Bijgaand de aangepaste antwoorden mbt bouwplan Ipse, bouwplan Poppesteeg en Asvest/Achterom

1. Ipse

46. Paardenmarkt - Van der Woudenstichting/Ipse

a. Situatie nu. Voormalige kazerne uit 1830 in twee lagen met kap met formele architectuur aan pleinruimte (het Voorhuis). Gebouwencomplex in een carré rond een binnenplaats, grenzend aan de Kantoorgracht. Kazernegebouw inwendig verbouwd ten behoeve van de huisvesting van gehandicapten. Matige bouwkundige staat, latere toevoegingen van geringe visuele kwaliteit.

b. Mogelijkheden; in- en uitwendige aanpassing van de gebouwen en toevoeging met nieuwbouw, met behoud van het Voorhuis. Voorzetting van de woonfunctie en aanpassing van de gebouwen. Tussen de gebouwen en de Kantoorgracht een langzaamverkeersverbinding situeren met herstel van het profiel van deze gracht.

c. Juridische begrenzing toepassing van de wijzigingsbevoegdheid:
1. De uitwendige vorm en de kap van het hoofdgebouw aan de zijde van de Paardenmarkt moet gehandhaafd blijven;
2. Het bestaande gebouw en de toe te voegen nieuwbouw moet in een u-vorm worden gesitueerd aansluitend aan het Voorhuis;
3. De zijgevels moeten in hoofdzaak evenwijdig aan de bestaande zijgevels van het Voorhuis worden geplaatst, eventueel met inspringingen, geledingen en toevoeging van een paviljoenachtige aanbouw aan de oostzijde
4. Het grachtprofiel van de Kantoorgracht moet hersteld worden met toevoeging van een langzaamverkeersroute parallel aan de Kantoorgracht;
5. Onder het complex zal een parkeergarage worden gerealiseerd tenminste voldoende voor de eigen parkeerbehoefte van het complex;
6. Levensvatbare bomen zullen gehandhaafd worden;
7. De (goot)hoogte en het profiel moeten in overeenstemming zijn met het stedenbouwkundig kader zoals beschreven in hoofdstuk III van de toelichting, afgestemd worden op de hoogteopbouw en de verdere stedenbouwkundige kenmerken van de omgeving en passen in de aanwijzing tot beschermd stadsgezicht.
8. Het aantal bouwlagen in een gevelvlak zal - met inachtneming van het bepaald onder 7 - niet meer dan 3 mogen bedragen met dien verstande dat binnen het (denkbeeldige) kapprofiel tevens (terugliggende) bebouwing mag worden gesitueerd;
9. In het Voorhuis en de toe te voegen nieuwbouw mogen ruimten voor de huisvesting en de verzorging van gehandicapten worden ondergebracht alsmede maximaal 20 woningen;
10. Voordat een wijzigingsplan zal worden vastgesteld zal advies worden gevraagd aan de Rijksdienst voor de Monumentenzorg.

2. bouwplan Poppesteeg:

9. J.W. M. Damen en A.T.J.Kruthof, Westvest 23, 2611 AX.

Een nagenoeg gelijkluidende zienswijzenbrief is gezonden door R.W.J. Smits en H.A.T. Verleg, Westvest 19, 2611 AX. Bij de beantwoording van die brief wordt de onderhavige tekst gebruikt.

1. Bezwaren tegen bebouwingsvoorstel Westvest - Poppesteeg.
   Briefschrijvers vestigen de aandacht op transformatielocatie nr. 21 (voormalige groetenhandel hoek Poppesteeg/Westvest. Als de bestaande bebouwing (woning/werkruimte aan de Westvest en opslagruimten aan de Poppesteeg) gesloopt wordt en wordt vervangen door bebouwing in drie tot vier lagen kunnen omgevingsbezwaren ontstaan die betrekking hebben op het woongenot, de lichtinval en het uitzicht. Zo zal naar hun mening de bouwdiepte vanaf de Westvest van de hogere bebouwing niet meer mogen bedragen dan die van de bestaande aangrenzende nieuwbouw en van de nieuwbouw aan de zuidzijde van de Poppesteeg. In verband daarmee moet op de plankaart de achterlijn van de bestemming teruggebracht worden tot bedoelde achtergrens.
   
