nota_discotheek in Zuidpoort

Inleiding

De plannen voor de ontwikkeling van het Zuidpoortgebied voorzien in de vestiging van een discotheek, nabij de ingang van de parkeergarage. Het Ontwerpbestemmingsplan geeft aan dat het ruimtebeslag van deze discotheek maximaal 300 m2 mag zijn.

In een eerder stadium is aan de raadscommissie Duurzaamheid toegezegd dat alvorens een definitieve beslissing kan worden genomen, aanvullende informatie zou worden aangereikt over de haalbaarheid van een discotheek op de genoemde locatie. In dat kader heeft het bureau ZKA, in opdracht van MAB, de haalbaarheid van een discotheek in Zuidpoort onderzocht. Een kopie van het ZKA-rapport is als bijlage bijgevoegd. Daarnaast hebben eerste oriënterende gesprekken met potentiële exploitanten plaatsgevonden.

In deze nota wordt een kort overzicht van de bevindingen weergegeven.

De marktsituatie

Uit het onderzoek van ZKA blijkt dat er voldoende marktruimte is in Delft voor een nieuwe discotheek. Het huidige aanbod van discotheken blijft achter bij het potentieel.

Anderzijds geeft het rapport aan dat het perspectief voor de traditionele ‘monofunctionele’ discotheken matig is. Het potentieel voor multifunctionele horecaconcepten, waarbij de discofunctie wordt gecombineerd met andere functies lijkt beter. Speakers is hiervan een voorbeeld. Deze trend wordt ook bevestigd door de potentiële exploitanten, waar tot op heden mee is gesproken. Consumenten zijn steeds op zoek naar nieuwe ervaringen. Door verschillende functies te combineren wordt de flexibiliteit van de bedrijfsvoering verhoogd en kunnen er steeds weer nieuwe concepten ontwikkeld worden.

Schaalvergroting is een andere trend die zichtbaar is. Er ontstaan steeds meer megadiscotheken met capaciteiten, die kunnen oplopen tot 3000 - 4000 personen. Dit is een ontwikkeling die niet past bij de binnenstad van Delft.

Het cultuurplein als uitgaansgebied

In het bestemmingplan Zuidpoort is het cultuurplein opgenomen als “intiem” plein dat omringd wordt door culturele voorzieningen. In aangrenzende veld 5 is 900 m2 voor horecadoeleinden opgenomen, waarvan max. 300 m2 is bestemd voor de discotheek. Naast de discotheek, bioscopen en het theater mogen in de aanbouw van het Hoogovenpand en op de kop van het Achterom aanvullend maximaal 300 m2 aan horecafuncties gerealiseerd worden.

Het cultuurplein wordt in de conceptnota Horecabeleid binnenstad aangewezen als uitgaansgebied. De verschillende functies zullen naar verwachting elkaar versterken en het gebied als geheel voldoende aantrekkingskracht geven. Dit is van belang om het cultuurplein als bruisend plein een succes te laten worden.

Goede verbindingsroutes met de andere uitgaansgebieden in de stad zijn noodzakelijk. In de concept horecanota is aangegeven op welke wijze de routes zullen worden verbeterd. Zo zal onder andere de verlichting worden aangepast en de horeca langs deze routes (beperkt) worden uitgebreid. De horecaroutes van en naar het cultuurplein zullen lopen via het Achterom en Brabantse Turfmarkt richting Markt en via Winkelplein Zuidpoort, Bastiaanspoort en Kruisstraat naar de Beestenmarkt.

De bereikbaarheid van het cultuurplein kan optimaal genoemd worden. Het cultuurplein grenst aan de parkeergarage en is gelegen in de nabije omgeving van de toekomstige openbaarvoershalte aan de Zuidwal. Daarnaast zal in de directe omgeving van de het plein tevens een overdekte stalling voor fietsen worden gerealiseerd.

De locatie van de discotheek

De geplande locatie is gesitueerd aan de rand van het Zuidpoortgebied, grenzend aan de ene kant aan het bioscoopcomplex en aan de andere zijde aan de Zuidwal. De ingang is gesitueerd tegenover het theater. Voor een binnenstedelijke locatie is er relatief weinig bewoning in de directe omgeving.

Toch is draagvlak bij omwonenden een punt van zorg. Weliswaar is er minder bewoning in de directe omgeving dan bijvoorbeeld bij Speakers, maar in de Zuidpoortomgeving is de overlast die nachthoreca met zich meebrengt nieuw.

Randvoorwaarden bedrijfsvoering

Inmiddels hebben er verschillende gesprekken plaatsgevonden met potentiële exploitanten. Op dit moment is er echter nog geen overeenkomst tussen MAB en een exploitant, waardoor nog geen bedrijfsplan overlegd kan worden. Wel wordt in een vertrouwelijke bijlage inzicht gegeven in de stand van zaken met betrekking tot de onderhandelingen met verschillende partijen

Alhoewel MAB als ontwikkelaar en risicodragende partij primair verantwoordelijk is voor de selectie van een exploitant, zal de Gemeente zeker eisen moeten stellen aan de bedrijfsvoering. Deze zullen met name betrekking hebben op aspecten van overlastbeperkingen en openbare orde.

Hierbij worden in elk geval de volgende eisen gesteld:

· Geleidelijke sluiting; niet alle bezoekers tegelijk laten vertrekken;

· Goede security aan de deur; goed opgeleide mensen en zoveel mogelijk dezelfde mensen, zodat herrieschoppers kunnen worden herkend;

· Zorgen dat het management bereikbaar is voor omwonenden en zorgen voor hoge reactiesnelheid bij klachten;

· Directe lijn met politie, zodat problemen niet escaleren.

Deze eisen zullen in de exploitatievergunning voor de discotheek worden opgenomen. Tevens zal nader bekeken worden of tussen gemeente en de MAB afspraken gemaakt kunnen worden, zodat de MAB deze eisen in het onderhandelingstraject privaatrechtelijk met een exploitant kan vastleggen.

Bestemmingsplan versus marktruimte en DO

In het Bestemmingsplan wordt een discotheek van 300 m2 en een totaal van 900 m2 horeca in veld 5 mogelijk gemaakt. Uit het ZKA-rapport blijkt dat een traditionele discotheek met maximaal 300 m2 moeilijk haalbaar zal blijken.

Een concept waarin de discofunctie gecombineerd wordt met andere horecafuncties (bijvoorbeeld: grand-café) heeft wel kansen. De totale benodigde horeca opervlakte voor een dergelijke multi-functionele uitgaansgelegenheid zal in elk geval moeten passen binnen de beschikbare horeca opervlakte (900m2) in het bestemmingsplan. Tevens lijkt de beschikbare 300 m2 toereikend voor de discofunctie binnen het complex.

Ook binnen het Definitief Ontwerp lijkt voldoende fysieke ruimte te zijn voor een dergelijke invulling.

Voorstel

1. Positief te besluiten omtrent het vestigen van een discotheek (max. 300 m2 conform ontwerp bestemmingsplan Zuidpoort), welke qua concept gecombineerd wordt met andere horecafuncties (bijvoorbeeld grand café) in veld 5 van Zuidpoort.

2. De projectleider Zuidpoort opdracht te geven om zodanige afspraken met MAB te maken dat gewaarborgd wordt dat er in het bedrijfsplan van de toekomstige exploitant voldoende aandacht is voor het beperken van overlast in directe omgeving.

3. Dit voorstel voor advies voor te leggen aan de commissie Duurzaamheid.