FUNCTIELIMITERING IN HET NIEUWE BESTEMMINGSPLAN

VOOR DE BINNENSTAD.

In 2000 is een begin gemaakt met het opstellen van een nieuw bestemmingsplan voor de binnenstad. Het voorontwerp heeft eind 2001 in het kader van de inspraakprocedure ter inzage gelegen. Aan dat voorontwerp ontbrak nog de uitwerking van het FunctieLimiteringsSysteem (FLS). Daaronder wordt verstaan een methode van het toekennen van gebruiks- en verandermogelijkheden van panden met behulp waarvan de gemeente hoopt te bereiken dat de verdeling van de hoofdfuncties overeenstemt met hetgeen daarover beleidsmatig is vastgelegd, zonder de normale bewegelijkheid van gebruiksveranderingen nodeloos te belemmeren.

Het voor ogen staande systeem is in de toelichting bij het voorontwerp bestemmingsplan weliswaar verduidelijkt; het FLS zelf moest nog gedetailleerd uitgewerkt worden.

Deze notitie dient ervoor de aan het FLS ten grondslag liggende gedachten naar voren te halen, de ruimtelijke principes aan te geven en de voornaamste aspecten van de werking uit te leggen.

Er zijn drie vragen:

Waarom grenzen stellen aan veranderingen in de binnenstad?

Wat zijn de uitgangspunten ?

Hoe werkt het systeem ?

1. Waarom grenzen stellen aan veranderingen in de binnenstad ?

De binnenstad is levendig en bewegelijk. De aantrekkelijkheid van die binnenstad wordt sterk bepaald door de afwisseling van functies: er zijn winkels, dienstverlenende bedrijven, kantoren, voorzieningen, woningen en nog veel meer.

In het nieuwe bestemmingsplan dat in voorbereiding is wordt die afwisseling van gebruiksvormen (functiediversiteit) erkend en gerespecteerd. Toekomstige veranderingen daarin kunnen gewoon doorgang vinden zoals dat in het verleden ook het geval is geweest. Maar: de ene functie mag de andere niet wegdrukken. Een paar voorbeelden:

1. De afgelopen jaren is de dienstverlening sterk gegroeid. Het gaat om reisbureaus, hypotheekwinkels, uitzendbureaus e.d. De aantrekkelijkheid van de binnenstad komt onder druk naar mate er meer “winkels” komen waar slechts adviezen en diensten worden verkocht.
2. De horeca is eveneens sterk toegenomen. Horeca die het winkelen ondersteunt is welkom, maar tot een bepaalde grens.
3. De grotere binnenstadpanden zijn een geschikt vestigingsplaats voor kantoren. Die functie kan het wonen verdringen;
4. De gestegen prijzen voor woonruimte gaan in de zwakkere delen van het winkelgebied concurreren met het winkelgebruik waardoor de winkelfunctie teruggedrongen wordt.

Daarom is in het ontwerp bestemmingsplan voor de binnenstad een methode opgenomen om te waarborgen dat:

- de bewegelijkheid in de functies bewaard blijft

- verkregen rechten worden gerespecteerd

- zichtbaar is welke planologische ruimte er is voor een of meer functies;

- er duidelijke limieten gesteld worden voor de functies die daarvoor in aanmerking komen;

- mutaties op eenvoudige wijze verwerkt kunnen worden;

Dit is uitgewerkt in het zgn. FunctieLimiteringsSysteem (FLS)

2. De uitgangspunten.

Om een goed inzicht te krijgen in de werking van het FLS is het nodig eerst de uitgangspunten aan te geven. De binnenstad heeft een ruimtelijke structuur en een functionele structuur die samenhangt met het ruimtelijke beeld. Bijgaand een kaartje waarop een en ander wordt aangegeven. Hiervoor geldt de volgende toelichting.

I. Ruimtelijke structuur

De kern bestaat uit het winkelgebied dat een langgerekte vorm heeft en van de Klis tot Zuidpoort loopt in de richting noordwest – zuidoost met een monumentale pleinruimte: de Markt.

Daaromheen een eerste schil bestaande uit:

- Hoofdgrachten die noord –zuid gericht zijn en bestaan uit grotere panden, voor vele doeleinden geschikt.

- De westrand, bestaande uit kantoorpanden en woningen.

- Aanloopstraten naar het winkelgebied.

Een tweede schil die vooral in het noorden en het oosten en het zuidoosten van de binnenstad aanwezig is bestaat uit:

- woongebieden: Nieuwe Plantage, Paardenmarkt en Oostplantsoen.

- het zuidoostelijk deel van de binnenstad

- een kleiner, vergelijkbaar gebied: Zuiderstraat, Oosteinde, Harmenkokslaan.

Op het kaartje zijn deze deelgebieden die samen de hele binnenstad bestrijken globaal aangegeven. Het Zuidpoortgebied is niet meegenomen. De kern en beide schillen liggen feitelijk gezien ook over de Zuidpoort.

II. Uitgangspunten voor de functionele structuur:

Per grachten- of straat wand zijn standaardpercentages worden bepaald voor de verschillende functies zodat de functiediversiteit optimaal tot haar recht komt. Deze worden hieronder in B. tot en met E genoemd. Daarnaast is de bestaande toestand bepalend geweest voor de toekenning van percentages:

- waar het percentage dat de bestaande toestaand aangeeft veel lager is dan de norm zijn de groeimogelijkheden beperkt gehouden

- als het percentage bestaand de norm nadert, is in het algemeen een groei tot de norm toegestaan

- wanneer de bestaande toestand al hoger is dan de norm is geen groei mogelijk.

Op het kaartje zijn de grachten- en straatwanden die onder het FLS vallen met kleuren aangeduid.

1. De hele binnenstad:

- Maatschappelijke functies zijn overal in beperkte mate in de gemengde en in de winkelgebieden gebieden mogelijk na afweging van het omgevingsbelang.

- Ambacht en verzorgende kleine bedrijven zijn in beperkte mate in de gemengde gebieden mogelijk.

- Overal is wonen mogelijk, behalve op de begane grond in het kernwinkelgebied met het aaneengesloten winkelfront.

- De horeca wordt gereguleerd conform de nota Horeca Binnestad.

Verder geldt per deelgebied het volgende:

2. Kernwinkelgebied:

- 100 % winkels met een aaneengesloten winkelfront waar dat in het bestemmingsplan Komplan 1976 ook zo bepaald was.

- Maximaal 15% dienstverlening

- Maximaal 20% winkelondersteunende horeca.

- Toevoeging van winkels op het oostelijk stuk van de Burgwal en de Oude Langedijk als onderdeel van de looproute van Zuidpoort naar De Klis.

3. Winkel- en uitgaansgebied:

- 100% winkels

- Maximaal 15% dienstverlening

- Horeca tot 50% van het aantal panden toegestaan: winkelondersteunende horeca en horeca die betrekking heeft op uitgaan.

- Geen verplicht gesloten winkelfront

4. Uitgaansgebieden:

Horecanota Binnenstad vertalen:

- Beestenmarkt: geheel horeca, uitgezonderd de westelijke wand die een winkelfunctie behoudt;

- Markt: Toevoeging horeca mogelijk mits evenwicht met de winkelfunctie behouden blijft

- Kromstraat en Doelenplein: geen horeca toevoegen

- Oude Kerk en Omgeving: bescheiden toevoeging.

5. Gemengde gebieden:

► accent op woon- en kantoorfunctie:: bescheiden toeneming van kantoren met behoud van de woonfunctie: maximaal 20% van de panden mag mede als kantoor worden gebruikt. Waar reeds een hoger percentage kantoren aanwezig is een kleinere groei met als bovengrens 40%. Grondoppervlakte per kantoor maximaal 500 m².

► accent op winkelfunctie: winkels tot 100% mogelijk

Dienstverlening: maximaal 25%; Aaneengesloten winkelfront niet verplicht

Toevoeging winkels door omzetting van woningen naar winkels gewenst; winkelondersteunende horeca: maximaal 20%, maar afhankelijk van het aantal winkels per FLS-strook

► accent op woonfunctie: toevoeging niet-woonfuncties (zoals ambacht en verzorgende

bedrijven) in geringe mate mogelijk. (b.v. 10%)

6. Woongebieden:

- Geen toevoeging van winkels, horeca en kantoren.

- Bestaande niet-woonfunctie mogen gevestigd blijven

- Praktijk aan huis e.d toegestaan mits woonfunctie per pand behouden blijft.

III. Functionele opbouw passend in de ruimtelijke structuur:

► Kernwinkelgebied: In de Veste, In de Stede en De Klis

► Winkel- en uitgaansgebied: de Markt en de Voldersgracht, westzijde

► Uitgaansgebieden: Beestenmarkt, Markt, Voldersgracht (westzijde) Oude Kerk en

omgeving, Kromstraat en Doelenplein
► Gemengde gebieden:
accent op wonen en kantoren: Westvest, Phoenixtraat en gedeelte van de Oude Delft
accent op winkelfunctie: Binnenwatersloot, Peperstraat, Nieuwstraat en Nieuwe

Langedijk Vrouwenregt, Vrouw Juttenland, oostzijde
accent op woonfunctie: Verwersdijk, Voorstraat, , Achterom, Lange Geer, Kolk,

Molenstraat, Oosteinde e.d.
► Woongebieden: Geerweggebied, Nieuwe Plantage, Paardenkmarkt, Van der

Mastenstraat, Doelenstraat, Rietveld, Vlamingstraat, Oostplantsoen, Oranjeplantage, Zuiderstraat e.d.

3. Werking van het FLS.

A. Definities.

Functielimitering is niet mogelijk als niet vaststaat welke functies onderscheiden kunnen worden en waar de scheidslijnen liggen tussen functies die elkaar kunnen overlappen. Voorbeeld: detailhandel wordt vaak gecombineerd met horeca en dienstverlening en omgekeerd.
Het FLS onderscheidt de volgende basisfuncties:

1. wonen

2. detailhandel: verkoop van goederen

3. dienstverlening: adviezen en andere diensten

4. horeca: winkelondersteunend, cafés, restaurants, uitgaansgelegenheden, horeca in warenhuizen en musea; sociëteiten en buurthuizen

5. hotels

6. ambacht en kleine industriële activiteiten passend in de binnenstad

B. Nadere gebiedsbepaling en verdere uitwerking

FLS stroken

In hoofdstuk 2. is aangeven hoe de functionele hoofdsstructuur eruit ziet. Om het FLS hanteerbaar te maken is een nadere verdeling van de deelgebieden noodzakelijk. Uitgegaan wordt van grachten- en straatwanden die functionele en stedenbouwkundige samenhang vertonen. Het zijn gedeelten met een lengte die varieert van ca. 100 tot 300 meter lengte. Dit worden de FLS-stroken genoemd. Soms één gracht- of straatwand per strook; soms ook de overzijde van een straat als de samenhang daartoe aanleiding geeft.

Op deze wijze zijn ca. 100 FLS-stroken aangegeven. Deze staan op de plankaart die deel uitmaakt van het bestemmingsplan. Tevens zijn die stroken benoemd op lijsten.

FLSlijsten.

Het hele FLS-gebied is vanaf de straatzijde eind 2001 geïnventariseerd. Het betreft de zgn. 0-meting. Van iedere strook is de inventarisatie vertaald in percentages per functie voorzover die gelimiteerd moet worden. Per functie is aangegeven wat het bestaande percentage is en tevens welk percentage maximaal toelaatbaar is per FLS-strook. Meestal is laatstgenoemd percentage hoger dan het percentage dat de uitkomst geeft van de inventarisatie. Als het eindpercentage lager is dan het geïnventariseerde percentage betekent dat:

a. Deze functie sterker is gegroeid dan wenselijk is.

b. Verder toeneming van die functie niet mogelijk zal zijn

c. Gestreefd wordt naar vermindering van de desbetreffende functie.

De FLS-lijsten maken deel uit van de planvoorschriften.

Stratenregister FLS.

De inventarisaties zijn, zoals gezegd per FLS-strook geregistreerd. Ieder adres met een FLS-functie is in een stratenregister aangetekend. Deze registers worden bijgewerkt. Het meest voorkomende geval is een wijziging na een verleende vrijstelling. Aldus ontstaat een dynamisch register. Binnen de limieten kan het gebruik van panden dus fluctueren. Het FLS-stratenregister maakt deel uit van planvoorschriften.

Bestemming van de FLS panden

Op de plankaart komen drie hoofdbestemmingen voor:

1. Detailhandelsdoeleinden, kernwinkelgebied

2. Gemengde doeleinden

3. Woondoeleinden

Per bestemming zijn de gebruiksvormen beschreven. Iedere FLS-strook heeft op een gracht- of straatgedeelte betrekking met een bestemming.

De woonbestemming (hoofdzakelijk het noordelijk en oostelijk deel van de binnenstad) is niet in het FLS opgenomen.

Individuele panden binnen de bestemming Detailhandelsdoeleinden

Kernwinkelgebied[1] zijn bestemd voor:

1. Detailhandel in goederen

2. Dienstverlening voorzover deze in het desbetreffende pand wordt uitgeoefend als hoofdfunctie

3. Horeca voorzover horecagebruik in het desbetreffende pand wordt uitgeoefend als hoofdfunctie.

4. Wonen op de verdiepingen

Individuele panden binnen de bestemming Gemengde doeleinden1 zijn bestemd voor:

1. Wonen op alle verdiepingen

2. Detailhandel, dienstverlening, horeca, bedrijven, maatschappelijke doeleinden voorzover deze functies in het desbetreffende pand worden uitgeoefend als hoofdfunctie.

Zoals reeds is aangegeven is ieder individueel pand geregistreerd in het FLS-stratenregister per FLS-strook.

De bestemming Gemengde Doeleinden betreft het gehele gebied met deze bestemming, niet zozeer de individuele panden. In de voorschriften is dit onderscheid nader uitgewerkt.

De juridische bestemming sluit nauw aan bij het geregistreerde gebruik. Het FLS werkt met een vrijstellingenstelsel (art. 15 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening). Gebruik voor andere doeleinden dan het huidige verloopt via een door burgmeester en wethouders te verlenen vrijstelling. Deze moet aangevraagd worden. De meest functieveranderingen verlopen via een verbouwing waarvoor een bouwaanvraag wordt ingediend. Aanvragers kunnen erop rekenen dat zij vrijstelling zullen krijgen als het percentage in de desbetreffende FLS-strook daarvoor de ruimte biedt. Als een FLS-strook in de loop der jaren volgelopen is, wordt het vrijstellingsverzoek geweigerd. Datzelfde is het geval wanneer een strook nu al vol is en het percentage dat de geïnventariseerde situatie aangeeft hoger is dan de norm.

De percentages zijn enerzijds tot stand gekomen op basis van de inventarisaties, anderzijds op grond van de uitgangspunten zoals onder II.2. beschreven. Bijstelling daarvan kan plaats vinden door toepassing van een wijzigingsbevoegdheid die in dit geval aan de raad wordt toegekend.

Voor de verdere verklaring van het systeem wordt verwezen naar hoofdstuk VIII (Functies en gebruik) van de toelichting bij het bestemmingsplan Binnenstad. De onderhavige notitie wordt opgenomen in hoofdstuk VI (Belangrijke aspecten van het bestemmingsplan).

Abel de Jong 6 februari 2002.

---

[1] In de voorschriften bij het voorontwerp bestemmingsplan d.d. 31 oktober 2001 was de bestemmingsomschrijving nog niet aan de FLS methodiek aangepast.