NOTA BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN

ONTWERP BESTEMMINGSPLAN BINNENSTAD

(bijgewerkt na hoorzitting d.d. 8 oktober 2002)

Wijk- en stadszaken 20 september 2002; aangepast 15 oktober 2002

INHOUDSOPGAVE

I. Inleiding                                                                                                     pag. 3
            I.1. Algemene informatie                                                                   pag. 3
            I.2. Ontvankelijkheid                                                                          pag. 4
            I.3. Ambtshalve aanpassingen

II. Niet in behandeling te nemen zienswijzen. pag. 6

III. Beantwoording van de in behandeling te nemen zienswijzen. pag. 7

I. INLEIDING

I. 1. Algemene informatie.

De totstandkoming van het nieuwe bestemmingsplan Binnenstad kent een aantal fasen. Nadat in januari 2000 een Plan van Aanpak door burgemeester en wethouders tot uitgangspunt is genomen voor de planvorming, is in mei van dat jaar de Startnota Bestemmingsplan Binnenstad door de Raad vastgesteld. Tevens is een voorbereidingsbesluit genomen met een werkingsduur van twee jaar. Tijdig voor de het aflopen daarvan (6 juni 2002) is het ontwerp bestemmingplan ter inzage gelegd.

In de tussenliggende periode is eerst gewerkt aan de Nota Horeca Binnenstad. Die nota is een onderdeel van de toelichting bij het bestemmingsplan. Vervolgens is een voorontwerp bestemmingsplan opgesteld dat in de periode oktober 2001 – februari 2002 onderwerp is geweest van informatie en inspraak. Die fase is in twee onderdelen gesplitst: het plan in het algemeen en het FunctieLimiteringsSysteem. De binnengekomen reacties zijn opgenomen in de Nota van Beantwoording van mei 2002. De reacties die in aanmerking kwamen om in het ontwerp bestemmingsplan te worden overgenomen zijn daarin verwerkt.

Met de formele terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan kwam een einde aan de status van voorontwerp. Tevens is daarmee de inspraakprocedure overeenkomstig artikel 6a van de Wet op de Ruimtelijke Ordening en de gemeentelijke Inspraakverordening beëindigd.

De verlening van bouwaanvragen heeft weliswaar enige vertraging ondervonden als gevolg van procedurele complicaties; het werk daaraan is echter gewoon doorgegaan. De aanvragen werden na de vaststelling van de Startnota Bestemmingsplan Binnenstad getoetst aan dat stuk; met de terinzagelegging van het onderhavige bestemmingsplan heeft de Startnota haar formele status van toetsingskader verloren en wordt getoetst aan het ontwerpbestemmingsplan. Met de vaststelling van het bestemmingsplan door de raad verdwijnt het voorvoegsel “ontwerp”. Daarna gaat de goedkeuringsfase in.

Gedurende de periode van de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan: ingaande 3 juni 2002 en eindigende – met inachtneming van artikel 1 onder 1 van de Algemene Termijnenwet – op maandag 1 juli 2002 konden zienswijzen aan de raad worden gericht. Op voorstel van burgemeester en wethouders en na bespreking in de commissie Duurzaamheid wordt daarover door de gemeenteraad beslist. Het alsdan vastgestelde bestemmingsplan zal wederom voor een periode van vier weken ter inzage worden gelegd. Dan kunnen schriftelijke bedenkingen worden ingediend bij Gedeputeerde Staten door degenen die van oordeel zijn dat niet of onvoldoende tegemoetgekomen is hun zienswijzen. Tevens kan een ieder bedenkingen maken tegen wijzigingen die bij de vaststelling zijn aangebracht. Die wijzigingen zijn deels het gevolg van het honoreren van zienswijzen, voor het overige van de “ambtshalve” aan te brengen veranderingen.

Tenslotte zal, nadat het besluit van Gedeputeerde Staten omtrent de goedkeuring ter inzage is gelegd, beroep openstaan op de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. In de gemeentelijke bekendmaking van de terinzagelegging wordt aangegeven wie daartoe bevoegd zijn, onder vermelding van de termijnen en de mogelijkheid een voorlopige voorziening te vragen aan de voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

De onderhavige nota betreft hoofdzakelijk de beantwoording van de schriftelijke zienswijzen.

Deze worden in twee groepen gesplitst; de ontvankelijke en de niet-ontvankelijke zienswijzen. Daarvoor wordt de term: “(niet) in behandeling te nemen” gebruikt. Het woord “(niet) ontvankelijk” is echter zodanig ingeburgerd dat het gemakshalve nog gebruikt wordt in deze nota en de rest van het raadsvoorstel.

De zienswijzen die ontvankelijk verklaard kunnen worden zijn per zienswijze samengevat. Die samenvatting is nodig om een zekere uniformiteit te bereiken: sommige briefschrijvers zijn uitvoerig, anderen geven de voorkeur aan een korte opsomming. In een aantal gevallen is het noodzakelijk om voor een goed begrip van de zienswijze enige achtergrondinformatie te geven, dan wel uit te leggen wat met de zienswijze – gelet op de voorgeschiedenis – wordt bedoeld.

Iedere zienswijze is van een antwoord voorzien. Als een zienswijze voor overneming in het bestemmingsplan in aanmerking komt, is dat aan het slot van de beantwoording vermeld met een zo goed mogelijke opsomming van de planonderdelen die voor bijstelling in aanmerking komen.

Nadat de raad omtrent de vaststelling zal hebben beslist (31 oktober 2002) worden definitieve exemplaren van de planstukken gemaakt. Binnen twee weken na de vaststelling zullen de stukken voor goedkeuring naar gedeputeerde staten worden gezonden. De gemarkeerde planstukken worden eveneens toegevoegd in verband met de beoordeling door G.S. van eventuele bedenkingen.

Deze nota is een afzonderlijk stuk, voornamelijk ten behoeve van de behandeling van de zienswijzen in de commissie Duurzaamheid. In formele zin is de nota een onderdeel van het raadsvoorstel tot vaststelling van het bestemmingsplan.

I.2. Ontvankelijkheid

Zoals reeds is aangegeven worden de ontvangen zienswijzenbrieven (90) in twee groepen gesplitst: de in behandeling te nemen brieven – in totaal 73 – en de niet in behandeling te nemen zienswijzenbrieven. Dat zijn er 17.

Aangezien de nu aan de orde zijde planfase zich geheel binnen de werkingssfeer van de Wet op de Ruimtelijk Ordening afspeelt, moeten strikte criteria voor de ontvankelijkheid worden gehanteerd, ontleend aan de wet en de jurisprudentie. Het door de raad in te nemen standpunt ten aanzien van de ontvankelijkheid heeft voor de indieners van de zienswijzen gevolgen voor de procedure: een niet-ontvankelijke zienswijze wordt inhoudelijk niet behandeld. Er is – behoudens wanneer de raad en onrechte tot niet-ontvankelijkheid zou besluiten – geen mogelijkheid voor bedenkingen bij Gedeputeerde Staten of beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Mede daarom moet zorgvuldig beoordeeld worden of een zienswijze al dan iet ontvankelijk is.

De ontvankelijkheid heeft twee aspecten:

Tijdige verzending van de zienswijzenbrieven.
Op de verzender rust de bewijslast van de verzending. Een poststempel op de envelop wordt als bewijsstuk aanvaard, evenals een ontvangstbewijs bij persoonlijke bezorging. De zienswijzen met een afstempeling tot en met maandag 1 juli 2002 worden als ontvankelijk beschouwd. Hetzelfde geldt ten aanzien van de tot en met maandag 1 juli 2002 bezorgde brieven met ontvangstbevestiging.
De inhoud van de brief moet op het ontwerp bestemmingsplan betrekking hebben. Brieven die geheel andere aspecten aan de orde stellen kunnen daarom geheel of ten dele niet behandeld worden. Dat geldt in het bijzonder een zienswijzenbrief die slechts inhoudt dat er zienswijzen (bezwaren) bestaan ten aanzien van het plan zonder te specificeren waarop die betrekking hebben. Een in het vooruitzicht gestelde nadere specificatie moet buiten behandeling blijven als deze te laat verzonden is. In de “primaire” brief moest ten minste aangegeven worden waarop de zienswijze betrekking heeft en wat de voornaamste strekking is.

Met betrekking tot het inhoudelijke aspect is een ruime interpretatie toegepast: als een onderwerp zijdelings met het ontwerp bestemmingsplan te maken heeft (bv. uitvoeringsaspecten, onderhoud, openbare orde) wordt de zienswijze in het algemeen toch beantwoord.

Een zienswijzenbrief moet aan de (gemeente)raad worden gericht. Veel brieven zijn aan burgemeester en wethouders gezonden. Hieraan verbindt de Algemene wet bestuursrecht ten aanzien van ontvankelijkheid geen gevolgen.

De zienswijzen die inhoudelijk niet behandeld zullen worden zijn overigens wel doorgelezen en beoordeeld. In die gevallen waarin de briefschrijvers hebben geattendeerd op onjuistheden of onvolkomenheden wordt een ambtshalve aanpassing voorgesteld. Waar het een mening of en bezwaar betreft wordt daaraan voorbijgegaan.

I.3. Ambtshalve aanpassingen.

Reeds eerder is aangegeven dat het bestemmingsplan op een aantal punten aangepast ter vatstelling zal worden aangeboden omdat ambtelijk is geconstateerd dat wijzigingen noodzakelijk dan wel wenselijk zijn. Fouten en omissies worden zoveel mogelijk hersteld. Tevens worden de ervaringen van de medewerkers die het (voor)ontwerp bestemmingsplan al enige tijd in de praktijk hebben gehanteerd waar nodig omgezet in aanpassingen.
Verder zijn er naar aanleiding van te honoreren zienswijzen ambtshalve aanpassingen. Ook komt voor dat een wijziging op één onderdeel haar doorwerking elders heeft. Recente ontwikkelingen, verleende bouwvergunningen, gewijzigd gebruik etc. moet ook in de stukken verwerkt worden.

Op dit moment zijn die ambtshalve aanpassingen nog niet in zodanige vorm beschikbaar dat daarover geoordeeld kan worden. Dat is eerst aan de orde bij de bespreking in de commissie Duurzaamheid van 22 oktober 2002. Er zal een lijst van de ambtshalve wijzigingen beschikbaar zijn. Op de te wijzigen planstukken zal – zoals reeds is aangegeven - worden aangetekend of een wijziging het gevolg is van een te honoreren zienswijze of een ambtshalve aanpassing.

II. Niet in behandeling te nemen zienswijzen

1. Beveridge, Bagijnestraat 16, 2611 AT Delft (te laat verzonden)

2. Delfstede zalencentrum, Phoenixstraat 66, 2611 AM Delft (te laat verzonden)

3. J.G. Droog, Schoolstraat 28, 2611 HS Delft (te laat verzonden)

4. Prof.ir L. van Duin, Noordeinde 12, 2611 KH Delft (te laat verzonden)

5. A.C. van Elsen, Noordeinde 8, 2611 KH Delft (te laat verzonden)

6. M. de Groot en H. Dekker, Donkerstraat 7a, 2611 TE Delft (te laat verzonden)

7. M.C. de Geus, Voorstraat 70, 2611 JS Delft (te laat verzonden)

8. W.A. Goudriaan, Doelenstraat 34, 2611 NT Delf (geen inhoudelijke zienswijzen)

9. F. Hoozemans en A. Kuipers, Verwersdijk 5, 2611 ND Delft (te laat verzonden)

10. A.Keers en V. Vouwzee, Oude Delft 77, 2611 BD Delft (te laat verzonden)

11. P. van der Kuur, Oude Delft 143, 2611 HA Delft (te laat verzonden)

12. P. van der Kuur, Oude Delft 143, 2611 HA Delft (te laat verzonden)

13. Ministerie van VROM, postbus 5312, 2280 HH Rijswijk (te laat verzonden)

14. Romeijn, Westplantsoen 40, 2613 GL Delft (te laat verzonden)

15. Rijwielhuis Piet Vonk BV, Voldersgracht 20, 2611 EV Delft (te laat verzonden)

16. Rijwielhuis Piet Vonk BV, Voldersgracht 20, 2611 EV Delft (te laat verzonden)

17. Stichting voor Hulp aan Delftse Jongeren, secretariaat Aziëlaan 255, 2622 JL Delft
(te laat verzonden)

18. Stichting ‘Zicht op Delft’, Nieuwe Plantage 48, 2611 XK Delft (te laat verzonden)

III. Beantwoording van de in behandeling te nemen zienswijzen

J. Alsemgeest, Oranje Plantage 24, 2611 TL.

Bezwaren tegen het opnemen van panden in de Pieterstraat in de een transformatielocatie.
Betrokkene is eigenaar van een aantal panden aan de Brabantse Turfmarkt en de Pieterstraat en heeft daar een meubelzaak. Ten aanzien van de regeling van in de Pieterstraat gelegen bebouwing bestaan bezwaren. De nrs. 5 t/m 23 maken onderdeel uit van transformatielocatie nr. 7. Briefschrijver vreest dat het daardoor in de toekomst niet mogelijk zal zijn deze locatie zelf of door derden bouwkundig te ontwikkelen. In het voorgaande bestemmingsplan (Komplan 1976) was dit wel mogelijk. Daardoor kan niet de normale marktprijs gevraagd worden en ontstaat schade.

De in de Pieterstraat gelegen panden zijn bij de transformatielocatie Achtersack e.o. getrokken teneinde een ontwikkeling mogelijk te maken waarbij dit gebied mede in de revitalisering van het winkelgebied In de Veste kan worden betrokken. De speelvoorziening moet gehandhaafd worden. Het is echter ook mogelijk en meer voor de hand liggend dat de kavel Pieterstraat 23, waar zich momenteel een opslagruimte/showroom voor meubels bevindt, afzonderlijk wordt getransformeerd. Woningbouw is de meest passende invulling, aansluitend aan de recent gerealiseerde bebouwing. Een iets terugliggende voorgevel kan gewenst zijn in verband met de woonsituatie van de bestaande woningen aan de noordzijde van de Pieterstraat. De bestaande bebouwing is aangegeven als erfbebouwing. Dit komt overeen met het huidige gebruik.

In verband met bovenstaande is het beter de locatie Alsemgeest los te koppelen van de revitalisering van het gebied Achtersack e.o. en als een afzonderlijke transformatielocatie te beschouwen. Bij herontwikkeling kunnen maximaal twee woningen of vier appartementen worden gerealiseerd in ten hoogste twee lagen. In verband met een betere sociale controle is het gewenst ramen mogelijk te maken die op het te handhaven speelterrein uitkijken. Op deze wijze behoeft geen sprake zijn van planschade.

Conclusie: zienswijze komt gedeeltelijk voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan.
Locatie aangeven als transformatielocatie 7A
De bijlage III bij de voorschriften aanvullen met het volgende:
”Pieterstraat meubelzaak.
Situatie nu: erfbebouwing behorende bij een meubelzaak aan de Burgwal. Matige bouwkundige staat.
Mogelijkheden: vervanging van de bebouwing door twee woningen of maximaal vier appartementen. Terugliggende voogevelbouwgrens wenselijk in verband met bestaande bebouwing aan de noordzijde van de Pieterstraat: zijgevel naar het speelterrein voorzien van ramen in verband met de sociale veiligheid.
Juridische begrenzing toepassing wijzigingsbevoegdheid art. 11 WRO:
1. Ter vervanging van de erfbebouwing mag woningbouw worden geprojecteerd in maximaal twee bouwlagen;
2. De goothoogte bedraagt maximaal 6 meter;
3. De bebouwing mag terugliggend gesitueerd worden;
4. De sociale veiligheid van de speelvoorziening moet verbeterd worden.

c. De tekst van transformatielocatie 7 wordt dienovereenkomstig aangepast. Het aantal op deze locatie te bouwen woningen wordt verlaagd tot 12.

Belangenvereniging i.o. “de Roode Leeuwpoort” contactadres dhr. T.A. van der Laag, Dirklangenstraat 43, 2611 HV.

Bezwaren tegen transformatielocatie Dirklangenstraat – Roode Leeuwpoort.
Er bestaat bezwaar tegen de mogelijkheid om een aantal woningen te bouwen op de open plek aan de Dirklangenstraat. De Nota van Beantwoording gaat onvoldoende in op de naar voren gebrachte argumenten om deze plek open te houden:
a. In dit deel van de binnenstad is weinig open ruimte; huizen zijn in het algemeen klein met geen of weinig eigen buitenruimte; kinderen zijn aangewezen op de Roode Leeuwpoort die momenteel goed voldoet.

a. De Roode Leeuwpoort is voor de ruimtelijke beleving belangrijk: er is een zichtlijn naar molen De Roos; nabijgelegen stadstuinen zijn zeer belangrijk.

b. Er is inconsistentie met andere beleidsuitgangspunten, te weten: woonstegen hebben geen continue rooilijn; onderbrekingen zorgen voor licht en lucht en : “het wonen zal de open ruimten moeten respecteren”.

c. Onduidelijk is op welke wijze huizen ingepast kunnen worden;

d. Het uitzicht en de bezonning van bestaande huizen wordt nadelig beïnvloed bij nieuwbouw.

e. De ruimtelijke beleving van de Bagijnestraat wordt nadelig beïnvloed waardoor deze straat kan verworden tot een donkere achterafsteeg.

f. De gemeente had onderhoud moeten plegen aan de restanten van de vroegere bedrijvigheid; integrale verbetering van de open ruimte is wenselijk.

De capaciteit voor woningbouw van deze locatie is gering nu voor langere tijd de parkeer- en de speelvoorziening gehandhaafd moeten blijven. Verder kan het bebouwen nadelig zijn voor de privacy van omwonenden dan wel de bruikbaarheid van erven en tuinen verminderen. In dit deel van de binnenstad zijn relatief weinig speelgelegenheden voor kleine kinderen zodat de bestaande voorziening beter gehandhaafd kan worden.

De transformatielocatie kan daarom beter vervallen.

Conclusie: zienswijze komt voor overneming in aanmerking.

Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan.
De tekst bij transformatielocatie 37 Dirklangenstraat – Roode Leeuwpoort (bijlage III van de voorschriften) wordt weggelaten. Achter het cijfer 37 wordt het woord ”vervallen” geplaatst. De plankaart wordt dienovereenkomstig aangepast

Belangenvereniging Zuidpoort, Zuiderstraat 284, 2611 SM.

De zienswijzen hebben betrekking op de transformatielocatie 1. Zuidwal-Asvest. Deze locatie grenst aan het gebied van het bestemmingsplan Zuidpoort. Daarom is volgens de Belangenvereniging een goede afstemming gewenst, temeer omdat in het onderhavige bestemmingsplan de kaders voor vele jaren worden vastgelegd.

Bouwhoogten van de transformatielocatie Achterom – Asvest beter afstemmen op Zuidpoort.
Er zou een betere relatie gelegd moeten worden tussen de toegestane bouwhoogten aan het gedeelte dat grenst aan Zuidpoort in verhouding tot de bestaande kaveldiepten. De gevraagde flexibiliteit met de hoogte van de bestaande bebouwing is niet terug te vinden. Geconstateerd wordt dat in de Nota van Beantwoording aan dit aspect onvoldoende aandacht wordt besteed: enerzijds zijn de juridische randvoorwaarden te mager; anderzijds is de toegelaten goothoogte van 9 meter te rigide en wordt daarmee de deur opengezet naar een maximale opvulling. Het gebied in kwestie is aan de uiteinden vrij smal; in het midden is er grotere blokdiepte. In alle gevallen moet er zowel naar gestreefd worden in de toekomst kwalitatief hoogwaardige bebouwing toe te voegen zodat een pleinwand ontstaat met een hoge beeldkwaliteit; anderzijds is de privacy van de huizen aan het Achterom een in het geding als hogere bebouwing wordt toegelaten.

Het betreft een wijzigingsbevoegdheid waaraan krachtens wettelijk voorschrift objectieve begrenzingen worden gesteld. Het gaat om het aangeven van maxima. Duidelijk is dat de maximale goothoogte van 9 meter in een aantal gevallen te hoog zal zijn in verband met het behoud van de woonkwaliteit van de omgeving. De transformatie zal overigens maar heel geleidelijk haar beslag krijgen omdat het de achterzijde betreft van particuliere eigendommen. De bereidheid om op die terreinen hoofdgebouwen op te richten zal van tal van omstandigheden afhangen.

Er is een studie verricht naar de mogelijkheden en beperkingen van deze locatie. Dit heeft geleid tot een andere formulering van de voorwaarden waaronder aan een transformatie meegewerkt kan worden. In verband daarmee is het beter deze locatie in haar geheel opnieuw te benoemen.
Conclusie: zienswijze komt voor overneming in aanmerking.

Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan.

1. Zuidwal-Asvest.

a. Situatie nu:
Achterkantsituatie na aanleg van de Zuidwal, rommelige structuur.

b. Mogelijkheden:
Aanpassing in relatie tot Zuidpoort, door het realiseren van een heel bouwblok van afzonderlijke panden, met voorzijden aan de Zuidwal. Er is een stedenbouwkundige relatie met Zuidpoort die ook programmatische afstemming (kleinschalige horeca nabij het theater, wonen, dienstverlening, kleine kantoren; geen winkels) en het ontwerp van de infrastructuur (inpassing en/of herstructurering fietspaden, trottoirs) betreft. Stedenbouwkundig kader moet worden bepaald in relatie tot infrastructuurontwerp en het stedenbouwkundig plan Zuidpoort. Binnen dit plan is de Zuidwal vanaf de St. Sebastiaansbrug tot aan deze locatie een openbare ruimte met ruime afmetingen. Om deze ruimte goed vorm te geven is ter plaatse van de Zuidwal / Asvest een niet al te kleinschalige bebouwing noodzakelijk. De geringe maat tussen de achterkanten van de bestaande bebouwing aan het Achterom zal een hogere bebouwing dan twee, drie tot op enkele plekken vier bouwlagen niet toelaten. Om die reden is het van belang dat de verschillende bouwinitiatieven met elkaar een grotere eenheid wordt, waarbij zichtbaar blijft dat deze locatie bestaat uit verschillende particuliere initiatieven.

Gewenst is een doorgaande voorgevelrooilijn waarin voor zover mogelijk een doorgaande bebouwing wordt opgericht in hetzelfde materiaal, maar die in hoogte varieert van één, twee tot drie bouwlagen. Boven en in deze bebouwing, de plint, is een invulling van verschillende bouwmassa’s mogelijk, waardoor de verschillende particuliere initiatieven zichtbaar worden. Met deze bouwmassa’s moet ingespeeld worden op de plint door ze terugliggend te maken en/of plaatselijk met een geringe maat ( 0.50 meter) uit te bouwen ten opzichte van de voorgevelrooilijn. De hoogte is, gerekend vanaf het maaiveld maximaal drie bouwlagen met eventueel een vierde bouwlaag.

Ten behoeve van entrees en eventuele trappenhuizen is het mogelijk de plint te doorbreken en deze functie op te nemen in een bouwmassa die met een geringe maat ( 0.50 meter) voor de voorgevelrooilijn ligt. Deze entreepartijen zijn in principe hoger dan de plint met een maximum van vier bouwlagen. De breedte van de entreemassa is 4,5 tot 5 meter.

Het totaalbeeld van de bebouwing aan de Zuidwal-Asvest moet bestaan uit een gelaagdheid zowel in diepte als in hoogte. Hierbij blijft het belangrijk dat op sommige plekken contouren van het daklandschap van de bestaande bebouwing aan het Achterom zichtbaar blijven.

Duidelijk zichtbaar moet uiteindelijk zijn, de plint, de entreemassa’s en de ‘losse’ massa’s op / in de muur.

Gezien de beperkte dieptematen bij de uiteinden van de locatie is het hier mogelijk de panden aan het Achterom te verlengen en aldus een gevelfront aan de Zuidwal en Asvest te creëren.

Ter hoogte van de onderdoorgang onder de Zuidwal (Hamtunnel) zal een groen- en speelvoorziening gehandhaafd moeten worden. De gebouwen Zuidwal 22 t/m 28 mogen aan de voorzijde verlengd worden tot aan de rooilijn. Indien het gewenst wordt de huidige bomen (geen monumentale bomen) te handhaven kan de bebouwingsgrens aan de wegzijde achterwaarts verlegd worden. Van belang is dat de Hamtunnel integraal wordt opgenomen in de planontwikkeling waarbij de randvoorwaarde is dat de sociale veiligheid in deze onderdoorgang wordt verbeterd.

Juridische begrenzing toepassing wijzigingbevoegdheid art. 11WRO:

1. Te bouwen panden worden met de voorgevel geplaatst in de begrenzing met de Asvest en Zuidwal;

2. Een in acht te nemen afwisseling in hoogten van ten minste 2 en ten hoogste 4 bouwlagen zal in het wijzigingsplan worden voorgeschreven,

waarbij het aantal van vier lagen afhankelijk is van de plek in de locatie en deze vierde

laag niet breder is dan de helft van de totale gevelbreedte van het perceel. Een kap of

een extra bouwlaag die past binnen het profiel van een kap boven de bovenste bouwlaag is toegestaan;

3. Over de totale lengte van de locatie wordt aan de zijde van de Asvest in een

doorgaande voorgevelrooilijn een zo veel mogelijk aaneengesloten bebouwing

opgericht die in hoogte varieert van één, twee tot drie bouwlagen. Bouwmassa’s die

maximaal 0,50 meter voor deze gevelrooilijn uitsteken zijn toegestaan mits deze vanaf de tweede bouwlaag worden opgericht. Deze bouwmassa’s mogen afhankelijk van de situering maximaal 4 bouwlagen hoog zijn.

Ten behoeve van een entree is het toegestaan deze bouwmassa over een halve perceelbreedte vanaf het maaiveld op te richten met een maximum van 6 meter;

4. De bouwdiepte wordt afgestemd op de terreinomstandigheden met dien verstande dat ten behoeve van de bestaande panden aan het Achterom nog voldoende open ruimte beschikbaar blijft;

5. Waar het bepaalde onder 4 niet mogelijk is mogen doorlopende hoofdgebouwen worden opgericht;

6. Een speelterreintje moet behouden blijven;

7. Bij de planontwikkeling moet de sociale veiligheid in de Hamtunnel worden verbeterd door functies en bebouwing zodanig te situeren dat zicht en controle in de tunnel vergroot wordt;

8. De bestemming zal zijn: Gemengde doeleinden onder toepassing van het

FunctieLimiteringsSysteem;

9. Eén pand mag voor horecadoeleinden worden bestemd, mits de netto vloeroppervlakte van het horecagedeelte niet meer dan 50 m² zal bedragen;

Meer aandacht voor de inpassing van de Hamtunnel.
De locatie Hamtunnel – doorgang naar het Achterom ziet er momenteel rommelig uit. Het is de entree naar de binnenstad en verdient een goede behandeling.

De constatering met betrekking tot de Hamtunnel en omgeving wordt gedeeld. Het is wenselijk dat bij transformatie een beter begrensde openbare ruimte ontstaat met een grotere visuele kwaliteit en een betere sociale veiligheid. De ruimte voor toevoeging van hoofdgebouwen is echter beperkt, mede omdat een speelvoorziening gehandhaafd zal worden. De condities voor een verbetering van dit gebied zijn onder a. reeds besproken.
Conclusie: zienswijze komt voor overneming in aanmerking.

Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan.
Conform a., met name onder 6 en 7 van de Juridische begrenzing toepassing wijzigingbevoegdheid art. 11WRO:

4. Bewonersvereniging Grachtengebied Zuid, Koornmarkt 91, 2611 ED.

Geen extra horeca.
In artikel 3 onder 7, c, d en e. van de voorschriften komen bepalingen voor die de suggestie wekken dat er ruimte zou zijn voor toevoeging van meer dan een paar horecabedrijven. Dit is in strijd met de overige beleidsvoornemens. Een ongeveer gelijkluidende reactie in het kader van het voorontwerp bestemmingsplan is onbeantwoord gebleven.

Het aangehaalde artikel is de beschrijving in hoofdlijnen. Zoals de naam al zegt gaat het om een globale indicatie van de strekking van het bestemmingsplan. Onder 7 is het horecabeleid samengevat. Het betreft een beknopte samenvatting van de Nota Horeca Binnenstad. Onder c. is aangegeven dat de afzonderlijke uitgaansgebieden geanalyseerd moeten worden teneinde na te gaan in hoeverre nog bedrijven per uitgaansgebied toegevoegd kunnen worden. Hieraan is reeds voldaan omdat in de overige voorschriften – met name artikel 13 (FLS) in samenhang met de plankaart – een nadere bepaling per deelgebied heeft plaatsgevonden. Onder d. worden de verbindingsroutes benoemd. Ook hier is in het kader van het FLS nagegaan in hoeverre nog ruimte is voor toevoeging van enkele bedrijven. De meeste verbindingsroutes lopen via de winkelgebieden. Het ligt dan voor de hand ervan uit te gaan dat winkelondersteunende horeca mede een functie kan vervullen voor het uitgaanspubliek. Een enkele route voert via gebied met een gemengde bestemming (Brabantse Turfmarkt, zuidelijk gedeelte). In die gevallen zijn de aantallen (hooguit 1 of 2 bedrijven) in het FLS exact aangegeven. Onder f. tenslotte wordt de winkelondersteunende horeca genoemd. In het verlengde van de Nota Horeca Binnenstad is bepaald dat maximaal 20% van de panden in het kernwinkelgebied een horecafunctie mag vervullen. Dit is in het FLS verwoord.
Twijfels over de juridische houdbaarheid van het FunctieLimiteringsSysteem.
In de reactie d.d. 23 maart 2002 heeft de Bewonersvereniging Grachtengebied Zuid haar bezorgdheid naar voren gebracht inzake de juridische houdbaarheid van het FLS. Gevreesd wordt dat een handig jurist erin zal slagen de doelstellingen van het bestemmingsplan te frustreren vanwege het complexe karakter ervan. Voorgesteld wordt de voorschriften op een vijftal plaatsen te “verstevigen”.
Aan artikel 13 (Functielimitering) zou in lid 7 (wijzigingbevoegdheden) onder b. en c. toegevoegd moeten worden “en het cultuurhistorisch karakter en de functiediversiteit van de binnenstad behouden blijven”. Uitgangspunt is dat voorkomen moet worden dat economische opportuniteit de overhand krijgt op cultuurhistorische waarden en kleinschaligheid. Een en ander behoeft niet belemmerend te werken ten aanzien van ondernemers die deze waarden ook ter harte nemen.

In het verleden heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State uitspraken gedaan over planmethodieken die vergelijkbaar zijn met het FLS. Het verschil tussen het onderhavige bestemmingsplan en elders opgestelde bestemmingsplannen betreft de wijze van verdere uitwerking. Dan gaat het hoofdzakelijk om toepassingsaspecten en verfijningen. Een extern juridisch adviesbureau is gevraagd het FLS te beoordelen. Het advies luidde dat het stelsel past in het systeem van de wet en de jurisprudentie. De desbetreffende brief is voor belangstellenden ter inzage.
Artikel 13 lid 7 onder a. en b. betreft de mogelijkheid voor de raad om FLS-percentages naar boven of naar beneden aan te passen. Onder b. is het behoud van het cultuurhistorisch karakter reeds nadrukkelijk genoemd zodat bedoelde toevoeging geen meerwaarde heeft. Onder c. is een wijzigingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders geformuleerd om één of meer functies uit het FLS te verwijderen indien de noodzaak van beperking niet langer aanwezig is op grond van economische of maatschappelijk of andere, daarmee gelijk te stellen ontwikkelingen. De bedoeling van deze bevoegdheid is om het plan te kunnen aanpassen als de druk vanuit de markt op een functie geheel of grotendeels is weggevallen. Het is duidelijk dat de hantering van deze bevoegdheid spaarzaam en zorgvuldig zal moeten geschieden.
Vanwege de algemene en verstrekkende werking is het beter die bevoegdheid (evenals het aanpassen van de percentages) aan de raad toe te kennen. Tevens zou het behoud van de cultuurhistorische waarden en de functiediversiteit als toetsingsgrond conform de zienswijze moeten worden ingevoerd.
Conclusie;de zienswijze komt voor overneming in aanmerking
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
Artikel 13 lid 7 onder c. dient opnieuw geredigeerd te worden:
” c. Voorts is de raad bevoegd om met inachtneming van het bepaalde in artikel 30 (procedurebepalingen) met toepassing van artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening te bepalen dat de functielimitering als bedoeld in lid 1 niet langer zal gelden voor één of meer functies indien blijkt dat de noodzaak van beperking niet langer aanwezig is op grond van economische, maatschappelijke en andere daarmee gelijk te stellen ontwikkelingen of omstandigheden mits de cultuurhistorische waarden van de binnenstad en de functiediversiteit niet in onevenredige mate worden aangetast.”
Geen wijzigingsbevoegdheid om horecabedrijven toe te voegen.
Aan artikel 13 lid 7 (wijzigingsbevoegdheden) zou een lid d. moeten worden toegevoegd, luidend: ”Deze wijzigingsbevoegdheid geldt niet indien een verhoging van het functiepercentage volgens bijlage V. bij de voorschriften (FLS-stroken) niet is toegestaan”. Briefschrijver gaat ervan uit dat bestaande percentages (b.v. 2 en 4 van de nadere bepalingen uit Bijlage V betrekking hebbend op de horecabedrijven die niet mogen worden uitgebreid) niet onder de wijzigingsbevoegdheid vallen.

De wijzigingsbevoegdheden van lid 7 hebben een algemene strekking. Mede daarom is de bevoegdheid om dat lid toe te passen aan de raad voorbehouden. Er is overigens geen mogelijkheid om extra horeca toe te staan als de cijfers 2 en 4 achter het percentage voorkomen omdat het uitdrukkelijk de bedoeling is de bestaande horeca op het adres van vestiging te fixeren. De voorgestelde toegevoegde bepaling heeft dus geen meerwaarde.
In artikel 16 (woondoeleinden) ontbreekt de vermelding Hsb. De verwijzing onder h. naar a. en c. is onjuist.

De letters betreffen sociëteiten en buurhuizen die via deze aanduiding op de plaats van vestiging worden aangegeven. Deze komen niet voor binnen de woonbestemming.
Conclusie; de zienswijze komt gedeeltelijk voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
De verkeerde verwijzing zal gecorrigeerd worden.
Straalverbindingstraject.
In artikel 29 wordt het straalverbindingstraject geregeld dat diagonaal over de binnenstad loopt. Voorzover gelegen boven 45 + NAP is deze zone bestemd voor de telecommunicatie. De Bewonersvereniging wil aan het bepaalde in artikel 29 toegevoegd zien dat telecommunicatie is toegestaan “tenzij te eniger tijd mocht blijken dat deze bestemming nadelig mocht uitwerken voor de doeleinden bestemd als vermeld hierna (te weten de op de begane grond gelegen bebouwing e.d.)”.

Het betreft het reguliere straalverbindingstracé van KPN Telecom. Er is niets bekend over nadelige neveneffecten als gedoeld wordt op in het verleden verschenen berichten over een eventueel gezondheidsrisico in de nabijheid van zendmasten voor de mobiele telefonie. Ten aanzien van de bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn er geen beperkingen als gevolg van het straalverbindingstraject. Er is dan ook geen aanleiding de gevraagde toevoeging aan te brengen.
Artikel 31 bevat de algemene vrijstellingsbepalingen. Daarbij wordt verwezen naar hoofdstuk II van de voorschriften. Dit is waarschijnlijk onjuist.

Er is inderdaad sprake van een niet correcte verwijzing: II moet gewijzigd worden in III. Overigens moet de redactie van artikel 31 op meerdere punten aangepast worden.
Conclusie; de zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
Verwijzing in artikel 31 naar Hoofdstuk II wijzigen in III.

5. Bewonerswerkgroep Binnenstad Noord, p/a Rietveld 81, 2611 LH.

De Bewonerswerkgroep is tevreden met het bestemmingsplan. Dat geldt zowel de voortvarende wijze van totstandkoming, de interactieve beleidsvoering, de uitgebreide beantwoording van reacties als de hoofdlijnen van de inhoud met aandacht voor de karakteristieken van de binnenstad. Niettemin zijn er zienswijzen ten aanzien van niet gehonoreerde reacties op het voorontwerp en worden nieuwe aspecten naar voren gebracht.

Generaal pardon is een gemiste kans.
Met name op de binnenterreinen bevindt zich veel bebouwing die zonder bouwvergunning tot stand gekomen is. Briefschrijver pleit voor een politieke keuze het generaal pardon niet te laten gelden voor de genoemde bebouwing, juist omdat één van de belangrijkste doelstellingen van het plan betrekking heeft op het open houden van die binnengebieden. De illegaal tot stand gekomen bebouwing zou aangepakt en niet gelegaliseerd moeten worden.

Het betreft een belangrijke zienswijze. Deze verdient dan ook een uitgebreide beantwoording.
a. Algemeen principe.
De algemene legalisering van bebouwing en gebruik zoals verwoord in artikel 7 van de voorschriften heeft betrekking op afwijkingen van het nieuwe bestemmingsplan. Een voorbeeld: op veel binnenterreinen staat bebouwing die de nu gelegde norm van 20% te boven gaat. Hoewel de gemeente hecht aan behoud en versterking van de openheid en de natuurwaarden van de binnenterreinen, gaat zij niet zover dat zij bebouwing die uit ruimtelijk of ecologisch oogpunt bij voorkeur zou moeten verdwijnen aankoopt om deze vervolgens te slopen. Volgens constante jurisprudentie moet die bebouwing van een positieve bestemming worden voorzien. Dat heeft in het onderhavige geval plaats gevonden via de algemene legaliseringsregels.
b. Illegale bouw uit de periode 1978 – heden.
Er is echter (waarschijnlijk) ook illegale bebouwing die onder de vigeur van het bestemmingsplan Komplan 1976 is gebouwd. Het betreft de periode 1978 tot heden. Ten aanzien van die bebouwing bestaat, overeenkomstig recente jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, geen verplichting tot positieve legalisering. Hier is dus “wegbestemmen” mogelijk. Dat is echter slechts toegestaan als tevens aannemelijk wordt gemaakt dat deze bebouwing in de komende planperiode (10 jaar) of vanzelf (bouwvalling worden en sloop) of door gemeentelijk ingrijpen zal verdwijnen. Tevens moet deze bebouwing worden aangegeven op de plankaart of anderszins “zichtbaar” worden gemaakt.
Deze bebouwing is niet bekend omdat niet systematisch werd gecontroleerd. Voorzover er “verdachte” bouwwerken zijn, rust op de gemeente de bewijslast om aan te tonen dat deze bebouwing na 1978 tot stand gekomen is. Verder moet vast staan dat de gemeente niet eerder in actie had kunnen komen. Bebouwing die langer dan enige jaren (3 tot 5 jaar) aanwezig is mag volgens de rechtspraak gehandhaafd worden (rechtsverwerking door tijdsverloop). Het bewijs in juridische zin kan meestal niet geleverd worden. Het op basis van oude en nieuwe luchtfoto’s en dossieronderzoek opsporen van deze onbekende bebouwing is zeer arbeidsintensief. Daarbij komt nog dat de juridische vervolgacties een te groot beslag leggen op de capaciteit.
Tenslotte geldt dat een deel van deze bebouwing, hoewel zonder bouwvergunning tot stand gekomen, niet in strijd is met het Komplan 1976. Dat plan kende vrij ruime mogelijkheden voor het oprichten van erfbebouwing.
De te behalen winst in de vorm van openheid van binnengebieden staat niet in een aanvaardbare verhouding met de resultaten.
c. Handhaving op basis van het Komplan 1976.
Bebouwing die wel ter kennis kwam van de gemeente, hetzij na klachten van omwonenden hetzij anderszins is bestuurlijk beoordeeld: voorzover deze past c.q. paste in het oude of het nieuwe plan kon c.q kan achteraf bouwvergunning worden verleend; voorzover dat niet het geval was en is, werd en wordt handhavend opgetreden. Die lopende handhavingsacties worden afgerond. Deze bebouwing valt niet onder het generaal pardon noch onder het overgangsrecht.
e. Handhaving op basis van het nieuwe bestemmingsplan.
De toekomstige ambtelijke inzet, die bepaald is op basis van de verwachte handhaving in het kader van het nieuwe bestemmingsplan, kan het best ingezet worden op de beleidsvelden waarvoor deze bedoeld is. In hoofdstuk VI.11.4/5/6 van de toelichting is aangeven welke planaspecten prioriteit hebben, hoe een en ander uitgewerkt is en welke organisatorische factoren een rol spelen. Handhaving op basis van een bestemmingsplan dat na goedkeuring van het nieuwe bestemmingsplan niet meer bestaat heeft een juridisch risico.
f. Brandgevaarlijke situaties.
Vooral op dichtbebouwde en slecht toegankelijke binnenterreinen is potentieel sprake van brandgevaarlijke situaties. Voor een deel kunnen die het gevolg zijn van illegaal bouwen. Het aandeel van deze bebouwing in het gevaar is niet te kwantificeren. Vaak zal een brandgevaarlijke situatie eerder het gevolg zijn van gebrek aan onderhoud en opslag van brandbare materialen. Om die reden zal illegale bebouwing dan ook niet een recht tot herbouw ontzegd kunnen worden. Als bij controle blijkt dat er sprake is van een brandgevaarlijke situatie heeft de gemeente voldoende bevoegdheid om te eisen dat voorzieningen worden aangebracht zoals brandtrappen en vluchtwegen. Eventueel kan op grond van geldende voorschriften geëist worden dat bebouwing gesloopt wordt om te kunnen voldoen aan de gebruikelijke eisen van brandveiligheid. Een beroep op het lange tijd gedogen gaat in zo’n geval niet op.
Speelplaatsen.
Een analyse van de huidige en toekomstige behoefte aan speelplaatsen ontbreekt. De indruk bestaat dat de behoefte hieraan groter is dan het aanbod. Er zou extra ruimte gereserveerd moeten worden voor meer speelplaatsen. Enkele bestaande speelvoorzieningen ontbreken op de plankaart. Het betreft de speelgelegenheid voor het adres Paardenmarkt 21 en de speelruimte voor de oudere jeugd (de skatebaan).

In het bestemmingplan zijn ca.18 speelplaatsen opgenomen. De algemene conclusie als zou er te weinig speelgelegenheid voor de jeugd zijn wordt niet gedeeld. De leeftijdsopbouw van binnenstad was tot voor kort zodanig dat er, vergeleken met andere wijken, gemiddeld minder kinderen woonden. Momenteel is er weer sprake van vestiging van gezinnen met kinderen in de binnenstad. Als na verloop van tijd blijkt dat de bestaande speelvoorzieningen niet meer tegemoet komen aan de toegenomen behoefte kan naar bevindt van zaken op dat moment gezocht worden naar beschikbare locaties. Het bestemmingsplan bevat een algemene wijzigingsbevoegdheid om terreinen als zodanig aan te wijzen. De ruimtelijke mogelijkheden om speelvoorzieningen aan te brengen zijn overigens beperkt. Dat komt mede door de sterk gestegen grondprijzen. Er zijn eventueel nog mogelijkheden om speelplekken te realiseren bij de transformatielocaties. In artikel 4 worden regels gegeven die op deze locaties betrekking hebben. Onder c. worden de functies opgesomd. De zienswijze kan in zoverre gehonoreerd worden door daarbij het woord “speelvoorzieningen” op te nemen.
Conclusie: de zienswijze komt gedeeltelijk voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
In artikel 4 onder c van de voorschriften het woord “speelvoorzieningen’ toevoegen.
Horeca verder beperken.
De toeneming van de horeca zou tot enkele specifieke gebieden beperkt moeten blijven. Er zou alleen winkelondersteunende horeca en horeca cat. I toegelaten moeten worden, Er zou tevens gestreefd moeten worden naar een vermindering van de overlastgevende horeca in woongebieden. Daartoe zou de Algemene Beschrijving in Hoofdlijnen aangevuld moeten worden. Op die wijze zou een beleidsmatige onderbouwing gegeven kunnen worden voor de toepassing van artikel 35 lid 6 (wijzigingsbevoegdheid om de aanduidingen Ho van de plankaart te verwijderen). Tevens zou dat artikel aangevuld moeten worden met de mogelijkheid om deze aanduidingen op de plankaart te plaatsen omdat strijdigheid bestaat tussen het FLS en art. 18 lid A onder a.9. In de FLS-lijsten zou het soort horeca genoemd moeten worden. Tenslotte is een gemeentelijke beleidsnota wenselijk inzake de terrassen.

De Nota Horeca Binnenstad is na een afzonderlijke informatie- en inspraakprocedure en op grond van een speciaal daarvoor verricht onderzoek opgenomen als onderdeel van het bestemmingsplan. Wijziging van de uitkomsten van onderzoek en procedure kan slechts geschieden als daarvoor een overtuigende aanleiding bestaat. De uitbreidingsmogelijkheden voor de horeca zijn in het algemeen gering te noemen, zowel qua aantal als voor wat betreft de aard. Voorzover bestaande bedrijven hinder veroorzaken moet daartegen door toepassing van de milieuwetgeving en de bevoegdheden op het gebied van de openbare orde worden opgetreden. Er is geen beleid ontwikkeld om horecabedrijven te verwijderen uit gebieden met een woonbestemming. Gelet op de bevolkingssamenstelling is er ook in de woongebieden van de binnenstad behoefte aan horeca. Een verder ontmengen van de woongebieden is minder wenselijk. Alle bestaande horecabedrijven – uitgezonderd de winkelondersteunende horeca – zijn gefixeerd op de plaats van vestiging. Daarmee is optimale duidelijkheid gegeven naar de omgeving. Via het FLS mogen nog enkele bedrijven Ho I/II worden toegevoegd op de verbindingsroutes naast bedrijven in de uitgaansgebieden (Beestenmarkt, Markt, Oude Kerk e.o.). Al met al is de ontwikkeling van de horeca voor de komende jaren daarmee zo goed mogelijk in beeld gebracht. Zoals briefschrijver opmerkt vallen de terrassen buiten het kader van dit bestemmingsplan. Er is overigens een beleidsnota inzake de terrassen in voorbereiding.
Oppervlaktevergroting van individuele horecabedrijven beperken.
Voorzover horecabedrijven in de woonbestemming zijn gevestigd is in artikel 16 lid A onder h. bepaald dat uitbreiding van de grondoppervlakte per individueel bedrijf niet is toegestaan. De Bewonerswerkgroep attendeert erop dat deze bepaling wel de mogelijkheid openhoudt om het bedrijf binnen de geven bedrijfsvloeroppervlakte uit te breiden, met name door vergroting van het voor het publiek toegankelijke gedeelte. Op pagina 220 van de Nota van Beantwoording wordt door de gemeente overigens zelf reeds aangegeven dat de voor het publiek toegankelijke ruimte als maatstaf moet dienen. Verder bestaat bezwaar tegen het laten verdwijnen van een vergelijkbare bepaling voor de gemengde gebieden. Voorzover horeca onderdeel is van een andere functie zouden beperkingen moeten bestaan ten aanzien van de uitbreiding van het horecagedeelte.

De constatering ten aanzien van de woonbestemming is correct. Hoewel niet waarschijnlijk is er een verborgen uitbreidingsruimte als bv. oppervlakten die voor opslag e.d. dienst doen bij de publieksruimte gevoegd zouden worden.
Voor de gemengde gebieden behoeft de bedoelde beperking niet te worden opgenomen. Ieder bedrijf dat binnen de desbetreffende bestemming is gelegen mag de bedrijfsvloeroppervlakte vergroten tot de gehele begane grond. Horecabedrijven zijn onderworpen aan afzonderlijke wettelijke voorschriften en moeten beschikken over een exploitatievergunning. In de meeste gevallen kan slechts een geringe vergroting worden gerealiseerd. Het is beter deze kleine uitbreidingsmogelijkheden in het plan te laten. Bovendien moet nog ruimte beschikbaar blijven om te voldoen aan wettelijke bepalingen (bv. koelruimten, extra sanitair) e.d. Voorzover horeca aanwezig is binnen andere hoofdfuncties (bv. theaters, bioscopen, musea) is de term “functiegebonden” gebruikt. Aanvragers zullen steeds moeten aantonen dat de horeca noodzakelijk is voor een goede uitoefening van de hoofdfunctie. Er is geen aanleiding voor de vrees dat de nevenfunctie de hoofdfunctie zal verdringen.

Conclusie; de zienswijze komt gedeeltelijk voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
Artikel 16 lid A onder h. gewijzigd worden vastgesteld. De onjuiste verwijzingen erin moesten eveneens gecorrigeerd worden. De nieuwe redactie wordt:
“ De oppervlakte van de voor het publiek toegankelijke ruimte van de onder b. bedoelde horeca I of II bedrijven mag niet worden uitgebreid”.
De verwijzing naar de oppervlakte van (ambachtelijke) als zodanig aangeduide bedrijven kan vervallen.
Niet-woonfuncties in smalle straten met doorgaand verkeer moeten beperkt worden.
De Bewonerswerkgroep pleit ervoor om met name in de Molenstraat en de Oosterstraat de vestiging van bedrijven te beperken. Gevreesd wordt dat de stroomfunctie van die straten gehinderd wordt bv. door laden en lossen. Het FLS maakt die vestiging mogelijk in genoemde straten. Nu de bedrijfsvestigingen in vergelijking met het bestemmingsplan Komplan 1976 in de woongebieden nagenoeg onmogelijk zijn geworden kan een hogere druk op de gemengd bestemde gedeelten van de binnenstad verwacht worden.

