ONTWIKKELINGSPLAN
SCHEEPMAKERIJ
Wijk- en Stadszaken
Sector Duurzaamheid
Juli 2002
INHOUDSOPGAVE
1. Inleiding en voorgeschiedenis
1.1
Aanleiding
ontwikkelingsplan 3
1.2
Plangebied 4
1.3
Huidig planologisch
kader 5
1.4
Korte voorgeschiedenis 5
2.
Historische beschrijving 5
3.
Ruimtelijke beschrijving
3.1 Structuur 7
3.3 Functies 9
3.4 Verkeer 10
3.5 Openbare ruimte
10
4. Toekomstige ontwikkelingen
4.1 Bouwvolume
en rooilijnen 11
4.2 Bestemming 13
4.3
Verkeer 13
4.4
Openbare ruimte 14
4.5
Milieu 14
4.6
Welstandsbeleid 14
4.7
Bouwen 14
5.
Financiële
uitvoerbaarheid 15
6. Samenvatting mogelijke ontwikkelingen 15
7. Planning en procedure 17
Wijk- en Stadszaken
Sector Duurzaamheid
plangebied en de omgeving
ervan
1. Inleiding
en voorgeschiedenis
1.1
Aanleiding ontwikkelingsplan
Aan de Scheepmakerij 8, 9, 10,
11, 12, 18 en 19 was de olie- en vernisfabriek van Vliegenthart gevestigd. De fabriek
is in 1996 verhuisd naar een locatie buiten de gemeente Delft, waardoor de
panden aan de Scheepmakerij zijn vrijgekomen. De panden zijn inmiddels in
eigendom van een ontwikkelaar. De
panden Scheepmakerij 18 en 19 zijn opnieuw verkocht en inmiddels verbouwd tot
woningen.
Direct grenzend aan- en ten
oosten van deze fabriek, achter de woningen aan de Rotterdamseweg 44 t/m 54 ligt een terrein dat ingericht is als groengebied met ten noorden daarvan
een braakliggend terrein. Dit geheel is eigendom van de gemeente.
Ten behoeve van de ontwikkeling
van het terrein Vliegenthart is een ruimtelijke samenhang van beide eigendommen
in relatie tot de directe omgeving van belang.
Ten zuiden van deze terreinen is
aan de Scheepmakerij 23 het glashandelbedrijf van Poppink gevestigd. Dit bedrijf heeft het voornemen de
bedrijfsvoering op termijn te verplaatsen,
waardoor de panden vrij komen en
het terrein ook in aanmerking komt voor herontwikkeling. Inmiddels heeft een projectontwikkelaar
vooruitlopend op de verplaatsing van het glashandelbedrijf onderzocht in
hoeverre dit terrein ontwikkelend kan worden ten behoeve van woningbouw.
Dit ontwikkelingsplan schetst het
ruimtelijke en functionele kader waarbinnen de gemeente de
ontwikkelingsrichting plaatst. Het dient tevens als basis voor de “ruimtelijke
onderbouwing” die als motivering nodig
is voor het verlenen van de vrijstelling ex artikel 19 lid 4 van de Wet op de
Ruimtelijke Ordening om tot realisering van bouwplannen voor de beide afzonderlijke
terreinen binnen het plangebied te komen.
1.2 Plangebied
Het
plangebied ligt ten zuiden van de binnenstad. In verband met de ruimtelijke samenhang met de omgeving
is de (fysieke) grens van dit ontwikkelingsplan niet beperkt tot de twee
afzonderlijke locaties aan de Scheepmakerij. Aan de west- en noordzijde wordt
de grens gevormd door respectievelijk de Delftse Schie en het Rijn Schiekanaal.
De Rotterdamseweg en de Agatha van
Leidenlaan zijn de begrenzing van het plangebied aan de oostkant en aan de
zuidzijde.
kaart met plangrens en de
terreinen Poppink en Vliegenthart
1.3 Huidig
planologisch kader
Ter plaatse van de Scheepmakerij vigeert het
bestemmingsplan Rotterdamseweg Noord 1978.
Gedeputeerde Staten heeft goedkeuring onthouden aan de bedrijfsbestemming voor
de gronden waarop het voormalige bedrijf Vliegenthart en de glashandel Poppink
zijn gesitueerd. Voor dit plangebied moet teruggegrepen worden op het
Uitbreidingsplan Zuidwal-Mijnbouwstraat dat vigeert vanaf 1958. Voor beide
voormalige bedrijfsterreinen gelden de bestemmingen: wegen, voetpaden en
vluchtheuvels en openbaar groen.
Omdat beide terreinen ontwikkeld
zullen gaan worden ten behoeve van woningbouw bieden de verouderde
bestemmingsplannen niet het juiste planologische kader.
1.4 Korte
voorgeschiedenis
Eind december 1996 is de
“Nota randvoorwaarden en uitgangspunten voor de Scheepmakerij ten behoeve van
de ontwikkeling van het terrein Vliegenthart, juli 1996” in de toenmalige Commissie Wonen besproken en akkoord
bevonden.
Concrete voorstellen voor de
ontwikkeling door de eigenaar van het terrein op basis van deze nota stuitten
op veel bezwaar bij omwonenden. Mede hierdoor heeft de ontwikkelaar de
ontwikkeling stilgelegd.
Medio 1999 heeft een projectontwikkelaar aan de gemeente
kenbaar gemaakt dat indien de glashandel Poppink haar bedrijfsvoering op deze
locatie beëindigt, zij het terrein met
opstallen aan de Scheepmakerij 23 willen kopen voor herontwikkeling ten behoeve
van woningbouw.
Tegelijkertijd is de gemeente
benaderd door de ontwikkelaar van het terrein Vliegenthart met de mededeling
opnieuw te willen trachten tot een ontwikkeling te komen.
Eind 1999 is een open overleg
gestart met buurtvertegenwoordigers en beide ontwikkelaars onder leiding van de
projectleider van de toenmalige dienst Stadsontwikkeling. Het doel van dit
overleg was om te onderzoeken hoe samenwerking tussen ontwikkelaars, gemeente
en omwonenden kon worden vormgegeven.
Het formuleren van nieuwe
ontwikkelingsvoorwaarden die door de verschillende partijen gedragen worden,
was de eerste actie.
Waar in de nota van
randvoorwaarden en uitgangspunten van 1996 nog uitgegaan werd van bebouwing op
het groene terrein achter Rotterdamseweg 44 t/m 54 , is dit idee in de
nieuwe ontwikkelingsvoorwaarden
verlaten. De functie van het groene terrein zal gehandhaafd blijven.
Op basis van deze nieuwe
ontwikkelingsvoorwaarden hebben beide ontwikkelaars hun plangebied uitgewerkt.
Inmiddels
heeft de planontwikkeling van het terrein Vliegenthart vertraging opgelopen ten
opzichte van de planontwikkeling van het terrein Poppink. Het terrein
Vliegenthart is inmiddels overgenomen door een nieuwe ontwikkelaar.
2.
Historische beschrijving
Voor het plangebied is in
september 1996 door de toenmalige sector Bouwen en Wonen van de dienst
Stadsontwikkeling van de gemeente Delft een Cultuurhistorisch Effectrapportage
(CHER) opgesteld. Hierin wordt naast de historische beschrijving, de jongste
geschiedenis en de huidige karakteristiek van het gebied, aanbevelingen voor
nieuwe ontwikkelingen gedaan die hieruit voortvloeien.
Vanuit deze historische
beschrijving blijkt dat er tenminste vanaf de 17de eeuw bedrijven
waren gevestigd aan een brede kade aan de Scheepmakerij. Kenmerkend voor het
bedrijvenkarakter van deze kade waren scheepswerven met daaraan gerelateerde
bedrijvigheid maar later ook een fineerzaagmolen, een olieslagerij, eerst op
windkracht later op stoomkracht, een kistenfabriek, en
staalconstructiebedrijven. De olieslagerij is in 1869 overgenomen door de
fabrikant Vliegenthart en groeide uit tot de olie- en vernisfabriek met die
naam.
Fragment Kaart Figuratief 2de druk 1703 (1ste druk
1675)
De bestaande
stedebouwkundige structuur is cultuurhistorisch van belang. Het onregelmatige
verloop van de rooilijn met verspringingen aan de Scheepmakerij heeft historische
waarde. Het is direct gerelateerd aan de bijzondere ontstaansgeschiedenis
met erven en werven die specifiek zijn voor het gebied. De historische achterbegrenzing
van de erven aan de Scheepmakerij is veel strakker en vormt eveneens een
belangrijk element. Randvoorwaarde bij nieuwe ontwikkelingen in dit gebied
is dat de historische stedebouwkundige structuur zo veel mogelijk
gerespecteerd moet worden.
Tevens is in de CHER een
cultuurhistorische inventarisatie gemaakt van de afzonderlijke panden aan de
Scheepmakerij. De panden Scheepmakerij 8, 9/10, 12, 18 en 19 zijn op grond
daarvan in 1995 geplaatst op de inventarisatielijst van mogelijk aan te wijzen gemeentelijk
monumenten.
In 1996 is met de toenmalige
ontwikkelaar afgesproken dat, gezien zijn bouwplanontwikkeling en de fase
waarin dat verkeerde, van het pand nummer 9/10 minimaal de voorgevel
gehandhaafd moet blijven en dat het historisch zeer interessante, maar in
bouwkundig zeer slechte staat verkerende pand nummer 8 gesloopt mag worden. Als
uitvloeisel daarvan zijn Scheepmakerij 9/10 en 12 in 1997 beschermd als
gemeentelijk monument. Het pakhuis “De Liefde”, Scheepmakerij 12 (op de
huisnummerkaart, kennelijk abusievelijk, aangeduid als nr. 11), is inmiddels
aangewezen als rijksmonument, waarbij de eerdere bescherming als gemeentelijk
monument komt te vervallen.
De aanwijzingsprocedure voor nog
niet beschermde panden aan de Scheepmakerij, Hertog Govertkade en
Rotterdamseweg zal naar verwachting pas na 2002 worden gestart na een
afgeronde inventarisatie en advisering door de Commissie van Welstand en
Monumenten.
In het kader van het
Monumenten selectie programma (MSP) zijn buiten de Delftse binnenstad ook
enkele cultuurhistorisch waardevolle gebieden geselecteerd die als beschermd
stadsgezicht aangewezen zouden kunnen worden. Na overleg met de gemeente Delft
heeft de provincie (belast met de uitvoering van het MSP) voorlopige
gebiedsgrenzen aangegeven. Het gebied met de MSP-gebiedsnaam
‘Delft-Uitbreiding-Zuid’, omvat westelijk van de Rotterdamseweg het gebied met
daarin de Hertog Govertkade en de Scheepmakerij, zich uitstrekkend tot en met
‘Poppink’. De procedure bevindt zich nog in een vroeg stadium en de definitieve
grenzen liggen nog niet vast. De gemeenteraad moet erover adviseren aan de
Minister die uiterlijk in 2004 een besluit moet nemen.
3.
Ruimtelijke beschrijving
3.1 Structuur
Het
plangebied ligt ten zuiden van de binnenstad. Het vormt de kop van de
bebouwingsstrook tussen de Delftse Schie en de Rotterdamseweg. Deze strook
heeft een lengte van ruim 3 kilometer, is noord-zuid georiënteerd en begint bij
de Hertog Govertkade en eindigt op het punt waar de Delftse Schie en de Rotterdamseweg
samenkomen. Beiden zijn belangrijke en
kenmerkende elementen voor de ruimtelijke hoofdstructuur van Delft. De
Rotterdamseweg draagt, onder meer door de voorname bebouwing, nog steeds
kenmerken van een eeuwenoude hoofdroute. De Delftse Schie /Rijn-Schiekanaal
vertegenwoordigt een fase in de infrastructurele ontwikkeling van Zuid-Holland
en Nederland.
De structuur van het
noordelijk deel van deze strook wordt bepaald door een noord-zuid georiënteerd
gebied, dat slechts op enkele punten in oost-westrichting wordt doorsneden: de
Agatha van Leidenlaan, het Abstwoudsepad en een fijnmazige
voetgangersverbinding ter plaatse van het woongebied aan het Herenpad.
Door meer informele
verkaveling en de sloop van bebouwing wordt het beeld van het
middengebied bepaald door
achterkanten van de bestaande bebouwing.
hoofdstructuur en functies van de langgerekte strook
3.2 Morfologie
De bebouwing is kleinschalig, het
plangebied kent een kleine korrelgrootte. Voor het grootste deel van de
bebouwing is de individuele woning de grootste korrel. De hoofdbebouwing ligt
voornamelijk aan de randen van het gebied. Aan het begin van de vorige eeuw zijn langs een gedeelte van de Hertog
Govertkade en de Rotterdamseweg grote statige, deels aaneengebouwde
particuliere herenhuizen gerealiseerd met aan de Hertog Govertkade een hoogte
van twee en aan de Rotterdamseweg in enkele gevallen van drie bouwlagen met
kap.
Naar het zuiden toe langs de Rotterdamseweg bestaat de
bebouwing eveneens uit aaneen gebouwde twee tot drielaagse eenvoudige
woningbouw al dan niet met kap afgedekt. Buiten het plangebied wordt deze
bebouwing onderbroken door de nieuwbouw van de woningbouwvereniging Vestia uit
de jaren ’70.
Het middengebied wordt gekenmerkt
door eveneens kleinschalige bebouwing. Achter
Rotterdamseweg nummer 44 t/m 54 is een open terrein dat ingericht is door
omwonenden en dat door hen in gebruik en beheer is. Dit terreintje wordt vanaf
de Rotterdamseweg ontsloten en heeft geen rechtstreekse verbinding met het
water van de Delftse Schie.
De bebouwing aan de Scheepmakerij
wordt gekenmerkt door een zeer afwisselend karakter. Deze afwisseling geldt
voor de stijl van de bebouwing die gedeeltelijk historisch is, maar ook voor de
hoogte die varieert van 4 tot 14 meter.
Samen met de menging van
bedrijven met woningen heeft het noordelijk deel van de Delftse Schie een
specifiek karakter dat van een grote afstand zichtbaar is en voor de stad Delft
een waardevol beeld is.
gevelwand Scheepmakerij
De bouwblokken aan de
Rotterdamseweg zijn hoofdzakelijk particulier woningbouw uit de jaren ‘30 met
een gesloten bouwblokkenverkaveling. De bouwhoogte varieert van 2 lagen met
een kap tot drie bouwlagen.