   Naar aanleiding van een concreet bouwplan is op 3 september 2002 een informatiebijeenkomst belegd voor omwonenden en andere belangstellenden en belanghebbenden. Daarbij is het bouwplan toegelicht en bestond gelegenheid vragen te stellen en opmerkingen te maken. Er waren enkele bezwaren tegen het bouwplan. Inmiddels is het overleg tussen de projectontwikkelaar en omwonenden voortgezet. Dit heeft geleid tot een voor de gemeente aanvaardbaar voorstel:
   - aan de achterzijde van de bebouwing aan de Westvest worden vijf lagen gebouwd;
   - aan de voorzijde vier
   - de sleuf tussen de bestaande bebouwing en de nieuwbouw vervalt over drie lagen.
   - de achtergevelbouwgrens wordt gelijk getrokken met die van de bestaande bebouwing ten noorden van de bouwlocatie
   - de goothoogte van de bebouwing in de Poppesteeg wordt op 6.00 meter gebracht.
   Verder worden nadere regelingen getroffen in de vorm van een contract die hier niet nader besproken behoeven te worden.
   Conclusie: de zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
   
   

Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
Plankaart aanpassen conform het bovenstaande.

b. Functies beperken.
Verder willen briefschrijvers de onder te brengen functies nader gepreciseerd zien. Naast winkels zou horeca uitgezonderd moeten worden. De kantoorfunctie moet niet inhouden dat kantoren met een baliefunctie toegelaten kunnen worden. Gokhal of bezorgdienst met bromfietsen moet uitgesloten zijn.

Deze locatie is aan de Westvest gelegen. Het betreft een vrij brede weg met gevarieerde functies die deels ook op het publiek zijn gericht. Daarbij speelt de ligging ten opzichte van het station en de binnenstad een belangrijke rol. De desbetreffende strook is in het FLS opgenomen onder nr. 91 (WE 2). Het betreft 10 panden. Naast een bescheiden toeneming van het kantoorgebruik kan er een winkel komen op de begane grond en kan het aantal dienstverlenende bedrijven iets toenemen.
Het percentage daarvan is echter zodanig dat er geen mogelijkheid is voor een extra bedrijf. Door functiewisseling (elders in de FLS-strook wordt een bedrijf beëindigd) is het overigens wel mogelijk dat de begane grond van de nieuwbouw zowel als dienstverlenend bedrijf of als winkel wordt gebruikt. Alvorens toestemming te geven moet vrijstelling worden verleend waarbij voorwaarden kunnen worden gesteld. In principe kan tegen vestiging van een dergelijk bedrijf gezien het karakter van de Westvest weinig bezwaar bestaan. Op de begane grond naast de locatie wordt niet gewoond. Vestiging van horecabedrijven of een speelautomatenhal is uitgesloten.

a. Hoogteregeling bebouwing in de Poppesteeg te vaag.
In de Poppesteeg kan ter vervanging van de bestaande pakhuisjes en opslagruimten hoofdbebouwing komen. Het plan stelt dat maximaal twee lagen mogen worden gerealiseerd “met een bescheiden goothoogte”. Dit biedt naar de mening van reclamanten te weinig houvast. Zij willen daaraan toevoegen dat de nokhoogte niet meer mag bedragen dan 6.20 meter. Een en ander is in het belang van het behoud van het karakter van de Poppesteeg en ter waarborging van een optimale lichtinval bij de woningen van briefschrijvers en anderen.

