Nota - aangepastplanlvn

Geacht college,

Inleiding

Op 27 juni 2000 heeft uw college besloten het door Janssen de Jong Plancoördinatie voor de locatie aan de laan der Verenigde Naties ontwikkelde plan verder te laten uitwerken. Er zijn toen een aantal voorwaarden gesteld waaraan het plan in ieder geval zou moeten gaan voldoen om tot realisatie te komen, te weten:

een inhoudelijke planaanpassing (uitstraling verbeteren en parkeren beter oplossen), een geoptimaliseerde grondopbrengst en een aantal door de gemeente aangegeven bedrijven te huisvesten op de locatie.

Beoordelings opzet

Het planconcept is aangepast en vervolgens ambtelijk beoordeeld voor zover dat in deze planfase mogelijk is. Een conceptplan gedateerd 19 december 2000, is als bijlage bij deze nota gevoegd.

De conclusie is dat ambtelijk het plan als positief/voldoende wordt beoordeeld maar dat er wel nadere voorwaarden gesteld moeten worden die de ontwikkelaar in het definitieve bouwplan zal moeten doorvoeren om tot de gewenste plankwaliteit te komen.

De inhoudelijke planaanpassingen worden hierna eerst besproken, te beginnen met het westelijk plandeel, zijnde het grote gebouw tussen de Tanthofkade en de Laan der Verenigde naties en daarna het oostelijk plandeel grenzend aan de Lagosweg/Sadatweg en de Laan der Verenigde Naties. Vervolgens komen de grondopbrengst en de te vestigen bedrijven aan de orde.

Inhoudelijke planaanpassing westelijk deel

Het hele ensemble kent een goede massa en past door de aangebrachte schaalvergroting bij de stedebouwkundige context die bepaald wordt door Kruithuisweg, wijktoegangsweg en stadstoegangsweg.

De afwerking van het bouwplan langs de zijde van de Laan der Verenigde Naties moet beter uitgewerkt worden. Hier moet een bouwkundige afscheiding gemaakt worden die geparkeerde auto’s aan het zicht onttrekt en die een kwalitatieve uitstraling genereert die bij het plan hoort.

Ook langs de Tanthofkade ontbreekt nog de hoogwaardige afwerking die nodig is om het parkeren en het bouwplan goed af te schermen van het Midden Delfland gebied en het Uilenbosje aan de zuidkant van het terrein. Deze uitwerking en terreinafwerking verdient extra aandacht en een reservering van financiële middelen van de ontwikkelaar.

Op het dak wordt geparkeerd. De auto’s op dit parkeerdak mogen niet zichtbaar zijn vanaf de openbare weg. Een balustrade kan aan dit bezwaar tegemoet komen. Deze balustrade moet kwalitatief hoogwaardig afgewerkt en geïntegreerd worden in het bouwplan.

De hellingbaan naar het parkeerdek toe geeft er onder een ruimte die nog niet te overzien is voor wat betreft de bouwkundige inrichting en de afwerking daarvan.

Verder zal in het plan nog rekening gehouden moeten worden met een stallings mogelijkheid voor fietsers en een bouwkundige ruimte voor afvalcontainers.

De parkeeroplossing die gekozen is, wordt op voorhand als voldoende ervaren. Het aantal parkeerplaatsen is conform de te hanteren normen en sterk afhankelijk van de concrete bedrijfsinvulling die uiteindelijk gerealiseerd zal worden. Gesteld wordt wel dat bij de bouwkundige opzet rekening gehouden moet worden met extra parkeerplaatsen die wellicht in de toekomst nodig kunnen zijn om o.a. problemen in de buurt en op het eigen terrein te voorkomen. Dit betekent dat een extra parkeerdak tot de mogelijkheden moet behoren en dat de fundering van het gebouw dit toe moet kunnen laten.

Inhoudelijke plan aanpassing oostelijk deel

Op het oostelijk deel is het plan aangepast nadat duidelijk was geworden dat de TZH haar normen met betrekking tot de zakelijk recht strook voor de hoogspanningskabels had bijgesteld. In principe kan een groter gedeelte dan voorheen van de zakelijk recht zone bebouwd worden mits geen hoge heistellingen nodig zijn, voldaan wordt aan eisen van brandveiligheid etc.

Het bouwvolume is wat verschoven in die zin dat de massa wat minder is geworden in het noorden en wat meer in het westen. Bij het noordelijk gedeelte wordt gedacht om voor vrachtwagens een luifel aan te brengen waar onder geparkeerd kan worden. Hiervoor gelden specifieke normen aangaande brandwerendheid e.d. waaraan voldaan moet worden wil de TZH akkoord gaan. Of dit een oplossing is om vrachtauto parkeren daar mogelijk te maken wordt door de ontwikkelaar gecheckt bij een terzake deskundig bureau. Indien de TZH de luifel niet mogelijk acht zal een andere oplossing gezocht moeten worden. De voorziening die gerealiseerd zal worden dient in ieder geval een dusdanige bouwkundige afwerking te hebben dat de vrachtauto’s zoveel mogelijk uit het zicht zijn.

Het parkeren in het noordelijk deel wordt in de ecologische zone gesitueerd.

Dit wordt niet wenselijk gevonden. Voorgesteld wordt daarom deze parkeerplaatsen ten behoeve van de loods aan de zuidkant van de loods te situeren. De ontwikkeling op de kop zal naar verwachting met een garage en een showroom worden ingericht waarbij veel parkeerplaatsen nodig zijn.

Om intensief ruimte gebruik te creëeren en zo min mogelijk in de ecozone te parkeren zou op het dak of in de kelder geparkeerd kunnen worden van het bedrijf dat zich op de kop zal vestigen.

Verder wordt een grasdak op de loods en de luifel als zeer passend ervaren als aanvulling op de ecozone. Andere bijzondere vormen van duurzaam bouwen moeten zoveel mogelijk toegepast kunnen worden.

Tot slot dient het terrein aan de zijde van de Sadatweg eventueel met een groene haag afgeschermd te kunnen worden.

Grondopbrengsten

Het college van b en w heeft bij haar bovengenoemd besluit van 27 juni jl. besloten dat het plan van Janssen de Jong minimaal 8,2 miljoen gulden moet opleveren. In het aangepaste plan zijn diverse wijzigingen/verbeteringen aangebracht en worden tevens circa 4.000 m² b.v.o. meer gerealiseerd. Dit leidt er toe dat de grondopbrengst beduidend hoger zal moeten zijn dan 8,2 miljoen gulden.

Na onderhandelingen is Janssen de Jong bereid ƒ9.150.000,-- excl. btw als grondprijs te betalen. Deze prijs is gebaseerd op minimaal 18.000 m² b.v.o.. Indien in de loop van het ontwikkelingstraject meer m² b.v.o. gerealiseerd worden zal de grondprijs evenredig hoger worden.

Gewenste bedrijfsinvulling

De gemeente heeft de ontwikkelaar als voorwaarde gesteld om tot ontwikkeling over te mogen gaan, dat de locatie bedoeld is om er bepaalde bedrijven te huisvesten die elders in de gemeente niet goed gehuisvest zijn.

Concreet wordt hierbij o.a. gedacht aan een verhuisbedrijf en bepaalde automobielbedrijven. De ontwikkelaar heeft hier in het ontwerp rekening mee gehouden. Op dit moment is het nog niet mogelijk te stellen dat die bedrijven ook daadwerkelijk op de locatie gehuisvest zullen worden.

In ieder geval stelt de gemeente de eis dat voor de vestiging van ieder bedrijf in het plan de goedkeuring van de gemeente nodig is.

Indien het verhuisbedrijf uiteindelijk niet in het plan gevestigd wordt, kan de gemeente alsnog nadere eisen stellen aan de grondopbrengst voor de andere invulling die het plan dan zal krijgen. De gemeente zal hierbij uitgaan van een redelijke prijs passend bij de betreffende invulling.

Planning

De afgesproken planning is als volgt:

2 januari 2001 behandeling in b en w;

16 januari informatieve buurtpresentatie;

6 februari behandeling in commissie Duurzaamheid;

De ruimtelijke ordenings procedure zal opgestart worden bij het indienen van het definitieve ontwerp.

Tot slot

Wij stellen u voor:

1. het concept bouwplan verder door Janssen de Jong Plancoördinatie te

laten ontwikkelen onder de voorwaarden gesteld in het b en w besluit d.d.

27 juni jl. en het gestelde in deze nota;

2. de concept grondovereenkomst op te stellen en na ondertekening

het bestuurlijke besluitvormingsproces in gang zetten;

3. onderhavige nota voor te leggen aan de commissie Duurzaamheid.