Inhoudsopgave
2.2. Presentatie d.d. 26 september 2002
2.3. Finale beoordeling op commitment
3.2. Presentatie d.d. 26 september 2002
3.3. Finale beoordeling op commitment
4.2. Presentatie d.d. 26 september 2002
1. Vragenlijst
2. Selectiecriteria
Gemeente Delft heeft ervoor gekozen
om middels een vragenlijst een ontwikkelende vastgoedpartij te selecteren die
als partner van de gemeente Delft en in samenwerking met de NS de ontwikkeling
van de stationslocatie Delft Zuid ter hand kan nemen. In bijlage 1 is de
vragenlijst bijgevoegd.
De gemeente heeft voor de
selectieprocedure vijf projectontwikkelaars benaderd, te weten Amstelland
Ontwikkeling, MAB, Nelis Bouw & Ontwikkeling, Blauwhoed Vastgoed en Johan
Matser Projectontwikkeling. Johan Matser Projectontwikkeling heeft de gemeente
Delft aangegeven niet met de selectieprocedure mee te doen.
De vier overgebleven ontwikkelaars
hebben tot 13 september 2002 de tijd gekregen hun visie op de stationslocatie
te vormen. Vervolgens heeft op 19 september 2002 het selectieteam[1]
van de gemeente Delft zich op basis van een aantal criteria een oordeel gevormd
over de kwaliteit van de plannen. De beoordelingscriteria zijn afgeleid van de
vragenlijst en bijgevoegd in bijlage 2.
De conclusies van het selectieteam
zijn ter voorbereiding op de presentaties van de projectontwikkelaars op 26
september 2002 voorgelegd aan wethouder R. Grashoff. Op basis van de conclusies
van het selectieteam en de presentaties zijn twee projectontwikkelaars
uitgekozen om hun plan te presenteren voor de commissie Duurzaamheid op 1
oktober 2002.
Na de presentatie van de plannen aan
de wethouder zijn twee partijen overgebleven van wie de visie stedenbouwkundig
en programmatisch aansluit bij de ambities van de gemeente.
Er was echter nog onvoldoende
informatie verkregen over de mate waarin partijen zich willen binden aan een
uitvoeringstraject. Daartoe heeft het selectieteam in het kader van de
selectieprocedure zowel schriftelijk als mondeling vragen gesteld, maar de
antwoorden zijn tot dan toe te beperkt om voldoende houvast te hebben voor een
finale beoordeling van de inzendingen.
Er is gekozen om met twee
ontwikkelaars nog een extra gesprek te voeren waarin risicodragend deelnemen
aan de ontwikkeling van de stationslocatie en de voorwaarden daaraan centraal
staan. Deze gesprekken hebben op maandag 7 oktober 2002 en woensdag 9 oktober
2002 plaatsgevonden.
Deze rapportage bevat de informatie
uit de verschillende procedureronden en de aanbeveling aan wethouder Grashoff
om voor een van de ontwikkelaars te kiezen voor de ontwikkeling van
stationslocatie Delft Zuid.
Van de
vier uitgenodigde ontwikkelaars is Nelis de enige ontwikkelende aannemer. Nelis
heeft binnen de door de gemeente gestelde kaders een plan ontwikkeld en een
voorstel gedaan.
Nelis heeft een sterk concentrische
visie op de gewenste en mogelijke ruimtelijke ontwikkeling van de
stationslocatie. De gemeentelijke visie is verder uitgebouwd met extra ideeën
gebaseerd op de verbetering van de positie en de bereikbaarheid van het station
en op de verbetering van de openbare ruimte. De potentie van de locatie wordt
sterk programmatisch ingekleurd.
Minder sterk is de visie van
betekenis van de stationslocatie op een hoger schaalniveau (station als
onderdeel van de Kruithuisweg). De visie van Nelis is vooral gericht op het
bereiken van meer intrinsieke kwaliteit van de locatie. Dit alles op een zeer
grondig en realistisch detailniveau met aanknopingspunten voor de vervolgfase.
Op detailniveau is goed nagedacht
over de inbedding van de locatie in de omgeving. Voorbeeld hiervan is ‘Delft
University’ als logo voor het station. Bovendien past de visie op het belang
van de stationslocatie in Delft en de regio perfect in het regionaal
kantorenbeleid.
Op basis van de intrinsiek kwaliteit
van de stationslocatie geeft Nelis aan dat ze verwachten de kantoren op de
lokale markt tussen 2004 en 2008 af te kunnen zetten. Het programmatische
ambitieniveau overstijgt de gemeentelijke inzet nauwelijks, ze gaan uit van de
afzet van 36.000 m2 bvo kantoren.