In het voorontwerp bestemmingsplan was de desbetreffende locatie aangeven als transformatielocatie waaraan door toepassing van een wijzigingsbevoegdheid (art. 11 WRO) medewerking kon worden verleend. In het ontwerp bestemmingsplan is gekozen voor een directe bestemming zonder wijzigingsprocedure. Dit omdat een nieuwbouwplan al in een vergevorderd stadium van ontwikkeling was. Er is echter verzuimd de in de Poppesteeg geprojecteerde nieuwbouw als hoofdbebouwing aan te geven. Deze heeft nog de bestemming “Erf” overeenkomstig het voorontwerp. In het vast te stellen plan is de situatie conform het bouwplan opgenomen. Volledigheidhalve moet vermeld worden dat ook de bebouwing in de Poppesteeg plat zal worden afgedekt. Binnen het profiel van een denkbeeldige kap zal aan de Poppesteeg een terugliggende woonlaag gerealiseerd kunnen worden. Nader overleg met de projectontwikkelaar heeft opgeleverd dat de goothoogte van de geprojecteerde woonbebouwing in de Poppesteeg op maximaal 6.00 meter gesteld kan worden.
Conclusie: de zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
Goothoogte op de plankaart in een matrix weergeven overeenkomstig het bouwplan met een goothoogte van maximaal 6.00 meter en een maximaal aantal bouwlagen van 2.

b. Geen benadeling van de woonsituatie voor omwonenden.
De transformatielocatie is onder nr. 21 van Bijlage III (transformatielocaties) beschreven. Onder b. worden de mogelijkheden opgesomd. De laatste zin luidt: “Bruikbaarheid van nabijgelegen gebouwen, erven en tuinen respecteren.”. Reclamanten zagen graag een nadere precisering door toevoeging van de zinsnede”…. Met betrekking tot lichtinval, bezonning, privacy en zichtlijnen”.

Nu tussen alle partijen overleg heeft plaats gevonden dat tot een ook voor de gemeente aanvaardbaar bebouwingsvoorstel heeft geleid is het niet langer nodig deze locatie op te nemen onder de transformatielocaties. In verband daarmee kan de beantwoording van deze zienswijze achterwege worden gelaten. Het bouwplan wordt als directe bestemming ingetekend op de plankaart. Het is zodanig opgesteld dat de privacy voor omwonenden gewaarborgd is.

c. Open ruimte tussen nieuwbouw en bestaande bebouwing respecteren.
Tussen de beoogde transformatielocatie en de bestaande nieuwbouw is een sleuf van 90 cm aanwezig. De bestaande hoofdgebouwen staan dus los van elkaar. Drie woningen ten noorden van de locatie beschikken over zijramen en een loggia. Betrokkenen spreken hun zorg uit dat de open ruimte bij het bouwvolume zal worden gevoegd waardoor eveneens een onevenredige vermindering van lichtinval, bezonning en privacy kan optreden. Verzocht wordt de plankaart aan te passen.

Nader overleg tussen omwonenden en de projectontwikkelaar heeft ook op dit onderdeel een compromis opgeleverd dat door de gemeente in het bestemmingsplan kan worden overgenomen. De sleuf zal over drie lagen worden dichtgebouwd en voor het overige gehandhaafd blijven. Voor het bestemmingsplan kan uitgegaan worden van aaneengesloten bebouwing. De bestaande situatie (de sleuf over de vierde en vijfde bouwlaag) wordt dus voor een deel voortgezet en voor het overige opgeheven. Een en ander is verder neergelegd in een privaatrechtelijke overeenkomst.
De plankaart behoeft niet aangepast te worden omdat het vervallen van de sleuf reeds verwerkt was.

Functies beperken.
Verder willen briefschrijvers de onder te brengen functies nader gepreciseerd zien. Naast winkels zou horeca uitgezonderd moeten worden. De kantoorfunctie moet niet inhouden dat kantoren met een baliefunctie toegelaten kunnen worden. Gokhal of bezorgdienst met bromfietsen moet uitgesloten zijn.

