Voorstel
aan het College van Burgemeester en Wethouders van de
gemeente delft
betreft: Selectie projectontwikkelingsmaatschappijen
stationslocatie Delft Zuid
bijlage 1: selectierapport
bijlage 2: voorstel Nelis Bouw & Ontwikkeling BV
R. van Gameren, projectleider
Delft, 27 oktober 2002
Dit voorstel betreft de keuze voor een
projectontwikkelingsmaatschappij waarmee de gemeente Delft wenst samen te
werken bij het ontwikkelen van de stationslocatie Delft Zuid. De voorliggende
keuze is onder voorbehoud van een door het College goed te keuren overeenkomst
met deze partij ter zake van deze ontwikkeling. Verwacht wordt dat deze
contractfase per februari 2003 kan worden afgerond.
context
De gemeente Delft heeft ingezet op een grotere betekenis van
station Zuid als vestigingslocatie voor kantoorhoudende bedrijvigheid in
combinatie met een kwaliteitsimpuls van deze plek in de stad voor het
omliggende gebied. Vanuit deze ambitie moet de ontwikkeling van de
stationslocatie Delft Zuid gebaseerd zijn op een aanpak waarbij de locatie als
geheel in een nieuw concept en in een overzienbare tijdspanne opnieuw op de kaart worden gezet. Met de huidige
povere kwaliteit is het niet mogelijk dit door middel van kleine aanpassingen
gedurende langere tijd te doen.
Met deze constatering is tevens geconcludeerd dat de
gemeente een private partner – een projectontwikkelaar - nodig heeft die deze
visie onderschrijft en tevens bereid is om de bouwwerken die in dit concept
zijn voorzien te realiseren. Hierbij is risicodeling dan wel het volledig
aanvaarden van het ontwikkelingsrisico door ‘de markt’ een van de criteria.
Er is een selectieprocedure ingezet waarbij vijf partijen
die hun belangstelling kenbaar hadden gemaakt zijn gevraagd om hun visie op de
ontwikkeling van deze stationslocatie te geven.
selectie en vervolg
Van deze vijf partijen zijn er drie in het selectieproces
afgevallen omdat zij de gemeentelijke ambitie onvoldoende volgden: soms te weinig soms te veel. Twee partijen hebben
de eindstreep gehaald, te weten Blauwhoed Vastgoed BVen Nelis Bouw &
Ontwikkeling BV (onderdeel van BAM NBM NV). In dit advies worden de inzendingen
van deze twee met elkaar vergeleken en op grond daarvan een voorstel voor de finale
keuze voorgelegd. Vervolgens zal worden ingegaan op het vervolgtraject waar nu
eveneens een aantal beslissingen over moet worden genomen.
De vergelijking van Blauwhoed en Nelis is gedaan aan de hand
van het ingezonden materiaal in het kader van de selectieprocedure (zie bijlage
1: beoordelingsrapport). Bij de hier volgende vergelijking van partijen wordt
gekeken naar de significante verschillen op de drie aspecten die bij de
selectie centraal stonden:
Blauwhoed:
-
kiest voor een positionering van de vastgoed ontwikkeling
aan de zuid zijde van het station met als voorwaarde dat er een perspectief
wordt geboden van een meer omvattende ontwikkeling langs de Kruithuisweg
richting TU en Technopolis waarbij voorzien moet worden in een langzaam
verkeersroute parallel aan de Kruithuisweg, met een nieuwe brug over de Schie.
Daarmee wordt het gemeentelijk plan verlaten maar wordt een perspectief geboden
op een langere termijn strategie die de stationslocatie, Schieoevers en
Technopolis aan elkaar verbindt.
Nelis:
-
volgt de verkaveling van de gemeente en voegt daar kleine
wijzigingen in door ter verbetering. Zij kan zich vinden in de noordelijke
verbindingsroute naar de TU (de bestaande) en voorziet in een aansluiting voor
langzaam verkeer vanaf de Kruithuisweg naar het station middels een bouwwerk
dat tevens als ‘landmark’ voor de locatie functioneert.
Afweging:
Het plan van Blauwhoed is interessant voor een langere
termijn. Besluitvorming over de diverse ingrediënten die meespelen zal niet op
afzienbare termijn kunnen plaatsvinden, maar kan wel een rol spelen bij de
verdere uitwerkingen.
Nelis voegt zich geheel binnen het gemeentelijk concept en
optimaliseert dit.
Blauwhoed:
-
Heeft als oordeel dat het gemeentelijk programma – op de
kavel aan de Vulcanusweg – veel te omvangrijk is. Zij brengt daarmee de opgave terug met 15.000 m2 bvo. Men plaatst
de locatie binnen de regionale markt en stelt kwaliteit (zie onder a) als
voorwaarde om de locatie voldoende concurrerend te kunnen positioneren.
