2 Huidige situatie

Het plangebied ligt ten oosten van de Rijksweg 13 ter hoogte van de aansluiting

Delft -Centrum. Ten noorden van de locatie bevind zich het woonwarenhuis van Ikea en een aantal kantoren voornamelijk ten behoeve van de computerindustrie.

De uitbreidingslocatie is gesitueerd op een voormalige vuilstortplaats (uit 1969 - 1979) van de gemeente Delft. Er is zodanig gestort dat een geaccidenteerd terrein is ontstaan.

De locatie is eveneens een aantal jaren als kampeerterrein in gebruik geweest.

Vanwege milieutechnische bezwaren destijds is permanente vestiging van een camping achterwege gebleven.

Ten zuiden van de locatie bevindt zich de begraafplaats Iepenhof. Tussen de begraafplaats Iepenhof en Ikea zijn alleen fiets en voetgangersverbindingen aanwezig; de locatie op zich en de gehele voormalige vuilstort vormen een vrij geïsoleerd liggend gedeelte van de Delftse Hout. (zie bijlage 2)

3 Ontwikkeling op knooppunten

Bij het ontwikkelen van bedrijfsterrein ligt het voor de hand het zuid-oost kwadrant van de Oostpoortweg nader in beschouwing te nemen. Dit kwadrant is vanwege de situering op de voormalige vuilstort tot nu toe niet in ontwikkeling genomen.

Milieutechnisch bodem onderzoek heeft inmiddels uitgewezen dat bouwen en parkeren op de voormalige vuilstort niet tot de onmogelijkheden behoort.

In planologisch opzicht past deze ontwikkeling in de visie dat bedrijfs-economische ontwikkeling plaats vindt op de knooppunten van wegen. (zie bijlage 3)

De ligging van dit bedrijfsterrein met een aansluiting rechtstreeks op Rijksweg 13, de drukste snelweg van Nederland is overigens uniek te noemen.

Binnen een straal van 10 km bevinden zich meer dan 1 miljoen inwoners. Voor een groot deel van deze inwoners is de locatie met de auto in een half uur te bereiken.

4 Juridisch planologisch kader

In het huidige bestemmingsplan is de locatie bestemd voor recreatieve doeleinden; openluchtvoorzieningen. Dit is dezelfde bestemming zoals die ook voor De Grote Plas en de omgeving daarvan geldt. In tegenstelling tot het intensieve gebruik van de Grote Plas en de omgeving is het gebruik op de voormalige vuilstort extensief van karakter. Voorzieningen zijn er niet en worden ook niet voorzien; de locatie op zich is alleen vanaf de oostzijde door een enkel fiets en voetpad bereikbaar.

Voorgesteld wordt om ca 4 ha (bruto) van deze openluchtrecreatiebestemming om te zetten in een bedrijfsbestemming ten koste van de weinig intensief gebruikte openluchtrecreatiebestemming. Op deze wijze kan tegemoet gekomen worden aan de wens het bedrijfsterreinen areaal uit te breiden.

Ontwikkeling van het bedrijfsterreinen areaal is wenselijk in verband met de economische groei en de behoefte gedifferentieerde bedrijventerreinen te kunnen aanbieden.

In dit verband moet deze locatie niet gezien worden als een industrieterrein voor uitsluitend productiebedrijven maar als een compacte vorm van verstedelijking aansluitend bij de reeds bestaande bedrijfsterreinen. Langs de A 13 is op hoeken van de knooppunten kantoren en bedrijfsactiviteiten gesitueerd of voorzien. Deze locatie wordt gezien als een ontbrekende schakel in dit geheel.

De inklemming van dit knooppunt door Arboretum/Heempark enerzijds en de begraafplaats Iepenhof anderzijds verhindert ten enenmale het aanééngroeien van de bedrijfsterreinen langs de Rijksweg. Gevaar voor zogenaamde lintbebouwing langs de Rijksweg is dan ook niet aanwezig.

Relatie met provinciaal en rijksbeleid

Het streekplan van Zuid Holland West van 1997.

In het streekplan komt de locatie als bedrijfsterreinlocatie niet voor.

Dit is ook logisch omdat de ontwikkeling van deze locatie als bedrijfsterreinenlocatie

niet eerder voorzien is. Op de plankaart van het streekplan valt de locatie onder:

Bestaand recreatiegebied:

bestaand of in uitvoering zijnde binnen- of buitenstedelijk aaneengesloten gebied

ten behoeve van dag- en/of verblijfsrecreatie. Uit de beschrijving behorende bij het streekplan blijkt dat op de kaart B2 Ruimtelijke opbouw de locatie valt onder “stedelijk gebied”

Op de kaart B2 Hoofdstructuur groen maakt de locatie onderdeel uit van het onderdeel Randstadgroenstructuur. Op de kaart B6 Verstedelijkingsstrategie tenslotte valt de locatie onder “concentratie van verstedelijking”

NB De ontwikkeling Ypenburgse Poort is net als deze locatie in strijd met het

streekplan van 1997. Voor Ypenburgse poort gelden ook nu nog in het streekplan

dezelfde aanduidingen als voor de nu in beschouwing te nemen locatie.

Het ABC- beleid.

In de provinciale nota Planbeoordeling 2001 (concept-versie 6 april 2001) wordt op blz 20 opgemerkt dat het ABC-beleid wordt vervangen door nieuw beleid.

In tussentijd geldt het in de nota Planbeoordeling geformuleerde interimbeleid voor kantoren en voorzieningen.

Toetsingkader nota Planbeoordeling 2001. (concept-versie 6 april 2001)

Het nieuwe beleidskader zal niet alleen worden bepaald door mobiliteitsaspecten, zoals het voormalige ABC-locatiebeleid, maar is gericht op drie doelstellingen te weten: economische ontwikkelingsmogelijkheden, bereikbaarheid en ruimtelijke kwalitieit. Bij de goedkeuringskriteria wordt vervolgens vooral ingegaan op het aantal m2 kantooroppervlak als onderdeel van een bedrijfsvestiging.

Toegelaten wordt maximaal 2000 m2 kantooroppervlak mits dit niet meer bedraagt dan 50% van het bedrijfsvloeroppervlak. Vrijstelling kan worden verleend tot 3000 m2 kantoorvloeroppervlak als dit niet meer is dan 30 % van het totale bedrijfsvloeroppervlak een verdere vrijstelling kan alleen na toestemming van Gedeputeerde Staten. Voor Ikea is voor de uitbreiding met kantoren derhalve toestemming van G.S noodzakelijk.

Eén en ander kan in bestemmingsplanverband worden afgewikkeld.

Omdat het hier gaat over een uitzonderlijk groot aantal m2 voor een bedrijfsvestiging met alleen kantoor m2 voor Ikea is een vrijstelling van dit beleid realistisch.

(zie ook overleg Provincie/Haaglanden)

Richtlijnen (o.a.)

Voor de detailhandelsvoorzieningen met een bovengewestelijk verzorgingsbereik moet de locatiekeuze op dat ruimtelijk schaalniveau worden gemaakt. Een Ruimtelijk Economisch Ordenings – advies is noodzakelijk.

Belangrijk overig toetsingkader

- Structuurvisie Detailhandel, GS van Zuid-Holland, februari 1997;

In dit plan is voor detailhandel een uitbreidingsmogelijkheid van ca 3000 m2 voorzien. Het plan van Ikea is hiemee in overeenstemming.

Regionaal Structuurplan Haaglanden Voorlopig ontwerp 23 mei 2001

In dit Stuctuurplan is geen uitbreiding van voorzien van de huidige bedrijfsterreinlocatie Delftse Poort. Het idee van een mogelijke uitbreiding is immers in dit kader ook nog nooit aan de orde geweest. Nader overleg vindt binnenkort plaats. De uitkomst van dit overleg kan niet meer in deze nota worden meegenomen.

Overleg Haaglanden/Provincie

Overleg met ambtelijke vertegenwoordigers uit de economische hoek van het gewest Haaglanden en van de provincie Zuid Holland leid tot de conclusie dat er geen belemmeringen in het economische beleid zijn die uitbreiding van Ikea in de weg staan.

Omdat het aantal toe te voegen m2 kantoorvloeroppervlak groter is dan in de nota planbeoordeling wordt toegestaan is hiernvoor toestemming van G.S. vereist.

Omdat het hier alleen gaat over kantoren voor de Ikea vestiging is er geen leegstand te verwachten. Toestemming hiervoor van G.S lijkt derhalve realistisch.

Nader over hierover met de provincie Zuid Holland en Haaglanden wordt gestart.

MER

In het Besluit milieueffectrapportage 1994 wordt in onderdeel C (11.2) gesteld dat een MER noodzakelijk is voor de aanleg van een bedrijfsterrein als het een oppervlakte heeft van 150 hectare of meer. Als het gaat om een bedrijfsterrein met een oppervlakte van 75 ha of meer is een procedure conform art 7.8a t/m 7.8d van de Wet milieubeheer van toepassing (MER beoordelingsplicht: bevoegd gezag beoordeeld of MER, gezien bijzondere omstandigheden (o.a. gevoeligheid v/h gebied), noodzakelijk is. Beide zijn hier dus niet aan de orde.

5 Stedebouwkundige ontwikkeling

Om de wensen van Ikea te samen met de mogelijkheden van het gebied integraal in beeld te brengen is door Ikea een stedebouwkundig bureau ingehuurd.

Wissing Stedebouw en ruimtelijke vormgeving b.v. heeft daartoe een presentatie gemaakt die uitmond in een visie op de gewenste ontwikkelingen van het gebied.

De presentatie van het bureau is in de raadsportefeuille bijgevoegd en voorgesteld wordt om bureau Wissing deze presentatie in de raadcommissie Duurzaamheid te laten geven. Een aantal principes van deze presentatie is op bijlage 4 van deze nota weergegeven. Bijgevoegd is eveneens een rapport met Impressies van de uitbreiding Ikea Delft van het architektenbureau G.J. knevel.

Bij de ontwikkeling van een dergelijk stedebouwkundig plan voor een bedrijfsterreinlocatie aan de Oostpoortweg zijn er een aantal aspecten van belang.

Omvang

In de eerste plaats is het van belang dat er door de ontwikkeling geen schade ontstaat voor de kort geleden in gang gezette ecologische ontwikkeling van het weidegebied achter Ikea. De ontwikkeling zou er logischer wijze toe moeten leiden dat de ecologische ontwikkeling van het gebied achter Ikea wordt versterkt en verder uitgebouwd. Dit in combinatie met de wens de achterzijde van Ikea af te schermen levert voldoende mogelijkheden op voor het intact houden van het ecologische weidegebied. Tussen Hoflaan en bedrijventerrein wordt uitgegaan van het handhaven van de bestaande groene wal. Op die manier blijft het karakter van de Hoflaan intact en blijft de begraafplaats gescheiden van de bedrijfsterreinontwikkeling. De omvang van het toe te voegen bedrijventerrein is netto ca 2 à 3 ha. Bruto ca 3 à 4 ha.

