Momenteel is MAB bezig met
de (her-)ontwikkeling van het gebied ‘Delft Zuidpoort’. De plannen voor dit
gebied voorzien in nieuwbouw met een gemengde invulling, bestaande uit winkels,
woningen, cultuur alsmede een ondergrondse parkeergarage en een
fietsenstalling. De vestiging van een discotheek maakt eveneens deel uit van
het plan.
MAB heeft behoefte aan meer
inzicht in de omvang van de marktruimte voor de beoogde discotheekontwikkeling
en de randvoorwaarden waaronder deze succesvol ontwikkeld en geëxploiteerd kan
worden op deze locatie. ZKA Markt & Beleid is daarom gevraagd een quick scan uit te
voeren die leidt tot dit inzicht.
Doel van deze studie is het
verkrijgen van meer inzicht in de omvang van de marktruimte voor de beoogde
discotheekontwikkeling op deze locatie. De doelstelling is te herleiden tot het
beantwoorden van de volgende vragen:
·
Hoe groot is de
marktruimte in Delft e.o. voor de realisering van een discotheek, rekening
houdend met landelijke ontwikkelingen en binnen de lokale en regionale context?
·
Kan de voorliggende
locatie met het aldaar beoogde product (minimaal 500 m² horeca, waarvan ca. 300
m² voor een discotheek) inspelen op de toekomstige marktruimte in Delft en
omgeving?
·
Welke concepten voor
welke doelgroepen zijn denkbaar en welk concept sluit het beste aan bij de
markt (rekening houdend met lokale concurrentie) en de locatie en binnen het
beoogde plan?
·
Welke uitstraling heeft
de meest kansrijke invulling naar de omgeving toe (synergie/conflict andere
productonderdelen en binnenstad, routes van/naar binnenstad danwel naar buiten
de stad, kansen op overlast gezien ervaringen elders etc.).
Om het gewenste inzicht te
verkrijgen zijn de volgende werkzaamheden verricht:
·
Locatiebezoeken beoogde
locatie, centrum van Delft (in relatie tot Zuidpoort) en enkele regionaal
opererende discotheken;
·
Gesprekken met vertegenwoordigers
gemeente (verantwoordelijke horecabeleid) en consulent Koninklijke Horeca
Nederland;
·
Deskresearch en
bewerking van statistisch materiaal/rapportages van o.m. CBS, Bedrijfschap
Horeca en gemeente Delft;
·
Verslaglegging.
In dit hoofdstuk zijn de
uitgangspunten geschetst voor de ontwikkeling van de discotheek in het plan
Zuidpoort. Achtereenvolgens komen aan de orde:
·
Beschrijving
hoofdlijnen plan Zuidpoort (2.2);
·
Gemeentelijk
horecabeleid Delft (2.3);
·
Voorwaarden succes
(2.4).
2.2.
Discotheek als
onderdeel van Plan Zuidpoort
De planontwikkeling voor het
gebied Zuidpoort in Delft voorziet in nieuwbouw met een gemengde invulling,
bestaande uit winkels, woningen, bioscoop, cultuur alsmede een ondergrondse
parkeergarage (ca. 840 parkeerplaatsen) en een fietsenstalling.
De discotheek maakt deel uit
van het zogenaamde "veld 5" van het plan. De ingang van de discotheek
bevindt zich tegenover het theater. De ingang van de discotheek ligt
afgezonderd van de ingang van het theater en de bioscoop. De voor de horeca
bestemde oppervlakte bedraagt minimaal 500 m², waarvan ca. 300 m² wordt
gebruikt voor de discotheek.
In de omgeving van de
discotheek bevinden zich naast het theater ook winkels en woningen. In de
toekomst zal in het Zuidpoortgebied een tramhalte ("Agglonet") worden
gerealiseerd.
2.3.
Gemeentelijk
horecabeleid Delft
In haar horecabeleid heeft
de gemeente Delft aangegeven een aanvulling te willen realiseren op het
bestaande horeca-aanbod in de gemeente. De gemeente Delft geeft aan dat veel
van de horeca in Delft "van hetzelfde" is en een kleinschalig
karakter heeft. Mede hierdoor blijft het bestedingsniveau in de horeca sterk
achter bij het marktpotentieel[1].
Een toevoeging van een discotheek zou een aanvulling en verbreding van dit
horeca-aanbod betekenen.
De laatste jaren zijn er binnen de Delftse horeca vrij veel wisselingen van ondernemers geweest. Hoewel dit geen gewenste situatie is, is dit probleem niet uniek voor de gemeente Delft. Van alle horecabedrijven (inclusief discotheken) in Nederland heeft ongeveer 40-45% een exploitatieduur korter dan 5 jaar[2].
Middels een meer
gestructureerd beleid en een gevarieerder aanbod wil de gemeente komen tot een
standvastiger aanbod van de horeca. Uit informatie van de gemeente Delft blijkt
dat voor wat betreft de discotheek geldt dat deze zich dient te onderscheiden
van het huidige, veelal kleinschalige aanbod.
Als exploitant van de
discotheek hoopt de gemeente een grote, kapitaalkrachtige onderneming
(bijvoorbeeld een onderneming die meerdere discotheken beheert) te kunnen
vinden die wil en kan investeren in een Delftse discotheek.
De vraag of een discotheek
succesvol in de markt gezet kan worden hangt af van verschillende factoren.
Deze zijn onderstaand beschreven:
Markt
De marktmogelijkheden worden
bepaald door:
·
Algemene ontwikkelingen
in horeca en bestedingen, en specifiek in discotheken en dancings;
·
Mate waarin concept
onderscheidend vermogen heeft (hangt van discotheekformule, omvang e.d.);
·
De grootte en
samenstelling van de doelgroep;
·
Aanwezigheid van
concurrentie (lokaal en in de regio).
Exploitatie
De mate waarin de
exploitatie succesvol is hangt primair af van de marktvraag ("zijn er
potentiële bezoekers die naar de discotheek willen komen"). Daarnaast
wordt een succesvolle exploitatie bepaald door de volgende factoren:
·
Schaalgrootte van de
discotheek in relatie tot het concept/ doelgroepen:
-
Óf een dusdanige
grootte dat optimaal kan worden ingespeeld op de piekmomenten (zaterdagavond);
-
Óf een meer
multifunctioneel concept dat op meerdere dagen verschillende doelgroepen
aantrekt en daarmee ook op weekdagen tot een goede bezetting kan komen;
·
Flexibiliteit in het
vernieuwen en eventueel uitbreiden van de discotheek;
·
Kwaliteit van het
management.
Ruimtelijk-functioneel
Het is van belang dat het te
ontwikkelen discotheekconcept past in de omgeving. Daarbij gaat het om factoren
als clustering van (leisure-) functies, aanwezigheid andere functies en
bereikbaarheid per auto, openbaar vervoer en langzaam verkeer.
In dit geval gaat het om
inpassing van de discotheekfunctie in het plan Zuidpoort en ook in het
horeca-aanbod van de gemeente Delft in zijn algemeenheid.
Draagvlak
Tot slot is het van groot
belang dat er draagvlak is voor de exploitatie van de discotheek. Het draagvlak
is globaal te verdelen in drie groepen. Het politieke draagvlak geeft de
"wens" van de gemeente Delft weer.
Het is daarnaast van belang
om draagvlak te verkrijgen van omwonenden en van de (horeca-) ondernemers in
Delft.
In dit hoofdstuk wordt de
marktsituatie in beeld gebracht voor discotheken. Het Bedrijfschap Horeca
definieert een discotheek als "een
horecabedrijf dat permanent is ingericht op de verkoop van vermaak",
onder meer bestaande uit:
·
Het ten gehore brengen
van voornamelijk mechanische en eventueel live muziek, in combinatie met
lichteffecten;
·
Het gelegenheid geven
tot dansen.
Om een inschatting te maken
van de marktsituatie en de afstemming van vraag en aanbod is achtereenvolgens
ingegaan op:
·
Ontwikkelingen vraag
-en aanbodzijde op landelijk niveau (3.2)
·
Regionale
ontwikkelingen in vraag en aanbod (3.3)
3.2.
Ontwikkelingen vraag
-en aanbodzijde op landelijk niveau
Huidig aanbod / recente ontwikkelingen
Het aantal discotheken is in
de afgelopen jaren gedaald van 453 in 1995 tot 409 in het jaar 2000. Daarbij
dient wel in ogenschouw te worden genomen dat dit bedrijven zijn die door de
exploitant impliciet als discotheek zijn bestempeld. Er zijn meerdere bedrijven
die aan de genoemde definitie en de kenmerken (zie paragraaf 3.1) voldoen, maar
waarin deze activiteiten niet als hoofdactiviteiten plaatsvinden. De omvang van
deze discotheekachtige bedrijven is niet bekend. Geschat wordt dat dit aantal
tussen de 700 en 900 ligt[3].
In onderstaande tabel is wel
te zien dat het totaal aantal bedrijven in de horeca licht is toegenomen.
Tabel 1: Ontwikkeling aantal bedrijven in Nederland
|
|
1995 |
1996 |
1997 |
1998 |
1999 |
2000 |
|
|
Horeca totaal |
43.133 |
43.776 |
44.316 |
44.712 |
45.620 |
45.637 |
+ 6% |
|
Discotheken |
453 |
450 |
440 |
421 |
408 |
409 |
- 10% |
Bron: Horeca in Cijfers,
2000
De belangrijkste oorzaken
van de daling in het aantal discotheken zijn:
·
De ontgroening van de
bevolking, waardoor de doelgroep (14-25 jarigen) in omvang afneemt;
·
Mensen gaan anders uit.
Er is steeds minder sprake van vaste, reguliere patronen;
·
De uitgaanstijden
verschuiven in Nederland, maar de sluitingstijden van discotheken blijven
hetzelfde;
·
Discotheken moeten fors
investeren in veiligheid en milieu (tegengaan geluidsoverlast), waar maar
weinig of geen extra omzet tegenover staat. In het geval van nieuwbouw kan voor
wat betreft bouwtechnische maatregelen hiermee al in een vroeg stadium rekening
worden gehouden (en dus mogelijk relatief lagere investeringskosten met zich
meebrengen).
Het aantal "mono-functionele"
discotheken zal naar verwachting in de toekomst afnemen. Dit komt omdat een
aantal discotheken de exploitatieformule wijzigt om te kunnen
"overleven". Dit gebeurt meestal door het multifunctioneel maken van
de ruimte, bijvoorbeeld ook voor feesten en partijen, kleine eetgelegenheid of
bijvoorbeeld een themabedrijf. Hierdoor kunnen op verschillende momenten
verschillende doelgroepen worden bereikt.
In de praktijk blijkt dat de
meeste discotheken nog niet de professionele slag hebben gemaakt die andere
aanbieders in de horeca zoals hotelketens en fastfood restaurants wel hebben
gemaakt. Zaken als ketenvorming, "branding" en dergelijke komen in de
discotheekbranche nog nauwelijks voor. Derhalve hebben gemeenten in deze
branche vaak te maken met individuele ondernemers en (daarmee) een kwetsbare
bedrijfsstructuur.
Typering discotheek aanbod
Grofweg is een zestal typen
exploitatieformules te onderscheiden. De volgende tabel geeft deze formules in
het kort weer. Een uitgebreidere beschrijving van de verschillende concepten is
te vinden in bijlage 1.
Het totale aanbod van
discotheken is niet geheel te vangen met deze indeling. Een bepaald concept kan
kenmerken hebben van meerdere exploitatieformules. De Ski-hut bijvoorbeeld valt in de categorie gethematiseerde
discotheek, maar maakt soms ook deel uit van een multifunctioneel
uitgaanscentrum.
Tabel 2: Verschillende types
exploitatieformules discotheken
|
Exploitatieformule |
Locatie |
Perspectief |
|
Traditionele discotheek |
In centrum of nabij
uitgaansgebied; sterke wisselwerking |
Matig |
|
Gethematiseerde discotheek |
In centrum of nabij
uitgaansgebied; Redelijke
wisselwerking, |
Redelijk goed mits
continue aanpassing thema |
|
(voormalige)poppodia |
Binnenstad / nabij centrum |
Alleen haalbaar in
combinatie met financiële ondersteuning overheid |
|
Multifunctionele
uitgaanscentra |
Landelijk gebied, perifere
locaties |
Redelijk goed, maar sterk
toenemende concurrentie |
|
Clubs |
Binnenstad / nabij centrum |
Potentieel goed, maar zeer
trendgevoelig |
|
Danscafés |
In centrum, zowel nabij
winkelgebieden als horecaconcentraties |
Goed, mede vanwege de
verlenging van de exploitatieduur |
·
Verbreding van de
exploitatiemogelijkheden
Om
niet teveel afhankelijk te worden van sterk wisselende trends en van het bezoek
op de zaterdagavond richten discotheken zich mede op nieuwe markten zoals
(bedrijfs-)feesten, productpresentaties et cetera.
Daarnaast proberen
ze via het organiseren van speciale thema-avonden een ander publiek te trekken.
Op deze thema-avonden worden
bijvoorbeeld live-optredens georganiseerd, of staat een bepaalde muzieksoort
centraal (jaren ’80, R&B, hardcore, etc.).
·
Schaalvergroting zet
door
Omdat het
uitgaansgedrag zich steeds meer concentreert op een beperkt aantal uren per
week (met een zwaar accent op de zaterdagavond) is een behoorlijke
momentcapaciteit ("hoeveel mensen kan ik op een zaterdagavond
verwerken?") noodzakelijk. Dit heeft ertoe geleid dat er steeds meer
"mega"-discotheken ontstaan met een bovenregionaal marktbereik en een
capaciteit die kan oplopen tot 3.000-4.000 personen. Een minimumcapaciteit van
ca. 1.000 personen is doorgaans noodzakelijk om een (boven)regionale markt te
kunnen dienen.
Deze grote
discotheken zijn veelal gevestigd op perifere locaties of in het buitengebied.
·
Thematisering
Om de consument
steeds weer te prikkelen zien we een steeds sneller wisselende thematisering.
Dit thema kan worden uitgewerkt in naamgeving, interieur, personeel etc.
Voorbeelden zijn de Baja Beachclub en de Skihut in Rotterdam, maar ook de Ierse
pubs (sterk in opkomst). Overigens kan de thematisering ook op een meer
flexibelere manier worden vormgegeven (bijv. wisseling per seizoen).
Ontwikkelingen aan de vraagzijde
Uitgaan/horecabezoek neemt toe
Volgens het CBS neemt de
tijd die door Nederlanders wordt besteed aan ‘uitgaan’, verder toe (naast
horecabezoek wordt ook schouwburgbezoek etc. daartoe gerekend). In 1975 werd gemiddeld
5,4 uur per week aan ‘uitgaan’ besteed, in 1995 is dat opgelopen tot 6,2 uur.
Op grond van ervaringen en expertise lijkt de groei in de uitgaansmarkt zich
door te zetten.
Ook uitgedrukt in geld neemt
het belang van horeca verder toe. In 1980 werd per huishouden ca. 3,4% van het
besteedbaar inkomen besteed aan ‘verteringen buitenshuis’ (waarvan 95% in de
horeca terecht komt). In 1996 is dat opgelopen tot ruim 3,9%.
Ten aanzien van de
drankverstrekkende bedrijven geldt dat drinken in de Nederlandse Horeca
populair is. Van alle Nederlanders bezoekt 94% wel eens een horecabedrijf om er
iets te drinken[4]. Bij de
jongeren scoort het avondje stappen of het bezoek aan een discotheek of dancing
hoog.
Van alle jongeren tussen
14-24 jaar gaat 68% wel eens naar een discotheek. Van deze jongeren die naar
een discotheek gaan ligt de gemiddelde bezoekfrequentie op ca. 30 keer per
jaar.
Er vindt echter ontgroening
van de bevolking plaats, d.w.z. de doelgroep van de discotheken (14-25 jarigen)
neemt in de toekomst in omvang af.
Uitgaan meer geconcentreerd in tijd
Het uitgaan gebeurt
doorgaans relatief geconcentreerd in tijd, met sterke accenten op de weekends.
Met name bij de traditionele discotheken neemt deze concentratie steeds meer
toe, waardoor de exploitatietijd wordt verkort tot soms minder dan 10 uur per
week. Dit leidt ertoe dat veel discotheken op de reguliere zaterdagavond zeer
goed ‘gevuld’ zijn maar op andere avonden weinig bezoek trekken.
Consumententrouw neemt af; consument gevoeliger voor
trends
Discotheken en andere
trendgevoelige uitgaansgelegenheden worden sterk geconfronteerd met meer
‘verwende’, goed geïnformeerde en mobiele
consumenten. Op verschillende momenten hebben consumenten andere
behoeften: het zogenaamde "zapgedrag". Daarnaast is de
discothekenbranche zeer trendgevoelig: wat op het ene moment in is, kan op het
volgende moment alweer uit zijn. Door de technologische ontwikkelingen in de
laatste jaren (Internet, mobiele telefoon) zijn consumenten steeds meer op de
hoogte van recente ontwikkelingen. Dit heeft een versterkende invloed op het
zogenaamde "zapgedrag".
3.3.
Regionale
ontwikkelingen in vraag en aanbod
Regionaal aanbod
Het horeca-aanbod in Delft
is van een redelijk niveau qua omvang en kwaliteit. Echter, de meeste
horecaondernemingen zijn relatief kleinschalig en traditioneel van aard. Een
sterke aantrekkingskracht op de consument gaat hier niet van uit[5].
Tabel 3. Ontwikkeling horeca-aanbod in
gemeente Delft 1995-2000
|
|
1995 |
1996 |
1997 |
1998 |
1999 |
2000 |
|
Horecabedrijven, totaal |
309 |
312 |
320 |
318 |
323 |
321 |
|
Drankverstrekkers, totaal |
96 |
97 |
100 |
105 |
109 |
112 |
|
Cafe/bar |
54 |
54 |
51 |
57 |
62 |
67 |
|
Discotheek |
0 |
0 |
1 |
2 |
2 |
2 |
Bron: Horeca in Cijfers,
2000
Aanbod discotheken in Delft
In het centrum is
"Speakers" de belangrijkste discotheek. Deze gelegenheid heeft een
goede uitstraling en kan (afhankelijk van de opzet en formule) een belangrijke
concurrent voor de nieuw te ontwikkelen discotheek zijn. Speakers heeft ook een
ruimte die overdag geopend is als cafégelegenheid. Daaruit blijkt dat ook
Speakers een andere functie vervult dan die louter van een discotheek. De
andere discotheek is Alcatraz. Deze is onlangs weer geopend na enige tijd
gesloten te zijn geweest. Alcatraz ligt buiten het stadscentrum en richt zich
met name op jongeren onder de 20 jaar.
Behalve
"Speakers" en
"Alcatraz" zijn er de studentendiscotheken "Lorre" en de
"Koornbeurs". Nabij de Markt en de Beestenmarkt bevinden zich verder
talrijke cafés, waarvan enkele ook het karakter van een danscafé hebben
(waaronder één in de Kromstraat in hartje centrum).
Aanbod discotheken in regio
Naast de andere discotheek /
café gelegenheden in Delft zijn Rotterdam en Den Haag de grootste concurrenten
voor Delft. Dit wordt met name veroorzaakt door het ruimer en meer gevarieerde
aanbod dat deze grotere steden hebben. De aantrekkingskracht van deze steden
wordt nog versterkt door de goede verbindingen die er zijn tussen Delft
enerzijds en Den Haag en Rotterdam anderzijds (via de snelwegen en (nacht-)
treinen).
Tabel 4: Ontwikkeling aanbod discotheken in
regio Delft 1995-2000
|
Gemeente |
1995 |
1996 |
1997 |
1998 |
1999 |
2000 |
|
Delft |
0 |
0 |
1 |
2 |
2 |
2 |
|
Den Haag |
11 |
12 |
11 |
10 |
10 |
10 |
|
Maasland |
1 |
1 |
1 |
1 |
0 |
0 |
|
Naaldwijk |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
Rotterdam |
12 |
18 |
15 |
14 |
14 |
15 |
|
Vlaardingen |
2 |
3 |
2 |
2 |
2 |
2 |
|
Zoetermeer |
2 |
2 |
2 |
2 |
2 |
2 |
|
Totaal |
29 |
37 |
33 |
32 |
31 |
32 |
Bron: Horeca in Cijfers,
2000
In de regio rondom Delft
bevinden zich 32 discotheken, waarvan er 25 in Rotterdam /Den Haag zijn
gevestigd, waarmee de dominante positie van deze twee steden meteen duidelijk
wordt.
Hieruit blijkt dat de markt
in de regio sterk bepaald wordt door Rotterdam en Den Haag. Daarnaast zijn in
de regio enkele grote discotheken gevestigd op perifere locaties en dus
makkelijk bereikbaar vanuit Delft. Voorbeelden hiervan zijn de Locomotion in
Zoetermeer en Ministry of Dance (voormalig A20 / Tomorrowland) in Rotterdam
Prins Alexander.
Regionale vraag
Marktpotentieel
Vanuit de politiek leeft de
gedachte dat de discotheek met name zou moeten worden gerealiseerd ten behoeve
van de inwoners van Delft. In principe is er derhalve van uitgegaan dat de
discotheek niet primair een regionale functie zal vervullen. De doelgroep voor
de discotheekbezoekers richt zich met name op de leeftijdscategorie 15-25
jarigen.
Het aantal jongeren in de
leeftijdscategorie 15-25 jaar in de gemeente Delft is ongeveer 17.000.[6]
Op landelijk niveau geldt
dat ongeveer 68% van de jongeren wel eens een discotheek bezoekt[7].
Het is aannemelijk dat het landelijk gemiddelde in grote lijnen ook voor de
gemeente Delft toepasbaar is. Hieruit volgt dat in Delft ca. 11.500 (17.000 *
68%) mensen wel eens een discotheek bezoekt.
De bezoekfrequentie van de
discotheekbezoeker ligt op ca. 30 keer per jaar. Daarbij zijn de gemiddelde
uitgaven ca. ƒ28,00 per persoon.
Het jaarlijkse
omzetpotentieel van de gemeente Delft bedraagt derhalve:
11.500 * 30 * ƒ28,00 = ƒ.
9.660.000.
De gemiddelde omzet per m²
voor een discotheek bedraagt ƒ3.600 per m².
Het totale marktpotentieel
voor discotheken uitgedrukt in m² kan dan worden berekend door de totale
bestedingen te delen door de gemiddelde omzet per m². Het totale lokale
marktpotentieel uitgedrukt in m² bedraagt dan ca. 2.700 m² (ƒ9.660.000 /
ƒ3.600). De twee huidige discotheken (Speakers en Alcatraz) zijn naar schatting
ongeveer 700- 900 m².
Studenten versus "Delftenaren"
Delft is een studentenstad
en voor wat betreft het uitgaansgedrag betekent dit specifieke invloeden op de
bestedingen in de horeca. Het uitgaan is onder de studenten veel minder gericht
op het weekend, maar wordt over
verschillende dagen in de week "gespreid". In het algemeen geldt dat
studenten voorkeur hebben voor een wat intiemere sfeer waarin de functie van de
muziek niet noodzakelijk de belangrijkste functie is.
De Delftse jongeren zullen
veel meer "gefocused" zijn op het weekend en dan met name de zaterdagavond.
De bestedingen per bezoek zullen ook hoger liggen dan die van de studenten.
Uit de marktanalyse kunnen
de volgende conclusies worden getrokken;
·
De omzet in de horeca
als geheel neemt toe, echter de doelgroep van de jongeren neemt in omvang wat
af;
·
De marktverhoudingen in
Delft zijn gunstig. Het huidige aanbod (700 -
900 m²) van
discotheken blijft achter bij het potentieel vanuit de lokale vraag. Er is
potentieel ruimte voor 1.800 - 2.000 extra m².
Dit vloeit nu grotendeels weg naar Rotterdam en Den Haag;
·
Het potentieel is
globaal in twee groepen te verdelen, die elkaar in tijd goed aanvullen:
-
De studenten: deze
zullen met name op doordeweekse dagen uitgaan en zoeken met name iets
"eigen" met een wat intiemere sfeer;
-
De "eigen"
jongeren van Delft; zij gaan voornamelijk uit in het weekend en hebben een
voorkeur voor een meer groots opgezet concept.
4.
Locatie, exploitatie en draagvlak
In het voorgaande hoofdstuk
is stilgestaan bij de vraag en aanbod van de markt en is het marktpotentieel
van de gemeente Delft bepaald. Behalve het marktpotentieel is een succesvolle
exploitatie van een discotheek afhankelijk van de volgende aspecten (zie ook
hoofdstuk 2.4):
·
Locatie/ruimtelijk -
functionele criteria;
·
Exploitatie;
·
Draagvlak.
De ruimtelijk- functionele
aspecten behelzen de inpasbaarheid van het concept in de omgeving. Dit zijn de
sfeer / uitstraling van het concept zelf, als ook fysieke inpasbaarheid en de
ontsluiting/bereikbaarheid.
De beoogde locatie van de
discotheek in het Zuidpoort -gebied ligt in het stadscentrum, maar maakt geen
direct onderdeel uit van het uitgaanscentrum (geconcentreerd aan de Beestenmarkt). Wel bevinden zich woningen en
winkels in de directe omgeving.
Het Zuidpoort-gebied zelf
heeft een ietwat cultureel georiënteerde uitstraling (theater, bioscoop).
Afhankelijk van de uiteindelijk gekozen formule kan door de discotheek hierop
deels worden aangesloten. Door deze situering op microniveau verdient het de
voorkeur zich te richten op doelgroepen die min of meer gericht komen voor de
discotheek en die qua karakter passen bij de bezoekers van de andere
voorzieningen/functies in en om het gebied.
De discotheek heeft binnen
het plan een vaste plek en omvang; van belang is dat gekeken wordt naar een
optimale flexibiliteit om ook in de toekomst te kunnen inspelen op de dynamiek
van de markt.
De bereikbaarheid van de
locatie is zowel per auto en openbaar vervoer als voor langzaam verkeer is goed
tot zeer goed te noemen. Ook in de parkeerbehoefte wordt ruim voorzien.
Het belangrijkste aspect van
de exploitatie is het omzetpotentieel. Dit is in beginsel groot (zie conclusies
marktanalyse). Om hier succesvol op in te kunnen spelen zijn de schaalgrootte,
exploitatieformule en doelgroepenkeuze in onderlinge samenhang van groot
belang. Door de beoogde omvang is het omzetpotentieel op topdagen (vooral
zaterdagavond) relatief bescheiden.
Om voldoende omzet te
generen wordt daarom voorgesteld te kiezen voor een formule waarmee meerdere
avonden (en eventueel overdag afhankelijk van formule/aanbod) per week
verschillende doelgroepen kunnen worden getrokken, bijv. doordeweeks studenten
en in weekends jongeren uit Delft zelf.
Daarnaast hangt het
succesvol kunnen verzilveren van het omzetpotentieel af van factoren als:
·
Kwaliteit van het
management (ervaringen en successen elders). Momenteel is er over de exploitant
nog niets definitief bekend;
·
De mate waarin
voortdurend ingespeeld kan worden op de dynamiek van de markt (middels o.a.
inrichting, muziekkeuze, personeel etc)
Het draagvlak is mede een
bepalende factor voor een succesvolle exploitatie van een discotheek. Dit
draagvlak zal worden bepaald door de politiek, de directe omwonenden (inwoners
en winkeliers) en door "collega" horecaondernemers.
Politiek
De politiek in de gemeente
Delft heeft reeds te kennen gegeven heel graag een discotheek te realiseren in
het Zuidpoort gebied. Zij is zich ervan bewust dat de toevoeging van een
discotheek een welkome aanvulling zal zijn op het uitgaansaanbod in Delft.
Omwonenden
Het draagvlak van de direct
omwonenden is een voortdurend aandachtspunt. Het is raadzaam om hen actief te
betrekken in de planontwikkeling.
Ondernemers
De ondernemers zullen
positief zijn over de ontwikkeling van de discotheek in het Zuidpoortgebied. De
discotheek voegt een nieuwe functie aan het horeca-aanbod in Delft.
5.
Conclusies en
aanbevelingen
Uit de analyse kunnen de
volgende conclusies worden getrokken:
·
De omzetten in de
uitgaansmarkt zijn groot en deze groeien nog steeds;
·
Het geraamde
markt-/omzetpotentieel voor een discotheek in Delft is voldoende groot voor de
realisering van een nieuwe discotheek;
·
Rekening houdend met de
ruimtelijk-functionele context liggen er met name kansen voor een
concept/formule die gericht bezoek genereert, aansluitend en passend bij de
omgeving. Hierbij is, afhankelijk van de definitieve formule, ook
combinatiebezoek met de bioscoop en het theater denkbaar;
·
Vanuit de beoogde
capaciteit is het niet mogelijk om maximaal in te spelen op de pieksituatie
(met name zaterdagavond). Om voldoende omzet te genereren, dient derhalve
gezocht te worden naar een formule die in staat is meerdere avonden per week
verschillende doelgroepen aan te trekken;
·
Er is het nodige
draagvlak aanwezig voor de komst van een discotheek (met name vanuit politiek
en horecaondernemers).
·
Indien de inpassing in
het Zuidpoortgebied op zodanige wijze plaatsvindt dat de woonomgeving het minst
wordt belast en de uitgang goed aansluit op ontsluitingsroutes, zal naar
verwachting vanuit de omgeving ook voldoende draagvlak aanwezig zijn.
Vanuit de conclusies kunnen
de volgende aanbevelingen worden gedaan:
·
Bij de selectie van een
exploitant is het belangrijk sterk rekening te houden met de voorwaarden zoals
geformuleerd in 5.1;
·
In de verdere
planvorming zouden omwonenden sterk betrokken moeten worden om daarmee het
draagvlak voor en de inpassing van het project optimaal te laten zijn;
·
Binnen de bouwplannen
zou gezocht moeten worden naar het bieden van flexibiliteit om ook in de
toekomst te kunnen inspelen op de dynamiek van de markt.
1. De traditionele Discotheek
Concept
De traditionele discotheek
heeft zijn oorsprong in de jaren '70, toen de eerste 'echte' discotheken in
Nederland ontstonden. De traditionele
discotheek bestaat over het algemeen uit één ruimte (geen aparte 'afdelingen'
met andere muzieksoorten) met een brede muziekkeuze. De exploitatie is beperkt
tot 2 tot 3 avonden per week. Op magere exploitatieavonden, zoals vrijdagavond,
worden thema-avonden georganiseerd. Incidenteel worden er besloten feesten /
partijen gehouden. De traditionele discotheek functioneert als aanvulling op
het bestaande horeca-aanbod / uitgaansgebied. Dit type discotheek heeft,
afhankelijk van de grootte, een locaal tot regionaal verzorgingsbereik (tot ca.
25 km).
Locatie
De traditionele discotheek
is over het algemeen gevestigd in het centrum in of vlakbij een horecaconcentratie
/ uitgaansgebied. De wisselwerking tussen de discotheek en het uitgaansgebied
is sterk (eerst naar café, later op de avond naar de discotheek). Dit type
discotheek is met name gevestigd in plaatsen / steden tussen de 25.000 en
100.000 inwoners.
Perspectief
Het perspectief voor de
traditionele discotheek is matig: uitbreiding is veelal niet mogelijk
(centrumlocatie), terwijl de consument steeds hogere eisen stelt aan het
product. De concurrentie van danscafés en uitgaanscentra (zie verder) is groot. Traditionele
discotheken worden eigenlijk niet meer geopend.
Voorbeelden
Regio Delft:
Lorre in Delft (studentendisco), Teejater in Naaldwijk, Tempel in Den Haag,
City Life in Reeuwijk, Locomotion in Zoetermeer (perifeer),
Elders:
Opera in Arnhem, La Plaza in Goes, The Talk of the Town in Tilburg, Copacabana
in Den Briel, Massa in Breda, The Palace in Groningen, Dansen bij Jansen in
Amsterdam.
2. Gethematiseerde discotheken
Concept
De gethematiseerde
discotheek is een doorontwikkeling van de traditionele discotheek. Een bepaald
thema staat centraal: op dit moment zijn de beach-clubs en skihut-achtige
formules populair. Inrichting, muziekkeuze etc. zijn afgestemd op het thema. De
exploitatie is beperkt tot 2 tot 3 avonden per week. Belangrijkste doelgroep
zijn ook hier jongeren. De themadiscotheek heeft een locaal tot regionaal
verzorgingsbereik (tot ca. 50 km).
Locatie
De gethematiseerde
discotheek is over het algemeen gevestigd in het centrum in of vlakbij een
horecaconcentratie / uitgaansgebied. De wisselwerking tussen de discotheek en
het uitgaansgebied is wat minder sterk dan bij de traditionele discotheek.
Afhankelijk van het concept kunnen gethematiseerde discotheken over een sterke
autonome aantrekkingskracht beschikken. Over het algemeen gevestigd in plaatsen
vanaf 75.000 inwoners (groot locaal draagvlak noodzakelijk).
Perspectief
De perspectieven voor een
gethematiseerde discotheek zijn redelijk goed, indien voortdurend nieuwe
thema's worden geïntroduceerd.
Voorbeelden
Regio Delft:
Tahiti, Scheveningen
Elders:
Baja Beach Club in Rotterdam, Ski Hut in Rotterdam, Y land in Spijkenisse.
3. (Voormalige) poppodia
Concept
De poppodia / jongerencentra
in Nederland differentiëren zich steeds sterker. Tot begin jaren '90 hielden de
poppodia zich vooral bezig met het programmeren van live-muziek, bands en
theater etc.; later zijn daar ook discotheekachtige activiteiten bijgekomen. De
discotheekachtige activiteiten zijn over het algemeen gericht op (een)
specifieke doelgroep(en). Poppodia hebben een culturele functie en ontvangen
ten behoeve van deze functie subsidie van de gemeente. Poppodia hebben over het
algemeen een locaal tot regionaal verzorgingsbereik (tot ca. 50 km).
Locatie
Poppodia zijn vrijwel altijd in de binnenstad / nabij
het centrum gevestigd. Vrijwel elke grotere gemeente beschikt over een
poppodium.
Perspectief
De culturele doelstelling
van poppodia staan voorop, commerciële doelstellingen zijn hiervan afgeleid. De
continuïteit van de poppodia is in grote mate afhankelijk van de financiële
ondersteuning door de overheid. Het perspectief voor de poppodia is derhalve
vrij goed, omdat men niet direct afhankelijk is van invloeden vanuit de markt.
Anderzijds is de gemeente wel kritischer ten aanzien van de exploitatie in
verband met een grotere (financiële) betrokkenheid.
Voorbeelden
Regio Delft: Speakers in Delft, Paard in Den Haag, Boerderij in Zoetermeer, Nederland
3 in Wateringen.
Elders:
Waterfront in Rotterdam, Nighttown in Rotterdam, 013 in Tilburg, LVC in Leiden,
't Beest in Goes, Para/MEZZ in Breda, Tivoli in Utrecht.
4. Multifunctionele
uitgaanscentra
Concept
Door hoge investeringen in
combinatie met een relatief korte exploitatieduur (2 avonden per week) zijn
veel (traditionele) discotheken tot schaalvergroting overgegaan. Deze
multifunctionele uitgaanscentra zijn onderverdeeld in meerdere zalen/ruimten
waarin verschillende thema's worden gevoerd (zoals bijvoorbeeld een ski-hut,
hollands café, cocktailbar, eetgelegenheid etc) en waar per zaal verschillende
muziek wordt gedraaid. Een multifunctioneel uitgaanscentrum is dus een
combinatie van verschillende exploitatieformules onder één dak.
Bezoekersaantallen kunnen
oplopen tot enkele duizenden per zaterdagavond. Multifunctionele uitgaanscentra
hebben een regionaal tot bovenregionaal verzorgingsbereik (indicatie: tot ca.
100 km). Naast de discotheekexploitatie is het uitgaanscentrum op overige
avonden / dagen beschikbaar voor feesten, partijen, bijeenkomsten,
productpresentaties etc. (soms meerdere tegelijk).
Locatie
Over het algemeen zijn de
multifunctionele uitgaanscentra te vinden in het landelijk gebied of op
perifere locaties, waar veel uitbreidings- en parkeermogelijkheden zijn.
Betaalbaar nachtelijke transport is van belang om jonge doelgroepen aan te
kunnen trekken.
Perspectief
Multifunctionele
uitgaanscentra zijn in meerdere markten actief. In verband met de continuïteit
is dat ook noodzakelijk. De exploitatie- en investeringskosten zijn hoog.
Multifunctionele uitgaanscentra zijn veelal een doorontwikkeling van
traditionele discotheken of partycentra. Geheel nieuw gebouwde, grootschalige
multifunctionele uitgaanscentra komen nauwelijks voor. Het perspectief is vrij
goed, omdat door de multifunctionaliteit verschillende doelgroepen tegelijk
worden aangesproken.
Voorbeelden
Regio Delft:
Geen
Elders:
Alcazar in Puttershoek, Bob's Party Saloon in Uitgeest, Time-Out in Gemert, The
Challenge in Hoofddorp, Peppermill in Heerlen
5. Clubs
Concept
Er is een categorie
discotheken die zich graag 'club' laat noemen. Over het algemeen zijn dit
discotheken waarin een bepaalde muziek- of levensstijl centraal staat en zijn
als zodanig op te vatten als een nadere segmentatie in het discothekenaanbod.
De disk-jockey is in dit concept in belangrijke mate bepalende voor het succes
van de discotheek.
Het trendsettende karakter
en het extravagante uiterlijk van het bezoekend publiek zijn belangrijke
kenmerken. Clubs worden over het algemeen gericht bezocht. Clubs hebben een
bovenregionaal tot zelfs landelijk verzorgingsbereik.
Locatie
Clubs zijn vrijwel altijd in
de binnenstad / nabij het centrum gevestigd en zijn vooral te vinden in de
grote steden.
Perspectief
De 'clubs' hebben een sterk
onderscheidend vermogen. Zolang dit vastgehouden kan worden, en de muziek- of
levensstijl blijft voldoende populair, is continuïteit gewaarborgd. Trends
komen en trends gaan, en dat geldt ook voor 'clubs'. Daarnaast ondervinden dit
type discotheek veel concurrentie van houseparty's op locatie.
Voorbeelden
Regio Delft:
''O" in Den Haag (perifeer).
Elders: It
in Amsterdam, Mazzo in Amsterdam, AXL in Utrecht, De Waakzaamheid in Koog aan
de Zaan, De Danssalon in Eindhoven, Nighttown in Rotterdam, Maastheater in
Rotterdam, Now & Wow in Rotterdam.
6. Danscafés
Concept
Sedert enkele jaren in het danscafé
in opkomst: kleinschaliger, intiemer van karakter en over het algemeen gericht
op iets oudere jongeren. Veel voorkomend is het concept waarbij het
bedrijf zowel overdag, 's avonds als 's
nachts geopend is en waarbij de bedrijfsvoering zich aanpast aan het tijdstip
van de dag: van drinken/terrasje zitten, naar eetcafé/restaurant, naar dansen.
Laagdrempeligheid staat hierbij voorop.
Locatie
Danscafés zijn gevestigd in
het centrum van grotere steden, nabij zowel het winkel (t.b.v. dagfunctie) als
horecaconcentratiegebieden. Het danscafé is vooral populair in studentensteden,
Perspectief
De danscafés vormen een
belangrijke innovatie in de horeca. De perspectieven voor danscafés zijn goed:
de exploitatie richt zich op meerdere doelgroepen en past zich aan de
veranderende behoeften gedurende de dag.
Voorbeelden
Delft en regio: Speakers in Delft, Havana in Den Haag
Elders:
Havana in Utrecht, Winkel van Sinkel in Utrecht, Uitstad in Tilburg,
Vooruitgang in Eindhoven, Luxembourg in Amsterdam, EDD in Rotterdam.