Krachtens de FLS-lijst voor de Molenstraat (31 panden) mag het aantal panden met een bedrijfsvestiging van 6% (2 stuks) toenemen naar 10% (3 stuks). Voor de Oosterstraat met 15 panden mag het aantal bedrijven van 0 groeien naar maximaal 1. Voor dienstverlening zijn vergelijkbare “groeicijfers” opgenomen. Uit het bovenstaande moge al voldoende duidelijk zijn dat sprake is van een marginale toeneming. Ten aanzien van de bedrijfsuitoefening binnen de woonbestemming wordt briefschrijver gewezen op het bepaalde in artikel 16 lid A onder e.1. waar een bedrijf in de categorie 1 of 2 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten in ieder woonhuis mogelijk wordt gemaakt. De constatering ten opzichte van het bestemmingsplan Komplan 1976 is dus niet geheel juist.
Geen prostitutiebedrijven in de woongebieden.
Op grond van een vrijstelling op een algemene verbodsbepaling, opgenomen in artikel 9 van de voorschriften, mogen in een deel van de binnenstad voorzover niet opgenomen in een afzonderlijk stratenregister, maximaal twee seksinrichtingen worden gevestigd. Voorzover het gebieden met een woonbestemming betreft vindt reclamant het ongewenst als een dergelijk bedrijf zich aldaar zou mogen vestigen. De mogelijkheid tot vrijstelling zou dan ook in deze zin verder beperkt moeten worden.

Op pagina 98 van de toelichting is een kaartje opgenomen met daarop twee lijnen en een aantal symbolen die in samenhang met de voorschriften het vestigingsgebied van seksinrichtingen bepalen. Daarbinnen vallen ook een paar straten met een overwegende woonbestemming. Het zijn meestal stegen en recentere invulprojecten met woningbouw. Het is niet waarschijnlijk dat binnen dergelijk woningen een prostitutiebedrijf kan worden uitgeoefend, mede gelet op de eisen waaraan voldaan moet worden om in aanmerking te komen voor een exploitatievergunning. Verder is in de beleidsnota ten aanzien van dit onderwerp bepaald dat prostitutiebedrijven zich niet in woningen mogen vestigen. Verder moet een afstand tot woningen in acht genomen worden. Daarom is het beter de mogelijkheden voor de vestiging van seksinrichtingen te beperken tot de panden met een bestemming voor “Gemengde doeleinden”. Mede daarom kan aan de zienswijze tegemoet gekomen worden.
Conclusie: zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
Aan artikel 9 (Prostitutie) wordt onder “Vrijstellingen” een bepaling toegevoegd, luidend:
“Burgemeester en wethouders zijn bevoegd vrijstelling te verlenen van het bepaalde in lid a. met dien verstande dat een seksinrichting uitsluitend gevestigd mag worden in een pand met de bestemming “Gemengde doeleinden” voorzover krachtens het FunctieLimiteringsSysteem ruimte is voor toevoeging van een bedrijf”.
Betere waarborgen van de openbaarheid van de publieke ruimte gewenst.
Het bestemmingsplan hanteert het onderscheid “Verkeers- en Verblijfsdoeleinden openbaar(Vb(o))” en “verblijfsdoeleinden privé (Vb(p))”. Dit onderscheid wordt op zich onderschreven. Op een aantal plaatsen zouden echter betere waarborgen moeten bestaan dat openbare grond ook als zodanig in gebruik blijft. Het betreft onder meer:
- de stoepen langs hoofd- en nevengrachten;
-speelplaats aan de Trompetstraat;
- onderdoorgangen zoals Doelenpoortgebouw naar Doelentuin, doorgang Verwershof en naar hofje van Pauw, doorgang Verwersdijk naar speelplaats binnenterrein van der Mastenstraat, doorgang Verwersdijk naar voormalige Engbertschool en de doorgang bij Trompetstraat 60 naar de Vlamingstraat.

Bepalend voor de keuze tussen de twee genoemde bestemmingen is de gebruikstoestand geweest. De stoepen bij de hoofdgebouwen aan de grachten hoorden voor het overgrote deel al vanouds bij de grachtenpanden. Een openbare bestemming is daarom minder wenselijk. De bouwmogelijkheden zijn zodanig dat het gaat om bouwsels die bij het hoofdgebouw horen zoals een ingangspartij, passende bestrating, afrasteringen e.d. Deze bestemming behoort bij de stedenbouwkundige karakteristiek en moet behouden blijven. Krachtens het plan kunnen ontbrekende stoepen worden teruggebracht, voorzover dat op de plankaarten is aangegeven. Ten aanzien van de doorgangen geldt het bovenstaande evenzeer. In enkele gevallen zijn doorgangen in private handen en moet de eigenaar krachtens erfdienstbaarheden gebruikers de doorgang toestaan. Deze ruimten zijn dus praktisch gelijk te stellen met openbaar gebied. Niettemin zijn de door reclamant genoemde doorgangen nog eens bezien op hun juridische situatie. Dit heeft tot op heden het volgende opgeleverd:
- speelplaats Trompetstraat: openbaar gebied, plankaart aanpassen.
- stoepen langs grachten; vrijwel overal privé gebied: het is de bedoeling dat de eigen stoepen waar deze in het verleden langs de grachten en andere belangrijke openbare ruimten zijn verdwenen weer teruggebracht kunnen worden. Het kernwinkelgebied is hiervan uitgezonderd.
- overige onderdoorgangen

i. Onderdoorgang Hofje van Pauw
Kadastraal perceel B03227 eigendom van Gemeente Delft, dus Vp(o). Deze heeft 2 onderdoorgangen 1 aan de hoofdingang en 1 bij Paardenmarkt 57.

ii. Doorgang Verwershof
Kadastraal perceel B03229 eigendom van Gemeente Delft, dus Vp(o).
Kadastraal perceel B03036 eigendom van A.H.C. DUIJVESTEIJN, dus Vp(p).

iii. Doorgang Verwersdijk naar speelplaats binnenterrein van der Mastenstraat
Kadastraal perceel B00386 7 eigenaars, waarvan 1/7 deel in eigendom van de gemeente. Dus Vp(o).

iv. Doorgang Verwersdijk naar voormalige Engbertschool
Kadastraal perceel C04382 naast Verwersdijk 60 is eigendom van Gemeente Delft, dus Vp(o).
Kadastraal perceel C04132 naast Verwersdijk 60 is eigendom van Gemeente Delft, dus Vp(o).
Kadastraal perceel C01222 naast Verwersdijk 98 is in particulier bezit. Dus Vp(p).

v. Doorgang bij Trompetstraat / Vlamingstraat
De onderdoorgang bij de Vlamingstraat op Kadastraal perceel C00789 naast onderdoorgang behorend bij Vlamingstraat 81 is particulier, geschatte oppervlak 71m2. Dus Vp(p).
Het overige gedeelte is in eigendom van Gemeente Delft, dus Vp(o).
Conclusie; zienswijzen komen gedeeltelijk voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
conform het bovenstaande.

Overigens wordt nog opgemerkt dat diverse onderdoorgangen blijkens de eigendomssituatie in particuliere handen zijn. Krachtens erfdienstbaarheden – gevestigd of door verjaring ontstaan – is het openbaar karakter daarvan voldoende gewaarborgd en behoeft niet gevreesd te worden dat het gebruik daarvan belemmerd of onmogelijk gemaakt zal worden. Daarom is het ook niet nodig aan deze onderdoorgangen een bestemming Verkeers- en verblijfsdoeleinden openbaar (Vb(o)) toe te kennen. Het bestemmingsplan hanteert een strikte scheiding tussen openbaar en privé. Ten aanzien van privé-terrein erkent de gemeente de eigendom en het beheer door de particulier. Er is dan ook in het algemeen geen mogelijkheid om aldaar openbare verlichting te plaatsen e.d. Dit is anders t.a.v openbaar gebied.

Gedeelte van de Groen van Prinstererschool wegbestemd.
Uitgangspunt van het bestemmingsplan is het legaliseringsprincipe vanwege de verworven rechten. Een deel van deze voormalige school doet dienst als atelierruimte en wordt tevens voor woondoeleinden gebruikt. Reclamant kan zich niet verenigen met het commentaar op een ongeveer gelijkluidende reactie in de Nota van Beantwoording.

Het gaat in de eerste plaats om het geven van de juiste bestemming gelet op de ligging van een perceel. Zoals in de Nota van Beantwoording reeds is vermeld komt de achterzijde van de Groen van Prinstererschool het meest in aanmerking voor het onderbrengen van woonruimten. Het bestaande gebruik als atelier, maatschappelijke doeleinden en kleinschalige bedrijvigheid wordt krachtens de algemene legaliseringsregels niet onder het overgangsrecht gebracht. Dat gebruik kan voortgezet worden; er mag desgewenst voor dat gebruik gebouwd of verbouwd worden. Vergelijkbare situaties komen op veel plekken voor. Het plan dat zich toch al kenmerkt door veel detaillering zou niet aan bruikbaarheid winnen als alle van de bestemming afwijkende situaties nog weer via afzonderlijke bestemmingen of aanduidingen aangewezen moeten worden.
Meer diversiteit in de bebouwingswanden van de stegen.
In de beschrijving in hoofdlijnen (art. 3 van de voorschriften) is vermeld dat op verantwoorde wijze gaten in de bebouwingswanden gevuld moeten worden. Ten aanzien van de hoofdgrachten wordt deze beleidslijn gedeeld. Echter waar het de stegen en de pleintjes betreft wordt een andere opvatting gehuldigd. Voorzover openingen in bebouwingswanden een historische basis hebben zou het openhouden daarvan de voorkeur moeten verdienen, mede ter behoud van doorkijkjes e.d. In de Nota van Beantwoording wordt als argument voor het dichtbouwen gesteld dat dit op basis van het bestemmingsplan Komplan 1976 in veel gevallen reeds mogelijk was en dat verworven rechten bescherming verdienen. Deze argumentatie wordt niet overtuigend gevonden. Waar een belangrijke doelstelling van het bestemmingsplan het behoud van de cultuurhistorische waarden behelst zou er juist een argument bestaan niet alle open ruimten in stegen en op pleintjes dicht te bouwen.

Aan reclamant moet worden toegegeven dat twee doelstellingen met elkaar in strijd kunnen komen, te weten het benutten van nog resterend bouwvolume en het behoud van de cultuurhistorische karakteristiek. In de Nota van Beantwoording is ten aanzien van het mogelijk verder bebouwen van open plekken in stegen e.d. gesteld dat het niet eenvoudig is met overtuigende historische argumentatie aan te tonen dat een bepaalde plek altijd open geweest is en dat ook moet blijven. De stegen waren in het verleden veel minder bebouwd dan thans, met dien verstande dat in de 19^e eeuw een grote verdichting van de bebouwing heeft plaats gevonden die in de 20^e eeuw weer is afgenomen. Voorheen waren langs de grachten ook nog wel open plekken. De stegen zijn later bebouwd geraakt; in een aantal gevallen met aaneengesloten gevelwanden, in andere gevallen incidenteel. Het is overigens niet zo dat het plan bestemmingen voor hoofdbebouwing in alle stegen mogelijk maakt: waar stadstuinen aan de stegen grenzen is vaak gekozen voor bebouwingwerende bestemmingen. Als reclamant bij de hoorzitting onderbouwd kan aangeven op welke plekken en met welke argumenten bebouwingstroken of delen daarvan zouden moeten worden geschrapt kan dit nog voor de planvaststelling in de overwegingen worden betrokken.
Grotere zorgvuldigheid bij de ontwikkeling van de transformatielocaties gewenst.
Hoewel het plan op een aantal punten mede naar aanleiding van reacties is verbeterd blijft reclamant toch “huiverig” bij deze locaties. Verzocht wordt regels op te nemen inzake vergroting van het openbaar gebied, de parkeervoorzieningen, de ruimtelijke inpassing en de effecten op de waterhuishouding.

Zoals de Bewonersvereniging opmerkt is het aantal randvoorwaarden ten opzichte van het voorontwerpplan vergroot. Zo is het aantal toe te laten functies uitgebreid is er meer aandacht voor het groen en de cultuurhistorie en zijn de parkeernormen uitgebreid. De invullingsuggesties zijn uitgebreid. Men kan zich afvragen of het mogelijk of wenselijk is meer vooraf te regelen dan nu al is geschied. Het antwoord daarop is dat het beter is procedurele waarborgen in te bouwen teneinde te garanderen dat bij iedere locatie van enig formaat vooraf via een Nota van Uitgangspunten en een goede inspraak van de omgeving wordt ingespeeld op de specifieke kenmerken en problemen van een locatie. Het plan bevat in dat opzicht maximale waarborgen. Het heeft geen meerwaarde om de toekomstige ontwerpers nu reeds verdere beperkingen op te leggen. Het is momenteel immers niet te voorzien of een nu ontworpen verkaveling exploiteerbaar is, welke parkeeroplossing de uiteindelijke voorkeur heeft en hoeveel openbaar gebied en groen beschikbaar is. De praktijk wijst uit dat een voorstel dat na studie en overleg aanvaardbaar bevonden is maar dat niet past in regels die in het verleden zijn geformuleerd toch op gemeentelijke medewerking zal kunnen rekenen en dat alsdan (tijdrovende) afwijkingsprocedures worden ingezet ter verwezenlijking.
Waterkeringen zijn onjuist gesitueerd.
Het plangebied vervult – zij het in beperkte mate – een functie als waterkering. De desbetreffende stroken zijn op de plankaarten ingetekend en in de voorschriften van primaire bestemmingen voorzien. Reclamant vestigt de aandacht erop dat een deel van de voor waterkering aangewezen gebieden op particulier terrein is gelegen en dat waterkeringen zelfs dwars door panden heengaan. Mede gelet op de keur van het Hoogheemraadschap van Delfland verdient het de aanbeveling uitsluitend openbaar gebied voor waterkering aan te wijzen. Reclamant wijst erop dat de waterkeringen nu nog hoog genoeg zijn, maar als gevolg van bodemdaling opgehoogd zullen moeten worden. Ter plaatse van de panden van DDS aan het Oostplantsoen, de panden aan de oostzijde van Oosterstraat en langs de Wijnhaven is zulks niet uitvoerbaar. Verzocht wordt de waterkeringen anders te situeren.

De ligging van deze waterkeringen is aangegeven door het Hoogheemraadschap. Verwacht mag worden dat deze instantie zich bewust is van de gevolgen. Het is niet ongebruikelijk dat particulier bezit mede voor waterkering wordt aangewezen. Dit geldt met name de rivierdijken en de daarlangs gelegen bebouwing. Het Hoogheemraadschap van Delfland heeft op dit onderdeel geen zienswijzen ingediend zodat aangenomen moet worden dat deze instantie instemt met de in het plan vervatte regeling. In artikel 35 (Algemene wijzigingsbevoegdheden) lid 11 is een mogelijkheid gegeven om de ligging van de waterkeringen als dat nodig mocht blijken te veranderen.
Minimale drooglegging van delen van het plangebied vastleggen.
De ontwatering van het oostelijk deel van de binnenstad is een belangrijk punt. Het noordelijk deel van het Rietveld heeft slechts een drooglegging van 10 cm. Reclamant pleit ervoor in het plan een minimale drooglegging te waarborgen.

De problemen mogen genoegzaam bekend verondersteld worden. Dit vraagstuk wordt in goed overleg met het Hoogheemraadschap van Delfland aangepakt. Voorzover planologisch relevant wordt de uitvoering van de nu bekende maatregelen via het bestemmingsplan mogelijk gemaakt, zoals de voorgenomen afsluitingen. De problemen zelf vinden hun oorzaak in de ondergrond van het plangebied en worden verergerd door overvloedige regenval. Het bestemmingsplan is niet het aangewezen instrument om e.e.a. te reguleren. Het plan heeft geen afzonderlijke exploitatieparagraaf. De grote kosten die maatregelen met zich meebrengen kunnen niet ten laste van het plan komen.
Ondergronds bouwen alleen toelaatbaar als de waterhuishouding niet negatief wordt beïnvloed.

In het algemeen heeft ondergronds bouwen weinig invloed op de grondwaterstromen. Alleen bij grotere bouwwerken zoals een ondergrondse parkeergarage is dit een punt van aandacht. Zonodig zal dit bij de grotere transformatielocaties een rol spelen in de voorbereidingsfase.
Leesbaarheid laat nog te wensen over.
Het gaat vooral om de hoogtematen en de huisnummers. Nu in het FLS naar huisnummers wordt verwezen is het van belang dat deze goed leesbaar op de plankaart voorkomen dan wel dat een huisnummerkaart wordt toegevoegd.

De leesbaarheid van genoemde gegevens zal in het vast te stellen plan verbeterd worden zonder overigens te “concurreren” met andere data. Een officiële huisnummerkaart is steeds beschikbaar. Die hoeft niet afzonderlijk bij de planstukken gevoegd te worden.
Conclusie: zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
Vergroten van de op plankaart geplaatste huisnummers en hoogteaanduidingen
Prostitutiekaart aanpassen.
Reclamant constateert dat de kaart “Zonering i.v.m. prostitutiebeleid” niet overeenkomt met hetgeen ter beantwoording van reacties is toegezegd. De Visstraat en de Hoefijzersteeg moeten toegevoegd worden aan de negatieve lijst. De Paardenmarkt ontbreekt geheel.

Het is inderdaad juist dat verzuimd is deze kaart aan te passen. Dat zal in het vast te stellen plan alsnog geschieden zodat de instulping ter hoogte van de Visstraat/Hoefijzersteeg niet meer voorkomt. De Paardenmarkt wordt opgenomen in bijlage VI: stratenregister seksinrichtingen. Dat betekent dat aldaar geen seksinrichting gevestigd kan worden.
Conclusie: de zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
Kaartje “Zonering in verband met prostitutiebeleid” in de toelichting aanpassen zodat de begrenzing door de Kantoorgracht wordt gelegd.
De Paardenmarkt opnemen in bijlage V bij de voorschriften (Stratenregister seksinrichtingen).
Foutjes in FLS herstellen.
De Cellebroerstraat westzijde heeft geheel de GD bestemming ontvangen; in de FLS-strook wordt echter uitgegaan van de situatie van het voorontwerp. Het toegevoegde deel van deze straat zou overigens binnen de woonbestemming kunnen blijven.

Er is sprake van een onvolkomenheid bij de inventarisatie: het desbetreffende deel van de Cellebroerstraat behoort bij het FLS (VD-1). In verband daarmee worden zowel de FLS-lijst als de desbetreffende FLS-strook aangepast.
Conclusie: zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijzing ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
FLS-lijst aanvullen;
FLS-strook VD-1 aanpassen.
De FLS-strook OS -1 bevat maar de helft van de volgens de FLS-strook aangegeven panden.
Er is sprake van een vergissing bij het opstellen van de plankaart.

Conclusie: zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van ontwerp bestemmingsplan:
Plankaart: OS-1 moet verder naar het noorden worden doorgetrokken "Oosterstraat 27 t/m 69 (oneven), Vlamingstraat 100"

Transformatielocatie nr. 45 (Minderbroerstraat achter de Voorstraat komt niet in de bijlage voor.

Deze locatie kan op de plankaart vervallen. Hij komt ook niet meer voor in bijlage III bij de voorschriften. De kaart moet aangepast worden. In de concept voorontwerpfase is sprake geweest van toevoeging van bebouwing en verbetering van het openbaar gebied op deze locatie.
Conclusie: de zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan.
Plankaart aanpassen.
Bij de verkavelingsschetsen wordt een legenda gemist.
Men kan zich afvragen of de kleur zwart bebouwing aanduidt of niet. Schets nr. 30 zou dan niet correct zijn omdat bepaald is aan het Rietveld in de voorgevelbouwgrens gebouwd moet worden.

Deze schetsen zijn een globale indicatie. De zwart aangegeven contouren zijn bouwmogelijkheden. Ten aanzien van het Rietveld geldt dat àls daar gebouwd wordt de bebouwing in de voorgevelbouwgrens moet worden geplaatst. Denkbaar is dat een onderdoorgang wordt gemaakt. Het is ook mogelijk de bestaande opening te handhaven ter ontsluiting van het binnengebied. Dat laatste is op het schetsje aangegeven.
In bijlage IV (FLS-lijsten) ontbreekt een verklaring van de aldaar gebruikte afkortingen. De letter X is onduidelijk.

Bedoelde verklaring zal toegevoegd worden aan het vast te stellen plan. De X betekent: onbekend, d.w.z. dat het gebruik bij de inventarisatie niet vastgesteld kon worden. De meeste x- gevallen zijn inmiddels opgelost.
Conclusie; de zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
In bijlage IV (FunctieLimiteringsSysteem(FLSstroken)) de volgende verklaring opnemen van de letter in de kolom “Functie”:
B – bedrijf; DH – detailhandel; K – kantoor; H – horeca; LS – leegstaand; W – woning; M – maatschappelijk doeleinden; Tevens een verklaring opnemen van de cijfers 0 en 1 in de kolom “Bouwlaag”: 0 – begane grond; 1 – eerste verdieping. Toevoegen: NK – niet kantoorfunctie (geldt de verdiepingen van de panden langs de Oude Delft, Westvest, Phoenixstraat en Noordeinde).
De met een x gemerkte adressen zijn nageïnventariseerd. Daaraan zijn functies gegeven conform de gemeentelijke administratie van de gebruiksgegevens dan wel volgens hetgeen de visuele inspectie heeft opgeleverd.

6. T.H. Boon, Zuiderstraat 284 en Madelon Burgmeijer, Zuiderstraat 282, 2611 SM.

Bezwaren tegen transformatielocatie nr. 8. (Vijverstraat)
Reclamanten hebben bezwaren tegen de mogelijkheid om langs de Vijverstraat die parallel aan en achter de Zuiderstraat is gelegen hoofdgebouwen op te richten. De Vijverstraat is opgenomen in transformatielocatie nr. 8. Het is de bedoeling dat aldaar geleidelijk een straat(je) met hoofdgebouwen gaat ontstaan. In hun situatie zijn zij geen rechthebbenden bij de percelen die aan de Vijverstraat grenzen. Hun achtererf is slechts 3.10 meter diep. Als vlak daarachter hoofdgebouwen met een goothoogte van 4 meter zouden worden opgericht betekent dit een ernstige inbreuk op de bruikbaarheid van de woningen en de erven en wordt de privacy aangetast, vooral als ramen en dakkapellen zouden worden aangebracht. Beide briefschrijvers zijn overigens geen tegenstanders van de voorgestane transformatie. De tweede vermelding van de naam Zuiderstraat bij 8.c. van de lijst met transformatielocaties moet gewijzigd worden in Vijverstraat.

In de meeste gevallen lopen de percelen met de hoofdgebouwen aan de Zuiderstraat achterwaarts door tot aan de Vijverstraat. De percelen waar betrokkenen rechthebbenden bij zijn vormen daarop een uitzondering.

Het door hen naar voren gebrachte punt moet overigens bij de belangenafweging een prominente rol spelen. Dat is overigens reeds onderkend bij het ter inzage gelegde plan: bij de desbetreffende transformatielocatie is onder 7 bepaald dat “de toetreding van zonlicht en daglicht in bestaande tuinen en woningen niet in onevenredige mate mag verminderen.” Daaraan zal bij de vaststelling van het bestemmingsplan worden toegevoegd: “Het bepaalde onder 7. is eveneens van toepassing op de privacy”. Tevens zal in de algemene bepalingen (artikel 4) die op transformatielocaties betrekking hebben een voorschrift worden toegevoegd. Het moge overigens duidelijk zijn dat het niet mogelijk is te waarborgen dat de bestaande situatie geheel en al dezelfde blijft. Het gaat om het evenredigheidscriterium. In ieder geval zal steeds aan het bouwbesluit moeten worden voldaan. De bepalingen van het Bouwbesluit staan overigens toevoeging van nieuwe bebouwing niet in de weg. Het verdient de voorkeur deze transformatielocatie te handhaven.
Conclusie: de zienswijze komt voor overneming in aanmerking.

Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
Aan artikel 4 (Transformatielocaties) een bepaling toevoegen, luidend:
“j. Alvorens medewerking wordt verleend aan een verandering zal moeten vaststaan dat de toetreding van zon- en daglicht en de privacy van aangrenzende en nabijgelegen gebouwen, tuinen en erven niet in onevenredige mate wordt aangetast”.
Bij het bepaalde onder g. van hetzelfde artikel zullen de woorden “en de omgeving” weggelaten worden.
Bij transformatielocatie 7 toevoegen onder c: “Het bepaalde onder 7. is eveneens van toepassing op de privacy”.

De gesignaleerde vergissing in de straatnaam zal gecorrigeerd worden.

7. L.H. Buddelmeijer en P.A. van Bruggen, Achterom 74, 2611 PS.

Werkplaats niet goed bestemd.
Achter het woonhuis aan het Achterom 74 bevindt zich een voormalige werkplaats aangegeven op een bij de zienswijzenbrief gevoegde tekening. In het verleden was deze werkplaats voorzien van een schilddak met twee hellende dakvlakken zoals blijkt uit een eveneens bijgevoegde luchtfoto. Het dak is na een brand verloren gegaan. Betrokkenen willen het recht behouden het dak terug te bouwen.

Ieder bijgebouw mag plat afgedekt worden dan wel van een kap voorzien worden. De vorm daarvan is in het bestemmingsplan niet bepaald. In het onderhavige geval is er geen enkel bezwaar tegen het destijds aanwezige dak terug te bouwen. Het bestemmingsplan hoeft overigens niet te worden aangepast.

8. Bureau voor Bouwhistorie (ir. H.C. Knook, Oude Delft 120, 2611 CG)

Reclamant heeft per e-mail zienswijzen gestuurd. Hij verontschuldigt zich dat hij vanwege drukke werkzaamheden niet in staat was eerder een zienswijze kenbaar te maken. Op een later tijdstip zou een uitgebreidere meer onderbouwde zienswijzenbrief verzonden worden. Deze is niet ontvangen.

Er geldt een hoogtebeperking voor bijgebouwen en aanbouwen van 2.70 meter. Reclamant wil weten waar het nulpunt ligt.
Voorts is er onduidelijkheid over de status van bestaande bijgebouwen en aanbouwen die hoger zijn dan 2.70 meter. Hij vraagt zich af of die hogere aanbouwen tot het hoofdgebouw gerekend worden.

De goothoogte van een bijgebouw (vrijstaand) of een aanbouw wordt gerekend vanaf het peil: dat is het straatpeil bij de voordeur van het hoofdgebouw. Als er verschillen zijn (bv. bij een opgehoogde tuin of andere niveauverschillen) dan geldt het peil van het omringende afgewerkte maaiveld. De goothoogtebepaling geldt voor nieuwe aanbouwen of bijgebouwen. Bij de vaststelling van het bestemmingplan wordt die overigens op 3.00 meter gebracht. Veel bestaande bebouwing wijkt daarvan af. Die afwijkingen mogen gehandhaafd blijven, ook bij algehele vernieuwing. Verdere afwijking is niet toegestaan. Aanbouwen horen niet bij het hoofdgebouw. In de Nota van Beantwoording is onder I.4 een uiteenzetting gegeven over de criteria voor het onderscheid.
Onduidelijkheid over het onderscheid tussen de begrippen “souterrain” en “kelder”. Reclamant pleit ervoor om het woord “kelder” te vervangen door “onderhuis”, omdat kelder doet denken aan een ondergrondse opslagplaats. Er zijn echter ook kelders die gedeeltelijk boven peil liggen.

De terminologie is afgestemd op hetgeen in het spraakgebruik het meest gebruikelijk is. In een kelder kunnen overigens ook woonruimten worden ondergebracht. Anderzijds zijn er in de binnenstad ook veel kelders die nog uitsluitend voor opslagdoeleinden dienst doen. De grondwaterstand is overigens niet bepalend voor het bestemmingsplan. Het betreft in veel gevallen een technische beperking die door bouwkundige middelen opgeheven kan worden. De definitie van het begrip “kelder” zal in het vast te stellen plan overigens gewijzigd worden in verband met de praktische toepasbaarheid.
Rekening houden met borstweringen.
Ten aanzien van de bepaling van de goothoogte doet reclamant de aanbeveling om rekening te houden met borstweringen. Tevens stelt hij voor om uit te gaan van de onderste begrenzing van de hoogste bouwlaag, ter vervanging van de bovenste begrenzing van de hoogste verdieping.

In het vast te stellen bestemmingsplan zal – meer dan in het voorontwerpplan gedaan was – rekening gehouden worden met borstweringen en met verspringende goothoogten. Er zij veel panden met een borstwering aan de voorgevelzijde en een lagere goot in de zijgevels. Het is de bedoeling dat de goothoogte wordt berekend vanaf de bovenste begrenzing van de hoogste bouwlaag. In de praktijk is dat de zoldervloer.
Het kan voorkomen dat een pand met een plat dak van een kap wordt voorzien, dan wel bij algehele herbouw behoefte bestaat aan het toepassen van een borstwering. In artikel 31 zijn algemene vrijstellingsbevoegdheden opgenomen. Met behulp van het bepaalde in lid 1 onder a. kan 0,50 meter afgeweken worden. De hoogte van een borstwering kan echter op maximaal 1 meter gesteld worden. In verband daarmee is nadere regeling wenselijk.
Conclusie de zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
In aanvulling op het bepaalde in artikel 31 moet aan artikel 5 (hoofdgebouwen) lid 6 (goothoogten) een vrijstellingsregeling worden toegevoegd.

“e. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd vrijstelling te verlenen van het bepaalde onder a. voor een hogere goothoogte als dit noodzakelijk is in verband met het toepassen van een borstwering in een kap mits de hoogte van de borstwering niet meer bedraagt dan 1 meter, gemeten vanaf de vloer van de kap.”

Regel inzake goothoogteverschil discutabel.
Men kan vraagtekens zetten bij de bepaling dat er een verschil van tenminste 0.30 meter moet bestaan in goothoogten tussen naast elkaar gelegen panden. Als voorbeeld wordt het Jongenshuis en het ernaast gelegen pand van ABN-AMRO genoemd.

Het verschil is een basisregel om ervoor te zorgen dat vooral bij complexgewijze nieuwbouw geen eenvormig gevelbeeld ontstaat. Veel bestaande panden hebben gemeenschappelijke gootlijsten. Dat kan gehandhaafd blijven krachtens de algemene legaliseringsbepalingen.
Onduidelijkheid over de kapverplichting en de definiëring van een kap.
Dit betreft met name waar het gaat om combinaties met een plat dak.

De kapverplichting is ingegeven door de karakteristiek van het beschermd stadsgezicht en behoeft niet verder te worden toegelicht. Er is een grote verscheidenheid aan kapconstructies in de binnenstad. In veel gevallen zijn panden ook gedeeltelijk plat afgedekt. Het is niet mogelijk alle situaties in één definitie onder brengen. In de praktijk wordt voor de individuele aanvraag op basis van de primaire verplichting een oplossing gezocht. Verder speelt de nog vast te stellen Nota Beeldregie Binnenstad een belangrijke rol voor de kapvormen. Het toepassen van platte afdekking is aan een vrijstelling gebonden. De vraag of vrijstelling kan worden verleend is afhankelijk van de beoordeling van de welstandsaspecten. De normen daarvoor zullen terug te vinden zijn in de Nota Beeldregie Binnenstad.
Inconsequenties bij aanbouwen in twee lagen.
De goothoogte van een aanbouw mag immers niet meer dan 2.70 meter bedragen. Verder bestaat onduidelijkheid over de status van achterhuizen: zijn het aanbouwen of delen van een hoofdgebouw?

Voor nieuwe aanbouwen wordt uitgegaan van één bouwlaag; met vrijstelling mag in twee lagen gebouwd worden waarbij de grondoppervlakken van de bouwlagen bij elkaar opgeteld worden. Veel aanbouwen bestaan uit twee, of zelfs drie bouwlagen. Krachtens de algemene legaliseringsregels mogen die gehandhaafd blijven of algeheel vernieuwd worden. Een historisch achterhuis dat eenzelfde goothoogte heeft als een voorhuis en daarmee door een tussenlid verbonden wordt als hoofdgebouw beschouwd. In een aantal gevallen was de status niet duidelijk. Als bij het opstellen van de plankaart vergissingen zijn begaan kunnen deze door toepassing van een speciaal voor dat doel ingevoegde wijzigingsbevoegdheid worden gecorrigeerd.
Achterhuis bij Oude Delft 120 ten onrechte als “Erf” bestemd.
Ten aanzien van het eigen woonhuis (Oude Delft 120) merkt reclamant op dat het achterhuis ten onrechte als aanbouw is beschouwd en dat de bestemming “Erf” dan ook zal moeten vervallen. Verder wordt gepleit voor de bestemming “Gemengde doeleinden” omdat de begane grond al vele jaren gebruikt mede wordt gebruikt als bedrijfsruimte.

Het voorste gedeelte zoals zich dat onder kap bevindt en als zodanig goed zichtbaar is op de luchtfoto is tot hoofdgebouw bestemd. Daarachter bevindt zich een ondergeschikte bouwmassa die weliswaar tot het complex gerekend wordt maar bouwkundig is het bebouwing van een andere orde. De bestemming is reeds “Gemengde doeleinden”. Het pand valt onder het FLS.
Gemengde bestemming gewenst voor Nieuwstraat 6/6A.
Reclamant is rechthebbende bij het pand Nieuwstraat 6/6A. Het bovenste gedeelte wordt bewoond; op de begane grond is de functie detailhandel/bedrijfsruimte/horeca. Ook hier is een bestemming voor “Gemengde doeleinden” op haar plaats. Op het achterterrein staat een achterhuis dat oorspronkelijk meerdere bouwlagen had. Dit gebouw wordt en onrechte als “Erf” aangemerkt. Het zou tot de hoofdbebouwing gerekend moeten worden evenals een in 1962 overdekte binnenplaats.

Voor het onderhavige pand geldt dezelfde beantwoording als onder g. weergegeven. Ten aanzien van bebouwing die in het verleden hoger was gaat het plan uit van de nu bestaande toestand. Dit uit een oogpunt van rechtsgelijkheid. Vooral bij erfbebouwing moet voorkomen dat omwonenden met verrassingen worden geconfronteerd als bebouwing die (soms lange tijd geleden) is gesloopt weer wordt herbouwd. Een overkapt terreingedeelte wordt als erfbebouwing in een laag beschouwd. Het plan is in dat opzicht correct.

9. J.W. M. Damen en A.T.J.Kruthof, Westvest 23, 2611 AX.

Een nagenoeg gelijkluidende zienswijzenbrief is gezonden door R.W.J. Smits en H.A.T. Verleg, Westvest 19, 2611 AX. Bij de beantwoording van die brief wordt de onderhavige tekst gebruikt.

a. Bezwaren tegen bebouwingsvoorstel Westvest – Poppesteeg.
Briefschrijvers vestigen de aandacht op transformatielocatie nr. 21 (voormalige groetenhandel hoek Poppesteeg/Westvest. Als de bestaande bebouwing (woning/werkruimte aan de Westvest en opslagruimten aan de Poppesteeg) gesloopt wordt en wordt vervangen door bebouwing in drie tot vier lagen kunnen omgevingsbezwaren ontstaan die betrekking hebben op het woongenot, de lichtinval en het uitzicht. Zo zal naar hun mening de bouwdiepte vanaf de Westvest van de hogere bebouwing niet meer mogen bedragen dan die van de bestaande aangrenzende nieuwbouw en van de nieuwbouw aan de zuidzijde van de Poppesteeg. In verband daarmee moet op de plankaart de achterlijn van de bestemming teruggebracht worden tot bedoelde achtergrens.

Naar aanleiding van een concreet bouwplan is op 3 september 2002 een informatiebijeenkomst belegd voor omwonenden en andere belangstellenden en belanghebbenden. Daarbij is het bouwplan toegelicht en bestond gelegenheid vragen te stellen en opmerkingen te maken. Er waren enkele bezwaren tegen het bouwplan. Inmiddels is het overleg tussen de projectontwikkelaar en omwonenden voortgezet. Dit heeft geleid tot een voor de gemeente aanvaardbaar voorstel:
- aan de achterzijde van de bebouwing aan de Westvest worden vijf lagen gebouwd;
- aan de voorzijde vier
- de sleuf tussen de bestaande bebouwing en de nieuwbouw vervalt over drie lagen.
- de achtergevelbouwgrens wordt gelijk getrokken met die van de bestaande bebouwing ten noorden van de bouwlocatie
- de goothoogte van de bebouwing in de Poppesteeg wordt op 6.00 meter gebracht.
Verder worden nadere regelingen getroffen in de vorm van een contract die hier niet nader besproken behoeven te worden.
Conclusie: de zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
Plankaart aanpassen conform het bovenstaande.

b. Functies beperken.
Verder willen briefschrijvers de onder te brengen functies nader gepreciseerd zien. Naast winkels zou horeca uitgezonderd moeten worden. De kantoorfunctie moet niet inhouden dat kantoren met een baliefunctie toegelaten kunnen worden. Gokhal of bezorgdienst met bromfietsen moet uitgesloten zijn.

Deze locatie is aan de Westvest gelegen. Het betreft een vrij brede weg met gevarieerde functies die deels ook op het publiek zijn gericht. Daarbij speelt de ligging ten opzichte van het station en de binnenstad een belangrijke rol. De desbetreffende strook is in het FLS opgenomen onder nr. 91 (WE 2). Het betreft 10 panden. Naast een bescheiden toeneming van het kantoorgebruik kan er een winkel komen op de begane grond en kan het aantal dienstverlenende bedrijven iets toenemen.
Het percentage daarvan is echter zodanig dat er geen mogelijkheid is voor een extra bedrijf. Door functiewisseling (elders in de FLS-strook wordt een bedrijf beëindigd) is het overigens wel mogelijk dat de begane grond van de nieuwbouw zowel als dienstverlenend bedrijf of als winkel wordt gebruikt. Alvorens toestemming te geven moet vrijstelling worden verleend waarbij voorwaarden kunnen worden gesteld. In principe kan tegen vestiging van een dergelijk bedrijf gezien het karakter van de Westvest weinig bezwaar bestaan. Op de begane grond naast de locatie wordt niet gewoond. Vestiging van horecabedrijven of een speelautomatenhal is uitgesloten.

Hoogteregeling bebouwing in de Poppesteeg te vaag.
In de Poppesteeg kan ter vervanging van de bestaande pakhuisjes en opslagruimten hoofdbebouwing komen. Het plan stelt dat maximaal twee lagen mogen worden gerealiseerd “met een bescheiden goothoogte”. Dit biedt naar de mening van reclamanten te weinig houvast. Zij willen daaraan toevoegen dat de nokhoogte niet meer mag bedragen dan 6.20 meter. Een en ander is in het belang van het behoud van het karakter van de Poppesteeg en ter waarborging van een optimale lichtinval bij de woningen van briefschrijvers en anderen.

In het voorontwerp bestemmingsplan was de desbetreffende locatie aangeven als transformatielocatie waaraan door toepassing van een wijzigingsbevoegdheid (art. 11 WRO) medewerking kon worden verleend. In het ontwerp bestemmingsplan is gekozen voor een directe bestemming zonder wijzigingsprocedure. Dit omdat een nieuwbouwplan al in een vergevorderd stadium van ontwikkeling was. Er is echter verzuimd de in de Poppesteeg geprojecteerde nieuwbouw als hoofdbebouwing aan te geven. Deze heeft nog de bestemming “Erf” overeenkomstig het voorontwerp. In het vast te stellen plan is de situatie conform het bouwplan opgenomen. Volledigheidhalve moet vermeld worden dat ook de bebouwing in de Poppesteeg plat zal worden afgedekt. Binnen het profiel van een denkbeeldige kap zal aan de Poppesteeg een terugliggende woonlaag gerealiseerd kunnen worden. Nader overleg met de projectontwikkelaar heeft opgeleverd dat de goothoogte van de geprojecteerde woonbebouwing in de Poppesteeg op maximaal 6.00 meter gesteld kan worden.
Conclusie: de zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
Goothoogte op de plankaart in een matrix weergeven overeenkomstig het bouwplan met een goothoogte van maximaal 6.00 meter en een maximaal aantal bouwlagen van 2.
Geen benadeling van de woonsituatie voor omwonenden.
De transformatielocatie is onder nr. 21 van Bijlage III (transformatielocaties) beschreven. Onder b. worden de mogelijkheden opgesomd. De laatste zin luidt: “Bruikbaarheid van nabijgelegen gebouwen, erven en tuinen respecteren.”. Reclamanten zagen graag een nadere precisering door toevoeging van de zinsnede”…. Met betrekking tot lichtinval, bezonning, privacy en zichtlijnen”.

Nu tussen alle partijen overleg heeft plaats gevonden dat tot een ook voor de gemeente aanvaardbaar bebouwingsvoorstel heeft geleid is het niet langer nodig deze locatie op te nemen onder de transformatielocaties. In verband daarmee kan de beantwoording van deze zienswijze achterwege worden gelaten. Het bouwplan wordt als directe bestemming ingetekend op de plankaart. Het is zodanig opgesteld dat de privacy voor omwonenden gewaarborgd is.
Open ruimte tussen nieuwbouw en bestaande bebouwing respecteren.
Tussen de beoogde transformatielocatie en de bestaande nieuwbouw is een sleuf van 90 cm aanwezig. De bestaande hoofdgebouwen staan dus los van elkaar. Drie woningen ten noorden van de locatie beschikken over zijramen en een loggia. Betrokkenen spreken hun zorg uit dat de open ruimte bij het bouwvolume zal worden gevoegd waardoor eveneens een onevenredige vermindering van lichtinval, bezonning en privacy kan optreden. Verzocht wordt de plankaart aan te passen.

Nader overleg tussen omwonenden en de projectontwikkelaar heeft ook op dit onderdeel een compromis opgeleverd dat door de gemeente in het bestemmingsplan kan worden overgenomen. De sleuf zal over drie lagen worden dichtgebouwd en voor het overige gehandhaafd blijven. Voor het bestemmingsplan kan uitgegaan worden van aaneengesloten bebouwing. De bestaande situatie (de sleuf over de vierde en vijfde bouwlaag) wordt dus voor een deel voortgezet en voor het overige opgeheven. Een en ander is verder neergelegd in een privaatrechtelijke overeenkomst.
De plankaart behoeft niet aangepast te worden omdat het vervallen van de sleuf reeds verwerkt was.
Functies beperken.
Verder willen briefschrijvers de onder te brengen functies nader gepreciseerd zien. Naast winkels zou horeca uitgezonderd moeten worden. De kantoorfunctie moet niet inhouden dat kantoren met een baliefunctie toegelaten kunnen worden. Gokhal of bezorgdienst met bromfietsen moet uitgesloten zijn.

Deze locatie is aan de Westvest gelegen. Het betreft een vrij brede weg met gevarieerde functies die deels ook op het publiek zijn gericht. Daarbij speelt de ligging ten opzichte van het station en de binnenstad een belangrijke rol. De desbetreffende strook is in het FLS opgenomen onder nr. 91 (WE 2). Het betreft 10 panden. Naast een bescheiden toeneming van het kantoorgebruik kan er een winkel komen op de begane grond en kan het aantal dienstverlenende bedrijven iets toenemen.
Het percentage daarvan is echter zodanig dat er geen mogelijkheid is voor een extra bedrijf. Door functiewisseling (elders in de FLS-strook wordt een bedrijf beëindigd) is het overigens wel mogelijk dat de begane grond van de nieuwbouw zowel als dienstverlenend bedrijf of als winkel wordt gebruikt. Alvorens toestemming te geven moet vrijstelling worden verleend waarbij voorwaarden kunnen worden gesteld. In principe kan tegen vestiging van een dergelijk bedrijf gezien het karakter van de Westvest weinig bezwaar bestaan. Een bezorgdienst met bromfietsen veroorzaakt enige overlast, deze is gezien de heersende drukte op de Werstvest niet als onevenredig te beschouwen. Op de begane grond naast de locatie wordt niet gewoond. Vestiging van horecabedrijven of een speelautomatenhal is uitgesloten.

10. A.J.E.J. van Doeveren, Wilgenlaan 50, 2612 TL.

Algemene bezwaren tegen het FLS en de benadering van de horeca.
De gedetailleerde invulling van de horeca in allerlei typen is fnuikend voor de flexibiliteit. De ondernemer kan niet slagvaardig inspelen op veranderingen maar is afhankelijk van extra juridische procedures, bijvoorbeeld bij het aanvragen van een vrijstelling. Een klagende buurman kan een noodzakelijke verandering blokkeren. Gepleit wordt voor een minder statisch plan.

Hoewel het plan als gedetailleerd kan worden aangemerkt is het een misverstand het te zien als overmatig conserverend. Vooral binnen de gemengde bestemmingen en in het kernwinkelgebied zijn veel mogelijkheden opengelaten voor een veelzijdige bedrijfsontplooiing. Voor wat betreft de horeca kan verwezen worden naar de afzonderlijke Nota Horeca Binnenstad en de daarvoor gevolgde procedure. De in de stukken neergelegde beleidslijn inhoudende een bescheiden groei op aangewezen plaatsen en verbindingsroutes wordt tamelijk algemeen onderschreven, niettegenstaande het feit dat een aantal bewoners zich tegen iedere toeneming van de horeca verzetten. Het FLS is gebaseerd op het instituut vrijstelling. Binnen de gemeentelijke organisatie wordt ernaar gestreefd de desbetreffende beschikkingen met voortvarendheid af te handelen, zodat de proceduretijden tot een minimum worden beperkt. De mogelijkheid van het indienen van bezwaren staat weliswaar voor belanghebbenden open; als een ontwikkeling in het FLS past zal slechts in uitzonderingsgevallen een bezwaar gehonoreerd kunnen worden. Een ondernemer die van plan is de bedrijfsvoering te wijzigen en die weet dat gemeentelijke medewerking noodzakelijk is zal daarmee in zijn planvorming rekening houden, waaronder tevens begrepen is het tijdsaspect.
Het plan mist een wetenschappelijke onderbouwing.
Er is geen toets geweest van de mogelijke effecten en de juridische consequenties. Aan het FLS en aan de Nota Horeca Binnenstad liggen subjectieve verwachtingen ten grondslag.

Ieder bestemmingsplan is gebaseerd op beleidsmatige uitgangspunten. Het is geen wetenschappelijk product als uitkomst van onderzoek naar ontwikkelingen en statistieken. De gemeente probeert deze juist te beïnvloeden in de door de politiek gewenste richting. Ten aanzien van aspecten die een juridisch afbreukrisico hebben is juridisch extern onderzoek verricht. Het desbetreffende advies is voor belangstellenden beschikbaar. Het FLS is een juridisch aanvaarde en aanvaardbare constructie via de vrijstellingsfiguur.
Bezwaren tegen beperking van de uitgaansfunctie van de binnenstad.
De algemene indruk is dat de binnenstad voornamelijk woongebied moet worden en dat het uitgaan bemoeilijkt moet worden. Daartegen wordt nadrukkelijk bezwaar aangetekend. Het FLS schijnt bedoeld te zijn om de bewonersbelangen eenzijdig veilig te stellen, niettegenstaande de aanwezigheid van voldoende andere wettelijke voorschriften.

Het bestemmingsplan is bedoeld als integratiekader voor alle in de binnenstad spelende belangen die voor de ruimtelijke ordening relevant zijn. Geen enkel belang heeft het primaat over andere belangen. Op grond van onderzoek, procedure en besluitvorming is aan de horecafunctie een bescheiden groei geboden. Het beleid van conservering dat vanaf 1994 heeft gegolden wordt hiermee verlaten. Het FLS is ook bedoeld om het ondernemersbelang te dienen. Een goede ruimtelijk ordening impliceert dat aan de toeneming van het aantal ondernemingen van eenzelfde karakter grenzen gesteld worden. Dit kan door een startende ondernemer als beperkend worden ervaren; anderzijds kan hij erbij gebaat zijn als hij zijn plaats van vestiging kiest in een gebiedsdeel waar daarvoor nog planologische ruimte aanwezig is.
De panden Verwersdijk 1 en Cellebroerstraat 61 moeten conform de bestaande situatie bestemd worden voor “Gemengde doeleinden” zonder toevoeging “ accent op woonfunctie”.

De door reclamant genoemde panden betreffen het theater en een daarnaast gelegen pand. Op de plankaart is aan beide panden de bestemming “Gemengde doeleinden” toegekend. Zij liggen overigens in een gebiedsdeel van de binnenstad dat in het algemeen gekenschetst kan worden als overwegend woongebied. Als zodanig is het aangegeven op een toelichtende kaart bij het FLS. Er zijn echter geen juridische gevolgen verbonden aan deze aanduiding.
Theater bestemmen voor ruimer horecagebruik.
Het theater Verwersdijk 1 is op de plankaart aangeduid als Ho I. De heer van Doeveren is het daarmee niet eens. Gelet op de van kracht zijnde vergunningen zou de aanduiding Hd (horeca, danscafé) moeten zijn.

De horeca-activiteiten zijn bedoeld als functieondersteunend ten aanzien van de hoofdfunctie. De aan reclamant verstrekte vergunningen zijn daarop afgestemd.Een aanduiding Hd zou de deur openzetten voor activiteiten die een vrij grote invloed hebben op de omgeving, mede gelet op de gebruikelijke openingstijden In het bestemmingsplan zijn voor wat betreft de danscafés alleen de bestaande bedrijven als Hd aangegeven. Het theater kan niet als zodanig worden aangemerkt. Het ligt bovendien in een gedeelte van de binnenstad waar vrij veel woningen aanwezig zijn en dat niet als uitgaansgebied kan worden aangemerkt. Het feit dat in het kader van de milieuvergunning de “achtergrondruis” afgestemd wordt op een gemengd gebied wil nog niet zeggen dat de omgeving daarom gelijk gesteld kan worden met een uitgaansgebied.
Horecabestemming gewenst voor Cellebroerstraat 61.
Betrokkene is rechthebbende bij het pand Cellebroerstraat 61. Hij verzoekt daaraan in het bestemmingsplan een horeca-aanduiding Ho II toe te kennen. In het bestemmingsplan Komplan 1976 mocht aldaar een café gevestigd worden. Deze mogelijkheid moet behouden blijven.

Eenzelfde verzoek is ook gedaan ten tijde van het voorontwerp bestemmingsplan. Er is onder meer vastgesteld dat de Cellebroerstraat niet als verbindingsroute tussen uitgaansgebieden wordt beschouwd. Verder geldt dat er momenteel geen café aanwezig is en krachtens de Nota Horeca Binnenstad ook niet gevestigd mag worden. Tenslotte moet voorkomen worden dat er hinder voor de omgeving ontstaat als gevolg van theaterpubliek dat een naastgelegen café na afloop van een voorstelling bezoekt. Het is beter als dezen zich naar een uitgaansgebied begeven.
Cellebroerstraat opnemen bij de verbindingsroutes tussen de uitgaansgebieden.
De Cellebroerstraat zou opgenomen moeten worden bij de verbindingsroutes tussen de uitgaansgebieden. In de praktijk wordt deze straat reeds als zodanig gebruikt (Centrum – Cellebroerstraat – Verwersdijk – Doelenplein v.v.). De theorie moet aan de praktijk worden aangepast. In tegenstelling tot de gemeentelijk bewering wordt hierdoor geen overlast veroorzaakt. Het publiek volgt nu eenmaal de route die het zelf verkiest.

Zoals onder f. reeds is aangegeven is het niet de bedoeling dat de Cellebroerstraat als verbindingsroute tussen de uitgaansgebieden wordt opgenomen. Er staan in die straat meer woonhuizen dan langs de aanbevolen route via de Verwersdijk, oostzijde. Niemand kan gedwongen worden een bepaalde route al dan niet te volgen. Echter: als de Cellebroerstraat daartoe niet uitnodigt en de Verwersdijk wel zal het publiek zich eraan gewennen laatstgenoemde route te nemen.
Het Floratheater en Cellebroerstraat 61 dienen tot het uitgaansgebied Doelenplein gerekend te worden.
Er is een met Speakers vergelijkbare situatie: die uitgaansgelegenheid ligt ook niet op maar in de buurt van de Beestenmarkt.

Hoewel de afstand van het Floratheater tot het midden van het Doelenplein ongeveer evengroot is als de afstand van Speakers tot het midden van de Beestenmarkt (ca. 60 meter) is er toch sprake van een kenmerkend verschil: het Floratheater wordt niet beschouwd als een horeca-inrichting vergelijkbaar met Speakers. Zo’n situatie mag in de toekomst niet ontstaan noch als gevolg van de bedrijfsvoering in het theater noch door de status van café voor het pand Cellebroerstraat 61. Voor het overige wordt naar hetgeen onder e. is vermeld verwezen.
De sociëteiten en buurthuizen dienen onder de Nota Horeca Binnenstad te vallen.
In de praktijk zijn deze volgens reclamant wel vrij toegankelijk voor het publiek. Particulieren maken er regelmatig gebruik van voor feesten en partijen. Aan de sociëteiten en buurthuizen moet de aanduiding Hd (horeca, danscafé) worden toegekend.

Sociëteiten en buurthuizen zijn geen openbare horecavoorzieningen. Daaraan doet niet af dat in de praktijk wel voorkomt dat ze laagdrempelig zijn. Het fenomeen van feesten en partijen heeft met het paracommercialisme te maken dat door de gemeente niet zal worden bevorderd door een aanduiding Horeca-danscafé op de bestemmingsplankaart.
Geen overlast vanwege het Floratheater. Grievende aantijgingen.
Een laatste opmerking van reclamant heeft betrekking op hetgeen in de Nota van Beantwoording wordt vermeld inzake de bedrijfsvoering van theater als gevolg waarvan “regelmatig overlast wordt veroorzaakt”. Reclamant protesteert nadrukkelijk tegen de feitelijke onjuistheid daarvan. Deze kwalificering berokkent het bedrijf grote schade. De gemeente maakt zich schuldig aan smaad en laster. Als gevolg van de “niet-onderbouwde kletsverhalen worden onterechte beperkingen aan de bedrijfsvoering opgelegd”. Zo gaat ook het onderhavige bestemmingsplan in tegen alle verstrekte vergunningen. Briefschrijver houdt de gemeente verantwoordelijk voor de enorme schade.

Het is niet zozeer het theater zelf dat aanleiding gaf tot omgevingsbezwaren, maar de nevenactiviteiten. Er zijn momenteel gewijzigde openingstijden van kracht zodat de bezwaren ondervangen zijn c.q. kunnen worden. Eventuele schadeaspecten zijn in het kader van de bestemming niet aan de orde.

11. Con en Carla van Dongen, Paardenmarkt 42, 2611 PC.

Bezwaren tegen de reeds aangelegde skateboardbaan aan de Paardenkmarkt.
Kortgeleden is een skateboardbaan aangelegd op de Paardenmarkt nabij de Artilleriekazerne. Daartegen hebben reclamanten grote bezwaren. Verzocht wordt in het bestemmingsplan een bepaling op te nemen met de strekking dat in het onderhavige gebied geen skateboardbanen mogen worden aangelegd. De pas aangelegde baan dient te verdwijnen. Deze veroorzaakt veel geluidsoverlast. In tegenstelling tot in de pers verschenen berichten zijn de bewoners van de Paardenmarkt niet blij met deze voorziening. Veranderingen ten aanzien van het openbaar gebied die overlast kunnen veroorzaken moeten onder het gevraagde verbod vallen.

De Paardenmarkt is bestemd voor “Verblijfsgebied Openbaar (Vb(o))”. De skateboardbaan is aldaar aangelegd om een passende oplossing te bieden voor problemen die al geruime tijd bestonden ten aanzien van het gebruik als skateboardbaan van het privé-gebied dat bij het Filmhuis hoort op het Doelenplein. Het is nu eenmaal een gegeven dat een groep jongeren het rijden op skateboarden beoefent. De op het Doelenplein veroorzaakte overlast noopte tot het treffen van maatregelen die geen effect sorteerden zodat gezocht moest worden naar een betere locatie. De onderhavige plek is op een gedeelte van de Paardenmarkt waar geen intensieve bewoning plaats vindt. Enige overlast voor de bewoners is helaas niet te vermijden; in totaliteit zal deze veel minder zijn dan de voorheen veroorzaakte hinder op het Doelenplein. Aan het verzoek een verbodsbepaling toe te voegen kan dan ook niet worden tegemoetgekomen. Op de plankaart zal ambtshalve de aanduiding S (Speelvoorziening) worden geplaatst. Daartegen kunnen bij gedeputeerde staten bedenkingen worden ingediend.

R. en L. van Til hebben ongeveer gelijkluidende bezwaren tegen de skateboardbaan. De beantwoording op hun zienswijzenbrief kan als aanvulling gelden op hetgeen hier reeds vermeld is
Geen horeca in de artilleriekazerne.
De Artilleriekazerne is bestemd voor “Gemengde doeleinden”. Reclamanten verzoeken deze bestemming te veranderen dan wel een bepaling toe te voegen op grond waarvan geldt dat voor het gehele gebied rond de Paardenmarkt (nieuwe) horeca-activiteiten niet kunnen worden toegestaan.

De Artilleriekazerne is aangeven als transformatielocatie. De gemeente wil zoveel mogelijk de handen vrijhouden ten aanzien van een eventuele toekomstige invulling. Dit gebied heeft geen belangrijke centrumfunctie zodat wonen vooralsnog de meest aangewezen functie lijkt, op voorwaarde dat het monument daarvan geen schade ondervindt. Voor andere aanwendingen zal een bestemmingswijziging moeten worden doorgevoerd. Momenteel is nog onvoldoende duidelijk welke mogelijkheden en welke beperkingen voor het gebouwencomplex gelde,. Daarom is vooralsnog gekozen voor een conserverende bestemming.
Geen terrassen op de Paardenmarkt.
De plaatsing en de exploitatie van terrassen op de Paardenmarkt moet niet toegestaan zijn. De thans bestaande mogelijkheid voor “Het Karrewiel” moet geschrapt worden.

De vraag of een terras kan worden toegestaan wordt beantwoord op grond van een regeling in de Algemene Plaatselijke Verordening. Het bestemmingsplan heeft in zoverre geen rol dat terrassen geen onderdeel uitmaken van de bestemmings- en gebruiksregeling. Als echter op grond van het bestemmingsplan een horecabedrijf kan worden uitgeoefend kan de desbetreffende ondernemer een beroep doen op de regels inzake de toelaatbaarheid van terrassen. Dat geldt ook “Het Karrewiel”. Hieraan liggen beginselen van rechtsgelijkheid ten grondslag.

12. B.M. Dooren, Kerkstraat 52, 2355 AH, Hoogmade.

Briefschrijver is vrijwillig molenaar van molen De Roos. Met instemming constateert hij dat de gemeente een molenbeschermingszone heeft opgenomen teneinde de vrije windvang van de molen te garanderen. Eerder gemaakte opmerkingen ten aanzien van het voorontwerp bestemmingsplan zijn echter maar gedeeltelijk gehonoreerd, reden waarom thans zienswijzen worden ingediend. Ook de Vereniging De Hollandsche Molen heeft op dit onderdeel zienswijzen ingediend. Het aldaar vermelde geldt als aanvulling op het onderstaande.

Molenbiotoop beter regelen.
In het plan wordt uitgegaan van een zone met een straal van 200 meter uit het hart van de molen. Op grond van de “Richtlijnen Molenbiotoop” van de Vereniging De Hollandsche Molen moet in principe een afstand 500 meter uit het hart van de molen aangehouden worden. In Delft zou de molenbeschermingszone ten minste 353 meter moeten zijn. Binnen het gebied mag tot de stellinghoogte worden gebouwd (12 meter); daarbuiten oplopend met een totale bouwhoogte overeenkomstig de in de voorschriften opgenomen formule.

In mei 2002 is de provinciale Nota Planbeoordeling vastgesteld Op pagina 15 van deel B, Algemeen worden de goedkeuringscriteria gegeven voor de molenbiotoop in stedelijk gebied. De criteria gelden voor de gehele provincie en prevaleren boven de door reclamant voorgestane regels.
Er wordt uitgegaan van de hoogte van de wieken in onderste stand. Binnen 100 meter vanuit het middelpunt van de molen mag de bouwhoogte niet meer bedragen dan die hoogte; in een gebied vanaf genoemde 100 meter tot 400 meter moet de 1 : 30 regel worden toegepast. Een en ander betreft de hoogte van bouwwerken en van beplantingen.
In het onderhavige geval kan de hoogte van de wiek in onderste stand op 15 meter worden gesteld: de wiek is ca. 1 meter hoger dan de stelling en de gehele molen staat op een verhoging waarvan de hoogte op 2 meter bepaald is. De referentiemaat is dan 15 meter.
Conclusie; de zienswijze komt gedeeltelijk voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:.
De redactie van artikel 10 (Molenbeschermingszone) luidt:
”1.        a. Binnen de op de plankaart aangeven cirkel (molenbeschermingszone I) met een straal van 100 meter vanuit het hart van de molen De Roos mag de hoogte van bouwwerken niet hoger zijn dan 15 meter;
            b. Het is verboden gronden binnen de onder 1. a. bedoelde cirkel te gebruiken voor beplantingen met een hoogte van meer dan 15 meter;
2.         a. Binnen de op de plankaart aangegeven cirkel (molenbeschermingszone II) met een straal van 400 meter gemeten uit het hart van de molen De Roos mag de hoogte van bouwwerken niet meer bedragen dan 15 meter vermeerderd met 1/30 deel van de afstand tussen het hoogste punt van een bouwwerk en het middelpunt van de molen De Roos;
            b. Het is verboden gronden binnen de onder a. bedoelde cirkel te gebruiken voor beplantingen waarvan de hoogte meer bedraagt dan onder 2. a. is aangeven.

De bestaande lid 2 wordt vernummerd naar 3. Lid 3 (oud) vervalt. Artikel 34 (Strafbepaling) wordt aangepast met dien verstande dat het bepaalde in lid 1 onder a en lid 2 onder b van artikel 10 als strafbaar feit wordt aangemerkt. De toelichting wordt in bovenvermelde zin aangepast. De molenbeschermingszones I en II worden op plankaart geplaatst en in de verklaring weergegeven.
Op de plankaart ontbreekt de molenbeschermingszone.
De plankaart hoort onlosmakelijk bij het bestemmingsplan. Verzocht wordt de molenbeschermingszone in te tekenen. Dat moet ook gelden voor de bestemmingsplannen Noordwest deelgebied 1 en de Spoorzone.

Zoals onder a. reeds is aangegeven komen er twee cirkels op de plankaart. De overige in voorbereiding zijnde bestemmingsplannen zijn momenteel niet aan de orde. Op de plankaart bij het voorontwerp was geen cirkel ingetekend omdat volstaan kon worden met de berekeningsformule.
Conclusie: de zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
De molenbeschermingszones I en II worden op plankaart geplaatst en in de verklaring weergegeven: de binnenste cirkel heeft een straal van 100 meter; de buitenste 400 meter.

13. Y.M.G. Driesmans (namens fam. Ottens – Driesmans), Breestraat 20, 2611 RG.

Bezwaren tegen toeneming van horeca in de Breestraat.
Betrokkenen tekenen bezwaar aan tegen een verhoging van het percentage horecavestigingen van 13% (bestaande situatie) naar 20%. Momenteel wordt door de bewoners van de Breestraat veel hinder ondervonden van de gevestigde horeca. Het is van ouds een winkel-woonstraat die zich niet leent voor nog meer horeca.

De Breestraat heeft een bestemming “Gemengde doeleinden” gekregen waarmee het multifunctioneel karakter wordt aangegeven. Hoewel deze straat geen deel uitmaakt van het kernwinkelgebied mag de winkelfunctie wel toenemen eventueel tot 100% aaneengesloten winkels. In verband daarmee was - uit een oogpunt van rechtsgelijkheid - bepaald dat winkelondersteunende horeca zich mag vestigen tot maximaal 20% van het aantal winkelpanden. In het FLS is een en ander weergegeven. Achter het percentage is het cijfer 4 geplaatst. Bij de Nadere Bepalingen is aangeven dat gerekend wordt naar het aantal winkelpanden op het tijdstip van de aanvraag. Momenteel is ruim de helft van het aantal panden voor winkeldoeleinden in gebruik. Er zijn 32 panden volgens het FLS. Dat zou in theorie betekenen dat eenvijfde van 16 panden, dus drie panden, als winkelondersteunend horecabedrijf kunnen worden ingericht. In de praktijk zal daaraan waarschijnlijk weinig behoefte bestaan. Mede daarom is het beter het percentage gelijk te maken aan het bestaande aantal horecabedrijven. Gelet op het aantal aanwezige winkels en de reeds gevestigde horecabedrijven is het onwaarschijnlijk dat de winkelfunctie zozeer zou toenemen dat er ruimte zou zijn voor afzonderlijke winkelondersteunende horecabedrijven, omdat de huidige bedrijven die functie mede kunnen vervullen.
Conclusie; de zienswijze komt gedeeltelijk voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
Het percentage van 20% in FLS-strook 9 wordt aangepast naar 13%.

14. J.T. Gravesteijn, Rietveld 81, 2611 LH.

a. Eerder toegezegde wijzigingen niet uitgevoerd.
De heer Gravesteijn heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid een reactie te geven op het voorontwerpplan. Hij constateert echter dat een viertal gehonoreerde opmerkingen niet op de aangepaste plankaart zijn verwerkt. Het betreft:
- de woonbestemming voor het pand Rietveld 100-102;
- de bestemming Verblijfsdoeleinden privé (Vb(p) voor de steeg tussen Rietveld 92 en Rietveld 100;
- de wijziging van de bestemming “Erf” naar de bestemming “Tuin” van een perceel bij Rietveld 49^E in verband met aanwezigheid van een monumentale boom;
- het op de toelichtende kaart weergeven van het gebouw van de Vergadering van Gelovigen (Rietveld 118).

De constateringen zijn correct. De gang van zaken is als volgt geweest: betrokkene heeft een groot aantal opmerkingen gemaakt over het voorontwerp bestemmingsplan. De beoordeling daarvan kostte veel tijd zodat het niet mogelijk bleek de vier opmerkingen die voor honorering in aanmerking kwamen tijdig te verwerken. Dit in verband met de tevoren vastgelegde datum van de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan. Aan de heer Gravesteijn was een en ander echter medegedeeld. Kennelijk is dit niet goed begrepen. Zoals toegezegd worden de vier opmerkingen in het vast te stellen bestemmingsplan wel meegenomen.
Conclusie: zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
Plankaart aanpassen zoals hierboven vermeld.

Meerdere eigenaren betrokken bij een eventuele transformatie.
Transformatielocatie 30 betreft het terrein waarop de kerk van het Leger des Heils zich bevindt. Niet alleen dit gebouw maar ook de omgeving daarvan kan in de toekomst voor verandering in aanmerking komen. Reclamant merkt op dat daarbij verschillende eigenaren zijn betrokken. Dat betreft tevens een vrij grote aanbouw achter Rietveld 111. Voorts heeft hij vastgesteld dat transformatielocatie nr. 29 die een paar bergingen/garages betreft aan het pleintje aan het Rietveld dicht bij de begrenzing van transformatielocatie 30 gelegen is. De vraag is actueel of de begrenzingen van de transformatielocatie nog gewijzigd kunnen worden. Op een kaartje dat bij deze zienswijze hoort is een overzicht gegeven van de huidige eigendommen en van een mogelijk nieuwe invulling.

Het is juist dat in de transformatielocatie verschillende eigendommen zijn begrepen. Het kan voorkomen dat de eigenaren niet bereid zijn gelijktijdig mee te werken aan een verandering. Dan kan – naar bevindt van zaken overigens – besloten worden gemeentelijk medewerking te geven aan een gedeeltelijk transformatie, dan wel aan een verandering in fasen. Binnen de begrenzing bestaat dus vrijheid ten aanzien van het benutten van de wijzigingsmogelijkheden; de begrenzing zelf is niet vatbaar voor vergroting. In het geval van de transformatielocaties 29 en 30 geldt overigens dat deze sterk van elkaar verschillen. Het vervangen van de bergingen/garages aan het pleintje kan overigens in samenhang met locatie nr. 30 plaats vinden.
Ten aanzien van het bijgevoegde kaartje geldt dat de voorgestelde verkaveling zonder meer tot de transformatiemogelijkheden gerekend kan worden. Van het ontwerp is met waardering kennis genomen. Mede in verband hiermee is op de kaart bij het vast te stellen plan de strook met de bestemming “Erf” tussen locatie 29 en 30 aan locatie 29 toegevoegd.
Conclusie: de zienswijze komt gedeeltelijk voor overneming in aanmerking.
Wijziging van het ontwerp bestemmingsplan:
Plankaart aanpassen overeenkomstig het bovenstaande: de strook met de bestemming “Erf” tussen locatie 29 en 30 wordt aan locatie 29 toegevoegd.

Waterkeringen zijn onjuist gesitueerd.
Het plangebied vervult – zij het in beperkte mate – een functie als waterkering. De desbetreffende stroken zijn op de plankaarten ingetekend en in de voorschriften van primaire bestemmingen voorzien. Reclamant vestigt de aandacht erop dat een deel van de voor waterkering aangewezen gebieden op particulier terrein is gelegen en zelfs dwars door panden gaat. Mede gelet op de keur van het Hoogheemraadschap van Delfland verdient het de aanbeveling uitsluitend openbaar gebied voor waterkering aan te wijzen. Reclamant wijst erop dat de waterkeringen nu nog hoog genoeg zijn maar als gevolg van bodemdaling opgehoogd zullen moeten worden. Ter plaatse van de panden van DDS aan het Oostplantsoen, de panden aan de oostzijde van Oosterstraat en langs de Wijnhaven is zulks niet uitvoerbaar. Verzocht wordt de waterkering anders te situeren.

De ligging van deze wateringen is aangegeven door het Hoogheemraadschap. Verwacht mag worden dat deze instantie zich bewust is van de gevolgen. Het is niet ongebruikelijk dat particulier bezit mede voor waterkering wordt aangewezen. Dit geldt met name de rivierdijken en de daarlangs gelegen bebouwing. Het Hoogheemraadschap van Delfland heeft geen zienswijzen ingediend zodat aangenomen moet worden dat deze instantie instemt met de in het plan vervatte regeling.
Minimale drooglegging van een deel van het plangebied vastleggen.
De ontwatering van het oostelijk deel van de binnenstad is een belangrijk punt. Het noordelijk deel van het Rietveld heeft slechts een drooglegging van 10 cm. Reclamant pleit ervoor in het plan een minimale drooglegging te waarborgen.

De problemen mogen genoegzaam bekend verondersteld worden. Dit vraagstuk wordt in goed overleg met het Hoogheemraadschap van Delfland aangepakt. Voorzover planologisch relevant worden de nu bekende maatregelen via het bestemmingsplan mogelijk gemaakt, zoals de voorgenomen afsluitingen. De problemen zelf vinden hun oorzaak in de bodemdaling van het plangebied. Het bestemmingsplan is niet het aangewezen instrument om e.e.a. te reguleren.

15. Prof. Ir. A.J.H. Haak, Oude Delft 159, 2611 BE.

Bezwaren tegen transformatielocatie nr. 45 (Phoenixstraat Hoogheemraadschap)
De heer Haak heeft bezwaren tegen transformatielocatie nr. 45. Het betreft een nieuwbouwmogelijkheid voor een kantoor ten behoeve van het Hoogheemraadschap. Deze locatie bevindt zich op het binnenterrein. De in bijlage III (beschrijving van de transformatielocaties) weergegeven mogelijkheden zijn niet in overeenstemming met de afspraken die notarieel tussen hem en het Hoogheemraadschap zijn vastgelegd. Reclamant verwijst met name naar artikel 26 van de overeenkomst waar de uiterste grens van de bebouwing in de tuin is vastgelegd. Tevens is de hoogte van de nieuwbouw in het contract gelimiteerd tot twee lagen met een kap. Op een bij de zienswijzenbrief gevoegde tekening heeft de heer Haak de door hem gewenste situatie weergegeven.

De desbetreffende transformatielocatie is toegevoegd als uitvloeisel van bestuurlijke afspraken die enige jaren geleden gemaakt zijn tussen de gemeente Delft en het Hoogheemraadschap van Delfland. De uitgangssituatie is dat het pand waar de heer Haak woonachtig is op termijn in z’n geheel door het Hoogheemraadschap als kantoor in gebruik genomen kon worden, waarmee een limiet bereikt werd ten aanzien van de verdere toevoeging van grachtenpanden aan het kantorenbestand van deze instelling. Betrokkene bewoont de bovenste laag met inbegrip van de kap. Als aan de bewoning een eind zou komen zou het Hoogheemraadschap het gehele pand voor kantoordoeleinden in gebruik kunnen nemen. Een contractuele situatie tussen belanghebbenden is planologisch niet relevant: het staat de gemeenteraad vrij bestemmingen te leggen ook al is dit in strijd met civielrechtelijke overeenkomsten.

Overigens dient vermeld te worden dat de transformatielocatie ambtshalve verkleind is: een strook grond aan de zuidkant is niet meer als transformatielocatie aangewezen in het vast te stellen bestemmingsplan. De locatie wordt beperkt tot het terreinbeslag voor een kantoorgebouw waaromtrent eerder is overlegd.

16. Dr. C.A. Hazeu, Schutterstraat 27, 2611 MX.

Woonbestemming voor gebouw tussen Rietveld en Schutterstraat schrappen.
Tussen het Rietveld en de woningen aan de Schutterstraat is een voormalig bedrijfsgebouw onder gebruikmaking van een bouwvergunning in een woning veranderd. Omwonenden, waaronder reclamant hebben hiertegen bezwaren ingediend. Deze zijn gegrond verklaard, gevolgd door het vernietigen van de bouwvergunning. In het voorontwerp bestemmingsplan is het desbetreffende gebouw nog voor “Woondoeleinden” aangewezen. Reacties tegen dit planonderdeel zijn niet gehonoreerd. Nu de bouwvergunning is vernietigd wil betrokkene weten of de gemeente er ook daadwerkelijk toe over zal gaan de bewoning te doen staken. De bestemming “Woondoeleinden” zal dan ook moeten vervallen.

Het gegrond verklaren van de bezwaarschriften, waaromtrent ten tijde van het voorontwerp bestemmingsplan nog geen zekerheid bestond, dient niet gevolgd te worden door het vervallen van de bestemming “Woondoeleinden” die aan het voormalige bedrijfsgebouw was gegeven. De reden daarvoor is dat de intrekking van de destijds verleende bouwvergunning gebaseerd is op een aantal bouwtechnische gebreken aan het pand omdat er strijdigheid bestaat met het Bouwbesluit en met het bestemmingsplan Komplan 1976 en aangezien de overgangsbepalingen waarop de verlening van de bouwvergunning was gebaseerd niet goed waren toegepast. De bouwkundige gebreken zijn echter met redelijke kosten op te heffen. De strijdigheid met de overgangsbepalingen uit het bestemmingsplan Komplan 1976 is thans niet meer aan de orde. Over dit binnenterrein is een openbare voetgangersverbinding aanwezig. Ten behoeve van de sociale veiligheid is de aanwezigheid van deze woning een pluspunt. Ten aanzien van de vraag of sprake is van overlast of beperking van de privacy van de bewoners van de woningen aan de Schutterstraat en het Rietveld moet worden geconstateerd dat die overlast of beperking van de privacy – als daar al sprake van is - niet in onevenredige mate optreedt. Er is in ieder geval –de financiële belangen mede in overweging nemend – onvoldoende aanleiding voor de conclusie dat de desbetreffende woning geamoveerd zal moeten worden. Het voldoen aan de bepalingen van het Bouwbesluit is verder een zaak tussen de gemeente en de desbetreffende eigenaar.
Bezwaren tegen generaal pardon.
In samenhang met de onder a. vermelde zienswijze bestaan bezwaren ten aanzien van het “generaal pardon”. Een woning die in strijd met het Bouwbesluit is opgericht komt niet voor legalisering in aanmerking. Betrokkene vreest voor “Volendam-achtige toestanden” refererend aan de brandveiligheid.

Zoals reeds is aangegeven wordt het gebouw op de vast te stellen plankaart niet meer voor “Woondoeleinden” bestemd. Het generaal pardon op zichzelf is niet zozeer bedoeld om illegale bouw alsnog te legaliseren, maar betreft talrijke situaties waarin bebouwing en gebruik afwijkt van de algemene normstelling die aan het nieuwe bestemmingsplan ten grondslag ligt. Zo is er veel bebouwing die te hoog of te breed is en daardoor afwijkt van de maten die in de matrixen zijn vermeld. Er is ook veel erfbebouwing aanwezig die de 20%-norm overschrijdt. Daaronder bevindt zich een onbekend aantal bouwwerken dat in het recente en verder verwijderde verleden zonder bouwvergunning tot stand gekomen is. Ten aanzien van een groot percentage van die bouwwerken geldt dat het recht om daartegen handhavend op te treden door tijdsverloop is vervallen. Briefschrijver gaat overigens wat ver als hij de verwachting uitspreekt dat het niet voldoen van een pand aan de brandveiligheidsvoorschriften uit het Bouwbesluit zou leiden tot ongevallen die met het gebeurde in Volendam vergelijkbaar zouden zijn.
Overlast vanwege de horeca tegengaan door een goed gebruik van het instrumentarium van de ruimtelijke ordening.
De bestaande horeca zorgt voor veel overlast voor de bewoners. Dit wordt door de gemeente wel erkend, maar de beantwoording van de daartegen geuite bezwaren blijft onder de maat. Via een verantwoorde ruimtelijke keuze kan ervoor worden gezorgd dat de overlast beperkt wordt. De gemeente treedt te weinig op als overlast wordt geconstateerd. Daarom moet teruggevallen worden op de ruimtelijke ordening. Betrokkene refereert in dit kader aan de gebeurtenissen bij Fame op het Doelenplein. De heer Hazeu pleit voor een zorgvuldige categorietoedeling en voldoende afstand tussen horecabedrijven en woningen. Tevens moeten looproutes van en naar de horecabedrijven, de parkeervoorzieningen en de knooppunten voor openbaar vervoer zorgvuldig(er) gepland worden. In De Nota van Beantwoording is onvoldoende ingegaan op deze voor de bewoners belangrijke aspecten van het horecabeleid.

In de Nota van Beantwoording is hoofdzakelijk verwezen naar de Nota Horeca Binnenstad die een onderdeel vormt van het bestemmingsplan en daaraan voorafgegaan is. In dit kader moet vermeld worden dat een extern bureau enige jaren geleden een onderzoek heeft verricht naar kwaliteit en kwantiteit van de Delftste horeca in het algemeen en de horeca in de binnenstad in het bijzonder. Vervolgens is nagegaan in hoeverre de aanbevelingen een ruimtelijk vertaling konden krijgen. Zoals briefschrijver heeft kunnen vaststellen is gekozen voor een bescheiden groei van het aantal horecabedrijven. Het Doelenplein e.o. is “bevroren” ten aanzien van de horecaontwikkelingen. De verbindingsroutes tussen de uitgaansgebieden zijn ervoor bedoeld om te voorkomen dat het uitgaand publiek uitwaaiert over de stad en dat daardoor de overlast op specifieke plekken toeneemt. Verder moet niet uit het oog verloren worden dat uitgegaan moet worden van de bestaande bedrijven. Dat geldt zowel de ligging als de categorie-indeling. De vrijheid om ruimtelijk te ordenen naar een model dat meer overeenkomt met de wensen van briefschrijver is beperkt vanwege de verworven rechten. Tenslotte: op basis van het bestemmingsplan Komplan 1976 bestond ten aanzien van de horeca vrijheid van vestiging, zelfs in de woonbestemmingen. De situatie zoals die onder de vigeur van dat plan is gegroeid moet als vertrekpunt voor het onderhavige plan genomen worden.
Doelenplein is geen uitgaansgebied.
Het Doelenplein moet in z’n geheel als woongebied worden aangemerkt. Toen het gebied destijds door de gemeente in ontwikkeling werd genomen is dit aan de bewoners (bestaand en toekomstig) toegezegd. Het Doelenplein mag derhalve niet als uitgaansgebied worden aangegeven.

Uit het plan blijkt dat de woonbestemmingen in het Doelengebied in groter verband veel meer voorkomen dan andere (gemengde) bestemmingen. Dat geldt met name de Schutterstraat, de Vaandelstraat en de ten noorden daarvan geprojecteerde en gerealiseerde bebouwing, de Raam enz. Voor het Doelenplein zelf is weliswaar gekozen voor de benaming uitgaansgebied; het is niet bedoeld om daarmee de deur open te zetten naar vestiging van nieuwe bedrijven of uitbreiding van de bestaande horecaondernemingen. Zoals reeds is vermeld is de situatie naar aard en aantal “bevroren”.
Compact ondergronds parkeren mogelijk maken.
De heer Hazeu heeft in het kader van het voorontwerp bestemmingsplan geattendeerd op een innovatieve oplossing voor het parkeervraagstuk. Het betreft het Compact Ondergronds Parkeren (COP). Toepassing van de methode leidt tot een aanmerkelijke vermindering van het aantal bovengronds geparkeerde auto’s terwijl de verstoring van archeologisch bodemarchief minimaal is. Aan de Raam zou een strook grond voor het COP aangewezen moeten worden. In de Nota van Beantwoording staat weliswaar te lezen dat het bestemmingsplan aan het COP niet in de weg staat. Dat zo zijnde zouden de desbetreffende bepalingen in de voorschriften aangepast moeten worden teneinde een voorgestane oplossing ook mogelijk te maken. De kosten die € 10.000 per parkeerplek zouden belopen zijn geen beletsel voor het COP.

Het openbaar gebied is in een tweetal artikelen van de voorschriften geregeld, te weten artikel 24 “Wegverkeer” voor de hoofdontsluitingswegen zoals de Westvest terwijl de overige wegen, grachten, straten stegen en pleinen ondergebracht zijn in de bestemming van artikel 25 “Verkeers- en Verblijfsdoeleinden, openbaar”. In artikel 24 is onder 4. bepaald dat: “tevens ondergrondse voorzieningen, met inachtneming van het bepaalde onder a. mogen worden gerealiseerd”. Onder a. is de oppervlakte van een gebouw tot 25 m² beperkt. In artikel 25 is onder 6. bepaald dat: ”de bouw van ondergrondse voorzieningen van openbaar nut zoals vuilcontainers is toegestaan met inachtneming van het bepaalde onder a. (eenzelfde oppervlakteregel). Een COP valt onder de gegeven formulering. De oppervlakte blijft onder de geven maat van 25 m². Op iedere daarvoor in aanmerking komende plek kan in de binnenstad op openbaar gebied een COP gerealiseerd worden. Zoals in de Nota van Beantwoording tevens is aangegeven zijn de kosten momenteel nog een beletsel.

17. J.C.M. van den Heuvel, Koornmarkt 17a, 2611 EA.

Koornmarkt 17 ten onrechte niet als bedrijf geregistreerd.

Reclamant is eigenaar van het pand Koornmarkt 17. Dit pand doet al meer dan 100 jaar dienst als bedrijfsruimte. Op grond van de inventarisatie wordt abusievelijk vermeld dat het pand als woning in gebruik is. De begane grond moet in ieder geval als bedrijfsruimte worden aangemerkt. Verzocht wordt om in Bijlage IV bij de voorschriften (de FLS-lijsten) de letter W te vervangen door de letter B.

Er is inderdaad sprake van een inventarisatiefout
Conclusie: de zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan.
Het pand Koornmarkt 17 wordt voor wat betreft de begane grond in het vast te stellen bestemmingplan aangegeven als B (bedrijf). De desbetreffende notering in de FLS-lijst wordt aangepast. De FLS-strook nr.30 (KM-2, Koornmarkt 1 t/m 51, oneven) wordt eveneens aangepast: onder de kolom “bestaand” wordt het percentage van 5% verhoogd naar 10%.

18. Hotel–restaurant Johannes Vermeer, Molslaan 18, 2611 RM.

Overkapping van een binnenplaats gewenst.
Het hotel-restaurant is in twee hoofdgebouwen aan de Molslaan 18, 18a en 20 gevestigd. De wens bestaat om een binnenterras en een zaaltje toe te voegen door middel van het maken van een overkapping. De grondoppervlakken van een nu nog open terreingedeelte is ca. 70 m². Dit stukje grond is betegeld. De oppervlakte is in verhouding tot het geheel vrijwel te verwaarlozen. Er zijn geen ecologische waarden in het geding. De overkapping zou in lichte constructie uitgevoerd kunnen worden. Voor de toekomstige exploitatie van het hotel-restaurant is de toevoeging echter van essentieel belang. Omwonenden zullen geen last hebben van de overkapping aangezien die geheel door eigen bebouwing is ingesloten. De bouw van de beoogde zaal zal tot gevolg hebben dat andere ruimten beter bereikbaar zullen worden waardoor de exploitatie wordt verbeterd. Er is in Delft grote behoefte aan zaalruimte in de zakelijk markt. Verzocht wordt een en ander mogelijk te maken in het vast te stellen bestemmingsplan.

In het ontwerp bestemmingsplan zijn eenduidige regels opgenomen voor de binnenterreinen. De onderhavige binnenplaats is gelegen in een gedeelte van het bouwblok dat zich bevindt tussen de Molslaan en de Brabantse Turfmarkt. De diepte is ca. 70 meter. Er is veel erfbebouwing aanwezig. Overigens is een open stuk tot “Tuin” bestemd dat aansluit aan het terras. Eén van de planuitgangspunten die voor iedereen gelden, is het behoud van de openheid van de binnenterreinen. Voorzover daarvan geen sprake meer is mag de bebouwingsgraad niet verder worden opgevoerd, ook niet door een overkapping van een lichte constructie. De oppervlakte van het open terrein is vrij groot, zeker in verhouding tot kleinere percelen bij woningen waarvoor ook beperkende regels gelden. Tevens voorziet het bebouwingsvoorstel in het geheel dichtbouwen. Het honoreren van het verzoek zet de deur open voor andere verzoeken, die – op grond van de precedentwerking – niet gewegerd kunnen worden. Logistieke problemen dienen op een andere wijze tot een oplossing gebracht te worden.

Het terras kan derhalve niet overkapt mag worden. Uit een oogpunt van rechtsgelijkheid moet niet getornd worden aan de uitgangspunten, hoezeer in de onderhavige situatie ook sprake is van bedrijfseconomische en redelijke argumenten. Anderen hebben vergelijkbare motieven. Het honoreren daarvan zou leiden tot een ander planconcept.

19. Ir. E.P.J. Huisman, Dirklangenstraat 26, 2611 HW.

a. Geen verkleining van het bouwvolumen van de woning Dirklangenstraat 26.
Ten aanzien van de Dirklangenstraat is voor het gedeelte waar reclamant woonachtig is bepaald dat het aantal bouwlagen niet meer dan twee mag bedragen. De goothoogte van zijn pand bedraagt 7.50 meter. Dit is in tegenspraak met de maximale maat van 6 meter zoals voorgeschreven krachtens de matrix.
Tegen het bepaalde inzake het aantal bouwlagen bestaat geen bezwaar; de heer Huismans wil graag een garantie dat het bouwvolumen van zijn woning - gelet op de huidige goothoogte - niet wordt verkleind.

De in de matrixen ingeschreven maten zijn bepaald aan de hand van het algemene stedenbouwkundige beeld dat voor een samenhangend aantal panden gewenst is en in de meeste gevallen reeds aanwezig is. Echter: bij veel gevelwanden zijn “uitschieters” aanwezig. Dat betreft meestal de goothoogte maar ook vaak het aantal bouwlagen en de pandbreedte. Het pand van betrokkene staat in een smalle straat. De norm voor de goothoogte en het aantal bouwlagen correspondeert daarmee. Hier is geen sprake van wegbestemmen, maar van een uitzonderingssituatie op de algemene norm. Door toepassing te geven aan de Algemene legaliseringsregels uit artikel 7 van de voorschriften kan aan ieder plan tot verbouwing binnen het bestaande bouwvolume worden meegewerkt. Algehele herbouw van een afwijkend pand is eveneens bij recht mogelijk, mits de afwijkingen niet worden vergroot. Op onderdelen is verbouwing en bij nieuwbouw een aanpassing mogelijk zodat niet exact de oude bouwvorm gekopieerd behoeft te worden. Bijgebouwen die het toegelaten percentage te boven gaan kunnen eventueel na vrijstelling op een andere plek op het erf herbouwd worden als dat gunstiger is.
Het aanbrengen van een borstwering wordt onmogelijk gemaakt door de bepalingen inzake de goothoogte.
Een bruikbare borstwering heeft een hoogte van 0.70 m tot 1.1 meter. Deze borstweringen komen vaak voor bij panden met een kapverdieping. Verzocht wordt een en ander mogelijk te maken.

Binnen de bestaande maatvoeringen zoals aangegeven in de matrix kan in veel gevallen een borstwering aangebracht worden; voor bestaande borstweringen die tot gevolg hebben dat de maximaal toelaatbare goothoogte overschreden wordt gelden de genoemde algemene legaliseringregels. Niettemin kan het voorkomen dat een pand met een plat dak van een kap wordt voorzien, dan wel bij algehele herbouw behoefte bestaat aan het toepassen van een borstwering. In artikel 31 zijn algemene vrijstellingsbevoegdheden opgenomen. Met behulp van het bepaalde in lid 1 onder a. kan 0,50 meter afgeweken worden. De hoogte van een borstwering kan echter op maximaal 1 meter gesteld worden. In verband daarmee is nadere regeling wenselijk.
Conclusie de zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
In aanvulling op het bepaalde in artikel 31 moet aan artikel 5 (hoofdgebouwen) lid 6 (goothoogten) een vrijstellingsregeling worden toegevoegd.
“e. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd vrijstelling te verlenen van het bepaalde onder a. voor een hogere goothoogte als dit noodzakelijk is in verband met het toepassen van een borstwering in een kap mits de hoogte van de borstwering niet meer bedraagt dan 1 meter, gemeten vanaf de vloer van de kap.”
Het bestaande lid e. te weten het in acht nemen van de molenbeschermingszone moet vervallen omdat dit reeds in artikel 10 (Molenbeschermingszone) voldoende geregeld is.

Dirklangenstraat gedifferentieerd benaderen.
Met betrekking tot de normering zet reclamant grote vraagtekens bij de daaraan ten grondslag liggende motieven. Een maximale maat van 6 meter voor de Dirklangenstraat zal op den duur leiden tot een karakterloze en historisch onjuiste “eenheidsworst”. Als de bestaande rechten meer gerespecteerd worden is een goothoogte van 7.50 meter meer voor de hand liggend dan de huidige maat. Het gemiddelde mag niet tot norm verheven worden. Als er al gestreefd zou moeten worden naar gelijkheid is het beter de maat van 7.50 meter tot uitgangspunt te kiezen. Reclamant ontzegt de gemeente het recht de bouwmogelijkheden voor de individuele eigenaar te beperken.

Het is niet de bedoeling dat de bestaande karakteristiek van de Dirklangenstraat gaat verdwijnen. In verband met het behoud van de afwisseling in het gevelbeeld zal in de eerste plaats toepassing gegeven worden aan het nog in voorbereiding zijnde beeldkwaliteitsplan (Nota Beeldregie Binnenstad). Verder wordt de heer Huisman gewezen op het bepaalde in artikel 5 (hoofdgebouwen) lid 6 onder c waar bepaald is dat de goothoogten van aan elkaar grenzende panden, mits voorkomend in de historische hoofdstructuur, ten miste 0,30 meter moeten verschillen. Voor vele straten en stegen is rijtjesbouw niet uitgesloten en in het verleden vaak toegepast. In verband met de eigendomssituatie moet er overigens niet verwacht worden dat in de bestaande gevelwanden veel gelijkvormigheid zal optreden. Bij de ontwikkeling van de transformatielocaties zal, zoals in het verleden vaak is gedaan ook in de toekomst de keuze vallen op rijtjes van een beperkte lengte met een uniform voorkomen. Dit is op zich niet nadelig voor de historische karakteristiek van de binnenstad.
De gemeente heeft tenslotte op grond van de Wet op de ruimtelijke Ordening de bevoegdheid in te grijpen in het vrije beschikkingsrecht van de eigenaar en hem te beperken in de afmetingen van de door hem gewenste bebouwing. Het private belang moet in dit geval wijken voor het openbaar belang.

Matrixen Dirklangenstraat niet goed herzien.
In de Nota van Beantwoording is aangegeven dat alle matrixen nogmaals zijn bezien. Reclamant stelt vast dat de Dirklangenstraat kennelijk aan de aandacht ontsnapt zal zijn. Hij wordt in die opvatting gesterkt waar hij vaststelt dat aan de overzijde van de Dirklangenstraat (de zuidkant) een goothoogte tot maximaal 7 meter is toegestaan. Uit bezonningsoogpunt vindt hij dit weinig zinvol.

De panden aan de zuidkant hebben in het algemeen een wat hogere goothoogte. In het bestemmingsplan Komplan 1976 werd een onderscheid gemaakt tussen panden die aan de noord- en die aan de zuidkant van een steeg of smalle straat zijn gelegen. De aan de zuidkant gelegen bebouwing mocht iets hoger zijn omdat de voorgevel aan het noorden is gesitueerd. In het onderhavige geval is het mede daarom ook niet onredelijk als aan de zuidkant iets hoger gebouwd kan worden. In de periode voorafgaande aan de terinzagelegging in ontwerp zijn alle matrixen nogmaals bezien en ter plekke beoordeeld door een stedenbouwkundige. De Dirklangstraat is blijkens de voorhanden zijnde inventarisatiekaarten niet overgeslagen.

De gemeente Delft moet haar huiswerk overdoen.
de heer Huisman voorziet lange juridische procedures.
Meer specifiek: hij blijft erop tegen dat in zijn geval een halve verdiepingshoogte wordt wegbestemd.

Zoals reeds meermalen is betoogd wordt niets wegbestemd.
De heer Huisman kan binnen het bestaande en na de inspraak- en informatieronde toegekende extra bouwvolume bouwen en verbouwen. Van een halve verdieping is geen sprake. Het staat hem vrij van zijn procedurele rechten gebruik te maken.

20. A. Hummel, Lange Geer 50, 2611 PW.

Bedrijfsbestemming voor het pand Lange Geer 50.
In het FLS is het pand Lange Geer 50 als W (woonhuis) aangegeven, terwijl het een bedrijfspand betreft. Dit geldt de begane grond en de kelder. Deze ruimten zijn in het verleden bij elkaar gevoegd zodat een hoge bedrijfsruimte is ontstaan. Deze is via brede deuren voor voertuigen vanaf de Lange Geer bereikbaar via een aflopende toegang. Tot 1900 was deze ruimte in gebruik als bierbrouwerij. Voorheen was het tevens een werkplaats, opslagruimte, ijzerhandel en atelier. Het tegenwoordige gebruik is werkplaats, opslagruimte en woninginrichtingbedrijf. Verzocht wordt het bestaande gebruik als bedrijf in het FLS te verwerken.

Bij na-inventarisatie is gebleken dat het pand verkeerd is aangegeven in de desbetreffende FLS-lijst.
Conclusie: de zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
Lange Geer 50 moet als B (Bedrijf) worden aangegeven. In de FLS-strook nr. 38 (Lange Geer 2 t/m 72 (even) en Koornmarkt 2 t/m 8 (even)) moet het percentage bedrijven van 17% verhoogd worden naar 21%, zowel in de rubriek “bestaand” als “na vrijstelling”.

21. M.J.W.M. van Huystee en L.M. van Huystee – Nelissen, Laan van Scheut 17, 6525 EM Nijmegen.

Toegangspad naar Oosterstraat 61 mede als “Erf” bestemmen.
Reclamanten zijn rechthebbenden bij het pand Oosterstraat 61. Dit pand is op een binnenterrein gelegen en via een onderdoorgang vanaf de Oosterstraat over niet-openbare grond bereikbaar. Een deel van het voorterrein is in gebruik als tuin en erf. Verzocht wordt hieraan niet de bestemming “Verblijfsdoeleinden privé (Vb(p)” zoals aangeven in het ontwerp bestemmingsplan toe te kennen maar de bestemming “Erf”.

Van belang is dat de toegankelijkheid van de woning Oosterstraat 61 gewaarborgd blijft. Voor het overige is het een zaak van erfdienstbaarheden en onderlinge afspraken tussen de betrokken eigenaren van de aanliggende percelen.Er is geen bezwaar tegen de plankaart op dit onderdeel te wijzigen. Volledigheidshalve moet worden vermeld dat de bewoners van het pand Oosterstraat 61 een zienswijze van gelijke strekking hebben ingediend.
Conclusie: zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
Aan het toegangspad wordt de bestemming “Verblijfsdoeleinden, privé (Vb(p)” geven ter breedte van 1.50 meter tot aan de voortuin bij de woning Oosterstraat 61. De overige gronden worden voor “Erf”bestemd.

22. The International Institute for Urban Environment (IIUE), Nickersteeg 5, 2611 EK.

Oude Delft 73 als kantoor aangeven in het FLS.
De heer Tj. Deelstra, directeur van het IIUE maakt bezwaar tegen het niet in het FLS opnemen van het pand Oude Delft 73 met een kantoorfunctie als bestaande toestand. Het pand staat weliswaar nog leeg in verband met de restauratie. De gemeente heeft echter een wijzigingsvergunning verleend voor de kantoorfunctie. Verzocht wordt de FLS-lijst te corrigeren naar kantoor. Briefschrijver verzoekt om de vereiste vergunning toe te wijzen indien de huidige omschrijving van “Leegstaand” gehandhaafd blijft.

Het FLS ging uit van de bestaande daadwerkelijke situatie op het tijdstip van de opname (januari 2002). In verband met het feit dat hier sprake is van een verleende en in uitvoering zijnde bouwvergunning zal het FLS worden aangepast, zodat een derde geen gebruik zal kunnen maken van de planologische ruimte.
Conclusie: zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
Op het adres Oude Delft 73 zal de letter K worden geplaatst in de kolom Functie; de FLS-strook OD-2 zal aangepast worden: onder bestaand Kantoor zal 0% worden gewijzigd in 5% en in de rubriek “na vrijstelling zal het percentage van 10% worden verhoogd naar 15%. Het wonen blijft gehandhaafd op 100-% toelaatbaar als recht en 55% bestaand.
Onsamenhangende regeling van de tuinmuren.
In de Nota van Beantwoording komt een inconsistentie voor: op pagina 93 wordt gezegd de tuinmuren niet worden weergegeven op de plankaarten. Daarom wordt verzocht de (zojuist getekende) tuinmuren die wel is aangegeven op de plankaart te verwijderen.

Ter verduidelijking het volgende: tuinmuren die particulier gebied van openbaar gebied scheiden en een visuele en/of cultuurhistorische kwaliteit hebben zijn op de kaart aangegeven. Daarnaast zijn er talloze tuinmuren die als erfafscheiding tussen particuliere eigendommen zijn gebouwd. Deze zijn in veel gevallen niet aangegeven op de ondergrond. Het bestemmingsplan bevat overigens bouwvoorschriften, zowel voor de tuinmuren die als zodanig op de plankaart zijn aangeduid als voor de overige tuinmuren.
Volledigheidshalve moet hieraan nog worden toegevoegd dat in het vast te stellen bestemmingsplan een wijziging zal worden aangebracht ten aanzien van de hoogte van tuinmuren: in het plan was in artikel 8 lid 3 onder e. een vrijstelling opgenomen voor tuinmuren met een hoogte van maximaal 4 meter. Dit zou kunnen leiden tot beperking van de bezonning en de bruikbaarheid van aangrenzende terreinen. Daarom vervalt die bepaling. Bestaande hoge tuinmuren mogen overigens vervangen worden.

23. E.G. Israels, Schutterstraat 1, 2611 MX.

Bezwaren tegen de bouw van een voetgangersbrug naar het Armamentarium (toekomstig Delfts Aardewerk Centrum)
Er bestaan bezwaren tegen de in het bestemmingsplan vervatte mogelijkheid een brug te bouwen over de Nieuwe Delft ter hoogte van de Giststraat ter ontsluiting van het Armamentarium, in de toekomst het Delfts Aardewerk Centrum (DAC). Het zicht op dit waterrijke stukje Delft wordt volgens briefschrijver ernstig verstoord. De argumentatie als zou er in het verleden ook een brug gelegen hebben is niet logisch: in de vorige eeuw zijn ook bruggen gesloopt die niet teruggebouwd worden. Hoewel in de Nota van Beantwoording aangegeven wordt dat het een voetgangersbrug wordt, is dat niet als zodanig verwoord op de kaart en in de voorschriften. Verzocht wordt de mogelijkheid voor deze brug te schrappen, dan wel tenminste te bepalen dat het hier gaat om een voetgangersbrug met een maximale breedte van 1.80 meter en dit op de plankaart te vermelden.

Zoals bekend is deze brug nodig in verband met de verwachte aantallen bezoekers aan het DAC. De bussen zullen op de Kapelsbrug stoppen voor in- en uitstappen. Het is geenszins de bedoeling de te bouwen oeververbinding voor autoverkeer van bezoekers open te stellen.Via Breestraat en Korte Geer zijn de gebouwen in het algemeen voldoende ontsloten voor gemotoriseerd bedienend verkeer. Auto’s van bezoekers moeten elders geparkeerd worden, bijvoorbeeld in de bestaande en te bouwen parkeergarages. De brug zal, mits goed vormgegeven, geen aantasting behoeven te vormen van het zicht op het door water omgeven schiereiland. Het is niet wenselijk de breedtemaat van de brug vooraf te limiteren tot 1.80 meter. Die maat is overigens te weinig voor de verwachte bezoekersaantallen en rolstoelgebruikers. Voorts is niet uit te sluiten dat ook incidenteel voertuigen van de brug gebruik zullen moeten maken, bv. bij calamiteiten en vergelijkbare omstandigheden.
Geen extra verharding in de transformatielocaties.
Vervolgens wordt de aandacht gevestigd op de transformatielocaties. Reclamant vreest dat het verhardingsoppervlak in de binnenstad nog verder zal toenemen als de transformatieplekken geheel bebouwd gaan worden. Er wordt voor gepleit voor te schrijven dat binnen die locaties meer groen in de vorm van tuinen gerealiseerd moet worden. Gevreesd wordt voor een maximalisatie van de bouwmogelijkheden. Tevens zou een verplichting moeten bestaan om platte daken te laten begroeien.

In het aangepaste plan is reeds rekening gehouden met deze opmerking. Het is overigens niet mogelijk om per transformatielocatie aan te geven hoeveel groen daarin moet worden opgenomen. Er zal geen medewerking gegeven worden aan ontwikkelingsinitiatieven die uitsluitend uitgaan van een maximale invulling met bebouwing. Er zal steeds sprake moeten zijn van een meerwaarde voor de binnenstad waaronder tevens begrepen de groene kwaliteit daarvan. Voor kleinere invulplekken kan overigens niet altijd verlangd worden dat een belangrijke plaats voor groen wordt ingeruimd. Het staat een ieder vrij een dak te voorzien van begroeiing. Er kan in de planvoorschriften overigens geen verplichting in die richting worden opgenomen (toelatingsplanologie).
Meer ruimte voor kantoor- en bedrijfsvestiging.
Reclamant pleit voor een ruimere plaats voor kantoren en bedrijven. Hij stelt vast dat als gevolg van de invloed van “pressiegroepen” zoals de middenstand en projectontwikkelaars de werkfunctie onderbedeeld is gebleven in het bestemmingsplan. De kantorensector blijkt de grootste werkgever te zijn in de binnenstad met ca. 3.000 arbeidsplaatsen, en niet de detailhandel (ongeveer 1.500 personen) of de horeca (ongeveer 1.250 personen). De binnenstad is niet alleen een geschikte vestigingsplaats voor prestigieuze kantoren (advocaten en notarissen) maar ook en vooral voor de startende bedrijven. Als Delft zich als Kennisstad wil profileren moet aan deze functie meer aandacht geschonken worden. De in het bestemmingsplan geboden mogelijkheden om werkgelegenheid toe te voegen zijn - in tegenstelling tot de detailhandel en de horeca - hoogwaardig. Het beleid ter verruiming van de vestiging van kleinschalige kantoren en bedrijven zoals in de toelichting verwoord vindt geen vertaling in het plan in juridische zin. Als transformatielocaties worden benut gaat dit ten koste van bedrijvigheid.

Binnen de twee bestemmingen die betrekking hebben op het overgrote deel van de bebouwing is de uitoefening van een klein katoor, ambachtelijk of dienstverlenend bedrijf mogelijk. Voor een deel heeft het FLS hierop betrekking, waar het de woonbestemming betreft is de praktijkuitoefening aan huis bij recht toegelaten. Het door reclamant gehouden pleidooi wordt in hoofdlijnen weliswaar onderschreven; de praktijk wijst echter uit dat bedrijven nog steeds uit de binnenstad wegtrekken. Dit heeft te maken met de beperkte mogelijkheden voor uitbreiding, de belemmeringen op grond van de milieuwetgeving en de problemen die men ondervindt bij de bereikbaarheid en het parkeren. Startende bedrijven vindt men in de binnenstad echter nog steeds, met dien verstande dat men bij groeien kiest voor een plek op een regulier bedrijventerrein. Veel transformatielocaties hebben betrekking op voormalige bedrijfsvestiging dan wel op plaatsen waar een bedrijf aanwezig is dat wellicht zal vertrekken of beëindigd zal worden. Tenslotte zijn ook nadelen verbonden aan de vestiging van kantoren en bedrijven: extra verkeer, dode plekken buiten de werktijden en milieuoverlast.
Functieopbouw is onevenwichtig.
Briefschrijver heeft bezwaar inzake het ontbreken van een evenwichtige functieopbouw van de binnenstad en in het bijzonder tegen het begrip uitgaansgebied. De voor de binnenstad typerende functiemenging wordt aldus geweld aangedaan. Een begrip als uitgaansgebied hoort thuis in een rijtje als “slaapstad”, “woonmall”, “industrieterrein” etc. De ervaringen met de Kromstraat zijn een goede illustratie van een en ander. Er wordt voor gepleit via het FLS een betere en evenwichtigere invulling mogelijk te maken.

Deze opmerking ligt in het verlengde van hetgeen onder c. is opgemerkt. De opvatting van reclamant wordt in zoverre gedeeld dat voorkomen moet worden dat een reeds sterk aanwezige functie in een gebied een dominerend karakter krijgt zodat andere functies worden verdrongen. De enkele typering uitgaansgebied mag niet tot de conclusie leiden dat in een dergelijk stadsdeel geen plaats zou zijn voor andere functies. Als de bestaande uitgaansgebieden worden bekeken blijkt dat daar ook andere functies gevestigd zijn. Ten aanzien van de Kromstraat is bijvoorbeeld bepaald dat de horeca zich aldaar niet verder mag uitbreiden. Dat doet overigens niet af aan de algemene typering van die straat als (klein) uitgaansgebied.
Branchering ten aanzien van De Klis onjuist.
Met betrekking tot de branchering wordt bezwaar gemaakt tegen de typering van het winkelgebied De Klis e.o. Dit deel van de binnenstad heeft ook voor de voorziening van de dagelijkse behoeften een belangrijke winkelfunctie. De aldaar aanwezige winkels in die branche mogen niet wegbestemd worden. Verzocht wordt de toelichting aan te passen en de kaart en de desbetreffende paragraaf uit de toelichting te verwijderen.

In juridische zin heeft het bestemmingsplan geen invloed op het assortiment van een winkel: het plan schrijft niet voor waar winkels voor de dagelijkse goederen al dan niet gevestigd mogen worden. Als zodanig is er dan ook geen aanleiding om te veronderstellen dat winkels in die bracht in De Klis wegbestemd zouden zijn. Als er voldoende economisch draagvlak is zullen dergelijke bedrijven zich vestigen c.q gevestigd blijven. Ook voor die branche geldt dat de afgelopen decennia sprake is van verminderend draagvlak. Aan dit proces is niet de gemeente noch de middenstand maar het winkelend publiek debet.
Te hoge bebouwing mogelijk in de Pluympot.
Vervolgens wordt de aandacht gevestigd op transformatielocatie nr. 34 (Pluympot). Briefschrijver is het er niet mee eens dat een voorschrift ontbreekt inzake de nokrichting. Er is veel verschil in de eindsituatie voor omwonenden tussen een dwarskap en een langskap. In het eerstgenoemde geval kan een puntgevel worden gemaakt met een hoogte van maximaal 10.50 meter. In verband met de beperkte breedte van de straat van slechts 6 meter en de bestaande goothoogte van ca. 5 meter zal sprake zijn van onevenredige benadeling van de bezonning van de bestaande woningen. Verzocht wordt voor deze locatie een goothoogte van maximaal 5 meter (in plaats van maximaal 8.20 meter bij drie bouwlagen) en tevens een langskap voor te schrijven.

De desbetreffende transformatielocatie is als een directe bestemming bedoeld zonder toepassing vooraf van de wijzigingsbevoegdheid. Dit in verband met het feit dat in het bestemmingsplan Komplan 1976 ook een mogelijkheid voor hoofdbebouwing was vervat. Uit stedenbouwkundige overwegingen verdient het de aanbeveling om ter plaatse geleidelijk de totstandkoming van hoofdbebouwing te bevorderen. De matrixlijn die op deze locatie betrekking heeft verbindt alle panden aan de westzijde van de Pluympot. Voor het noordelijk deel betreft het panden die aan het Doelenplein zijn gelegen. Aldaar is een enigszins hogere bebouwing gewenst en verantwoord. Daarom is een minimale goothoogte van 6.40 meter en maximale maat van 8.20 meter wenselijk op die plaats. Waar het echter het overige deel van de Pluympot, westzijde betreft met tweezijdige bebouwing kan sprake zijn van te forse maten, mede gelet op het bestaande beeld aan de oostzijde. Aldaar is het aantal bouwlagen op minimaal 1, maximaal 2 bepaald bij een goothoogte van respectievelijk 4 meter en 6 meter. Met betrekking tot het verzoek voor te schrijven dat bij de vervangende bebouwing een langskap voorgeschreven moet worden geldt dat dit een onderwerp is dat bij de welstandsbeoordeling van een bouwplan zal worden bezien. Daarbij zal tevens gelet worden op het bestaande bebouwingsbeeld aan de oostzijde van de Pluympot. Nu de hoogtematen teruggebracht zullen worden is er geen aanleiding meer voor de vrees dat de woonsituatie van de woningen aan de oostzijde zal worden benadeeld als een dwarskap wordt toegepast.
Conclusie: zienswijze komt gedeeltelijk voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzicht van het ontwerp bestemmingsplan:
De westzijde van de Pluympot in twee delen splitsen: het deel aan het Doelenplein met de maten 6.40 meter en 8.20 meter (2, resp. 3 bouwlagen) en voor het overige deel 4 meter minimaal en 6 meter maximaal (1, resp. 2 bouwlagen). De nog op de plankaart voorkomende bestemming “Erf” moet vervangen worden door de bestemming “Woondoeleinden”.
De aanduiding “platte daken verplicht” ontbreekt op een aantal plaatsen, waaronder het Doelenpoortgebouw en de Schutterstraat.

Deze aanduiding geldt die locaties waar een platte afdekking typerend is voor het stedenbouwkundig beeld. Dat geldt in ieder geval het Doelenpoortgebouw. De desbetreffende aanduiding moet op de vast te stellen plankaart worden geplaatst. Ten aanzien van de Schutterstraat geldt dat in het verleden is afgesproken dat een terugliggende extra bouwlaag moegelijk moet zijn. Binnen een denkbeeldig kapprofiel kan deze worden gerealiseerd. Als bepaald zou worden dat geen kap mag worden toegepast kan die extra gedeeltelijke woonlaag formeel binnen de plansystematiek niet worden gerealiseerd.
Conclusie: zienswijze komt gedeeltelijk voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzicht van het ontwerp bestemmingsplan:
Aanduiding “platte daken verplicht” op de plankaart plaatsen in Doelenpoortgebouw.
Er ontbreekt een directe relatie tussen de voorschriften en de toelichting.
Als gevolg van de uiteenlopende nummering moet veel gezocht worden: voor beide stukken zou eenzelfde indeling en nummering moeten worden gevolgd.

Beide stukken hebben een geheel andere opbouw. In de hoofdstukken VII en VIII van de toelichting wordt het juridisch gedeelte van het bestemmingsplan uitvoerig en per thema beschreven. De daarmee corresponderende bepalingen zijn in een paar artikelen van de voorschriften (voornamelijk art. 5, 6, 7, 13 en 16 t/m 18) terug te vinden.
Bezwaren tegen extra horeca.
Ten opzichte van het voorontwerp bestemmingsplan is sprake van een toeneming van het aantal plekken waar horeca kan worden gevestigd. Reclamant attendeert op de Beestenmarkt ( twee panden van de bandenhandel en Choorstraat 5). Tevens wordt bezwaar gemaakt tegen meerdere aanduidingen als het één bedrijf betreft dat twee panden beslaat. Verzocht wordt het plan op deze onderdelen aan te passen.

Ten opzichte van het voorontwerp bestemmingsplan zijn inderdaad correcties aangebracht. Dit heeft hoofdzakelijk te maken met correcties. Ten tijde van het voorontwerp bestemmingsplan bestond reeds het voornemen ter plaatse van de bandenhandel horeca toe te laten; de plankaart was op dit punt niet kompleet. Hetzelfde geldt op meerdere plekken. Ook heeft besluitvorming plaats gevonden. Gewezen wordt op de vestiging van een studentsociëteit in aan de Oude Delft te plaatse van de bioscoop.
Ten onrechte is de winkelondersteunende horeca niet als zodanig op de plankaart aangeven.
Dit is niet consequent omdat andere vormen van horeca wel op de plankaart zichtbaar zijn gemaakt en in de begripsbepalingen van de voorschriften regels inzake zes categorieën horeca zijn opgenomen.

Met betrekking tot de winkelondersteunende horeca wordt het standpunt gehuldigd dat het op winkels gelijkende vestigingen betreft die het beste via het FLS geregeld kunnen worden. Het gevolg is dat deze vorm van (weinig hinder veroorzakende) horeca binnen de gegeven limieten in het kernwinkelgebied vrijheid van vestiging heeft. De consequentie daarvan is weer dat er geen noodzaak is om bestaande vestigingen op de plek van het huidige bedrijf te fixeren zoals voor de overige vormen van horeca (die meer hinder veroorzaken voor de omgeving) wel het geval is.
Verplichting om een parkeerplaats te realiseren laten vervallen.
Het is niet logisch in het bestemmingsplan de verplichting op te nemen om bij nieuwbouw in een autoluw plus gebied een parkeerplaats te realiseren. Daarom is het beter bouwgegadigden te verplichten een parkeerplaats in een parkeergarage aan de rand van de binnenstad te kopen. Daarmee wordt de financiële grondslag van dergelijke garages verbeterd.

Het bestemmingsplan bevat geen formele verplichting parkeerplaatsen bij nieuwbouw te realiseren. Op grond van de Bouwverordening kan overigens wel een parkeereis gesteld worden. In de toelichting is onder VI.6.2 een beleidslijn opgenomen inzake de toepassing van die parkeereis. Daarvan kan vrijstelling worden gegeven. Een vrijstellingsgrond is bijvoorbeeld de ligging van de bouwlocatie (waaronder transformatielocaties) in het autoluw (plus) gebied. Het beleid is er voorts op gericht te voorkomen dat op binnenterreinen stallingsgelegenheden worden gemaakt waardoor afbreuk kan worden gedaan aan de waarde van die binnenterreinen als stilte- en ecologisch waardevol gebied. In bestaande bijgebouwen of aanbouwen of nog op te richten bebouwing die geen hoofdgebouw is langs de hoofdgrachten kan onder voorwaarden wel een stallinggelegenheid worden opgenomen.

De FLS-lijsten en FLS-stroken corresponderen niet met elkaar.
Reclamant geeft een paar voorbeelden van de Doelenplein en spreekt het vermoeden uit dat op veel andere plekken ook verschillen voorkomen.

Er wordt naar gestreefd alle FLS-stroken voor de planvaststelling nog eenmaal te bezien op juistheid. Ten aanzien van het Doelenplein is inderdaad een onvolkomenheid geconstateerd.
Conclusie: de zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
De strookdefinitie van DP-1 wordt aangepast.

Gevellengte een betere maatstaf voor het FLS.
Briefschrijver houdt een pleidooi om bij de opzet van het FLS niet uit te gaan van het begrip “pand” maar percentages van de gevellengte te hanteren als maatstaf. Dat komt exact werken ten goede en interpretatieverschillen worden voorkomen. Verder wordt incongruentie geconstateerd tussen “pand”, “huisnummer” en “bedrijf”. Het gevolg is dat meer horeca gevestigd kan worden dan de bedoeling is. In één pand kunnen meerdere functies zitten, vooral als het een breed pand betreft. De pandbreedte in de binnenstad varieert van 3 meter tot 30 meter. Verzocht wordt het FLS te baseren op gevellengte in plaats van op het aantal panden.

Dit punt is door briefschrijver ook naar voren gebracht bij het voorontwerp bestemmingsplan. Beide methodieken zijn niet 100% dekkend voor alle situaties. Dat geldt ook de voorgestane regeling per gevellengte. Ook daar kan spanning ontstaan als afgerond moet worden en het betreft toevallig een breed pand. Tevens geldt dat een andere differentiatie nodig is omdat in de binnenstad sprake is van verschillende parcelleringstypologieën: er zijn gebieden met overwegend smalle pandjes en in andere delen van de binnenstad zijn de panden breed.
Binnen de door reclamant bepleite vierkante meters per vestiging zou alsdan geen medewerking mogelijk zijn. Het is inderdaad juist dat bij de (zeer) brede panden een oplossing moest worden gezocht om het heersende ritme van de verkaveling tot zijn recht te laten komen in het FLS. Dit is gevonden via een fictieve opdeling van dergelijke gebouwen gebaseerd op het bouwkundig ontwerp daarvan. Bij ieder gebouw is immers een opdeling in beuken, kolommen e.d. te herkennen. Aldus is het FLS ook in zijn huidige gedaante toch toepasbaar op die brede gebouwen.
Vrees voor een sterke uitbreiding van de horeca.
Hij heeft een telling verricht en komt tot de slotsom dat een toevoeging mogelijk gemaakt wordt van de horeca in 71 panden. Dat komt overeen met bij 40% extra horeca. Tevens wijst hij erop dat per pand 20% uitbreiding mag worden gerealiseerd. Voorts mag een bestaande vestiging verhuizen naar een groter pand. Al met al maakt het bestemmingsplan een verdubbeling van de horeca mogelijk. Dit zal leiden tot het in de verdrukking geraken van andere functies zoals wonen, werken en detailhandel.

Het beeld dat briefschrijver schetst correspondeert niet met de verwachte realiteit. Een groot deel van de horeca die naar zijn mening kan worden toegevoegd bestaat uit winkelondersteunende horeca via de eerder vastgestelde 20% norm. In theorie is in een aantal straten van het kernwinkelgebied aldus nog vestigingsruimte die naar alle waarschijnlijkheid niet ten volle zal worden benut hoewel daarvoor uit een oogpunt van functiediversiteit en andere ruimtelijk relevante factoren geen bezwaar tegen bestaat. De overige horeca die in het algemeen meer hinder veroorzaakt zoals dag- en avondhoreca (cafés, uitgaansgelegenheden e,.d) is strikt genormeerd. Al eerder is aangeven dat de toeneming daarvan slechts enkele bedrijven betreft in de bestaande uitgaansgebieden en enkele plekken op de verbindingsroutes daartussen. Verder kan nog enige horeca gevestigd worden die zich hoofdzakelijk op de toerist richt zoals aan de Markt.
Meer monumentale platanen aangeven.
Een aantal platanen die reclamant als monumentaal beschouwt zijn niet op de plankaart als zodanig aangegeven. Het betreft de plataan voor het gelijknamige hotel op het Doelenplein, de overige platanen op dit plein en op de Paardenmarkt en de plataan op de kruising van Doelenstraat en Raam.

De platanen die op het Doelenplein staan zijn reeds aangegeven als monumentaal. Alleen de voor het gelijknamige hotel aanwezige plataan is abusievelijk niet als monumentaal aangeduid, hoewel deze een stamdoorsnede heeft van meer dan 80 cm. Op de plankaart bij het vast te stellen bestemmingsplan zal deze omissie worden gerectificeerd.
Conclusie: de zienswijze komt gedeeltelijk voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
Plataan op het Doelenplein voor Hotel de Plataan als monumentaal op de plankaart aangeven.

24. E.G. Israels, Schutterstraat 1 mede namens (1)8 bewoners van het Schuttersveld, Vaandelstraat, Lakenraam en Schutterstraat.

Ten aanzien van de vraag in hoeverre reclamant anderen vertegenwoordigt het volgend: bij de zienswijzenbrief was geen handtekeningenlijst of een vergelijkbaar stuk gevoegd waaruit zijn legitimatie blijkt. Daarom is hij uitgenodigd de ontbrekende machtigingen alsnog over te leggen. Tevens was uit de zienswijzenbrief niet duidelijk op hij zegt op te treden namens 8 dan wel 18 bewoners.
Er zijn na daarom verzocht te zijn machtigingen van algemene strekking overgelegd uit de voorontwerpronde zodat voldaan is aan de vereisten van vertegenwoordiging.

Geen uitbreiding van de horeca in binnenstad – noord.
De zienswijzen betreffen de horeca en de uitbreiding daarvan in binnenstad noord. De bezwaren daartegen gaan over de volgende aspecten: zwerfvuil en glasscherven, voortzetting van feesten in de Doelentuin die voor de bewoners van de Lakenraam de enige buitenruimte is, het ontstaan van hangplekken in het park en achter het PTT gebouw en tenslotte de geluidsoverlast van horecafestiviteiten op het Doelenplein.

Het betreft hier aspecten die alle op het terrein van de openbare orde en de handhaving daarvan liggen. Zoals reeds eerder is vermeld kan de horeca op het Doelenplein geen uitbreiding ondergaan. De bestaande vestigingen worden gelegaliseerd. Door toepassing van het in de Wet op de Ruimtelijke Ordening verankerde instrumentarium kan niet opgetreden worden tegen de bijverschijnselen van de horeca zoals briefschrijver deze constateert.

Verder worden nog de volgende specifieke zienswijzen naar voren gebracht:

Op grond van het FLS is het niet mogelijk een vrijstelling voor gebruik voor horecadoeleinden te weigeren op basis van de aangevraagde categorie omdat deze niet in het FLS voorkomen aangezien aldaar slechts gesproken wordt van “horeca”.

Waarschijnlijk is sprake van een misverstand. Bij de FLS-stroken zijn Nadere Bepalingen gevoegd die op grond van artikel 13 (Functielimitering) lid 1 (algemene voorschriften) onder b in acht genomen moeten worden. In die nadere bepalingen wordt steeds verwezen naar horecacategorieën I of II. Voorzover sprake is van winkelondersteunende horeca gaat het om met winkels vergelijkbare bedrijven die in artikel 1 (begripsbepalingen) onder dd nader gedefinieerd is. Als er dus sprake is van een aanvraag voor een horecabedrijf in een FLS-strook zal de vrijstelling steeds geweigerd moeten worden als de categorie afwijkt van hetgeen de nadere bepalingen voorschrijven. Ten aanzien van de plaats van horecabedrijven geldt dat op grond van het voorschrift zoals aangegeven onder 2 t/m 6 van de Nadere Bepalingen alleen horeca op de bestaande plaats van vestiging of binnen specifieke FLS-stroken kan worden toegelaten.
Onduidelijk is of de op de plankaart aangegeven horecabedrijven de bestaande of de door het college gewenste bedrijven en categorieën zijn.

De begrippen “bestaand” en “gewenst” zijn in zoverre congruent waar het de bestaande en als zodanig aangeduide bedrijven betreft. Er zijn overigens bedrijven die men als minder gewenst zou kunnen beschouwen, afhankelijk van het accent dat gelegd wordt op functies. Die constatering is overigens geen grondslag voor het wegbestemmen van een horecabedrijf omdat sprake is van verworven rechten die gerespecteerd moeten worden.
De aanduidingen op de plankaart, de tellingen in de toelichting en de opsomming in de FLS-stroken en de FLS-lijsten sluiten niet op elkaar aan.
Hierdoor is handhaving onmogelijk.

Bij deze zienswijze wordt niet aangegeven welke onvolkomenheden in concreto geconstateerd zijn. Daarom is verdere beantwoording dan ook niet mogelijk.

25. J.H.M. van der Jagt – Toet, Oude Delft 12A, 2611 CC.

Briefschrijfster geeft allereerst aan dat de reactie die zij ten aanzien van het voorontwerp bestemmingsplan heeft gezonden medeondertekend was door bewoners van de adressen Oude Delft 4, 6, 12A, 12B, 14 en 16. Ten onrechte was dit laatste niet vermeld in de Nota van Beantwoording. Ook de onderhavige zienswijzenbrief is ingediend namens genoemde bewoners.

Met betrekking tot de onvolkomenheid in de Nota van Beantwoording moet worden geconstateerd dat de medeondertekenaars abusievelijk niet zijn vermeld waarvoor bij deze een verontschuldiging wordt aangeboden. In tegenstelling tot genoemde reactie bevatte de thans aan de orde zijnde zienswijzenbrief niet de namen en handtekeningen van de bewoners van de genoemde adressen. Mevr. Van der Jagt is hierop opmerkzaam gemaakt.

Verder worden de volgende specifieke zienswijzen naar voren gebracht.

In de FLS-lijsten is ten aanzien van de inventarisatie van de functies van de adressen Oude Delft 4 en 6 een fout gemaakt.
Deze panden worden als kantoor respectievelijk leegstaand genoteerd terwijl deze panden als woonhuis in gebruik zijn. De bewoners van de panden hebben de reactie van briefschrijfster op het voorontwerp bestemmingsplan mede ondertekend. In verband daarmee moet het percentage “Wonen, bestaand” voor de FLS-strook OD-3 verhoogd worden van 58% naar 63% en dienen de andere percentages (voor niet-woonfuncties) navenant verlaagd te moeten worden.

De constatering van reclamante is terecht: beide panden zijn niet in de inventarisatie opgenomen. Er is echter geen aanleiding de percentages voor de niet-woonfuncties aan te passen: in totaal mag ten opzichte van de bestaande situatie 23% van de panden een niet-woonfunctie krijgen. Tevens is vastgelegd dat ca. drievierde deel van de panden voor de woonfunctie in gebruik moet blijven. Dat is, gelet op het karakter van dit gedeelte van de Oude Delft en het streven naar functiediversiteit, als verantwoord te beschouwen.
Conclusie: de zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
De desbetreffende vermelding in de FLS-lijst moet aangepast worden. Het percentage “Wonen, bestaand” in FLS-strook 3 (OD-3) moet verhoogd worden van 58% naar 63%.
Op grond van het FLS wordt een te grote toeneming van de niet-woonfuncties aan grachten en straten mogelijk gemaakt
Daardoor zal de woonfunctie onder druk komen. Weliswaar is tegemoet gekomen aan een ongeveer gelijkluidende opmerking ten aan zien van het voorontwerp bestemmingsplan; het gevaar bestaat nog steeds dat het wonen door kantoren, dienstverlening, winkels e.d wordt verdrongen. Reclamante is het dan ook niet eens met het uitgangspunt ten aanzien van de toeneming van de niet-woonfuncties met 20% tot 30%. Als voorbeeld wordt de FLS-strook OD-2 (Oude Delft 2 t/m 36) genoemd. Daar bevinden zich 19 panden waarvan 17 met een woonfunctie. Dit fraaie stuk gracht verdient een betere bescherming, die niet gewaarborgd is bij gebruik als kantoor.

Naar aanleiding van de genoemde reactie op het voorontwerp bestemmingsplan zijn alle FLS-stroken die op het in de toelichting voorkomende kaartje zijn aangegeven als “gemengd gebied met een accent op het wonen” bezien op groeimogelijkheden voor de niet-woonfuncties. In de meeste gevallen zijn die mogelijkheden neerwaarts bijgesteld. Het gaat echter om panden die voor vele doeleinden geschikt zijn en waaraan een bestemming “Gemengde doeleinden” wordt toegekend. Het uitgangspunt zoals verwoord in de toelichting inhoudende dat maximaal 20% tot 30% van de panden voor een niet-woonfunctie mag worden benut betekent dat het accent op het wonen niet in gevaar komt. Veder moet gewezen worden op het tot voor kort van kracht zijnde bestemmingsplan Komplan 1976 op grond waarvan vrijheid bestond voor nagenoeg iedere functie. In de voorafgegane jaren zijn die mogelijkheden nauwelijks benut voor het genoemde grachtgedeelte. Men kan integendeel spreken van een verdringingsproces waarbij het wonen de afgelopen tien jaar sterker bleek dan de niet-woonfuncties. Tenslotte moet ervoor gewaakt worden dat het uitgangspunt van de functiediversiteit tot haar recht blijft komen.
Het FLS is een weinig inzichtelijk en transparant systeem is.
Er dreigt willekeur mede als gevolg van economische belangen zodat alert reageren door bewoners geboden is. Als voorbeeld wordt genoemd dat door de raad vrijstelling kan worden verleend van de bestaande percentages. Dit is in tegenspraak met hetgeen in de toelichting wordt vermeld ten aanzien van de behandeltermijn van een aanvraag tot vrijstelling die op maximaal 14 dagen is gesteld. De raad komt slechts één keer per maand bijeen, de vrijstellingsaanvragen worden niet ter inzage gelegd en omwonenden kunnen niet op een ongewenste ontwikkeling reageren. Met betrekking tot dat laatste punt is reclamante van mening dat omwonenden gehoord moeten kunnen worden als sprake is van een aan het FLS onderworpen aanvraag in het gebied van een FLS-strook waar zij wonen of belangen hebben.

Allereerst het volgende: het FLS is in wezen eenvoudig van opzet: per samenhangend gebied zijn maxima gegeven voor niet-woonfuncties. Deze kunnen via vrijstellingen bereikt worden. Als die maxima bereikt zijn kan geen vrijstelling meer gegeven worden. Reclamante is van de opzet en uitwerking van het systeem op de hoogte getuige haar onder b. besproken zienswijze. Anderzijds is het stelsel in zoverre complex dat het tevens een oplossing moet bieden voor incidentele situaties zoals gelijktijdige indiening van aanvragen, splitsing en samenvoeging van panden, het niet gebruiken van een verleende vrijstelling, de intrekking ervan etc.
Waar reclamante spreekt van het wijzigen door de raad is wellicht sprake van een misverstand: de raad wordt slechts in één geval bij de toepassing van het FLS betrokken. Het betreft de (blijvende) verandering van percentages die voor één of meer FLS-stroken gelden.
De verlening van vrijstellingen is aan het college van burgemeester en wethouders voorbehouden. In verband met economische en andere factoren committeert de gemeente zich om een formeel aangevraagde vrijstelling met spoed te verlenen, of - in voorkomend geval - te weigeren. Bij dat uitgangspunt kan niet overgegaan worden tot terinzagelegging vooraf van een aanvraag met mogelijkheid tot indien van zienswijzen. Een verleende vrijstelling (vaak in combinatie met een bouwvergunning) is op de gebruikelijk wijze vatbaar voor bezwaar, beroep en schorsing. Daarbij moet wel beseft worden dat een vrijstelling slechts verleend kan worden als het FLS daarvoor de planologische ruimte biedt. Als dat zo is zal de vrijstelling slechts in uitzonderingsgevallen geweigerd (kunnen) worden. Na een verlening van vrijstelling bestaat zes weken de gelegenheid bezwaar te maken c.q schorsing te vragen bij de President van de rechtbank. In dat opzicht is dus geen alert reageren vereist.

26. Fam. P.M. Janssen, Schutterstraat 13 a, 2611 MX.

Bezwaar tegen de bestemming “Verblijfsdoeleinden privé (Vb(p))” voor de poort naar het binnenterrein achter de Schutterstraat.
Betrokkenen zijn eigenaars-bewoners van het pand Schutterstraat 13a. Via een poort tussen de panden 11 en 13 wordt de woning van briefschrijvers ontsloten. Waar de poort/pad uitkomt op de Schutterstraat is ten onrechte de bestemming “Verblijfsdoeleinden, privé (Vb(p)” gelegd. De bestemming “Verkeers- en verblijfsgebied openbaar (Vb(o))” moet volgens reclamanten worden doorgezet tot aan het openbare gebied van de Schutterstraat.

De aansluiting van het toegangspad op de straat moet inderdaad conform de wens van reclamant worden aangepast.
Conclusie: de zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan.
De bestemming “Verkeers- en verblijfsgebied openbaar (Vb(o)) komt in de plaats van de bestemming “Verblijfsdoeleinden, privé (Vb(p)”

27. J.H. de Jong – Westenberg, Oude Delft 85, 2611 BD.

Achterhuis achter Oude Delft 85 onjuist weergegeven.
Briefschrijfster attendeert allereerst op een foutieve adresvermelding in de Nota van Beantwoording van het achterhuis behorend bij het adres Oude Delft 85. In genoemde Nota van Beantwoording was vermeld: 81. Er bestaan overigens bezwaren tegen om dit gebouw niet als historisch belangrijk aan te merken. Het achterhuis in kwestie is in 1892 gebouwd als slachthuis. Het gebouw had een eigen functie en heeft daarom wel degelijk historische betekenis.

De Nota van Beantwoording kan nu niet meer gewijzigd worden. De correctie wordt geacht daarin verwerkt te zijn. Ten aanzien van de historische betekenis van het achterhuis moet vermeld worden dat geen overblijfselen van het slachthuis herkenbaar zijn in of aan het gebouw. Voorzover dat wel het geval zou zijn en er sprake is van een groot belang in cultuurhistorisch opzicht kan het gebouw aangewezen worden als Rijks- of gemeentelijk monument. Voor de bestemmingsregeling heeft een en ander geen gevolgen.
Kamerverhuurbedrijven in het FLS opnemen.
Ten tijde van het voorontwerp bestemmingsplan heeft reclamante verzocht de kamerverhuurbedrijven in het FLS op te nemen. Het gaat om een woonvorm die vaak debet is aan overlast voor de omgeving. De kamerbewoners hebben geen oog voor hun woonomgeving, er is vandalisme en geluidsoverlast. Door opneming in het FLS kan eventueel een beperking worden opgelegd aan het aantal kamerverhuurbedrijven in een bepaald gebied.

De kamerbewoning – al dan niet met commerciële oogmerken – wordt in het bestemmingsplan beschouwd als “wonen”. Ook bij een groot gezin kan het voorkomen dat veel (jeugdige) personen in één pand gehuisvest zijn en overlast veroorzaken. Het gedrag van bewoners op zich behoeft nog geen ruimtelijk motief in te houden voor beperkende regels. Delft is nu eenmaal studentenstad. Daarnaast zijn er talrijke alleenstaanden in de binnenstad woonachtig. Tenslotte is niet goed mogelijk een ondergrens te leggen die ruimtelijk relevant is.

28. Kamer van Koophandel Haaglanden, postbus 375, 2600 AJ.

Bestemmingsplan te gedetailleerd. FLS roept vraagtekens op.
Naast waardering voor het plan en de daarin opgenomen beleidsuitgangspunten zet de KvK vraagtekens bij de grote mate van detaillering en bij het FLS. Overigens wordt met instemming geconstateerd dat in het plan op een goede wijze gereageerd wordt op door het bedrijfsleven ingebracht nota’s, brieven etc. Dat geldt ook de toelichting waar op pagina 44 (IV.3. Economie) een beeld gegeven wordt van de ontwikkeling van de detailhandel, de dienstverlening en de kantorensector. Ook ten aanzien van het voor ogen staande milieubeleid geldt dat de KvK zich hiermee kan conformeren. Maatbestemmingen zullen echter in nauw overleg met de betrokken bedrijven moeten worden geformuleerd.

Het stemt tot voldoening dat de hoofdlijnen van het plan onderschreven worden. Ten aanzien van de maatbestemmigen voor bedrijven geldt dat die slechts een zevental bedrijven betreffen binnen de categorieën 3.2 en 4 van de lijst van Bedrijfsactiviteiten. De omschrijvingen daarvan per individueel bedrijf zijn globaal gehouden en betreffen de hoofdactiviteiten. Daarom is er toch voldoende flexibiliteit voor aanpassingen in de bedrijfsvoering. Het was niet mogelijk om inzake de concept-formuleringen met de bedrijven te overleggen gezien de beperkte tijd die toegemeten was voor de totstandkoming van het voorontwerp bestemmingsplan. Er zijn overigens geen zienswijzen ingekomen op de maatbestemmingen.
Kritische opstelling ten aanzien van het FLS.
Hoewel de intentie van de functiediversiteit en de multifunctionaliteit onderscheven wordt, zijn er bedenkingen met betrekking tot het gehanteerde systeem. Het inschatten wat wel en niet kan blijft een moeilijke zaak waarbij burger en ondernemer afhankelijk zijn van uitleg en advies van ambtenaren. Het bestemmingsplan wordt objectief niet meer bruikbaar. Verstarring ligt op de loer vanwege het niet durven nemen van beslissingen door de ondernemers. Tevens dreigt er het gevaar van het kwaliteitsverlies als gevolg van de toepassing van de principes “vol is vol” en “wie het eerst komt, het eerst maalt”. De beoordeling geschiedt dan immers naar de volgorde van binnenkomst van een aanvraag. De KvK gunt het FLS het voordeel van de twijfel. In de Nota van Beantwoording is overigens vermeld dat de raad tot intrekking daarvan zou kunnen besluiten als de effectiviteit en de toepasbaarheid in de praktijk niet zou blijken.

Het FLS is in wezen niet gecompliceerd: de stroken waarop het van toepassing is zijn duidelijk op de plankaart aangeven en per strook zijn de percentages voor de verschillende functies bepaald. De bestaande toestand is tevens aangegeven omdat deze uitgangspunt is geweest bij de bepaling van de verandermogelijkheden. Als een ondernemer zich tijdig met de gemeente in verbinding stelt omtrent de planologische ruimte in de FLS-strook waarin zijn pand zich bevindt zal hem in het eerste contact reeds duidelijk worden of die ruimte nog aanwezig is. Door tijdsverloop en mutaties is het immers niet meer mogelijk ervan uit te gaan dat de bij de planvaststelling aanwezige planologische ruimte een aantal jaren na dato nog steeds beschikbaar is. In zoverre wordt de vrees als zouden ondernemers geen beslissing durven nemen niet gedeeld. Het systeem is voorts zoveel mogelijk geobjectiveerd en van duidelijke begrenzing voorzien zodat maximale duidelijkheid kan worden geboden. Tevens is binnen de gemeente een protocol ontwikkeld hoe met (aan)vragen – formeel en informatief - wordt omgegaan.
De in de Nota van Beantwoording opgenomen zin inzake het later eventueel schrappen van het FLS heeft geen betrekking op een in het bestemmingsplan zelf geïncorporeerd mechanisme om het FLS buiten werking te stellen maar op de normale bevoegdheid van de gemeenteraad om een bestemmingsplan te herzien. In het onderhavige geval kan het FLS daaruit verwijderd worden via planherziening. Er blijft dan een bestemmingsplan over dat de thans gewenste sturing niet meer heeft, maar voor het overige (bouwen, gebruiken, bestemmingen etc) bruikbaar zal blijven.
Voorwaarden ten aanzien van de toepassing van het FLS.
De KvK heeft met makelaars overlegd inzake de vraag of het FLS van (negatieve) invloed zal zijn op de verhuurbaarheid van panden in het kernwinkelgebied. Allereerst is gebleken dat extra procedures niet toegejuicht worden. Niettemin wordt erkend dat een zekere mate van sturing noodzakelijk kan zijn. De aan het FLS verbonden procedures moeten echter voldoen aan een drietal voorwaarden:
- het FLS moet als real time systeem kunnen worden geraadpleegd;
- binnen twee werkdagen moet duidelijk zijn of een beoogde functiewijziging kan worden geëffectueerd in de vorm van een toestemming daartoe zodat een makelaar met een gegadigde verder kan onderhandelen;
- De hierboven genoemde toestemming moet maximaal 14 dagen van kracht blijven; als een makelaar met een gegadigde geen overeenstemming kan bereiken vervalt de gemeentelijke toestemming.
De KvK is van oordeel dat een periode van twee weken voor een toestemming te lang is, mede gelet op het verwachte beperkte aantal (30 tot 40 per jaar) mutaties in het kernwinkelgebied die aan het FLS onderhevig zijn.

In de Nota van Beantwoording is reeds vermeld dat het real time principe door de gemeente zal worden gehanteerd: alle verleende en formeel aangevraagde vrijstellingen worden elektronisch geregistreerd. Per FLS-strook is op ieder gewenst moment zichtbaar welke planologische ruimte er is. Als een makelaar voor een pand een serieuze gegadigde heeft doet hij er verstandig aan een schriftelijk vrijstellingsverzoek in te dienen. Dat zal hij pas doen als hem via een informatief contact met de behandelend ambtenaar die de registratie beheert duidelijk is dat er in een bepaalde FLS-strook planologische ruimte is. De blokkering voor een derde – gesteld dat dit van belang is bij een bereikte limiet - treedt in daags na ontvangst van het vrijstellingsverzoek. Binnen twee weken ontvangt de makelaar de formele vrijstellingsbeschikking. Als voor het verstrijken van die periode blijkt dat de gegadigde afziet van het pand wordt ervan uitgegaan dat de makelaar het verzoek intrekt. Een verleende vrijstelling kan echter van kracht blijven in verband met een volgende gegadigde. Als na verloop van tijd – van gemeentewege wordt uitgegaan van een half jaar – geen daadwerkelijk gebruik gemaakt wordt van de verleden vrijstelling kan deze worden ingetrokken. In het gegeven voorbeeld is de makelaar belanghebbende en kan deze eventueel bezwaar maken tegen een intrekkingsbesluit. De achtergrond van de mogelijkheid tot intrekking is gelegen in het feit dat de planologische ruimte niet te lange tijd geblokkeerd mag worden.
Het informeren naar deze planologische ruimte alsmede het door de gemeente verstrekken van mondelinge of schriftelijke informatie heeft geen reserverend effect. De formele toestemming vindt steeds plaats in de vorm van vrijstellingverlening voor gebruiksverandering. De Wet op de Ruimtelijke Ordening kent geen ander instrumentarium.

De conclusie is dat de slagvaardigheid voor wat betreft de raadpleging van het FLS en het reserveren van beschikbare planologische ruimte tegemoet komt aan de wensen van het bedrijfsleven. De wettelijke mogelijkheden tot implementatie leiden echter tot een wat andere werkwijze dan de KvK zich voorstelt. Inhoudelijk is er echter geen sprake van beduidende verschillen.
Controle en handhaving onderwerp van voortdurende zorg.
Reclamant constateert dat het ambitieniveau van het plan zeer hoog ligt. Daarom is voor een goede uitvoering veel controle en handhaving nodig. Dit brengt financiële en personele consequenties met zich mee. De KvK gaat ervan uit dat voor de werkingsduur van het plan voldoende geld en menskracht beschikbaar is.

De gemeente is zich ervan bewust dat de aandacht die zij heeft voor de binnenstad als kernwinkelgebied, concentratiegebied voor kantoren en dienstverlening en tevens toeristisch brandpunt en gebied met een hoge cultuurhistorische waarde tot een relatief grote personele inzet noopt. Dat kost geld, ook voor de langere termijn. Er is intern een raming opgesteld van deze personele inzet die niet alleen het lopende werk met zich meebrengt maar die ook samenhangt met controle, actualisering, automatisering, voorlichting en handhaving. Ten aanzien van de functielimitering wordt er overigens van uitgegaan dat het bedrijfsleven zich bewust is van zijn verantwoordelijkheid. Daarbij kan de KvK een rol vervullen. Hierbij kan gedacht worden aan voorlichting en samenwerking met de gemeente zodat het aantal handhavingsacties met betrekking tot illegale functiewijzigingen tot een minimum beperkt zal blijven.

29. W.W. de Klerk, Korte Geer 7a, 2611 EA.

Bedrijfsgebruik van het adres Korte Geer 7a.
Briefschrijver heeft de FLS-lijst voor zijn adres gecontroleerd en vastgesteld dat sprake is van een foutieve aanduiding. Er staat vermeld dat het pand een woonfunctie heeft terwijl er een bedrijfsruimte aanwezig is. Deze ruimte kan als bedrijf benut worden. Er is een grote overheaddeur aanwezig. Van binnenuit is de bedrijfsruimte niet bereikbaar. Verzocht wordt het bestemmingsplan in dit opzicht aan te passen.

Op genoemd adres is inderdaad een bedrijfsruimte aanwezig; voor het bestemmingsplan is echter bepalend of een dergelijke ruimte ook daadwerkelijk voor de uitoefening van een bedrijf gebruikt wordt. De geschiktheid daarvoor is niet het criterium. In de binnenstad komen deze ruimten in de vorm van voormalige werk- en opslagplaatsen onder bovenwoningen op veel plaatsen voor. Het toekennen van een aanduiding B (bedrijf) in de FLS-lijst zou de planologische ruimte voor een derde wellicht beperken. Op de Korte Geer staan 10 panden; in de desbetreffende FLS-strook is aangegeven dat 10% daarvan voor bedrijfsuitoefening kan worden gebruikt. Als betrokkene een bedrijf wil starten in deze ruimte is daarvoor op dit moment de planologische ruimte aanwezig. Als een derde in een ander pand eerder een bedrijf aanvangt, vervalt deze mogelijkheid voor het adres van reclamant; dit is een kenmerk van het FLS. Dat systeem zou zijn betekenis verliezen door op voorhand een hoger percentage bedrijven toe te kennen, of ervan uit te gaan dat in het onderhavige pand daadwerkelijk een bedrijf wordt uitgeoefend.

30. M. Kok Tafahomi, Verwersdijk 90 - 92, 2611 NK.

a. Begrenzingen van de locatie Verwersdijk 90 – 92 onduidelijk.
Op dit gedeelte van de Verwersdijk staan vier smalle binnenstadspanden. De zijgevels behoeven niet aangegeven te worden op de plankaart. De hoofdgebouwen zijn conform de structuur van de kappen en de ligging van de achtergevel aangegeven overeenkomstig de bestaande toestand. Een klein binnenplaatsje is in de bestemming “Erf” opgenomen. Het geheel past in de bepalingen van het ontwerp bestemmingsplan. Er is geen aanleiding de plankaart te wijzigen.

b. Bebouwing achterplaats op de plankaart opnemen.
Achter de woning bevindt zich een binnenplaats. Betrokkene maakt bezwaar tegen het feit dat een deel van de bebouwing niet is opgenomen.. Tevens bestaat bezwaar tegen het feit dat het binnenplaatsje niet overdekt zou mogen worden.

Zoals onder a. reeds is vermeld is de hoofdbebouwing correct weergeven. Zou bij later onderzoek blijken dat dit niet het geval is kunnen burgemeester en wethouders toepassing geven aan een wijzigingsbevoegdheid ter correctie van de plankaart. Het achterplaatsje mag tot 20 m² geheel overkapt worden.

c. Geen extra horeca in de binnenstad.
Tenslotte wordt bezwaar aangetekend tegen eventuele extra horeca in de binnenstad. De bestaande horeca veroorzaakt al genoeg overlast.

In de Nota van Beantwoording op het voorontwerp bestemmingsplan is onder I.2. (horeca) uitgebreid aangegeven hoe met dit onderwerp in het nieuwe bestemmingsplan omgegaan wordt. Voorzover nodig wordt briefschrijfster naar dat stuk verwezen. Tevens is in de plantoelichting aangegeven dat er slechts sprake is van een mogelijke toevoeging van een klein aantal bedrijven. Of deze zich daadwerkelijk zullen vestigen is van het particulier initiatief afhankelijk.

31. Koninklijke Horeca Nederland, Postbus 566, 3440 AN Woerden, namens Hotel Leeuwenbrug (de heer E.J. Wubben)

Koornmarkt 18 ook voor horecadoeleinden bestemmen.
Met betrekking tot het pand Koornmarkt 18 wordt opgemerkt dat geen horeca-uitoefening is toegestaan krachtens de FLS-strook voor het desbetreffende gebied. Gelet op de belangen en de huidige activiteiten van de eigenaar (de heer Wubben) kan betrokkene zich hiermee niet verenigen. Het pand in kwestie maakt deel uit van de exploitatie van hotel Leeuwenbrug. Naast de “Gemengde doeleinden” moet ook een hotelbestemming (Hho) worden toegekend aan dit adres. Hierbij speelt de horeca-exploitatie in dit pand mede een rol.

