Veld
10 ligt aan de oostkant van de voet van de Sebastiaansbrug en is onderdeel van
het Zuidpoortgebied. Het Zuidpoortgebied wordt ontwikkeld als een deel van de
binnenstad met een eigen karakter, waarbij een aantal historische en meer
recente elementen als uitgangspunt wordt genomen. Het terrein van veld 10 wordt
begrensd door de Ezelsveldlaan, het terrein van het Techniek Museum, de
Nieuwelaan en de Michiel de Ruyterweg / St. Sebastiaansbrug. Het gehele terrein
met opstallen is eigendom van de gemeente. Voor het Zuidpoortgebied is het
bestemmingsplan Zuidpoort eind juni in de gemeenteraad vastgesteld. Hierin zijn
voorwaarden opgenomen waaraan een bouwplan voor veld 10 moet voldoen. In deze
notitie worden aanvullende voorwaarden die nodig zijn voor een goede invulling
van veld 10 geformuleerd. Deze aanvullende voorwaarden zullen in de
grondovereenkomst worden opgenomen.
Voor
de aanleg van de St. Sebastiaansbrug over het Rijn-Schiekanaal zijn in het
begin van de jaren 60 woningen gesloopt aan de Nieuwelaan en de
Ezeldsveldlaan. De St. Sebastiaansbrug
was bedoeld als onderdeel van een noord-zuid verkeersroute die in noordelijke
richting de binnenstad zou doorsnijden. Omdat deze verkeersroute aan moest
sluiten op de westkant van de Beestenmarkt is de brug niet haaks over het
Rijn-Schiekanaal gemaakt. De schuine richting van de brug is ontstaan naar
aanleiding van een vloeiend verkeersverloop en niet omdat het een richting is
die aansluit bij de structuur van de binnenstad. De noord-zuid verkeersroute
zou in het Zuidpoortgebied de oost-west verkeersroute kruisen. Aan het eind van
de jaren 60 is deze visie verlaten en zijn de noord-zuid en oost-west
verkeersrouten aan elkaar geknoopt, waardoor de verkeersrouten geen vervolg
meer hebben in noordelijke en oostelijke richting. De “professorenwoningen” aan
de Nieuwelaan en de woningen aan de Ezelsveldlaan zijn de restanten van de
woningen die gelegen waren aan de Nieuwelaan en Ezelsveldlaan. Langs de brug
ontbreekt een duidelijke gevelwand, omdat het beeld bepaald wordt door de
zijkanten van de overgebleven woningen met het daartussen gelegen
binnengebied. De professorenwoningen
hebben een bouwhoogte van ca. 11 meter. De woningen aan de Ezelsveldlaan hebben
naast de brug een goothoogte van ca. 3 meter. De rest van de woningen hebben
een hoogte van ca. 6 meter. Samen met de dienstwoningen van het Techniek Museum
vormen ze de bestaande bebouwing van veld 10. De dienstwoningen zijn één geheel
met het ensemble waartoe ook de gebouwen van het Techniek Museum, de
schoorsteen en het Museumhof aan de Ezelsveldlaan behoren. Dit ensemble is
opgenomen in het MIP (Monumenten Inventarisatie Plan) en is geselecteerd om op
de lijst van rijksmonumenten geplaatst te worden. De bouwhoogte varieert van ca. 6 meter met een kap voor de
dienstwoningen, via een goothoogte van ca. 10 meter met een hoge kap voor het
Techniek Museum, naar een bouwhoogte van 18 meter tot 22 meter voor het
Museumhof. De schoorsteen heeft een hoogte van ca. 32 meter en is hiermee een
duidelijk herkenningspunt in dit deel van het Zuidpoortgebied.
Op het terrein bij de schoorsteen staat is een
es. Deze boom is opgenomen in de lijst
van monumentale bomen. Dit houdt in dat deze boom gehandhaafd blijft, waarbij
bebouwing binnen een straal van 8 meter vanaf het hart van de stam niet is
toegestaan.
Aan de noordzijde van de Ezelsveldlaan tegenover
veld 10 ligt veld 7 waarvoor plannen ontwikkeld zijn. Deze plannen gaan
uit van een massieve tweelaagse bebouwing met een winkelfunctie, waarboven
woningen gegroepeerd worden in bouwvolumes die bereikbaar zijn via een
zogenoemd verhoogd maaiveld. De maximale bouwhoogte varieert van 19 tot 22
meter. De verhoogde maaivelden, die ook een zichtbaar zijn vanaf het maaiveld,
liggen op een bouwhoogte van ca. 8,5 meter.
Op
veld 10 moet een nieuw stedebouwkundig bouwblok worden gerealiseerd met, in
aansluiting op het stedelijk weefsel van de binnenstad, wonen op de
verdiepingen en dienstverlenende bedrijfjes (plintfunctie) op de begane grond.
Om te voldoen aan de parkeerbehoefte kan onder het bouwblok een
parkeervoorziening gerealiseerd worden.
rooilijnen
In verband met de bereikbaarheid van het zuidelijk
deel van de binnenstad via de Kruisstraat voor gemotoriseerd verkeer is een
maat van 16 meter noodzakelijk tussen de bebouwing van de velden 7 en 10. Hierdoor wordt de situering van de
noordelijke rooilijn bepaald. De bestaande bebouwing aan de Ezelsveldlaan zal
hierdoor gedeeltelijk worden gesloopt. De dienstwoningen worden verplaatst. Aan
de westkant wordt de rooilijn van de nieuwbouw in aansluiting op richting van
de verbindende straten en stegen van het zuidelijk deel van de binnenstad in
dezelfde noord-zuid richting gelegd. Hiermee wordt de St. Sebastiaansbrug een
zelfstandig element in de openbare ruimte. Wel moet een goede ruimtelijke
oplossing gevonden worden waarbij de “goot” die ontstaat tussen de brug en de
nieuwbouw vermeden wordt. Aan de Nieuwelaan komt de rooilijn van de nieuwbouw
in het verlengde van de rooilijn van het Museumhof aan de voorzijde van de
voortuintjes van de “professorenwoningen”
te liggen.
hoogte
De
westelijke gevelwand van veld 10 vormt samen met de zuidelijke gevelwand van de
velden 5 en 7 de ruimtelijke begrenzing van de Zuidwal. Deze wanden begeleiden
als het ware de verkeersstromen die vanaf de St. Sebasiaansbrug de Zuidwal
opdraaien en andersom. Het is daarom belangrijk dat er aan de westkant van veld
10 een gevelwand gemaakt wordt met een bouwhoogte die niet met meer dan één
bouwlaag verschilt dan de bouwhoogten van de velden 5 en 7. De maximale
bouwhoogte op veld 10 is aan de zijde van de St. Sebastiaansbrug daarom gesteld
op 18 meter. Aan de zuidzijde is de maximale bouwhoogte 14 meter om aan te
sluiten op de woonbebouwing aan de overzijde van de Nieuwelaan. De maximaal
toegestane bouwhoogte aan de Ezelsveldlaan is 18 meter in aansluiting op de
hoogte van het tegenovergelegen veld 7. Bij de uitwerking moet met de
gevelopbouw van de nieuwbouw aan deze zijde ingespeeld worden op de afwisseling
van de open en gesloten bouwmassa van veld 7 en moet rekening gehouden worden
met de schaal en maat van de te verplaatsen dienstwoningen.