De bandbreedte voor de grondprijs is
€ 175,-/m2 - € 200,-/m2 bvo. Nelis doet hiermee de
hoogste aanbieding van de inzenders, maar nog onder de gemeentelijke raming.
Bovendien doen ze geen nadere uitspraken over de grondexploitatie.
Nelis is niet op voorhand bereid tot
het vastleggen van de afname van de grond op een vooraf afgesproken datum. Ze
bieden een gefaseerde afname gekoppeld aan een af te spreken percentage
voorverhuur/-verkoop.
Nelis heeft de vragen met betrekking
tot de samenwerking en ontwikkeling beperkt uitgewerkt en te weinig
geëxpliciteerd. Ze willen met de gemeente en NS samenwerken in een
PPS-constructie, maar maken niet concreet wat van de samenwerkende partners
wordt verwacht en hoe de projectorganisatie er uit zou moeten zien.
Nelis verwacht de kantoren tussen
2004 en 2008 af te zetten, maar geeft geen commitment op het tijdspad.
Nelis
heeft de opdracht het meest binnen het gestelde kader en het programma van
eisen uitgewerkt. Het plan is braaf, ze zijn niet kritisch ten aanzien van het
beleid/de aannames van de gemeente Delft.
Ze
hebben vertrouwen in het ontwikkelen van de locaties, maar geven tegelijkertijd
weinig commitment af (ze geven wel commitment op het tempo, maar geven geen
afnamegarantie). Nelis biedt de hoogste grondprijs (€ 175,-/m2 - €
200,-/m2 bvo kantoren), maar biedt nog onder de gemeentelijk raming.
Ten
aanzien van de samenwerking is de voorgestelde PPS nog onvoldoende uitgewerkt
op het gebied van zeggenschap en risicoverdeling.
Nelis heeft 26 september een
presentatie gegeven voor het selectieteam en wethouder Grashoff. Voorafgaand
aan de presentatie heeft Nelis een lijst vragen ontvangen, die door het
selectieteam opgesteld zijn naar aanleiding van het doornemen van de inzending.
1.
Hoe zou u inspelen op de technische wens om
meer ruimte te maken tussen bebouwing en spoor in verband met trillingen? Is
dit
is technisch en financieel in uw plan verdisconteerd?
Hoe is in te spelen op de onzekerheid
met betrekking tot de ligging van de perrons en de sporen?
2.
Heeft u een visie hoe u de relatie met de
oostzijde van het spoor zou kunnen verbeteren c.q. intensiveren mede met het
oog op
het verbeteren van de realtie tussen
het station en het bedrijventerrein Schieoevers en de TU?
3.
De bijdrage aan de kwaliteit van het station
en de buitenruimte zijn in uw huidige plan vooral
nu in de vorm van de "open plint".
Zijn er nog andere mogelijkheden?
4.
Verwacht u dat de gemeente verkeerskundige
ingrepen doet in het kader van uw voorstel?
5.
Andere gegadigden hebben twijfels over de
marktpotentie van de noordkant en daaruit volgend het bouwvolume op die plek.
Hoe ziet u uw plan als daar geen of
slechts een beperkt volume is af te zetten?
6.
Gegeven dat u vertouwen heeft in de
afzetbaarheid van het programma, bent u dan bereid grond af te nemen op een
vooraf
afgesproken datum (overigens zonder
bouwplicht onder de 50% voorverhuur)?
7.
Kunt u wat dieper ingaan op de risicoverdeling
en zeggenschap binnen de voorgestelde PPS?
Nelis
acht de realisatie van het Monolab op korte termijn niet realistisch. Het plan
van Nelis laat een duidelijke korte termijn visie zien. De verbinding tussen de
locatie aan de zuidkant van de Kruithuisweg en de locatie aan de noordkant is
essentieel. De geplande weg geeft aanleiding voor het ontwikkelen van een
verblijfslocatie rondom het station. Het openbare gebied tussen de gebouwen is
cruciaal; goede invulling levert meerwaarde voor de kantoren.
Delft
Zuid heeft marktpotentie vanuit de lokale markt (Delftse verplaatsingsmarkt).
Er is behoefte voor kantoren op deze locatie (10.000 m2/jaar met een
huurprijs van €125 - €150/m2, resulteert in een grondprijs van €150
- €200/m2.). Een multifunctionele plint geeft een meerwaarde aan de
locatie. Door ontsluiting van de stationslocatie onder de Kruithuisweg is de
locatie ten noorden van de Kruithuisweg even aantrekkelijk als de zuidelijke
locaties. De noordelijke locatie is ‘fors’, maar door een goede faseerbare
invulling is het beheersbaar te maken. Nelis pleit voor het vasthouden aan de
totaalvisie.