Het eigenlijke hotel Leeuwenbrug bevindt zich aan de zuidzijde van de Huyterstraat. Het pand dat momenteel aan de orde is staat aan de noordzijde van die straat en fungeert voor wat betreft de begane grond als dependance van het hotel; de verdiepingen hebben een functie als woonhuis.Op de begane grond is verder geen ruimte als restaurant aanwezig. Het is dan ook niet te beschouwen als afzonderlijk horecabedrijf. Het gebruik voor hotelruimte valt onder de algemene legaliseringsbepalingen. Het is niet nodig in dit perceel op de plankaart een horeca-aanduiding te plaatsen; ook voor het FLS heeft genoemd gebruik geen gevolgen.
Geen horeca-activiteiten in de synagoge.
Aan de zuidkant van het hotel bevindt zich de synagoge. Daaraan is op de plankaart een bestemming “Maatschappelijke doeleinden gegeven met een tweetal nadere aanduidingen: “k” ten teken dat het een kerkgebouw is en Ho I in verband met gebruik voor horecadoeleinden. Tegen eerstgenoemde notatie bestaat geen bezwaar. De heer Wubben kan zich echter niet verenigen met de aanduiding Ho I omdat daarmee de deur opgezet wordt naar ontwikkelingen die schadelijk zijn voor het naastgelegen hotel. Hierbij refereert hij aan activiteiten die in het verleden de nachtrust van de hotelgasten gestoord hebben. Betrokkene acht het in strijd met het karakter van het gebouw om dat mede te gebruiken voor het verstrekken van drank en/of etenswaren.

In ieder gebouw voor maatschappelijk doeleinden mag in ondergeschikte mate horeca worden uitgeoefend. Dat geldt ook voor de musea. Deze horeca moet echter functiegebonden blijven. In de erfpachtovereenkomst van 20 mei 1996 is (samengevat) bepaald dat “erfpachter verplicht is, indien hij van zins is tijdens de beoogde activiteiten in de synagoge dranken (al dan niet alcoholisch) of spijzen te verstrekken, hiervoor een milieuvergunning aan te vragen” Hieruit blijkt dat met een gebruik als bovenomschreven rekening is gehouden. Het is echter niet de bedoeling dat het gebouw geheel of grotendeels als zelfstandig horecabedrijf zal worden geëxploiteerd. In artikel 19 lid A onder 8 is bepaald dat maximaal 20% van een kerk, museum etc. voor de functiegebonden horeca mag worden gebruikt. In verband daarmee is de aanduiding Ho I op de plankaart ter plaatse van de synagoge overbodig. Deze zal dan ook geschrapt worden in het vast te stellen bestemmingsplan. In verband hiermee kan een verdere bespreking van de specifiek bezwaren van het eventueel gebruik voor horecadoeleinden van de synagoge achterwege blijven. Gezien de bij een milieu- en exploitatievergunning te stellen voorwaarden behoeft niet gevreesd te worden voor overlast van deze bescheiden vorm van horeca.
Conclusie; de zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
De aanduiding Ho I op de plankaart uit het synagogegebouw verwijderen.
Afspraken ten aanzien van de nieuwbouw ten behoeve van het hotel niet goed geïmplementeerd.
In 1992 heeft de heer Wubben met de gemeente een overeenkomst gesloten om de school aan de Huyterstraat bij zijn hotel te voegen. Nadat de gemeente jarenlang vastgehouden heeft aan gebruikmaking van het bestaande schoolgebouw is uiteindelijk toegestemd in sloop en nieuwbouw. Reclamant moet helaas constateren dat het door hem ingediende nieuwbouwplan binnen het voorliggende ontwerp bestemmingsplan niet gerealiseerd kan worden. Dat betreft in hoofdzaak de volgende onderdelen:
- de bouwdiepte gemeten vanaf de Huyterstraat dient ca. 25 meter te bedragen in plaats van 21 meter zoals de plankaart aangeeft; de doorgang van de Gasthuisplaats naar de Huyterstraat moet smaller worden ingetekend, het plein voor de school moet eveneens kleiner worden aangegeven;
- De Gasthuisplaats is als ontwikkelingslocatie opgenomen. Het gevolg zal zijn dat daar geen auto’s meer geparkeerd kunnen worden voor de gasten van hotel De Leeuwenbrug. Daartegen wordt uitdrukkelijk bezwaar gemaakt. Tevens bestaan bezwaren tegen het uitsluitend voor bewoners bestemmen van parkeerplaatsen in een ondergrondse parkeergarage binnen deze locatie. Zijn voorstel om in een eigen/toekomstige parkeergarage te investeren is niet in de toelichting vermeld.
- De indruk wordt gewekt dat de gehele Gasthuisplaats bebouwd zal worden. Dit is in tegenspraak met de garanties die de heer Wubben van de gemeente heeft gekregen. Die waarborgen die ook betrekking hebben op een strook grond met een breedte van 2 meter dienen in het bestemmingsplan verwerkt te worden. De desbetreffende brieven worden vervolgens door reclamant genoemd.
- Het plein voor het schoolgebouw heeft in het bestemmingsplan de bestemming “Verblijfsdoeleinden privé” ontvangen. De heer Wubben kan zich hiermee niet verenigen omdat dit strijdig met de gemaakte afspraken in 1992. Aan het plein moet een horecabestemming worden gegeven in verband met de wens van reclamant aldaar terrassen te exploiteren.

Met de heer Wubben wordt al een aantal jaren overlegd. Dit overleg is nog niet geheel afgerond. Er zijn echter bouwtekeningen overgelegd waarmee de gemeente kan instemmen. Het is daarom de beste weg om hetgeen daarin aangegeven op het bestemmingsplan weer te geven. Dit leidt tot enkele kleinere aanpassingen van het ontwerp bestemmingsplan. Dat betreft hoofdzakelijk de plaats van de gevels van de gebouwen. Hierbij wordt nog aangetekend dat inzake het parkeren overlegd is over een ondergrondse parkeergarage onder de nieuw te bouwen hotelaccommodatie, zelfstandig of in combinatie met een parkeergarage voor bewoners onder Gasthuisplaats. Dit overleg heeft nog geen tastbare resultaten opgeleverd. Ten aanzien van het plein is in beginsel overeengekomen dat dit tussen 06.30 uur en 23.00 uur openbaar moet zijn De gemeente heeft toegezegd medewerking te zullen geven aan een terrasvergunning. Ten aanzien van de toekomstige situatie van het plein is te aanzien van het terreinbeslag overeenstemming bereikt.
Alles bijeen genomen verdient het de voorkeur dat de bestemmingen zoals deze nu op de plankaart voorkomen in grote lijnen ongewijzigd blijven met aanpassing evenwel zoals hierboven aangegeven. Dat betreft de plaats van de gevels, de afmetingen van het pleintje en tevens de bouwhoogten die voor correctie in aanmerking komen
Conclusie; de zienswijze komt gedeeltelijk voor overneming in aanmerking.
Wijziging te opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
Begrenzingen van het hoofdgebouw aanpassen aan bouwtekening en de plankaart dienovereenkomstig op details wijzingen, hoogtematrix toevoegen.
De beide panden Koornmarkt 16 (het hotel) en Huyterstraat 7 (de voormalige school) Hebben een bestemming voor “Gemengde doeleinden” gekregen. Omdat zij echter niet op de FLS-lijsten en –stroken voorkomen is de uitvoering van de verbouwingsplannen – in ieder geval ten aanzien van de voormalige school – gelet op het bepaalde in artikel 18 lid 3 en lid 6 niet mogelijk. Ook daarmee kan de heer Wubben zich niet verenigen

Hier is sprake van een omissie. Het voormalige schoolgebouw aan de Huyterstraat komt overigens niet in aanmerking voor opneming in een FLS-strook of -lijst.
Conclusie: de zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging van het ontwerp bestemmingsplan:
het hotel gelegen aan de Koornmarkt dient opgenomen te worden in de FLS-strook KM 1. In samenhang hiermee moet ook de bebouwing aan de Brabantse Turfmarkt tussen de Huyterstraat en de inrit naar de parkeerruimte op de Gasthuisplaats in de FLS-strook BT 4 worden opgenomen. De FLS-lijsten worden dienovereenkomstig aangepast door het bestaande gebruik van de afzonderlijk panden daarin te vermelden. De FLS-stroken met bijbehorende percentages worden eveneens bijgesteld.

32. Horeca Nederland, afdeling Delft van het Koninklijk Verbond van Ondernemers in het Horeca- en Aanverwante bedrijf.

Coffeeshops aangeven in het bestemmingsplan.
Gevraagd wordt in het bestemmingsplan bijzondere aandacht te besteden aan de bestemming van coffeeshops. Dit is tot nu toe terecht niet gebeurd omdat in Delft m.b.t. coffeeshops sprake is van een redelijk aanvaard verschijnsel, waarbij betrokken exploitanten zich over het algemeen aan de gestelde voorwaarden houden.. In toenemende mate tredend rond de coffeeshop in de Kromstraat negatieve effecten op, hetgeen een verdere gezonde ontwikkeling van de horeca aldaar in de weg staat. Om die reden valt te bezien of een coffeeshop in de Kromstraat op termijn nog wel toelaatbaar is. Het verdient daarom aanbeveling om uit te zien naar een alternatieve locatie voor dit specifieke geval. In hoeverre het nieuwe bestemmingsplan dit mogelijk maakt is onduidelijk.

Het nieuwe bestemmingsplan regelt in ruimtelijk opzicht de toelaatbaarheid van horecavoorzieningen onder andere door aanduidingen van horecacategorieën op de plankaart en specifieke voorschriften. Wettelijk bestaat er geen mogelijkheid om coffeeshops vallend binnen gedoogbeleid eveneens in formeel-ruimtelijke plannen te regelen. Het verstrekken van soft drugs is immers een activiteit die in strijd is met de Opiumwet. Daarom is er geen wettelijke grondslag voor een positieve bestemming. Men kan een parallel zien met de seksinrichtingen die – voordat per 1 oktober 2000 de wijziging van het Wetboek van Strafrecht in werking trad – evenmin voor een positieve bestemming in aanmerking kwamen.

Het coffeeshopbeleid in de binnenstad blijft om die reden dan ook in het bestemmingsplan buiten beschouwing. Aanduiding van de panden waar zich coffeeshops bevinden naast die voor de horecacategorieën, heeft als gevolg daarvan niet plaats gevonden.

Hoezeer wij ook van mening zijn dat aan de door reclamant gesignaleerde negatieve effecten een halt moet worden toegeroepen, kan op basis van het bestemmingsplan niet worden voorzien in een mogelijkheid voor een alternatieve locatie. Zulks moet primair gebeuren rekening houdend met de uitgangspunten en voorwaarden voor het coffeeshopbeleid (beleidsnota inzake de verkooppunten van softdrugs –“Coffeeshops”- in Delft van 19 mei 1998). Wij zullen met reclamant in nader overleg treden over deze specifieke situatie.

33. I. Kriens en M.L.W. Swinkels Koornmarkt 35a, 2611 EB.

Bestemmingsplan te gedetailleerd.
Briefschrijvers maken zich zorgen over de mate van detaillering van het bestemmingsplan. Destijds, bij de totstandkoming van het bestemmingsplan Komplan 1976, is onderzoek gedaan naar de methodische kanten van beide figuren: globaal dan wel gedetailleerd bestemmen. Een gedetailleerd plan heeft kans op fouten terwijl een globaal plan er beter in slaagt de bedoelingen te omschrijven. Ten aanzien van de gevolgen van gedetailleerd bestemmen voor de binnengebieden bestaan grote bezwaren. De gemeente erkent zelf dat zij geen toegang heeft om die binnenterreinen goed te inventariseren. Dan is het een inconsequentie die gebieden gedetailleerd te willen regelen. Er is een onderscheid tussen tuinen en bebouwde gedeelten. Naar de ervaringen van briefschrijvers zijn in het binnengebied waar hun woning is gelegen de afgelopen 20 jaar geen gebouwen geplaatst. Er is dan ook geen sprake van dichtslibben. Voorzover de voorliggende regeling flexibiliteitbepalingen heeft om eventuele fouten op te heffen behoort de toepassing daarvan niet via raadsbesluiten te verlopen.

Het onderzoek waaraan briefschrijvers refereren is ca. 25 jaar geleden verricht. Men kan, zovele jaren later, twijfelen aan de actualiteit van de resultaten. Bij het opstellen van de voorliggende regeling is gebleken dat het zeer wel mogelijk is vanaf de gedigitaliseerde versie van de luchtfoto een verantwoord gedetailleerde plankaart te vervaardigen. Dat zowel bij die vervaarding als bij het leggen van bestemmingsgrenzen een enkele maal een fout is gemaakt is onvermijdelijk omdat het handmatige activiteiten betreft. Met behulp van de lokale kennis van belanghebbenden zijn de meeste tekortkomingen inmiddels gerectificeerd. De voorschriften bevatten reeds een bepaling inzake het onderscheid tussen hoofdgebouwen en aanbouwen. In het vast te stellen bestemmingsplan zal voorts een bepaling worden opgenomen om tekortkomingen die te herleiden zijn tot de omzetting van de luchtfoto in de ondergrond te corrigeren. Met betrekking tot het binnengebied zijn de ervaringen van reclamanten niet gelijk te stellen met hetgeen elders in de binnenstad hier en daar is geschied. De toepassing van aanpassingsregels is bij het college gelegd en niet bij de raad. Als geen bedenkingen tegen een voorgenomen aanpassing of correctie worden gemaakt kan deze binnen enkele maanden van kracht zijn.
Meer flexibiliteit inzake de hoofdstructuur.
Briefschrijvers constateren dat het plan terecht de onderverdeling in het publieke en het private domein aangeeft. Vervolgens vragen zijn zich of er voldoende flexibiliteit bestaat voor duurzaam beheer van veranderingen die noodzakelijk zijn voor het behoud van de kwaliteit. Daarvoor is meer flexibiliteit nodig dan thans in het bestemmingsplan is verwerkt. Gevreesd wordt dat de thans aangeprezen conserverende oplossing straks als een grote belemmering wordt ervaren voor noodzakelijke aanpassingen.

Zoals briefschrijvers opmerken gaat het bestemmingsplan inderdaad uit van een strikt onderscheid tussen openbaar en privé. De verwachting is niet dat daarin opmerkelijke verschuivingen zullen optreden die als flexibiliteit benaderd moeten worden. In het bestemmingsplan Komplan 1976 was een dergelijk onderscheid eveneens ingebouwd. Gewezen wordt op de regeling van de private stoepen voor de huizen langs de hoofdgrachten. Bij de ontwikkelingslocatie Gasthuisplaats en bij de transformatielocaties bestaat ten aanzien van de onderverdeling van het toekomstige openbaar gebied en de privé-terreinen optimale flexibiliteit.
Flexibiliteit ten aanzien van woningaanpassing behouden.
Ten aanzien van de flexibiliteit met betrekking tot woningaanpassing wordt opgemerkt dat deze behouden moet blijven. Vaak gaat het om interne wijzigingen, maar ook moet het mogelijk blijven deze aanpassingen door te voeren aan de achterzijde (privé-kant) van de woningen. Het betreft hier de erfbestemming. Er worden willekeurige lijnen getrokken. De rechtsongelijkheid wordt nog geaccentueerd door aan en ieder het recht toe te kennen slechts 20 m² bij te bouwen. Tenslotte attenderen briefschrijvers op hetgeen op pagina 117 van de Nota van Beantwoording wordt gezegd. Zij zijn het er niet meer eens als de privé-terreinen tot het openbaar gebied gerekend worden.

Voor het uitvoeren van interne verbouwingen geeft de Woningwet aan in welke gevallen bouwvergunning al dan niet vereist is. De meeste inwendige aanpassingen kunnen zonder bouwvergunning en dus zonder toets aan het bestemmingsplan uitgevoerd worden. Aanbouwen die vaak noodzakelijk zijn voor de woonfunctie worden veelal aan de achterzijde van de panden gerealiseerd. Het betreft formeel de erfbestemming; in materieel opzicht gaat het vaak om doorlopende woongedeelten. De lijnen die het onderscheid aangeven tussen hoofdgebouwen en aanbouwen zijn zo prudent mogelijk getrokken. De Nota van Beantwoording ( zie I.4) geeft daarvoor de verantwoording. De bestemmingsgrenzen tussen “Erf” en “Tuin” zijn eveneens met oog voor de diverse belangen getrokken. Als daarop zienswijzen zijn ingediend wordt ter plaatse en detail nogmaals gekeken. De bepaling dat per hoofdgebouw in ieder geval 20 m² aan erfbebouwing mag worden gerealiseerd komt tegemoet aan de vaak geuite wens om kleine binnenplaatsen die geen meerwaarde voor de openheid van de binnenterreinen hebben te mogen overkappen. De zinsneden op pagina 117 van de Nota van Beantwoording moeten niet letterlijk genomen worden: de binnenterreinen krijgen een “openbaar belang” doordat zij voor de stilte en de ecologie van grote waarde zijn. Dat houdt niet in dat zij formeel als openbaar gebied beschouwd moeten worden.
Luchtfoto geeft aanleiding tot onjuiste weergave van de bestaande toestand.
Briefschrijvers betwijfelen aan de juistheid van de luchtfoto en de vertaling daarvan in de ondergrond waarop het bestemmingsplan is getekend. Er zijn slagschaduwen die als muren worden aangemerkt, begroeide daken worden gezien als onbebouwd terrein, bomen onttrekken gebouwen aan het zicht. Kortom er zijn veel fouten gemaakt. Als gevolg hiervan ontstaat rechtsongelijkheid. De vrijstellingsmogelijkheid om 0,5 meter af te wijken lost niets op.

Hoewel briefschrijvers en anderen in gebreke zijn gebleven om meer concrete voorbeelden aan te dragen dan een incidenteel geval, zal in het vast te stellen bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders worden opgenomen om vergissingen en omissies die mogelijk zijn opgetreden bij de omzetting van de luchtfoto in de ondergrond te corrigeren. In de meeste gevallen zal de vrijstelling waarnaar briefschrijvers verwijzen voldoende zijn om in te spelen op kleinere verschillen. Ten tijde van het maken van de luchtfoto was nog geen begroeiing aanwezig die bebouwing geheel aan het oog onttrok.
Conclusie; zienswijze komt gedeeltelijk voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
Invoegen van een wijzigingsbevoegdheid in artikel 35 van de voorschriften, luidend:
”Het aanpassen van de ondergrond waarop het plan getekend is en het dienovereenkomstig eventueel wijzigen van de bestemmingen en de aanduidingen indien gebleken is dat bij het overzetten van de luchtfoto van 11 april 2000 naar de ondergrond vergissingen zijn begaan”.
De toelichting wordt dienovereenkomstig aangevuld.
Bestaande rechten binnen de bestemming “Erf” en “Tuin” onvoldoende gerespecteerd.
Met betrekking tot de regeling van de bestemming “Erf” en “Tuin” spreken reclamanten hun ongenoegen uit over de kennelijk onvoldoende vertaling van het respecteren van de bestaande rechten die beweerdelijk tot vertrekpunt hebben gediend. Er is sprake van algemeenheden. De regeling gaat uit van kwantitatieve maxima en zij is te star om gewenste aanpassingen mogelijk te maken. In het onderhavige geval is de mogelijkheid om maximaal 20 m² te realiseren te weinig.

Zoals reeds is aangegeven is ernaar gestreefd bij alle panden die over voldoende achterterrein beschikken een strook aan te geven voor het realiseren van aanbouwen of bijgebouwen. In het onderhavige geval is aan deze strook in het ontwerpbestemmingsplan een diepte van 5 meter gegeven. In het vast te stellen bestemmingsplan zal daaraan ca. 2.50 meter worden toegevoegd. Dat geldt ook een paar naastgelegen panden zodat belijning ontstaat die een recht verloop heeft. Aldus is voor briefschrijvers een strook ter breedte van ca. 7.50 meter beschikbaar voor een aanbouw. Op het erf bij Koornmarkt 35a mag maximaal 20 m2 gerealiseerd worden. In dat opzicht is er geen verschil met het ontwerp bestemmingsplan.
Conclusie; zienswijze komt gedeeltelijk voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van ontwerp bestemmingsplan.
Erfbestemming ca. 2.50 meter vergroten.
Rechtsonzekerheid in verband met onjuiste situering van de achtergevelbouwgrens.
De achtergevelbouwgrens wordt in het plan gelegd op de bestaande achtergevels. Kennelijk is dat in het onderhavige geval niet gebeurd. Daarom ontstaat rechtsongelijkheid ten aanzien van het realiseren van aanbouwen en/of bijgebouwen. Alleen bij algeheel vernieuwen kunnen burgemeester en wethouders vrijstelling verlenen een bouwdiepte van maximaal 12 meter toestaan. In het van kracht zijnde bestemmingsplan (Komplan 1976) was dit zonder meer reeds mogelijk. De standaard correctie op de luchtfoto van 0,25 meter wordt als onvoldoende van de hand gewezen. Verder is de fietsenstalling van de buurman wegbestemd en wordt tegen de gevel van een kantoorruimte en een woonkamer een aanbouwmogelijkheid toegekend. Deze ruimte zouden niet meer bruikbaar zijn als van deze mogelijkheid een gebruik gemaakt wordt.

Onder verwijzing naar eerder gegeven antwoorden moet gesteld worden dat het plan in het algemeen nauwkeurig van opzet is. De genoemde correctiemogelijkheid heeft betrekking op overstekende dakgoten: vanuit de lucht gezien zijn gebouwen daardoor dieper en breder dan zij in wekelijkheid zijn. Kleine bouwwerken tot 5 m² en bouwsels die niet als gebouw moeten worden beschouwd, waaronder de meeste fietsenstallingen van lichte en open constructie, worden niet als bestaande bebouwing aangegeven. Van wegbestemmen is overigens geen sprake gelet op de algemene legaliseringsbepalingen. Met betrekking tot de aanbouwmogelijkheid aan een kantoorruimte c.q. woonkamer wordt opgemerkt dat het in veruit de meeste gevallen een praktische oplossing is op de begane grond aan te bouwen. Het is niet in te zien waarom dat in het onderhavige geval onmogelijk zou zijn. Een aanbouw mag overigens ook een gedeelte van de achtergevel beslaan en in de diepte wordt uitgebouwd. Nu de erfbestemming enigermate is verruimd kan dat een oplossing zijn voor de door briefschrijvers gesignaleerde problemen.
Strijdigheid met het Besluit op de ruimtelijke ordening 1985.
Aldaar is voorgeschreven dat bestemmingsplannen op een “duidelijke ondergrond” moeten worden getekend. Tevens is vermeld dat – als het bestemmingsplan bebouwing mogelijk maakt – er een weergave van kadastrale nummers moet zijn. Tenslotte: als een plankaart uit afzonderlijk delen bestaat moet er een overzichtskaart zijn.

Met betrekking tot de ondergrond moet het volgende worden gezegd opdat reclamanten en anderen er definitief van overtuigd zijn dat de gemeente meer gedaan heeft dan zij wettelijk gezien had behoeven te doen: ondergronden voor bestemmingsplannen worden in veruit de meeste gevallen ontleend aan de Grootschalige Basiskaart van Nederland (GBKN) die een vrij groot aantal jaren geleden is vervaardigd. Voor binnensteden geldt dat daarop de binnenterreinen in het geheel niet of slechts in zeer beperkte mate met de bestaande bebouwing zichtbaar zijn. Kapvormen en zijdelingse perceelsgrenzen zijn niet herkenbaar. Bestemmingsplannen die op deze ondergrond worden getekend komen voor goedkeuring in aanmerking omdat zij aan de wet geacht worden te voldoen. Delft is uitgegaan van een recente luchtfoto. Het bureau dat belast was met de digitalisering daarvan deelde mede dat een dergelijke graad van accuratesse slechts zeer incidenteel gevraagd wordt.
Het weergeven van kadastrale nummers is voor een conserverend bestemmingsplan niet nodig: genoemde verplichting geldt slechts bestemmingsplannen die grotendeels voorzien in nieuwbouw op grond die tot nu toe voor andere doeleinden wordt gebruikt (bv,. agrarische gronden). Een overzichtskaart is niet nodig: het vast te stellen bestemmingsplan wordt op één kaartblad afgedrukt.
Zoals reeds eerder is opgemerkt wordt niet geheel uitgesloten dat bij het digitaliseren van de luchtfoto, dat handwerk is, incidenteel een vergissing is begaan. Mede daarom zal in het vast te stellen bestemmingsplan nog een extra wijzigingsbevoegdheid worden opgenomen.
Financiële consequenties van beperkend bestemmen in het plan verantwoorden.
Reclamanten pleiten voor toevoeging van een financiële paragraaf waarin de consequenties worden weergegeven van alle beperkingen, het handhaven en andere als planschade aan te merken regelingen.

Een dergelijke paragraaf behoeft niet toegevoegd te worden. Voorzover het bestemmingsplan beperkingen met zich meebrengt ten opzichte van de voorganger (het bestemmingsplan Komplan 1976) geldt dat de gemeente het recht heeft niet gerealiseerde mogelijkheden in een nieuw bestemmingsplan terug te nemen. Voorzover er sprake is van een schadeveroorzakend effect geldt het feit van de actieve of passieve acceptatie door rechthebbenden. De jurisprudentie neemt aan dat er daarom in beginsel geen grond kan bestaan voor het toekennen van planschade. De financiële gevolgen van beperkend bestemmen behoeven niet verantwoord te worden. Ten aanzien van handhaving is nimmer een financiële doorvertaling het gevolg: handhaving wordt ingezet om illegaal bouwen en gebruiken te bestrijden. Het spreekt van zelf dat de illegale bouwer of gebruiken geen vergoeding voorzijn gedragingen mag ontvangen.
Tenslotte; het bestemmingplan bevat één ontwikkelingslocatie en ca. 45 transformatielocaties. Voorzover het de grotere transformatielocaties betreft zal – evenals bij de ontwikkelingslocatie – sprake zijn van een exploitatieberekening voorzover gemeentelijke gronden in een voorstel begrepen zijn of als gevolg van een plan voor rekening van de gemeente komen. Dit behoeft slechts bij de vaststelling van de desbetreffende uitwerkings- of wijzigingsplannen verantwoord te worden, met inbegrip van de dekking van een eventueel tekort.

34. Ir. P. Kuiper, Schutterstraat 25, 2611 MX.

Woning op het binnenterrein tussen Rietveld en Schutterstraat niet positief bestemmen.
Briefschrijver vestigt de aandacht op een voormalig bedrijfsgebouw dat zich op het binnenterrein tussen het Rietveld en de Schutterstraat bevindt. De gemeente heeft meegewerkt aan een woonbestemming die gerealiseerd is. Niettemin heeft het college besloten om naar aanleiding van gegrond bevonden bezwaren de bouwvergunning voor de verbouwing tot woning te vernietigen. Betrokkene maakt bezwaar tegen het beginsel van het generaal pardon. De gemeente dient handelend op te treden en aan de bewoning terstond een einde te maken De desbetreffende woonbestemming moet van de plankaart worden verwijderd. Reclamant maakt bezwaar tegen hetgeen de Nota van Beantwoording hieromtrent vermeldt.

Het gegrond verklaren van de bezwaarschriften, waaromtrent ten tijde van het voorontwerp bestemmingsplan nog geen zekerheid bestond, dient niet gevolgd te worden door het vervallen van de bestemming “Woondoeleinden” die aan het voormalige bedrijfsgebouw was gegeven. De reden daarvoor is dat de intrekking van de destijds verleende bouwvergunning gebaseerd is op een aantal bouwtechnische gebreken aan het pand aangezien er strijdigheid bestaat met het Bouwbesluit en met het bestemmingsplan Komplan 1976 en omdat de overgangsbepalingen waarop de verlening van de bouwvergunning was gebaseerd niet goed waren toegepast. De bouwkundige gebreken zijn echter met redelijke kosten op te heffen. De strijdigheid met de overgangsbepalingen uit het bestemmingsplan Komplan 1976 is thans niet meer aan de orde. Over dit binnenterrein is een openbare voetgangersverbinding aanwezig. Ten behoeve van de sociale veiligheid is de aanwezigheid van deze woning een pluspunt. Ten aanzien van de vraag of sprake is van overlast of beperking van de privacy van de bewoners van de woningen aan de Schutterstraat en het Rietveld moet worden geconstateerd dat die overlast of beperking van de privacy – als daar al sprake van is - niet in onevenredige mate optreedt. Er is in ieder geval –de financiële belangen mede in overweging nemend – onvoldoende aanleiding voor de conclusie dat de desbetreffende woning geamoveerd zal moeten worden. Het voldoen aan de bepalingen van het Bouwbesluit is verder een zaak tussen de gemeente en de desbetreffende eigenaar.
Algemene bezwaren tegen het principe van het generaal pardon.
Als voorbeeld wordt de brandonveilige woning genoemd. Deze mag niet voor legalisering in aanmerking komen.

Het generaal pardon is niet bedoeld om illegale bouw binnen de bepalingen van het plan te trekken. Ten aanzien van een woning die niet voldoet aan de brandbeveiligingsvereisten geldt dat daarmee nog niet vast staat dat een dergelijk woning uit een oogpunt van ruimtelijke ordening ongewenst is. In de meeste gevallen kan door het treffen van voorzieningen aan genoemde eisen worden voldaan.
Veel overlast als gevolg van de bestaande horeca.
De bestaande horeca zorgt in de binnenstad voor veel overlast in de vorm van geluid, zwerfvuil, wildplassen e.d. Mede afgaande op recente ervaringen moet briefschrijver vaststellen dat de gemeente genoemd negatieve bijverschijnselen niet aanpakt of wil aanpakken. Daarom moet via het instrument van de ruimtelijke ordening bereikt worden dat de overlast wordt teruggedrongen. Daarom is een zorgvuldige categorietoedeling gewenst, er moet voldoende afstand bestaan tussen horeca en andere functies, waaronder in de eerste plaats het wonen, en er moeten zorgvuldige geplande looproutes komen. Vooralsnog zou alle uitbreiding van de horeca in de binnenstad verboden moeten worden.

De negatieve bijverschijnselen van de horeca zijn de gemeente vanzelfsprekend bekend. Via de bestaande middelen moeten deze bestreden worden. Het thans aan de orde zijnde bestemmingsplan is daarvoor niet het geëigende instrument. Verder moet niet uit het oog verloren worden dat sprake is van verworven rechten op grond waarvan de bestaande bedrijven de bedrijfsvoering kunnen voortzetten. De genoemde overlast is overigens niet een direct gevolg van de bedrijven zelf maar van het gedrag van het publiek. Bedrijven noch gemeente zijn hiervoor in eerste aanleg verantwoordelijk.
Uit het plan blijkt dat slechts een beperkt aantal bedrijven kan worden toegevoegd; De categorie waarvoor in beginsel geldt dat een vrij grote invloed op de woonomgeving zal uitgaan kan slechts gevestigd worden op de Beestenmarkt en een paar locaties rond de Oude Kerk en op de verbindingsroutes. Ten aanzien van laatstgenoemde groep zal nog moeten blijken of de ligging aan een verbindingsroute voldoende economisch draagvlak betekent voor de bedrijfsvoering.
Doelenplein geen uitgaansgebied.
Reclamant verzoekt de kwalificatie uitgaansgebied die aan het Doelenplein is toegekend te schrappen als strijdig met afspraken die destijds met de toekomstige bewoners zijn gemaakt.

De kwalificatie doet recht aan de situatie die ten tijde van de ontwikkeling van dit gebied reeds bekend was. Het betreft een uitgaansgebied van beperkte omvang en strekking. Er wordt geen uitbreiding toegestaan noch van het aantal bedrijven noch voor wat betreft de aard van de bedrijfsvoering. Dit is in het FLS vastgelegd n tevens op de plankaart aangegeven.
Meer aandacht voor het Compact Ondergronds Parkeren (COP).
Het betreft een wijze van stalling in een ondergrondse schacht waar de auto’s dicht op elkaar geplaatst opgeborgen worden. Door middel van mechanische en elektronische systemen worden de auto’s geplaatst en weer tevoorschijn gehaald. Het COP heeft vele voordelen voor de binnenstad. Er is slechts weinig verstoring te duchten van het archeologisch bodemarchief . In de Nota van Beantwoording staat dat het bestemmingsplan het COP niet in de weg staat. Een dergelijke oplossing moet overigens wel in het desbetreffende artikel van de voorschriften mogelijk gemaakt worden.

Voor een nadere beschouwing over het COP kan verwezen worden naar de nota van Beantwoording n.a.v. het voorontwerp-bestemmingsplan op pagina 123 en 124 en naar artikel 25 (Verkeers- en Verblijfsdoeleinden, openbaar) van de voorschriften. In lid 6 is bepaald dat “de bouw van ondergrondse voorzieningen van openbaar nut zoals vuilcontainers is toegestaan met inachtneming van het bepaalde onder a.” In lid a. wordt een maximale grondoppervlakte (horizontale doorsnede) van maximaal 25 m² voorgeschreven. Hoewel men van mening kan verschillen over de vraag of een COP-voorziening gelijkgesteld moet worden met een vuilcontainer betreft het een voorziening van openbaar nut die krachtens het bepaalde in artikel 25 op daarvoor in aanmerking komende plaatsen gerealiseerd kan worden.

35. Koos Landers, Consultant-Architect, Postbus 8318 3009 AH Rotterdam.

Plannen tot herontwikkeling van het gebied tussen de Vlouw en de Choorstraat.
De heer Landers treedt op namens Triad Proporties bv in Amsterdam. Hij verzoekt het gebiedje tussen de Choorstraat 39 – 41 en de Vlouw 46 te benoemen als transformatiegebied of dit te laten aansluiten bij transformatielocatie nr. 27 (Huize St. Christoffel aan de Papenstraat). De eigenaar wil de panden gaan opknappen en het tussengebied gaan herontwikkelen. Daarbij kan een combinatie worden gemaakt met de genoemde aanliggende transformatielocatie.

Het gaat hier om een grote kavel met een diepte van bijna 70 meter. In het onderhavige geval is het binnengebied geheel bebouwd met grotere bijgebouwen en aanbouwen die voor een deel een functie vervullen voor de hoofdgebouwen aan de Choorstraat en de Vlouw. Het algemene beleid is erop gericht de binnenterreinen een meer open en groen karakter te geven. En geen functies toe te voegen die in de bestaande hoofdgebouwen aan het openbaar gebied thuishoren. Reclamant geeft niet aan in welke richting de gedachten gaan. Een afzonderlijke verkaveling met toevoeging van woningen op het binnenterrein is niet de gewenste richting. Huize St. Christoffel steekt ver door in het binnengebied. In eerste instantie zal bij deze locatie alleen gedacht kunnen worden aan interne aanpassingen gericht op een andere invulling van de woonfunctie.

Er is momenteel geen aanleiding in dit gebied nog een transformatielocatie toe te voegen. Het staat briefschrijver uiteraard vrij om een stedenbouwkundige en/of architectonische visie te ontwikkelen en deze met de gemeente te bespreken.

36. E.W.G.R. Lans, Lange Geer 44, 2611 PW.

Laad- en losplaats en openbare bestemming geven.
Betrokkene is rechthebbende bij een pand aan de Lange Geer 36-38. Aan de straatzijde is een laad- en losplaats gerealiseerd, herkenbaar door aangepast plaveisel. Briefschrijver verzoekt deze laad- en losplaats aan te geven als “Verkeers- en verblijfsgebied, openbaar”. Het belang betreft het plaatsen van lange vrachtauto’s. Het publiek moet kunnen zien dat ter plaatse niet geparkeerd mag worden. Ook moet voorkomen worden dat de in- en uitrit via de poort door geparkeerde auto’s geblokkeerd wordt.

De Lange Geer behoort tot de hoofdgrachten. Tussen het openbaar gebied en de voorgevels bevinden zich als regel stroken particuliere grond in de vorm van eigen stoepen met daarbij behorende verharding en bouwkundige elementen zoals palen met kettingen e.d. Het beleid is erop gericht deze historisch waardevolle karakteristiek te bewaren en waar verdwenen terug te brengen. Het spreekt overigens vanzelf dat inritten naar het achterterrein door rechthebbenden vrij gehouden zullen worden van stoeptreden, palen e.d. Een openbare bestemming gaat in tegen het beleid om de eigen stoepen terug te brengen. De parkeerregeling is overigens zodanig dat aan de kant van de gevels nooit geparkeerd mag worden.
Plankaart aanpassen in verband met verleende bouwvergunning.
Voorts roept briefschrijver in herinnering dat hem bouwvergunning is verleend voor een toevoeging aan een gebouw dat tot aan de erfgrens is uitgebreid. De luchtfoto is kennelijk verkeerd geïnterpreteerd. Verzocht wordt de grens van het gebouw aan te passen.

Het desbetreffende gebouw moet, conform de in het bestemmingsplan gehanteerde systematiek, als aanbouw worden gezien. Het valt geheel binnen de bestemming “Erf”. Wijziging van de ondergrond van de plankaart is in dit verband niet relevant. Bij het bepalen van (her)bouwrechten wordt uitgegaan van de bestaande situatie. Als later zou blijken dat de luchtfoto niet correct is omgezet in de ondergrond dan kan deze door toepassing van een wijzigingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders worden aangepast.
Vluchtweg rond kerkgebouw op de juiste wijze bestemmen.
Op het binnenterrein achter de Lange Geer en het Achterom bevindt zich een kerkgebouw. Daaromheen is een vluchtweg aanwezig. Het is geen tuin zoals het bestemmingsplan ten onrechte doet voorkomen. Een gedeelte is wel als verblijfsgebied privé bestemd. Deze bestemming moet uitgebreid worden.

Onderzoek ter plaatse heeft aangetoond dat aan het verzoek tegemoet gekomen moet worden. De plankaart van het vast te stellen bestemmingplan zal dienovereenkomstig worden aangepast.
Conclusie; de zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
bestemming “Tuin” wijzingen in bestemming “Verblijfsgebied privé’(Vb(p))” rond de kerk aan het Achterom.

37. Séphine Laros en Jan-Willem Elion, resp. Pluympot 6 en 12, 2611 LZ.

Geen verdere uitbreiding van de horeca.
Namens een niet nader genoemd aantal buurtbewoners maken briefschrijvers bezwaar tegen de uitbreiding van de horeca die krachtens het voorliggende bestemmingsplan mogelijk is. Er wordt aan herinnerd dat in de vorige planfase door tientallen bewoners van het gebied Doelenplein en Pluympot reeds van bezwaren hebben doen blijken waar de gemeente aan voorbijgegaan is. Er is onverminderd sprake van veel overlast als gevolg van de horeca in de vorm van parkeerexcessen, zwerfvuil., wildplassen, geschreeuw en stank. De woonfunctie verdient een centralere plaats bij de belangenafweging. Als dit bestemmingsplan in werking zal treden zal de bestaande overlast nog verder verergeren. De gesignaleerde overlast betreft overigens niet alleen de door de gemeente aangegeven gebieden: horecabezoekers waaieren uit over binnenstad en houden zich niet aan gemeentelijke voorkeursroutes. Reclamanten besluiten hun brief met de oproep de horeca in de binnenstad te bevriezen en geen horeca II toe te laten.

In de Nota van Beantwoording is een uitgebreid commentaar opgenomen van een collectieve reactie van de desbetreffende bewoners. Voorzover nodig wordt verwezen naar I.2: pagina 4 t/m 7 van genoemde nota. Met behulp van de middelen die op het gebied van de handhaving van openbare orde en de reiniging ten dienste van de gemeente staan wordt zo goed mogelijk opgetreden tegen de negatieve bijverschijnselen van de horeca. Er wordt tevens samengewerkt via de buurt coördinator met het bedrijfsleven. Dit kan niet leiden tot een geheel wegnemen van de klachten. De gemeente verwacht voorts dat het uitgaanspubliek de verbindingsroutes als zodanig gaat herkennen en gebruiken. Een ieder is echter vrij daarvan af te wijken. Uitwaaiering van overlast kan niet geheel voorkomen worden. Ten aanzien van het Doelenplein en omgeving is vastgesteld dat verdere toeneming van de horeca niet mogelijk is. De horeca op het Doelenplein is gefixeerd op de plaats van vestiging. Verzwaring van de categorie is niet mogelijk. Hetzelfde geldt voor de Paardenmarkt.
Bezwaren tegen toevoeging van horecabedrijven en verandermogelijkheden voor deze bedrijven.
Op grond van het FLS kunnen 36 horecabedrijven worden toegevoegd. Tevens kan een horeca I bedrijf veranderd worden in een horeca II bedrijf. Tegen beide planonderdelen bestaat bezwaar.

De voornaamste toevoeging van bedrijven door toepassing van het FLS betreft (in theorie) de winkelondersteunende horeca omdat in een aantal straten de daarvoor gestelde norm van 20% van het aantal panden nog niet bereikt is. Dit betreft een vorm van horeca die op detailhandel gelijkt en geen hinder voor de omgeving veroorzaakt. Een paar horeca II bedrijven kunnen voorts toegevoegd worden op de Beestenmarkt, de Markt en de het gebied Oude Kerk en omgeving. Tenslotte kunnen een paar van dergelijke bedrijven zich vestigen op de verbindingsroutes tussen de uitgaansgebieden. De verwachting is dat alleen in laatstgenoemde categorie sprake zal zijn van het wijzigen van een categorie I in een categorie II bedrijf. De bestaande restaurants kunnen niet veranderd worden in een zwaardere categorie.
Voor de diverse kernbegrippen die de horeca betreffen hanteert de gemeente geen duidelijke of eenduidige definities. Gemeente spreekt zichzelf tegen.

Zonder nadere voorbeelden kan deze opmerking niet beantwoord worden. Voorzover er tegenspraak zou bestaan met bv. de Nota Horeca Binnenstad, de Leefmilieuverordening Horeca Binnenstad e.d. prevaleert het bestemmingsplan als regeling van hogere orde als ten miste sprake is van een toetsing aan het bestemmingsplan.
De noodzaak tot uitbreiding van de horeca is niet onderbouwd.
De gegevens zijn niet actueel meer. Dat geldt met name de economische verwachtingen waarop een uitbreidingsscenario is gebaseerd en de kruisverbanden die tussen de verschillende variabelen zijn gelegd.

Alvorens in de Nota Horeca Binnenstad een toeneming van de horeca voor te stellen is in het jaar 2000 onderzoek verricht. De noodzaak voor een beperkte uitbreiding is daarin aangetoond en vervolgens in genoemde nota voldoende onderbouwd. Ten aanzien van de economische perspectieven geldt dat het altijd moeilijk blijft daaromtrent verwachtingen te concretiseren. Er is uitgegaan van een afvlakkende groei. Vooralsnog wordt dit in de praktijk bevestigd. Het onderzoek kan niet als verouderd worden beschouwd.

38. Van der Leeuw Optiek, Postbus 2806, 2601 CV.

Uitbreiding van het bedrijf weergeven op het bestemmingsplan.
De heer Van der Leeuw is al enige tijd met de gemeente in overleg in verband met uitbreidingsplannen voor zijn winkel op de hoek van de Oude Langendijk en de Koornmarkt. De desbetreffende bouwplannen zijn aan een gemeentelijke medewerker overhandigd. Met het verzoek na te gaan of deze gerealiseerd kunnen worden binnen het ter inzage gelegde bestemmingsplan. Briefschrijver gaat er overigens van uit dat dit het geval is. Hij verzoekt om het bestemmingsplan eventueel zodanig aan te passen dat zijn bouwvoornemens daarin tot uitvoering kunnen worden gebracht.

Uit een globale toets is – onder voorbehoud van een meer gedetailleerd onderzoek - gebleken dat het bouwplan in grote lijnen binnen de bepalingen van het voorliggende bestemmingsplan kan worden gerealiseerd. Ten aanzien van de toepassing van enkele wellicht noodzakelijke vrijstellingen moet nog nader overlegd worden. De regels inzake de toepassing van vrijstellingen (artikel 36 van de voorschriften) worden overigens ambtshalve gewijzigd waardoor het bereik van de vrijstellingen enigermate verruimd wordt. Medewerking verlenen aan een winkelvergroting is op zichzelf beschouwd overigens geen uitzonderingssituatie. Er is geen aanleiding om enig onderdeel van het bestemmingsplan op grond van deze zienswijzen aan te passen.

39. E.P. van der List, Wingerd 77, 2496 VH Den Haag.

In het bestemmingsplan de mogelijkheid opnemen om in het verleden gedempte grachten weer open te graven.
In de toelichting wordt vermeld dat er geen plannen bestaan om grachten die in het verleden zijn gedempt weer open te graven. In het plan wordt daarmee dan ook geen rekening gehouden. Briefschrijver vindt dat niet van een flexibele opstelling getuigt. Het verdient vanuit de wens om de oorspronkelijk infrastructuur terug te brengen en vanuit een oogpunt van waterbeheersing aanbeveling om rekening te houden met het weer opengraven van voorheen gedempte grachten.

Het betreft de Brabantse Turfmarkt (noordelijk gedeelte), de Burgwal, de Nieuwe Langendijk en de Raam. Herstel van de historische structuur moet afgewogen worden tegen de kwaliteiten en eventuele tekortkomingen van de bestaande situatie. Daarnaast moeten de kosten ook in beschouwing worden betrokken. De Brabantse Turfmarkt is pleinruimte geworden als onderdeel van het kernwinkelgebied. Dat zou verloren gaan bij het terugbrengen van het water. De Burgwal heeft eveneens een pleinfunctie gekregen. De beplanting met volwassen bomen geeft dit gebied een extra waarde. Het rondlopende gedeelte van de Burgwal heeft minder ruimtelijke kwaliteit vooral vanwege de verkeersfunctie en het grootschalige flatgebouw. Het beleid is erop gericht dit gedeelte meer te gaan betrekken bij het winkelcircuit. Opengraven zou alleen een optie zijn bij een doorgaande waterverbinding. De Nieuwe Langendijk zal zijn ontsluitingsfunctie voor de binnenstad behouden. Ook hier is ruimtelijke kwaliteit toegevoegd door de boombeplanting. Opengraven van de Raam heeft weinig zin omdat dit gedeelte van binnenstad aan de rand gelegen is en minder historische waarde heeft. Een doorlopende gracht is eveneens niet erg aantrekkelijk.
Herontwikkeling flatgebouw hoek Burgwal – Oude Langendijk mogelijk maken.
Met voldoening stelt reclamant vast dat zijn suggestie om het rondlopende gedeelte van de Burgwal bij het kernwinkelgebied te voegen is opgevolgd. Hij vestigt in dit verband de aandacht op het flatgebouw dat zich op de hoek van de Burgwal en de Oude Langendijk bevindt. Daarachter is een vrij grote tuin aanwezig (ca. 650 m²). Teneinde een goede winkelinvulling mogelijk te maken zou de genoemde flat en omgeving met de erbij behorende tuin als transformatielocatie aangegeven moeten worden. Een bouwmogelijkheid zou gecreëerd moeten worden om in het binnengebied winkelruimte in één laag toe te laten. Op een bij deze zienswijze behorend schetsje heeft de heer van der List zijn bedoelingen verduidelijkt. Er zou een looproute kunnen worden gemaakt door een pandje aan de Burgwal te verwijderen, het binnenterrein van een strook winkels te voorzien en vervolgens een onderdoorgang te maken onder het flatgebouw aan de Oude Langendijk. Men zou aldus een goede verbinding kunnen verkrijgen tussen Zuidpoort via de Beestenmarkt naar de Markt.

De door briefschrijver ontvouwde gedachten hebben interessante aspecten. In het bestemmingsplan wordt overigens uitgegaan van een toekomstige invulling met winkels van de begane grond van het flatgebouw. Meer wordt vooralsnog niet haalbaar geacht, mede gezien de kosten. De binnentuin achter het flatgebouw heeft, in samenhang met de aangrenzende Jesseplaats naast de kerk, waarde als open ruimte in dit deel van de binnenstad. Tenslotte wordt niet verwacht dat de aantrekkelijkheid voor winkels zodanig groot is dat een project van de omvang als reclamant suggereert binnen afzienbare termijn haalbaar is.
Horecabedrijf aan de Camaretten mogelijk maken.
Op pagina 53 van de toelichting zijn de verbindingsroutes tussen de uitgaansgebieden beschreven. Er is een route die de Voldersgracht met het gebiedje Oude Kerk en omgeving verbindt. Deze loopt verder via de Camaretten en de Hippolytusbuurt. Op dit gedeelte zou, volgens de toelichting één horecabedrijf kunnen worden toegevoegd - behoudens aan de Camaretten - omdat de aldaar aanwezige panden een detailhandelsfunctie moeten blijven behouden aangezien dit gedeelte onderdeel is van het kernwinkelgebied. Deze redenering is volgens briefschrijver onjuist: ook de Hippolytusbuurt behoort bij het kernwinkelgebied. Bovendien zou, voor wat betreft de routing voor de winkels, de vestiging van een horecabedrijf op de hoek van de Hippolytusbuurt en de Nieuwstraat (nu een kledingzaak) nog slechter zijn dan horeca op de Camaretten.

Reclamant heeft in zoverre gelijk dat zowel de Camaretten als de Hippolytusbuurt tot het kernwinkelgebied gerekend worden. De desbetreffende zinsnede in de toelichting zal dan ook worden aangepast. De keuze voor een detailhandelsfunctie van de Camaretten is echter gebaseerd op het feit dat in dit gebiedsdeel al veel horecabedrijven gevestigd zijn. Aan de Markt westzijde en verder aan de Voldersgracht en de Wijnhaven is veel horeca aanwezig waardoor de winkelfunctie verzwakt is. Daarom zou het evenzeer ongewenst zijn, in verband met het behoud van de winkelroute, als het door reclamant genoemde pand een horecafunctie zou krijgen. Het gaat er bij het vestigen van horeca aan een verbindingsroute om dat de vestiging de route accentueert op de tijdstippen dat dit nodig is, derhalve buiten de openingstijden van de winkels. Tevens wordt de omvang van een horecabedrijf in dat kader beoordeeld. Het door briefschrijver genoemde pand heeft een groot vloeroppervlak. Het zou uit dien hoofde reeds niet passen in het concept omdat het accent van het uitgaan op de uitgaansgebieden zelf moet blijven. Toevoeging van horeca op de verbindingsroutes verloopt via een vrijstellingsprocedure. Daarbij zullen genoemde aspecten meegewogen worden.
Conclusie; de zienswijze komt gedeeltelijk voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
toelichting conform het bovenstaande aanpassen.
De FLS-strook ter plaatse van de Camaretten is ten onrecht als VG-1 aangeduid. Het moet zijn CA-1.

Deze constatering is juist.
Conclusie: de zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
De correctie zal worden aangebracht.

40. M. Loomans, Rietveld 77, 2611 LH.

Doorgang op de plankaart aangeven.
Tussen de panden Rietveld 69 en Rietveld 77 is op de begane grond een doorgang aanwezig De doorgang zou op de plankaart aangegeven moeten worden en beide panden moeten als één object worden ingetekend.

Het adres Rietveld 77 bevindt zich aan de gracht, het adres Rietveld 69 staat aan het pleintje. De zijkant van laatstgenoemd pand is aangebouwd aan de achterzijde van Rietveld 77. Inwendig is er een doorgang. Op de plankaart komt een stippellijn voor ten teken dat het twee afzonderlijke panden betreft. Dat zal in de toekomst ook zo moeten blijven. De bestaande doorgang mag gehandhaafd blijven op grond van de algemene legaliseringsbepalingen.

41. A. van Luin, Vrouw Juttenland 10 A, 2611 LC.

Bouwmogelijkheid voor een fietsenberging in de bestemming “Tuin” gewenst.
Reclamant exploiteert een winkel aan het adres Vrouw Juttenland 10 a. Daarachter bevindt zich de woning van betrokkene en diens gezin. Achter de gebouwen is een stadstuin aanwezig. Daarbinnen wil briefschrijver een fietsenberging met een oppervlakte van 6 m² realiseren. Momenteel is er geen enkele mogelijkheid om fietsen, een kinderwagen e.d. te stallen. Een daartoe strekkend bouwplan kan, blijkens mededeling van de behandelende ambtenaren, niet uitgevoerd worden wegens strijdigheid met het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan. Er is op het perceel weliswaar een bergruimte aanwezig maar deze kan niet gemist worden voor de bedrijfsvoering van de winkel. Briefschrijver voelt zich zeer benadeeld, mede gelet op de beschikbare oppervlakte van de tuin (ca. 180 m²). Verzocht wordt het bestemmingsplan zodanig aan te passen dat het bouwplan uitgevoerd kan worden.

Het hoofdgebouw aan het Vrouw Juttenland is bestemd voor detailhandelsdoeleinden. De woning is grotendeels aanwezig binnen de bestemming “Erf”. Daarachter is het tuinperceel waarop de bebouwing wordt voorgenomen. Dit perceel heeft de bestemming “Tuin” gekregen waarbinnen geen gebouwen mogen worden opgericht , tenzij het de vervanging betreft van een bestaand gebouw. Dat is in dit geval niet aan de orde. Krachtens het vastgelegde beleid moeten de stadstuinen vrijgehouden worden van bebouwing. Dat is ook op de onderhavige situatie van toepassing. Betrokkene zal binnen de bestemming “Erf” ruimte moeten vrijmaken voor de gewenste berging.

42. G.J. Meijerink, Koornmarkt 32, 2611 EG.

Afwijkingen van het bestemmingsplan Komplan 1976.
De gebruiksmogelijkheden van het pand Koornmarkt 32 worden ten opzichte van het geldende bestemmingsplan beperkt. Dit kan tot planschade aanleiding geven.

Het voert te ver om in het kader van de beoordeling van een algemeen geformuleerde zienswijze op alle aspecten in te gaan waarin het onderhavige bestemmingsplan verschilt van het bestemmingsplan Komplan 1976. Een diepgaande vergelijking kan het best aan de orde komen als sprake is van een concrete schadeclaim op basis van artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. In het algemeen kan gezegd worden dat de bouwmogelijkheden niet ingrijpend verschillen van die uit de oude regeling. Ten aanzien van het gebruik is het FLS van toepassing. Horeca, detailhandel, dienstverlening, kantoor en bedrijf is vrij sterk beperkt ten opzichte van het Komplan 1976 dat nagenoeg vrije vestiging kende voor die functie. Daarnaast geldt overigens het principe van de passieve acceptatie: de mogelijkheden uit de oude bestemmingsregeling zijn door betrokkene niet benut zodat het de vraag is of sprake in van een benadeling in de zin van de WRO.
Omtrent de eventuele schadeaspecten van het nieuwe bestemmingsplan is extern advies ingewonnen. De desbetreffende rapportage is op verzoek beschikbaar voor inzage.
Plankaart onjuist ten aanzien van een schuurtje.
Betrokkene heeft een schuurtje bij de woning. Dat staat als erf genoteerd zodat de plankaart op dit onderdeel onjuist is. Hetzelfde geldt ten aanzien van bebouwing ten zuiden van panden aan de Molstraat die ook ten onrechte als erf worden aangeduid.

Waarschijnlijk is bij de heer Meijerink sprake van een misverstand; de bestemming “Erf” is bedoeld voor aanbouwen en bijgebouwen. De plankaart is correct.
De plankaart voldoet niet aan de wettelijke bepalingen omdat deze op basis van een luchtfoto is vervaardigd.
Bebouwing onder bomen is niet zichtbaar. In verband met bouwmogelijkheden is wettelijk bezien een kadastrale ondergrond noodzakelijk.

Met betrekking tot de ondergrond moet het volgende worden gezegd opdat reclamanten en anderen er definitief van overtuigd zijn dat de gemeente meer gedaan heeft dan zij wettelijk gezien had behoeven te doen: ondergronden voor bestemmingsplannen worden in veruit de meeste gevallen ontleend aan de Grootschalige Basiskaart van Nederland (GBKN) die een vrij groot aantal jaren geleden is vervaardigd. Voor binnensteden geldt dat daarop de binnenterreinen in het geheel niet of slechts in zeer beperkte mate met de bestaande bebouwing zichtbaar zijn. Kapvormen en zijdelingse perceelsgrenzen zijn niet herkenbaar. Bestemmingsplannen die op deze ondergrond worden getekend komen voor goedkeuring in aanmerking omdat zij aan de wet geacht worden te voldoen. Delft is uitgegaan van een recente luchtfoto. Het bureau dat belast was met de digitalisering daarvan deelde mede dat een dergelijke graad van accuratesse slechts zeer incidenteel voorkomt.
Het weergeven van kadastrale nummers is voor een conserverend bestemmingsplan niet nodig: genoemde verplichting geldt slechts bestemmingsplannen die grotendeels voorzien in nieuwbouw op grond die tot nu toe voor andere doeleinden wordt gebruikt (bv,. agrarische gronden).
Zoals reeds eerder is opgemerkt wordt niet geheel uitgesloten dat bij het digitaliseren van de luchtfoto, dat handwerk is, incidenteel een vergissing is begaan. Mede daarom zal in het vast te stellen bestemmingsplan nog een extra wijzigingsbevoegdheid worden opgenomen.
Conclusie; de zienswijze komt gedeeltelijk voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:.
aan artikel 35 (algemene wijzigingsbevoegdheden) een bepaling toevoegen, luidend:
”Het aanpassen van de ondergrond waarop het plan getekend is en het dienovereenkomstig eventueel wijzigen van de bestemmingen en de aanduidingen indien gebleken is dat bij het overzetten van de luchtfoto van 11 april 2000 naar de ondergrond vergissingen zijn begaan”.
De toelichting wordt dienovereenkomstig aangevuld.
Een visie op de binnengebieden ontbreekt. Daar zijn juist verrassende creatieve gebruiksmogelijkheden.

De door de gemeenteraad geformuleerde visie voor de binnenterreinen betreft in hoofdzaak behoud van het bestaande, bescherming van de openheid, de stilte en het groene karakter. Vanuit een ander doelstellingenkader zou een ontwikkelingsgerichte visie kunnen leiden tot de door briefschrijver bedoelde verrassende en creatieve mogelijkheden. Nu daarvoor - op goede gronden overigens – niet is gekozen behoeft niet verder ingegaan te worden op de eventuele alternatieve mogelijkheden.
Overigens kan iedere particulier binnen de vastgestelde kaders zijn buitenruimte op een verrassende en creatieve wijze inrichten.
Een “betuttelend plan voor de burger” .
Burgemeester en wethouders voorzien zich van ruime vrijstellingsbevoegdheden waardoor de burger onaangekondigd geconfronteerd kan worden met bestemmingswijzigingen zonder dat daartegen beroepsmogelijkheden bestaan.

Het plan is conserverend van aard. De benaming “betuttelend” kan voor rekening van reclamant gelaten worden. De opmerking over de onaangekondigde bestemmingswijzigingen heeft kennelijk betrekking op het FLS. Toepassing daarvan verloopt via de figuur van de vrijstelling. Gezien de eis van vlotte behandeling van aanvragen is het vooraf vragen van omwonenden naar hun mening omtrent een voorgenomen vestiging niet mogelijk Er is overigens een verschil met het bestemmingsplan Komplan 1976: onder de vigeur van dat plan konden bij recht horecabedrijven en winkels zich vrij vestigen.
FLS heeft een negatieve invloed op de waarde van het vastgoed.
Als koper of verkoper van een pand verkeert men in onzekerheid of burgemeester en wethouders al dan niet een vrijstelling volgens het FLS zullen verlenen die nadelig is voor de waarde van een pand. Reclamant vindt dit willekeur.

Aangezien het FLS betrekking heeft op functies die passend zijn bij een binnenstad en qua invloed op de omgeving als niet ingrijpend moeten worden gekenschetst. De invloed op de waarde van een pand is dan ook gering als het gaat om de inschatting van een mogelijke waardevermindering als zich een functie, die van invloed kan zijn op de waarde van een pand, zich zou vestigen naast of nabij een te verkopen pand. Ook hier geldt dat onder werking van het bestemmingsplan Komplan 1976 geen sprake was van een prijsdrukkend effect als gevolg van de in dat plan vervatte mogelijkheden van bv. vrije vestiging van horeca en detailhandel.
Dynamiek in gevaar.
Briefschrijver is bevreesd dat de dynamiek uit de binnenstad gaat verdwijnen als gevolg van het bestemmingsplan. Hij memoreert in dit verband dat hij voorstander is wan een vrije(re) mogelijkheid tot vestiging van kantoren op de Koornmarkt. Zonder het FLS hebben zich daar en in de rest van de binnenstad de afgelopen 30 jaar geen ongewenste ontwikkelingen voorgedaan.

Anderen zijn een afwijkende opvatting toegedaan. Met name ten aanzien van de horecaontwikkelingen werd het gemis voorheen aan een conserverende bestemmingsregeling gevoeld. De toeneming van het kantorenbestand is geconcentreerd in het westelijk deel van de binnenstad aan de Oude Delft, het Noordeinde, de Westvest en de Phoenixstraat. Aldaar zijn al vrij veel kantoren aanwezig en de ligging ten opzichte van het openbaar vervoer en parkeergarages is gunstig.

43. G.J. van Mulbregt, Verwersdijk 81, 2611 NE.

Aanbouw tot hoofdgebouw bestemmen.
Een gedeelte van het hoofdgebouw dat op de hoek van de Verwersdijk en de Hoefijzersteeg staat is ten onrechte niet tot hoofdgebouw bestemd. Een “bovenliggend gedeelte” is als aanbouw aangemerkt. In de aanbouw is een gedeelte van de woonkamer ondergebracht alsmede een vanuit de steeg toegankelijke berging. Ter illustratie wordt een detail van de Kaart Figuratief (1675 – 1678) getoond waarop te zien is dat ten westen van het pand enige huizen in de steeg aanwezig waren. Tevens heeft reclamant een plattegrond en een doorsnede van zijn woning opgenomen om de bestaande situatie verder te verduidelijken. Op de aanbouw is een dakterras gemaakt, bereikbaar vanuit de verdieping.

De zienswijze van reclamant komt erop neer dat hij van oordeel is dat de voor “Erf” bestemde aanbouw aan zijn woning die aan de steeg grenst voor woondoeleinden bestemd zou moeten worden teneinde eventueel de bouw van een zelfstandig woonhuis mogelijk te maken. Het perceelgedeelte meet ca. 25 m². Dit is op zich beschouwd al zeer weinig voor een zelfstandige woning. Aan de stegen komen vaak stedenbouwkundige situaties voor zoals die bij reclamant aan de orde is. Omdat de hoofdbebouwing op de gracht georiënteerd is zal bij een steeg de erfbebouwing zichtbaar zijn. In enkele gevallen zijn hoekoplossingen ontstaan die een doorgaande strook hoofdbebouwing aangeven. In historisch opzicht is een situatie waarbij aan een steeg pas na enige tientallen meters hoofdbebouwing is ontstaan correcter dan de doorlopende gevelwanden met hoofdbebouwing. De hiërarchie tussen gracht en steeg wordt niet alleen door de hoogte van de bebouwing gemarkeerd maar ook door de functie: hoofdgebouw – aanbouw.
Gemeente heeft de locatie van reclamant niet geïnventariseerd.
In de Nota van Beantwoording is onder I.4. een algemeen gedeelte opgenomen over het onderscheid tussen hoofdgebouwen en aanbouwen. Daarbij is door de gemeente vermeld dat bij het samenstellen van de plankaarten nauwgezet te werk gegaan is en dat in een beperkt aantal gevallen een bezoek ter plaatse nodig was. Reclamant merkt op dat bij hem een dergelijk bezoek niet heeft plaats gevonden.

Huisbezoek was nodig in die gevallen waarin op grond van gegevens die de indieners van reacties zelf hebben aangedragen alsmede uit de eigen databestanden geen duidelijk beeld kon worden verkregen. In het geval van de heer Van Mulbregt was locatiebezoek niet nodig.
Onzorgvuldigheid ten aanzien van de achtergevelbouwgrenzen.
In hetzelfde hoofdstuk wordt aangegeven dat niet overgegaan is tot een algemene achterwaartse verlegging van de achtergevelbouwgrenzen omdat uit een oogpunt van rechtsgelijkheid niet besloten kon worden ingediende reacties wel te honoreren en de overige situaties te laten zoals zij oorspronkelijk weergegeven waren. Briefschrijver is het hiermee niet eens: ter wille van de rechtsgelijkheid zou de gemeente uit eigen beweging ook andere niet gemelde situaties moeten rectificeren.

Er is sprake van een theoretisch model, wellicht als gevolg van een minder gelukkige formulering in de Nota van Beantwoording. Het accent moet gelegd worden bij de zorgvuldigheid die betracht is bij het leggen van de achtergevelbouwgrenzen. Het is niet uit te sluiten dat in een beperkt aantal gevallen ook in tweede instantie vergissingen niet zijn opgemekt. Alsdan kan later (bv. bij een bouwaanvraag) door toepassing van een wijzigingsbevoegdheid een correctie op de plankaart worden aangebracht zodat uiteindelijk geen sprake meer zal zijn van rechtsongelijkheid. Hiermee is tevens de zienswijze van briefschrijver beantwoord inzake deze wijzigingsbevoegdheid. Deze wordt inderdaad gebruikt voor de onvoorziene gevallen en de later blijkende vergissingen.
Mogelijkheid voor verlegging van de rijbaan op de Verwersdijk in het bestemmingsplan opnemen.
In een reactie op het voorontwerp bestemmingsplan heeft de heer Van Mulbregt verzocht op de plankaart een verlegging van de rijloper aan te geven: de rijweg zou in de richting van het water verplaatst moeten worden ten gunste van een bredere stoep. Aldus wordt tevens voorkomen dat auto’s die de Hoefijzersteeg inrijden schade oplopen. Reclamant kan zich niet verenigen met de beantwoording waarin gesteld is dat dit geen onderwerp betreft dat onder de werking van het bestemmingsplan valt. Het kan zijn dat de vraag aan het verkeerde bestuursorgaan is gericht. In dat geval is het college van burgemeester en wethouders verplicht om op grond van art. 2:3 van de Algemene wet bestuursrecht tot doorgeleiding van het verzoek over te gaan naar het juiste orgaan.

De inrichting van het openbaar gebied valt onder jurisdictie van het gemeentebestuur, in dit geval burgemeester en wethouders. In zoverre heeft vragensteller destijds het juiste bestuursorgaan benaderd. Zoals in de toelichting bij het bestemmingsplan is vermeld is de inrichting van het openbaar gebied buiten de werkingssfeer van het bestemmingsplan gehouden om voldoende slagvaardig te kunnen optreden bij voornemens tot aanpassing van het openbaar gebied. Dat betreft niet alleen de ligging van rijbanen, maar ook de parkeer- en groenvoorzieningen en de uitvoering van het autoluw beleid. De standaard werkwijze is dat de gemeente vooraf belanghebbenden informeert en raadpleegt. Hetzelfde is van toepassing op de rijweg op de Verwersdijk: als een gerede aanleiding tot verlegging van de as van de weg ontstaat kan dit buiten planaanpassing om geëffectueerd worden na overleg met omwonenden.
Geen extra overlast van het verkeer bij herontwikkeling van de locatie Bousquet.
In het bestemmingsplan is de transformatielocatie Zeepfabriek Bousquet opgenomen. In zijn reactie op het voorontwerp bestemmingsplan heeft briefschrijver al aangeven er tegenstander van te zijn als het verkeer via de smalle Hoefijzersteeg wordt geïntensiveerd. Dat zou het geval zijn als woningbouw plaats gaat vinden op het terrein van de zeepfabriek. Deze steeg wordt nu reeds maximaal benut. Hij is het in dit kader niet eens met het gedeelte van de beantwoording waarin wordt gesteld dat uit cultuurhistorische en verkeerstechnische overwegingen het maken van openingen in de Molenstraat voorkomen moet worden. Hij wijst erop dat twee oude panden voorzien zijn van grote deuren ter ontsluiting van de fabriek voor vrachtauto’s. Die openingen kunnen zeer wel gebruikt worden voor de bereikbaarheid van later te projecteren woningen. Ook aan de Voorstraat is een ontsluitingsmogelijkheid omdat aldaar ook grote deuren aanwezig zijn.

De Voorstraat behoort tot de hoofdgrachten: een open inrit naar het binnenterrein moet uit cultuurhistorische overwegingen met terughoudendheid benaderd worden. Voor wat betreft de panden aan de Molenstraat geldt dat een in- en/of uitrit aldaar een nader onderzoek waard is. In de regels die betrekking hebben op deze transformatielocatie is overigens geen uitspraak gedaan over de meest wenselijke ontsluitingsroute. De opties zijn dus nog open. Het zal in de praktijk maar om een beperkt aantal auto’s gaan gezien de capaciteit van deze locatie. In de huidige situatie is ook sprake van autoverkeer. Omdat ter plaatse een bedrijf gevestigd is kan de gemeente niet verhinderen als het autoverkeer van en naar het bedrijf – binnen redelijke grenzen overigens - geïntensiveerd zou worden. Als overgegaan wordt tot herontwikkeling van deze locatie zal eerst een Nota van Uitgangspunten worden opgesteld en met omwonenden worden besproken. De ontsluiting van de locatie zal een belangrijk onderdeel vormen.
Begrip “Plan’ onjuist gedefinieerd.
In artikel 1 van de voorschriften zijn definities opgenomen van in het bestemmingsplan gebruikte termen. Briefschrijver merkt op dat het bepaalde onder a (“plan”) kreupel is geformuleerd. Op een vage wijze worden voorts bijlagen en de toelichting aangemerkt als deel uitmakend van het bestemmingsplan. Bijlagen met die status dienen uitdrukkelijk en afzonderlijk als zodanig te worden aangewezen.

Briefschrijver heeft gelijk in zijn constatering dat de definitie voor verbetering vatbaar is.
Conclusie: de zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
Het bepaalde in artikel 1 (Begripsbepalingen) zal verduidelijkt worden. De redactie luidt dan als volgt:
”a. plan.
Het bestemmingsplan Binnenstad bestaande uit de onder b. genoemde plankaart en de onderhavige voorschriften met bijlagen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting met bijlagen.”
Dubbele begripsbepaling; typefout; onduidelijkheid.
De begripsbepalingen in artikel 1 onder j. en m. (het begrip “bouwwerk”) zijn gelijkluidend. Eén van beide kan vervallen; het woord “nader” moet gewijzigd worden in “ ander”. Overigens is de definitie onduidelijk: een auto of een partytent zouden ook als bouwwerk beschouwd kunnen worden. Wellicht kan een en ander aan het principe van de tijdelijkheid gekoppeld worden (bv. korter dan één maand is tijdelijk).
Omtrent het begrip “bouwwerk” bestaat veel jurisprudentie. Er wordt voor de toepassing van uitgegaan dat de verbinding met de grond van blijvende aard moet zijn. Een voertuig of een lichte constructie zoals een tent vallen daar niet onder. Het introduceren van een tijdelijkheidcriterium zou wellicht ongewild tot gevolg hebben dat men na bv. een maand voor een tent een bouwvergunning moet aanvragen
Ten aanzien van de dubbele begripsbepaling en de typefout heeft briefschrijver gelijk.
De zienswijze komt gedeeltelijk voor overneming in aanmerking:
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
De dubbele begripsbepaling onder j. wordt verwijderd, de typefout in lid m. (“nader” moet zijn “ ander”) wordt gecorrigeerd.
Onder n. (“gebouw”) van artikel 1 dient aan het woord “ overdekt” de letter e toegevoegd te worden. Verder is niet geheel duidelijk waarom een “gedeeltelijk door wanden omsloten ruimte ook als gebouw wordt aangemerkt. Deze definitie komt ook ongeveer zo voor in de Woningwet. Er zijn redenen om daarvan af te wijken.

Omtrent het begrip “gebouw” bestaat eveneens jurisprudentie. Er moet tenminste één wand zijn. Overkappingen zonder wanden tot 20 m² zijn vergunningvrij (carports).
De letter e is weggevallen achter het woord “ overdekt”.
Conclusie; de zienswijze komt gedeeltelijk voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
De ontbrekende letter zal in artikel 1 onder n. toegevoegd worden aan het woord “overdekt”.
Onder q. is het woord “zich” weggevallen.

Dit is een terechte constatering.
Conclusie; de zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
Het ontbrekende woord “zich” zal in artikel 1 onder q. worden toegevoegd tussen het woord “dat” en het woord “ op”.
Begripsbepalingen toevoegen.
Er zouden definities toegevoegd moeten worden van begrippen die tot verwarring aanleiding kunnen geven zoals van: “ongeveer”, “grotendeels”, “ in hoofdzaak” etc. Als het hoeveelheden gaat zouden, in plaats van deze termen, percentages gegeven kunnen worden.

Waar mogelijk zijn in het vast te stellen plan nadere kwantificeringen gegeven. De bedoelde begrippen die briefschrijver noemt zijn niet alle geschikt voor vertaling in percentages e.d. Het gaat om een kleine toepassingsmarge. De rechtsbescherming van met name omwonenden is voldoende om verkeerde toepassing uit te sluiten of te corrigeren.
Deskundige second opinion wenselijk.
Tenslotte doet reclamant de aanbeveling om het “ontzagwekkende plan” nog eens intensief door een deskundig jurist te laten doornemen.

Op onderdelen (bv. het FLS) is dat inmiddels geschied. Door interne medewerkers zijn met name de voorschriften nogmaals intensief doorgelezen. Voorstellen tot wijziging worden – zo nodig en mogelijk – verwerkt en opgenomen onder de ambtshalve aanpassingen. De externe adviezen (o.a. over planschade en het FLS) zijn voor belangstellenden ter inzage.

44. Nieuwland–Post B.V., Lange Geer 44, 2611 PW.

a. Verwarrende huisnummering.
Er is sprake van verwarring ten aanzien van de huisnummering: de adressen Lange Geer 44 en 44 A zijn geregistreerd. Laatstgenoemd nummer is nooit door betrokkene aangevraagd. Verzocht wordt het geheel te zien als behorend bij huisnummer 44. De architect van briefschrijver zal t.z.t. een voorstel tot algehele vernummering indienen.

Beide huisnummers zijn officieel geregistreerd en betreffen dezelfde kadastrale kavel. Het nummer 44A is toegewezen voor de bovenwoning. Huisnummers worden op aanvraag of uit eigen beweging door de gemeente toegewezen. Zolang als geen verzoek tot vernummering is ontvangen kan hierop niet vooruit gelopen worden.

b. Achtergevelbouwgrens niet op de juiste plaats gelegd.
Reclamant is het niet eens met de plaats waar op de plankaart de achtergevelbouwgrens is gelegd. Betrokkene is van oordeel dat hoogteverschil tussen verschillende gebouwen er niet toe mag leiden dat aan bouwdelen de bestemming “Erf” wordt toegekend. De hoofdbebouwing heeft slechts een diepte van 10 meter. De voorgevel van een tweede deel van de hoofdbebouwing wordt als achtergevelbouwgrens aangemerkt. Briefschrijver vermoedt dat de luchtfoto verkeerd geïnterpreteerd is. Verzocht wordt om overleg ter plaatse.

Het pand Lange Geer 44 – 44A is aan de zuidkant van een omsloten binnenruimte gelegen. De bouwdiepte is op de plankaart ca. 29 meter. Het bedrijfsgebouw in één laag dat voorheen als brood- en beschuitbakkerij diende is tot “Erf” bestemd. Dit betekent dat het – hoewel afwijkend van de algemene norm – gehandhaafd mag blijven en desgewenst algeheel vernieuwd kan worden. Verhoging tot twee of drie bouwlagen bij een toekenning van de status hoofdgebouw zou overlast voor de omgeving kunnen opleveren. In veel vergelijkbare gevallen is oudere bedrijfsbebouwing in de erfbestemming ondergebracht.

45. Nieuwland-Post B.V. Lange Geer 44, 2611 PW.

Bezwaar bestaat tegen de ligging van de achtergevelbouwgrens van het pand Lange Geer 48.
Een deel van dit gebouw wordt ten onrechte als “Erf” aangemerkt. Het gaat om een uitgebouwde keuken die onderdeel vormt van het beschermde monument. Een hoogteverschil in een monumentaal pand mag er volgens briefschrijver niet toe leiden dat aan een deel van een hoofdgebouw de bestemming “Erf” wordt gegeven. Er is sprake van een verkeerde uitleg van de luchtfoto.

De uitbouw in kwestie bevindt zich boven een poort die onder het gehele gebouw doorloopt. De uitbouw - inclusief het poortdeel - telt twee lagen. Hoewel het bouwkundig en functioneel bij een groter geheel behoort, wijkt het in bouwkundige zin af, ondermeer door de uitgebouwde positie en het feit dat het slechts twee bouwlagen telt, terwijl het hoofdgebouw zelf drie lagen heeft. De status van monument doet niet af aan het bovenstaande.

46. Nieuwland-Post, Lange Geer 44, 2611 PW.

Status van een gesloopt bedrijfsgebouw.
Het gestelde op pagina 138 van de Nota van Beantwoording is niet correct. Er is nog een bezwaarschrift in behandeling bij de gemeentelijke commissie voor de Beroep- en Bezwaarschriften. Het is onjuist op de uitslag van de lopende procedure vooruit te lopen. Daarmee wordt de werking van de commissie ondergraven.

Het gaat om een gesloopt bedrijfsgebouw dat betrokkene wil herbouwen. Hij heeft bezwaar gemaakt tegen de geweigerde bouwaanvraag. Daarop is nog niet finaal beslist. Het bestemmingsplan is een gemeentelijk stuk. Daarom zal het in eerste instantie parallel lopen met het gemeentelijk standpunt. Als in bezwaar of beroep anders beslist wordt zal de gemeente het bestemmingsplan dienovereenkomstig aanpassen.

47. Hans Nout, Achterom 72, 2611 PS.

Bestemmingsplan is te weinig toekomstgericht.
De heer Nout heeft eerst een algemeen bezwaar: het plan is veel te weinig op de toekomst gericht, de bestaande situatie wordt “vastgetimmerd”. Een bestemmingsplan moet visie uitstralen waarvan geen sprake is in het onderhavige geval. Aanpassingen aan bestaande woningen worden onmogelijk gemaakt.

Betrokkene heeft gelijk als hij constateert dat de algemene teneur van het bestemmingsplan op behoud van het bestaande is gericht. Het betreft een beschermd stadsgezicht. De Wet op de Ruimtelijke Ordening schrijft overigens niet voor dat in die gevallen uitsluitend conserverend bestemd moet worden. Binnen de door de wetgever toegekende vrijheid heeft de gemeente Delft als haar visie primair gekozen voor een terughoudende opstelling. Woningaanpassingen die binnen het bestaande bouwvolume blijven zijn overigens altijd mogelijk. Juist ten aanzien van verdere groei in horizontale en/of verticale zin van hoofd- en erfbebouwing is het plan terughoudend.
Uitgangspunten voor hoogtenregeling van de hoofdgebouwen moeten bijgesteld worden.
Een algemeen bezwaar tegen de hoogtenregeling van het plan geldt het eraan ten grondslag liggende uitgangspunt. De hoogtenopbouw zoals die voor de hoofd- en nevengrachten geldt dient tot uitdrukking te worden gebracht in het toegelaten aantal bouwlagen: voor een hoofdgracht bijvoorbeeld drie lagen op een hoge onderbouw. Na verkregen vrijstelling moet een vierde laag toelaten kunnen worden. Als het Bouwbesluit gevolgd wordt dient de minimale goothoogte bij drielaagse bouw 9.60 meter te bedragen bij een begane grond van 3.60 meter en een verdiepingshoogte van 3.0 meter. Bij nevengrachten zou uitgegaan moeten worden van twee lagen met vrijstelling voor een derde laag.

Het algemene principe voor de hoogteopbouw in relatie tot de status van een gracht en de breedte daarvan is, anders dan reclamant aangeeft, wel in het plan verwerkt: voor de hoofdgrachten geldt in het algemeen drie lagen met forse verdiepingsmaten; voor de nevengrachten twee tot drie lagen met kleinere verdiepingsmaten. Het is wel zo dat per gedeelte van een hoofd- of nevengracht gekeken is naar specifieke kenmerken van een rij samenhangende panden. Die geven dan weer aanleiding tot verbijzondering van de algemene regels. Er is geen vrijstellingsfiguur ingebouwd voor een extra bouwlaag. Voor dit onderwerp geldt dat er een recht bestaat om de aangegeven bouwlagen te realiseren op voorwaarde dat een pand aan beide zijden geflankeerd wordt door een pand dat reeds één bouwlaag meer heeft dan het pand in kwestie. Achtergrond voor de toekenning van het recht is dat het niet goed uitvoerbaar is weigeringsgronden voor een extra bouwlaag met voldoende objectiviteit te formuleren. In het algemeen is het echter niet zo dat, wanneer de matrix aangeeft dat drielaagse bouw tot de mogelijkheden behoort, dit “verzilverbaar” is voor ieder tweelaags pand in de desbetreffende strook.
Toevoeging van een extra bouwlaag te sterk aan banden gelegd.
Het plan schept rechtsongelijkheid als het erin vervatte systeem ten aanzien van het toelaatbare aantal bouwlagen tot uitvoering wordt gebracht: het toevoegen van een extra bouwlaag is slechts mogelijk als een aangrenzend pand reeds een bouwlaag meer telt dan het pand in kwestie. Als er geen sprake is van een buurpand dat een bouwlaag meer heeft is verhoging met een bouwlaag krachtens de voorschriften niet mogelijk. Men moet dan (vele) jaren wachten tot een of meer nabuurpanden een extra bouwlaag hebben gekregen. Op de kaart komt in de matrix vaak voor dat zowel twee als drie bouwlagen bij recht toegelaten kunnen worden. De genoemde regel (artikel 5 lid 7) maakt de bepaling illusoir voor die panden die niet grenzen aan een nu reeds hoger of later te verhogen pand.

Uitvloeisel van het beleid om de groei in horizontale en verticale zin te beperken is de regel dat een extra bouwlaag pas toegestaan kan worden als daarmee een gelijk aantal bouwlagen als een buurpand wordt gerealiseerd. Zoals onder b. reeds is aangegeven moet het een pand betreffen dat aan beide zijden door een pand wordt geflankeerd dat reeds een bouwlaag hoger is. Tevens moeten de goothoogtenregels in acht genomen worden.
Bezwaren tegen de kapverplichting voor hoofdgebouwen.
Verder bestaat bezwaar tegen de verplichting een kap toe te passen niet alleen aan de voorzijde maar ook aan de achterzijde van een pand. Briefschrijver merkt op dat veel panden aan de achterzijde beschikken over een achtergevel die in feite een bouwlaag hoger is dan aan de voorzijde. Het dak is dan ook in die gevallen meestal gedeeltelijk plat afgedekt. Het moet mogelijk blijven om in de toekomst aan de achterzijde dergelijke situaties te realiseren waar deze nu nog niet voorkomen.

Van de kapverplichting kan vrijstelling worden gegeven: gedeeltelijk platte afdekking is vaak toelaatbaar. Aan de achterzijde kan een extra bouwlaag worden gerealiseerd onder dezelfde condities als aan de straatzijde (zie de beantwoording van zienswijze c.). Als de matrix een extra bouwlaag toelaat en de situatie bij een buurpand is reeds hoger kan een extra bouwlaag aan de achterzijde worden gecreëerd. Bestaande situaties vallen onder de legaliseringsbepalingen, ook al zijn deze in strijd met het algemeen voorschrift.
Bouwmogelijkheden voor erfbebouwing afstemmen op gewijzigde Woningwet.
De achtergevelbouwgrens zal een beperking betekenen ten aanzien van de mogelijkheden om erfbebouwing te realiseren. Briefschrijver wijst op de nieuwe Woningwet waarin geregeld is dat maximaal 50% van de eigen tuin bebouwd mag worden. Het plan dient meer aan te sluiten bij de wettelijke kaders.

In de Woningwet wordt in artikel 43 lid 3 een uitzondering voor beschermde stads- en dorpsgezichten gemaakt. Het vierde lid neemt die uitzondering weer terug indien de bouwactiviteit naar het oordeel van burgemeester en wethouders niet leidt tot de aantasting van de karakteristieke waarden van een beschermd stadsgezicht. Waar het openhouden van de binnenterreinen tot een kernpunt van het bestemmingsplan is verheven zal niet snel sprake zijn van een situatie als bedoeld in lid 4.

48. Hans Nout, Achterom 72, 2611 PS.

Bezwaren tegen het volbouwen van de Gasthuisplaats.
Het bebouwen van het Gasthuisterrein zal tot gevolg hebben dat een open ruimte in de binnenstad verdwijnt die veel beter als groengebied met daaronder een parkeergarage kan worden benut. Nu Zuidpoort wordt ontwikkeld verdwijnt het laatste stukje groen uit dit deel van de binnenstad. Briefschrijver pleit voor een meer evenwichtige verdeling van groen en bebouwing over de binnenstad. De onevenwichtigheid in dit deel van de binnenstad kan gecorrigeerd worden door een groenbestemming.

Al vele jaren geleden is besloten dat het Gasthuisterrein voor bebouwing in aanmerking komt. Voorheen was het ook bebouwd. Verder speelt het financiële aspect een belangrijke rol. Zuidpoort heeft een aantal jaren een rol gespeeld als onbebouwd gebied met een groen karakter; het was geen groenvoorziening in de eigenlijke zin des woords. Binnen de ontwikkelingslocatie zal een kleine groenvoorziening worden opgenomen in de vorm van een pleintje met beplanting.
Ontwikkelingslocatie Gasthuisplaats in stedenbouwkundig opzicht beter in het plan integreren.
De heer Nout is van mening dat deze ontwikkelingslocatie niet losgekoppeld kan worden van het onderhavige bestemmingsplan. Dat gebeurt in feite wel omdat slechts een procesmodel is beschreven. Er is volstrekt niet te zien wat op deze locatie gerealiseerd gaat worden. Er is een grote en niet verklaarde tegenstelling tussen de wijze waarop deze ontwikkelingslocatie in het bestemmingsplan wordt benaderd en de overige bestaande bebouwing. De omgeving wordt tot op de millimeter vastgelegd en beschreven. Hij vreest dat grootschalige ontwikkelingen in volumina en bouwhoogten een eigen weg zullen volgen. Daarbij kan een parallel met Zuidpoort worden getrokken.

Gepoogd is een zeker evenwicht tot stand te brengen tussen stedenbouwkundige en programmatische voorschriften die sturing moeten geven aan het uiteindelijke ontwerp voor de Gasthuisplaats en het procesmodel. Het aantal te bouwen huizen ligt vast. Tevens is bindend bepaald dat rekening gehouden moet worden met de omgeving. Daaronder wordt in ieder geval de heersende schaal daarvan begrepen. Tevens zijn er kwalitatieve richtlijnen gegeven. Er is op basis van de bepalingen van artikel 15 (Woondoeleinden (uit te werken)) geen aanleiding voor de vrees dat de Gasthuisplaats zowel qua bouwvolume als qua hoogte zal afwijken van de omgeving. Zoals reeds is aangegeven zal eerst een Nota van Uitgangspunten worden opgesteld en met de omwonenden en andere geïnteresseerden worden besproken vooraleer tot het vaststellen van een formeel uitwerkingsplan zal worden overgegaan. De gemeente hecht eraan een en ander in een goede dialoog met betrokken partijen tot stand te brengen. Tot slot is het niet verstandig het ruimtelijk beeld zoals dat nu voor ogen kan staan gedetailleerd weer te geven omdat inzichten over de meeste wenselijke invulling nu eenmaal steeds in beweging zijn.

49. Hans Nout, Achterom 72, 2611 PS.

Bezwaren tegen het aantal bouwlagen en de toegestane goothoogte ter plaatse van Achterom 72.
De heer Nout heeft grote bezwaren tegen de maximale goothoogte en het maximale aantal bouwlagen dat volgens de plankaart en in relatie met de voorschriften gerealiseerd mag worden ter plaatse van Achterom 72. Betrokkene heeft ca. 3 jaar geleden een principeplan ingediend dat voorziet in een extra (derde) woonlaag van het door hem bewoonde pand. De plankaart geeft, blijkens de matrix die onder meer op zijn woning betrekking heeft, aan dat aan dit gedeelte van het Achterom hoofdbebouwing in drie lagen mag worden gerealiseerd met een maximale goothoogte van 8.40 meter. Betrokkene heeft tot nu toe geen medewerking gekregen aan zijn bouwvoornemen. Hij heeft dan ook grote bezwaren tegen de maximale goothoogte van 8.40 meter, temeer omdat de goothoogte van zijn woning na realisering van de derde bouwlaag ruim 10.50 meter zal bedragen. Het principeplan is eind 1999 van een positief advies voorzien door de Welstandscommissie. Daarin staat onder meer dat ”het principeplan op zichzelf beschouwd en in relatie tot de karakteristiek van de reeds aanwezige bebouwing en stedenbouwkundige context aanvaardbaar is….”. Na dit positieve advies is de Startnota Bestemmingsplan Binnenstad in mei 2000 vastgesteld en is een voorbereidingsbesluit genomen. Verder memoreert de heer Nout nog dat zijn principeplan perfect past in het bestemmingsplan Komplan 1976. Hij hoopt nog steeds op een voor hem gunstige uitslag van de procedure mede omdat aanvankelijk de indruk is gewekt dat de gevraagde medewerking zou worden verleend. Tenslotte behoudt hij zich het recht voor een planschadeclaim in te dienen als het bestemmingsplan niet in overeenstemming wordt gebracht met de bij hem levende wensen.

realisering van het voor ogen staande bouwplan past niet in de Statrnota Bestemmingsplan binnenstad, noch in het (voor-)ontwerp en het vast te stellen bestemmingsplan. Zoals reeds is aangegeven is de algemene norm dat toevoeging van extra bouwlagen slechts mogelijk is bij “ ingeklemde panden”. Daarvan is in het onderhavige geval geen sprake. In verband hiermee is tot nu toe niet de vrijheid gevonden om medewerking te geven aan het bouwplan van de heer Nout. In formele zin niet omdat het niet paste in genoemde stukken die door het gemeentebestuur en Gedeputeerde Staten zijn aanvaard als anticipatiegrondslag.

Niettemin moet tevens worden vastgesteld dat het principeplan van briefschrijver ontvangen en beoordeeld is voordat de Startnota Bestemmingsplan Binnenstad door de raad was vastgesteld (eind mei 2000). De wettelijk verplichte aanhouding van bouwplannen trad in op 22 speteber1999 na de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de raad van State. De oorzaak daarvan was gelegen in een procedurele tekortkoming waar de heer Nout buiten staat. Daarom is het in dit uitzonderingsgeval – mede gelet op de gewekte verwachtingen en het ontbreken van strijdigheid met het bestemmingsplan Komplan 1976 - te verantwoorden het bestemmingsplan aan het bouwplan aan te passen.
Conclusie; de zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
Matrix voor het gedeelte Achterom westzijde aanpassen; het desbetreffende pand van een aanduiding op de plankaart voorzien ten teken dat artikel 5 lid 7 onder b. niet van toepassing is. De voorschriften dienovereenkomstig aanvullen.

50. P.P. Ottens, Breestraat 20, 2611 RG.

Bedrijfsruimte bestemmen tot hoofdbebouwing.
Briefschrijver is eigenaar van de panden Breestraat 18 en 20 de van de Gasthuissteeg 13. Een gedeelte daarvan is als hoofdbebouwing, een gedeelte als “Erf” bestemd. Er is sprake van bedrijfsruimten en geen (open) erf. Voorheen was daar een plateelbakkerij gevestigd, later een schoenmakerij. Momenteel behoort de bebouwing bij de stripboekhandel. Gezien de voorgeschiedenis wordt verzocht de bedrijfsruimte op de juiste wijze te bestemmen tot hoofdbebouwing.

Zowel langs de Breestraat noodzijde als langs de Gasthuissteeg is een hoofdbebouwingsstrook gelegd. Dat is op de gebruikelijke wijze geschied uitgaande van de hoofdvorm van de aan de straatzijde grenzende gebouwen. Het bouwblok is tamelijk ondiep, zodat eigendommen aan de Breestraat in een aantal gevallen hun achterzijde aan de Gasthuissteeg hebben. Dit komt ook voor aan de zuidzijde ten opzichte van de Clarensteeg. Laatstgenoemd bouwblok is echter nergens dieper dan 12 meter zodat het in die situatie verantwoord is geen binnenterrein meer te onderscheiden. Dat is voor het Bouwblok Breestraat – Gasthuissteeg niet het geval. De diepte van dat bouwblok is ca. 20 meter. Het ontstaan van zelfstandige hoofdbebouwing met eigen voorgevels aan die steeg is stedenbouwkundig wenselijk, vooral wanneer de Gasthuisplaats ontwikkeld zal worden.

De bestaande bebouwing is correct bestemd.

51. Ir. E.H. den Ouden, Rietveld 13, 2611 LG.

Maximale aantal bouwlagen aan het Rietveld, zuidzijde meer dan twee mag.
Aan de noordkant van het Rietveld mogen drie bouwlagen worden gerealiseerd worden. In het bestemmingsplan Komplan 1976 mocht aan de zuidkant ook in drie lagen worden gebouwd. De terugval is wel erg drastisch.

Een van de verschillen met het bestemmingsplan Komplan 1976 is de meer op conservering gerichte benaderingswijze. Per grachtenwand is gekeken naar de bestaande stedenbouwkundige karakteristiek. Voor het Rietveld is vastgesteld dat er een verschil in bouwhoogte is tussen de zuid- en de noordkant. Een telling leverde het volgende op: aan de noordzijde staan 51 panden. 40 daarvan hebben één of twee bouwlagen, 11 panden hebben drie bouwlagen.(ca. 22%). Aan de zuidkant staan 49 panden; 46 hebben één of twee bouwlagen 3 panden tellen drie bouwlagen (ca. 6%). Het stedenbouwkundige beeld aan de zuidkant verschilt dus van dat aan de noordzijde van die gracht. Groei naar tweezijdige drielaagse bebouwing doet afbreuk aan deze karakteristiek. Aan de Verwersdijk nabij de Molenstraat is een vergelijkbare situatie.
Verschil in publiciteit rond het voorontwerp bestemmingsplan en het onderhavige ontwerp bestemmingsplan.
Bij het voorontwerp is veel publiciteit geweest, het ontwerpplan heeft een minimale bekendheid gekregen.

Deze constatering is op zich juist. De gemeente heeft bewust veel werk willen maken van de voorontwerpfase, niet alleen om bekendheid te geven aan het bestemmingsplan en de daarin opgenomen beleidsvoornemens maar ook om de betrokken burgers te vragen te reageren teneinde het plan zoveel mogelijk te kunnen afstemmen op hun specifieke situatie. Dat heeft geresulteerd in ruim 225 reacties op het voorontwerp. Bij de fase van de terinzagelegging is de wettelijk voorgeschreven werkwijze gevolgd. Er is niet zoveel verschil tussen het voorontwerp en het ontwerp bestemmingsplan dat extra publiciteit tijdens de nu aan de orde zijnde fase in de procedure meerwaarde zou hebben betekend.
Het versmalde gedeelte van het pand Vrouw Juttenland 24 –26 moet als hoofdgebouw worden aangemerkt en niet als aanbouw.

Uit de luchtfoto blijkt dat sprake is van verschillende kappen op beide delen van de bebouwing. Uit nader onderzoek is gebleken dat het een hoofdgebouw betreft met twee uiteenlopende kapvormen. De bouwdiepte past verder goed in de getande achtergevelbouwgrens..
Conclusie; de zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
De plankaart zal op dit onderdeel aangepast worden
Eenzelfde opmerking geldt het adres Vouw Juttenland 20 – 22.
Het commentaar op een eerdere reactie van betrokkene is onjuist omdat de aanbouw al uit drie lagen bestaat en tot het hoofdgebouw gerekend moet worden, evenals dat al eerder is geschied ten aanzien van het pand Rietveld 100 – 102.

De luchtfoto laat zien dat er een gedeelte is dat met een kap is afgedekt en een daarachter gelegen plat afgedekt deel. Voor dit pand geldt dezelfde redenering als onder c. vermeld. De plankaart zal aangepast worden.
Conclusie; de zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
De plankaart zal op dit onderdeel aangepast worden
Misverstand ten aanzien van een reactie op het voorontwerp bestemmingsplan met betrekking tot het adres Rietveld 15.
De heer Den Ouden zegt dat de opmerking het pand Rietveld 13 betreft.

Gebleken is dat het door briefschrijver toegezonden fragment van de plankaart verkeerd is geïnterpreteerd. Dit leidt ten aanzien van Rietveld 13 overigens niet tot een andersluidende conclusie.
Het adres Rietveld 49 E. is niet correct bestemd.
Het betreft een zelfstandige woning die door de aanwezigheid van een grote boom wellicht niet goed op de ondergrond is weergegeven. Het is het enige aldaar nog aanwezige hofjeshuis met eigen kadastraal nummer.

Nader onderzoek heeft opgeleverd dat het een aanbouw betreft die niet als zelfstandig hoofdgebouw kan worden beschouwd.
Bij de panden Rietveld 123 – 125 is sprake van keukenaanbouwen over twee lagen. Deze aanbouwen zijn niet later gerealiseerd maar maken deel uit van het oorspronkelijk ontwerp. Een keuken behoort bij een hoofdgebouw omdat het een integrerend deel daarvan is. Verder wordt opgemerkt dat bij het pand Rietveld 45 – 47 een aanbouw met daarin keuken en toilet wel tot hoofdgebouw is bestempeld.

De hoofdbouwmassa van Rietveld 123 –125 bevindt zich onder de kap; de aanbouwen zijn daarbuiten gelegen. In de plansystematiek zijn het in formele zin aanbouwen.
Oosteinde 248 heeft diepere hoofdbebouwing na verbouwing.
de heer Den Ouden memoreert dat er voor de verbouwing uit 1999 sprake was van een hoofdgebouw en een aanbouw. Nadat de verbouwing was uitgevoerd waarbij twee appartementen zijn toegevoegd is een kanverhoging voor het achterste gedeelte toegepast.

De in 1999 gerealiseerde toestand is tot uitgangspunt genomen voor dit gecompliceerde pand. Een klein gedeelte van het toen ontstane hoofdgebouw is op het ontwerp bestemmingsplan nog van de bestemming “Erf” voorzien. Dat zal in het vast te stellen bestemmingsplan worden gerectificeerd.
Conclusie; de zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
hoofdbebouwing verlengen.
Hopstraat 32 tot en met 58 diepere hoofdbebouwing.
Briefschrijver merkt op dat het in aanleg woningen betreft met een bouwdiepte van ca. 8 meter met aangebouwde keukens. Na een verbouwing is de bouwdiepte van de kap van 8 meter op 5 meter gebracht. Dat mag overigens niet impliceren dat daarmee de oorspronkelijke bouwdiepte teloor gegaan is.

Bij deze bijzondere situatie is sprake van een onjuiste interpretatie van de luchtfoto. De plankaart zal dienovereenkomstig worden aangepast.
Conclusie; de zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
bouwdiepte hoofdbebouwing Hopstraat 32 t/m 58 vergroten naar 8 meter.
Ten aanzien van Rietveld 220 zijn “grote fouten” gemaakt.
Het betreft een voormalige stadsboerderij. De ruimten die voorheen als stallen fungeerden zijn in het voorliggende plan tot hoofdbebouwing bestemd. De stallen zijn nadien toegevoegd zodat er geen aanleiding is die tot hoofdgebouwen te bestempelen. Als deze al gelijktijdig met het woonhuis zouden zijn gerealiseerd dan nog moet voorkomen worden dat aan de stallen later een bouwlaag wordt toegevoegd. De stallen bestaan nu uit een begane grond met een kap. Dat moet in ieder geval zo blijven.

Bij een agrarisch bedrijf is sprake van een samenhangend geheel van gebouwen. Het tijdstip van de bouw is niet altijd bepalend voor de in het bestemmingplan toe te kennen status. In het onderhavige geval zijn afzonderlijke appartementen in de stallen gerealiseerd zodat de status van hoofdgebouw verklaarbaar is. Briefschrijver heeft gelijk waar hij stelt dat voorkomen moet worden dat de bouwmogelijkheden die aan de grachtzijde geleden ook van toepassing zouden zijn op die voormalige stallen. Het gaat dan om het eventueel toevoegen van een bouwlaag en een goothoogte van maximaal 7.50 meter. Daarom zal op de vast te stellen plankaart worden vermeld dat deze bebouwing binnen de bestaande contouren moet blijven. Op de plankaart zal in het desbetreffende deel van het gebouwencomplex op de plankaart de letter “b” geplaatst worden ten teken dat de bestaande uitwendige afmetingen niet mogen worden overschreden. Het toevoegen van een verdieping is alsdan niet mogelijk.
Conclusie; de zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
op het adres Rietveld 220 zal op de plankaart in het achterste deel van het hoofdgebouw de letter “b” geplaatst worden.
Platanen op de Paardenmarkt beschermen.
Op de Paardenmarkt staan platanen. Die zouden op dezelfde wijze als geschied is met de platanen op de Beestenmarkt van een planologische bescherming moeten worden voorzien.

De platanen op de Paardenmarkt worden niet als monumentale bomen aangemerkt. Daarvoor zijn nog te jong en qua soort niet bijzonder genoeg. Via de gemeentelijke verordening zijn ze voldoende beschermd. Eén plataan op het Doelenplein wordt toegevoegd aan de monumentale bomen: het betreft de plataan voor het gelijknamige hotel. De plankaart wordt dienovereenkomstig aangepast.

52. Ir. F. van Polanen Petel en ir. I.M. van Egmond, Kloksteeg 19, 2611 BL.

Bebouwing op transformatielocatie Kloksteeg terugliggend situeren.
Briefschrijvers memoreren dat tegemoet gekomen is aan bezwaren die zij tegen het voorontwerp bestemmingsplan naar voren hadden gebracht. Zij wonen in de Kloksteeg tegenover een transformatielocatie (nr. 22). Naar aanleiding van hun reactie is de goothoogte van de bebouwing die daar mogelijk wordt gemaakt teruggebracht tot maximaal 5 meter. Tevens is in de Nota van Beantwoording aangegeven dat de voorgevelbouwgrens achterwaarts verplaatst zou kunnen worden zodat de Kloksteeg ter hoogte van de transformatielocatie verbreed kan worden. Dit laatste aspect hebben zij niet teruggevonden in het ontwerp bestemmingsplan. Verzocht wordt in de beschrijving van de mogelijkheden deze terugliggende rooilijn op te nemen.

Voor de bebouwing in de stegen bestaat geen verplichting tot het plaatsen van de voorgevel in de voorgevelbouwgrens. Op een aantal plekken is in het verleden reeds nieuwbouw in stegen gerealiseerd met een terugliggende rooilijn. Een en ander hangt overigens af van de beschikbare bouwdiepte. Dit aspect kan pas aan de orde komen bij een concreet bouwplan. De gemeente kan zich er nu niet op vastleggen dat nieuwbouw terugliggend moet worden gerealiseerd.

53. A.J. Prins, kantoorvakhandel, Choorstraat 4, 2611 JG.

Hoger bouwen toestaan bij te hoge grondwaterstand.
Een gedeelte van de winkel van reclamant bevindt zich binnen de bestemming “Erf”. In verband met overlast van het stijgende grondwater moet de mogelijkheid bestaan het verdiept gelegen winkelgedeelte te verhogen. Het bestemmingsplan staat evenwel een verhoging van de binnen genoemde bestemming aanwezige bebouwing niet toe. Reclamant verzoekt de maat daarvoor met minimaal 1 meter te vergroten.

Plaatselijk is de grondwaterstand in de binnenstad hoog. Hierdoor is de ontwateringsdiepte - de afstand tussen maaiveld (grondoppervlak) en de hoogste grondwaterstand gering. De eigenaar/gebruiker is zelf verantwoordelijk voor het nemen van maatregelen om vochtoverlast als gevolg van een geringe ontwateringsdiepte te voorkomen. Dit kan door een verhoging van het vloerpeil zoals voorgesteld wordt, of door andersoortige bouwkundige maatregelen zoals het waterdicht maken van de vloer en/of kelders, het dampdicht maken van de vloer en het injecteren van muren ter voorkoming van vochtoptrekking. Onderkend wordt dat in bepaalde situaties bouwkundige maatregelen getroffen dienen te worden om overlast te beperken of voorkomen.

Genoemd probleem kan zich ook elders voordoen. Het is redelijk dat betrokkenen de mogelijkheid krijgen de bebouwing aan te passen als uit overleg en onderzoek is gebleken dat technische maatregelen niet toereikend zijn om de bestaande bouwkundige situatie te handhaven. Overigens moet een deskundigenrapport worden overgelegd waaruit onomstotelijk blijkt dat de enige oplossing het verhogen van de bovengrondse bebouwing is. In het plan kan daarop gereageerd worden door toepassing van een algemene vrijstellingsbevoegdheid toe te voegen aan artikel 31 van de voorschriften.
Conclusie: zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
Aan artikel 31 lid 1 wordt een bepaling f. toegevoegd, luidend:

“f. een hogere goothoogte en hoogte van gebouwen indien dit noodzakelijk is met (een stijging van) het grondwaterpeil en op grond van een deskundigenrapport onomstotelijk gebleken is dat daartegen incidenteel of in groter verband geen afdoende maatregelen mogelijk zijn, mits de (goot)hoogte van de bebouwing met niet meer dan 1 meter wordt vergroot en deze goothoogte niet meer zal bedragen dan de hoogte van de begane grond van het bijbehorende hoofdgebouw respectievelijk de eerste verdieping indien de aanbouw uit twee lagen bestaat.”

54. J. Reneman, Paardenmarkt 25, 2611 PB.

In de zienswijzenbrief vermeldt betrokkene dat mede namens anderen wordt geschreven. Ten aanzien van de vraag in hoeverre reclamante anderen vertegenwoordigt het volgend: bij de zienswijzenbrief was geen handtekeningenlijst of een vergelijkbaar stuk gevoegd waaruit zijn legitimatie blijkt. De anderen hebben de zienswijzenbrief niet mede-ondertekend. Daarom is zij uitgenodigd de ontbrekende machtigingen alsnog over te leggen.

Bezwaren tegen uitbreiding van de horeca in het gebied Binnenstad – Noord.
In het kader van het voorontwerp bestemmingsplan zin ca. 100 reacties ontvangen die betrekking hadden op de horeca. Daarvan spreken 95 indieners zich uit voor een vermindering van de horeca. Horeca is debet aan extra verkeer vanen aar de Paardenmarkt, overlast vanwege het uitgaanspubliek, luidruchtigheid en risico voor het ontstaan van hangplekken. De zeer grote horecagelegenheid aan de Paardenmarkt (Het Karrewiel) zorgt reeds voor veel overlast. Niettemin is het voorontwerp bestemmingsplan op dit onderdeel niet bijgesteld. Er kan op de verbindingsroutes tussen de uitgaansgebieden horeca II worden toegestaan. Dat is een zware categorie.

In het noordelijk gedeelte van de binnenstad is in beperkte mate sprake van toevoeging van horeca. Alleen in het uitgaansgebied Oude Kerk en omgeving is nog ruimte voor een paar bedrijven. Tevens is een aanvraag ontvangen voor een klein pand aan Voorstraat 14 binnen hetzelfde gebied. Het Doelenplein en de Paardenmarkt komen niet in aanmerking voor extra horeca. Er zijn geen verbindingsroutes tussen de uitgaansgebieden waar, buiten genoemde bedrijven, nog horeca kan worden toegevoegd in het noordelijk deel van de binnenstad.
Op grond van het FLS is het niet mogelijk om een vrijstelling te weigeren voor een aangevraagde horecacategorie.
Deze komen in het FLS niet voor. Aldaar is alleen sprake van “horeca”.

Krachtens het FLS kan meegewerkt worden aan winkelondersteunende horeca en horeca op de verbindingsroutes tussen de uitgaansgebieden. Verder zijn er de uitgaansgebieden zelf waar nog op enkele plekken horeca kan worden toegevoegd: Beestenmarkt zuidzijde, Markt, Voldersgracht, Oude Kerk en omgeving. Voor het overige is alle horeca op de plankaart van symbolen voorzien – meestal “Horeca I of II”. Die aanduidingen staan in het pand van vestiging. In de Aanvullende Bepalingen die bij de FLS – bijlage zijn gevoegd is de categorie van de horeca aangegeven.
Het is niet duidelijk of de aanduidingen die op de plankaart staan vermeld de bestaande horecabedrijven betreffen of de door de gemeente gewenste bedrijven en categorieën.

Deze aanduidingen hebben betrekking op de bestaande bedrijven. Een uitzondering betreft de Beestenmarkt zuidzijde en Voorstraat 14 waar, op grond van een concrete aanvraag, reeds was overgegaan tot het plaatsen van de aanduiding Horeca II in de desbetreffende panden.
De aanduidingen op de plankaart, de tellingen in de toelichting en de opsomming in de FLS-stroken en –lijsten sluiten niet op elkaar aan. Handhaving wordt hierdoor niet mogelijk.

Zonder nadere specificatie waar de afwijkingen zouden optreden kan op deze zienswijze niet gericht worden geantwoord.,
Bedrijfsvergroting van horecabedrijven tegengaan.
Verzocht wordt het bestemmingsplan zodanig te wijzigen dat een uitbreiding van de horeca naar het aantal bedrijven, vloeroppervlak en categorie niet mogelijk is.

Ten aanzien van het aantal bedrijven is hierboven reeds een beantwoording gegeven. Het vloeroppervlak van een bestaand horecabedrijf binnen de woonbestemming (artikel 16) mag niet worden vergroot. Voor bestaande horecabedrijven in de bestemmingen “Kernwinkelgebied” en “Gemengde doeleinden” geldt dat de oppervlakte beperkt is tot de hoofdgebouwen (begane grond). Er geldt een bevoegdheid tot het stellen van nadere eisen om eventueel de oppervlakte te beperken tot maximaal 400m² teneinde te voorkomen dat grote bedrijven in grote panden te ver “doorgroeien”.

55. G. Rienks, Papenstraat 12 A, 2611 JC.

Bezwaren tegen transformatielocatie nr. 24, 25 en 26.
Reclamant maakt in het algemeen bezwaar tegen de transformatielocatie nr. 24 (Halsteeg – Papenstraat, vm. locatie drukkerij Meinema), 25 (Achterterrein postkantoor) en 26 (Papenstraat nabij hoek Choorstraat). Hij voorziet dat deze kleine locaties dicht bebouwd zullen worden hetgeen de belevingswaarde van de binnenstad zal verminderen. De aantrekkelijkheid van de binnenstad berust op een grote mate van variatie, zowel van functies als van bebouwing. Ook de onbebouwde gedeelten dragen daaraan bij.

De drie locaties die hier aan de orde zijn verschillen in vele opzichten. Er is echter één gemeenschappelijke factor. Dat betreft het streven het verblijfsklimaat in de Papenstraat te verbeteren. De locatie van de voormalige drukkerij is nagenoeg geheel bebouwd. Bij herontwikkeling kan gedacht worden aan een betere afwisseling bebouwd – onbebouwd. Het achterterrein van het postkantoor heeft een lage beeldkwaliteit en is niet openbaar. De locatie nabij de hoek met de Choorstraat wordt ontsierd door bergingen. Toevoegen van enige bebouwing kan tevens bijdragen aan de sociale veiligheid die te wensen overlaat.
Meer aandacht voor het bestaande sfeerbeeld in de Papenstraat.
Briefschrijver vestigt de aandacht op de sfeer die de Papenstraat kenmerkt met sterke verschillen in de beleving als gevolg van uiteenlopende bouwhoogten de bebouwingsdichtheid en de oriëntatie ten opzichte van de zon.

Met het sfeerbeeld zal rekening gehouden worden bij de beoordeling van transformatievoorstellen. Anderzijds zal briefschrijver ook oog hebben voor de minder positieve aspecten van het verblijfsklimaat in de Papenstraat. De wisselende rooilijn is kenmerkend voor de Papenstraat. Dit beeld zal in stand blijven met meer aandacht voor een beter herkenbare bebouwingsgrens.
Betere bescherming voor het Rijksmonument Papenstraat 7 gewenst.
Papenstraat 7 is een Rijksmonument. Briefschrijver maakt zich zorgen dat het geflankeerd zal worden door even hoge bebouwing. Het bewuste pand staat recht tegenover de Vlouw waardoor de hoogte als passend wordt ervaren; voor toe te voegen bebouwing geldt dit aspect niet mede gelet op de geringe breedte van de Papenstraat (4.50 meter).

Ook met deze factoren zal bij een voorstel tot transformatie rekening gehouden worden. Het aanbouwen aan een monument is altijd een bijzondere opgave. Afhankelijk van de omvang van een project zal vooraf een Nota van Uitgangspunten worden opgesteld. Daarin zal bijzondere aandacht gegeven worden aan een harmoniërende inpassing van eventuele nieuwbouw.
Benadeling van woongerief als te hoge bebouwing wordt gerealiseerd
Briefschrijver vreest voor een aanmerkelijk vermindering van zijn woongenot als vlak tegenover zijn huis nieuwbouw kan komen in drie lagen met een goothoogte van maximaal 9 meter en een totale hoogte van 13,50 meter. De toetreding van het zonlicht zal ernstig worden belemmerd, de hemel wordt niet meer zichtbaar en het woongerief zal zodanig verminderen dat verpaupering onvermijdelijk wordt.

In de matrix die de bestaande bebouwing aan de Papenstraat betreft is aangegeven dat de norm twee bouwlagen is met een goothoogte van 7 tot 8 meter. Mede gelet op de breedte van de Papenstraat is het redelijk de goothoogte van vervangende bebouwing ter plaatse van de locatie Meinema aan te passen aan het bestaande bebouwingsbeeld. In het vast te stellen bestemmingsplan zal daarom worden bepaald dat maximaal twee lagen mogen worden gerealiseerd met een goothoogte van ten hoogste 7.00 meter. Dit geldt transformatielocatie nr. 24. Voor de overige transformatielocaties kan de maat gehandhaafd blijven met name omdat een terugliggende voorgevelbouwgrens kan worden aangehouden. Dat is met name een optie bij het achterterrein van het postkantoor.
Conclusie; de zienswijze komt gedeeltelijk voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
in de matrixlijn voor de Papenstraat, westzijde, wordt het cijfer 8.0 vervangen door 7.0; bij transformatielocatie nr. 24 (Halsteeg Papenstraat) wordt het bepaalde onder c.4. vervangen door:
“het aantal bouwlagen mag niet meer dan 2 bedragen.”

56. Van Roey Projectontwikkeling Postbus 3602, 5203 DP ‘s – Hertogenbosch.

Bestemming “Erf” in de Poppesteeg vervangen door bestemming ten behoeve van hoofdbebouwing.
Reclamant memoreert allereerst de voorgeschiedenis van het project Westvest Poppesteeg. Ter plaatse is nog bebouwing aanwezig van een voorheen daar gevestigde groothandel in groenten en fruit met bouwvallige loodsen in de steeg. In het recente verleden is door de projectontwikkelaar diverse keren met de gemeente gepraat om tot een vervangend nieuwbouwplan te komen. In het voorontwerp en het ontwerp bestemmingsplan is de locatie op uiteenlopende wijzen op de plankaart weergegeven. De daarmee corresponderende voorschriften divergeren eveneens. Briefschrijver constateert dat de bebouwing in de Poppesteeg in het voorliggende bestemmingsplan tot “Erf” is bestemd. De aldaar geprojecteerde hoofdbebouwing kan niet gerealiseerd worden op basis van die weergave. Tevens verwijst reclamant naar de Nota van Beantwoording waarin wordt aangegeven dat op de plankaart ter plaatse van de Poppesteeg een zone met hoofdbebouwing in twee lagen (zonder maximale maten overigens) mag worden gerealiseerd. Deze transformatielocatie is als directe bestemming opgenomen en er behoeft dan ook niet eerst een formeel wijzigingsplan door burgemeester en wethouders te worden vastgesteld. Verzocht wordt het in opdracht van de projectontwikkelaar door Muller en Van Eys vervaardigde bouwplan (project “Zeelandsche Toorn”) correct op de plankaart op te nemen.

Er is sprake van een omissie: de erfbestemming dateert nog uit een eerdere planfase en is abusievelijk niet gewijzigd in de woonbestemming. Dit zal in het vast te stellen bestemmingsplan geschieden. De plankaart zal dienovereenkomstig worden aangepast door het leggen van een hoofdbebouwingsstrook in de Poppesteeg met de bestemming “Woondoeleinden” conform het bouwplan met daarin een matrix die het aantal bouwlagen (twee) en de maximale goothoogte aangeeft. Binnen het profiel van een denkbeeldige kap zal aan de Poppesteeg een terugliggende woonlaag gerealiseerd kunnen worden. De status van transformatielocatie kan vervallen nu er, mede naar aanleiding van voortgezet overleg tussen reclamant en omwonenden een compromisplan beschikbaar is waarmee de gemeente instemt.

Conclusie: zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
Bestemming “Erf” in de Poppesteeg veranderen in de bestemming “Woondoeleinden” met een matrix die bebouwing in twee lagen met een goothoogte van maximaal 6.00 meter mogelijk maakt.
Transformatielocatie nr. 21 (Poppesteeg, groentenhandel) vervalt.

Volledigheidshalve moet het volgende nog worden vermeld:
Naar aanleiding van een concreet bouwplan is op 3 september 2002 een informatiebijeenkomst belegd voor omwonenden en andere belangstellenden en belanghebbenden. Daarbij is het bouwplan toegelicht en betond gelegenheid vragen te stellen en opmerkingen te maken. Er waren enkele bezwaren tegen het bouwplan. Inmiddels is het overleg tussen de projectontwikkelaar en omwonenden voortgezet. Dit heeft geleid tot een voor de gemeente aanvaardbaar bouwplan:
- aan de achterzijde van de bebouwing aan de Westvest worden vijf lagen gebouwd;
- aan de voorzijde vier;
- de sleuf tussen de bestaande bebouwing en de nieuwbouw vervalt over drie lagen.
- de achtergevelbouwgrens wordt gelijk getrokken met die van de bestaande bebouwing ten noorden van de bouwlocatie
- de goothoogte van de bebouwing in de Poppesteeg wordt op 6.00 meter gebracht.
Verder worden nadere regelingen getroffen in de vorm van een contract die hier niet nader besproken behoeven te worden.
Geen kapverplichting voor een deel van de nieuwbouw.
Verder wordt verzocht de kapverplichting te laten vervallen voor de tuinzijde van de belendende bebouwing. Een kap vormt een uitzondering op de bouwmassa van het door de architect ontwikkelde bouwplan. Er is voorts geen sprake van toegevoegde waarde voor de omgeving. Een paar omwonenden hebben gereageerd op het voorontwerp bestemmingsplan en verzocht om toepassing van platte afdekking. De Nota van Beantwoording is kennelijk onvoldoende duidelijk geweest op dit onderdeel.

In de Nota van Beantwoording op het voorontwerpplan wordt aangegeven hoe in het algemeen in het onderhavige bestemmingsplan platte afdekking van hoofdgebouwen is geregeld: een primaire kapverplichting waarvan vrijstelling kan worden verleend. Bestaande bebouwing met een platte afdekking met een te behouden stedenbouwkundige meerwaarde is op de plankaart van een symbool voorzien. Dat is in het onderhavige geval niet aan de orde. Wellicht ter verduidelijking: bij de bouwplanprocedure kan tegelijkertijd vrijstelling worden gevraagd van de kapverplichting. Het betreft geen bebouwing langs een hoofdgracht.
Overkragingen mogelijk maken.
Tenslotte verzoekt de projectontwikkelaar om in het bestemmingsplan zo nodig rekening te houden met “overkragingen” van het hoofdtrappenhuis en met loggia’s op de hoek Westvest – Poppesteeg. Bedoelde bouwdelen worden door reclamant als verrijkingen beschouwd in stedenbouwkundige en architectonische zin. De aan de voorgevelzijde gelegen overkraging valt binnen het eigen grondbezit.

In het vast te stellen bestemmingsplan komen bepalingen over het bouwen van erkers en andere uitstekende bouwdelen aan een aan de straatzijde gelegen gevel. De genoemde overkragingen passen daarin. Een loggia is geen onderwerp voor het bestemmingsplan maar voor de Nota Beeldregie Binnenstad (welstand). Overigens geldt te aanzien van vrijstellingen dat de vraag of deze verleend zullen worden mede afhankelijk is van een welstandstoets. Het maken van een erker of een ander uitkragend bouwdeel zal tot de uitzonderingen moeten blijven behoren omdat deze bouwsels in de meeste gevallen strijdig zijn met de structuur van de vlakke gevelwanden.
Conclusie: zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
Aan artikel 24 (Wegverkeer (Vw)) wordt een vijfde lid, aan artikel 25 (Verkeers- en Verblijfsdoeleinden openbaar (Vb(o)) een achtste lid en artikel 26 Verblijfsdoeleinden privé (Vb(p)) een vijfde lid toegevoegd luidend:
”Burgemeester en wethouders zijn bevoegd vrijstelling te verlenen voor de bouw van een erker, trappenhuis of uitkragend deel van de hoofdbebouwing aan de voor- en/of zijgevel van een hoofdgebouw, mits
- de diepte daarvan, gerekend tot het gevelvlak niet meer bedraagt dan 1.20 meter;
- het niet betreft de historische hoofdstructuur zoals opgenomen in Bijlage II van deze voorschriften;
- de afstand van de onderzijde tot aan het peil ten minste 3.50 meter zal bedragen. ”.

De vrijstelling kan in principe verleend worden als een bouwplan welstandshalve positief beoordeeld wordt.
Spoedige sloop van de bebouwing in de Poppesteeg.
In verband met de bouwvalligheid en het brandgevaar van de nog aanwezige oudere bebouwing wordt een voortvarende aanpak verzocht. Omwonenden hebben reeds van hun bezorgdheid doen blijken. Reclamant stelt de spoedige indiening van een sloopaanvraag in het vooruitzicht.

De aan de orde gestelde aspecten betreffen niet het bestemmingsplan, zodat beantwoording in dit kader verder achterwege kan blijven.

57. Karel Sant, Voorstraat 68 a, 2611 JS.

Bezwaren tegen de onderverdeling hoofd- en erfbebouwing.
De heer Sant verzoekt het gehele pand Voorstraat 68 – 68a binnen de hoofdbebouwingszone te brengen. In het recente verleden is hem bouwvergunning verleend voor het realiseren van een afzonderlijke woning in het achterhuis. Deze situatie moet op de plankaart teruggevonden worden.

Op de plankaart bij het in ontwerp ter inzage gelegde bestemmingsplan is een 28 meter diepe hoofdbebouwingszone aangegeven die zowel voor- als achterhuis omvat. De zienswijze berust waarschijnlijk op een misverstand.
Overlast van het Voorhuis aan de Voorstraat.
Betrokkene tekent bezwaar aan tegen de aanduiding Ho I op de plankaart ter plaatse van het adres Voorstraat 64 – 66. Aldaar is het Voorhuis gevestigd, een zalencentrum annex voorziening voor culturele activiteiten. Briefschrijver is erop tegen dat het bestaande gebruik in het bestemmingsplan wordt gelegaliseerd. Er vinden activiteiten plaats die niet door een vergunning worden gedekt. Het is onzeker in welke richting de toekomstige ontwikkelingen zullen gaan. Er zijn voorts onvoldoende geluidwerende voorzieningen. Een gebruik voor horecadoeleinden is ongewenst. Een en ander past ook niet het beleid om binnenterreinen rustig en groen te houden. Het toekennen van een horecabestemming heeft gevolgen voor de waarde van de in de omgeving gelegen panden. De heer Sant behoudt zich het recht voor een planschadeclaim in te dien als aan zijn bezwaren niet tegemoet gekomen wordt. Hij verzoekt tenslotte persoonlijk geïnformeerd te worden inzake vervolgacties van de gemeente.

Tot ca. 1997 was het pand in gebruik bij de pater van het Heilig Hart van Jezus. Er is destijds een exploitatievergunning verleend voor horeca-activiteiten die overigens niet meer van kracht is voor de nieuwe exploitant. Er zijn bij de gemeente geen officiële klachten geregistreerd in verband met geluidsoverlast. Dat wil overigens niet zeggen dat er Incidenteel geen hinder wordt veroorzaakt vanwege koorrepetities en –uitvoeringen.
Anderzijds is het een gewaardeerde voorziening, omdat in de binnenstad behoefte bestaat aan zaalruimte voor culturele activiteiten. Voorzover de geluidhinder de daarvoor geldende wettelijke normen overschrijdt kan verzocht worden technische voorzieningen aan te brengen. Een en ander valt onder de handhaving van milieuvoorschriften, voorzover van toepassing op deze locatie.
Het is niet mogelijk vooruit te lopen op de beslissing inzake een eventuele planschadeclaim. Bij de beoordeling daarvan worden vele aspecten onderzocht die van specifieke aard zijn. Ten aanzien van de informatievertrekking naar omwonenden gelden vastgestelde regels en procedurevoorschriften waaraan de gemeente gehouden is. In de meeste gevallen worden aangevraagde en verleende vergunningen gepubliceerd.
Overigens moet vastgesteld worden dat de huidige en de toekomstige activiteiten niet vallen onder de omschrijving van Horeca I omdat daaronder voornamelijk de restaurants vallen. Hoewel in het Voorhuis ook dranken verstrekt worden is dat meer een functiegebonden activiteit. In verband daarmee moet de plankaart aangepast worden en zal de aanduiding Ho I verwijderd worden.
Conclusie: zienswijze komt gedeeltelijk voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van ontwerp bestemmingsplan:
Aanduiding Ho I op de plankaart vervalt bij het adres voorstraat 64 – 66.

58. N. van Santen, Verwersdijk 71, 2611 NE.

Bezwaren tegen het onderscheid tussen hoofdgebouw en aanbouwen.
De heer Van Santen heeft een reactie geven op het voorontwerp bestemmingsplan. Hij is niet tevreden met hetgeen in de Nota Van Beantwoording op pag.170 is vermeld. Het gaat om de weergave op de plankaart van het hoofdgebouw Verwersdijk 71 en de aanbouw. Het hoofdgebouw dat twee bouwlagen met een kap heeft is één organisch geheel met de aanbouw, eveneens twee lagen maar plat afgedekt. De toegepaste methode op grond van de luchtfoto is onnauwkeurig en dient aangevuld te worden met onderzoek op locatie. Het gehanteerde onderscheid is willekeurig. De onjuistheid in dat onderscheid tussen hoofdgebouw en aanbouwen kan in de toekomst tot conflicten leiden met de gemeente maar ook met omwonenden. Er moet – als een onderscheid zoals in het onderhavige geval gemaakt is al noodzakelijk zou zijn – op uniforme wijze geregeld worden, hetgeen thans niet het geval is. Tenslotte beklaagt briefschrijver zich erover dat onvoldoende aandacht aan zijn reactie op het voorontwerp bestemmingsplan is geschonken zodat de inspraakprocedure “een wassen neus” is. Als bijlage is een doorsnede van een oorspronkelijk bouwtekening meegezonden.

Uit de bouwtekening blijkt dat er sprake is van een met een kap afgedekt gedeelte en een tweede bouwmassa. De vloeren lopen op gelijke hoogte door. Het aangebouwde deel is plat afgedekt. Er is – blijkens de overgelegde tekening - niet op overtuigende wijze aangetoond dat het voorste en het achterste gedeelte tot één hoofdgebouw gerekend moeten worden, gelet op het feit dat de muur tussen beide gedeelten als bouwmuur van het voorste deel moet worden gezien.

De planmethodiek gaat ervan uit dat aanbouwen – ongeacht of deze in één, twee of drie lagen zijn gerealiseerd binnen de erfbestemming thuishoren. Ook is niet relevant of deze aanbouwen gelijktijdig dan wel later zijn gerealiseerd. Het verschil in benadering betreft de mogelijkheid het aantal bouwlagen van een aanbouw gelijk te doen zijn aan dat van het hoofdgebouw. Het onderhavige geval voldoet aan de algemene uitgangspunten ten aanzien van het onderscheid hoofdbebouwing – aanbouwen. Desgewenst kan overigens op de aanbouw een kap gerealiseerd worden die aansluit aan de kap van het reeds met een kap voorziene gedeelte, zodat het verschil met de status hoofdbebouwing in feite marginaal is. Een derde bouwlaag – als deze al aan de orde zou zijn – is echter niet mogelijk voor de aanbouw. Voor de berekening van de bouwmogelijkheden op het erf wordt de aanbouw meegerekend.

Deze werkwijze is uniform in het bestemmingsplan toegepast. Zij is een gevolg van het beleidsuitgangspunt dat binnenterreinen niet verder dichtgebouwd moeten worden. In het onderhavige geval is de luchtfoto op de juiste wijze vertaald en is geen sprake van een onderscheid dat op toevalligheden is gebaseerd. Situaties als de onderhavige komen vele malen in het plangebied voor en zijn steeds op dezelfde wijze benaderd. Het is niet in te zien waarom in de toekomst daarover conflicten zouden ontstaan. Ten aanzien van omwonenden geldt dat er meer zekerheid bestaat dat de aanbouw ongeveer in de huidige afmetingen gehandhaafd blijft. Als een recht zou worden toegekend daaraan bijvoorbeeld een bouwlaag toe te voegen zou dat tot omgevingsbezwaren aanleiding kunnen geven.

Tenslotte is in de Nota van Beantwoording een specifiek commentaar gegeven op ongeveer gelijkluidende reacties op het voorontwerp bestemmingsplan. In hoofdstuk I onder 4. van deze nota is een algemene uitleg gegeven over het onderscheid tussen hoofdgebouw en aanbouwen. Daaruit kan niet afgeleid worden dat de gemeente niet serieus is omgegaan met een inspraakreactie.

59. R.P.J. Schalkwijk, Oosterstraat 55, 2611 TV en vier medeondertekenaars.

Toegangspad naar woning Oosterstraat 61 gedeeltelijk tot “Erf” bestemmen.
Het gaat in deze zienswijze om een doorgang met wisselende breedte naar de woning Oosterstraat 61 die op een binnenterrein is gelegen. Via een onderdoorgang aan de Oosterstraat is dat huis bereikbaar. Naar aanleiding van een reactie op het voorontwerpplan is de bestemming “Verkeers- en verblijfsdoeleinden openbaar (Vb(o)” gewijzigd in de bestemming “Verblijfsdoeleinden privé (Vb(p)”. Betrokkene is daarmee niet tevreden gesteld. Het bredere deel van de toegang is eigendom van omwonenden. Dezen worden benadeeld als gevolg van de bestemming op gedeelten van hun achterterrein. Zij kunnen daar geen erfbebouwing meer oprichten. Na overleg met een gemeentelijke medewerker is afgesproken dat briefschrijver na overleg met alle belanghebbenden zou aangeven welk gedeelte van het toegangspad als zodanig gebuikt wordt en moet blijven en aan welk deel de bestemming “Erf” zou moeten worden toegekend. Bij de zienswijzenbrief is een kaartje gevoegd waarin de bestaande en de gewenste toekomstige situatie is aangeven.

Van belang is dat de toegankelijkheid van de woning Oosterstraat 61 gewaarborgd blijft. Voor het overige is het een zaak van erfdienstbaarheden en onderlinge afspraken tussen de betrokken eigenaren van de aanliggende percelen. Er is geen bezwaar tegen de plankaart op dit onderdeel te wijzigen waarbij aan een toegangspad ter breedte van 1.50 meter de bestemming “Verblijfsdoeleinden, privé (Vb(p)” wordt gegeven en de overige gronden voor erf worden bestemd. Volledigheidshalve moet worden vermeld dat de bewoners van het pand Oosterstraat 61 een zienswijze van gelijke strekking hebben ingediend.
Conclusie; de zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingplan:
Zijkanten links en rechts van het toegangspad op de plankaart de bestemming “erf” geven overeenkomstig een bij de zienswijzenbrief gevoegd kaartje.

60. Jan Schreuder, Rietveld 77, 2611 LH.

Bezwaren tegen transformatielocatie 30 (Rietveld, Loomans en Leger des Heils).
Reclamant waardeert het algemene uitgangspunt van het bestemmingsplan inzake de openheid van de binnenterreinen. Daarom kan hij niet goed begrijpen waarom transformatielocaties in het plan zijn opgenomen die – bij realisering – een inbreuk op dat principe betekenen. Inzonderheid heeft hij bezwaren tegen transformatielocatie nr. 30 (Rietveld 83 – 113 Bedrijfscomplex Loomans en locatie Leger des Heils). De huidige bebouwing in één laag met platte afdekking zou vervangen kunnen worden door tweelaagse bebouwing met kap. Dit betekent een aantasting van de openheid van dit gebied. De eigenaar zal gebaat worden door de ruime mogelijkheden tot verdichting van de bebouwing. Er zouden echter door de gemeente striktere eisen gesteld moeten worden ten aanzien van de openheid en het groen. Het verder “dichtslibben” van de binnengebieden moet effectiever worden tegengegaan.

Bij de bepaling van de transformatielocaties is gelet op het algemene uitgangspunt. De binnengebieden blijven dan ook zoveel mogelijk vrij van nieuwe ontwikkelingen. In het onderhavige geval is echter sprake van een bebouwd binnenterrein dat voor herontwikkeling in aanmerking komt. In het ter inzage gelegde ontwerp bestemmingsplan is aangegeven dat bij de transformatielocaties – meer dan in voorontwerp bestemmingsplan het geval was – gekeken moet worden naar de mogelijkheden voor functiediversiteit maar ook naar de mogelijkheden voor toevoeging van groen. Deze locatie is groot genoeg voor een overigens bescheiden groenvoorziening. Op een deel van de plek kan tweelaagse bouw worden gerealiseerd zonder overwegende bezwaren voor de omgeving. Als alle functies tot de begane grond beperkt blijven zal minder ruimte overblijven voor een groenvoorziening. Overigens moet dit aspect te zijner tijd beoordeeld worden aan de hand van concrete voorstellen. Daarbij is mede van belang in welke mate de eigenaren van de gronden bereid zijn hun medewerking te geven aan een gemeenschappelijke ontwikkeling van hun gronden. Deze locatie is vrij groot zodat voorafgaande aan de opstelling van een wijzigingsplan eerst een Nota van Uitgangspunten aan omwonenden en andere belanghebbenden zal worden voorgelegd.
Bezwaren tegen de mogelijkheid van tweelaagse bebouwing op de transformatielocatie.
Reclamant heeft een reactie gezonden op het voorontwerp bestemmingsplan. In de Nota van Beantwoording wordt onder meer gesteld dat tweelaagse bebouwing “niet uitgesloten moet worden”. Briefschrijver verzoekt objectieve en gekwantificeerde normeringen te geven die met name betrekking moeten hebben op afstanden tot gevels.

In de planvoorschriften is als algemene norm ten aanzien van de “confrontatie” van achtergevels binnen bouwblokken aangegeven dat een afstand van 20 meter moet worden aangehouden van achtergevel tot achtergevel. In het onderhavige geval zou toepassing leiden tot een te grote beperking van de verkavelingsmogelijkheden. Als tweelaagse bebouwing aan de orde is kan worden gedacht zou aan een bijzonder woningtype. In de indicatieve verkaveling is sprake van (gesloten) zijgevels.Het is overigens beter de inpassing in de omgeving onderwerp te laten zijn van een studie die onderdeel kan zijn van een reeds genoemde Nota van Uitgangspunten die met omwonenden en andere belanghebbenden zal worden besproken.

61. R.W.J. Smits en H.A.T. Verleg, Westvest 19, 2611 AX.

Een nagenoeg gelijkluidende zienswijzenbrief is gezonden door J.W. M. Damen en A.T.J.Kruthof, Westvest 23, 2611 AX.
Bij de beantwoording van die brief is de onderhavige tekst gebruikt.

Bezwaren tegen bebouwingsvoorstel Westvest – Poppesteeg.
Briefschrijvers vestigen de aandacht op transformatielocatie nr. 21 (voormalige groetenhandel hoek Poppesteeg/Westvest. Als de bestaande bebouwing (woning/werkruimte aan de Westvest en opslagruimten aan de Poppesteeg) gesloopt wordt en wordt vervangen door bebouwing in drie tot vier lagen kunnen omgevingsbezwaren ontstaan die betrekking hebben op het woongenot, de lichtinval en het uitzicht. Zo zal naar hun mening de bouwdiepte vanaf de Westvest van de hogere bebouwing niet meer mogen bedragen dan die van de bestaande aangrenzende nieuwbouw en van de nieuwbouw aan de zuidzijde van de Poppesteeg. In verband daarmee moet op de plankaart de achterlijn van de bestemming teruggebracht worden tot bedoelde achtergrens.

Naar aanleiding van een concreet bouwplan is op 3 september 2002 een informatiebijeenkomst belegd voor omwonenden en andere belangstellenden en belanghebbenden. Daarbij is het bouwplan toegelicht en betond gelegenheid vragen te stellen en opmerkingen te maken. Er waren enkele bezwaren tegen het bouwplan. Inmiddels is het overleg tussen de projectontwikkelaar en omwonenden voortgezet. Dit heeft geleid tot een voor de gemeente aanvaardbaar bouwplan:
- aan de achterzijde van de bebouwing aan de Westvest worden vijf lagen gebouwd;
- aan de voorzijde vier
- de sleuf tussen de bestaande bebouwing en de nieuwbouw vervalt over drie lagen.
- de achtergevelbouwgrens wordt gelijk getrokken met die van de bestaande bebouwing ten noorden van de bouwlocatie
- de goothoogte van de bebouwing in de Poppesteeg wordt op 6.00 meter gebracht.
Verder worden nadere regelingen getroffen in de vorm van een contract die hier niet nader besproken behoeven te worden.
Conclusie: de zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
Plankaart aanpassen conform het bovenstaande.
Functies beperken.
Verder willen briefschrijvers de onder te brengen functies nader gepreciseerd zien. Naast winkels zou horeca uitgezonderd moeten worden. De kantoorfunctie moet niet inhouden dat kantoren met een baliefunctie toegelaten kunnen worden. Gokhal of bezorgdienst met bromfietsen moet uitgesloten zijn.

Deze locatie is aan de Westvest gelegen. Het betreft een vrij brede weg met gevarieerde functies die deels ook op het publiek zijn gericht. Daarbij speelt de ligging ten opzichte van het station en de binnenstad een belangrijke rol. De desbetreffende strook is in het FLS opgenomen onder nr. 91 (WE 2). Het betreft 10 panden. Naast een bescheiden toeneming van het kantoorgebruik kan er een winkel komen op de begane grond en kan het aantal dienstverlenende bedrijven iets toenemen.
Het percentage daarvan is echter zodanig dat er geen mogelijkheid is voor een extra bedrijf. Door functiewisseling (elders in de FLS-strook wordt een bedrijf beëindigd) is het overigens wel mogelijk dat de begane grond van de nieuwbouw zowel als dienstverlenend bedrijf of als winkel wordt gebruikt. Alvorens toestemming te geven moet vrijstelling worden verleend waarbij voorwaarden kunnen worden gesteld. In principe kan tegen vestiging van een dergelijk bedrijf gezien het karakter van de Westvest weinig bezwaar bestaan. Op de begane grond naast de locatie wordt niet gewoond. Vestiging van horecabedrijven of een speelautomatenhal is uitgesloten.
Hoogteregeling bebouwing in de Poppesteeg te vaag.
In de Poppesteeg kan ter vervanging van de bestaande pakhuisjes en opslagruimten hoofdbebouwing komen. Het plan stelt dat maximaal twee lagen mogen worden gerealiseerd “met een bescheiden goothoogte”. Dit biedt naar de mening van reclamanten te weinig houvast. Zij willen daaraan toevoegen dat de nokhoogte niet meer mag bedragen dan 6.20 meter. Een en ander is in het belang van het behoud van het karakter van de Poppesteeg en ter waarborging van een optimale lichtinval bij de woningen van briefschrijvers en anderen.

In het voorontwerp bestemmingsplan was de desbetreffende locatie aangeven als transformatielocatie waaraan door toepassing van een wijzigingsbevoegdheid (art. 11 WRO) medewerking kon worden verleend. In het ontwerp bestemmingsplan is gekozen voor een directe bestemming zonder wijzigingsprocedure. Dit omdat een nieuwbouwplan al in een vergevorderd stadium van ontwikkeling was. Er is echter verzuimd de in de Poppesteeg geprojecteerde nieuwbouw als hoofdbebouwing aan te geven. Deze heeft nog de bestemming “Erf” overeenkomstig het voorontwerp. In het vast te stellen plan is de situatie conform het bouwplan opgenomen.
Volledigheidhalve moet vermeld worden dat ook de bebouwing in de Poppesteeg plat zal worden afgedekt. Binnen het profiel van een denkbeeldige kap zal aan de Poppesteeg een terugliggende woonlaag gerealiseerd kunnen worden. Nader overleg met de projectontwikkelaar heeft opgeleverd dat de goothoogte van de geprojecteerde woonbebouwing in de Poppesteeg op maximaal 6.00 meter gesteld kan worden.
Conclusie: de zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
Goothoogte op de plankaart in een matrix weergeven overeenkomstig het bouwplan met een goothoogte van maximaal 6.00 meter en een maximaal aantal bouwlagen van 2.
Geen benadeling van de woonsituatie voor omwonenden.
De transformatielocatie is onder nr. 21 van Bijlage III (transformatielocaties) beschreven. Onder b. worden de mogelijkheden opgesomd. De laatste zin luidt: “Bruikbaarheid van nabijgelegen gebouwen, erven en tuinen respecteren.”. Reclamanten zagen graag een nadere precisering door toevoeging van de zinsnede”…. Met betrekking tot lichtinval, bezonning, privacy en zichtlijnen”.

Nu tussen alle partijen overleg heeft plaats gevonden dat tot een ook voor de gemeente aanvaardbaar bebouwingsvoorstel heeft geleid is het niet langer nodig deze locatie op te nemen onder de transformatielocaties. In verband daarmee kan de beantwoording van deze zienswijze achterwege worden gelaten. Het bouwplan wordt als directe bestemming ingetekend op de plankaart. Het is zodanig opgesteld dat de privacy voor omwonenden gewaarborgd is.
Open ruimte tussen nieuwbouw en bestaande bebouwing respecteren.
Tussen de beoogde transformatielocatie en de bestaande nieuwbouw is een sleuf van 90 cm aanwezig. De bestaande hoofdgebouwen staan dus los van elkaar. Drie woningen ten noorden van de locatie beschikken of zijramen en een loggia. Betrokkenen spreken hun zorg uit dat de open ruimte bij het bouwvolume zal worden gevoegd waardoor eveneens een onevenredige vermindering van lichtinval, bezonning en privacy kan optreden. Verzocht wordt de plankaart aan te passen.

Nader overleg tussen omwonenden en de projectontwikkelaar heeft ook op dit onderdeel een compromis opgeleverd dat door de gemeente in het bestemmingsplan kan worden overgenomen. De sleuf zal over drie lagen worden dichtgebouwd en voor het overige gehandhaafd blijven. Voor het bestemmingsplan kan uitgegaan worden van aaneengesloten bebouwing. De bestaande situatie (de sleuf over de vierde en vijfde bouwlaag) wordt dus voor een deel voortgezet en voor het overige opgeheven. Een en ander is verder neergelegd in een privaatrechtelijke overeenkomst.
De plankaart behoeft niet aangepast te worden omdat het vervallen van de sleuf reeds verwerkt was.
Transformatielocatie opnemen onder de wijzigingsbevoegdheden.
Verzocht wordt op pagina 71 van de toelichting op te nemen dat deze locatie opgenomen zal worden onder de transformatielocaties waarvoor een wijzigingsprocedure volgens artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) geldt.

In de beschrijving van deze locatie is aangegeven dat gekozen is voor een directe bestemming omdat de bouwmogelijkheden op vergelijkbare wijze terug te vinden zijn in het bestemmingsplan Komplan 1976. Het vastleggen van de bestaande situatie zou weinig meerwaarde hebben. In vergelijkbare situaties is eenzelfde benadering gevolgd. In het onderhavige geval is er, gezien de planuitgangspunten en de ligging van de locatie, niet veel speelruimte. In de grenzen die bij een wijziging overeenkomstig artikel 11 van WRO in acht genomen moeten worden zou – in woorden – voor eenzelfde oplossing worden geopteerd. Er is overigens wel een procedureel verschil. Nu met omwonenden over een concept bouwplan is overlegd heeft het geen meerwaarde een extra procedure in te bouwen.

62. J.L. Stegeman, Vrouw Juttenland 27, 2611 LB.

Vrouw Juttenland 29 – 31 niet correct bestemd.
Op de plankaart is het voorste gedeelte als hoofdbebouwing aangeven; het achterste deel is evenwel tot “Erf” bestemd. Dit is op historische gronden onjuist. Het betreft een oorspronkelijk voor- en achterhuis uit de 17^e eeuw of eerder. Bij de zienswijzenbrief is een beschrijving gevoegd uit 1993 in verband met de aanwijzing tot gemeentelijk monument. Op een kaartje is het gehele pand ingetekend. Uit de beschrijving blijkt verder dat sprake is van een oorspronkelijke historische bouwkundige structuur. Betrokkene vertouwt erop dat het pand in zijn volledige en juiste staat in het plan zal worden opgenomen.

Gelet op de nadere informatie die reclamant heeft verschaft is sprake geweest van een onjuiste interpretatie van de luchtfoto. Mede in aanmerking nemend de bouwdiepte van de aangrenzende panden en de bestaande hoogte van het pand in kwestie moet de plankaart overeenkomstig de zienswijze worden aangepast.

63. Stichting Congregatie Delft, Brabantse Turfmarkt 9, 2611 CK.

Meer gebruiksmogelijkheden voor het pand van de Congregatie gewenst.
De Stichting Congregatie Delft heeft een reactie gegeven op het voorontwerp bestemmingsplan. Dit heeft geleid tot een wijziging ten opzichte van dat voorontwerp. Er bestaat echter nog bezwaar bij het stichtingsbestuur in verband met de in de toekomst gewenste sociaal – culturele, recreatieve en horeca-activiteiten. Tevens bestaat bezwaar tegen de bebouwingsvoorschriften die de ontwikkelingsmogelijkheden in fysieke zin beperken en qua tijdpad een probleem gaan vormen. Een verdere uitwerking van de motivering van deze bezwaren wordt in het vooruitzicht gesteld.

In de Nota van Beantwoording is ten aanzien van de toekomstige gebruiksmogelijkheden van het Congregatiegebouw aangegeven dat in de aangevulde voorschriften een ruim scala van aanwendingen zal worden opgenomen zodat een voor ogen staande verbreding van het gebruik van het gebouw gerealiseerd kan worden. In de voorschriften is in artikel 15 (Woondoeleinden uit te werken) in lid B onder i. het volgende bepaald:
” i. Het Congregatiegebouw aan de Brabantse Turfmarkt zal zo goed mogelijk worden ingepast met in de toekomstige structuur passende uitbreidingsmogelijkheid en met gebruiksmogelijkheden voor het pand op het gebied van maatschappelijke doeleinden en in beperkte mate kantoordoeleinden en niet op het publiek gerichte dienstverlening.” Bij brief d.d. 14 mei 2002 is een drietal varianten met massastudies voor de mogelijke uitbreiding ontvangen.
Aangezien nog niet duidelijk is welk uitwerkingsplan voor de Gasthuisplaats de uiteindelijke gemeentelijke voorkeur zal hebben kan nog geen standpunt worden ingenomen ten aanzien van de varianten die reclamant heeft ingediend. Het opstellen van een uitgangspuntennota voor deze uitwerkingslocatie wordt echter op kortere termijn ter hand genomen dan in de Nota van Beantwoording werd voorzien. Hoewel begrip bestaat voor de wensen van reclamant weegt het belang van een goede inpassing in het toekomstige ontwerp voor de gehele Gasthuisplaats zwaarder. Het is overigens niet uitgesloten dat daarop vooruitgelopen kan worden door een deeluitwerking voor het Congregatiegebouw mits vaststaat dat een bebouwingsvoorstel goed in gepast kan worden in de latere uitwerking voor het gehele gebied.
De door reclamant in het vooruitzicht gestelde nadere motivering van de bezwaren is niet ontvangen.

64. Stichting De Witte Roos, Nickersteeg 5, 2611 EK.

Tekort is aan rijwielstallingen.
In de grachtenpanden zelf is vaak onvoldoende ruimte zodat er behoefte bestaat aan collectieve stallingsgelegenheden. Daartoe zou een actief beleid ontwikkeld moeten worden. Via het FLS kunnen mogelijkheden geschapen worden om medewerking te geven aan het tot stand brengen van rijwielstallingen.

Bij normaal gebruik voor woondoeleinden zijn de grachtenpanden in de meeste gevallen groot genoeg om de fietsten binnen te kunnen stallen. Ook kan men op het bijbehorend erf fietsen neerzetten. Bij meervoudige bewoning of bij kamerbewoning kan dit een probleem vormen. Binnen de bestemming “Verkeers- en verblijfsdoeleinden openbaar (Vb(o)) zijn bouwmogelijkheden om fietsenstallingen te kunnen oprichten op daarvoor geschikte plaatsen. Eenvoudige voorzieningen zoals rijwielstandaards kunnen zonder bouwvergunning geplaatst worden. Er dient wel een afweging gemaakt te worden van alle belangen waaronder de cultuurhistorische waarden. Mede daarom zal slechts incidenteel medewerking gegeven kunnen worden aan een rijwielstalling op openbaar gebied in de vorm van een gebouw.
Oude Delft 8 – 10 in het FLS opnemen; diverse bezwaren tegen het bouwplan.
Ter plaatse van het adres Oude Delft 8 – 10 is thans nog een open plek in de bebouwingswand aanwezig. Het ontwerp bestemmingsplan gaat uit van hoofdbebouwing. De toe te voegen adressen waren overigens niet in het FLS opgenomen. Er is volgens reclamant echter nog geen bouwvergunning verleend. Dit is in tegenspraak met hetgeen in de toelichting is vermeld. Men kan zich de vraag stellen in hoeverre het redelijk is dat de gemeente medewerking verleent aan een bouwplan waarvoor het initiatief aan de gemeente bekend werd voor het van kracht worden van de Startnota Bestemmingsplan Binnenstad. De Witte Roos is van oordeel dat op deze locatie beter geen bebouwing kan komen. In de Nota van Beantwoording wordt met betrekking tot een opmerking van ongeveer gelijke strekking door de gemeente geantwoord dat “veel zal afhangen van de kwaliteiten van het te realiseren bouwplan”. Dit is een vage uitlating. Overigens is reclamant van oordeel dat het bouwplan zich kenmerkt door matige visuele kwaliteiten. In dit kader attendeert briefschrijver op de aanwezigheid van twee garagedeuren aan de Oude Delft, op een niet bij de omgeving passend gebruik van materialen en kleuren, op schaalverhoudingen die niet op de omgeving zijn afgestemd en op vreemd aandoende bouwkundige details zoals een uitkragend gemetselde kroonlijst. Tenslotte vraagt reclamant zich af wat de samenhang zal zijn met het beeldkwaliteitsplan dat er nog niet is.

Ten aanzien van het opvullen van de opening in de gevelwand is in de Nota van Beantwoording aangegeven dat juridische argumenten ten grondslag lagen aan het besluit tot gemeentelijke medewerking. Dat betreft allereerst de omstandigheid dat in het bestemmingsplan Komplan 1976 een hoofdbebouwingszone aanwezig was. In tweede plaats was een initiatiefplan aan de gemeente bekend voordat de Startnota Bestemmingsplan Binnenstad door de raad werd vastgesteld. Tenslotte is er een argument van stedenbouwkundige aard: de bebouwingswanden langs de hoofdgrachten zijn overal gesloten. De opmerking inzake de visuele aspecten van het te realiseren bouwplan hebben betrekking op de welstand. Deze staan in het kader van de bestemmingsregeling niet ter discussie. De Nota Beeldregie Binnenstad is nog in voorbereiding Bouwplannen worden informeel getoetst aan een concept nota. In verband hiermee behoeft niet ingegaan te worden op de kritiek inzake het bouwplan. De vermelding van het reeds aanwezig zijn van een bouwvergunning berust op een misverstand. Het FLS tenslotte zal aangevuld worden omdat Oude Delft 8 –10 als woonpand meetelt in de desbetreffende FLS-strook.
Conclusie: de zienswijze komt gedeeltelijk voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
Oude Delft 8 –10 als woonpand opnemen in de desbetreffende FLS-strook OD-3.

65. Mr. A. Tailleur, Zwaansvliet 20, 1081 AP Amsterdam.

Hema niet opnemen in transformatielocatie.
De heer Tailleur vertegenwoordigt Hema Vastgoed BV. Hij heeft geconstateerd dat de Hema vestiging binnen transformatielocatie nr. 7 is gelegen. Zijn cliënte heeft niet de minste behoefte aan transformatie in wat dan ook van haar bestaande vestiging en zal zich verzetten tegen mogelijke initiatieven en daartegen bezwaar maken als haar dat opportuun voorkomt. In dat kader wordt tevens melding gemaakt van een expeditieterrein en een pleintje dat bij de Hema hoort. Beide buitenruimten zouden in het geding kunnen komen bij transformatieplannen. Het is zonder meer duidelijk dat de Hema bij welk plan dan ook betrokken zal moeten worden.

De Hema is gelegen in het winkelgebied In de Veste. Er is al lange tijd geleden vastgesteld dat de aantrekkelijkheid voor de consument van dit onderdeel van het kernwinkelgebied sterk te wensen overlaat. Daarom wordt gedacht aan een revitaliseringsplan. Dat dit ook in het belang is van de er gevestigde winkels is evident omdat hun toekomst anders niet gewaarborgd kan worden. Bij de ontwikkeling van het Zuidpoortgebied zullen ook winkels tot stand gebracht worden, reden temeer om niet a priori verzet aan te tekenen tegen gemeentelijke en andere voornemens tot verbetering van het winkelgebied. Er wordt op vertrouwd dat de Hema op een positieve wijze zal willen meedenken over de toekomst van In de Veste. Het spreekt vanzelf dat alle belanghebbenden bij ieder transformatievoorstel pro-actief zullen worden betrokken. De Hema is een van de grootste detailhandelbedrijven in dit gebied. Haar rol bij een revitaliseringsplan zal van dienovereenkomstig gewicht zijn. De buitenruimten zullen ook in de planvorming worden betrokken, zowel de openbare gebieden als de eigen gronden van de bedrijven.
Grote bezwaren tegen het FunctieLimiteringsSysteem.
Briefschrijver verzet zich tegen het FLS. Dat systeem draagt kenmerken van planeconomie een stelsel dat overal elders in de wereld verlaten is. Het FLS staat een natuurlijke en dynamische ontwikkeling in de weg. Gevreesd wordt dat het systeem buitenproportioneel veel aandacht van de Hema gaat opeisen. De Hema heeft meer dan 250 vestigingen in het land. Er is onvoldoende tijd om het FLS in het oog te houden. De heer Tailleur verzoekt om van de FLS-lijsten afgevoerd te worden.

De Hemavestiging is onder FLS-strook PP-1 opgenomen. Er is bepaald dat 100% van de panden voor detailhandel mag worden gebruikt. Daarnaast zijn andere aanwendingen in theorie denkbaar zoals dienstverlening en bovenwoningen. Het is echter duidelijk dat, zolang als de Hema ter plaatse gevestigd zal blijven, het accent op detailhandel blijft. Er behoeft geen tijd besteed te worden aan het monitoren van het FLS. Verbouwingen e.d. passen geheel in het systeem. De vergelijking met planeconomieën volgens voormalig Oost-Europees model is ongepast en behoeft dan ook niet verder besproken te worden.
Geen beperkingen stellen aan de gevellengte.
Voorts bestaat groot bezwaar tegen het beperken van de gevellengte van de vestiging van de Hema. Het is zeer ongebruikelijk en strijdig met de normale flexibiliteit om een binnenstadswarenhuis op deze wijze te beknotten. Een en ander staat haaks op de belangen van de Hema.

Wellicht is sprake van een misverstand en is het de heer Tailleur ontgaan dat van de algemene norm afwijkende situaties gelegaliseerd worden geacht. Dat geldt zowel de pandbreedte als de vloeroppervlakte. Alleen wanneer de Hema zou besluiten het pand onder te verdelen in afzonderlijke winkelvestigingen geldt een algemene maat van 18 meter frontbreedte. Het is echter ook mogelijk het gehele pand na sloop in de huidige vorm te herbouwen. Reclamant wordt in dit kader geattendeerd op artikel 7 van de voorschriften en hoofdstuk VI. Van de toelichting (belangrijke aspecten van het bestemmingsplan) onder 1. (algemene uitgangspunten) zevende balletje.
Bezwaren aan beperkingen ten aanzien van de winkelondersteunende horeca.
Ook met betrekking tot de winkelondersteunende horeca heeft de heer Tailleur bezwaren tegen de in het plan opgenomen regeling. Hij stelt vast dat ook voor het gebied waarin de Hema is gevestigd een limiet aan die vorm van horeca is gesteld. Dat is onjuist omdat binnen de Hema zelf een Lunch Coffee Shop aanwezig is, zoals vrijwel overal elders. Deze maakt deel uit van de Hema-formule. Verder is er een Mc Donalds aanwezig.

Voor de grotere winkels is vastgelegd dat de functiegebonden horeca maximaal 20% van winkelvloeroppervlak van een winkel mag beslaan met een maximum van 250 m². De genoemde Lunch Coffee Shop heeft een voor het publiek toegankelijke oppervlakte die daar met ca. 100 m² ver onder blijft. De Mc Donaldsvestiging is een afzonderlijk en zelfstandig winkelondersteunend bedrijf. De normering ten aanzien van deze categorie zou slechts aan de orde kunnen komen bij een onderverdeling van het Hemapand in afzonderlijke winkels. Alsdan mag maximaal 20% daarvan als winkelondersteunend horecabedrijf worden gebouwd en gebruikt. Het is echter duidelijk dat dit niet aan de orde is.
Verdieping moet ook gebruikt worden voor detailhandelsdoeleinden.
Reclamant vestigt voorts de aandacht op de verdieping van de Hemawinkel. Hij is van oordeel dat onbeperkte mogelijkheden moeten bestaan deze verdieping voor winkeldoeleinden te gebruiken. Hij verzet zich tegen de verplichting woningen te bouwen. Dat is een voor Delft niet begaanbare optie. Het bestemmingsplan is op dit onderdeel onhaalbaar. Elders is dit nimmer zo geregeld als voor het onderhavige plan is geschied.

Een deel van de verdieping boven de Hema is in gebruik bij de Kijkshop en bij Mc Donalds; voor het overige zijn het opslag- en andere dienstruimten. Strikte toepassing van de bepalingen van artikel 17 (Kernwinkelgebied) kan in de weg staan aan het bij het warenhuis betrekken van deze opslag- en dienstruimten. Daartegen is uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening geen bezwaar. Er zijn meer winkels met een extra verdieping die momenteel voor opslag e.d gebruikt wordt. (bv. C &A). Elders in dit winkelgebied zijn overigens bovenwoningen boven winkels aanwezig die destijds in het nieuwbouwproject zijn geïntegreerd. Woningen boven winkels zijn dus minder ongebruikelijk dan reclamant veronderstelt. Ter tegemoetkoming aan de zienswijze zal een verruiming in de voorschriften worden aangebracht.
Conclusie: de zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
Art. 17 Lid A ; een bepaling g. toevoegen, luidend:
”g. In afwijking van het bepaalde onder f. is de verdieping van een pand dat slechts twee bouwlagen heeft mede bestemd voor de onder a. genoemde doeleinden met inachtneming van het aldaar vermelde mits een woonfunctie, gelet op de constructie en het gebruik van de begane grond in redelijkheid niet in aanmerking komt.”
Kiosken ook voor detailhandelsdoeleinden bestemmen.
Tegen een van de gevels van het Hemagebouw staan twee kiosken. Deze zijn in het bestemmingsplan bestemd voor “Verkeers- en verblijfsdoeleinden openbaar (Vb(o)). Bedoelde gebouwtjes worden aldus wegbestemd. Daartegen heeft de heer Tailleur bezwaar. Hij verzoekt daaraan een positieve bestemming te geven.

Voorheen waren kiosken geen bouwwerken waarvoor een bouwvergunning is vereist. In het onderhavige geval is daarom geen rekening gehouden met deze kiosken. De huidige vaste lijn in de Delftse bestemmingsplannen is echter dat kiosken ook een bestemming ontvangen. In verband daarmee moet de plankaart worden aangepast.
Conclusie: de zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
op de plankaart aan de twee kiosken een bestemming “Kernwinkelgebied” toekennen; in de gebouwtjes op de plankaart de letter b (bestaande afmetingen handhaven) plaatsen.
Detaillering van het plan gaat te ver.
Reclamant vindt dat het bestemmingsplan aan haar ongebruikelijk vergaande detaillering ten onder gaat. Een redelijk geoefend lezer – waaronder de plaatselijke winkeliers gerekend moeten worden – kan het plan niet begrijpen. In dit kader wijst hij op bijlage V (FLS-stroken) nr. 46 en 47 (Brabantse Turfmarkt, Molslaan).

Het bestemmingsplan is inderdaad gedetailleerd. Reclamant heeft in zoverre wellicht een “ achterstand” omdat de plaatselijk belanghebbenden de totstandkoming van het plan gevolgd hebben, naar informatiebijeenkomsten zijn geweest en zich hebben laten voorlichten over de werking, mede in relatie met de Kamer van Koophandel. Het is overigens niet duidelijk in hoeverre de FLS-stroken 46 en 47 illustratief zouden zijn voor de opvatting van de heer Tailleur.

66. Robert en Larissa van Til, Paardenmarkt 19, 2611 PA.

Geen skateboardbanen op en rond de Paardenmarkt.
Het openbaar gebied wordt gebruikt voor uiteenlopende activiteiten, waaronder de jaarlijkse kermis die slechts tijdelijk is. De pas aangelegde baan veroorzaakt permanent veel hinder voor omwonenden. Het initiatief kwam als een verassing voor omwonenden. Uiteindelijk bestaat er zowel voor de bewoners van het Doelenplein en omgeving als voor de Paardenmarkt overlast. Briefschrijvers hebben zeer wel oog voor de behoeften van de jeugd, maar niet op de gekozen wijze waarbij gemeenschapsgeld slechts ten goede komt aan enkele tientallen jongeren. Het verdient de voorkeur dergelijke voorzieningen in de Delftse Hout onder te brengen waar niemand er last van heeft. Hieraan doet niet af dat de jongeren zelf geopteerd hebben voor de onderhavige locatie. Verder bestaan bezwaren tegen de besluitvorming en de afwijkingen die bij de uitvoering zijn opgetreden ten opzichte van het oorspronkelijk voor ogen staande ontwerp. Tenslotte wordt gewezen op strijdigheid met het toewijzingsbeleid voor woningen. De tegenovergelegen woningen zijn aan ouderen toegewezen. Ook zullen de toekomstige bewoners van de Ipsevestiging gebaat zijn bij een rustige omgeving. De nu reeds bestaande overlast vanwege auto’s en lawaaiveroorzakende jongeren mag niet worden verergerd. Verzocht wordt het bestemmingsplan zodanig te wijzigen dat de aanleg daarvan op en rond de Paardenmarkt niet zal zijn toegestaan. De pas aangelegde baan moet verwijderd worden. Andere vergelijkbare overlast veroorzakende inrichtingen moeten ook onder een verbod vallen.

Tot de aanleg van de onderhavige baan is besloten in verband met overlast met name op het Doelenplein waar particuliere eigendommen werden gebruikt. Over de aanleg van de baan heeft overleg plaatsgevonden met de bewonersvereniging binnenstad-noord. Tevens is de aanleg van de skatevoorziening genoemd in de speciale wijkkrant binnenstad die op 28 mei jl. is verspreid. Speelvoorzieningen in de binnenstad zijn zeer schaars. Er zijn weliswaar diverse speelplekjes voor de kleintjes, maar voor overige speelvoorzieningen zoals een balletje trappen en skaten is nauwelijks fysieke ruimte. De doelgroep waarvoor deze skateplek is aangelegd betreft echter de leeftijd van 5 tot ongeveer 10 jaar. Deze kunnen/mogen van hun ouders nog niet zonder begeleiding de wijk uit. Voor oudere jeugd is het geen probleem om gebruik te maken van speelvoorzieningen buiten de binnenstad. Opgemerkt wordt dat er bij de uitvoering afwijkingen zijn opgetreden ten opzichte van het oorspronkelijk voor ogen staande ontwerp. Op welke afwijkingen gedoeld wordt is niet duidelijk. Er zou strijdigheid zijn met het toewijzigingsbeleid voor ouderen. Dit betreft de woningen die gesitueerd zijn aan de zuidkant van de Paardenmarkt. Dat in deze woningen ouderen wonen, is juist. Het is echter niet zo, dat deze woningen specifiek zijn bestemd voor ouderenhuisvesting. Daarbij is de skateplek gesitueerd in de noordhoek van de Paardenmarkt. Tussen woningen en skateplek is een aanzienlijke afstand. De nieuwbouwplannen voor Ipse gaan uit van integratie tussen beschermde woonvormen en zelfstandig wonen.
Geen horeca in de Artilleriekazerne. Voorzichtig zijn bij de herontwikkeling van deze locatie.
De artilleriekazerne is aangewezen als transformatielocatie. Verzocht wordt de bestemming “Gemengde doeleinden” te schrappen en/of aan te vullen met een bepaling dat nieuwe horeca-activiteiten voor het gehele gebied rond de Paardenmarkt niet zijn toegestaan. Dit gebied wordt niet gekenmerkt door horeca en uitgaansgelegenheden. Gevreesd wordt voor een plan waarin een veelheid aan activiteiten wordt ondergebracht omdat de eigenaar (de Dienst der Domeinen) streeft naar maximalisering van de opbrengst. Er zou zelfs gedacht kunnen worden aan een festiviteitenterrein met horeca. De huidige formulering in de planvoorschriften is te ruim en zet de deur open voor vormen van projectontwikkeling waartegen de gemeente zich niet zal kunnen verzetten. Delft had er goed aan gedaan door de planologische keuze vooraf te laten gaan door een strictuur- of gebiedsvisie. Dit zal overigens in de nieuwe Wet op de Ruimtelijke Ordening verplicht gesteld gaan worden. Het bestemmingsplan zal leiden tot een “hap-snapbeleid, waar bewoners het ongemerkt afleggen tegen gewiekste zakkenvullers”.
Een verhoogde dynamiek in dit gedeelte van de binnenstad zal een negatief effect hebben op de woonplannen in de directe omgeving en op de waarde van de eigendommen. Tevens wordt gevreesd dat de exploitatie van de nog te realiseren luxe appartementen (Ipse) bemoeilijkt wordt. Tenslotte wordt geattendeerd op in de raad levende plannen om de Paardenmarkt ingrijpend aan te pakken waarbij gedacht wordt aan een dubbel parkeerdek hetgeen ten koste zal gaan van de fraaie en waardevolle platanen. Dit zal ongetwijfeld resulteren in een verslechtering van het woonklimaat.

Op grond van de Nota Horeca Binnenstad is het toekomstig horecabeleid voor de binnenstad bepaald. Een en ander is vervolgens in het onderhavige bestemmingsplan overgenomen. Voor de Paardenmarkt en omgeving wordt niet voorzien in toevoeging van horecavestigingen. Ten aanzien van het toekomstig gebruik van de Artilleriekazerne is met name het bepaalde in artikel 18 (Gemengde doeleinden) onder A.a. 3 en 6 van toepassing. Dat betekent dat in principe de bestaande situatie wordt vastgelegd. Het betreft niet alleen de bebouwing maar ook het gebruik. Het geheel is een beschermd monument op grond van de Monumentenwet 1988. Op grond van die aanwijzing gelden beperkingen ten aanzien van iedere toekomstige invulling. Krachtens de voorschriften is een woonfunctie denkbaar waarbij ook praktijkruimten horen. De horeca is in lid 6 echter uitdrukkelijk uitgesloten. Voor deze beperkende benadering is gekozen omdat momenteel onvoldoende duidelijk is waartoe het complex geschikt is. Als te zijner tijd denkbeelden geconcretiseerd worden die niet passen in de huidige bestemmingsomschrijving zal overwogen moeten worden het bestemmingsplan op dit onderdeel te herzien. Daar gaat een planvormingfase aan vooraf waarbij alle mogelijkheden worden bezien, zodat een te maken keuze goed onderbouwd zal worden. Het geldt niet alleen de locatie zelf (cultuurhistorische effectrapportage) maar ook de omgeving. Dan bestaan krachtens de gemeentelijke Inspraakverordening en de Wet op de Ruimtelijke Ordening voldoende mogelijkheden voor omwonenden en anderen om van hun opvattingen te doen blijken. In dat kader kan eveneens aandacht worden besteed aan andere eventueel optredende uitstralingseffecten voor de omgeving, waaronder de waarde van eigendommen van omwonenden.
Er is vooralsnog geen aanleiding voor de veronderstelling dat projectontwikkelaars of daarmee gelijk stellen bedrijven zich van de locatie meester zullen maken en de gemeente en haar inwoners voor een voldongen feit zullen plaatsen dan wel met plannen zullen komen waartegen geen weerwoord mogelijk zal zijn.
Het bestemmingsplan bevat voorts geen regeling om onder de Paardenmarkt een parkeergarage te bouwen, zodat hierop niet nader ingegaan behoeft te worden.

67. Vereniging De Hollandsche Molen Zeeburgerdijk 139, 1095 AA, Amsterdam.

Molenbeschermingszone op de plankaart opnemen.
Deze vereniging heeft zienswijzen inzake de wijze waarop de molenbeschermingszone rond molen De Roos in het bestemmingsplan is verwerkt. Verzocht wordt een cirkel rond de molen op de plankaart te plaatsen met een straal van minimaal 353 meter. Op de plankaart bij het voorontwerp bestemmingsplan komt geen zonering voor. De genoemde maat vloeit voort uit de hoogte van de stelling die aan de molen is aangebracht.

Het bestemmingsplan zal op dit onderdeel gewijzigd worden. Nu de Nota Planbeoordeling van de provincie Zuid-Holland van kracht geworden is verdient het verre de voorkeur de daarin vermelde rekenmethode te hanteren. Dat betekent dat gemeten wordt van de onderzijde van de wiek in verticale stand. In dit geval bevindt deze zich (afgerond) 15 meter boven het gemiddelde straatpeil. De molen staat op een kleine terreinverhoging en de wiekhoogte is niet gelijk aan de stellinghoogte. Aan de hand van bouwtekeningen is dit gecontroleerd. De eerste beschermingszone heeft een straal van 100 meter. Daarbinnen mogen geen bouwwerken hoger dan 15 meter worden opgericht. Een tweede concentrische beschermingszone heeft een straal van 400 meter. Daarbinnen geldt, gerekend vanaf de rand van de eerste cirkel, de 1 : 100 regel. De eerder in de planvoorschriften opgenomen formule vervalt daarmee.
Conclusie; de zienswijze komt gedeeltelijk voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:.
De redactie van artikel 10 (Molenbeschermingszone) luidt:
”1.        a. Binnen de op de plankaart aangeven cirkel (molenbeschermingszone I) met een straal van 100 meter vanuit het hart van de molen De Roos mag de hoogte van bouwwerken niet hoger zijn dan 15 meter;
            b. Het is verboden gronden binnen de onder1. a. bedoelde cirkel te gebruiken voor beplantingen met een hoogte van meer dan 15 meter;
2.         a. Binnen de op de plankaart aangegeven cirkel (molenbeschermingszone II) met een straal van 400 meter gemeten uit het hart van de molen De Roos mag de hoogte van bouwwerken niet meer bedragen dan 15 meter vermeerderd met 1/30 deel van de afstand tussen het hoogste punt van een bouwwerk en het middelpunt van de molen De Roos;
            b. Het is verboden gronden binnen de onder a. bedoelde cirkel te gebruiken voor beplantingen met waarvan de hoogte meer bedraagt dan onder 2. a. is aangeven.

De bestaande lid 2 wordt vernummerd naar 3. Lid 3 (oud) vervalt. Artikel 34 (Strafbepaling) wordt aangepast met dien verstande dat het bepaalde in lid 1 onder a en lid 2 onder b van artikel 10 als strafbaar feit wordt aangemerkt. De toelichting wordt in bovenvermelde zin aangepast. De molenbeschermingszones I en II worden op plankaart geplaatst en in de verklaring weergegeven.
Molenbeschermingszone op dezelfde wijze opnemen in de bestemmingsplannen Spoorzone en Noordwest-deelgebied 1.

Deze bestemmingsplannen hebben hun eigen traject. Er zal rekening worden gehouden met de Nota Planbeoordeling. Er zal geen inconsistentie optreden met de regeling in het onderhavige bestemmingsplan.
Tijdig informeren bij wijzigingsplannen in de omgeving van de molen.
Het wordt op prijs gesteld als reclamant tijdig op de hoogte gebracht wordt van het toepassen van de in het plan opgenomen wijzigingsbevoegdheden die het oprichten van bouwwerken hoger dan hetgeen de molenbeschermingszone toelaat mogelijk maken.

Randvoorwaarde voor de toepassing van wijzigingsbevoegdheden is het respecteren van de molenbeschermingszone. Wijzigingsvoorstellen krachtens artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijk Ordening worden op de gebruikelijke wijze gepubliceerd met vermelding van de bevoegdheid voor belanghebbend om bezwaren kenbaar te maken. Bij de grotere transformatielocaties zal een Nota van Uitgangspunten voorafgaan aan de formele wijzigingsplannen. Wanneer deze binnen de molenbeschermingszone vallen zal de beheerder van de molen tot de belanghebbenden gerekend worden.

68. Vereniging de Wateringse Poort, p/a Ir. H.R. Stol, Noordeinde 20 – 22, 2611 KH.

De zienswijzen zijn ingediend mede namens Mr. H. Timman en de Vereniging van Eigenaren Voirdelf.

Het is uiteraard mogelijk anderen te vertegenwoordigen in formele procedures. Dat zal echter moeten blijken uit een medeondertekening of een bijgevoegde machtiging zoals andere dat bij de onderhavige procedure ook gedaan hebben. Briefschrijver is gevraagd een machtiging over te leggen.
Veel fouten in de gedigitaliseerde plankaart.
Er zijn veel reacties binnengekomen inzake de gedigitaliseerde plankaart. In deze kaart komen veel fouten voor. De punten die in de voorontwerpfase door de indieners van reacties zijn aangedragen zijn weliswaar gecorrigeerd, een en ander neemt niet weg dat dit onvoldoende kan zijn. Tevens is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen in artikel 35 lid 8. Ook dat is niet voldoende om de strijdigheid weg te nemen met artikel 16 van het Besluit op de ruimtelijke ordening 1985.

Met betrekking tot de ondergrond moet het volgende worden gezegd opdat reclamanten en anderen er definitief van overtuigd zijn dat de gemeente meer gedaan heeft dan zij wettelijk gezien had behoeven te doen: ondergronden voor bestemmingsplannen worden in veruit de meeste gevallen ontleend aan de Grootschalige Basiskaart van Nederland (GBKN) die een vrij groot aantal jaren geleden is vervaardigd. Voor binnensteden geldt dat daarop de binnenterreinen in het geheel niet of slechts in zeer beperkte mate met de bestaande bebouwing zichtbaar zijn. Kapvormen en zijdelingse perceelsgrenzen zijn niet herkenbaar. Bestemmingsplannen die op deze ondergrond worden getekend komen voor goedkeuring in aanmerking omdat zij aan de wet geacht worden te voldoen. Delft is uitgegaan van een recente luchtfoto. Het bureau dat belast was met de digitalisering daarvan deelde mede dat een dergelijke graad van accuratesse slechts zeer incidenteel voorkomt.
Zoals reeds eerder is opgemerkt wordt niet geheel uitgesloten dat bij het digitaliseren van de luchtfoto, dat handwerk is, incidenteel een vergissing is begaan. Mede daarom zal in het vast te stellen bestemmingsplan nog een extra wijzigingsbevoegdheid worden opgenomen.
Conclusie; de zienswijze komt gedeeltelijk voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:.
aan artikel 35 (algemene wijzigingsbevoegdheden) een bepaling toevoegen, luidend:
”Het aanpassen van de ondergrond waarop het plan getekend is en het dienovereenkomstig eventueel wijzigen van de bestemmingen en de aanduidingen indien gebleken is dat bij het overzetten van de luchtfoto van 11 april 2000 naar de ondergrond vergissingen zijn begaan”.
De toelichting wordt dienovereenkomstig aangevuld.
Twijfels over het FLS.
Reclamante vraagt zich af of het FLS zich wel verdraagt met de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) en met de algemene beginstelen van behoorlijk bestuur. Het beginsel “wie het eerst komt het eerst maalt” is in strijd met het gelijkheidsbeginsel. Er zou een extern advies zijn ingewonnen. Dat moet openbaar gemaakt worden.

Er is jurisprudentie beschikbaar inzake bestemmingsplannen van andere gemeenten die een systeem hebben gehanteerd dat met het FLS vergelijkbaar is. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State acht de methodiek aanvaardbaar en passend binnen het systeem van de WRO. Nu deze vraag bevestigend beantwoord is, is tevens duidelijk dat toepassing van het FLS niet strijdig is met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Het principe “wie het eerst komt het eerst maalt” is juist opgenomen vanwege de rechtsgelijkheid: iedereen die een aanvraag eerder indient dan een ander kan erop rekenen dat de afhandeling van zijn aanvraag voorrang heeft op de later ingekomen aanvraag. Bij een schaarstesituatie moet nu eenmaal een rangorde worden vastgesteld.
De gemeente heeft extern advies ingewonnen bij een gespecialiseerd bureau inzake de juridische aanvaardbaarheid van het FLS en de doorvertaling in het bestemmingsplan. Het advies was in grote lijnen positief.
De desbetreffende brief is belangstellende ter inzage.
FLS niet transparant, niet uitvoerbaar, te ingewikkeld en vertragend vanwege proceduregevoeligheid.
Reclamante verenigt zich met de bewaren (tegen het voorontwerp bestemmingsplan) van de Kamer van Koophandel. Het FLS is niet praktisch uitvoerbaar, te gecompliceerd, niet doorzichtig en belemmerend ten aanzien van de besluitvorming. Tevens is het vatbaar voor juridische procedures omdat de vrijstellingen beschikkingen zijn in de zin van de Algemene wet bestuursrecht. Briefschrijver vraagt zich af of de gemeente “zichzelf en haar burgers een zee van bestuursrechterlijk procedures aandoet”.

Het FLS is in wezen geen gecompliceerd systeem: per strook is eenvoudig na te gaan hoeveel planologische ruimte er voor de onderscheidene functies is. Het FLS wordt real time geadministreerd zodat betrokkenen waaronder makelaars te allen tijde binnen zeer korte tijd kunnen weten of de planologische ruimte al dan niet aanwezig is.
de afgelopen maanden is “proefgedraaid” met het FLS. De ervaringen zijn positief. Iedere beschikking krachtens het FLS is een vrijstelling op grond van artikel 15 WRO en vatbaar voor bezwaar, beroep en verzoek om voorlopige voorziening. Het is niet te voorspellen in hoeverre van deze procedurele mogelijkheden gebruik gemaakt zal worden. De stelling van reclamante als zou de gemeente zichzelf en haar inwoners een zee van procedures aandoen wordt vooralsnog niet onderschreven aangezien uitgegaan moet worden van een gebruikelijke en redelijke afweging van belangen en een formeel correcte toepassing van de planvoorschriften.

69. Vereniging Delfia Batavorum, Commissie Behoud Stadsschoon, Achterom 13-15, 2611 PL.

Verouderde kadastrale ondergrond niet meer gebruiken.
Met betrekking tot de aan het plan ten grondslag liggende inventarisaties stelt reclamant vast dat gewerkt is met een sterk verouderde kadastrale ondergrond. Geadviseerd wordt de recente gegevens elektronisch bij het kadaster op te vragen. Verder worden vraagtekens gezet bij de nauwkeurigheid van de vertaling van de luchtfoto. Vermoed wordt dat er omissies blijven bestaan. Voorgesteld wordt in de voorschriften een artikel op te nemen op grond waarvan een eigenaar van een perceel in het plangebied verplicht kan worden afwijkingen bij de gemeente te melden.

Bij de totstandkoming van het plan is maar in zeer beperkte mate gebruik gemaakt van kadastrale gegevens. De ondergrond van de plankaarten is uitsluitend op basis van topografische gegevens opgesteld. De gemeente beschikt zelf over de kadastrale gegevensbestanden. Waar nodig zijn deze incidenteel geraadpleegd, vooral naar aanleiding van individuele reacties op het voorontwerp bestemmingsplan en zienswijzen inzake het onderhavig ontwerp bestemmingsplan.
Ten aanzien van de vertaling van de luchtfoto geldt dat menselijke fouten niet geheel uitgesloten kunnen worden. Het overzetten van de luchtfoto in een computerbestand moest handmatig geschieden. Inmiddels is echter gebleken dat daarbij zeer weinig fouten zijn gemaakt. De Wet op de Ruimtelijke Ordening biedt geen formele basis belanghebbenden te verplichten dergelijke afwijkingen te melden. Er is reeds een correctieartikel in de voorschriften opgenomen om vergissingen inzake hoofdgebouwen een aanbouwen te kunnen rectificeren. Een vergelijkbare bepaling, in de vorm van een algemene wijzigingsbevoegdheid inzake de ondergrond voor burgemeester en wethouders op basis van artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening moet bij de planvaststelling worden opgenomen.
Conclusie: de zienswijze komt gedeeltelijk voor onderneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
Aan artikel 35 van de voorschriften (Algemene wijzigingsbevoegdheden) wordt een bepaling toegevoegd, luidend:
”Het aanpassen van de ondergrond waarop het plan getekend is en het dienovereenkomstig eventueel wijzigen van de bestemmingen en de aanduidingen indien gebleken is dat bij het overzetten van de luchtfoto van 11 april 2000 naar de ondergrond vergissingen zijn begaan”.
De toelichting wordt dienovereenkomstig aangevuld.
Status van de formeel aangewezen monumenten beter vastleggen.
Met betrekking tot de monumenten moet duidelijk gemaakt worden dat de Monumentenwet 1988 prevaleert boven de inventarisaties die aan het ontwerp bestemmingsplan ten grondslag hebben gelegen. Gepleit wordt voor het opnemen van een artikel in de voorschriften dat de status van deze bebouwing regelt ten opzichte van de bestemmingen. Verder moet bepaald worden dat bij wijzigingen aan monumenten of het perceel waarop zij aanwezig zijn altijd contact opgenomen moet worden met de gemeente. Als alternatief zouden alle monumenten (ca. 650) in een gedetailleerde inventarisatie moeten worden opgenomen.

Alle beschermde Rijksmonumenten op grond van de Monumentenwet 1988 en de gemeentelijke monumenten zijn op de plankaarten van een stip voorzien. Bij het leggen van de bestemming is gelet op het karakter van een monument. In de meeste gevallen was er geen aanleiding voor specifieke bestemmingen omdat monumenten vaak voor vele doeleinden gebruikt worden, daarvoor geschikt zijn of op een verantwoorde manier geschikt gemaakt kunnen worden. Er is dus geen noodzaak voor een afzonderlijk artikel inzake de monumenten. De Lijst met Beschermde Monumenten heeft overigens een eigen dynamiek. Daarmee moet in het bestemmingsplan rekening gehouden worden. In verband daarmee is een algemene wijzigingsbevoegdheid in artikel 35 van de voorschriften opgenomen met behulp waarvan mutaties in deze lijst planologisch doorvertaald kunnen worden. In dit kader is ook de sloopregeling van belang: de panden die monumenten flankeren en/of verbinden vallen onder een afzonderlijk regime ter voorkoming van nodeloze sloop.
Betere beschrijving van de kenmerken van hetontwikkelingslocaties opnemen.
Ten aanzien van de in het plan opgenomen ontwikkelingslocatie (Gasthuisplaats) en de transformatielocaties pleit briefschrijver voor een sterkere beschrijving van de specifieke en kenmerkende waardevolle stedenbouwkundige elementen. Deze moeten geobjectiveerd en gerubriceerd worden. Verder is een beschrijving gewenst van de randvoorwaarden voor stedenbouwkundige verbetering zoals grachtenprofielen, binnenranden van bouwblokken, steeg- en straatprofielen, openbaar gebied en de buitenranden van het plan. De ontwikkeling van deze locaties in relatie tot het bestaande stedelijke weefsel moet duidelijker worden aangegeven. Een specifieke vaststelling is aan de orde als er een kompleet (ontwikkelings- of transformatie)plan is.

Reclamant is met deze aanbeveling niet specifiek genoeg. Daarom is het niet mogelijk de kennelijk gewenste verbeteringen – als daar al aanleiding voor zou bestaan - te kunnen aanbrengen. Bij de daarvoor in aanmerking komende locaties is steeds gelet op de omgeving en de bestaande stadsstructuur. Als een ontwikkeling/transformatie aan de orde is zal zonodig een cultuurhistorische effectrapportage worden opgesteld. Ten opzichte van het voorontwerp bestemmingsplan is het plan op tal van plaatsen bijgesteld; in vrij veel gevallen in verband met te beschermen cultuurhistorische waarden.
De randvoorwaarden voor nieuwbouw zijn nog onvoldoende duidelijk.
Op de plankaarten moeten qua bestemming en volume duidelijke zones worden aangegeven. Verder wordt aanbevolen duidelijke uitgangspunten voor de transformatiemogelijkheden en de beeldkwaliteit op te nemen.

Evenals de onder c. vermelde zienswijze is niet gespecificeerd welke planonderdelen voor bijstelling in aanmerking zouden komen. In het plan is veel aandacht besteed aan een zorgvuldige zonering van hoofdgebouwen en erven waarop bijgebouwen en aanbouwen staan c.q. geplaatst mogen worden. Dit heeft bijvoorbeeld geresulteerd in de meanderende achtergevellijn.
In beginsel heeft een ieder het recht zijn pand binnen de bepalingen van het plan door nieuwbouw te vervangen, tenzij het een monument betreft dan wel de sloopregeling van toepassing is. Regels inzake de visuele kwaliteit worden opgenomen in de Nota Beeldregie Binnenstad.
De rol van het welstandtoezicht en de te gebruiken instrumenten inzake de welstand zijn nog onduidelijk.
De procedurele en de inhoudelijke status van de welstand dienen duidelijk geformuleerd te worden. Er moet vooraf getoetst worden en niet achteraf, in ieder geval voor de gevoelige locaties. Nu de Nota Beeldregie Binnenstad nog niet is vastgesteld moet aangegeven worden hoe met de overgangsregeling wordt omgegaan. In de voorschriften bij het onderhavige bestemmingsplan zou een artikel moeten worden opgenomen waarin wordt aangegeven dat een initiatiefnemer direct contact moet zoeken met de gemeente om de randvoorwaarden voor de bebouwing vooraf vast te stellen. Tenslotte dient de nieuwe Nota Beeldregie Binnenstad zoveel mogelijk richtinggevend te zijn en niet oplossingsgericht. Tevens is een duidelijke procedurele en inhoudelijk status vereist.

Voorafgaand aan de opstelling van het voorontwerp bestemmingsplan is nagegaan welke onderwerpen thuishoren in de bestemmingsregeling en welke op het terrein van de welstand en de daarmee verband houdende wettelijke bepalingen liggen. Er is slechts op één plaats in de voorschriften (artikel 3 lid 10) sprake van een bepaling die direct verwijst naar welstandsaspecten. Mede daarom kan de beantwoording van de zienswijzen op dit onderdeel beperkt blijven tot het vorenstaande. Briefschrijver wordt verder verwezen naar de nog komende procedure met betrekking tot de totstandkoming van de Nota Beeldregie Binnenstad.
Een artikel in de voorschriften over de ontstaansgeschiedenis van de openbare ruimte, de algemene beleidsuitgangspunten, procedures en stedenbouwkundige en architectonische randvoorwaarden ontbreekt.
Daarnaast moet een handboek voor het openbaar gebied opgesteld worden waarin uitgangspunten en randvoorwaarden zijn vastgelegd.

De ontstaansgeschiedenis van het openbaar gebied behoort weergegeven te worden in de toelichting, hetgeen in hoofdstuk II onder 2.2. uitvoerig heeft plaats gevonden. Op basis van die informatie zijn de bebouwingsgrenzen getrokken en zijn de bestemmingen voor de openbare ruimte tot stand gekomen. Een handboek voor de inrichting van de openbare ruimte is al enige jaren in gebruik. Beoogd wordt om door een consequente toepassing van historisch verantwoorde materialen, beplantingen, kleurtoepassing etc. de beeldkwaliteit van het openbaar gebied en de cultuurhistorische waarde zoveel mogelijk te bevorderen.
In de planvoorschriften ontbreekt een begripsbepaling inzake erf en tuin.
Verder is briefschrijver opgevallen dat alleen het zgn. historische groen is opgenomen. Alle groenvoorzieningen zowel openbaar als particulier zijn echter van belang. Dit groen moet dan ook geïnventariseerd worden. Daarnaast moeten toekomstige ontwikkelingen duidelijk vastgelegd worden inclusief randvoorwaarden en procedures.

Op de plankaarten is een strikt onderscheid gehanteerd tussen openbaar en privé-groen. Voorzover het waardevolle stadstuinen betreft en grotere aaneengesloten tuingebieden zijn deze ondergebracht in de bestemming “Tuin”. De bestemming “Erf” heeft betrekking op de overige particuliere gronden, voorzover die bebouwd zijn met bijgebouwen en aanbouwen dan wel (voor maximaal 20%) daarvoor in aanmerking komen. Overigens kan een begripsbepaling verduidelijkend weken en aanzien van het in het bestemmingsplan gehanteerde onderscheid.
Conclusie: de zienswijze komt voor onderneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:

Aan artikel 1 onder nn.: toevoegen een begripsbepaling Tuin:

”een open en aaneengesloten stuk grond behorend bij één of meer hoofdgebouwen dat geheel of grotendeels onverhard is en dient als particuliere buitenruimte met de

daarbij behorende begroeiing”;

Aan artikel 1 onder oo. : toevoegen een begripsbepaling “Erf”:

een aaneengesloten stuk grond behorend bij één of meer hoofdgebouwen dat geheel

of ten dele verhard en bebouwd is, dat mede dient als particuliere buitenruimte, dan

wel als bebouwd en/of onbebouwd gebied ten behoeve van de hoofdgebouwen”.

70. Vereniging van Eigenaren Koornmarkt 20 – 20F (Dr. F.H.M. Mischgofsky), 2611 EG.

Meer verharding in de tuinbestemming aanwezig dan krachtens het plan toegestaan wordt.
De grond achter de panden die onder VvE ressorteren is voor ca. 70 tot 80% verhard met tegels en paden. Daartussen staan bomen en struiken. Volgens de bestemmingsplanmethodiek zou een bestemming voor “Erf” meer aangewezen zijn dan de bestemming “Tuin”. Kennelijk is sprake van een onjuiste interpretatie van de luchtfoto omdat vanwege de boomkruinen de bodem eronder niet zichtbaar was.

De gronden achter het grote pand Koornmarkt 20 –20F maken deel uit van een groengebied waarin de Huyterhof zich bevindt. Uitgangspunt van het bestemmingsplan is deze groengebieden te beschermen. Bestaande bebouwing en bestaande verharding die de in het plan neergelegde norm te boven gaat mag gehandhaafd blijven. Ten aanzien van bebouwing geldt dat deze eventueel geheel vernieuwd mag worden. Voor verharding is een verglijkbaar regime van kracht met dien verstand dat toevoeging van meer verharding niet is toegestaan. Wijziging binnen het bestaande oppervlakte is echter te allen tijde bespreekbaar. De luchtfoto is niet verkeerd geïnterpreteerd. Vergelijkbare situaties doen zich op tal van plaatsen voor in het plangebied.
Parkeren in de tuin moet mogelijk blijven.
Er is een uitgang vanuit de tuin achter het pand aan de Koornmarkt naar de Huyterstraat. In deze tuin wordt geparkeerd door de bewoners van het pand. Dit is sinds jaar en dag bestaande situatie die in de notariële aktes is vastgelegd.

In het algemeen mag niet geparkeerd worden binnen de bestemming “Tuin”. Hier is echter sprake van een bestaande situatie die door het plan via de algemene legaliseringsregels wordt gerespecteerd. Verzwaring van het gebruik voor parkeerdoeleinden is niet mogelijk: dus geen extra verharding voor het parkeren noch extra auto’s. Ook hier geldt: herschikking van de parkeersituatie is bespreekbaar.
Plan belemmert terugbouwen van een historische aanbouw.
Aan de achtergevel was een in 1820 gebouwde fraaie uitbouw aanwezig die in de zestiger jaren van de vorige eeuw is gesloopt. De VVE overweegt deze in zijn oude glorie te herstellen. Dat zou alleen kunnen in de bestemming “ Erf”.

Er is in het verleden in de binnenstad veel bijgebouwd maar ook veel gesloopt. Het bestemmingsplan gaat uit van de nu geconstateerde situatie. Een erfbestemming vooruitlopend op een nog niet geconcretiseerd plan is prematuur. Het aangeven van de bestemming “ Erf” zou binnen het bebouwingspercentage van 20% impliceren dat een vijf maal zo groot terrein als de met een aanbouw te bebouwen oppervlakte van die bestemming zou moeten worden voorzien. Het is beter de indiening van een formele aanvraag af te wachten en bij een positief besluit het bestemmingsplan op dit onderdeel te herzien.

71. Peter de Vries, Papenstraat 71, 2611 JB.

Transformatielocatie 26 (Papenstraat, nabij hoek Choorstraat) uitbreiden.
Briefschrijver is het eens met het uitgangspunt dat de situatie ter plaatse van het pand Papenstraat 63 t/m 81 verbetering behoeft. Het is een pand dat ca. 20 meter naar achteren is gelegen. Op het voorterrein bevinden zich bergingen. Het geheel ziet er weinig fraai uit. Er zijn problemen ten aanzien van de sociale veiligheid en het onderhoud. Het hoofdgebouw en het voorterrein zijn opgenomen in transformatielocatie nr. 26. Verbetering is echter een complexe opgave. Daarom geeft briefschrijver in overweging de transformatielocatie uit te breiden met het pand Papenstraat 57, een pakhuis, dat in de eventuele herontwikkeling zou kunne worden betrokken.

Aan briefschrijver moet worden toegegeven dat het een lastige opgave betreft. Verruiming van de locatie zou meer armslag bieden met name om een passende oplossing te creëren voor de verplaatsing van de bergruimten op het voorterrein. Daarom zal de transformatielocatie nr. 26 uitgebreid worden conform de tekening zoals reclamant die bij zijn zienswijzen heeft gevoegd, met dien verstande echter dat het pand Papenstaat 57 als hoofdgebouw blijft aangemerkt. Er bestaat overigens geen verplichting dat pand bij transformatievoorstellen te betrekken. De te ver doorgetrokken matrixlijn moet (ambtshalve) ingekort worden omdat er geen hoofdbebouwing op het voorterrein aanwezig is.
Conclusie; de zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:.
Transformatielocatie nr. 26 vergroten door het adres Papenstraat 57 daarbij te betrekken.
Voorgevelgrens van het appartementencomplex Papenstraat 63 t/m 81 niet goed aangegeven.

Op een bij de zienswijzenbrief behorende tekening heeft briefschrijver een en ander gecorrigeerd. Een gedeelte van het voorterrein is ten onrechte tot “Gemengde doeleinden” bestemd.

Dit is een juiste constatering: de plankaart zal op dit onderdeel worden gecorrigeerd. De op het voorterrein aanwezige bebouwing valt binnen de bestemming “Erf”.
Conclusie; de zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:.
voorgevelbouwgrens van het pand Papenstraat 63 tot en met 81 achterwaarts verplaatsen; bestemming “Erf” uitbreiden.

72. Frank van der Wal, Kantoorgracht 77, 2611 PE.

Woonschip in de Kantoorgracht niet op de plankaart aangegeven.
Briefschrijver is eigenaar van de woonboot Anna. Deze heeft een vaste ligplaats in de Kantoorgracht. De ligplaats is niet als zodanig aangegeven op de kaart deel uitmakend van het bestemmingsplan. De andere woonboten zijn wel vermeld. Vermoed wordt dat sprake is van een omissie.

Briefschrijver heeft gelijk: deze woonboot is over het hoofd gezien: deze is als onderdeel gezien van een naastliggende woonboot.
Conclusie; de zienswijze komt voor overneming in aanmerking.
Wijziging ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan:
De plankaart aanvullen: in de desbetreffende aanduidingslijn moeten twee driehoekjes worden geplaatst; het getal “4” moet vervangen worden door het getal “5”.

73. J. van der Wees, Voorstraat 98 – 100, 2611 JT.

Dakterrassen op aanbouwen mogelijk maken.
Briefschrijver bewoont een grachtenpand en wenst op een aanbouw aan de achterzijde een dakterras te realiseren. Hij heeft geconstateerd dat dit niet is toegestaan in het nieuwe ontwerp bestemmingsplan reden waarom hij daartegen bezwaar aantekent. Het woongerief is ten zeerste gebaat bij een dakterras. Het gaat om een oppervlakte van 7 m². Een buitendeur mag wel aangebracht worden, maar het terras mag betrokkene volgens het bestemmingsplan niet betreden. Een zeepfabriek en een snackbar mogen van de gemeente de bedrijfsvoering voortzetten. De inwoners moeten de mogelijkheid hebben van hun buitenruimte gebruik te maken. Was voorheen zo’n ruimte niet nodig, thans is dat wel het geval.

Veel panden in de binnenstad beschikken niet over een tuin of andere buitenruimte op de begane grond. Er zijn bouwblokken die vrijwel geheel dichtgebouwd zijn. Daarom zijn de platte daken van aanbouwen een welkome voorziening in de behoefte aan een eigen buitenruimte. Het plan staat dit overigens niet in de weg. In artikel; 6 lid 2 onder g. is geregeld dat de hoogte van een hekwerk of schutting op een dakterras maximaal 1.50 meter mag bedragen gemeten vanaf de bovenzijde van het dakterras. Hieruit mag afgeleid worden dat met het bovenstaande rekening is gehouden.
Het is echter in de praktijk inmiddels gebleken dat een afrastering of schutting met een hoogte van 1.50 meter op bezwaren kan stuiten in verband met de belemmering van de bezonning van tuinen en erven die op de begane grond zijn gelegen. Daarom zal – via een ambtshalve wijziging – in het vast te stellen plan op dat onderdeel een verandering worden opgenomen: de hoogte van de afrastering of schutting zal niet meer dan 1 meter mogen bedragen; over een afstand van 2.00 meter gemeten uit en loodrecht op de achtergevel mag die hoogte maximaal 1.80 met bedragen.
De Voorstraat wordt aangeduid als “gemengd gebied met accent op de woonfunctie”. Dit toegevoegde accent heeft betrokkene niet in het plan aangetroffen.

Het betreft een typering die op de deelkaart is geplaatst die aan het FLS ten grondslag ligt. Op de plankaarten komt die typering niet voor.