bestaande bebouwing
In
verband met de monumentale status is in het voorjaar door B&W besloten de
dienstwoningen naar het zuiden te verplaatsen, met het fietspad tussen het
Techniek Museum en de dienstwoningen. Het handhaven van het cultuurhistorische
karakter van het ensemble, maar ook het behoud van de woonfunctie van de panden
zijn hierbij harde randvoorwaarden. In het bestemmingsplan Zuidpoort zijn deze
voorwaarden opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid. Plannen die uitgaan
van het handhaven van de woningen aan de Nieuwelaan passen binnen de
voorwaarden zoals opgenomen in het bestemmingsplan Zuidpoort mogelijk. Hierbij moet er rekening mee
gehouden worden dat aan de westkant een gevelfront wordt gemaakt die de
ruimtelijke beëindiging van de ruimte van de Zuidwal vormt.
verkeer en parkeren
In 2000 is het fietsactieplan door het college van B&W vastgesteld. De fietsroute die vanaf het Gashouderpad via de Torenstraat in noordelijke richting de binnenstad in gaat, komt te vervallen in verband met de ontwikkeling van het kerngebied van de Zuidpoort. Deze fietsroute is onderdeel van de wijkfietsroute. Het is daarom noodzakelijk om een alternatieve fietsroute te maken die via het Gashouderpad, onder de St. Sebastiaansbrug door een vervolg krijgt over veld 10. De fietsroute wordt over veld 10 tussen de schoorsteen en de dienstwoningen gesitueerd, waardoor het mogelijk is om een verkeersveilige aansluiting te maken op de Kruisstraat. In de uitwerking van de bebouwing van veld 10 zal gebruik gemaakt moeten worden van de mogelijkheden die aanwezig zijn om de route prettig en sociaal veilig te maken.
Het aantal parkeerplaatsen dat nodig is voor de
nieuwbouw zal worden bepaald door de parkeernormen van de gemeente Delft, die
gebaseerd zijn op de CROW. Omdat in de binnenstad parkeergarages worden
gerealiseerd ten behoeve van bezoekers wordt in het parkeerbeleid voor Delft
een onderscheid gemaakt in binnenstad en de overige gebieden. In de binnenstad
is het uitgangspunt dat alle bezoekers en werkers parkeren in de parkeergarages
en op de betaalde parkeerplekken in de openbare ruimte.
In het bestemmingsplan Zuidpoort is vastgelegd dat
over het algemeen de parkeereis van 1,25 parkeerplaats per woning voor
nieuwbouw wordt nagestreefd. Omdat er een verschil is in het autobezit van de verschillende categorie woningen
wordt voor de nieuwbouw deze eis nader gedifferentieerd. De minimale parkeereis
voor woningbouw is: 1 parkeerplaats per seniorenwoning en per woning in de
sociale sector en 1,3 parkeerplaats per woning in de vrije sector. Deze
parkeerplaatsen moeten binnen de plangrens van veld 10 ondergronds, gedeeltelijk ondergronds of bovengronds
worden gerealiseerd. Echter in geval
het geval van gedeeltelijk ondergronds en bovengronds mag de parkeergarage
onder geen voorwaarde aan de openbare ruimte grenzen. De ontsluiting van de
parkeervoorziening is aan de Nieuwelaan. Eventuele hellingbanen e.d. moeten
binnen het plangebied worden gerealiseerd en zoveel mogelijk binnen de
bebouwing gemaakt worden.
beeldkwaliteit
Zonder historiserend te zijn wordt verwezen naar
het materiaal- en kleurgebruik van de binnenstad. Gekozen wordt voor duurzame
maar hedendaagse materialen. Voor de volledigheid wordt verwezen naar het
Schetsplan 1997 en de studie Kleur- en materiaalgebruik in de Delftse
Binnenstad 1993.
civieltechnisch
Voor het kabels &
leidingentracé met riolering moet over het terrein in noord-zuidrichting een
ondergronds tracé met een breedte van 5,5, meter worden gemaakt. Dit tracé moet gesitueerd zijn in de openbare
ruimte. Er moet rekening gehouden worden met de schoorsteen
van het Techniek Museum en de eventueel te handhaven professorenwoningen aan de
Nieuwelaan. Daarnaast moet de boom gehandhaafd blijven. Dit betekent dat binnen
een straal van 8 meter uit het hart van de stam niet gebouwd mag worden. Ten
behoeve van een kabel en leidingenpakket is het mogelijk, indien het niet anders
kan, om deze in de buitenste twee meter van het wortelpakket te leggen. Dus
minimaal zes meter uit het hart van de stam moet onaangetast blijven. Een
opdeling in twee tracés over het terrein, één voor de kabels en leidingen en
één voor het riool is noodzakelijk. Dit gebeurt in overleg met het
Ingenieursbureau van de gemeente Delft.
milieutechnische aspecten
Aan de westzijde van veld
10 veroorzaakt het verkeer over de St. Sebastiaansbrug en Zuidwal
verkeerslawaai, waardoor er een verzoek voor hogere grenswaarden i.v.m. een
hogere geluidbelasting aangevraagd moet worden. In verband hiermee moet bij
elke woning de buitenruimte (balkon o.i.d.) en de meest geluidsgevoelige
vertrekken (woon –en hoofd slaapkamer) aan de geluidluwe zijde van de woning
worden gesitueerd. Door de matige luchtkwaliteit veroorzaakt door het verkeer op de Zuidwal
en Michiel de Ruyterweg is het wenselijk dat de aanzuiging van de
ventilatielucht van de woningen plaatsvindt vanaf de geluid/verkeersluwe zijde.
In de gemeente Delft is de “Verordening Duurzaam Bouwen” opgesteld. Voor de
realisering van bebouwing op veld 10 is het verplicht om minstens het
minimumniveau met betrekking tot materiaaltoepassing toe te passen.
De voorwaarden waarachter (BP) staat zijn opgenomen
in het bestemmingsplan.
functioneel
-
Veld 10 krijgt overwegend een
woonfunctie. (BP)
- Op de begane grond wordt
gestreefd naar een menging van verschillende functies in de vorm van
dienstverlening, sociaal culturele doeleinden, kleinschalige kantoren met een
oppervlakte per vestiging van maximaal 150 m²,
bedrijfjes, praktijkruimten,
ateliers, woon-werkwoningen e.d. (BP)
- Het is toegestaan per
woning bovengenoemde functies te vestigen mits de woonfunctie per woning in
overwegende mate gehandhaafd blijft.
- Na verplaatsing blijft de
woonfunctie van de dienstwoningen behouden. (BP)
ruimtelijk
-
Het terrein wordt ingevuld met een stedebouwkundig bouwblok, die de
stedebouwkundige ruimte van de Zuidwal begrensd en beëindigd.
-
Het stedebouwkundige bouwblok sluit in massa en verschijningsvorm aan
bij het Kernplan Zuidpoort (velden 5 en 7)
-
Aan de Michiel de Ruyterweg en Ezelsveldlaan is de maximale bouwhoogte
18 meter ten opzichte van het nieuwe maaiveld van de Kruisstraat. (BP)
-
Deze hoogte van 18 meter moet in ieder geval op de hoek Ezelsveldlaan –
Michiel de Ruyterweg gemaakt worden en over ongeveer minimaal 45 tot 55 % van
het volledige gevelfront aan de Michiel de Ruyterweg.
-
Bij de uitwerking moet met de gevelopbouw van de nieuwbouw aan deze
zijde ingespeeld worden op de afwisseling van de open en gesloten bouwmassa van
veld 7 en moet rekening gehouden worden met de schaal en maat van de te
verplaatsen dienstwoningen aan de Ezelsveldlaan.
-
Aan de Nieuwelaan is de maximale bouwhoogte 14 meter. (BP)
-
Op de hoek Michiel de Ruyterweg – Nieuwelaan is de bouwhoogte minimaal
14 meter.
-
De noordelijk rooilijn ligt 16 meter ten zuiden van de rooilijn van veld
7. (BP)
-
De westelijke rooilijn van veld 10 staat haaks op de rooilijn van veld 5
en 7 en ligt maximaal 3 meter in westelijke richting ten opzicht van de
westgevel van het “Spookhuis” (Nieuwelaan 3 t/m 21).
-
Het ontstaan van een “goot” tussen de brug en
de nieuwbouw moet worden vermeden. Een goede ruimtelijke oplossing is hiervoor
noodzakelijk.
-
De dienstwoningen worden naar het zuidoosten verplaatst, waarbij de
cultuurhistorische waarde van het ensemble waarvan ze onderdeel uit maken, behouden blijft. (BP)
-
Deze ontwikkelingsvoorwaarden laten de mogelijkheid open om een deel van
de professoren woningen aan de Nieuwelaan te behouden. Hierbij is
randvoorwaarde, dat aan de zijde van de St. Sebastiaansbrug het gevelfront één
geheel wordt.
-
Het bouwblok omsluit een openbaar binnengebied van ca. 15 x 15 meter dat
aansluit op de langzaamverkeersroute.
-
De es bij de schoorsteen is opgenomen in de lijst van monumentale bomen
en moet daarom gehandhaafd blijven. Bebouwing binnen een straal van 8 meter
vanaf de kern van de stam is niet toegestaan. (BP)
-
In de uitwerking van de bebouwing van veld 10 zal gebruik gemaakt moeten
worden van de mogelijkheden die aanwezig zijn om de fietsroute prettig en
sociaal veilig te maken.
-
Materiaalgebruik en kleurgebruik dienen te worden afgestemd op de
binnenstad.
Verkeer en Parkeren
-
Over het terrein moet een route voor langzaamverkeer in noord-zuidrichting
(tussen Ezelsveldlaan en Nieuwelaan) gemaakt worden die aansluit op de
Kruisstraat. Deze route heeft een breedte van 3,5 meter. (BP)
-
Het aantal parkeerplaatsen moet binnen de plangrens van veld 10 worden gerealiseerd. (BP)
-
De parkeernorm is:
-
1 parkeerplaats per seniorenwoning en per woning in de sociale sector
-
1,3 parkeerplaats per woning in de vrije sector
-
Voor de parkeervoorziening zijn de opties van ondergronds, gedeeltelijk
ondergronds en bovengronds mogelijk. Echter in het geval van gedeeltelijk
ondergronds en bovengronds mag de parkeergarage onder geen voorwaarde in de
gevels aan de openbare ruimte grenzen.
-
De ontsluiting van de parkeervoorziening is aan de Nieuwelaan.
-
Eventuele hellingbanen e.d. voor de parkeervoorziening moeten binnen het
plangebied worden gesitueerd en zoveel mogelijk binnen de bebouwing gemaakt te
worden.
-
Voor het kabels & leidingentracé en riolering moet over het terrein
in noord-zuidrichting een ondergronds tracé met een breedte van 5,5 meter worden gemaakt. Dit tracé moet gesitueerd
zijn in de openbare ruimte. In overleg
met het Ingenieursbureau van de gemeente Delft kan dit tracé opgedeeld worden
in twee tracés.
Milieutechnische aspecten
-
Bij elke woning moet de buitenruimte (balkon o.i.d.) en de meest
geluidsgevoelige vertrekken (woon –en hoofd slaapkamer) aan de geluidluwe zijde
van de woning worden gesitueerd. (BP)
-
Het is gewenst dat de aanzuiging van de ventilatielucht van de woningen
plaatsvindt vanaf de geluidluwe zijde.
-
Toepassen van Duurzaam Bouwen maatregelen uit de Delftse duurzaam
bouwenlijst en het hanteren van de “Verordening Duurzaam Bouwen” (verplicht
minimumniveau m.b.t. materiaaltoepassing).
11-09-01
Vakteam Ruimtelijke Ordening
Sacha Koenes