Aan de zuidzijde van het
plangebied is in de jaren ’70 een woningbouwplan gerealiseerd in de sociale
sector. Deze woningbouw bestaat overwegend uit bebouwing van 2 lagen met een
langskap. Aan de westzijde is de bebouwing haaks op het water georiënteerd met
langs de Delftse Schie een openbaar groen gebiedje.
|
|
|
|
|
Scheepmakerij
vanuit het westen |
|
plangebied
vanuit het zuiden |
3.3 Functies
De langgerekte bebouwingsstrook
heeft overwegend een industriële functie. Naar het noorden toe krijgt de
strook een bedrijvenfunctie gemengd met wonen. Door beperking in de
bereikbaarheid en uitbreiding zowel fysiek als milieutechnisch zijn
verschillende bedrijven verhuisd. Dit geldt met name voor het noordelijk deel
van de strook en ook voor het deel aan de overzijde van de Delftse Schie, het
Hooikade/Zuideindegebied. Voor al deze locaties, direct gelegen aan de
zuidzijde van de binnenstad is gekozen voor een transformatie naar de
woonfunctie.
Het woningbouwplan Princehaven,
gerealiseerd eind jaren ’80 op een voormalig bedrijven terrein, bestaat uit
luxe eengezinswoningen rond een haventje.
De woningbouw in de sociale
sector met overwegend eengezinswoningen en speelgroen rond het Herenpad dateert
uit de jaren ’70. Het is gerealiseerd in deze stadsvernieuwingperiode ter
vervanging van bestaande kleine woningen ter plaatse.
Tussen beide recent gebouwde
woningbouwlocaties wordt op het ogenblik het daartussen gelegen bedrijventerrein
getransformeerd tot een woongebied met appartementen in vier bouwlagen langs
het water en Abtswoudsepad. Tussen het water en de Rotterdamseweg worden haaks
op de richting van het water eengezinswoningen gebouwd.
Aansluitend hieraan heeft de
bebouwing in het plangebied van dit ontwikkelingsplan een gemengd karakter.
Langs de Hertog Govertkade hebben de panden hoofdzakelijk een woonfunctie en
langs de Rotterdamseweg wordt woningbouw afgewisseld met winkels en
kantoortjes. Op het binnenterrein zijn verschillende kleine en grotere
bedrijven gevestigd.
Langs de Scheepmakerij wordt de
woonfunctie sterk afgewisseld met bedrijvigheid.
“recente” woningbouw op voormalige
bedrijventerreinen
3.4
Verkeer
Deze strook wordt voor het autoverkeer ontsloten vanaf de
Rotterdamseweg. De Delftse Schie is voor het vrachtvervoer over water. Er is
nagenoeg geen oost-west relatie tussen de weg en het water. Ter hoogte van de
Jaffalaan/Abtswoudseweg is een oost-westverbinding voor fietsers (Abtswoudsepad).
Aan de
zuidkant van de woningbouw aan het Herenpad is een oost-westverbinding
(Agatha van Leidenlaan) voor alle verkeer. Voor
voetgangers is binnen dit woongebiedje een fijnmazige oost-westroute aanwezig,
die de Rotterdamseweg en het middengebied met het water van de Delftse Schie
verbindt.
Noord-zuidverbindingen zijn binnen deze strook niet aanwezig.
Binnen het plangebied zijn de
bedrijven en parkeerplekken op het middengebied voor autoverkeer alleen bereikbaar vanaf de Rotterdamseweg.
Het parkeren gebeurt op de openbare weg langs de
randen van het plangebied en op verschillende kleine parkeerterreintjes in het
gebied.
3.5
Openbare ruimte
De groenstructuur van het
plangebied beperkt zich tot de boombeplanting langs de Rotterdamseweg en de
Hertog Govertkade.
De Rotterdamseweg tussen de
Kanaalweg en de Jaffalaan is een woonstraat met enkele bedrijven. Er staan twee
rijen bomen, linden en platanen, die elkaar onregelmatig afwisselen. Deze
beplanting bepaalt in belangrijke mate
het karakter van deze woonstraat.
De boombeplanting aan de Hertog
Govertkade vormt een onderdeel van de boombeplanting langs de Kanaalweg.
Een deel van de kade van de
Scheepmakerij tegenover nummer 23 is onderdeel van het eigendom van de
voormalige glashandel van Poppink. Dit terreintje wordt gebruikt voor opslag.
Het ontbreken van groen langs de
kade geeft de Scheepmakerij een steenachtig
karakter. De sfeer die de bestaande bedrijvigheid en de bebouwing
uitstraalt wordt hierdoor versterkt.
Het punt waar de Hertog Govertkade overgaat in de
Scheepmakerij is de plek waar het karakter van het Rijn - Schiekanaal/ Delftse
Schie verandert.
|
|
Het open
terrein achter de woningen van
de Rotterdamseweg 44 t/m 54 is
gemeente eigendom dat door
omwonenden een groene
inrichting heeft gekregen. Het terrein
wordt gemeenschappelijk onderhouden en gebruikt
als tuin en speelgebied. |
3.6 Milieu
Bodem
Milieuzonering
In het plangebied zijn 4
bedrijven aanwezig waarvoor geldt dat in de directe omgeving woningbouw niet
zondermeer is toegestaan
·
Rotterdamseweg 68, een taxibedrijf
·
Rotterdamseweg 70, een houtbewerkingbedrijf
·
Rotterdamseweg 72,een aannemingsbedrijf
·
Scheepmakerij 13, een metaalconstructiebedrijf.
De eerste twee bedrijven
passen in hun huidige omvang binnen de in de milieuzonering tot nu toe
gehanteerde normen. Bij het derde bedrijf is uit onderzoek gebleken dat de
huidige activiteiten tot een forse overschrijding van het toegestane
geluidsniveau op de gevels van de geplande nieuw te bouwen woningen. Woningbouw
in de directe omgeving is mogelijk indien bepaalde maatregelen worden
getroffen. Deze maatregelen zullen getroffen worden.
Bij het vierde bedrijf
wijst akoestisch onderzoek eveneens uit dat het toegestane geluidsniveau wordt
overschreden maar dat woningbouw op het naastgelegen terrein mogelijk is door
het treffen van maatregelen.
Externe veiligheid
Bij het onderwerp externe
veiligheid gaat het om de kans dat er calamiteiten optreden ten gevolge van
ongevallen bij de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen.
In dan wel in de directe
omgeving van het plangebied bevinden zich geen risicovolle befrijven en vinden
geen risicovolle transporten plaats.
4.
Toekomstige ontwikkelingen
4.1
Bouwvolume en
rooilijnen
Het behoud van het
historische karakter van dit plangebied is van groot belang. De fijnmazige
structuur met de kenmerkende afwisselende kleinschalige bebouwing en rooilijn
langs de Scheepmakerij, de kleinschalige verkaveling en de mix van wonen en
werken moet worden gerespecteerd en dient als uitgangspunt bij nieuwe
ontwikkelingen.
De panden Scheepmakerij
nummer 12 en 18/19 moeten vanwege hun monumentale waarde gehandhaafd blijven.
Indien mogelijk geldt dit ook voor nummer 8. Van nummer 9 / 10 moet minimaal de
gevel worden behouden en in de nieuwe ontwikkelingen worden opgenomen. Deze
panden behoren tot de voormalige bedrijfsbebouwing van Vliegenthart.
Bij eventuele sloop van
panden worden percelen en /of segmenten zoveel mogelijk architectonisch
zelfstandig ingevuld, waarbij de bestaande rooilijn wordt gevolgd.
De hoogte van nieuwbouw moet
aansluiten op de omliggende bestaande bebouwing. Hierbij geldt dat bebouwing op
het middengebied onder geen voorwaarde hoger mag zijn dan langs de randen. Het
beeld van met name de Scheepmakerij mag hierdoor niet verstoord worden. Nieuwe
bebouwing moet zich voegen in de bestaande omgeving. Dit geldt ten aanzien van
bouwhoogte, bouwdiepte, pandbreedte en uiterlijke verschijningsvorm.
Nieuwe bebouwing langs de
Delftse Schie wordt georiënteerd op het water en moet de hoofdentree aan de
Scheepmakerij hebben. Op de kade mogen geen bouwwerken worden opgericht. Nieuwe
bebouwing op het middengebied is alleen voor voetgangers bereikbaar vanaf nieuw
te maken of bestaande voetgangersstraten binnen het plangebied. Bij voorkeur
moeten deze straten nieuwe verbindingen tussen de Rotterdamseweg en de Delftse
Schie tot stand brengen.
In verband met de sociale
veiligheid moeten deze straten zo veel mogelijk rechtstandig zijn. De
oriëntatie van nieuwe bebouwing, de inrichting van deze straten en eventuele
(onder)doorgangen moet zodanig zijn dat het sociaal veilige gevoel van een
ieder gewaarborgd is. Blinde gevels moeten worden vermeden en goede verlichting
moet worden aangebracht.
Bij de aansluiting van de
nieuwbouw op de bestaande bebouwing moet rekening gehouden worden met het recht
op privacy van omwonenden.
De woningdichtheid wordt mede
bepaald door het aantal parkeerplaatsen, dat volgens de opgegeven parkeernorm
op eigen terrein gerealiseerd moet worden.
Hierbij geldt dat de
bebouwingsdichtheid op het middengebied lager is dan langs de randen.
Voor het terrein Vliegenthart
betekent dit een maximaal aantal te realiseren woningen van 17 en op het
terrein van Poppink zijn dat er maximaal 15.
Het groene terrein achter de
woningen van Rottedamseweg 44 t/m 54 zal bij herinrichting de functie groen- en
speelgebied behouden. Over het gebruik en beheer hiervan zullen in de toekomst
afspraken met omwonenden gemaakt worden.
De bestaande ontsluitingen
van de tuinen van de bestaande woningen moeten in het hele plangebied zoveel
mogelijk gehandhaafd blijven.
In verband met de
cultuurhistorische waarde van het plangebied moet voorafgaande aan
graafwerkzaamheden of ander bodemverstorende activiteiten, archeologisch bodem
onderzoek verricht kunnen worden. Voor de aanvang van de verbouwing of sloop
van panden van het complex Vliegenthart moet de bebouwing nader bouwhistorisch
onderzocht worden.
kaart met
eigendomsverhoudingen en mogelijke nieuwe voetgangersverbindingen.
4.2
Bestemming
4.3
Verkeer
Routes tussen de
Rotterdamseweg en de Scheepmakerij zijn uitsluitend geschikt voor voetgangers.
Het terrein achter de
woningen Rotterdamseweg 44 t/m 54 is bereikbaar voor autoverkeer en
hulpdiensten via de twee bestaande toegangen aan de Rotterdamseweg.
Parkeerplaatsen voor nieuw
toe te voegen woningen en andere functies moeten op eigen terrein gerealiseerd
worden. De parkeernorm moet voldoen aan de normen zoals opgesteld door het
Centrum voor Regelgeving en Onderzoek in grond-water-en Wegenbouw en
verkeerstechniek (CROW). Dit betekent voor woningbouw een norm van 1,3
parkeerplaats per vrije sector woning.
Ten aanzien van de huidige parkeerplaatsen binnen het
plangebied moet bij herinrichting van de openbare ruimte rekening gehouden
worden dat het aantal huidige parkeerplaatsen gehandhaafd blijft.
Het voornemen is dat dit plangebied in de toekomst
komt te vallen binnen het nieuwe gebied met gereguleerd parkeren. Omdat er
voldoende parkeergelegenheid aanwezig moet zijn zal onderzocht worden hoeveel
parkeerplaatsen voor bewoners (vergunningen) en bezoekers van de bedrijven en
winkels (betaald) binnen dit gebied gerealiseerd moet worden.
Bij de herinrichting van de
openbare ruimte zal uitgegaan worden van een 30 km - of autoluw gebied.
4.4
Openbare ruimte
4.5
Milieu
Milieuzonering
De toekomstige inrichting van
het gebied dient te voldoen aan de voor dit plan relevante milieuwetgeving.
Belangrijk aspect in dit kader is: de vestiging van functies moet plaatsvinden
in overeenstemmng met de Wet Milieubeheer en de Lijst van Bedrijfstypen.
Woningbouw op het terrein
Poppink wordt mogelijk geacht indien in overleg met het bedrijf aan de
Rotterdamseweg 72 (categorie 3 van de VNG Lijst van bedrijfstypen) bepaalde
maatregelen worden getroffen.
Voor woningbouw direct gelegen
naast het bedrijf aan de Scheepmakerij 13, eveneens categorie 3 van de VNG
Lijst van bedrijfstypen, is een akoestisch onderzoek gedaan. Hieruit blijkt dat
met onder andere bouwkundige maatregelen het mogelijk is te voldoen aan de
milieuvergunning, waarbij woningbouw op het naastgelegen terrein mogelijk is.
Wat betreft eventuele nieuwe
bedrijvigheid is bedrijvigheid toegestaan in de categorieën 1 en 2 van de VNG
lijst voor bedrijfstypen. Wel dient, met name bij wonen boven deze nieuwe
bedrijven rekening te worden gehouden met de vraag of dit wel mogelijk is in
dergelijke oude panden.
Duurzaam bouwen.
Met het vaststellen van de
nota “Duurzaam bouwen uit de steigers”
blijft Delft actief duurzaam bouwen nastreven. Duurzaam bouwen is daarmee
randvoorwaarde voor bouwen in Delft; vanaf het begin van het planproces tot en
met de beheersfase. Daarbij wordt voor de woningbouw uitgegaan van de Delftse
duurzaam bouwenlijst, waarin naast een verplicht basisniveau, tenminste 30% uit
keuzekolom A en 10% uit keuzekolom B dienen te worden toegepast. De invulling
van de maatregelen is aan de initiatiefnemer van de (ver)bouw.
Zowel
bij sloop, nieuwbouw als renovatie moet rekening worden gehouden met Duurzaam
bouwen. Voor renovatie is het aan te bevelen het “Nationaal pakket beheer” als
richtlijn voor het duurzaam renoveren te laten dienen.
Bij
bebouwing en inrichting van de (openbare) ruimte moet zoveel mogelijk van
duurzaam materiaalgebruik worden uitgegaan, ook deze maatregelen staan
beschreven in de Delftse duurzaam bouwenlijst.
Per 1-1-2000 is in Delft de
verordening Duurzaam bouwen van kracht. De verordening is van toepassing op
nieuwe te bouwen woningen en woongebouwen. De aanvrager dient tegelijkertijd
met de bouwvergunning een duurzaam bouwen vergunning aan te vragen.
Bodem.
4.6
Welstandsbeleid
Ten aanzien van de
architectonische invulling zal met namen langs de randen van het plangebied
rekening gehouden moeten worden met de plaatst die deze randen innemen in de
ruimtelijke structuur van de stad Delft.
De karakteristieke bestaande
en deels historische bebouwing aan de Scheepmakerij bepaalt vanaf grote afstand
het beeld. Dit geldt ook voor de Hertog Govertkade. Het is hierdoor ook van
groot belang dat de nieuwbouw in beide gevelwanden niet mag domineren. De
verticale indeling en ingetogen vormgeving en plasticiteit van de gevels, het materiaalgebruik en de gevelopbouw
dienen als inspiratie en referentiebeeld voor nieuwe invulling van de
gevelwanden, zonder dat het kopieën zijn.
