Plan van Aanpak
Voor het project
Wijkaandelen
Delft
Van Nimwegen & Partners, 1 mei 2001
In opdracht van Gemeente Delft, Woningcorporatie
Delftwonen
en Bohemen b.v. Ruimte in Ontwikkeling
Bij herontwikkeling en beheer van een bestaand gebied
is de betrokkenheid van bewoners van groot belang. Zij kennen het gebied, wonen
er vaak al vele jaren en hebben een groot belang bij de resultaten van de
herontwikkeling. Daarnaast speelt de inzet van bewoners een belangrijke rol als
het gaat om het bereiken en handhaven van een prettig woonklimaat, zowel
tijdens de herontwikkeling als gedurende de daaropvolgende periode van ‘gewoon’
beheer en bewoning.
Met het wijkaandeelhouderschap wordt gestreefd naar een nieuwe manier om
bewoners bij de planvorming en besluitvorming rond stedelijke herstructurering
te betrekken. Ten opzichte van de traditionele benaderingswijze van bewoners in
herstructureringswijken is gekozen voor een wezenlijk andere vorm. Een
wijkaandelensysteem dat erop gericht is de individuele inzet en inbreng van
bewoners (huurders en eigenaar-bewoners) te belonen met aandelen. Die aandelen
geven enerzijds (een grotere mate van) invloed op planontwikkeling en beheer en
anderzijds financiële voordelen in ruil voor de getoonde betrokkenheid bij de
wijk. Een aanpak dus die enerzijds gericht is op beloning van ‘trouwe klanten’
in de wijk, en anderzijds gericht is op beloning van individuele bewonersinzet
ten behoeve van de wijk.
Het te ontwikkelen model voor wijkaandeelhouderschap van bewoners moet
deze uitgangspunten helpen realiseren. Daarbij gaat het erom bewoners actiever te betrekken bij plan- en
besluitvorming, teneinde zo een prettiger en leefbaarder woongebied te creëren.
Het wijkaandeelhouderschap is een nieuw middel waarmee nog geen ervaring
bestaat. Een experiment in een bestaande buurt in Delft zal daarom moeten
uitwijzen of dit middel de veronderstelde voordelen in de praktijk waarmaakt.
Op basis van de ervaringen en leermomenten bij dit eerste pilotproject zal
blijken of, en zo ja op welke manier de wijkaandelen in meer wijken in Delft
kunnen worden uitgegeven. In de buurt
Minervaplein is het experimentvoorstel in december/januari jl. aan de bewoners voorgelegd.
Uit de uitgevoerde enquête is aannemelijk geworden dat er in deze buurt
voldoende belangstelling bij de bewoners bestaat voor deelname aan het project.
Een belangrijk uitgangspunt bij de invoering van het systeem is dat het
wijkaandeelhouderschap niet in de plaats komt van reguliere
inspraakmogelijkheden van (alle) bewoners zoals vastgelegd in de
Inspraakverordening en in de Algemene Wet Bestuursrecht. Ook de wettelijk
rechten inzake beroep en bezwaar blijven naast het wijkaandeelhouderschap
gewoon bestaan. Het wijkaandeelhouderschap kan worden beschouwd als aanvullend
ten opzichte van genoemde mogelijkheden.
Hoofddoelstelling van het wijkaandelensysteem is het vergroten van de
aantrekkelijkheid en leefbaarheid van een wijk, tot uitdrukking komend in een
grotere tevredenheid van bewoners.
In dit licht moet het wijkaandelensysteem bijdragen
aan:
· Het bevorderen van een duurzame positieve
betrokkenheid van huidige en toekomstige bewoners en bedrijven bij
planontwikkeling en beheer.
· Concretiseren van de zeggenschap van
bewoners bij planontwikkeling en beheer.
· Het verkrijgen van actuele en voor
planvorming en beheer relevante marktinformatie van bewoners en gebruikers van
de wijk en
· Realisatie van een professioneel
relatiebeheersysteem gericht op een
optimale communicatie met bewoners en gebruikers van de wijk.
De betrokken partijen zijn:
· investerende
partijen, te weten:
o de gemeente Delft,
o woningcorporatie Delftwonen
o Bohemen b.v. Ruimte in Ontwikkeling
· de
aandeelhouders, ofwel de bewoners van de wijk, te weten:
o bewoners van huurwoningen;
o bewoners/eigenaren van koopwoningen;
o gevestigde bedrijven
De investeerders richten een Wijkaandelenfonds op. Dit
fonds geeft vervolgens wijkaandelen uit met een nominale waarde van 2,5 euro,
en wordt de treasurer van het aandelenkapitaal.
Uitgifte van aandelen vindt plaats “op naam”, dat wil zeggen dat
geregistreerd wordt wie welk wijkaandeel in het bezit heeft. Alle bewoners van
12 jaar en ouder die officieel geregistreerd staan in de wijk en huurders van
bedrijfsruimte in de wijk kunnen wijkaandeelhouder zijn. Bij de start van het
fonds worden aan alle huidige bewoners vanaf 12 jaar (zowel huurders als
eigenaar-bewoners) en huurders van bedrijfsruimten één aandeel kosteloos
aangeboden. Dat wijkaandeel heeft een nominale geldswaarde (2,50 euro) en is
“onvervreemdbaar”, d.w.z. de bewoner kan het niet verkopen. Daarmee is zeker
gesteld dat iedereen die dat “basisaandeel” en de daarbij behorende voorwaarden
accepteert, altijd een stem houdt in de wijkaandeelhoudersvergadering. Enige voorwaarde voor het verkrijgen van dat
aandeel is dat men schriftelijk akkoord gaat met de spelregels die in het
Reglement Wijkaandelen zijn vastgelegd.
Wie eenmaal aandeelhouder is en in de wijk blijft wonen, krijgt
jaarlijks een aandeel erbij. De mogelijkheid om daarnaast extra aandelen toe te
kennen aan bewoners die zich actief inzetten voor de wijk, zal in overleg met
de aandeelhouders nader worden verkend. Vooralsnog wordt gedacht aan het
belonen van activiteiten als deelname aan overleg en besluitvorming
wijkenquêtes, inspraakavonden, vrijwillige beheeractiviteiten en andere
‘sociale’ initiatieven.
Bewoners die beschikken over meer dan één basisaandeel kunnen aandelen
desgewenst verkopen aan het aandelenfonds. Wie uit de wijk vertrekt is
verplicht zijn aandelen te verkopen. Het Wijkaandelenfonds betaalt in dat geval
de nominale waarde in geld uit. Indien een vertrokken bewoner zijn/haar
aandelen niet heeft verkocht, dan vervallen de aandelen binnen 2 maanden na de
officiële verhuisdatum (volgens bevolkingsregister)
Bewoners die wijkaandeelhouder zijn hebben stemrecht
inzake investerings- en beheerbeslissingen betreffende de openbare ruimte in de
wijk. Hiertoe stellen de investeerders middelen beschikbaar voor de vorming van
budgetten (investeringsbudget, beheerbudget en eventueel een opbrengstenbudget)
waarover de wijkaandeelhouders het budgetrecht hebben.
2.4 Projectorganisatie Pilotproject
Het project wijkaandelen wordt uitgevoerd onder
sturing van de drie partners, samenwerkend in de Stuurgroep Wijkaandelen Delft.
Voorgesteld zal worden aan de aandeelhouders dat een vertegenwoordiger van de
wijkaandeelhouders in deze Stuurgroep zitting neemt. Voor de uitvoering van het
project Wijkaandelen, zal een extern adviesbureau worden ingeschakeld dat de
verantwoordelijkheid draagt voor de projectleiding en verantwoording aflegt aan
de Stuurgroep. Dit bureau geeft met
betrekking tot het project leiding en deels uitvoering aan de volgende
hoofdtaken:
· Het (doen) uitgeven, beheren en
administreren van de wijkaandelen
· Het (doen) organiseren van de communicatie
met en de besluitvorming door de wijkaandeelhouders
· Het (doen) verzorgen van de externe
communicatie over het fonds
· Het (doen) administreren van het
beheerbudget, het investeringsbudget en eventueel het opbrengstbudget
Inzake de eerste drie taken heeft de Stuurgroep (binnen de in dit plan
vastgelegde kaders) volledige beleidsvrijheid. Inzake de laatstgenoemde taak,
het administreren van de budgetten heeft de Stuurgroep echter alleen een
administratieve verantwoordelijkheid. Het eigendom van de gelden die tot
deze budgetten behoren ligt immers bij
de rechtmatige eigenaren van die gelden (gemeente of Delftwonen). De Stuurgroep beheert deze budgetten in
opdracht van de aandeelhouders en heeft daarom de taak het verloop daarvan
nauwgezet te (doen) administreren.
De kosten die met de genoemde werkzaamheden gemoeid zijn worden gedragen
door de deelnemers in de Stuurgroep Wijkaandelen. De drie partijen zullen hun
afspraken met betrekking tot de samenwerking rond dit project (als vermeld in
dit Plan van Aanpak) vastleggen in een samenwerkingsovereenkomst.
2.5 Projectleider
De externe projectleider zal gedurende de looptijd van
het eerste pilotproject wijkaandelen verantwoordelijk zijn voor alle
operationele taken ten behoeve van de Stuurgroep Wijkaandelen Delft. Naast de
organisatie van de onder 2.3 genoemde taken is hij/zij verantwoordelijk voor de
voorbereiding en uitvoering van het Stuurgroepbeleid m.b.t. het project.
Hij/zij woont als regel de Stuurgroepvergaderingen bij, zorgt voor adequate
bestuursinformatie en adviseert het bestuur gevraagd en ongevraagd over de voortgang
en resultaten van het project.
De doelstelling
van de Stichting Wijkaandelen zal gericht zijn op “het bevorderen van de
leefbaarheid en bewonerstevredenheid in woonwijken en het daartoe ontwikkelen,
beproeven, en beheren van het wijkaandelensysteem of daarmee vergelijkbare
systemen voor het betrekken van bewoners bij planvorming en beheer”. Deze algemene formuleringen zijn
gewenst met het oog op de voorgenomen uitwaaiering van het concept naar andere
wijken, zowel in Delft als in andere gemeenten.
Eveneens met het oog op de gewenste doorontwikkeling van het concept,
willen de genoemde oprichters in de komende periode andere partijen als
deelnemer bij de Stichting Wijkaandelen betrekken. Daarbij wordt primair
gedacht aan andere gemeenten, woningcorporaties en eventueel
projectontwikkelaars. Achtergrond van dit streven is enerzijds de wens dit
concept, bij gebleken succes, breder ingang te doen vinden, en anderzijds om de
kosten van de verdere ontwikkeling met meer belanghebbende partijen te delen.
Een voorstel voor de oprichting van de bedoelde stichting zal door
genoemde partijen nog separaat worden uitgewerkt.
Binnen het
project Wijkaandelen worden onder verantwoordelijkheid van de externe
projectleider de onderstaande drie primaire processen uitgevoerd:
· De organisatie van communicatie en
besluitvorming: Informatieprocessen ten behoeve van de in- en externe
communicatie
· Het beheer van de wijkaandelen:
(Financieel) administratieve processen ten behoeve van de wijkaandelenuitgifte
en -beheer
· De administratie van de budgetten:
Administratie van het beheer-, investerings- en opbrengstenfonds.
Het is belangrijk dat deze
processen professioneel ingericht en vastgelegd worden, zodat in een later
stadium, bij welslagen van het project, de opgebouwde systematiek ook elders
kan worden toegepast. Het kader voor de
inrichting van deze processen vormt het “Wijkaandelenreglement” dat in ontwerp
is bijgevoegd als bijlage.
· Wijkaandeelhoudersvergaderingen
Voornemen is
om maximaal twee tot vier maal per jaar (afhankelijk van de te nemen besluiten)
een wijkaandeelhoudersvergadering te organiseren. Voorafgaande aan deze
vergadering worden de wijkaandeelhouders uiteraard geïnformeerd over de plaats,
tijd en inhoud van deze vergadering en over de wijze van stemmen. Tijdens deze
bijeenkomsten nemen de aandeelhouders geen besluiten; dat gebeurt schriftelijk
en/of electronisch binnen een week na de vergadering, zodat ook de niet
aanwezige aandeelhouders kunnen meestemmen.
· Informatiepunt
voor wijkaandeelhouders
Er wordt een
informatiepunt ingericht (in welke vorm dan ook, in ieder geval een postadres,
telefoon- en faxnummer), waar de wijkaandeelhouder zijn vragen kan stellen of
gewoon informatie kan opvragen.
· Periodieke
berichtgeving aan de wijkaandeelhouders
Er zal een
eenvoudig bulletin worden uitgegeven waarmee de aandeelhouders periodiek worden
geïnformeerd over de voortgang van plannen en afspraken.
· Logo en
huisstijl: het project krijgt een eigen logo en huisstijl zodat het voor
aandeelhouders en relaties herkenbaar is.
· Ontwikkeling
systeem voor relatiebeheer. Om de communicatie met en de besluitvorming door
wijk-aandeelhouders in goede banen te leiden, zal een relatie-informatiesysteem
worden opgezet. Dit systeem zal de basis vormen voor zorgvuldig beheer van
persoonsgegevens, adressen en aandelenbezit van de aandeelhouders. Tevens kan
via dit systeem informatie over wensen en voorkeuren van aandeelhouders worden
verzameld, waarmee bij het maken van plannen rekening kan worden gehouden.
Vanzelfsprekend zal het gebruik van dit systeem voldoen aan alle wettelijke
eisen op het gebied van persoonsregistratie en bescherming van privacy.
· Internetsite
Er wordt een
internetsite (www.wijkaandeel.nl) gestart, zodat wijkaandeelhouders en
belangstellenden informatie kunnen opvragen over het project en kunnen reageren
op voorstellen.
· Contacten
met de media
Inmiddels is
al gebleken dat de media buitengewoon geïnteresseerd zijn in dit project. Het
is dan ook zaak dat er eenduidige informatie aan de buitenwereld verstrekt gaat
worden. Dit zal (binnen met de Stuurgroep afgesproken kaders) een taak voor de
projectleider zijn.
3.3 Organisatiekosten
Om bovenvermelde activiteiten te kunnen realiseren is
rekening gehouden met de volgende door het externe bureau te maken
organisatiekosten (projectleiding en materiele kosten):
1e jaar: fl. 65.000,-
2e jaar
fl. 30.000,-
3e jaar
fl. 30.000,-
Totaal: fl. 125.000,-
In het bedrag voor het eerste jaar is rekening
gehouden met eenmalige (materiele) investeringen (klantensysteem, drukwerk e.d)
en met intensieve communicatie- en uitwerkingsactiviteiten gedurende het eerste
half jaar na de start van het project.
De kosten te maken door de gemeente en Delftwonen voor personele inzet
ten behoeve van het project zijn niet in de bovenvermelde opstelling begrepen.
De (financiële) administratie van het project
Wijkaandelen zal onder verantwoordelijkheid van de projectleider voorshands
worden ondergebracht bij het in te schakelen externe bureau.
In een later stadium kan deze administratie worden ondergebracht bij de
op te richten Stichting Wijkaandelen.
De deelnemers hebben de volgende financiële toezeggingen ten aanzien van
het project gedaan.
A. Investerings- en beheerbudget; aandelendekking:
De gemeente Delft en woningcorporatie Delftwonen stellen ieder eenmalig
een budget van ƒ 250.000,- beschikbaar, samen fl. 500.000,- Op basis van nader
overleg zal dit bedrag worden verdeeld over:
· Investeringsbudget
· Beheerbudget
· Dekking uitgifte aandelen
Inzake het eventueel te vormen Opbrengstenbudget dat kan ontstaan
door ‘afdrachten’ bijvoorbeeld uit
ontvangen parkeergelden of uit ontwikkeling van woningen zijn nog geen
afspraken gemaakt. Hiervoor zullen de partijen op een later moment separaat
voorstellen ontwikkelen.
B. Organisatiekosten
Voor de organisatiekosten van het project stellen partijen gezamenlijk
een bedrag van fl.125.000,- beschikbaar, volgens de volgende verdeelsleutel
· Gemeente fl. 50.000,-
· Delftwonen fl. 50.000,-
· Bohemen
fl. 25.000,-
3.6 Evaluatie; tussentijdse beëindiging
Vooralsnog is het uitgangspunt dat het wijkaandeelhouderschap gedurende
een periode van maximaal 3 jaar moet worden uitgeprobeerd. Die tijd lijkt nodig
om het project volledig tot ontwikkeling te laten komen en te kunnen beoordelen
of en zo ja hoe het moet worden doorgezet. Vanzelfsprekend zullen zowel
tussentijds als aan het eind van de voorziene periode van drie jaar evaluaties
van het project worden uitgevoerd. Belangrijke vragen voor deze evaluaties
zijn:
· Leidt het systeem inderdaad tot een grotere
betrokkenheid van bewoners?
· En heeft die grotere betrokkenheid positieve
effecten op de kwaliteit van de wijk en van het woonklimaat?
· Komt dit tot uitdrukking in o.a. een grotere
tevredenheid van bewoners, lagere kosten van beheer en onderhoud, een groeiende
belangstelling van woningzoekenden en minder verhuizingen van zittende bewoners?
Over de wijze waarop deze evaluaties zullen worden uitgevoerd zijn nog
geen afspraken gemaakt. Ook dit punt zal in overleg met de aandeelhouders
worden uitgewerkt. Indien bij een tussentijdse evaluatie zou blijken dat het
wijkaandeelhouderschap onvoldoende belangstelling trekt of, in het licht van de
doelstellingen, een ongewenste uitwerking heeft, kan de Stuurgroep, na overleg
met de wijkaandeelhouders, besluiten het experiment voortijdig te beëindigen.
1. Dit reglement geldt voor houders van wijkaandelen
wonend of een onderneming voerend op de adressen:
· Xxxxxxx
· Xxxxxxxx
· Xxxxxxxxx
2. Een wijkaandeel is een waardepapier met een nominale waarde van 2,50
euro dat is uitgegeven door de Stuurgroep Wijkaandelen Delft in het kader van
een tijdelijk experiment voor maximaal 3 jaar. De Stuurgroep Wijkaandelen kan,
na overleg met de wijkaandeelhouders, besluiten het experiment te beëindigen.
3. Iedere bewoner of huurder van een bedrijfsruimte van 12 jaar of ouder
die bewoner (of huurder van bedrijfsruimte) is op een van de bovenvermelde
adressen heeft recht op 1 wijkaandeel (zonder betaling) onder de in dit
reglement vermelde voorwaarden.
4. Een bewoner (of huurder van bedrijfsruimte) die een aangeboden
wijkaandeel accepteert gaat akkoord met dit reglement en is op grond daarvan
wijkaandeelhouder. Wijkaandelen zijn strikt persoonlijk eigendom en kunnen niet
worden verhandeld.
5. Ieder jaar in de maand januari wordt 1 wijkaandeel (zonder betaling)
aangeboden aan alle wijkaandeelhouders en alle nieuwe vestigers op een van de
vermelde adressen.
6. Houders van wijkaandelen kunnen hun aandelen verkopen aan de
Stuurgroep, met uitzondering van 1 aandeel dat pas verkocht kan worden wanneer
de Stuurgroep besluit het experiment te beëindigen. In geval van beëindiging
betaalt de Stuurgroep aan de wijkaandeelhouders de waarde van de wijkaandelen
die zij in bezit hebben.
7. Een wijkaandeelhouder kan maximaal 3% van het totale aantal
uitgegeven aandelen in eigendom hebben.
8. Een wijkaandeelhouders die
niet meer woont of huurt op een van de bovenvermelde adressen is verplicht om
zijn/haar wijkaandelen aan de Stuurgroep te verkopen tegen de nominale waarde.
Bij overlijden van een wijkaandeelhouder neemt de Stuurgroep alle wijkaandelen
in diens bezit terug tegen vergoeding van de nominale waarde.
9. De Stuurgroep kan jaarlijks voorstellen doen aan de aandeelhouders om
extra aandelen toe te kennen aan individuele wijkaandeelhouders die zich
verdienstelijk hebben gemaakt voor de wijk.
10. Ieder wijkaandeelhouder heeft het recht mee te
stemmen over voorstellen over beheer-
en herinrichten van de wijk die passen binnen het budget dat de
Stuurgroep hiervoor ter beschikking stelt.
11. Zonder toestemming van de wijkaandeelhouders kan
er uit dit budget geen geld worden uitgegeven (budgetrecht), mits de
wijkaandeelhouders binnen 6 maanden na het voorleggen van een voorstel tot een
besluit hierover komen. Wordt die termijn overschreden, dan kan de Stuurgroep
over het voorstel beslissen.
12. Bij het uitoefenen van het stemrecht geldt dat ieder aandeel voor 1
stem telt.
13. Een besluit is genomen indien tenminste de helft plus 1 van de
uitgebrachte stemmen een voorstel ondersteunt en de houders van minimaal 30%
van de uitgegeven aandelen aan de stemming deelnamen.
14. De Stuurgroep organiseert minimaal 2 maal per jaar een
wijkaandeelhoudersvergadering. Wijkaandeelhouders krijgen via de
wijkaandeelhoudersvergaderingen en schriftelijk informatie over voorstellen en
te nemen besluiten. Zij hebben na een wijk-aandeelhoudersvergadering twee weken
de tijd om hun stem uit te brengen.
15. Iedere wijkaandeelhouder kan voorstellen aan de
wijkaandeelhoudersvergadering voorleggen. Ook de Stuurgroep kan dit doen. Als
de aandeelhouders van tenminste 15% van de uitgegeven aandelen daarom vragen,
is de Stuurgroep verplicht een wijkaandeelhoudersvergadering te organiseren.