Stuk 158 I

01/022264                                                                                              Delft, 30 augustus 2001.

 

 

Onderwerp:       Definitief Ontwerp voor de bebouwing op de

velden 5 en 7 van het Zuidpoortgebied.

 

 

Aan de gemeenteraad.

 

Geachte dames en heren,

 

1.         Inleiding.

 

Op 30 november 2000 heeft de gemeenteraad ingestemd met het Voorlopig Ontwerp (VO) van de bouwplannen voor veld 5 en 7 van het Zuidpoortgebied onder voorwaarde dat in het Definitief Ontwerp (DO) een aantal onderdelen verder zouden worden uitgewerkt en aangepast. Deze lijst met uitwerkingspunten (bijlage 1) ligt voor u ter inzage.

 

Op 26 juni j.l. heeft er een voorlopige presentatie van het DO plaatsgevonden. Op basis van het commentaar van het College en de Commissie Duurzaamheid hebben de architecten het DO aangepast en verder afgerond. Het eindproduct van de architecten ligt eveneens voor u ter inzage.

 

Het college heeft het DO  beoordeeld en getoetst:

·         of de aanpassingen naar aanleiding van de in het VO geconstateerde kritiekpunten aanvaardbaar zijn.

·         of eventuele in het DO voorgestelde planwijzigingen ten opzichte van het VO aanvaardbaar zijn.

·         of  de voorgestelde te realiseren functies in overeenstemming zijn met het eerder goedgekeurde VO c.q. of eventuele voorgestelde functiewijzigingen ten opzichte van het VO aanvaardbaar zijn;

·         of de architectonische kwaliteit van het DO in algemene zin voldoende aansluit bij het karakter en het kwaliteitsniveau van het VO c.q. of eventuele afwijkingen daarvan aanvaardbaar zijn, waarbij het oordeel van de commissie welstand en monumenten in aanmerking is genomen als een zwaarwegend advies.

 

2.                   De bovenbouw

 

2.1.             Verwerking van verbeter- en uitwerkingspunten

Gevels van veld 5

Door een meer verticale aanpak van de twee winkellagen zijn deze meer samengetrokken, waardoor het idee van één plint met een hoogte van twee winkellagen helderder is geworden. De panelen op de tweede winkel zijn verschuifbaar gemaakt, waardoor meer


 

variatie ontstaat in het gevelbeeld. De arcade nabij de doorgang naar het winkelplein is nu over twee winkellagen doorgezet. Hierdoor wordt de repetitie in de gevel doorbroken en de entreefunctie versterkt. De gevelopbouw met een kleinere beukmaat van de woningen dan van de winkel is gelijk gebleven. De referentiebeelden die in het Schetsplan Plus waren getoond gingen van eenzelfde gevelopbouw uit. In de detaillering van de gevels zijn verfijningen opgenomen, waardoor het ambitieniveau van de referentiebeelden benaderd wordt.

 

Gevel van veld 5 aan de zijde van het theater.

De gevel aan de zijde van het theater is van glas, waardoor de trappen naar de bioscoopzalen zichtbaar zijn. Samen met de glazen gevel van het theater waarachter de foyer ligt zal de straat tussen veld 5 en het theater zich visueel verbreden en door het gebruik van de aanliggende functies een levendig beeld krijgen. Dit komt  ten goede aan het sociaal veilige gevoel in deze straat.

Er is in het Definitief Ontwerp een massa met een glazen gevel op de hoek van het gebouw geplaatst, waardoor de gevels van de Zuidwal en tegenover het theater meer een geheel zijn geworden. De mogelijkheid voor de disco om zich meer aan de buitenkant te laten zien is hiermee vergroot. De uitstraling van de auto-entree van de parkeergarage is hierdoor ook verbeterd.

 

Liftontsluiting op het plein, roltrappen en paviljoen

Het paviljoen en de ontsluiting van de parkeergarage op het plein is ingrijpend gewijzigd ten opzichte van het Voorlopig Ontwerp. De lift en de roltrappen zijn nu samen met pergola’s aan weerszijden van het paviljoen in één ontwerp geïntegreerd. Het ontwerp en de beoogde functie van het paviljoen maakten het onmogelijk om de lift in het gebouw te situeren. 

 

Naar aanleiding van de reacties op de “voorlopige” presentatie van het Definitief Ontwerp in juni is besloten om de massa van het paviljoen te verkleinen tot 8x8x8 m. Uitgangspunt blijft een transparante kubus, die een horecabestemming krijgt. De MAB en Bob van Reeth hebben toegezegd dat uiterlijk 4 september een schaalmodel van het aangepaste ontwerp beschikbaar zal zijn.

 

Bezonning Kruisstraat

De bezonning van de bestaande panden aan de oostkant van de Kruisstraat

blijft acceptabel. Dit wordt aangetoond door de bezonningsdiagrammen die gemaakt zijn naar aanleiding van zienswijzen op  het bestemmingsplan.

 

Uitwerking van de tweede winkellaag

Bewoning op de tweede winkellaag blijkt kostentechnisch niet haalbaar te zijn. Met name de  afwijkende verdiepingshoogte van de woningen en de vereiste ontsluiting voor bewoners zouden leiden tot ingrijpende aanpassingen in de hoofdconstructie. Daarnaast is uit de Virtual Reality van de belangenvereniging gebleken, dat er vanuit de woningen boven de winkellagen voldoende zicht is op het plein.

 

De ontwikkelaar zal middels private overeenkomsten met huurders (en beleggers) waarborgen dat ramen niet zullen worden afgeplakt. Concrete voorstellen over hoe dit zal worden gerealiseerd zijn echter nog niet ontvangen. Ook is er nog geen duidelijk inzicht in de reclamevoorschriften die gehanteerd zullen worden en de mate van vrijheid voor winkeliers in de keuze van de winkelpui.

 

Verdiepingshoogte van de woningen

De bouwlagen waarin de woonkamers van de woningen zijn gesitueerd hebben een bruto verdiepingshoogte van 3 meter. Daarnaast is de hoogte van de verhoogde maaivelden van de velden 5 en 7 op elkaar afgestemd.

 

Openbare ruimte

Tijdens de commissievergadering op 26 juni j.l. is het schetsplan voor de openbare ruimte gepresenteerd. Hiermee is de samenhang met het definitieve ontwerp van de velden 5 en 7 gewaarborgd. Opmerkingen die gemaakt zijn ten aanzien van het materiaalgebruik en verdere inrichting zullen in het voorlopig ontwerp van de openbare ruimte worden verwerkt.

 

2.2.             Afwijkingen t.o.v. het Voorlopig Ontwerp

Naast de verwerking van de verbeter- en uitwerkingspunten zijn er enkele wijzigingen in het Definitief Ontwerp ten opzichte van het Voorlopig Ontwerp opgenomen. Hieronder wordt een overzicht van de belangrijkste wijzigingen gegeven.

 

Bioscoop

De belangrijkste wijziging is voor veld 5 betreft de bioscoop en is het gevolg van een verandering van het programma. Hierdoor is de grote zaal aan de noordkant omgedraaid waardoor de schuine vloer in de andere richting is komen te liggen. Boven de entree van de bioscoop is een grotere vrije hoogte ontstaan, waardoor het cultuurplein visueel ruimer en lichter zal zijn dan in het Voorlopig Ontwerp.

 

Veld 7

Ten opzichte van het Voorlopig Ontwerp is in de gevel van veld 7 een architectonisch element opgenomen tussen de twee winkellagen en de woningen in de vorm van een hekwerk. Hierdoor wordt het  onderscheid tussen de winkellagen en de bovenbouw benadrukt en de samenhang van de bovenbouw versterkt.

 

De installatieruimten

De installatieruimten van het verwarmings- en koelingssysteem en de pijpen van de ventilatie van de parkeergarage worden geplaatst op het dak van veld 7 aan de zijde van de Kruisstraat. 

 

Laden en lossen C1000

Het laden en lossen aan de Kruisstraat is gewijzigd, waardoor de vrachtwagens met de rijrichting mee de laad- en losplaats in en uitrijden. Hierdoor wordt vermeden dat de vrachtwagens achteruitrijden in een voetgangersgebied.

 

2.3.             Advies van de Commissie Welstand en Monumenten

Op 29 augustus wordt het Definitief Ontwerp behandeld in de Commissie voor Welstand en Monumenten. Het advies van deze commissie zal voor de behandeling van dit voorstel in de Commissie Duurzaamheid worden toegestuurd aan de leden, zodat dit advies betrokken kan worden bij de oordeelsvorming.

 

2.4               Herontwikkeling van Hoogovenspand en overdekte fietsenstallingen

In het voorjaar van 2001 is het Hoogovenspand, waarin op dit moment de C1000 is gevestigd, door de gemeente aangekocht. Plannen voor de herontwikkeling van het pand bevinden zich derhalve nog in een verkennend stadium. De getoonde aanbouw aan het Hoogovenspand maakt daarom ook nog geen deel uit van het Definitief Ontwerp voor de


 velden 5 en 7, maar zal tegelijk met de plannen voor de herontwikkeling van het gehele pand verder worden uitgewerkt. Het is de bedoeling dat in dit  pand de openbare bibliotheek, een overdekte fietsenstalling en de kunstuitleen gevestigd worden. Daarnaast is het belangrijk dat aan de zijde van de Vestpoort een goede winkelfunctie behouden blijft, omdat dit een belangrijke winkelroute is. Met de realisatie van deze plannen zal pas in 2004, na oplevering van veld 5 en 7 een aanvang gemaakt kunnen worden.

 

Aan de oostzijde van het plangebied zal een tweede overdekte stalling gerealiseerd worden. Op veld 7, aan de zijde van de Kruisstraat is nog een ruimte gereserveerd voor een overdekte fietsenstaling. Deze ruimte is echter te klein voor zelfstandige exploitatie. Besprekingen met de C1000 over gezamenlijk beheer van de stalling hebben nog geen resultaten opgeleverd. Alternatieve locaties die mogelijk beter gelegen zijn worden nader onderzocht. Het betreft hier de open strook langs V&D  (zijde kruisstraat) en de oostzijde van veld 2. 

 

3.                  Parkeergarage

De gemeenteraad heeft op 28 november 2000 ingestemd met het Voorlopig Ontwerp van de parkeergarage, inclusief de realisatie van de opties. Deze opties bestaan uit het toepassen van verf en coating op de wanden, kolommen en plafonds, het toepassen van roltrappen, het voorzien in daglichttoetreding en de realisatie van openbare toiletten en kluisjes. 

 

3.1       Afwijkingen ten opzichte van het Voorlopig Ontwerp

Het Definitief Ontwerp bevat een aantal wijzigingen ten opzichte van het VO. De belangrijkste wijzigingen zijn:

·              De routing van de parkeergarage is gewijzigd. Waar in het VO de hellingbanen van –1 naar –2 naast elkaar lagen in de noordwest hoek, zijn deze nu gescheiden. De hellingbaan van –1 naar –2 is naar de zuidoost hoek verschoven. Het resultaat daarvan is een duidelijkere parkeerroute met minder kruisend verkeer.

·              De parkeerplaatsen voor invaliden zijn gegroepeerd rond de hoofdingang. Door deze centralisatie wordt zoekgedrag vermeden.

·              Ten opzichte van het VO is er een daling van 17 parkeerplaatsen (918 om 901). De belangrijkste oorzaak van het gedaalde aantal parkeerplaatsen is dat in het VO een aantal onbereikbare parkeerplaatsen was opgenomen. Hierbij speelt ook een rol dat de fundering van de bioscoop  ca. 10 parkeerplaatsen in beslag neemt en dat er één parkeerplaats verloren is gegaan door plaatsing van de warmte/koudecentrale in de garage.

 

 

PvE

VO

DO

Bezoeker p.p.

waarvan

invaliden p.p.

841

 

17

836

 

17

823

 

16

Bewoners p.p.

100

82

78

Motor p.p.

5

5

5

 

·              Om het verlies aan parkeerplaatsen te beperken, is er nog maar één loopstrook per verdieping in plaats van twee in het VO.

·              Voor de beheerdersruimte is een vergrote ruimte gereserveerd boven de inrit. Deze ruimte is van voldoende grootte om in de toekomst deze en overige parkeergarages te beheren. De toegang van de beheerdersruimte is niet meer in de garage gesitueerd, maar aan de zuidzijde van het gebouw op maaiveld.

 

 

·              De locatie van de roltrappen is gewijzigd. De roltrappen zijn nu niet meer in de garage, maar in de corridor gesitueerd. Op maaiveld komen de roltrappen boven uit aan weerszijden van het paviljoen. Als gevolg hiervan is de corridor verbreed. In de corridor is ook een lift opgenomen.  Voordeel van deze wijziging is een betere daglichttoetreding, ruimtewinst in de garage, door de overkapping een meer beschutte ontvangst van bezoekers en een betere integratie van de uit-/ingang op  maaiveld in de openbare ruimte. Omdat er nog maar één loopstrook is, krijgt de corridor een centraal gelegen toegang tot de garage.

De wanden tussen de corridor en de parkeergarage worden van glasstenen, evenals de plafonds van de corridors. Hiermee wordt de daglichttoetreding over de volle lengte van de corridor tot op het laagste niveau gerealiseerd.

In de corridor zijn tevens op beide verdiepingen toiletten en kluisjes opgenomen.

·              In de zuidoost hoek van de parkeergarage is ruimte opgenomen voor de installaties van de de innovatieve energeivoorziening. De warmtevoorziening en koeling van de winkels, appartementen, bioscoop, discotheek, etc. wordt met deze installatie verzorgd. De leidingen naar de warme en de koude bron voeren door de parkeergarage. Ook het distributienet zal in de parkeergarage worden aangelegd.

 

3.2       Planning

De planning van de bouw van de parkeergarage is als volgt:

·              Heien damwanden 15 oktober tot 20 december

·              Aanleg bronbemaling 20 november tot medio januari 2002

·              Ontgraven bouwkuip en start bouw gedurende het eerste kwartaal van 2002

·              Oplevering tweede kwartaal 2004

 

Verdere informatie over de bouwwerkzaamheden rond  veld 5 & 7.

·              Bouwrijp maken van het bouwterrein tot 15 oktober;

·              Sloop van de krakerswoningen aan de Ezelsveldlaan van 1 oktober tot 30 oktober;

·              Verbreden Ezelsveldlaan tussen bouwterrein en de voormalige krakerswoningen van 1 november tot 20 november;

·              Inrichten ketenpark van 20 november tot 20 december.

 

3.3       Uitwerkingspunten parkeergarage

Het DO zal worden uitgewerkt tot een bestek. Hierbij dient bijzondere aandacht te worden gegeven aan de afstemming tussen de werktuigkundige en elektrische installaties en de constructie: het voorzien van sparingen in de hoofddraagconstructie. Met name het distributienet van de warmtevoorziening en de riolering van bovenliggende bebouwing door de parkeergarage moet goed worden ingepast.

 

De architect heeft een voorstel gedaan voor de inrichting van de garage. Deze inrichting dient te worden ingevuld voor wat betreft kleurstelling van o.a. de wanden, vloeren, toiletten etc. Daarnaast moet een plan worden opgesteld voor de interne bewegwijzering, parkeerplaatsnummering, bebording, de locatie van camera’s, en plaats van de betaalautomaten.

 

De beheerdersruimte zal tevens controlekamer worden van andere parkeergarages in Delft. De indeling en outillage van de beheerdersruimte moet hierop worden ontworpen. Bekabeling van andere parkeerlocaties in Delft moet worden doorgevoerd naar deze controleruimte. In datzelfde kader dient een beslissing te worden genomen over de gewenste parkeerapparatuur.

 

Er dient een systeem te worden gekozen voor de toegang en toegangscontrole van de bewonersparkeerplaatsen.

 

Het verlichtingsplan voor bijzondere plaatsen zoals slagbomen, parkeerautomaten, corridor, trappenhuizen, toiletten en liften dient gemaakt te worden. Voor alle verlichting moet een keuze worden gemaakt voor het type armatuur.

 

4.                  Financiële consequenties en risico’s

 

Een raming van kosten van de garage en een overzicht van de risico’s zijn weergegeven in stuk IV, dat vertrouwelijk voor u ter inzage ligt.

 

Aangezien de gemeente geen opdrachtgever is voor de parkeergarage is de 1% regeling voor kunsttoepassing  niet van toepassing. In de begroting voor de parkeergarage is daarom   geen bedrag opgenomen voor kunsttoepassing. Het college stelt echter voor om voor de parkeergarage en/of de openbare ruimte van het Zuidpoortgebied een bedrag van f 500.000,- (€ 226.890,11)beschikbaar te stellen voor kunsttoepassing en dit bedrag ten laste te brengen van de grondexploitatie Zuidpoort.

 

Wij stellen u voor, onder voorbehoud van gunstig advies van de Commissie duurzaamheid:

 

1.   In te stemmen met het Definitief Ontwerp van de bovenbouw onder voorwaarde dat de ontwikkelaar aanvullend de volgende stukken ter goedkeuring zal voorleggen aan de gemeente en het college te mandateren deze te beoordelen:

2.   In te stemmen met het Definitief Ontwerp van de parkeergarage en kennis te nemen van   de kostenbegroting en de te verwachte exploitatieresultaten.

3.   In te stemmen met het beschikbaar stellen van f 500.000,- (€ 226.890,11) (excl. BTW) voor kunsttoepassing in de garage en/of de openbare ruimte van het Zuidpoortgebied en dit ten laste te brengen van de grondexploitatie Zuidpoort.

 

Hoogachtend,

 

Burgemeester en wethouders van Delft,

 

 

 

H.M.C.M. van Oorschot ,burgemeester.

 

 

 

N. Roos                                   ,secretaris.

 

 

 

De raad der gemeente Delft,

 

gelezen het voorstel van burgermeester en wethouders van 30 augustus 2001;

 

b e s l u i t :

 

1.       In te stemmen met het Definitief Ontwerp voor de bovenbouw onder voorwaarde dat de ontwikkelaar aanvullend de volgende stukken ter goedkeuring zal voorleggen aan de gemeente en het College te mandateren deze te beoordelen:

 

2.       In te stemmen met het Definitief Ontwerp voor de parkeergarage en kennis te nemen van  de kostenbegroting en de te verwachte exploitatieresultaten.

 

3.       In te stemmen met het beschikbaar stellen van f 500.000,- (€ 226.890,11) (excl. BTW) voor kunsttoepassing in de garage en/of de openbare ruimte van het Zuidpoortgebied en dit ten laste te brengen van de grondexploitatie Zuidpoort.

 

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 13 september 2001.

 

 

 

                                                           ,burgemeester.

 

 

 

                                                           ,secretaris.