Bij herontwikkeling van de
panden van het terrein Poppink aan de Scheepmakerij zal dit met name gelden in
verband met de grote breedtemaat die zal ontstaan indien de huidige
bedrijfspanden gesloopt zullen worden.
Hergebruik van bestaande
bebouwing verdient voorkeur boven sloop.
Bij nieuwbouw moeten de te verwachte uitbreidingen van het bouwvolume
zoveel mogelijk als optie worden meegenomen in het ontwerp.
4.7 Bouwen
Voorzieningen moeten worden
ontwikkeld c.q. gerealiseerd met inachtneming van de aansluit- voorwaarden van
het energiebedrijf Eneco en Casema.
Daarnaast moet bij woningbouw
voldaan worden aan richtlijnen zoals omschreven in “Algemene Planinformatie ten
behoeve van woningbouw te Delft, 2001”. Hierin staan onder andere naast
parkeerrichtlijnen en toetsingscriteria voor groen, ook richtlijnen voor Duurzaam bouwen, aanpasbaar bouwen en
containers voor huishoudelijk afval.
5.
Financiële uitvoerbaarheid
De ontwikkeling van de
terreinen Vliegenthart en Poppink zijn particuliere ontwikkelingen. Gronden op
beide terreinen die een openbare functie krijgen zullen op kosten van deze
particulieren worden ingericht.
6.
Samenvatting van ontwikkelingsvoorwaarden
Historie
-
Het
(historische) karakter van de buurt o.a. de historische kade aan de
Scheepmakerij, de historische kleinschalige verkaveling / structuur en
bestaande mix van wonen en werken moet worden gerespecteerd en dient als
uitgangspunt bij nieuwe ontwikkelingen.
-
Bij
herontwikkeling van het complex Vliegenthart
moeten de panden Scheepmakerij 12 en 18/19 gehandhaafd blijven en
hergebruikt worden. Indien mogelijk moet pand nr. 8 behouden blijven en van nr.
9/10 moet minimaal de voorgevel behouden blijven.
-
Voorafgaand
aan graafwerkzaamheden of andere bodemverstorende activiteiten moet
archeologisch bodemonderzoek verricht worden, bewerkstelligd moet worden dat zo
gunstig mogelijke omstandigheden voor dat onderzoek worden geschapen.
-
Voor aanvang van de
verbouwing of sloop van de panden van het complex Vliegenthart moet de
bebouwing nader bouwhistorisch onderzocht worden.
Ruimtelijk
-
Bij
eventuele sloop van panden aan het water worden percelen en / of segmenten
architectonisch zelfstandig ingevuld, waarbij de bestaande rooilijn wordt
gevolgd. Deze bebouwing wordt georiënteerd op het water waar ook de hoofdentree
komt te liggen.
-
Nieuwe
bebouwing moet zich voegen in de bestaande omgeving ten aanzien van onder
andere de bouwhoogte, bouwdiepte, pandbreedte en uiterlijk verschijningsvorm.
-
Nieuwe
bebouwing op het middengebied mag niet hoger zijn dan de bebouwing aan de
Scheepmakerij, de Hertog Govertkade en de Rotterdamseweg.
-
Nieuwe
bebouwing op het middenterrein is alleen voor voetgangers bereikbaar vanaf
bestaande of nieuw te maken voetgangersverbindingen, die bij voorkeur nieuwe
verbindingen tot stand brengen tussen de Rotterdamseweg en het water.
-
Aandacht
moet worden besteed aan de sociale veiligheid van de openbare ruimte, met name
in (onder)doorgangen. Blinde gevels moeten hier vermeden worden en goede
verlichting moet worden aangebracht. Nieuwe voetgangersroutes moeten zoveel
mogelijk rechtstandig worden gemaakt.
-
Het
karakter van het groen-en speelgebied achter de Rotterdamseweg 44 t/m 54
blijft gehandhaafd.
-
De
woningdichtheid wordt mede bepaald door het aantal parkeerplaatsen, dat volgens
de opgegeven parkeernorm, op eigen terrein gerealiseerd moet worden. Op het
middengebied is de bebouwingsdichtheid lager dan langs de Scheepmakerij.
-
Op
de kade van de Scheepmakerij mogen geen bouwwerken worden gerealiseerd.
-
Daar
waar mogelijk moet een achterom voor de bestaande woningen gerealiseerd worden.
Bestaande achterommen moeten worden gehandhaafd.
-
Bij
de aansluiting van de nieuwbouw op de bestaande bebouwing wordt expliciet
rekening gehouden met het recht op privacy van bewoners.
Functies
-
De
hoofdfunctie voor dit plangebied is hoofdzakelijk wonen met langs met name de
Scheepmakerij op de begane grond een goede mix van bedrijfjes, ateliers of iets
dergelijks.
-
Voor
de woningbouw moet zoveel mogelijk ingespeeld worden op de omgeving door
bijvoorbeeld het realiseren van andere woningtypologieën.