Deze locatie is aan de Westvest gelegen. Het betreft een vrij brede weg met gevarieerde functies die deels ook op het publiek zijn gericht. Daarbij speelt de ligging ten opzichte van het station en de binnenstad een belangrijke rol. De desbetreffende strook is in het FLS opgenomen onder nr. 91 (WE 2). Het betreft 10 panden. Naast een bescheiden toeneming van het kantoorgebruik kan er een winkel komen op de begane grond en kan het aantal dienstverlenende bedrijven iets toenemen.
Het percentage daarvan is echter zodanig dat er geen mogelijkheid is voor een extra bedrijf. Door functiewisseling (elders in de FLS-strook wordt een bedrijf beëindigd) is het overigens wel mogelijk dat de begane grond van de nieuwbouw zowel als dienstverlenend bedrijf of als winkel wordt gebruikt. Alvorens toestemming te geven moet vrijstelling worden verleend waarbij voorwaarden kunnen worden gesteld. In principe kan tegen vestiging van een dergelijk bedrijf gezien het karakter van de Westvest weinig bezwaar bestaan. Een bezorgdienst met bromfietsen veroorzaakt enige overlast, deze is gezien de heersende drukte op de Werstvest niet als onevenredig te beschouwen. Op de begane grond naast de locatie wordt niet gewoond. Vestiging van horecabedrijven of een speelautomatenhal is uitgesloten.

3. Asvest/Achterom

1. Zuidwal-Asvest.

a. Situatie nu:
Achterkantsituatie na aanleg van de Zuidwal, rommelige structuur.

b. Mogelijkheden:
Aanpassing in relatie tot Zuidpoort, door het realiseren van een heel bouwblok van afzonderlijke panden, met voorzijden aan de Zuidwal. Er is een stedenbouwkundige relatie met Zuidpoort die ook programmatische afstemming (kleinschalige horeca nabij het theater, wonen, dienstverlening, kleine kantoren; geen winkels) en het ontwerp van de infrastructuur (inpassing en/of herstructurering fietspaden, trottoirs) betreft. Stedenbouwkundig kader moet worden bepaald in relatie tot infrastructuurontwerp en het stedenbouwkundig plan Zuidpoort. Binnen dit plan is de Zuidwal vanaf de St. Sebastiaansbrug tot aan deze locatie een openbare ruimte met ruime afmetingen. Om deze ruimte goed vorm te geven is ter plaatse van de Zuidwal / Asvest een niet al te kleinschalige bebouwing noodzakelijk. De geringe maat tussen de achterkanten van de bestaande bebouwing aan het Achterom zal een hogere bebouwing dan twee, drie tot op enkele plekken vier bouwlagen niet toelaten. Om die reden is het van belang dat de verschillende bouwinitiatieven met elkaar een grotere eenheid wordt, waarbij zichtbaar blijft dat deze locatie bestaat uit verschillende particuliere initiatieven.

Gewenst is een doorgaande voorgevelrooilijn waarin voor zover mogelijk een doorgaande bebouwing wordt opgericht in hetzelfde materiaal, maar die in hoogte varieert van één, twee tot drie bouwlagen. Boven en in deze bebouwing, de plint, is een invulling van verschillende bouwmassa’s mogelijk, waardoor de verschillende particuliere initiatieven zichtbaar worden. Met deze bouwmassa’s moet ingespeeld worden op de plint door ze terugliggend te maken en/of plaatselijk met een geringe maat ( 0.50 meter) uit te bouwen ten opzichte van de voorgevelrooilijn. De hoogte is, gerekend vanaf het maaiveld maximaal drie bouwlagen met eventueel een vierde bouwlaag.

Ten behoeve van entrees en eventuele trappenhuizen is het mogelijk de plint te doorbreken en deze functie op te nemen in een bouwmassa die met een geringe maat ( 0.50 meter) voor de voorgevelrooilijn ligt. Deze entreepartijen zijn in principe hoger dan de plint met een maximum van vier bouwlagen. De breedte van de entreemassa is 4,5 tot 5 meter.

Het totaalbeeld van de bebouwing aan de Zuidwal-Asvest moet bestaan uit een gelaagdheid zowel in diepte als in hoogte. Hierbij blijft het belangrijk dat op sommige plekken contouren van het daklandschap van de bestaande bebouwing aan het Achterom zichtbaar blijven.

Duidelijk zichtbaar moet uiteindelijk zijn, de plint, de entreemassa’s en de ‘losse’ massa’s op / in de muur.

