Na de vaststelling van de Startnota in mei van dit jaar
hebben we ervaring opgedaan met het functioneren van dit tijdelijk
toetsingskader als instrument om
medewerking te verlenen aan ingediende bouwiniatieven in de binnenstad.
Sinds
de vaststelling hebben we dit instrument gebruikt om alle sinds september 1999
-het moment van de vernietiging van de THK- ingediende bouwplannen te toetsen
aan hoofdstuk III en VII van deze nota.
Gezien
de opzet van de Startnota en vanwege het voortschrijdend inzicht inzake de
wenselijkheid van bepaalde ontwikkelingen in de binnenstad is het niet meer dan
logisch dat er interpretatieverschillen bestaan over enerzijds de reikwijdte
van deze nota als toetsingsinstrument en anderzijds over de inpasbaarheid van
concrete bouwplannen aan de in deze nota verwoorde uitgangspunten.
Derhalve
is het na overleg met alle ambtelijk betrokkenen en de vakwethouder wenselijk
geacht om over deze twee punten duidelijkheid te verschaffen.
De reikwijdte van het toetsingsinstrument:
Het
geboden toetsingskader is met name bedoeld om de aanhoudingsplicht ex artikel
50, lid 1, van de Woningwet te doorbreken. Op grond van dit artikel kan
medewerking worden verleend aan verzoeken om bouwvergunning indien het plan
“..niet in strijd is met het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan..”.
Tot op
heden is medewerking verleend aan alle bouwiniatieven waarbij we toetsend aan
de startnota tot de conclusie konden komen dat het bouwplan past binnen de in
deze nota opgenomen criteria.
In een
beperkt aantallen gevallen komen we er niet met het toepassen van de Startnota
op deze wijze. Immers vanwege het ontbreken van een kaart en het globale
karakter van de Startnota spreekt deze zich niet uit over bepaalde categorieën
bouwwensen. Dit leidde tot nu toe tot
de beslissing om de desbetreffende bouwplannen aan te houden tot op het moment
dat er positieve planologische duidelijkheid kan worden geboden. Zoals u weet
is dat pas op het moment dat het ontwerp-bestemmingsplan aan de orde is, naar
verwachting in september 2001.
De
redactie van artikel 50 van de Woningwet verzet zich niet tegen een verruiming
van de uitleg van de reikwijdte van het toetsingskader. In plaats van het
criterium in overeenstemming met te hanteren kunnen we het criterium
oprekken tot niet in strijd met.
Dit
brengt wel het praktische probleem met zich mee dat er voor het dan te ontstane
grijze gebied geen normatieve toetsingscriteria voorhanden zijn. In het kader
van de rechtszekerheid zullen deze als toevoeging op de Startnota bij wijze van
een door het college te bepalen nadere richtlijn dienen te worden vastgesteld.
In
ieder geval is duidelijk dat de reikwijdte van de Startnota is beperkt tot het
regelen en doorlaten van bouwiniatieven. Plannen die betrekking hebben op
uitsluitend het wijzigen van de functie van het pand en waarbij geen
bouwvergunningplichtige elementen aan de orde zijn kunnen niet via dit
instrument worden geregeld.
Hiervoor
geldt de exclusieve werking van het bestemmingsplan zelf danwel de
Leefmilieuverordening Horeca binnenstad.
Criteria doorbreken aanhouding:
De tot
ons komende bouwiniatieven zijn in de volgende categorieën te groeperen:
1. bouwplannen
welke passen binnen de Startnota...............................wit
2.
bouwplannen welke evident in strijd zijn met de
Startnota................ zwart
3.
bouwplannen waarover de Startnota zich niet
uitspreekt...................grijs
Over categorie 1 en 2 bestaat ons inziens geen enkele
onduidelijkheid. Categorie 1 leidt tot het verlenen van medewerking en
categorie 2 leidt, afhankelijk van de toets aan het Komplan 76, tot direct een
weigering of een aanhoudingsverplichting en het op termijn weigeren van de
vergunning.
De
onderbouwing van het besluit (weigering of aanhouding) is te baseren op een
verwijzing naar de Startnota.
De
discussie gaat dus over plannen die zich in het al eerder gememoreerde grijze
gebied vallen. Hierbij is aan de orde dat het plan wordt getoetst naar de in de
Startnota verwoorde intenties. Bij het te nemen besluit op een verzoek kunnen
we in deze zaken niet volstaan met een uit de hoofdstukken III en VII van de
Startnota te ontlenen onderbouwing.
Hier
is dus maatwerk geboden. In ieder geval zal dit maatwerk dienen te leiden
tot het medewerking verlenen aan bouwplannen die:
·
in de toekomst kunnen worden gerealiseerd door
middel van toepassing van de in het bestemmingsplan verplicht op te nemen
overgangsregeling (voorbeeld: bouwplan
Koophandel)
·
bouwplannen welke tot op heden dienden te worden
aangehouden vanwege het ontbreken van een kaart bij de Startnota en derhalve
het niet kunnen aangeven waar in het bestemmingsplan de rooilijnen zouden
worden gesitueerd, maar waarbij inmiddels deze duidelijkheid kan worden
verschaft. Dit houdt in dat voor het bouwblok waarin het bouwplan is gesitueerd
een uitsnede uit de toekomstige bestemmingsplankaart al geleverd kan worden.
(bouwplan Reijers )
·
bouwplannen waarvoor hoofdstuk III en VII
(toetsingskader) geen positief uitsluitsel biedt, doch waarvoor overigens in de
Startnota voldoende houvast is te vinden om te concluderen
dat het niet strijdig is met het nieuwe bestemmingsplan. Zonder uitputtend te
zijn kan hierbij gedacht worden aan (her)benutting op
binnenterreinen, waarvan de (nieuwe) functie past binnen de geest van de
startnota, bepaling van aantal bouwlagen en
bouwhoogte en de wijze van kapafdekking bij andere panden dan
die welke zijn gelegen aan hoofdgrachten.
In ieder geval zal geen medewerking worden
verleend aan bouwplannen :
·
waarvoor voor de medewerking een artikel 19, lid
4,WRO-procedure is vereist en welke in de Startnota niet zijn aangemerkt als
ontwikkelingslokatie. Het betreft hier
dus grotere bouwiniatieven welke niet passen in het vigerende bestemmingsplan
Komplan ‘76;
·
die weliswaar passen in de toetsingscriteria van de
Startnota, doch waarvoor in de fase van tervisielegging van de Startnota
zienswijzen op binnengekomen en waarvoor is toegezegd dat hier bij het
opstellen van het bestemmingsplan maatwerk zal worden geboden (bouwplan
Koningsplein 119)
·
bouwplannen die tevens gepaard gaan met
functiewijzigingen en waarvoor de Startnota en/of Leefmilieuverordening een
aanknopingspunt geeft dat dit niet past binnen het toekomstig beoogd gebruik.
We hebben het dan met name over kantoorontwikkelingen op andere dan de
aangegeven lokaties, de vestiging van sexinrichtingen op plaatsen in strijd met
het zogenoemde paraplubestemmingsplan en horecaontwikkelingen in strijd met de
Leefmilieuverordening Horeca Binnenstad.
Resteert
naar alle waarschijnlijkheid een zeer kleine categorie nu nog niet voorzienbare
bouwplannen waarvan toetsenderwijs blijkt dat nog de Startnota nog deze nadere
uitwerking uitsluitsel blijkt te bieden. In dat geval zal omtrent de keuze van
medewerking of aanhouding worden besloten door het college op het gezamelijke
advies van de desbetreffende vakteams en de bestemmingsplanmakers.
Procedure:
Voor
de meeste bouwaanvragen blijft de procedure ongewijzigd. Dit betekent dat deze
plannen wekelijks zullen worden besproken in het reguliere bouwaanvragenoverleg
(BAO) en ter tafel zal door de aanwezige vakteams worden besloten of
medewerking of aanhouding aan de orde is.
In
alle gevallen waarbij we maatwerk moeten leveren omdat hoofdstuk III en VII van
de Startnota geen absolute duidelijkheid verschaft zal het desbetreffende
bouwplan om advies worden gezonden aan het vakteam R.O.. Dit vakteam levert, zo nodig na ruggespraak
met de bestemmingsplanmakers, de noodzakelijke onderbouwing op grond waarvan
het vakteam BTM het uiteindelijke besluit kan nemen.