Verkeer
en openbare ruimte
-
Ontsluiting
van de nieuwe bebouwing en bijbehorende parkeervoorziening op de terreinen
Poppink en Vliegenthart door gemotoriseerd verkeer moet vanaf de Scheepmakerij
gebeuren.
-
Parkeerplaatsen
voor de nieuw toe te voegen woningen en andere functies moeten op eigen terrein
gerealiseerd worden. Hierbij moet de parkeernorm zoals genoemd in bijlage 1 van
de Algemene Planinformatie t.b.v. woningbouw te Delft jaargang 2001, gehanteerd
worden. Dit betekent: 1,3 parkeerplaats
per vrije sectorwoning
-
Huidige
aantal parkeerplaatsen binnen het plangebied moeten in de nieuwe situatie teruggebracht
worden.
-
Het
karakter van het groen-en speelgebied achter de Rotterdamseweg 44 t/m 54
blijft gehandhaafd.
-
Routes
tussen de Scheepmakerij en Rotterdamseweg zijn uitsluitend geschikt voor
voetgangers.
-
Bij een herinrichting
van de openbare ruimte wordt indien mogelijk uitgegaan van een 30 km of autoluw
gebied.
Welstandsbeleid
-
Nieuwbouw in beide
gevelwanden langs het water mogen niet domineren. De verticale indeling en
ingetogen vormgeving en plasticiteit van de gevels, het materiaalgebruik en de gevelopbouw dienen als inspiratie en
referentiebeeld voor nieuwe invulling in de gevelwanden, zonder dat het kopieën
zijn.
-
Hergebruik van bestaande
bebouwing verdient voorkeur boven sloop
-
Bij nieuwbouw moeten de te verwachte
uitbreidingen van het bouwvolume zoveel mogelijk als optie worden meegenomen in
het ontwerp.
Milieu
-
De toekomstige inrichting van het gebied dient te
voldoen aan de voor dit plan relevante milieuwetgeving. Belangrijk aspect in
dit kader is dat menging van de functie wonen en bedrijven moet plaatsvinden in
overeenstemming met de Wet Milieubeheer en de Lijst van Bedrijfstypen.
-
Slopen, renoveren en bouwen moet volgens de
principes van Duurzaam Bouwen (Dubo) gebeuren Daarbij wordt voor de woningbouw uitgegaan van de Delftse duurzaam
bouwenlijst, waarin naast een verplicht basisniveau, tenminste 30% uit
keuzekolom A en 10% uit keuzekolom B dienen te worden toegepast. Voor renovatie
is het aan te bevelen het “Nationaal pakket beheer” als richtlijn voor het
duurzaam renoveren te laten dienen.
Bij
bebouwing en inrichting van de (openbare) ruimte moet zoveel mogelijk duurzame
materialen worden gebruikt, ook deze maatregelen staan beschreven in de Delftse
duurzaam bouwenlijst. De aanvrager dient tegelijkertijd met de bouwvergunning
een duurzaam bouwen vergunning aan te vragen.
-
Bij herinrichting dient vooraf bodemonderzoek
uitgevoerd te worden. Bij verontreiniging dient sanering plaats te vinden
waarbij voldaan moet worden aan de Wet Bodembescherming (Wbb) en het vigerende
provinciale en gemeentelijke bodembeleid.
Bouwen
-
De voorzieningen dienen
te worden ontwikkeld c.q. gerealiseerd met inachtneming van
de aansluit-) voorwaarden van het
energiebedrijf Eneco en Casema.
-
Bij woningbouw moet
voldaan worden aan richtlijnen zoals omschreven in “Algemene
Planinformatie ten behoeve van woningbouw
te Delft, 2001” .
7. Planning
en procedure
-
Ontwikkelingsplan
accorderen door B&W ten behoeve van overleg in de buurt en advisering
commissie Duurzaamheid. 2 wkn
-
Het ontwikkelingsplan ter visie leggen gedurende 4 weken. In deze periode
het
-
Behandeling van
ontwikkelingsplan in de commissie. 2 wkn
-
Ontwikkelingsplan
eventueel aanpassen en laten vaststellen door B&W 2
wkn
-
Bebouwingsvoorstel
uitwerken ten behoeve van aanvraag bouwvergunning.
-
Indienen van een
ontvankelijke aanvraag om bouwvergunning: artikel 19 lid 4 procedure:
-
Vier weken bouwplan met
tot ruimtelijke onderbouwing aangepast ontwikkelingsplan ter inzage met de
mogelijkheid tot het indienen van
schriftelijke reacties. Gedurende die periode mondelinge toelichting op plan en
mondelinge inspraak 6 wkn
-
Eventueel aanpassen van
het bouwplan: opnieuw vier weken ter inzage met de mogelijkheid schriftelijke
zienswijzen in te dienen. Bij zienswijzen: verwerken en hoorzitting wethouder 4
mnd
-
Voorbereidingsbesluit
nemen en verzoek indienen om verklaring van geen bezwaar 2
mnd
-
Bouwvergunningverlening 1 mnd