Gezien de beperkte dieptematen bij de uiteinden van de locatie is het hier mogelijk de panden aan het Achterom te verlengen en aldus een gevelfront aan de Zuidwal en Asvest te creëren.

Ter hoogte van de onderdoorgang onder de Zuidwal (Hamtunnel) zal een groen- en speelvoorziening gehandhaafd moeten worden. De gebouwen Zuidwal 22 t/m 28 mogen aan de voorzijde verlengd worden tot aan de rooilijn. Indien het gewenst wordt de huidige bomen (geen monumentale bomen) te handhaven kan de bebouwingsgrens aan de wegzijde achterwaarts verlegd worden. Van belang is dat de Hamtunnel integraal wordt opgenomen in de planontwikkeling waarbij de randvoorwaarde is dat de sociale veiligheid in deze onderdoorgang wordt verbeterd.

Juridische begrenzing toepassing wijzigingbevoegdheid art. 11WRO:

1. Te bouwen panden worden met de voorgevel geplaatst in de begrenzing met de Asvest en Zuidwal;

2. Een in acht te nemen afwisseling in hoogten van ten minste 2 en ten hoogste 4 bouwlagen zal in het wijzigingsplan worden voorgeschreven, waarbij het aantal van vier lagen afhankelijk is van de plek in de locatie en deze vierde laag niet breder is dan de helft van de totale gevelbreedte van het perceel. Een kap of een extra bouwlaag die past binnen het profiel van een kap boven de bovenste bouwlaag is toegestaan;

3. Over de totale lengte van de locatie wordt aan de zijde van de Asvest in een

doorgaande voorgevelrooilijn een zo veel mogelijk aaneengesloten bebouwing

opgericht die in hoogte varieert van één, twee tot drie bouwlagen. Bouwmassa’s die maximaal 0,50 meter voor deze gevelrooilijn uitsteken zijn toegestaan mits deze vanaf de tweede bouwlaag worden opgericht. Deze bouwmassa’s mogen afhankelijk van de situering maximaal 4 bouwlagen hoog zijn. Ten behoeve van een entree is het toegestaan deze bouwmassa over een halve perceelbreedte vanaf het maaiveld op te richten met een maximum van 6 meter;

4. De bouwdiepte wordt afgestemd op de terreinomstandigheden met dien verstande dat ten behoeve van de bestaande panden aan het Achterom nog voldoende open ruimte beschikbaar blijft;

5. Waar het bepaalde onder 4 niet mogelijk is mogen doorlopende hoofdgebouwen worden opgericht;

6. Een speelterreintje moet behouden blijven;

7. Bij de planontwikkeling moet de sociale veiligheid in de Hamtunnel worden verbeterd door functies en bebouwing zodanig te situeren dat zicht en controle in de tunnel vergroot wordt;

8. De bestemming zal zijn: Gemengde doeleinden onder toepassing van het

FunctieLimiteringsSysteem;

9. Eén pand mag voor horecadoeleinden worden bestemd, mits de netto vloeroppervlakte van het horecagedeelte niet meer dan 50 m² zal bedragen;

a. Meer aandacht voor de inpassing van de Hamtunnel.
De locatie Hamtunnel - doorgang naar het Achterom ziet er momenteel rommelig uit. Het is de entree naar de binnenstad en verdient een goede behandeling.

De constatering met betrekking tot de Hamtunnel en omgeving wordt gedeeld. Het is wenselijk dat bij transformatie een beter begrensde openbare ruimte ontstaat met een grotere visuele kwaliteit en een betere sociale veiligheid. De ruimte voor toevoeging van hoofdgebouwen is echter beperkt, mede omdat een speelvoorziening gehandhaafd zal worden. De condities voor een verbetering van dit gebied zijn onder a. reeds besproken.
Conclusie: zienswijze komt voor overneming in aanmerking.

Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan.
Conform a., met name onder 6 en 7 van de Juridische begrenzing toepassing wijzigingbevoegdheid art. 11WRO: