Veld 10 ligt aan de oostkant
van de voet van de Sebastiaansbrug en is onderdeel van het Zuidpoortgebied. Het
Zuidpoortgebied wordt ontwikkeld als een deel van de binnenstad met een eigen
karakter, waarbij een aantal historische en meer recente elementen als
uitgangspunt wordt genomen.
Het terrein van veld 10 wordt begrensd door de
Ezelsveldlaan, het terrein van het Techniek Museum, de Nieuwelaan en de Michiel
de Ruyterweg / St. Sebastiaansbrug. Het gehele terrein met opstallen is
eigendom van de gemeente.
Voor het Zuidpoortgebied
wordt het bestemmingsplan Zuidpoort eind mei in de gemeenteraad vastgesteld.
Hierin zijn voorwaarden opgenomen waaraan een bouwplan op veld 10 moet voldoen.
Omdat voor veld 10 niet zoals voor veld 9 een apart traject gevolgd is voor het
bespreken van ontwikkelingsvoorwaarden worden in deze notitie de voorwaarden
die opgenomen zijn in het bestemmingsplan Zuidpoort nader toegelicht. Daarnaast
worden aanvullende voorwaarden die nodig zijn voor een goede invulling van veld
10 geformuleerd. Deze aanvullende voorwaarden zullen in de grondovereenkomst
worden opgenomen.
Voor de aanleg van de St.
Sebastiaansbrug over het Rijn-Schiekanaal zijn in het begin van de jaren 60
woningen gesloopt aan de Nieuwelaan en de Ezeldsveldlaan. De St. Sebastiaansbrug was bedoeld als
onderdeel van een noord-zuid verkeersroute die in noordelijke richting de binnenstad
zou doorsnijden.
Omdat deze verkeersroute aan
moest sluiten op de westkant van de Beestenmarkt is de brug niet haaks over het
Rijn-Schiekanaal gemaakt. De schuine richting van de brug is ontstaan naar
aanleiding van een vloeiend verkeersverloop en niet omdat het een richting is
die aansluit bij de structuur van de binnenstad. De noord-zuid verkeersroute
zou in het Zuidpoortgebied de oost-west verkeersroute kruisen. Aan het eind van
de jaren 60 is deze visie verlaten en zijn de noord-zuid en oost-west
verkeersrouten aan elkaar geknoopt, waardoor de verkeersrouten geen vervolg
meer hebben in noordelijke en oostelijke richting.
De “professorenwoningen” aan
de Nieuwelaan en de woningen aan de Ezelsveldlaan zijn de restanten van de
woningen die gelegen waren aan de Nieuwelaan en Ezelsveldlaan.
Langs de brug ontbreekt een
duidelijke gevelwand, omdat het beeld bepaald wordt door de zijkanten van de
overgebleven woningen met het daartussen gelegen binnengebied. De professorenwoningen hebben een bouwhoogte
van ca. 11 meter. De woningen aan de Ezelsveldlaan hebben naast de brug een
goothoogte van ca. 3 meter. De rest van de woningen hebben een hoogte van ca. 6
meter. Samen met de dienstwoningen van het Techniek Museum vormen ze de
bestaande bebouwing van veld 10.
De dienstwoningen zijn één
geheel met het ensemble waartoe ook de gebouwen van het Techniek Museum, de
schoorsteen en het Museumhof aan de Ezelsveldlaan behoren. Dit ensemble is
opgenomen in het MIP (Monumenten Inventarisatie Plan) en is geselecteerd om op
de lijst van rijksmonumenten geplaatst te worden. De bouwhoogte varieert van ca. 6 meter met een kap voor de
dienstwoningen, via een goothoogte van ca. 10 meter met een hoge kap voor het
Techniek Museum, naar een bouwhoogte van 18 meter tot 22 meter voor het
Museumhof. De schoorsteen heeft een hoogte van ca. 32 meter en is hiermee een
duidelijk herkenningspunt in dit deel van het Zuidpoortgebied.
Op
het terrein bij de schoorsteen staat is een es. Deze boom is opgenomen in de lijst van monumentale bomen. Dit
houdt in dat deze boom gehandhaafd blijft, waarbij bebouwing binnen een straal
van 8 meter vanaf het hart van de stam niet is toegestaan.