Nelis:
-
Volgt het gemeentelijk programma en denkt dit te kunnen
vergroten (ca. 7000m2). De marktoriëntatie is lokaal/regionaal.Men heeft
vertrouwen in de afzetbaarheid binnen de planperiode.
Afweging:
Blauwhoed toont zich voorzichtiger over de afzetbaarheid van
kantoren op de locatie en stelt dat dit slechts zal lukken onder voorwaarde van
een ruimtelijke positionering zoals verbeeld in hun ontwerp. Zij hebben geen
vertrouwen in de afzetbaar van het – door de gemeente ingezette – grote volume
aan de noordzijde van de Kruithuisweg. Daarmee sluit Blauwhoed aan bij
opmerkingen van andere partijen die eerder in de selectie zijn afgevallen. De
locatie wordt gezien als problematisch.
Nelis voegt zich geheel binnen het gemeentelijk concept en
voegt daaraan zelfs volume toe.
Blauwhoed:
-
stelt een gezamenlijk studietraject voor dat na een
succesvol resultaat – een uitvoerbaar plan dat gemeente en Blauwhoed kunnen
onderschrijven – omgezet kan worden in een overeenkomst ter realisatie. Daarbij
is Blauwhoed bereid een fasegewijze reserveringsvergoeding te accepteren op
basis van tempoafspraken met een exit-regeling, waarbij men afstand doet van
het plan en een rentevergoeding betaalt aan de gemeente als men onverhoopt
mocht afhaken.
Nelis:
-
is bereid op basis van voorliggend plan en programma een
overeenkomst aan te gaan waarbij men de grond gefaseerd zou willen afnemen maar
ook de mogelijkheid van een gezamenlijke exploitatiemaatschappij met gemeente
en eventueel NS en beleggende partij als optie mogelijk vindt. Ook is men
bereid om voor een eerste fase een garantie af te geven op basis van
bijbehorende marktwaarde.
Afweging:
Met het zakelijk commitment dat Nelis in het kader van de
selectie afgeeft blijkt dat men vertrouwen heeft in plan en programma.
Blauwhoed is terughoudender gegeven het feit dat men eerst nog wil
studeren op planaanpassing en daarna zich pas verder wil binden.
De selectieprocedure heeft geleid tot een vergaande
reflectie op het door de gemeente ingezette ambitieniveau en stedenbouwkundig
en programmatisch concept voor de stationslocatie Delft Zuid. Behoudens Nelis
heeft geen van de deelnemende partijen zich zonder meer positief uitgesproken
over de haalbaarheid van de ontwikkeling. Dit geeft te denken. Het betekent dat
Nelis en daarmee de gemeente ook, haar nek uitsteekt voor een opgave die niet
eenvoudig zal zijn.
De inzet van Blauwhoed is daarmee niet op voorhand
‘slechter’. Zij is kritischer op de gemeentelijke inzet maar biedt een nieuw
perspectief. Dat nieuwe perspectief kost de gemeente dan wel meer tijd en veel
geld. Meer tijd met studie maar ook met besluitvorming over een deel van
Schieoevers, de aanleg van een brug, alsmede een enorme aderlating in de
lopende grondexploitatie van de stationslocatie zelf. Kiezen voor het voorstel
van Nelis sluit overigens een toekomstige ontwikkeling en verbinding, tussen
station en TU respectievelijk Technopolis aan de zuidzijde van de Kruithuisweg
niet uit.
Nu blijkt dat Nelis bereid is ook een stevig zakelijk
commitment aan te gaan op de gestelde opgave, ligt het in de rede om voor Nelis
als partij te kiezen. Dat wil zeggen: de contractfase in te gaan. Uiteindelijk
moet dan blijken of men het risico om deze locatie samen met de gemeente te
ontwikkelen werkelijk wil delen. Indien dit niet het geval blijkt dan zullen we
ons opnieuw moeten beraden, en zou de visie van Blauwhoed een aanknopingspunt
kunnen zijn om verder te gaan.
verder met de geselecteerde kandidaat
Verwacht wordt dat in februari 2003 een concept overeenkomst bereikt zal kunnen
worden met de gekozen projectontwikkelaar. Op dat moment wordt de
selectieprocedure formeel afgerond. Indien de contractvorming niet het gewenste
resultaat oplevert is de gemeente vrij om te bepalen hoe men verder wenst te
gaan.
De voorgestelde selectie van Nelis betekent dat conform
reeds vastgestelde en gecommuniceerde gemeentelijke uitgangspunten verder zal
worden gewerkt aan de stationslocatie. Er is in formele zin geen nieuw besluit
nodig, noch dat omwonenden ter plaatse geďnformeerd behoeven te worden over
nieuwe gezichtspunten. Dat laat onverlet dat er gecommuniceerd moet worden over
de resultaten van de selectie en er een verantwoording moet plaatsvinden.
Voorgesteld wordt :
Het college van Burgemeester en Wethouders wordt verzocht: