwal: het verplaatsen van het busstation richting de Zuidwal en een eventuele herprofilering van de weg zelf;

- Michiel de Ruyterweg: het wegprofiel herindelen met busstroken in beide richtingen;

- Asvest: het aanpassen van de aansluiting op de Zuidwal;

- Ezelsveldlaan: het verbreden van de weg en het aansluiten op de Michiel de Ruyterweg.

Uitgebreid akoestisch onderzoek is verricht om te toetsen of deze nieuwe ontwikkelingen voldoen aan de normen van de Wet geluidhinder (Cauberg-Huygen, PR/981337-2/CV, 2000).

De toekomstige akoestische situatie is getoetst aan de normen van de Wet geluidhinder. Hierbij zijn twee verschillende akoestische situaties bekeken:

- Het akoestisch onderzoek voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen (woningen) binnen het plan op de velden 5, 7, 10 en ten oosten van veld 10 ten opzichte van de bestaande, te reconstrueren wegen, nader te onderscheiden in:

« Veld 5: nieuwe woningen ten opzichte van de gereconstrueerde Zuidwal en Asvest;

« Veld 7: nieuwe woningen ten opzichte van de gereconstrueerde Zuidwal en Ezelsveldlaan;

« Veld 10: nieuwe woningen ten opzichte van de gereconstrueerde Michiel de Ruyterweg en Ezelsveldlaan.

- Het reconstructieonderzoek, betreffende de geluidsbelasting op de bestaande geluidsgevoelige bestemmingen (woningen) ten opzichte van te reconstrueren bestaande wegen, nader te onderscheiden in:

« Zuidwal: de bestaande woningen ten opzichte van de te reconstrueren Zuidwal;

« Michiel de Ruyterweg: de bestaande woningen ten opzichte van de te reconstrueren Michiel de Ruyterweg;

« Asvest: de bestaande woningen ten opzichte van de te reconstrueren Asvest.

De resultaten van de geluidsberekeningen zijn getoetst aan de normen van de Wet geluidhinder, waarbij gestreefd is te voldoen aan de volgende ambities die de gemeente in het kader van het project Stad en Milieu heeft geformuleerd:

- voor nieuwe woningen wordt ernaar gestreefd dat de maximaal toelaatbare waarde van 65 dB(A) niet wordt overschreden. Een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) wordt geaccepteerd;

- voor bestaande woningen langs de te reconstrueren Zuidwal, Asvest, Ezelsveldlaan en Michiel de Ruyterweg geldt, dat ernaar gestreefd wordt dat geen sprake zal zijn van een reconstructie in de zin van de Wet geluidhinder. Zo wordt getracht om te voorkomen dat de geluidsbelasting van de bestaande woningen vanwege de reconstructie van deze wegen toeneemt met 1,5 dB(A) of meer.

Stap 1

Voor de Zuidwal is voor het bepalen van de geluidsbelasting rekening gehouden met het verplaatsen van het busstation. Daarnaast bestaat de intentie het wegprofiel van de Zuidwal te herprofileren. Hier heeft nog geen besluitvorming over plaatsgevonden. Omdat een herprofilering van de Zuidwal akoestisch ongunstiger kan zijn, zal in het akoestisch onderzoek hierop worden geanticipeerd (worst-case-benadering).

Voor de Michiel de Ruyterweg zijn voor het bepalen van de geluidsbelasting voor zowel de bestaande als de nieuwe woningen de volgende mogelijke situaties onderscheiden:

- de openbaarvervoerstrook (tram) in middenligging (tussen rijstroken autoverkeer);

- de openbaarvervoerstrook (tram) in rechtse ligging (ten oosten rijstroken autoverkeer).

Het is de intentie de Michiel de Ruyterweg pas te reconstrueren als besluitvorming heeft plaatsgevonden over de komst van de tram. In het akoestisch onderzoek is uitgegaan van een worst-case-benadering waarbij geanticipeerd wordt op de komst van de tram.

Het meest westelijke stuk van de Ezelsveldlaan zal worden gereconstrueerd en worden aangesloten op de Michiel de Ruyterweg. Hierdoor zal de verkeersintensiteit op dit stuk weg sterk toenemen. De voorgenomen reconstructie kan fysiek pas plaatsvinden als de bestaande woningen aan de Ezelsveldlaan ter plaatse van veld 10 worden gesloopt. Derhalve is een onderzoek naar het akoestische effect van de reconstructie van de Ezelsveldlaan op deze woningen niet zinvol.

Ten behoeve van het akoestisch onderzoek is een ruimtelijk rekenmodel opgesteld waarin de huidige en toekomstige situatie (woningen, wegen) is gemodelleerd.

Voor wat betreft de Zuidwal is in het akoestisch onderzoek binnen de bestemming Verkeersdoeleinden uitgegaan van twee wegassen die bij het herprofileren van de Zuidwal èn het verplaatsen van het busstation bepalend zijn voor de geluidsbelasting op zowel de bestaande als de nieuwe woningen op de velden 5 en 7. Om ook bij daadwerkelijke reconstructie van de Zuidwal deze geluidsbelastingen te waarborgen, is de volgende methodiek gevolgd. Als één van de assen opschuift in noordelijke richting dan dient de andere as in gelijke mate op te schuiven in de tegengestelde richting. Op deze wijze is het akoestisch effect op aan weerszijden gelegen woningen neutraal.

Conclusie toekomstige geluidsbelasting

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de geluidsbelasting op de voorziene woningen op de velden 5, 7 en 10 ten gevolge van het verkeer op de voor de nieuwe woningen relevante gereconstrueerde wegen maximaal 65 dB(A) of minder bedraagt. Een geluidsbelasting van 65 dB(A) treedt alleen op ter plaatse van veld 10 bij de situatie met de tram in middenligging. Zelfs in deze worst-case-benadering wordt ter plaatse van de beoogde nieuwe woningen voldaan aan de uiterste grenswaarde van de Wet geluidhinder.

Tevens kan worden geconcludeerd dat met uitzondering van vier woningen langs de Asvest aan de 2^e randvoorwaarde wordt voldaan. Na reconstructie van de bestaande wegen neemt de geluidsbelasting op de bestaande woningen niet toe met 1,5 dB(A) of meer en er is derhalve voor deze woningen geen sprake van een reconstructie in de zin van de Wet geluidhinder.

Deze conclusies gelden zowel bij de handhaving van de Zuidwal op de huidige locatie als bij een herprofilering van de weg binnen de bestemming V op de plankaart en de uitgangspunten ten aanzien van de situering van de rijlijnen zoals aangegeven in het akoestisch onderzoek.

Mogelijke maatregelen

Ter beperking van de geluidshinder ten gevolge van de reconstructie voor zowel de bestaande als de nieuwe woningen, komen de volgende mogelijke maatregelen in aanmerking.

- Toepassen andere verharding

Het wegdek van de Zuidwal, de Michiel de Ruyterweg en de Ezelsveldlaan bestaat uit fijn asfalt. Het wegdek van de Zuidwal en de Michiel de Ruyterweg zal bij de realisatie van de plannen worden vervangen door SMA. Het wegdek van de Asvest, dat thans uit klinkers bestaat, zal bij de realisatie van de plannen worden vervangen door SMA. Dit laatste heeft een afname van de geluidsbelasting met 2-3 dB(A) tot gevolg.

- Verlagen van de maximumsnelheid

Een relatief effectieve maatregel is het instellen van een 30 km/h-regime (waardoor niet meer aan de Wet geluidhinder getoetst dient te worden). Op de route Zuidwal-Michiel de Ruyterweg is dit zeker niet gewenst omdat deze route onderdeel uitmaakt van de stedelijke hoofdwegenstructuur en derhalve een verkeersfunctie heeft waarbij een snelheidsregime van 50 km/h past. Ook de Asvest heeft, gezien de toegang van de parkeergarage aan deze straat, tussen deze toegang en de Zuidwal een belangrijke functie voor het verkeer.

- Plaatsen van geluidsschermen

Het is uit stedebouwkundig oogpunt niet wenselijk om geluidsschermen aan te brengen.

- Vergroten van de afstand tussen de wegas en de woningen

Het akoestisch onderzoek is gebaseerd op worst-case-benaderingen voor de aanpassing van de Zuidwal voor de geluidsbelasting op bestaande en nieuwe woningen. Naar verwachting zal de daadwerkelijke ligging van de Zuidwal minder ruimte innemen dan op de plankaart is aangegeven. Derhalve zal de afstand tussen de wegas en de gevels van de woningen op veld 5/7 dan ook groter zijn dan in het akoestisch onderzoek (worst-case) is berekend. Daardoor zal ook de te verwachten geluidsbelasting lager uitvallen dan 65 dB(A).

Ook voor de Michiel de Ruyterweg is uitgegaan van een worst-case-benadering. Afhankelijk van de daadwerkelijke ligging van de openbaarvervoerstrook (in het midden of ten oosten van de rijstroken voor het autoverkeer) zal de afstand tussen de nieuwe woningen op veld 10 groter of kleiner zijn en de te verwachten geluidsbelasting respectievelijk 65 dB(A) of lager.

Stap 2

Verzoek hogere grenswaarden

Omdat de verschillende mogelijkheden om de geluidsbelasting aan de gevel te beperken, niet uitvoerbaar zijn of vanuit stedebouwkundig oogpunt niet gewenst zijn, wordt een verzoek tot vaststelling van hogere grenswaarden bij Gedeputeerde Staten ingediend. Voor de nieuwe woningen op de velden 5, 7 en 10 geldt als ontheffingscriterium dat de nieuw te bouwen woningen "in een stadsvernieuwingsplan worden opgenomen". Dit criterium wordt van toepassing verklaard omdat de ontwikkeling van Zuidpoort, gezien de aard en omvang van het gebied en de gevolgde procedure, met uitgebreide inspraak kan worden beschouwd als een stadsvernieuwingsplan. Dit criterium is van toepassing op alle velden. Voor een groot deel van de woningen gelden tevens de criteria "door de gekozen situering of bouwvorm een doelmatige akoestische afschermende functie gaan vervullen voor andere woningen" en "opvulling van een open plaats tussen aanwezige bebouwing".

Voor alle nieuw te bouwen woningen op de velden wordt een hogere grenswaarde aangevraagd. Dit aantal is relatief hoog maar is noodzakelijk, omdat de nieuwe woningen op de velden eventueel gefaseerd zullen worden gebouwd. De (uiteindelijke) eerstelijnsbebouwing vervult hierbij steeds een afschermende functie voor de achtergelegen nieuwe en bestaande woningen die hierdoor een akoestisch gunstigere situatie krijgen.

Voor de reconstructiesituatie op de vier woningen langs de Asvest geldt als ontheffingscriterium dat de Asvest een zodanige verkeersverzamelfunctie zal vervullen ten behoeve van de ontsluiting van de garage.

Geluid tramverkeer

In de Wet geluidhinder zijn geen zones vastgesteld langs trambanen. Om de geluidsbelasting van de tram inzichtelijk te maken, is de tram meegenomen in het akoestisch onderzoek. Bij de bouw van de woningen en de bepaling van de benodigde geluidswerende gevelvoorzieningen, zal het geluid vanwege het tramverkeer eveneens worden meegenomen. Op basis van deze gecumuleerde geluidsbelasting en de benodigde binnenwaarde in de woning van 35 dB(A) zal het pakket aan geluidswerende gevelvoorzieningen worden bepaald.

Invoering 30 km/h-regime

De Ezelsveldlaan (ten oosten van de Kruisstraat), Kruisstraat, Zusterlaan, Nieuwelaan, Torenstraat, Asvest (deels, ten noorden van theater) zullen worden ingericht als 30 km/h-gebied. Hierdoor vervalt de geluidszone in het kader van de Wet geluidhinder. Deze wegen zijn derhalve niet in het akoestisch onderzoek meegenomen. De verkeersintensiteit en de geluidsbelasting vanwege de Kruisstraat zullen tevens sterk afnemen doordat de parkeervoorziening voor bezoekers op veld 2 zal verdwijnen.

Indeling woningen

De geluidsgevoelige ruimten van de nieuwe woningen aan de Zuidwal zullen zoveel mogelijk aan de geluidsluwe zijde van de woning worden gerealiseerd. Aan deze zijde van de woningen dient tevens een geluidsluwe buitenruimte te worden gecreëerd met een geluidsbelasting lager dan 50 dB(A).

Studentenhotel

Het studentenhotel op de hoek Zuidwal/Michiel de Ruyterweg is gebouwd met de bestemming Wonen. Omdat de feitelijke functie van het gebouw studentenhotel is, waar sprake is van tijdelijke bewoning (maximaal 11 maanden), wordt de bestemming gewijzigd in "Studentenhotel". Aan de zijde van de Zuidwal (noordzijde) beschikt dit hotel over een "dove" gevel, waardoor deze gevel niet meetelt bij de toetsing aan de normen van de Wet geluidhinder.

Conclusie

Het akoestisch onderzoek heeft er na passen en meten toe geleid dat de nieuwe woningen en de reconstructies van de bestaande wegen binnen de bestaande regelgeving mogelijk is. Een beroep doen op stap 3, waarbij onder strenge voorwaarden van de normen van de Wet geluidhinder afgeweken zou mogen worden, is dan ook niet nodig. Bij nieuwbouw op veld 10 op kortere afstand van de Michiel de Ruyterweg dan thans is voorzien, kan het echter eventueel noodzakelijk zijn dubbele gevels toe te passen. Dit is mede afhankelijk van de ligging van de tram op de brug.

5.3. Luchtkwaliteit

Binnenstedelijke wegen

De lokale luchtkwaliteit in het plangebied is voor het jaar 2010 berekend met behulp van het CAR-model versie 2.0 en conform de systematiek "Zoneren op basis van luchtkwaliteit". Hieruit komt de Zuidwal (tussen Asvest en Michiel de Ruyterweg)^[2]⁾ en de Michiel de Ruyterweg naar voren als meest kritische punten in het plangebied. Bij de berekening is uitgegaan van een worst-case-scenario waarin met een wegtype met aan beide zijden hoge aaneengesloten bebouwing ("street canyon") en stagnerend verkeer (in verband met de aanwezigheid van verkeerslichten).

De resultaten zijn gepresenteerd in onderstaande tabel.

Wegvak	benzeen (C6H6)	Stikstofdioxide (NO2)	Koolmonoxide (CO)^[3]⁾
Zuidwal (tussen Asvest en Michiel de Ruyterweg)	3 mg/m³	126 mg/m³
Michiel de Ruyterweg	3 mg/m³	121 mg/m³
Richtwaarde	5 mg/m³	80 mg/m³
Grenswaarde	10 mg/m³	135 mg/m³	6000 mg/m³

Ondergrondse parkeergarage

Bij parkeergarages is, vanwege het koud starten en lage snelheden van de auto's, de benzeenemissie maatgevend voor de luchtkwaliteit als geheel. Daarom is in het "Onderzoek parkeren Zuidpoort, eindrapport" van 7 juli 1998 (Arcadis Heidemij Advies), onderzocht wat de bijdrage is van de parkeergarage aan de achtergrondconcentratie benzeen vanwege het verkeer van de Zuidwal. Hieruit blijkt dat de bijdrage die benzeenuitstoot (via een ventilatiekanaal) uit de parkeergarage levert verwaarloosbaar is.

De conclusie is dat de luchtkwaliteit in het plangebied voldoet aan de grenswaarden uit de AMvB's luchtkwaliteitbesluiten. Oplossingen kunnen dus worden gevonden binnen stap 1 en 2 van de stad en milieubenadering.

5.4. Bodemkwaliteit

De provincie Zuid-Holland hanteert bij de beoordeling van bestemmingsplannen de richtlijn dat voorafgaand aan de vaststelling van een bestemmingsplan ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, wordt verricht op alle bestemmingen waar een herinrichting wordt voorzien. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging, dan dient het volledig verkennend bodemonderzoek te worden verricht. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Voor het plangebied is een aantal afzonderlijke bodemonderzoeken uitgevoerd. In deze paragraaf wordt hiervan een samenvatting gegeven. Voor nadere informatie wordt verwezen naar bijlage 3 en de afzonderlijke bodemonderzoeksrapporten.

Een deel van het plangebied is in het verleden in gebruik geweest als gasfabrieksterrein. Als gevolg hiervan zijn enkele ernstige verontreinigingen gevonden. Een deel van deze verontreiniging is inmiddels gesaneerd.

In de huidige situatie zijn verschillende bodemverontreinigingen aanwezig. Naast de verontreinigingen als gevolg van de vroegere gasfabricage, zijn ook andere verontreinigingen aanwezig. Plaatselijk is de bodem sterk verontreinigd met onder andere koper, cyanide en benzeen. Deze verontreinigingen zullen, deels door de gemeente zelf, worden gesaneerd.

De verontreinigingen ter plaatse van de deellocaties "Zuidwal" en "Insteekhaven" zijn afkomstig van de voormalige gasfabriek en zullen grotendeels door de provincie Zuid-Holland worden aangepakt. De verontreinigingen ter plaatse van de toekomstige parkeergarage, groenstroken en kabel- en leidingstroken zullen door de gemeente worden gesaneerd.

De planning voor de bodemsanering in Zuidpoort is opgenomen in (en is in belangrijke mate bepalend voor) de planning van de herinrichting van het gebied. In de exploitatie van het gebied moet hier ook expliciet rekening mee worden gehouden. De afgraving voor de ondergrondse parkeergarage op veld 5 en 7 wordt afgestemd en gecombineerd met de bodemsanering(procedures). Dit principe zal ook op de andere velden worden gehanteerd. Het beleid is er, uit oogpunt van duurzaamheid en kostenbesparing, op gericht om de schone en licht tot matig vervuilde vrijkomende grond, zoveel mogelijk her te gebruiken binnen het project Zuidpoort dan wel binnen Delft.

5.5. Bedrijven en horeca

Milieuzonering

In dit bestemmingsplan wordt gebruikgemaakt van de Staat van Bedrijfsactiviteiten uit de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering (1999). Dit is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar toenemende milieubelasting. Met behulp van een indeling in categorieën wordt aangegeven of de milieubelasting van een bedrijf of bedrijfsactiviteit toelaatbaar kan worden geacht.

In het plangebied worden binnen de bestemming CI alleen bedrijven uit categorie 1 rechtstreeks toelaatbaar geacht. Binnen de bestemming CII zijn bedrijven uit de categorieën 1 en 2 toelaatbaar.

Voor horeca wordt een onderscheid gemaakt door een indeling in 2 categorieën. Deze indeling is gebaseerd op de Leefmilieuverordening van de gemeente Delft. Momenteel wordt binnen de gemeente gewerkt aan een nieuw horecabeleid. Het nieuwe beleid kan met zich meebrengen dat ook de indeling in horecacategorieën gaat veranderen. Omdat thans onvoldoende is uitgekristalliseerd hoe het beleid er uit zal komen te zien, is in dit bestemmingsplan gekozen voor een indeling op basis van de bestaande Horecanota.

Afhankelijk van de locatie en de aanwezige of toekomstige gevoelige functies, wordt bepaald welke categorieën toelaatbaar worden geacht. Tevens wordt een onderscheid gemaakt tussen dag- en avondhoreca. In de begripsbepaling bij de voorschriften wordt per categorie een definitie gegeven.

Het plangebied is een druk en gemengd gebied. In en rond het plangebied bevindt zich met name detailhandel en horeca. Alle aanwezige bedrijven passen in het hierboven geschetste toelatingsbeleid.

Parkeergarage

De parkeergarage wordt in het kader van de Wet milieubeheer beschouwd als een inrichting. Bij toetsing van de parkeergarage zijn met name de aspecten luchtkwaliteit en geluid relevant. Bij de vergunningverlening moet daarom expliciet aandacht worden besteed aan de grenswaarden voor benzeen en indirecte hinder. Dit is het verkeer van en naar de parkeergarage. Toetsing zal plaatsvinden op grond van de circulaire Indirecte Geluidshinder (1996). Op basis van het onderzoek naar wegverkeerslawaai en luchtkwaliteit mag worden geconcludeerd dat sprake is van een vergunbare situatie.

Horeca

Het aan Zuidpoort grenzende winkelgebied In de Veste kent 's avonds problemen met betrekking tot sociale veiligheid. Eén van de oorzaken hiervan is dat er hier geen winkels/horeca aanwezig zijn die 's avonds open zijn. Vanuit het oogpunt van sociale veiligheid is het gewenst dat er in Zuidpoort (veld 5/7) zowel dag- en avondhoreca aanwezig is. Deze horeca kan een brug slaan tussen de verschillende gebruiksmomenten van beide pleinen.

Aan het winkelplein worden horecavestigingen toegelaten vallend onder categorie 1 (een beperkte invloed op de omgeving). Aan het cultuurplein, dat het karakter krijgt van een uitgangsgebied, zullen vestigingen van horecavoorzieningen categorie 2 mogelijk worden gemaakt.

5.6. Overige milieuaspecten

Duurzaam bouwen

Met het vaststellen van de nota "duurzaam bouwen uit de steigers" blijft Delft actief duurzaam bouwen nastreven. Duurzaam bouwen is daarmee randvoorwaarde voor bouwen in Delft; vanaf het begin van het planproces tot en met de beheersfase. Per 1 januari 2000 is in Delft de verordening Duurzaam bouwen van kracht. De verordening is van toepassing op nieuw te bouwen woningen en woongebouwen. De bouwer dient tegelijkertijd met de bouwvergunning een duurzaam bouwen-vergunning aan te vragen. Voor utiliteitsgebouwen is een soortgelijke verordening in ontwikkeling.

Voor het gebied Zuidpoort is in samenwerking met de projectontwikkelaar MAB een hoog ambitieniveau vastgesteld voor de woningbouw en utiliteit op veld 1, 2, 5 en 7. Hiervoor zijn maatregelen vastgelegd in de realisatieovereenkomst Zuidpoort.

Energie

De gemeente Delft streeft ernaar om bij planontwikkeling expliciet rekening te houden met energiebesparing volgens de driestappenstrategie van de Trias Energetica:

1. Verminder het gebruik (altijd doen)

Bouw compact en energiezuinig en kies een lage EPC.

2. Gebruik duurzame opwekking (ambitie)

Maak gebruik van zon, wind, biogas of waterkracht. Passieve benutting van zonne-energie heeft een positieve invloed op het energiegebruik en vraagt om optimale oriëntatie en kleine belemmeringshoeken. Actieve zonne-energie door middel van woninggebonden en netgekoppelde fotovoltaïsche cellen voor elektriciteitsopwekking. Zonne-energie voor ruimteverwarming en voor warm tapwater door middel van zonneboilers.

3. Maak efficiënt gebruik van fossiele brandstoffen.

Compact opgezette bouwplannen maken warmtelevering haalbaar.

Op energiegebied is voor Veld 5/7 een ambitieniveau gesteld van 30% EPC-verlaging voor alle functies. Deze EPC-verlaging komt tot stand door zowel energiebesparende maatregelen (volgens stap 1 van de Trias Energetica) op gebouw- en installatieniveau als door een zeer uniek en innovatieve energievoorziening. De energievoorziening komt tot stand door een collectief systeem met koude- en warmteopslag in de bodem en een collectieve warmtepomp (stap 2 van de Trias Energetica). Het energiegebruik van het verwarmings- en koelingssysteem is daarmee 43% lager dan in de referentiesituatie. In het vervolgtraject wordt bekeken in hoeverre andere functies in de directe omgeving aangesloten kunnen worden op het energiesysteem.

De gemeente heeft de maatregelen en verantwoordelijkheden over energiebesparing en het innovatieve systeem in een samenwerkingsovereenkomst met zowel de projectontwikkelaar als het energiebedrijf vastgelegd. Daarbij hebben alle partijen aangeven om hierin financieel bij te dragen De gemeente Delft maakt hierbij gebruik van middelen uit het (in te stellen) Energiefonds.

De gemeente wil ook voor andere nieuw te ontwikkelen delen van Zuidpoort een hoge ambitie stellen op energiegebied. Daarbij streeft de gemeente ernaar dit in een vroeg stadium samen met de betrokken partijen tot stand te brengen.

Water

De watergangen in het gebied hebben hoofdzakelijk een ontwaterende, recreatieve en bergende functie. Daarnaast heeft het Rijn-Schiekanaal tevens een scheepvaartfunctie en de Zuidergracht een woonfunctie (woonboten). Het Rijn-Schiekanaal en de grachten in de binnenstad zijn boezemwateren met verschillende onderhoudsverantwoordelijken, respectievelijk de provincie Zuid-Holland en de gemeente Delft.

In het gebied is sprake van zowel een gemengd als een gescheiden rioolstelsel. De waterkwaliteitsbeheerder in dit gebied is het Hoogheemraadschap Delfland.

De gemeente Delft is momenteel vorm aan het geven aan integraal waterbeheer. In samenwerking met het Hoogheemraadschap van Delfland is in het eerste kwartaal van 2000 een integraal waterplan opgesteld. De gemeente streeft samen met het Hoogheemraadschap van Delfland naar een schoon en mooi oppervlaktewater in de stad en voldoende berging voor regenwater. Diffuse verontreiniging van het oppervlaktewater en het riool moet worden voorkomen. Dit wordt onder meer bereikt met duurzaam bouwen.

Voorts wil Delft regenwater afkoppelen bij renovatie en stadsvernieuwing om riooloverstort en verontreiniging van het oppervlaktewater te verminderen (volgens het principe "werk met werk maken"). Afkoppeling draagt tevens bij aan verbetering van het zuiveringsrendement van de rioolwaterzuivering.

De kwaliteit van het water wordt thans voornamelijk bepaald door de kwaliteit van de Schie. Het ambitieniveau voor de waterkwaliteit is cultuurgoed. De nadruk ligt daarbij op het zichtbaar maken van de cultuurhistorische en stedelijke identiteit en minder op de waterkwaliteit. De wateren zijn matig eutroof, zien er aantrekkelijk uit, stinken niet, zijn visrijk en op enkele plaatsen opgesierd met water- en oeverplanten.

Externe veiligheid

De risicocontouren van het transport over water (Rijn-Schiekanaal) komen niet buiten de watergang zelf. De wegen maken geen deel uit van de route gevaarlijke stoffen. Er zijn, voorzover bekend, geen transportleidingen van enige omvang binnen het gebied aanwezig. Binnen het plangebied zijn geen risicocontouren als gevolg van het vervoer van gevaarlijke stoffen aanwezig die de planmogelijkheden beperken.

5.7. Conclusie

Geconcludeerd mag worden dat uitvoerig onderzoek is verricht en milieu en ruimtelijke ordening vroegtijdig op elkaar zijn afgestemd. Hierdoor bestaat voldoende inzicht in de toekomstige leefkwaliteit om met de ontwikkeling van het plangebied te starten, zonder dat alle onderdelen tot in detail zijn uitgewerkt. Dit geldt met name voor de situatie rond de Zuidwal. De begrenzing van de Zuidwal in dit bestemmingsplan maakt een aanpassing van de weg mogelijk, terwijl is aangetoond dat zowel bij handhaving als aanpassing van de weg kan worden voldaan aan de uiterste grenswaarden van de Wet geluidhinder en de normen voor luchtkwaliteit.

7. Overleg en inspraak

7.1. Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In het kader van de gemeentelijke inspraakverordening zijn op 5 en 6 september 2000 informatieavonden gehouden. Tevens is het plan vanaf 21 augustus gedurende 4 weken ter inzage gelegd en is een ieder in de gelegenheid gesteld, schriftelijk de reacties kenbaar te maken. De terinzagelegging heeft geresulteerd in een aantal reacties, welke in de separate bijlage Notitie Maatschappelijk Overleg zijn samengevat en van commentaar voorzien. Het verslag van de informatieavonden is als bijlage bij deze notitie opgenomen. Het bestemmingsplan is - waar nodig - naar aanleiding van deze reacties aangepast.

7.2. Overleg ex artikel 10 Bro

Het voorontwerpbestemmingsplan is in het kader van het overleg ex artikel 10 van het Besluit op de ruimtelijke ordening aan de volgende personen en instanties toegezonden:

1. Provinciale Planologische Commissie;

2. Hoogheemraadschap van Delfland;

3. Belangenvereniging Zuidpoort;

4. Stichting Centrummanagement Delft;

5. Vrouwen Advies Commissie;

6. Binnenstadsforum Delft;

7. Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Haaglanden;

8. Connexxion;

9. Burgemeester en wethouders van de gemeente Rijswijk;

10. Burgemeester en wethouders van den gemeente Schipluiden;

11. Rijksdienst voor de Monumentenzorg (alleen bij beschermd stadsgezicht);

12. Inspecteur voor de Ruimtelijke ordening in de provincie Zuid-Holland;

13. Rijkswaterstaat, directie Zuid-Holland;

14. B.V. Transportnet Zuid-Holland;

15. Stadsgewest Haaglanden;

16. KPN Vaste Net;

17. Rijksdienst voor het Oudheidkundig Bodemonderzoek;

18. Brandweer Regio Delft;

19. Rijksconsulent voor Economische Zaken;

20. Dienst B&M, afdeling Economische Zaken;

21. Stichting Vestia;

22. AWS Volkshuisvesting;

23. Vidomes;

24. Katholieke Woningstichting St. Hippolytus;

25. Stichting DuWo;

26. Woningstichting Onze Woning;

27. Inspecteur voor de Volkshuisvesting in de provincie Zuid-Holland;

28. Inspectie voor de Volksgezondheid en Milieuhygiëne;

29. MAB.

Van de onder 1 t/m 17 genoemde instanties is schriftelijk een reactie ontvangen. De instanties onder 9 t/m 17 hebben laten weten dat het plan geen aanleiding geeft tot het maken van op- of aanmerkingen. Van de overige instanties is geen reactie ontvangen.

Onderstaand zijn de reacties samengevat en van commentaar voorzien. Waar nodig zijn in samenhang daarmede de plankaart, de voorschriften en de plantoelichting aangepast.

1. Preadvies voor de Provinciale Planologische Commissie

1.1 Beleid t.a.v. waterhuishouding (cat. A opm.)

In hoofdstuk 5.6 van de toelichting wordt ingegaan op de maatregelen in het kader van duurzaam stedelijk waterbeheer. Deze maatregelen zijn gestoeld op het integraal waterplan van de gemeente Delft in samenwerking met het Hoogheemraadschap Delfland. Hoofdstuk 2 dient te worden aangevuld met zowel het gemeentelijk als het waterschapsbeleid op het terrein van waterhuishouding.

Antwoord

De aanbeveling is in de toelichting van het bestemmingsplan overgenomen.

1.2 Hogere grenswaarde (cat. G2 opm.)

De geluidsbelasting van het wegverkeer van een deel van de nieuw te bouwen woningen bedraagt meer dan 55 dB(A). Het beleid van Gedeputeerde Staten is om in dat geval te verlangen dat de tot de woningen behorende buitenruimte, geluidsluw zijn of anderszins gelijkwaardige maatregelen worden uitgevoerd. Dit beleid wordt onderschreven in de plantoelichting maar is niet vastgelegd in de planvoorschriften. Voor de betreffende woningen dient, alvorens het plan vastgesteld wordt, nog een hogere grenswaarde bij Gedeputeerde Staten te worden aangevraagd. Naar verwachting zullen hier voorwaarden aan worden gesteld. Geadviseerd wordt om die voorwaarden op te nemen in de planvoorschriften.

Antwoord

Aan dit verzoek wordt voldaan en de voorwaarden zijn in de voorschriften opgenomen.

1.3 MIP- en MSP-objecten (cat. G1 opm.)

De in het plan aanwezige MIP-objecten en de MSP-objecten dienen op de plankaart aangegeven te worden en te worden voorzien van beschermende bepalingen.

Antwoord

Deze opmerking wordt overgenomen. De MSP-objecten zijn op de plankaart aangegeven en worden in de voorschriften voorzien van een beschermende bepaling.

1.4 Inpassing van de planontwikkeling (cat. A. opm.)

In de toelichting dient meer aandacht te worden besteed aan de zorgvuldige inpassing van de planontwikkeling in de omgeving van het plangebied zoals het beschermd stadsgezicht en het zicht vanaf de Oostsingel op Delft. Tevens wordt geadviseerd deze elementen op te nemen in de Beschrijving in Hoofdlijnen.

Antwoord

Vanaf de Oostsingel bestaat geen zicht op Zuidpoort. Wellicht wordt bedoeld het bekende zicht op Delft van Vermeer. Gebleken is dat Zuidpoort niet zichtbaar is vanaf de locatie waarvan Vermeer het bekende "Zicht op Delft" heeft geschilderd. Zoals uit de evaluatie van de Wet en het Besluit op de Ruimtelijke Ordening blijkt, heeft het alleen zin om een Beschrijving in Hoofdlijnen op te nemen als deze meerwaarde heeft. De ervaringen wijzen uit dat de specifieke meerwaarde van de Beschrijving in Hoofdlijnen met name aan de orde is bij bestemmingsplannen met:

- een flexibele en globale opzet;

- een veelheid aan (tegenstrijdige) belangen;

- behoefte aan inzet van flankerend beleid;

- noodzaak van inbreng door diverse actoren;

- samenloop van meerdere procedures en vergunningstelsels.

De aard van het plangebied is zodanig dat daaraan geen behoefte bestaat. Het vorenstaande heeft ertoe geleid dat de meerwaarde van een Beschrijving in Hoofdlijnen niet valt in te zien en derhalve is een Beschrijving in Hoofdlijnen niet in het bestemmingsplan opgenomen. Een Beschrijving in Hoofdlijnen zal in dit geval slechts een herhaling van de toelichting inhouden.

1.5 Archeologische verwachtingen (cat. G2 opm.)

Op de plankaart zou moeten worden aangegeven dat het plangebied onderdeel uitmaakt van het gebied met hoge archeologische verwachtingen zoals dit op de monumentenkaart tot uitdrukking komt, tenzij de niet aangeduide gebieden al verstoord zijn door de aanleg van parkeergarages of kelders en dergelijke.

Antwoord

De stadsarcheoloog van Delft is van mening dat bij de grote kaalslag in de jaren '70 (sloop en nieuwbouw winkelcentrum In de Veste) veel van het archeologische erfgoed dusdanig is verstoord dat daar geen rekening meer mee hoeft te worden gehouden. Die gebieden waar wel hoge(re) archeologische verwachtingen over bestaan, zijn als zodanig op de plankaart aangegeven en beschermd met een aanlegvergunningstelsel.

1.6 Functie en programma (cat. G2 opm.)

In de toelichting dient voor de functie wonen en kantoren nog te worden opgenomen hoeveel m² of aantallen er voor deze functies beschikbaar zijn.

Antwoord

De aanbeveling is overgenomen en verwerkt in de toelichting.

1.7 Wijzigingsbevoegdheid ex artikel 11 WRO (cat. G1 opm.)

In de voorschriften is op een zestal plaatsen een wijzigingsbevoegdheid van burgemeester en wethouders opgenomen teneinde de van de voorschriften deel uitmakende Staat van Bedrijfsactiviteiten te kunnen wijzigen in die zin, dat de categorie van bedrijven kan worden gewijzigd, indien en voorzover een wijziging van de milieubelasting van de desbetreffende typen van bedrijven daartoe aanleiding geeft.

Deze wijziging wordt te algemeen geacht, bevat onvoldoende criteria en is onvoldoende begrensd en duidt niet op een concrete situatie in het plan. Dit is niet de bedoeling van een wijzigingsbevoegdheid.

Antwoord

Deze wijzigingsbevoegdheid is aangepast en opgenomen in een artikel Algemene Wijzigingsbevoegdheid. Met deze wijzigingsbevoegdheid wordt beoogd de Lijst van Bedrijfstypen te kunnen aanpassen teneinde de categorie-indeling van de bedrijven af te stemmen op veranderingen in de milieubelasting van de desbetreffende typen van bedrijven zoals deze uit de toekomstige wijzigingen van de Lijst van Bedrijfstypen van de VNG van maart 1999 voortvloeien. Daarmee wordt het mogelijk de Lijst actueel te houden zonder dat daarvoor de procedure van herziening van het bestemmingsplan hoeft te worden gevoerd.

2. Hoogheemraadschap van Delfland

2.1 Waterkwaliteit

Op pagina 35 van het plan wordt aangegeven dat het waterkwaliteitsbeheer is gelegen bij de gemeente. Dit is onjuist. Het Waterschap is de kwaliteitsbeheerder.

Antwoord

De toelichting zal op dit punt worden aangepast.

2.2 Aantal woonschepen

Op dit moment liggen in de Zuidergracht een groot aantal woonschepen. In de plantoelichting in het onderdeel Woonschepen wordt aangegeven dat de noordzijde van de Zuidergracht is aangewezen als zone waarlangs woonschepen zijn toegestaan. Tevens is het plan, de woonschepen van de zuidzijde ook naar de noordzijde te verplaatsen. Een te grote concentratie woonschepen is niet bevorderlijk voor zowel de kwaliteit als de belevingswaarde van het water. De doorstroming wordt belemmerd en onderhoud bemoeilijkt. Delfland is geen voorstander van grote concentraties woonschepen in watergangen. Delfland pleit ervoor, nu uitbreiding van de woningvoorraad in de directe omgeving wordt mogelijk gemaakt, het aantal woonschepen in de Zuidergracht sterk te verminderen.

Antwoord

Het aantal woonschepen in de Zuidergracht wordt verminderd met minimaal 5. Zowel de kwaliteit als de belevingswaarde van het water wordt bevorderd doordat de zuidzijde van de Zuidergracht woonbootvrij gemaakt wordt. Dit bevordert tevens de doorstroming en vergemakkelijkt het onderhoud.

2.3 Bestemming Woonschepenligplaatsen

Op de plankaart heeft de Zuidergracht voor een deel de bestemming Woonschepenligplaats gekregen en voor een deel de bestemming Water. Hiermee wordt het water ondergeschikt gemaakt aan de bestemming Woonschepen. Delfland acht het van belang de gehele Zuidergracht primair de bestemming Water te geven en een gebied aan te wijzen waar het aanleggen van woonschepen is toegestaan. Delfland verzoekt het bestemmingsplan op dit punt aan te passen.

Antwoord

Deze aanbeveling wordt overgenomen. De voorschriften en de plankaart zijn op dit punt aangepast.

3. Belangenvereniging Zuidpoort

3.1 Openbare ruimte

De belangenvereniging is van mening dat de omvang en de locatie van de openbare ruimte duidelijker op de plankaart moeten worden aangeven. De begrenzing van de openbare ruimte en de toegangen moeten duidelijk worden door middel van rooilijnen op de plankaart. Uit het voorontwerp wordt niet duidelijk hoe de functies, zoals bibliotheek, theater, bioscoop en disco worden ontsloten door langzaam verkeer en openbaar vervoer, hoe de verkeersveiligheid wordt gewaarborgd en hoe wordt tegemoetgekomen aan sociale veiligheid. De plankaart en de voorschriften moeten de ontsluitingsfunctie benoemen en in maat aangeven. Ten slotte is de belangenvereniging van mening dat groen- en speelvoorzieningen als aparte bestemming in het bestemmingsplan dienen te worden opgenomen en niet binnen de bestemming Verblijfsgebied omdat deze functies duidelijk verschillen van parkeer- en verkeersfuncties.

Antwoord

Het voorontwerpbestemmingsplan Zuidpoort kent een globaal karakter voor die delen van het plangebied waar de komende jaren ontwikkelingen zijn gepland. Voor de bestaande bebouwing is het bestemmingsplan gedetailleerd conform moderne bestemmingsplannen van de gemeente Delft voor bestaande bebouwing.

Het bestemmingsplan biedt de juridisch-planologische basis voor het realiseren van de gewenste stedebouwkundige ontwikkelingen. Inmiddels in de planvorming in een meer definitief stadium gekomen en is de huidige stedebouwkundige visie in het bestemmingsplan neergelegd. Daarbij is nadrukkelijk een evenwicht gezocht tussen enerzijds rechtszekerheid maar anderzijds de behoefte aan flexibiliteit die hoort bij de ontwikkelingsfunctie die het bestemmingsplan Zuidpoort vervult. Nu de plannen in een meer vergevorderd stadium zijn, is ook het bestemmingsplan meer gedetailleerd geworden. De wijze van ontsluiting wordt daarmee duidelijker op de plankaart vastgelegd.

Het gevoel van sociale veiligheid wordt door vele factoren bepaald. Gedeeltelijk kunnen massa, situering en functies, zoals vastgelegd in een bestemmingsplan, bijdragen aan de sociale veiligheid. Uitwerking van de massa zoals dat plaatsvindt in het bouwplanplanproces en de latere daadwerkelijke invulling van het gebied, bepalen toch voornamelijk de belevingswaarde van een gebied. Een bestemmingsplan kan sociale veiligheid nooit garanderen, het kan slechts voorwaarden creëren om een gebied later tot een sociaal veilige omgeving uit te werken. De massa’s en functies zoals nu vastgelegd in het bestemmingsplan, hebben daartoe voldoende waarborgen. Zo is de woonfunctie zodanig opgenomen dat steeds zicht mogelijk zal zijn op de openbare ruimtes. De diversiteit aan functies draagt bij aan levendigheid van het gebied en minimaliseert de mogelijkheid tot stille verlaten straten en pleinen.

De mening van indieners dat groen een belangrijke functie vervult in het plangebied wordt gedeeld. Dit heeft ertoe geleid dat de functie groenvoorzieningen nadrukkelijk is toegevoegd en tot het expliciet bestemmen van de gronden ten noorden van de Zuidergracht tot Groenvoorzieningen. Zoals eerder opgemerkt dient een zekere flexibiliteit behouden te worden, ook waar het groen betreft en zou het te ver voeren in het bestemmingsplan alle, voor groenvoorzieningen in aanmerking komende, gebieden voor groen te bestemmen. Bij de inrichting zal nadrukkelijk met dit aspect rekening worden gehouden.

Hetzelfde geldt overigens voor de in het plangebied aanwezige speelvoorzieningen. In het Zuidpoortgebied is een officiële, in het speelplaatsenbeleid genoemde, speelplaats aanwezig, te weten het speelterrein aan de Yperstraat. Deze speelplaats wordt gehandhaafd en beschermd voor ander gebruik dan die van speelplaats door een speciale aanduiding. Ten behoeve van nieuwe bewoners is er ruimte voor groen en om te spelen in de hoven die gelegen zijn op het verhoogde maaiveld van de bebouwing van de velden 5 en 7. Ditzelfde geldt eveneens voor de binnenterreinen van veld 9 en 10. Dit wordt in de bestemming Verblijfsgebied mogelijk gemaakt.

3.2 Stad en Milieu

Uit het voorontwerp blijkt dat de geluidsbelasting voor woningen aan de Zuidwal binnen de bestaande regelgeving valt waardoor de mogelijkheid af te wijken van bestaande regelgeving in het kader van het Stad en Milieuproject niet hoeft te worden aangewend. De belangenvereniging is van mening dat er aanvullend duidelijkheid moet worden verschaft of de uiterste grenswaarde niet wordt overschreden als de planologische mogelijkheden van vestiging van horeca en winkels aan de Zuidwal worden benut. Door de flexibiliteit van het plan bestaat er onzekerheid of het geluidsaspect binnen de bestaande regelgeving kan worden opgelost. De belangenvereniging vindt het onaanvaardbaar wanneer afwijking van de milieuregelgeving bij de uitvoering pas blijkt.

Antwoord

Wanneer het geluid betreft afkomstig van horeca en winkels, dan is dat een zaak die onder de Wet Milieubeheer valt. De desbetreffende activiteiten zullen te allen tijde binnen de grenzen van de daarmee samenhangende regelgeving blijven. Het bestemmingsplan biedt uitsluitend de mogelijkheid voor dergelijke vormen van gebruik.

3.3 Nachthoreca in veld 5

De belangenvereniging is van mening dat de vrijstellingsbevoegdheid van burgemeester en wethouders in artikel 3 Centrumdoeleinden I ten aanzien van het toelaten van horeca uit een hogere categorie niet mag worden gebruikt om de nachthoreca en discotheek uit te breiden. Ook het dubbelgebruik van de bioscoop ten behoeve van nachthoreca dient te worden uitgesloten in de gebruiksvoorschriften.

Antwoord

In het ontwerpbestemmingsplan is de nieuwe Horeca categorie-indeling overgenomen uit de Leefmilieuverordening Horeca Binnenstad. Deze indeling kent een onderscheid in twee categorieën. Dit is de horeca die overdag en 's avonds is geopend en de horeca die 's avonds en 's nachts is geopend. De wijziging van de horeca-indeling heeft tot gevolg gehad dat ook de vrijstellingsmogelijkheid is komen te vervallen. Een deel van de vrijstelling komt ten goede van de daghoreca en een deel ten goede van de avond- en nachthoreca. Vergroting van de discotheek wordt uitgesloten. Volgens de nieuwe horeca-indeling valt de bioscoop niet langer onder horeca. Een bioscoop valt binnen de functie sociaal-culturele doeleinden.

3.4 Bouwhoogten

De belangenvereniging kan zich niet vinden in de toegestane bouwhoogte in het plan. De bouwhoogte moet worden teruggebracht naar een maat die qua massa en hoogte aansluit op de binnenstad.

In verband met privacyredenen, uitzicht en bezonning zal vooral nabij bestaande bebouwing de bouwhoogte in combinatie met aanpassing van de afstand tussen gebouwen en het bebouwingspercentage moeten worden aangepast. De toegestane bouwhoogten in de velden 5, 7 en 9 en nadrukkelijk ook in veld 2, dienen te worden aangepast. De door de gemeente aangevoerde toelichting dat iedere bouwperiode een ring aan de bestaande bebouwing wordt toegevoegd die telkens hoger is dan de voorgaande, vindt de Vereniging volstrekt onvoldoende om van het uitgangspunt "aansluiting op de Binnenstad" af te wijken.

Antwoord

Naar aanleiding van de opmerkingen over bouwhoogte gedurende de inspraakperiode, is de bouwhoogte voor delen van het kerngebied aangepast naar een lagere bouwhoogte. Het betreft de bouwhoogte van de velden 9 en 12. De bouwhoogte voor het kerngebied is enigszins verhoogd. Inmiddels is voor dit gebied een nader uitgewerkt bouwplan totstandgekomen die een geringe verhoging noodzakelijk maakt. Voorts wordt het volgende opgemerkt.

Het beeld van de bestaande binnenstad wordt bepaald door het individuele woonpand. Een grote hoeveelheid kleine massa’s bij elkaar. In vakjargon wordt dan gesproken van een kleine korrelgrootte. De Delftse binnenstad kent een overwegend kleine korrelgrootte. Zo zijn er vele kleine panden (kleine korrel) maar ook grote panden en complexen (grote korrel) van bebouwing. De grootte van de korrel wordt onder andere bepaald door de functie. Kerken, stadhuis, Armamentarium, onderwijsgebouwen, individuele woningen, woningcomplexen enz.

Duidelijk zichtbaar is dat de korrelgrootte van de bebouwing van latere tijdstippen groter wordt. Dit heeft onder andere te maken met de huidige bouwtechnieken en bouwmaterialen, de financiële haalbaarheid, maar ook met de opgave van het bouwproject, waar het individueel gebouwde woonhuis nog maar weinig voorkomt.

In de hoogte is het zichtbaar dat de binnenstad in de laatste decennia is gegroeid. Dit is met name gebeurd op de plaats waar de oude stadsgrenzen zijn gewijzigd: de west- en zuidkant van de binnenstad (In de Vestegebied en Zuidpoortgebied).

Voorbeeld hiervan zijn onder andere de volgende gebouwen: kantoren en woongebouwen aan de Phoenixstraat/Westvest, Hoogovenpand en Haakpand aan de Zuiderstraat, woningbouw en studentenhotel aan de Torenstraat en de voormalige onderwijsgebouwen aan de Nieuwelaan.

Het groter worden van de korrel en het hoger worden van de bebouwing maakt dat de bouwwerken die in de laatste decennia aan de binnenstad zijn toegevoegd duidelijk zichtbaar zijn. Gezamenlijk vormen zij de nieuwe jaarringen van de binnenstad.

De bebouwing in het Zuidpoortgebied zal in hoogte en massa aansluiten en/of onderdeel worden van deze jaarringen van de binnenstad en op deze wijze onderdeel worden van de binnenstad, die in de loop van de tijd naar de west- en zuidkant toe in hoogte en maat van de korrel is gegroeid.

Rondom de pleinen varieert de maximale hoogte tussen de 19.00 en 22.00 meter. Deze maximale hoogte zal uiteindelijk in de uitwerking van de velden 5 en 7 vertaald worden door een gootlijn die zeer gevarieerd en onderbroken is.

De massa’s van de velden 5 en 7 zal worden opgebouwd door een tweelaagse massieve bebouwing waarop kleinere bouwmassa’s gepositioneerd zijn. Hierdoor zijn de bouwmassa’s van deze velden zowel aan de randen als in het midden ingesnoerd en hebben daardoor een open structuur. Vanaf de verhoogde maaivelden die op de tweelaagse bebouwing gelegen zijn is zicht op het winkelplein, de Zuidwal en de Kruisstraat.

3.5 Het paviljoen

In het voorontwerp wordt de functie van het paviljoen onvoldoende beschreven. In samenhang met de voorschriften dient duidelijk te worden dat het paviljoen alleen dient ter ondersteuning het functioneren van het plein.

De belangenvereniging is van mening dat het paviljoen een maximale bouwhoogte van één bouwlaag mag hebben en dat de functie ervan kan bestaan als toegang voor voetgangers tot de parkeergarage met een lichte horecafunctie binnen de winkeltijden. De stedebouwkundige motivatie dat het paviljoen de bestaande bebouwing camoufleert, dient te worden geschrapt omdat deze eerder aanvechtbaar is dan houdbaar.

Antwoord

De plaats waar het winkelplein gesitueerd is komt voort uit de winkelroutes van de bestaande stad. Hierdoor wordt het Haakpand de noordelijke pleinwand van dit winkelplein. Een plein heeft pleinwanden nodig. De nieuw te ontwerpen gebouwen gaan van dit uitgangspunt uit en zullen als pleinwand worden ontworpen. Het Haakpand echter heeft een terrasvormige opbouw, waarbij uitzicht en bezonning naar het zuiden gericht zijn. Een terrasvormige opbouw is niet de meest geëigende vorm voor een wand van een plein in de Delftse binnenstad. Voor de beleving van het plein is het noodzakelijk gevonden een ruimtelijk element te zoeken dat het Haakpand "ondersteund" in de nieuwe situering. Het is niet de bedoeling dat het Haakpand cosmetisch behandeld wordt. Het ruimtelijke element moet zelfstandig zijn en als zodanig ook functioneren.

In eerste instantie is gezocht naar een element waardoor het Haakpand beperkt zichtbaar zou zijn. Uiteindelijk is een vorm gevonden waarbij het element beperkt is tot een kubusvormig paviljoen. In de architectonische uitwerking zal de kubus verzelfstandigd worden waardoor het de aandacht zal trekken en daardoor meer een ondersteuning zal zijn om het Haakpand beter in zijn nieuwe situatie te plaatsen.

Functioneel zal in of direct naast het paviljoen de in- en uitgang van de voetgangers uit de parkeergarage gesitueerd worden, omdat dit direct aansluit aan het winkelcircuit waarvan de Bastiaans- en Vestpoort onderdeel zijn. Daarnaast zal het paviljoen overwegend een horeca functie in de categorie 1 krijgen. In de verdere uitwerking, waartoe ook de architectuur hoort, zal ook aandacht besteed worden aan de privacy van de appartementen in het Haakpand.

3.6 Cultuurplein

Het cultuurplein met het omliggende gebied mag als gevolg van de ligging ten opzichte van het bestaande uitgaanscentrum, geen rol vervullen als tweede uitgaanscentrum. Voor een goed functionerend plein is sociale veiligheid van vitaal belang. Om deze reden pleit de belangenvereniging voor een woonfunctie aan de pleinwanden van waaruit de openbare ruimte goed zichtbaar is.

Antwoord

Het gevoel van sociale veiligheid wordt door vele factoren bepaald. Gedeeltelijk kunnen massa, situering en functies zoals vastgelegd in een bestemmingsplan bijdragen aan de sociale veiligheid. Uitwerking van de massa zoals dat plaatsvindt in het bouwplanplanproces en de latere daadwerkelijke invulling van het gebied bepalen toch voornamelijk de belevingswaarde van een gebied. Een bestemmingsplan kan sociale veiligheid nooit garanderen, het kan slechts voorwaarden creëren om een gebied later tot een sociaal veilige omgeving uit te werken. De massa’s en functies, zoals nu vastgelegd in het bestemmingsplan, hebben daartoe voldoende waarborgen. Zo is de woonfunctie zodanig opgenomen dat steeds zicht mogelijk zal zijn op de openbare ruimtes. De diversiteit aan functies draagt bij aan levendigheid van het gebied en minimaliseert de mogelijkheid tot stille verlaten straten en pleinen.

3.7 De discotheek

De belangenvereniging is van mening dat een discotheek in het plangebied de verblijfskwaliteit van het gebied aantast als gevolg van de belasting die deze functie legt op de handhaving van de openbare orde. De ligging van de discotheek aan een verkeersluwe openbare ruimte en ver van het bestaande uitgaanscentrum, zullen de oorzaak zijn van een grote aantasting van de sociale veiligheid.

De discotheek past ook functioneel niet in het gebied. Het zal geen ondersteunende functie hebben voor de culturele instellingen in het plangebied. Een restaurant of (theater)café zou de ondersteuning wel kunnen bieden, waarbij boven deze functie ook een woonfunctie kan worden gerealiseerd. Deze ondersteunende (horeca)functies moeten goed in het plan worden vastgelegd.

Antwoord

De Delftse binnenstad bergt een veelheid aan functies in zich waaronder uitgaansvoorzieningen voor alle leeftijdscategorieën Het toevoegen van de Zuidpoort aan de Delftse binnenstad betekent dit dat ook hier uitgaansvoorzieningen gerealiseerd kunnen worden. Een daarvan is een voorziening voor jongeren in de vorm van een kleinschalige discotheek waar in de binnenstad van Delft behoefte aan bestaat. Een dergelijke voorziening brengt overlast met zich mee. Echter het belang van de jongeren weegt hierbij zwaarder. De mate van overlast wordt sterk bepaald door de bedrijfsvoering. Aan die bedrijfsvoering zullen middels de benodigde vergunningen zodanige eisen worden gesteld dat de overlast voor de omgeving waar mogelijk beperkt wordt.

Voor het aspect sociale veiligheid wordt verwezen het antwoord onder 3.6.

3.8 Onderbouwing bioscoop

In het bestemmingsplan mist een goede onderbouwing voor de bioscoop. Door de voorgestelde omvang en wijze van functioneren ervan zal de haalbaarheid goed moeten worden aangetoond in relatie met het bestaande aanbod in de binnenstad. Daarnaast resulteert de bioscoop in een enorme bouwmassa in combinatie met gevelwanden van waaruit geen sociale controle zal zijn. De verwachte effecten van de bioscoop moeten nader in beeld worden gebracht zoals bezoekersstromen door de openbare ruimte en de ontsluiting en stallingmogelijkheden voor bezoekers die gebruik maken van de fiets en de ontsluiting per openbaar vervoer.

Antwoord

Uit onderzoek is gebleken dat vanuit de markt de vraag naar grotere bioscopen met een breed aanbod toeneemt. Hierbij is rekening gehouden met de reeds bestaande en nog geplande megabioscopen in de regio. Belangrijk daarbij is ook dat die bioscopen beschikken over ruime, moderne zalen. Een dergelijke bioscoop is qua aard en schaal zodanig verschillend van het bestaande aanbod in Delft, dat het daarvoor geen bedreigingen zal inhouden. De ontsluiting per openbaar vervoer is verzekerd onder andere door middel van het busstation aan de Zuidwal. Binnen het bestemmingsplan zal het mogelijk zijn openbare voorzieningen ten behoeve van fietsenstallingen te realiseren, daarbij is rekening gehouden met 240 plaatsen. De exacte locatie is niet aangegeven. Het betreft de inrichting van de openbare ruimte en de definitieve besluitvorming daaromtrent zal nog plaatsvinden.

Naar verwachting wordt de fietsenstalling wel opgenomen in het vast te stellen bestemmingsplan.

De openbare ruimte kan de verwachte bezoekersstroom verwerken. Bij de uitwerkingsplannen voor de bioscoop wordt gedacht aan een transparante wand met daarachter een trappenpartij zodat permanent zicht bestaat vanuit de bioscoop op de straat.

3.9 Behoud van monumentale TU-gebouwen

De TU-gebouwen in het plangebied van Zuidpoort zijn bepalend voor de sfeer en beeldkwaliteit van Zuidpoort en daarnaast onderdeel van een groter cultuurhistorisch geheel van de TU in Delft. In de toelichting van het plan ontbreekt een notitie van de kwaliteit en de bijzonderheid van het nog bestaande TU-erfgoed in de Zuidpoort.

De belangenvereniging stelt ten eerste voor dat de "machinistenwoningen" in veld 10, zoals opgenomen in het Monumenten Inventarisatieproject (MIP) van de provincie, worden opgenomen in de voorschriften en dus niet worden geplaatst. De eventuele benodigde verkeersruimte dient volgens de belangenvereniging te worden gezocht in een aanpassing van veld 7.

Ten tweede stelt de belangenvereniging voor de bouwvoornemens in veld 10 concreet in de toelichting te beschrijven en de te behouden bebouwing, zoals de "professorenwoningen", waar mogelijk in de voorschriften op te nemen.

Daarnaast stelt de belangenvereniging voor de Rijksmonumentenstatus van het Museumhof op te nemen in de voorschriften, waarbij de breedte van de Ezelsveldlaan en de bebouwingshoogten en percentages op veld 9 op een zodanige manier worden opgenomen, dat de allure van het monument tot zijn recht komt.

Antwoord

In eerste instantie is wel degelijk gezocht naar een oplossing waarbij de "dienstwoningen" op de huidige locatie gehandhaafd konden worden. Een ondergeschikt deel van de zuidoosthoek van het bouwblok in veld 7 afschuinen, zou in principe geen afbreuk doen aan het principe van het stedebouwkundig bouwblok. Echter, de route Ezelsveldlaan-Kruisstraat is de hoofdontsluiting van de Delftse binnenstad. Deze route wordt tevens gebruikt voor laden en lossen van winkels in het bestaande winkelgebied In de Veste. Voor een veilige afwikkeling van het fietsverkeer op deze route is ervoor gekozen het fietsverkeer een aparte strook toe te delen. Dit samen resulteert in een noodzakelijk ruimtebeslag voor de verkeersafwikkeling dat van een ondergeschikte afschuining van het stedebouwkundig bouwblok in veld 7 geen sprake meer is. Gevolg hiervan is dat de "dienstwoningen" niet op de huidige locatie gehandhaafd kunnen worden. De cultuurhistorische waarde in relatie met het Techniekmuseum, de schoorsteen en het Museumhof wordt onderkend. Gekozen is daarom om de dienstwoningen te verplaatsen. Daarvoor is ruimte binnen het gebied dat op de kaart is aangeduid als WGII en op de aangrenzende gronden met de bestemming Sociaal-culturele doeleinden. Om de bouw van de woningen binnen dit gebied mogelijk te maken is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

3.10 Ruimtelijke kwaliteit oostelijke zijde plangebied

De belangenvereniging is van mening dat het oostelijke gedeelte van Zuidpoort, de mogelijkheden van groene functies met inpassing van bebouwing met een stedelijk allure, beter benut dienen te worden zodat een unieke locatie met een bijzonder woon- en leefklimaat in de binnenstad kan worden gecreëerd. Dit betekent dat de ligplaatsen voor woonschepen niet hoeven te vervallen. De belangenvereniging ziet het niet benutten van deze mogelijkheid als een gemiste kans.

Antwoord

De invulling van veld 9 laat ruimte open waarbij het groene karakter uitgebreid kan worden door te vormen hoven die een ruimtelijke relatie zullen hebben met het water van de Zuidergracht. Met het oog hierop moet aan de zuidkant van de Zuidergracht een strook onbebouwd blijven, waarmee de Zuidergracht aan die kant ook openbaar toegankelijk wordt. De desbetreffende strook is tot Verblijfsgebied bestemd. Het verplaatsen van de woonboten naar de noordelijke zijde zal dit openbare en groene karakter versterken.

3.11 Veld 2

Het bestemmingsplan geeft niet aan welke ontwikkelingsmogelijkheden worden geboden voor winkels en woningen, wanneer de bestaande parkeerplaatsen verdwijnen en de bestaande bebouwing (bibliotheek, garage en autoverhuur) haar functies verliest. Het bestemmingsplan is volgens de belangenvereniging niet voldoende afgewogen om een grondslag te zijn voor bouwplannen zoals het voorgestelde bouwplan op veld 2. De belangenvereniging vindt dat ook hier de bouwmassa’s beter aan moeten sluiten bij de bebouwde omgeving.

Antwoord

Op dit ogenblik is er onvoldoende bekend welke veranderingen er de komende jaren op voornoemde locatie zullen plaatsvinden. Inzicht in die verandering is van belang om de juiste ontwikkeling in het bestemmingsplan op te nemen. Daarom is ervoor gekozen de bestaande situatie vast te leggen. Toekomstige ontwikkelingen voor dit gebied zullen te gelegener tijd hetzij via een bestemmingsplan hetzij met behulp van een zelfstandige projectprocedure mogelijk worden gemaakt. Voor het overige wordt verwezen naar het antwoord onder 3.4.

3.12 Relatie stedebouwkundig plan en het voorontwerp

De belangenvereniging geeft aan dat de relatie tussen het stedebouwkundig plan en het voorontwerp onduidelijk is. Er bestaat onduidelijkheid over welk plan nu concreet beschrijft wat er in Zuidpoort gaat gebeuren. De belangenvereniging stelt voor, teneinde de relatie tot het stedebouwkundig plan duidelijk te maken, de dwarsprofielen in het bestemmingsplan op te nemen.

Antwoord

3.13 Openbare ruimte

De toegang vanuit de Zuidwal tot het winkelplein van 8.00 m is te smal in relatie tot de hoogte van de omliggende bebouwing, de lengte en de functie van de toegang. Door verbreding van deze toegang zal de sociale veiligheid van de Zuidwal zelf, het winkelplein en de route vanaf de openbaarvervoerhalteplaats worden verbeterd. Tevens wordt de toegang daarmee geschikt voor fietsverkeer. Daarnaast dient, uit een oogpunt van verkeersveiligheid, een scheiding tussen voetgangers en fietsers op de aanvoerroutes al in de voorschriften te worden opgenomen, zodat deze als eis kan worden meegenomen in het uiteindelijk stedebouwkundig plan.

Antwoord

De bedoelde doorsteek tussen de Zuidwal en het winkelplein heeft een lengte van 31.00 m en heeft over driekwart deel een breedte van circa 7.50 m. De rest van de doorsteek verbreedt zich naar de openbare vervoershalte toe. De lengte-breedteverhouding is zodanig dat het een overzichtelijk, kort verbindingsstraatje is voor bezoekers die met het openbaar vervoer de binnenstad willen bezoeken.

3.14 Groen in het plangebied

In de stedebouwkundige toelichting wordt de strook ten noorden van de Zuidergracht als enige groenstrook aangewezen. De belangvereniging wil dat in de stedebouwkundige voorstellen alle ruimten, welke in aanmerking kunnen komen als groene ruimte, worden geïnventariseerd vanuit een doelgericht beleid om groene functies een plaats te geven in de stad, zelfs in dit intensief te bebouwen gebied.

De belangenvereniging geeft aan dat met name de plekken waar grote aantallen mensen het gebied binnenkomen, zoals de Zuidwal de beeldkwaliteit moet worden verhoogd. Hierin kan groenvoorziening een rol spelen.

Ook op plekken waar de gevelwanden niet met de openbare ruimte communiceren kan volgens de belangenvereniging groen worden ingezet om de beeldkwaliteit te verbeteren.

Antwoord

De mening van indieners dat groen een belangrijke functie vervult in het plangebied wordt gedeeld. Dit heeft ertoe geleid dat de functie groenvoorzieningen nadrukkelijk is toegevoegd en tot het expliciet bestemmen van de gronden ten noorden van de Zuidergracht tot Groenvoorzieningen. Zoals eerder opgemerkt dient een zekere flexibiliteit behouden te worden, ook waar het groen betreft en zou het te ver voeren in het bestemmingsplan alle voor groenvoorzieningen in aanmerking komende gebieden voor groen te bestemmen. Bij de inrichting zal nadrukkelijk met dit aspect rekening worden gehouden.

3.15 Fietsenstallingen

De belangenvereniging is van mening dat in het bestemmingsplan in beeld moet worden gebracht waar en in welke omvang voorzieningen voor het stallen van fietsen dienen te worden opgenomen op basis van de te verwachten behoefte.

Antwoord

Binnen het bestemmingsplan zal het mogelijk zijn openbare voorzieningen ten behoeve van fietsenstallingen te realiseren. Daarbij is rekening gehouden met circa 400 plaatsen. De exacte locatie is nog niet aangegeven. De definitieve besluitvorming daaromtrent zal nog plaatsvinden. Naar verwachting zal in het vast te stellen bestemmingsplan de definitieve locatie bekend zijn en in het plan worden opgenomen.

4. Stichting Centrummanagement Delft (SCMD)

4.1 Versmalling Kruisstraat

Een versmalling van de Kruisstraat is in de toekomst waarschijnlijk wenselijk in verband met de winkel(loop)routes. Echter, in het voorliggende plan wordt dit uitgesloten. Door SCMD wordt voorgesteld voor de Kruisstraat hiervoor een uitwerkingsbevoegdheid op te nemen.

Antwoord

Bij de toekomstige ontwikkeling is het voorstel tot versmalling van straatprofiel van de Kruisstraat een serieus te onderzoeken optie.

4.2 Parkeren bewoners veld 1 en 2

Parkeren wordt op de velden 1 en 2 uitgesloten. SCMD stelt voor deze regeling ten behoeve van de bewoners van deze velden te verruimen.

Antwoord

Veld 1 is op het moment overeenkomstig de bestaande situatie bestemd en in veld 2 is de mogelijkheid voor parkeren opgenomen.

4.3 Wonen boven winkel

In het plan rust op de huidige bibliotheek en de Kölher- en Kwikfitpanden een Centrumdoeleinden II-bestemming. Dit sluit huisvesting aldaar uit. Dit is in strijd met het binnenstadbeleid waarin wonen boven winkels wordt voorgestaan. SCMD stelt voor vanaf de eerste bouwlaag Woondoeleinden mogelijk te maken.

Antwoord

Bij een toekomstige ontwikkeling zal het beleid om wonen boven winkels toe te staan worden meegenomen.

4.4 Parkeren veld 9

SCMD stelt voor om voor veld 9 een aantal m² parkeren als norm in het plan op te nemen.

Antwoord

Op zich is het zeer goed mogelijk een aantal m² voor parkeergelegenheid in het bestemmingsplan te reserveren. Dit is bijvoorbeeld gebeurd in de bestemming Centrumdoeleinden I om een parkeervolume veilig te stellen. Daarmee wordt voor een deel voorzien in de parkeerbehoefte van de binnenstad. Voor veld 9 is dit niet aan de orde. Daar behoeft alleen te worden voorzien in de te bouwen woningen en bedrijven en kan worden volstaan met de normen uit de Bouwverordening.

4.5 Voetgangersuitgang parkeergarage

De start van het winkelcircuit ligt voor voetgangers bij de stijgpunten van de parkeergarage. De locatie van deze punten zijn dus van wezenlijk economisch belang. De plankaart geeft op geen enkele wijze richting aan de locatie van deze punten. Voorgesteld wordt dit nog eens kritisch te heroverwegen.

Antwoord

De stijgpunten van de parkeergarage zijn gedacht aan de doorsteek tussen cultuurplein en aan het winkelplein en daarmee is aansluiting bij het winkelcircuits verzekerd. De exacte locatie is nog niet bekend. Vandaar dat de stijgpunten niet op de plankaart zijn aangegeven.

4.6 Discrepantie tussen toelichting en voorschriften

In de toelichting schijnen suggesties voor invulling van het plangebied te worden gedaan die vervolgens in de voorschriften worden uitgesloten. Dit is inconsistent. Voorgesteld wordt het bestemmingsplan hier kritisch op te screenen.

Antwoord

De toelichting is gescreend op deze discrepanties. Voor een deel zijn zij te verklaren omdat niet alle zaken die de inrichting betreffen in kaart en voorschriften zijn uitgewerkt. Het betreft hier een plan dat een ontwikkelingsfunctie vervult en inrichting is geen zaak die op grond van het bestemmingsplan kan worden afgedwongen. Het bestemmingsplan is immers een instrument van toelatingsplanologie. Op een aantal punten is de toelichting aangescherpt.

4.7 Detailhandelsnota "Kennis van Zaken"

SCMD stelt voor om de detailhandelsnota op te nemen in Hoofdstuk 2 Beleidskader.

Antwoord

Van deze opmerking is goede nota genomen. Het beleidskader (Hoofdstuk 2 van de toelichting) zal worden aangevuld met hetgeen in de Detailhandelsnota is verwoord.

4.8 Relatie met de Startnota

Veste en Zuidpoort zijn straks qua beleving één gebied en dit gebied maakt weer deel uit van de gehele binnenstad. Het is niet duidelijk of de voorstellen uit de Startnota geheel opgenomen zijn in dit bestemmingsplan. SCMD stelt voor om in de toelichting expliciet de relatie met de Startnota en het bestemmingsplan op te nemen.

Antwoord

De startnota is een van de bouwstenen die samen met andere beleidsstukken de onderbouwing van het bestemmingsplan Binnenstad vormt. In de toelichting van het bestemmingsplan Zuidpoort is aan de Startnota en andere beleidsstukken aandacht geschonken.

4.9 Avondfunctie cultuurplein

Het cultuurplein heeft zowel een dag- als avondfunctie. Het cultuurplein ligt ten opzichte van andere gebieden met een avondfunctie in de binnenstad redelijk geïsoleerd. ’s Avonds zal een beweging van consumenten tussen het cultuurplein en Beestenmarkt ontstaan. De looproute zal door een gedeelte van de binnenstad gaan welke geen avondfunctie heeft. Uit het bestemmingsplan blijkt niet dat voldoende aandacht is besteed aan deze effecten die dit met zich mee kunnen brengen. SCMD stelt voor in de toelichting aandacht te besteden aan deze effecten en maatregelen ter neutralisering voor te stellen.

Antwoord

Hetgeen hier is opgemerkt is voornamelijk een kwestie van beheer. Teneinde de mogelijke overlast te zullen beperken, zullen een aantal beheersmaatregelen in het kader van de sociale veiligheid worden getroffen. De politie zal in dit kader moeten toezien op handhaving van de openbare orden en de sluitingstijden.

5. Vrouwen advies commissie voor de woningbouw Delft (VAC)

5.1 Bouwhoogten

In het voorontwerp wordt gesteld dat de bebouwing van veld 9 in hoogte zal aansluiten op die van veld 5 en 7. De bebouwing wordt volgens de plankaart voor 70% 18.00 m hoog aan de zijde van de Ezelsveldlaan. De VAC is van mening dat door deze hoogte de karakteristieke monumentale TU-panden aan de Ezelsveldlaan teveel aan het oog worden ontrokken. De hoogte van veld 9 zou moeten aansluiten bij de hoogte van de bebouwing aan de Zuidergracht. De VAC pleit ervoor te voorkomen dat er een soort "stadsmuur" ontstaat op de lijn Zuidwal, Ezelsveldlaan.

Antwoord

Over de invulling van veld 9 heeft verdere gedachtevorming plaatsgevonden. Over de ontwikkelingsvoorwaarden is overleg gevoerd met vertegenwoordigers van de omwonenden en de raadscommissie Duurzaamheid. Dit heeft ertoe geleid dat de ontwikkelingsvoorwaarden zijn aangepast om het monumentale karakter van het Museumhof meer tot haar recht te laten komen en de kwaliteit van de woonfunctie zo min mogelijk aan te tasten.

De ontwikkelingsvoorwaarden van veld 9 zijn voor de zuidzijde van dit veld (tegenover het Museumhof) als volgt aangepast:

- afstand tussen de nieuwbouw en het Museumhof, gedeelte van het Techniekmuseum en veld 12 wordt 14.00 m;

- de hoogte van de bebouwing tegenover het Museumhof is maximaal 15.00 m en bij dit deel van de bebouwing moet de gevel boven een plint van 5.00 m minimaal 2.00 m achter de rooilijn worden gemaakt;

- tegenover het middelste gebouw van het Museumhof moet een doorgang met een breedte van 12.00 m worden gemaakt.

Door het bredere profiel zal de Ezelsveldlaan een aantrekkelijke en veilige route worden, waardoor de sociale veiligheid niet in gevaar komt. Daarnaast is ervoor gekozen de Zuidergracht als beeldbepalend element in het bestemmingsplan beter tot uitdrukking te laten komen. Met het oog hierop heeft een strook ter breedte van 2.50 m aan de zuidkant van het water de bestemming Verblijfsgebied gekregen.

5.2 Leefkwaliteit

De VAC stelt voor in de nabijheid van de fietsenstalling in de parkeergarage Zuidpoort en openbaarvervoerhalten bagagekluisjes te plaatsen waar tijdelijk boodschappentassen en fietstassen in kunnen worden geplaatst. Daarnaast wordt het plaatsen van openbare toiletten, inclusief een invalidentoilet in de directe nabijheid van de openbaarvervoerhalte, fietsenstallingen en parkeergarage voorgesteld door de VAC.

Antwoord

Genoemde voorstellen zijn voorstellen op inrichtingsniveau en betreffen niet de bestemmingsregeling. In het bestemmingsplan worden ze in ieder geval niet onmogelijk gemaakt. Bij de nadere inrichting zullen genoemde aspecten worden meegewogen.

5.3 Parkeren

De VAC vraagt zich af of de gebruikte cijfers van het rapport NEI 1993 gebaseerd zijn op de toekomstige beoogde functies in het plangebied zoals de schouwburg, winkels, museum, disco en bibliotheek. Het verdient volgens de VAC wellicht aanbeveling de parkeergarage onder veld 7 ondergronds in verbinding te stellen met de parkeergarage onder veld 9, waarvan dan een deel ten behoeve van bezoekers van de binnenstad kan worden gebruikt.

Antwoord

De onderzoeksgegevens uit het rapport NEI zijn gebaseerd op de toen bestaande situatie en niet op de nu voorgestelde ontwikkelingen. In het BRO-onderzoek van mei 2000 zijn de toekomstige ontwikkelingen wel meegenomen. Het ondergronds verbinden van de parkeergarages onder de velden 7 en 9 is op grond van kwaliteitsoverwegingen ongewenst. Er zou dan ondergronds een gangenstelsel ontstaan met een zeer sociaal onveilig milieu.

5.4 Verkeer

De VAC maakt zich zorgen over de verkeersafwikkeling bij de in- en uitrit van de parkeergarage welke aansluit op de Asvest/Zuidwal. Door het kruisen van verschillende vervoersmiddelen ter hoogte van de in/uitgang zal verkeersophoping optreden waardoor het doorgaand verkeer wordt belemmerd en gevaarlijke situaties optreden. Om deze reden vindt de VAC dat overwogen moet worden het parkeerverkeer vanuit de richting van de Irenetunnel door middel van een rechts of in het midden van de Zuidwal geplaatste tunnel te leiden. Een tweede in/uitrit kan worden gesitueerd in het verlengde van de St. Sebastiaansbrug. Hierdoor wordt bovendien een verkeersspreiding in de garage bevorderd.

Antwoord

De voormalige in-/uitrit was gesitueerd in de Kruisstraat. Uit milieuoverwegingen is deze entree geschrapt vanwege de geprojecteerde woningbouw aldaar. De huidige oplossing is als meest aanvaardbare naar voren gekomen. Uit het onderzoek in het kader van "Stad en Milieu" is men tot dezelfde oplossing gekomen. Tunnels onder de Zuidwal en een rechtstreekse toegang vanaf de St. Sebastiaansbrug zijn in de voorbereidingsfase wel overwogen. De te nemen technische maatregelen en overige voorzieningen, zoals in het kader van de bodemverontreiniging in een toch al smal tracé, waren van dien aard dat dermate onevenredig hoge kosten dienden te worden gemaakt welke niet in verhouding stond met de verkregen voordelen, zodat deze oplossing is verlaten.

5.5 Wegverkeerslawaai

De VAC heeft grote moeite met de aanvraag van een uiterste hogere grenswaarde van de gevelbelasting ten aanzien van wegverkeerslawaai van 65 dB(A). Daarnaast wordt in het plan gesteld dat wordt getracht te voorkomen dat de geluidsbelasting op bestaande woningen bij reconstructie van de Zuidwal, Asvest en Ezelsveldlaan met 1,5 dB(A) of meer toeneemt. Als daardoor de genoemde bovengrens van 65 dB(A) wordt overschreden, is dit voor de VAC onaanvaardbaar.

Antwoord

In artikel 1 van de Wet geluidhinder is de definitie opgenomen van een reconstructie van een weg: "Eén of meer wijzigingen aan een aanwezige weg, ten gevolge waarvan de geluidsbelasting vanwege de weg met 2 dB(A) of meer wordt verhoogd."

Dit wordt met een akoestisch reconstructieonderzoek aangetoond. Dit onderzoek houdt in dat onderzocht wordt of de geluidsbelasting 1 jaar voor reconstructie en 10 jaar na reconstructie niet met 1,5 dB(A) of meer toeneemt op de bestaande woningen. Indien dit het geval is, is er sprake van een reconstructiesituatie in de zin van de Wet geluidhinder.

Ook de maximaal toegestane geluidsbelasting, de uiterste grenswaarde, is geregeld in de Wet geluidhinder. De uiterste grenswaarde bij een reconstructie is afhankelijk van de situatie. In situaties in stedelijk gebied, waarbij eerder een hogere waarde is vastgesteld of niet eerder een hogere waarde is vastgesteld maar de heersende geluidsbelasting 55 dB(A) of lager is, bedraagt de uiterste grenswaarde 65 dB(A).

Indien eerder een hogere waarde is vastgesteld in het kader van de sanering en/of de heersende geluidsbelasting hoger is dan 55 dB(A), bedraagt de uiterste grenswaarde 70 dB(A). De uiterste grenswaarden voor bestaande woningen bij reconstructie zijn derhalve vastgelegd in de Wet geluidhinder.

6. Het zesde binnenstadsforum

6.1 Leesbaarheid

In het forum wordt opgemerkt dat het plan moeilijk leesbaar is en op sommige punten onduidelijk en onvolledig en daarnaast niet uitnodigend. Het gebruik van de afkortingen op de plankaart kan tot verwarring leiden.

Antwoord

Van deze opmerking wordt kennisgenomen. Aangezien deze opmerking verder niet is onderbouwd, is het niet duidelijk waar het exact aan schort en kan deze zienswijze niet concreet beantwoord worden.

6.2 Bouwmassa’s en bouwhoogten

In het forum wordt opgemerkt dat het plan te grote en hoge bouwmassa’s toelaat met daarin te grote bouwblokken. De overgang naar de kleinschaliger binnenstad is op deze manier erg abrupt. Dit heeft vooral nadelige consequenties voor de Zuidergracht. Daarnaast heeft het plan een te grote impact op het zicht op Delft. De bouwhoogte moet volgens het forum beperkt blijven tot maximaal 18.00 m of 6 bouwlagen wat in relatie is met Museumhof, Zusterlaan en het Haakpand.

Antwoord

Het beeld van de bestaande binnenstad wordt bepaald door het individuele woonpand. Een grote hoeveelheid kleine massa’s bij elkaar. In vakjargon wordt dan gesproken van een kleine korrelgrootte. De Delftse binnenstad kent een overwegend kleine korrelgrootte. Zo zijn er vele kleine panden (kleine korrel) maar ook grote panden en complexen (grote korrel) van bebouwing. De grootte van de korrel wordt onder andere bepaald door de functie: kerken, stadhuis, Armamentarium, onderwijsgebouwen, individuele woningen, woningcomplexen enz.

In de hoogte is het zichtbaar dat de binnenstad in de laatst decennia is gegroeid. Dit is met name gebeurd op de plaats waar de oude stadsgrenzen zijn gewijzigd: de west- en zuidkant van de binnenstad (In de Vestegebied en Zuidpoortgebied).

De bebouwing in het Zuidpoortgebied zal in hoogte en massa aansluiten en/of onderdeel worden van deze jaarringen van de binnenstad en op deze wijze onderdeel worden van de binnenstad die in de loop van de tijd naar de west- en zuidkant toe in hoogte en maat van de korrel is gegroeid.

6.3 Voetgangersuitgangen parkeergarage

De uitgangen van de parkeergarage voor voetgangers zijn niet op de plankaart aangegeven.

Antwoord

In de huidige plannen voor het kerngebied zijn in- en uitgangen voor voetgangers van de parkeergarage gesitueerd in de nabijheid van het Hoogovenpand en het Haakpand (in het paviljoen). Deze zijn in het bestemmingsplan mogelijk gemaakt.

6.4 De planmethodiek

Het bestemmingsplan heeft als uitgangspunt flexibiliteit. Opgemerkt wordt dat deze flexibiliteit echter op gespannen voet staat met de rechtszekerheid. De ontwikkeling van het bestemmingsplan loopt in de pas met het voorlopig stedebouwkundig ontwerp. De vraag wordt gesteld of het niet beter is eerst het bestemmingsplan af te ronden met daarin een uitwerkingsplicht.

Algemeen wordt door het forum gesteld dat het bestemmingsplan te globaal is.

Antwoord

Het bestemmingsplan biedt de juridisch planologische basis voor het realiseren van de gewenste stedebouwkundige ontwikkelingen. Inmiddels in de planvorming in een meer definitief stadium gekomen en is de huidige stedebouwkundige visie in het bestemmingsplan neergelegd. Daarbij is nadrukkelijk een evenwicht gezocht tussen enerzijds rechtszekerheid maar anderzijds de behoefte aan flexibiliteit die hoort bij de ontwikkelingsfunctie die het bestemmingsplan Zuidpoort vervult. Nu de plannen in een meer vergevorderd stadium zijn is ook het bestemmingsplan meer gedetailleerd geworden.

6.5 Bioscoop

Binnen het forum wordt aangegeven dat er duidelijkheid wordt gewenst in het plan ten aanzien van de gevolgen van de nieuwe bioscoop voor de reeds bestaande bioscopen in de binnenstad.

Antwoord

Uit het feit dat op vele plaatsen in heel Nederland megabioscopen zijn of worden gerealiseerd mag worden afgeleid dat bioscopen een populaire attractie vormen.

Uit onderzoek is gebleken dat vanuit de markt de vraag naar grotere bioscopen met een breed aanbod toeneemt. Daarbij is rekening gehouden met de reeds bestaande en nog geplande megabioscopen in de regio. Belangrijk daarbij is ook dat die bioscopen beschikken over ruime, moderne zalen. Een dergelijke bioscoop is qua aard en schaal zodanig verschillend van het bestaande aanbod in Delft, dat het daarvoor geen bedreigingen zal inhouden.

6.6 Groen in het plangebied

In het forum wordt opgemerkt dat er weinig groen in het plangebied is opgenomen.

Antwoord

De mening van indieners dat groen een belangrijke functie vervult in het plangebied wordt gedeeld. Dit heeft ertoe geleid dat de functie groenvoorzieningen nadrukkelijk is toegevoegd en tot het expliciet bestemmen van de gronden ten noorden van de Zuidergracht tot Groenvoorzieningen. Ten zuiden van de Zuidergracht is een strook in het ontwerpbestemmingsplan bestemd tot Verblijfsgebied. Daarbinnen is het mogelijk groenvoorzieningen te realiseren. Zoals eerder opgemerkt dient een zekere flexibiliteit behouden te worden, ook waar het groen betreft en zou het te ver voeren in het bestemmingsplan alle voor groenvoorzieningen in aanmerking komende gebieden voor groen te bestemmen. Bij de inrichting zal nadrukkelijk met dit aspect rekening worden gehouden.

6.7 Fietsers en voetgangers

Er wordt door het forum verzocht in het bestemmingsplan een scheiding op te nemen van gebieden welke toegankelijk zijn voor fietsers en voetgangers door middel van herkenbare bestrating en dergelijke om eventuele gevaarlijke situaties te voorkomen.

Antwoord

Dit betreft een kwestie van inrichting en is in het kader van het bestemmingsplan niet aan de orde. Hierbij geldt hetzelfde als bij de groenvoorzieningen, het voert te ver bedoelde vormen van gebruik expliciet in het bestemmingplan te bestemmen.

6.8 Winkelbestand binnenstad

Door het forum wordt bezorgdheid uitgesproken met betrekking tot eventuele leegstand in het winkelbestand van de binnenstad als gevolg van een toevoeging van verkoopvloeroppervlak in het plangebied van Zuidpoort.

Antwoord

Deze bezorgdheid wordt niet gedeeld. Uit onderzoek is gebleken dat grootschalige winkels als trekker zullen fungeren en daarmee een positieve invloed uitoefenen op het centrum van Delft.

7. Kamer van Koophandel Haaglanden

7.1 Leesbaarheid van het plan

Door de veelheid aan te bestemmen functies in het gebied is het bestemmingsplan op een aantal punten moeilijk leesbaar. De plintfuncties in veld 9 en de invulling van de bioscoop en disco in veld 5 zijn niet duidelijk, evenals de mogelijkheden in de toekomst op de locatie van de huidige bibliotheek.

Antwoord

De toekenning van de functies is weloverwogen gebeurd en daarbij zijn die functies toegelaten die passen binnen een binnenstedelijk milieu. De noodzakelijke flexibiliteit is daarmee verzekerd.

Op dit ogenblik is er onvoldoende bekend welke veranderingen er de komende jaren op de locatie van de bibliotheek zullen plaatsvinden. Inzicht in die verandering is van belang om de juiste ontwikkeling in het bestemmingsplan op te nemen. Daarom is ervoor gekozen de bestaande situatie vast te leggen. Toekomstige ontwikkelingen voor dit gebied zullen te gelegener tijd hetzij via een bestemmingsplan hetzij met behulp van een zelfstandige projectprocedure mogelijk worden gemaakt.

7.2 Horecacategorieën

Het is de Kamer niet duidelijk hoe nu in het bestemmingsplan zal worden omgegaan met de voorgestelde indeling van horeca in zes categorieën, terwijl nieuw beleid in deze in Delft al in de maak is.

Antwoord

Verwezen wordt naar het antwoord onder nummer 3.3.

7.3 Structuurnota detailhandel Delft

De kamer mist een duidelijk link tussen het bestemmingsplan en de Structuurnota Detailhandel van Delft. In deze nota staat aangegeven welke winkelfuncties passen in Zuidpoort in relatie tot het functioneren van de gehele binnenstad. De Kamer vraagt in het bestemmingsplan duidelijk te maken of het voldoet aan de in de nota beschreven randvoorwaarden of dat er meer moet worden geregeld.

Antwoord

Aan bedoelde nota is in de toelichting van het bestemmingsplan aandacht besteed.

7.4 Parkeren

In de voorschriften wordt met betrekking tot de verschillende velden op een verschillende manier het parkeren geregeld. Voor de velden 5 en 7 worden binnen de bestemming Centrumdoeleinden I aantallen vierkante meters en parkeerplaatsen genoemd. Binnen de bestemming Woongebied wordt hier veel globaler mee omgegaan. De Kamer pleit voor een duidelijke regeling voor parkeren in alle delen van het bestemmingsplan.

Antwoord

Het reserveren van het aantal m² voor parkeergelegenheid in het bestemmingsplan is alleen mogelijk als dat ruimtelijk relevant is. Dit is bijvoorbeeld gebeurd in de bestemming Centrumdoeleinden I om een parkeervolume veilig te stellen. Daarmee wordt voor een deel voorzien in de parkeerbehoefte van de binnenstad. Ook voor veld 12 is een aantal m² opgenomen omdat ter plaatse tevens dient te worden voorzien in de parkeerbehoefte voor een deel van de bewoners van Museumhof. Voor de overige velden is dit niet aan de orde. Daar behoeft alleen te worden voorzien in de te bouwen woningen en bedrijven en kan worden volstaan met de normen uit de Bouwverordening.

7.5 Verdere uitwerking

De Kamer geeft aan graag betrokken te worden in de verdere uitwerking van de schets- en bouwplannen voor het gebied.

Antwoord

De Kamer van Koophandel zal bij de verdere uitwerking van het gebied worden betrokken onder andere door middel van participatie in de belangenvereniging Zuidpoort.

8. Connexxion

8.1 Openbaarvervoerroute

Connexxion maakt zich zorgen over de voor Delft belangrijke openbaarvervoerverbinding over de Beestenmarkt. In de toelichting wordt deze verbinding niet genoemd terwijl deze met een kleine bus gehandhaafd blijft. In de bestemming Verblijfsgebied dient hiervoor voldoende ruimte te worden gereserveerd.

Antwoord

Het voert te ver om in het kader van het bestemmingsplan de busverbinding concreet aan te geven. Het gebruik ten behoeve van openbaarvervoerbaan is voor de daarvoor in aanmerking komende gronden mogelijk.

8.2 Naam

Connexxion wil in de verzendlijst in paragraaf 7.2 worden vermeld met zijn nieuwe naam.

Antwoord

Bedoelde naam is aangepast.

[1]⁾ De Gasthuisplaats valt niet binnen het bestemmingsplangebied maar wordt wel in de berekening meegenomen omdat dit steeds met bewoners en bedrijven zo is afgesproken. Net als de andere locaties in het plangebied, wacht ook de herontwikkeling van de Gasthuisplaats op realisatie van de parkeergarage.

¹⁾ Op de Zuidwal is sprake van twee wegvakken, te weten de rijstroken voor het reguliere verkeer en een OV-strook met daartussen een strook van circa 2.50 meter t.b.v. bus- en tramhalte. Omdat zich hier voetgangers bevinden is de luchtkwaliteit van de Zuidwal op dit punt berekend.

[3]⁾ Het RIVM stelt dat landelijk vanwege wegverkeer de richtwaarde voor koolmonoxide in 2010 nergens zal worden overschreden. Derhalve wordt de concentratie van koolmonoxide in 2010 niet meer meegenomen in het CAR-model versie 2.0 van het RIVM.

plannummer	datum	raad	gedeputeerde staten	beroep

9218.00	15 dec. 2000	31 mei 2001

1. Inleiding

1.1. Aanleiding en planmotieven

1.2. Ligging plangebied

1.3. Vigerende regelingen

1.4. Leeswijzer

2. Beleidskader

2.1. Rijksbeleid

2.2. Provinciaal beleid

2.3. Gemeentelijk beleid

2.4. Conclusie

3. Ruimtelijke en functionele analyse

3.1. Ruimtelijke beschrijving plangebied Zuidpoort

4. Gebiedsvisie

4.1. Stedebouwkundig ontwerp

4.2. Leefkwaliteit

4.3. Verkeer en parkeren

4.4. Functies en programma

5. Stad en milieu

5.1. Inleiding

5.2. Wegverkeerslawaai

5.3. Luchtkwaliteit

5.4. Bodemkwaliteit

5.5. Bedrijven en horeca

5.6. Overige milieuaspecten

5.7. Conclusie

6. Juridische plantoelichting

7. Overleg en inspraak

7.1. Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.2. Overleg ex artikel 10 Bro

8. Financiële haalbaarheid