Bereikbaarheid

Het gebied wordt bereikbaar gemaakt via de hoofdontsluiting op de Rijksweg.

De auto-infrastructuur wordt niet doorverbonden met de Hoflaan dit om sluipverkeer en verdere aanleiding tot ruimtelijke ontwikkeling te blokkeren. Wel wordt een calamiteitenaansluiting voorzien met de Hoflaan.

De Hoflaan en het bedrijfsterrein worden door voet- en fietspaden met elkaar verbonden. In combinatie met de voorgestelde verkeersontsluiting ontstaat een toegankelijk gebied voor voetgangers en fietsers.

Eén van de huidige problemen van het bedrijventerrein Delftse Poort is dat bij grote drukte het verkeer onvoldoende doorstroomt en er files ontstaan op de Rijksweg. Het ontwerp van de verkeersaansluiting zal dan ook zodanig zijn dat terugslag wordt voorkomen en de veiligheid op de Rijksweg wordt gewaarborgd.

Voor de voorgestelde hoofdverkeersontsluiting is nagegaan of deze efficiënt en adequaat is ten opzichte van de voorgestelde uitbreiding van het bedrijventerrein.

(Nader onderzoek Advies Groep Verkeer zie hoofdstuk Mobiliteit)

Functies

In principe wordt het terrein aangewend voor de uitbreiding van Ikea met 4500 m2 kantoor, 3000 m2 winkel, 750 m2 restaurant en 4500 m2 maqazijn.

Totaal 12.750 m2 brutovloeroppervlak.

Bij de huidige vestiging van Ikea zijn ca 1000 parkeerplaatsen ingebruik.

Volgens CROW normen is het tekort bij de huidige vestiging ca 150 parkeerplaatsen.

Ikea wordt ca 1,5 x zo groot. Gewenst zijn daarom minimaal 1725 parkeerplaatsen voor de totale Ikea vestiging. Deze kunnen op de uitbreiding van het bedrijventerrein een plaats vinden.

Vanwege de pilot-store functie van de Delftse Ikea vestiging is er bij Ikea Delft een permanente noodzaak aanwezig om managers en nieuwe mensen vanuit de hele wereld te ontvangen en op te leiden; van de nieuwste ontwikkelingen op de hoogte te brengen en ervaringen te laten uitwisselen. Omdat Delft geen geschikte accommodatie hiervoor heeft wordt uitgeweken naar Rotterdam, Amsterdam en Den Haag. Dit resulteerde vorig jaar in 3000 hotel overnachtingen in de regio.

Dit jaar worden er ca 6000 hotelovernachtingen geboekt.

Behoefte is er aan een conferentiehotel van voldoende omvang.

Verondersteld wordt dat er ook bij andere bedrijven in Delft een dergelijke behoefte zou kunnen bestaan. Gemikt wordt derhalve op minimaal een conferentie hotel van ca 160 bedden. (Ca 80 tot 120 kamers) Er zijn hierbij ca 125 parkeerplaatsen nodig.

Hulpdiensten

Bij de ontwikkelingen is het van belang dat gebouwen voor hulpdiensten voldoende bereikbaar zijn en dat rondom de bebouwing voldoende berijdbare vluchtroutes worden gemaakt. Vluchtroutes moeten daarnaast ook voldoende verlicht zijn.

Een calamiteiten aansluiting van het gebied op de Hoflaan is hierbij voorzien.

Voor de bluswatervoorziening is zowel de aanwezigheid van open water als van brandkranen een voorwaarde.

Bij het aanbouwen/uitbreiden van Ikea moet mede aandacht worden geschonken aan aanpassingen van de huidige parkeergarage.

Bij aanbouwen mag de noodzakelijke ventilatie voor de huidige parkeergarage niet in gevaar komen. Aanpassingen van het ventilatiesysteem kan het gevolg zijn.

Een nader aandachtpunt is ook nog het toezicht en beheer van de parkeergarages en buitenruimten.

Een positief punt hierbij is de vestiging van een hotel. Omdat bij een hotel dag en nacht mensen aanwezig zijn kan dit mogelijk een belangrijke rol spelen bij de organisatie van het toezicht en de veiligheid van gebouwen en terreinen.

Uit een overleg met Politie en Brandweer is gebleken dat de ontwikkelde visie geen onoplosbare problemen met zich meebrengt voor de hulpdiensten.

Bij uitwerking van de visie is tijdig overleg met de hulpdiensten een voorwaarde.

Ruimtelijke effecten van het plan op de omgeving

Vanwege de geïsoleerde ligging van de locatie zijn de ruimtelijke effecten van het plan op de omgeving beperkt. Aan de zijde van de Rijksweg ontstaat een zichtlocatie ten behoeve van commerciële bedrijvigheid maar dit is aan een Rijksweg op knooppunten een volstrekt normaal beeld. Aan de zuidzijde en oostzijde wordt de bebouwing en bedrijvigheid door middel van een bufferzone afgeschermd van de begraafplaats Iepenhof en Hoflaan en het ecologische weidegebied.

Aan de oostzijde wordt het bedrijventerrein eveneens afgeschermd door de hoogteverschillen in het terrein. Ter plaatse van de fietsdoorsteek die de Hoflaan verbindt met de Korftlaan is het hoogteverschil van het terrein maximaal. Het tussen de fietsdoorsteek en de Rijksweg geprojecteerde bedrijfsterrein ligt lager.

Het bedrijventerrein wordt via de Hoflaan alleen bereikbaar voor fietsers en voetgangers. Het groene karakter van de Hoflaan blijft intact en verandert door het bedrijventerrein niet. Ten noorden sluit de locatie aan bij het bedrijventerrein Delftse Poort. Ruimtelijk gezien gaat dit terrein een geheel vormen met het reeds eerder ontwikkelde kwadrant van het knooppunt aan de A13. (zie bijlage …)

6 Mobiliteitsaspecten

Verkeersafwikkeling.

In de huidige situatie is de verkeersafwikkeling nabij Ikea regelmatig een probleem. Door het grote verkeersaanbod ontstaan files bij de afritten van de A13 waarbij de files tot op de rijksweg staan (knelpunt veiligheid). Daarnaast leidt het grote verkeersaanbod ertoe dat niet alleen Ikea moeilijk bereikbaar is maar ook een groot deel van de stad Delft (knelpunt bereikbaarheid). Knelpunten zijn zowel de inrichting en afwikkeling van de huidige kruisingen bij de A13 als de verkeersafwikkeling op het terrein van Ikea zelf.

Uitgangspunt voor een uitbreiding van de Ikea is dat er een verkeerssituatie wordt gerealiseerd die leidt tot een verbetering van de verkeersafwikkeling, inclusief de afwikkeling van het extra verkeer van/naar Ikea.

Voor de kruisingen aan weerszijden van de A13 is gekeken naar de vormgeving/inrichting en te verwerken capaciteit (zie AGV, verkeersonderzoek)

Voor het verkeersaanbod is geconstateerd dat de zaterdagmiddag de maatgevende periode is (Ikea piek i.c.m. verkeer van/naar Delft, nu 1400 auto´s per uur). Als grove maar voorzichtige benadering is ervoor gekozen om voor berekeningen uit te gaan van een verdubbeling van de intensiteit van het Ikea-verkeer (mede gelet op de piekmomenten bij Ikea).

Voor de beide kruisingen (oost en west van A13) zijn zowel de mogelijkheden voor een rotonde als voor een kruising met verkeerslichten bezien.

Voor de westzijde (Poortweg) blijkt uit berekeningen dat met een rotonde geen goede verkeersafwikkeling kan worden gewaarborgd. Een met verkeerslichten geregelde kruising kan dat wel en verdient dan ook de voorkeur. Daarbij is wel een extra linksaf-opstelvak vanaf de afrit nodig.

Voor deze kruising is de inpassing van een eventuele fietsoversteek zonder grote gevolgen voor de verkeersafwikkeling mogelijk.

Voor de oostelijke kruising (afrit Rotterdam) blijkt dat zowel en rotonde als verkeerslichten een voldoende verkeersafwikkeling mogelijk maken. In beide gevallen zal de afrit vanuit Rotterdam verbreed moeten worden tot twee opstelvakken.

Voor de rotonde wordt wel uitgegaan van een tweestrooksrotonde met mogelijkheid voor een aangepaste vorm (ovaal of bypass voor extra capaciteit). Hoewel rotondes in het algemeen veiliger zijn dan verkeerslichten kan dit mogelijk teniet worden gedaan door de aangepaste vorm (onbekendheid, stuurmanoeuvres, ..), specifieke stromen (wachtrijen op rotonde) of afscherming (twee stroken).

Een met verkeerslichten geregelde kruising biedt de mogelijkheid tot sturing/dosering afhankelijk van de situatie op de kruising of elders (bijv. wachtrij tot op A13) of van de dagperiode. De inpassing van een fietsoversteek is in beide situaties mogelijk en is niet van grote invloed op de verkeersafwikkeling. Ruimtelijk worden de fietsverbindingen duidelijker en overzichtelijker gesitueerd.

Voor wat betreft de verkeersafwikkeling van op het Ikea-parkeerterrein dient er een vrije afstroom te zijn waardoor doorgaand verkeer niet geblokkeerd wordt (voldoende buffer, wachtrij op parkeerterrein, vermijden conflicten). Ook dienen verkeersbewegingen van parkeerplaats naar afhaalplaats e.d. geen gebruik te maken van routes voor doorgaand verkeer. De inrichting van de parkeerterreinen en routeringn diene dan ook in nauwe samenhang met de inrichting van de kruising met de Olof Plamestraat/A13 te worden bezien. Vanuit ruimtelijk oogpunt bestaat vooralsnog een sterke voorkeur voor een rotonde-oplossing. Een en ander wordt nader onderzocht.

Parkeercapaciteit

Bij de huidige vestiging van Ikea zijn ca. 1000 parkeerplaatsen beschikbaar (zie bijlage 5) Uitgaande van de door het CROW gehanteerde normen is er bij de huidge vestiging een tekort van ca. 150 parkeerplaatsen (zie Verkeerskundig onderzoek)

Op basis van het programma voor de uitbreiding van de vestiging met diverse actviteiten (winkel, magazijn, kantoor, hotel) is op grond van de CROW-normen bepaald dat een totale parkeercapaciteit nodig is van ca. 1800 parkeerplaatsen. Met deze capaciteit wordt het huidige tekort opgeheven en voldaan aan de extra parkeerbehoefte door de uitbreiding. Opgemerkt moet worden dat de CROW-normen gebaseerd zijn op de ervaringscijfers die meestentijds voldoende zijn. In het geval van Ikea zijn er echter enkele pieken met een onevenredig grote parkeerbehoefte. Deze zijn moeilijk in te schatten, maar verwacht mag worden dat ook een forse uitbreiding hierin niet altijd kan voorzien. Als ontwerpuitgangspunt echter vormen de gehanteerde CROW-normen een goede basis.

Bij de uitbreiding van Ikea is een extra parkeergarage voorzien. Daarbij dient te worden uitgegaan van een capaciteit van ca. 1000 plaatsen (waarvan ca. 200 ter vervanging huidige plaatsen aan zuidzijde en carpoolplaatsen)

Dubbelgebruik van plaatsen wordt nader onderzocht.

Laden en lossen

Voor zowel de huidige als de nieuwe locatie dient voldoende ruimte te zijn voor laden/lossen en het bijbehorende manoeuvreren. Daarbij dient de laad/losplaats fysiek gescheiden te zijn van de parkeerruimte en -routes voor bezoekers. De route naar de laad-losplaats dient bij voorkeur ook gescheiden te zijn van de ruimte voor overig verkeer en zo min mogelijk conflicten te kennen met routes voor overig verkeer. Dit is van belang voor zowel de locatie van magazijnen en inrichting van gebouwen als voor de inrichting van en routing over het Ikea-terrein.

Voetgangers en fietsvoorzieningen

Voldoende fiets - en voetgangersvoorzieningen zijn bij de ontwikkeling van het gebied en de gebouwen een voorwaarde.

Bij de ontwikkeling van de presentatie van de visie op het gebied is dit een belangrijk uitgangspunt geweest. Bij de uitwerking van de visie zal het ontwerp van het fietspadennet en de voetgangerspaden een belangrijke plaats krijgen in het proces.

7 Kunst in de openbare ruimte

Gezien de inhoud van het toekomstige project, een woonwarenhuis met daarin voorbeelden van woonmogelijkheden, maar ook gezien de aard van het gebouw zelf met haar grote maatvoering en duidelijk kleurprogramma, aan een drukke verkeersweg met afrit, een eventuele rotonde en parkeervoorziening is aandacht voor de realisering van beeldende kunst evident.

Bij dergelijke projecten wordt, indien er bij overheidsgebouwen middelen worden gereserveerd in het kader van de %-Regeling, het geld gewoonlijk besteed aan kunst in de openbare ruimte in de omgeving van het gebouw of bouwwerk.

Het is nu nog te vroeg om op dit moment richtinggevende uitspraken te doen, maar het is wel duidelijk dat de locatie reeds een overdaad aan beeldinformatie bevat.

Natuurlijk zou er bijvoorbeeld iets met de rotonde gedaan kunnen worden, maar verdere uitwerking zou er ook toe kunnen leiden dat een "klassiek" beeld niet het meest voor de hand liggende antwoord is.

Voor kunsttoepassingen in een dergelijk project is het noodzakelijk om vroegtijdig een bedrag te reserveren.

Als voorwaarde wordt hierbij gedacht aan ca een ½% van de infrastructurele kosten,

8 Milieu

Duurzaamheid

Bij de inrichting van het terrein wordt het concept van duurzame bedrijventerreinen gehanteerd. Daarbij gaat het om aspecten als intensief ruimtegebruik, materialen, duurzame energie en vervoersmanagement. Het is van belang de buitenruimte op een natuurlijke wijze in te richten. Voor de parkeervoorziening, voor zover die op maaiveld ligt, moet bekeken worden in hoeverre open verharding te realiseren is. Voordelen hiervan zijn directe infiltratie, beperkter materiaalgebruik, goede beluchting en een “groen” uiterlijk. Tevens moet bij de bouw indien nodig beschermende maatregelen worden genomen voor het behoud van de aanwezige natuur.

Water/bodem

Het gebied ligt ter plaatse van een voormalige vuilstortplaats. De doelstelling t.a.v. waterkwaliteit voor dit gebied is in het Waterplan Delft expliciet uitgesloten van de hogere ambities (natuurgoed en belevingsgoed water) Voor dit gebied geldt derhalve in principe als ambitieniveau cultuurgoedwater. In het gebied ligt een stelsel van watergangen. Het wateroppervlak en daarmee het bergend vermogen mag niet worden verminderd door de aanleg van het bedrijventerrein.

Bij het dempen van de sloot ten zuiden van Ikea moet worden gezorgd voor een alternatieve waterverbinding. Mogelijkheden voor extra waterberging zijn binnen het peilgebied te vinden. (zie bijlage 6) Over deze mogelijkheden is met het Hoogheemraadschap overleg gevoerd en de conclusie is dat er technisch voldoende mogelijkheden zijn om bergend wateroppervlak te realiseren. Gestreefd wordt overigens om naast vergroting van de waterberging in kwantitatieve zin ook in kwalitatieve zin verbetering van ecologische en waterbeheeraspecten te bewerkstelligen.

Ecologie algemeen

In de nota Ruimte voor Natuur (1994) en in de Ontwikkelingsvisie 2025 (1998) wordt het gebied aangegeven als kerngebied binnen de Ecologische Hoofdstructuur. Het gebied wordt getypeerd door een aaneengesloten groen bebost gedeelte met veel variatie in hoogte in combinatie met een open ruimte. Het gebied wordt doorkruist door voetpaden. De locatie maakt deel uit van een aaneengesloten groen gebied (Delftse Hout, Bieslandse polder) parallel aan de Rijksweg.

Ecologische waarde

Het plangebied wordt gekarakteriseerd door een relatief grote variatie in structuur en vegetatie. De grote rijkdom aan planten wordt beïnvloed door aanpassingen in beheer van wegbermen door rijkswaterstaat en de ligging naast een begraafplaats. Mede hierdoor is het plangebied een potentieel leefgebied voor insecten (vlinders, sprinkhanen en krekels, libellen, loopkevers), amfibieën (groene en bruine kikkers, padden) en kleine zoogdieren (bosmuizen, egels, vleermuizen)

Op hun beurt profiteren roofdieren en insectenetende zangvogels (roodborst, winterkoning, specht) van de goede leefomstandigheden. De relatie met de bermen is daarbij van groot belang. De bomen bestaan vooral uit populieren en wilgen.

Voor het verlies van circa 4 ha.natuur-/recreatiegebied zullen elders compenserende investeringen in de ecologische hoofdstructuur van Delft worden gedaan.

Ecologische inpassing

Bij het realiseren van het bedrijventerrein moeten maatregelen getroffen worden ten aanzien van landschappelijke inpassing, compacte plannen en compensatienatuur.

Het is gewenst om vanuit ecologische en recreatieve doelen de fiets c.q. voetpad richting het achterliggende recreatiegebied aan beide zijden te voorzien van een groene structuur in de vorm van bomen met struiken of struwelen. De aanwezige bomen rond de min of meer open vlakte aan de zijde van de Hoflaan moeten voor zover mogelijk worden behouden. Voor de toekomst moet het achterliggende gebied gewaarborgd worden als duurzaam natuur- en recreatiegebied.

Zowel de huidige bebouwing als de toekomstige bebouwing wordt aan de achterzijde door het toevoegen van ecologisch waardevolle elementen aan het zicht (vanuit het achtergebied) onttrokken.

Compenserende maatregelen

Compenserende maatregelen worden op en aan en in de omgeving van het gebouw

genomen. Naast een aanpassing aan de achterzijde van het huidige bedrijfspand van IKEA zal ook de achterzijde van de nieuwe gebouwen voorzien worden van voorzieningen voor vogels en vleermuizen. (nader onderzoek nodig) Tevens zal onderzocht worden of de parkeergarage voorzien kan worden van een ecologisch dak en voor zover mogelijk voorzien worden van muurbegroeiing.

Daarnaast kan, mede in het kader van het natuuropleidingscentrum de Papaver, een educatieve route door het gebied opgenomen worden waarbij ingegaan wordt op de natuur en op maatregelen die getroffen worden om soorten in en nabij Delft te behouden.

EU richtlijn

Bij wijziging van het bestemmingsplan moet worden voldaan aan criteria als opgenomen in de natuurbeschermingswet, de flora- en faunawet en de vogel- en habitat richtlijnen.

Een onderdeel van de natuurbeschermingswet is de bescherming van soorten. Dit geldt ook voor de flora en faunawet waarin op hoofdlijnen de regels zijn uitgewerkt met als doel het instandhouden van de plant- en diersoorten die in het wild voorkomen. Als blijkt dat in het plangebied beschermde plant- of diersoorten voorkomen zal het plangebied aangewezen kunnen worden als beschermd gebied en dus ook niet voor andere doeleinden gebruikt kunnen worden. De beschermde soorten zijn opgenomen in de habitat- en vogelrichtlijn.

(zie onderzoek beoordeling natuurwaarden voormalige vuilstortplaats te Delft)

9 Samenvatting resultaten beoordeling natuurwaarden voormalige

vuilstortplaats inzake uitbreiding IKEA

Naar aanleiding van plannen omtrent de uitbreiding van de IKEA vestiging in Delft is in opdracht van de gemeente Delft door Bureau Waardenburg bv een onderzoek uitgevoerd naar de natuurwaarden van het terrein van de voormalige vuilstortplaats.

Dit onderzoek is in de raadsportefeuille ter inzage gelegd.

De conclusies uit dit onderzoek zijn opgesplitst voor flora en fauna. Tevens zijn aanbevelingen opgenomen ter compensatie.

Flora

· In het onderzoeksgebied zijn geen plantensoorten gevonden die vallen onder de Habitatrichtlijn (bijlage 2 en 4 van het onderzoek) Naar verwachting komen deze niet in het studiegebied voor. Hetzelfde geldt voor soorten die beschermd zijn op grond van de Natuurbeschermingswet. Ook Rode lijstsoorten en/of itz-soorten zijn niet aangetroffen.

· Ondanks het ontbreken van bedreigde en/of beschermde soorten is de diversiteit aan soorten en de variatie in structuur voor een dergelijk parkgebied aan de rand van een verstedelijkt gebied, groot te noemen. Dit geldt vooral voor de grazige en de beboste delen. Het water met de bijbehorende oevers is relatief arm aan soorten, vooral vanwege de matige waterkwaliteit en de beschoeide, hier en daar zeer steile oevers.

Fauna

· In het onderzoeksgebied zijn geen soorten gevonden die vallen onder de habitatrichtlijn (bijlage 2 en 4 van het onderzoek) Naar verwachting komen deze niet in het studiegebied voor. Van enkele niet ter plaatse verblijvende soorten vleermuizen - (gewone en ruige dwergvleermuis, laatvlieger en mogelijk watervleermuis) habitatrichtlijn bijlage 4 van het onderzoek - wordt echter wel verwacht dat ze het gebied gebruiken als foerageergebied. De vogelrichtlijn is niet van toepassing.

· Van de soorten die beschermd zijn inzake de Natuurbeschermingsweg is de middelste groene kikker in het studiegebied vastgesteld en komen (behalve genoemde vleermuizen) naar verwachting egel en gewone pad voor. Alle aangetroffen soorten broedvogels (25) zijn in het broedseizoen beschermd krachtens de Vogelwet.

· Van de soorten voorkomend op de diverse Rode lijstsoorten - (die nog niet genoemd zijn in het kader van de Habitatrichtlijn of de Natuurbeschermingsweg) - is de kroeskarper vastgesteld en komt naar verwachting de paling voor.

· Wat betreft dagvlinders en libellen zijn geen soorten vastgesteld en is het onwaarschijnlijk dat soorten voorkomen die vallen onder een of meer van de bovengenoemde categorieën of gelden als itz-soort (met uitzondering van enkele vastgestelde dan wel potentiële zwervers als glassnijder en bruin blauwtje)

Aanbevelingen

Aanbevolen wordt te zoeken naar compenserende en/of verzachtende maatregelen in het onderzoeksgebied zelf, in het deel ten oosten van het Heempad, of in nabijgelegen terreinen (vallend binnen de stedelijke invloedssfeer) Op dit moment is nog niet te zeggen wat de mogelijkheden in de genoemde gebieden zijn. In samenwerking met IKEA en de gemeente Delft zal een compensatieplan moeten worden ontwikkeld. Het is mogelijk dat een dergelijk plan een onderdeel vormt van het inrichtingsplan.

Op grond van de Vogelwet zullen (herinrichtings-) werkzaamheden in het terrein buiten het broedseizoen (september-februari) uitgevoerd moeten worden.

Aanbevolen wordt om het water pas na het voortplantingsseizoen van amfibieën en voor eventuele vorstperioden rond eind september/oktober leeg te pompen alvorens deze dicht te schuiven en hierbij de aanwezige vis (vooral relevant voor rode lijstsoorten kroeskarper en paling) en amfibieën weg te vangen en elders uit te zetten. Door tussen het leegpompen en dichtschuiven de drooggevallen wateren enige nachten te laten rusten worden eventueel in de modder aanwezige groene kikkers in de gelegenheid gesteld de plek te verlaten (de locatie vormt geen potentiële vorstvrije overwinteringplek meer)

10 Resultaten verkennend bodemonderzoek voormalige stortplaats

Delftse Hout

Om inzicht te verkrijgen of er wel of niet op een deel van de voormalige stortplaats Delftse Hout een bedrijventerrein kan worden ontwikkeld, heeft Haskoning een verkennend onderzoek uitgevoerd (zie Verkennend onderzoek Stortplaats Delftse Hout te Delft, concept, K1454.AO/R004/MVL/SEP, Haskoning, 8 september 2000) Tijdens het onderzoek zijn het archief en oude bodemonderzoeken beoordeeld en is beperkt veldwerk uitgevoerd. Het veldwerk heeft zich gericht op de eventuele vorming van stortgas in het stortlichaam, de kwaliteit van de oostelijke watergang (waterbodem en oppervlaktewater, horizontale stroming vanuit de stort naar omliggende watergangen) en de kwaliteit van het grondwater rondom de stortplaats. Het onderzoek betrof alleen fase 1 en 2 van de stortplaats.

Het onderzoek dat nu is uitgevoerd heeft alleen als doel het beantwoorden van de vraag of er op de stort gebouwd kan worden of niet. Hiertoe zijn slechts die zaken onderzocht die van belang waren om deze vraag te kunnen beantwoorden. Een volledig inzicht naar de milieuhygiënische kwaliteit van de stort is dus niet verkregen. Bij de verdere planontwikkeling dient dus rekening te worden gehouden met aanvullend bodemonderzoek (specifiek voor monitoring, grondverzet en bouwaanvragen) en goedkeuring van de provincie op een plan van aanpak en monitoringsprogramma.

Uit het onderzoek blijkt het volgende:

· De stortlaag heeft een dikte van 2 à 3 meter (t.p.v. het te ontwikkelen bedrijfsterrein)

· De dikte van de deklaag is circa 1 meter

· Het slib in de oostelijke watergang heeft kwaliteit klasse 2

(kan binnen 20 meter op de kant worden gezet)

· In grond- en oppervlakte water zijn geen tot licht verhoogde concentraties (zware) metalen, benzeen en chloride aangetoond

· In de stort vindt ontwikkeling van stortgas plaats. Tijdens veldwerk is slechts in enkele boringen methaangasontwikkeling gemeten. Op basis van berekeningen met een computerprogramma werden hogere concentraties stortgas verwacht.

Bij het huidige gebruik worden geen risico’s verwacht.

· Het bouwen op de stort is geen probleem. Wel dient bij de bouw rekening te worden gehouden met de volgende punten:

- ophoping van stortgas in kruipruimtes e.d.

- heipalen die corrosiebestendig zijn

- het tegengaan van verticale stroming naar dieper gelegen

waterpakket langs heipalen

- het beschermen van drinkwaterleidingen

Conclusie onderzoek

Uit het onderzoek volgt dat op de stort gebouwd kan worden waarbij rekening wordt gehouden met het gebruikte materiaal in het stortlichaam en de vorming van stortgas.

Een principetekening hoe op de vuilstort geheid kan worden is bijgevoegd. (Zie bijlage 7)

11 Samenvatting Distributie Planologisch Onderzoek t.b.v. de

uitbreiding van IKEA

Om inzicht te krijgen of de uitbreiding van Ikea invloed heeft op de verzorgingsstructuur in het primaire verzorgingsgebied heeft Ikea een Distributie Planologisch onderzoek laten opstellen door Kolpron Consultants (zie bijgevoegd rapport)

Ikea Delft

De vestiging van IKEA Delft heeft een bijzonder positie. Deze bijzondere positie is haar functie als internationale pilot-store voor het IKEA-concept. Dit betekent bijvoorbeeld dat een groot deel van het management van de meeste nieuw te openen IKEA-vestigingen, waar ook in de wereld, in Delft haar introductie en opleiding krijgt. De pilot-store in Delft heeft een voorbeeldfunctie voor de andere IKEA vestigingen in de wereld. Veel van de nieuwe systemen, als ook van de nieuw ontwikkelde concepten op winkelniveau en de marketing producten worden getest in Delft. Bij goedkeuring worden deze in alle winkels ingevoerd. Verder worden in de pilot-store continue tests en ontwikkelingsprogramma’s uitgevoerd, met als doel het verbeteren van het IKEA-concept en het functioneren van de winkels.

De mogelijkheden om nieuwe concepten uit te testen, in het kader van de pilot-functie, zijn door het tekort aan ruimte beperkt. IKEA wil daarom uitbreiden van 21.500 m2 naar ruim 33.150 m2 b.v.o.. Het gaat hierbij overigens maar op een uitbreiding van circa 3000 m2 v.v.o. winkelruimte. Het resterende deel heeft betrekking op magazijn- en kantoorruimte.

De verkeersafwikkeling is op piekmomenten onvoldoende en onveilig, ook het aantal parkeerplaatsen zal moeten worden uitgebreid.

De verwachting is dat de omzet van IKEA, ondanks de winkeluitbreiding, zal afnemen. De reden voor deze daling is de te verwachte geringere omzet door de komst van IKEA Barendrecht in 2001.

Confrontatie van het bestedingspotentieel met het aanwezige aanbod van circa 441.800 m2 v.v.o. in het primaire verzorgingsgebied, heeft aangetoond dat anno 2000 een marktruimte aanwezig is in de branche meubelen, woningtextiel en keukens van respectievelijk circa 16.000 m2 1 3.000 m2 en 27.000 m2 v.v.o.. In 2005 zal deze marktruimte als gevolg van de demografische ontwikkeling en een toename van de bestedingen in de betreffende branches toegenomen zijn tot respectievelijk 15.000 m2 14.400 m2 en 36.000 m2 v.v.o.

Als gevolg van de uitbreiding van IKEA zal het bestaande aanbod in het primaire verzorgingsgebied geconfronteerd worden met een marktaandeel van IKEA Delft van 7% in 2005, tegen 10% op dit moment.

Verder is gebleken dat IKEA Delft een positieve bijdrage levert aan, de werkgelegenheid in de regio met circa 800 banen. Tevens heeft de pilot-functie een gunstig effect op de horeca sector in Delft doordat hierdoor veel bezoekers uit het buitenland worden aangetrokken.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de beperkte uitbreiding van IKEA Delft niet zal leiden tot een onevenredige aantasting van de verzorgingsstructuur in het primaire verzorgingsgebied.

Daarnaast dienen ook werkgelegenheidseffecten, effecten op de horeca en de stimulans voor een verdere vernieuwing in het detailhandelsaanbod te worden meegenomen.

12 Overige aspecten

Er is een bestaande pachtovereenkomst voor het terrein aan de achterkant van Ikea.

De huidige planvorming en de varianten daarop maken dat er nader overleg met de pachter en milieugroeperingen nodig is.

Met dit overleg is gestart in het voortraject van de planvorming. Op die manier is voorkomen dat belanghebbenden als eerste via de krant van de voornemens betreffende de uitbreiding van Ikea kennis nemen.

13 Haalbaarheidsanalyse

Een haalbaarheidsanalyse (financiëel – economisch) kan gemaakt worden na instemming van de commissie Duurzaamheid met uitbreidingsvisie van Ikea, de resultaten ervan verwerkt zijn in een plan en een er een kostenbegroting is gemaakt.

14 Samenvatting

· De uitbreiding van Ikea wordt ontwikkeld als één gebouw.

· Bij de uitbreiding worden de verkeerskundige problemen op de Rijksweg 13 opgelost. Voor de (auto)verkeersstructuur aan de oostzijde van de A13 bestaat vooralsnog een voorkeur voor een rotonde oplossing.

· Bij de uitwerking van de visie zal het ontwerp van het fietspadennet en de voetgangerspaden een belangrijke plaats krijgen in het proces.

· Voor een kunsttoepassing wordt aan Ikea gevraagd om ½% van de infrastructurele kosten te reserveren.

· Gestreefd wordt om naast vergroting van de waterberging in kwantitatieve zin ook in kwalitatieve zin verbetering van ecologische en waterbeheeraspecten te bewerkstelligen.

· Voor de toekomst wordt het achterliggende gebied gewaarborgd als een duurzaam natuur- en recreatiegebied.

· Zowel de huidige bebouwing als de toekomstige bebouwing wordt aan de achterzijde door het toevoegen van ecologisch waardevolle elementen aan het zicht (vanuit het achtergebied) onttrokken.

· Compenserende maatregelen worden op en aan en in de omgeving van het gebouw genomen. Daarnaast worden voor het verlies van circa 4 ha. natuur-/ recreatiegebied elders in de ecologische hoofdstructuur van Delft compenserende investeringen gedaan.

· In het plangebied wordt een hotel van ca 160 bedden opgenomen.

15 Voorstel:

-1- De visie op de uitbreiding van Ikea presenteren in de cie Duurzaamheid (bureau Wissing)

-2- Instemmen met deze visie en nader onderzoek naar de haalbaarheid ervan.

-3- In principe instemmen met het wijzigingen van het bestemmingsplan ter plaatse van de locatie. (De recreatiebestemming op de v.m vuilstort wordt gedeeltelijk een bedrijfsterreinbestemming)

-4- Starten met het maken van een aangepast bestemmingsplan (voorstel: Delftse Poort II)

-5- Nader onderzoeken of en onder welke voorwaarden de bestemmingswijziging

in het streekplan Zuid Holland West van 1997 of een actualisatie daarvan kan

worden gepast.

Cluster Wijk- en Stadszaken

Sietse Wierda

dinsdag 9 oktober 2001

In de raadsportefeuille