Aan
de noordzijde van de Ezelsveldlaan tegenover veld 10 ligt veld 7 waarvoor
plannen ontwikkeld worden. Deze plannen gaan uit van een massieve tweelaagse
bebouwing met een winkelfunctie, waarboven woningen gegroepeerd worden in
bouwvolumes die bereikbaar zijn via een zogenoemd verhoogd maaiveld. De
maximale bouwhoogte varieert van 19 tot 22 meter. De verhoogde maaivelden, die
ook een zichtbaar zijn vanaf het maaiveld, liggen op een bouwhoogte van ca. 8,5
meter.
Op veld 10 kan een nieuw
stedebouwkundig bouwblok worden gerealiseerd met, in aansluiting op het
stedelijk weefsel van de binnenstad, wonen op de verdiepingen en
dienstverlenende bedrijfjes (plintfunctie) op de begane grond. Om te voldoen
aan de parkeerbehoefte kan onder het bouwblok een parkeervoorziening
gerealiseerd worden.
hoogte
De westelijke gevelwand van
veld 10 vormt samen met de zuidelijke gevelwand van de velden 5 en 7 de
ruimtelijke begrenzing van de Zuidwal. Deze wanden begeleiden als het ware de
verkeersstromen die vanaf de St. Sebasiaansbrug de Zuidwal opdraaien en
andersom.
Het is daarom belangrijk dat
er aan de westkant van veld 10 een gevelwand gemaakt wordt met een bouwhoogte
die niet met meer dan één bouwlaag verschilt dan de bouwhoogten van de velden 5
en 7.
De maximale bouwhoogte op
veld 10 is aan de zijde van de St. Sebastiaansbrug daarom gesteld op 18 meter.
Aan de zuidzijde is de maximale bouwhoogte 14 meter om aan te sluiten op de
woonbebouwing aan de overzijde van de Nieuwelaan.
De maximaal toegestane
bouwhoogte aan de Ezelsveldlaan is 18 meter in aansluiting op de hoogte van het
tegenovergelegen veld 7. Aan deze zijde moet wel rekening gehouden worden met
de schaal en maat van de te verplaatsen dienstwoningen.
rooilijnen
In
verband met de bereikbaarheid van het zuidelijk deel van de binnenstad via de
Kruisstraat voor gemotoriseerd verkeer is een maat van 16 meter noodzakelijk
tussen de bebouwing van de velden 7 en 10.
Hierdoor wordt de situering van de noordelijke rooilijn bepaald.
Aan
de westkant wordt de rooilijn van de nieuwbouw niet in dezelfde schuine
richting van de St. Sebastiaansbrug gelegd, maar in aansluiting op de richting
van de verbindende straten en stegen van het zuidelijk deel van de binnenstad
in dezelfde noord-zuid richting.
De
richting van deze straten en stegen met de richting van de grachten die er
haaks opstaan, zijn tevens de richtingen van de rooilijnen van de
stedebouwkundige bouwblokken van de binnenstad. Deze stedebouwkundige
bouwblokken vormen hiermee de ruimten van de straten en grachten en overige
openbare ruimten, die op hun beurt op basis van hun functionele invulling een
inrichting krijgen. Veld 10 is onderdeel van het Zuidpoortgebied waarvoor
besloten is dat het ontwikkeld wordt als een deel van de binnenstad. Kenmerkend
aan de ruimtelijke structuur van de binnenstad is de orthogonale structuur. Dit
kenmerk is van groter belang dan de visie uit het begin van de 60-er jaren ten
aanzien van de verkeersontsluitingen van de stad Delft, een visie waarvan aan
het eind van die jaren besloten is om die niet verder uit te voeren. De
richting van de St. Sebastiaansbrug heeft hierdoor geen relatie met de
ruimtelijke structuur van de binnenstad en uiteindelijk ook niet met de
richting van het verkeer die komende vanuit het TU-gebied aan de zuidzijde van
het kanaal linksaf moet slaan in plaats van rechtsaf gezien de richting van de
brug.
De
westelijke rooilijn komt daarom haaks op de rooilijn van de velden 5 en 7 te
liggen. Hiermee wordt de St. Sebastiaansbrug een zelfstandig element in de
openbare ruimte. Wel moet een goede
ruimtelijke oplossing gevonden worden waarbij de “goot” die ontstaat tussen de
brug en de nieuwbouw vermeden wordt.
Aan
de Nieuwelaan komt de rooilijn van de nieuwbouw in het verlengde van de
rooilijn van het Museumhof aan de voorzijde van de voortuintjes van de
“professorenwoningen” te liggen.
bestaande bebouwing
Omdat
de dienstwoningen gehandhaafd moeten blijven zijn twee mogelijkheden
onderzocht: het verplaatsen van de rooilijn van veld 7 in noordelijke richting
en het afschuinen van de zuid-oosthoek van veld 7. Beide mogelijkheden
betekenen een te grote aantasting van de ruimtelijke uitgangspunten die ten
grondslag liggen voor de ruimtelijk ontwikkeling van de Zuidpoort. Om de dienstwoningen en de ruimtelijke
uitgangspunten te handhaven is inmiddels besloten de dienstwoningen te
verplaatsen. Het handhaven van het cultuurhistorische karakter van het
ensemble, maar ook het behoud van de woonfunctie van minimaal een van de panden
zijn hierbij harde randvoorwaarden.
Plannen die uitgaan van het
handhaven van de woningen aan de Nieuwelaan zijn binnen de randvoorwaarden
zoals opgenomen in het bestemmingsplan Zuidpoort mogelijk. Hierbij moet er rekening mee gehouden worden dat aan de
westkant een gevelfront wordt gemaakt die de ruimtelijke beëindiging van de
ruimte van de Zuidwal vormt.
verkeer en parkeren
In 2000 is het
fietsactieplan door het college van B&W vastgesteld. De fietsroute die
vanaf het Gashouderpad via de Torenstraat in noordelijke richting de binnenstad
in gaat, komt te vervallen in verband met de ontwikkeling van het kerngebied
van de Zuidpoort. Deze fietsroute is onderdeel van de wijkfietsroute. Het is
daarom noodzakelijk om een alternatieve fietsroute te maken. Voor de
bereikbaarheid van het westelijk deel van de binnenstad vanaf de Hambrug kan de
bestaande route via het tunneltje gebruikt worden. Voor de bereikbaarheid van
de oostelijke binnenstad wordt een nieuwe route gemaakt die via het
Gashouderpad, onder de St. Sebastiaansbrug door een vervolg krijgt over veld
10. De fietsroute wordt over veld 10 tussen de schoorsteen en de dienstwoningen
gesitueerd, waardoor het mogelijk is om een verkeersveilige aansluiting te
maken op de Kruisstraat.
De
mogelijkheid om de fietsroute tussen de brug en veld 10 te maken is onderzocht.
De ruimte tussen de brug en veld 10 is onaantrekkelijk. Door het hoogteverschil
tussen het maaiveld van de brug en het maaiveld van de Nieuwelaan (ca. 2,5
meter) ontstaat een “goot” met aan de westzijde de dichte wand van de brug en
aan de oostzijde de nieuwbouw met op de begane grond plintfuncties. Voorwaarden
om hier een prettige fietsroute te maken, met name in de avonduren, zijn niet
aanwezig. Ruimtelijk gezien moet deze “goot” vermeden worden en een oplossing
worden bedacht waarbij het maaiveld van de brug op een logische wijze aansluit
op de bebouwing van veld 10. Hierdoor verdwijnt de mogelijkheid om een
fietsroute aan deze kant te maken, omdat er een hoogteverschil van ca. 2,5
meter overbrugt moet worden.
In
de uitwerking van de bebouwing van veld 10 zal gebruik gemaakt moeten worden
van de mogelijkheden die aanwezig zijn om de route prettig en sociaal veilig te
maken.
Het
aantal parkeerplaatsen dat nodig is voor de nieuwbouw zal worden bepaald door
de parkeernormen van de gemeente Delft, die gebaseerd zijn op de CROW.
Deze
parkeerplaatsen moeten binnen de plangrens van veld 10 ondergronds, gedeeltelijk ondergronds of
bovengronds worden gerealiseerd. Echter
in geval het geval van gedeeltelijk ondergronds en bovengronds mag de parkeergarage
onder geen voorwaarde aan de openbare ruimte grenzen. De ontsluiting van de
parkeervoorziening is aan de Nieuwelaan. Eventuele hellingbanen e.d. moeten
binnen het plangebied worden gerealiseerd en zoveel mogelijk binnen de
bebouwing gemaakt worden.
beeldkwaliteit
Zonder
historiserend te zijn wordt verwezen naar het materiaal- en kleurgebruik van de
binnenstad. Gekozen wordt voor duurzame maar hedendaagse materialen. Voor de
volledigheid wordt verwezen naar het Schetsplan 1997 en de studie Kleur- en
materiaalgebruik in de Delftse Binnenstad 1993.
civieltechnisch
Voor het kabels & leidingentracé met riolering
moet over het terrein in noord-zuidrichting een ondergronds tracé met een
breedte van 5,5, meter worden gemaakt.
Dit tracé moet gesitueerd zijn in de openbare ruimte.
Er moet rekening gehouden worden met de schoorsteen van
het Techniek Museum en de eventueel te handhaven professorenwoningen aan de
Nieuwelaan. Daarnaast moet de boom gehandhaafd blijven. Dit betekent dat binnen
een straal van 8 meter uit het hart van de stam niet gebouwd mag worden. Ten
behoeve van een kabel en leidingenpakket is het mogelijk, indien het niet
anders kan, om deze in de buitenste twee meter van het wortelpakket te leggen.
Dus minimaal zes meter uit het hart van de stam moet onaangetast blijven.
Een opdeling in twee tracés over het terrein, één
voor de kabels en leidingen en één voor het riool is noodzakelijk. Dit gebeurt
in overleg met het Ingenieursbureau van de gemeente Delft.
Zoals aangegeven in de
modellen is het waarschijnlijk dat het tracé voor het riool onder de bebouwing
komt te liggen. Er moet dan rekening gehouden worden met de bereikbaarheid van
dat tracé i.v.m. onderhoud. Een vrije hoogte van minimale 4 meter boven het
tracé is dan noodzakelijk.
milieutechnische aspecten
Aan de westzijde van veld
10 veroorzaakt het verkeer over de St. Sebastiaansbrug en Zuidwal
verkeerslawaai, waardoor er een verzoek voor hogere grenswaarden i.v.m. een
hogere geluidbelasting aangevraagd moet worden.
In
verband hiermee moet bij elke woning de buitenruimte (balkon o.i.d.) en de
meest geluidsgevoelige vertrekken (woon –en hoofd slaapkamer) aan de geluidluwe
zijde van de woning worden gesitueerd. (BP)
In
verband met de matige luchtkwaliteit vanwege het verkeer op de Zuidwal en
Michiel de Ruyterweg is het wenselijk dat de aanzuiging van de ventilatielucht
van de woningen plaatsvindt vanaf de geluidluwe zijde.
In
de gemeente Delft is de “Verordening Duurzaam Bouwen” opgesteld. Voor de
realisering van bebouwing op veld 10 is het verplicht om minstens het
minimumniveau met betrekking tot materiaaltoepassing toe te passen.
De
voorwaarden waarachter (BP) staat zijn opgenomen in het bestemmingsplan.
functioneel
-
Veld 10 krijgt overwegend een woonfunctie. (BP)
-
Op de begane grond
wordt gestreefd naar een menging van verschillende functies als bedrijfjes,
kantoortjes, praktijkruimten, ateliers, woon-werkwoningen e.d. (BP)
-
Van de te verplaatsen
dienstwoningen zal minimaal één pand de woonfunctie behouden. (BP)
ruimtelijk
-
Het terrein wordt
ingevuld met een stedebouwkundig bouwblok, die de stedebouwkundige ruimte van
de Zuidwal begrensd en beëindigd.
-
Het stedebouwkundige
bouwblok sluit in massa en verschijningsvorm aan bij het Kernplan Zuidpoort
(velden 5 en 7)
-
Aan de Michiel de
Ruyterweg en Ezelsveldlaan is de maximale bouwhoogte 18 meter ten opzichte van
het nieuwe maaiveld van de Kruisstraat. (BP)
-
Deze hoogte van 18
meter wordt tenminste op de hoek Ezelsveldlaan – Michiel de Ruyterweg gemaakt
en over ongeveer minimaal 45 tot 55 % van het volledige gevelfront aan de
Michiel de Ruyterweg.
-
Aan de Nieuwelaan is de
maximale bouwhoogte 14 meter. (BP)
-
Op de hoek Michiel de
Ruyterweg – Nieuwelaan is de bouwhoogte minimaal 14 meter.
-
De noordelijk rooilijn
ligt 16 meter ten zuiden van de rooilijn van veld 7. (BP)
-
De brug heeft in de
richting een onafhankelijke positie van veld 10.
-
De westelijke rooilijn
van veld 10 staat haaks op de rooilijn van veld 5 en 7.
-
De dienstwoningen
worden naar het zuiden verplaatst, waarbij de cultuurhistorische waarde van het
ensemble waarvan ze onderdeel uit maken,
behouden blijft. (BP)
-
Deze
ontwikkelingsvoorwaarden laten de mogelijkheid open om een deel van de
professoren woningen aan de Nieuwelaan te behouden. Hierbij is randvoorwaarde,
dat aan de zijde van de St. Sebastiaansbrug het gevelfront één geheel wordt.
-
Het bouwblok omsluit
een openbaar binnengebied van ca. 15 x 15 meter dat aansluit op de
langzaamverkeersroute.
-
De es bij de
schoorsteen is opgenomen in de lijst van monumentale bomen en moet daarom
gehandhaafd blijven. Bebouwing binnen een straal van 8 meter vanaf de kern van
de stam is niet toegestaan. (BP)
-
Materiaalgebruik en
kleurgebruik dienen te worden afgestemd op de binnenstad.
Verkeer en Parkeren
-
Over het terrein moet
een route voor langzaamverkeer in noord-zuidrichting (tussen Ezelsveldlaan en
Nieuwelaan) gemaakt worden die aansluit op de Kruisstraat. Deze route heeft een
breedte van 3,5 meter. (BP)
-
Het aantal
parkeerplaatsen moet binnen de plangrens van veld 10 worden gerealiseerd. (BP)
-
De parkeernorm moet
voldoen aan de normen van de gemeente Delft, die gebaseerd zijn op de CROW.
-
Voor de
parkeervoorziening zijn de opties van ondergronds, gedeeltelijk ondergronds en
bovengronds. Echter in het geval van gedeeltelijk ondergronds en bovengronds
mag de parkeergarage onder geen voorwaarde aan de openbare ruimten
grenzen.
-
De ontsluiting van de
parkeervoorziening is aan de Nieuwelaan.
-
Eventuele hellingbanen
e.d. voor de parkeervoorziening moeten binnen het plangebied worden gesitueerd
en zoveel mogelijk binnen de bebouwing gemaakt te worden.
-
Voor het kabels &
leidingentracé en riolering moet over het terrein in noord-zuidrichting een
ondergronds tracé met een breedte van 5,5 meter worden gemaakt. Dit tracé moet gesitueerd zijn in de openbare
ruimte.
Milieutechnische aspecten
-
Bij elke woning moet de
buitenruimte (balkon o.i.d.) en de meest geluidsgevoelige vertrekken (woon –en
hoofd slaapkamer) aan de geluidluwe zijde van de woning worden gesitueerd. (BP)
-
Het is gewenst dat de
aanzuiging van de ventilatielucht van de woningen plaatsvindt vanaf de
geluidluwe zijde.
-
Toepassen van Duurzaam
Bouwen maatregelen uit de Delftse duurzaam bouwenlijst en het hanteren van de
“Verordening Duurzaam Bouwen” (verplicht minimumniveau m.b.t.
materiaaltoepassing).
080501
Vakteam
Ruimtelijke Ordening
Sacha
Koenes