Nelis
wil de ontwikkeling in samenwerking oppakken met de gemeente en de NS (door
station onlosmakelijk verbonden met het project). Vanuit een gezamenlijk
opdrachtgeverschap brengt iedere partij zijn eigen expertise en kennis in. De
gemeente draagt daarbij zorg voor procedures, inspraak beoordeling en de
grondexploitatie. Van de NS wordt verwacht dat zij het gebruik en beheer van
het station en stationsplein voor hun rekening nemen. Nelis brengt marktkennis,
marketing en planuitwerking in het project in.
Eerste
fase in het project is het ‘aftasten’ van de partners, pas daarna is Nelis
bereid garanties af te geven. Nelis heeft vertrouwen in de lokale markt, maar
wil daaraan nog geen verdere invulling geven voordat er afspraken zijn gemaakt
(anticoncurrentiebeding). Vooral eerste gesprekken met de NS zijn hierin van
belang (NS wordt als groot risico gezien). Nelis zal actief met de NS in
gesprek gaan over de mogelijkheden van de locatie en de samenwerking voor de
ontwikkeling.
Station
Delft is geen concurrent voor Delft Zuid. Delft Zuid krijgt een aanvullend
programma waar andere kantoorgebruikers op af zullen komen. Vooral de betere
autobereikbaarheid zal het verschil met de kantoren bij station Delft
benadrukken.
Nelis is op maandag 7 oktober 2002
uitgenodigd voor het finale gesprek met de projectleider en planeconoom van de
gemeente Delft. De aanbieding die Nelis gedaan heeft komt in het kort neer op
het volgende:
- Nelis
is bereid en in staat risico’s te dragen, voor zover deze risico’s benoemd en
gedefinieerd zijn. Ze opteren voor de rol van
risicodrager en niet voor de rol van
(grond)speculant. Voor waar het (voor-)financiering betreft, opteren ze voor de
rol van vastgoedontwikkelaar en niet voor
de rol van bankier.
- Nelis
spreekt de bereidheid uit genoegen te nemen met een bij continuïteit passende lagere
winst wanneer winstmaximalisatie
niet haalbaar is. Nelis is bereid het
aldus ontstane surplus aan te wenden ter financiering of dekking van eventuele
exploitatietekorten. De bereidheid
hiertoe gaat gepaard met een zelfde commitment van de gemeente Delft en andere
partijen.
- Nelis
neemt deel in een Gezamenlijke Exploitatie Maatschappij (zogenaamde GEM) met
als participanten de gemeente Delft,
Nelis en zo mogelijk NS dan wel een
beleggende partij.
- Nelis
is bereid tot het gefaseerd afnemen van de grond, met de bereidheid om voor een
1e fase een garantie af te geven op basis
van de bijbehorende marktwaarde. Bij
een nader te bepalen, overigens marktconforme voorafzet is er vervolgens ook de
bereidheid een bouwplicht aan te
gaan. Daarbij kan er een identiek voortschrijdend vervolg gegeven worden aan
volgende fases.
- Nelis
is bereid een tijdelijk en of onvoorzienbaar exploitatietekort af te dekken.
Overigens zou ook binnen de GEM de bereidheid
moeten bestaan vastgoed aan te wenden
ter dekking van(overbruggings-)financiering terzake.
Nelis is de partij die zowel
stedenbouwkundig, programmatisch als in termen van bereidheid tot risicodeling
de gemeente het meest tegemoet komt.
Blauwhoed heeft zich wel aan de
procedure, maar niet aan het door de gemeente ontwikkelde kader gehouden. Ze
hebben een ruimer ontwikkelingsperspectief aangeboden; tegelijkertijd geven ze
een concreet voorstel voor de invulling van de stationslocatie.
De visie van de mogelijke ruimtelijk
ontwikkeling van de stationslocatie komt niet overeen met de ‘overall’-visie
van de gemeente. Het plan van Blauwhoed heeft als basis een
langzaamverkeersroute tussen station Delft Zuid en de TU-wijk en de
ontwikkeling van de Kruithuisweg als zichtlocatie. De stationslocatie wordt
bekeken als onderdeel van de hele zuidkant van de Kruithuisweg. De ruimtelijke
ontwikkeling van de stationslocatie is beperkt in omvang en de drie aangedragen
locaties worden in het licht van de Kruithuisweg vervormd en programmatisch
ingevuld.
Blauwhoed geeft geen beschrijving
van de specifieke betekenis van de stationslocatie binnen Delft en de regio.
Ook op de kwaliteit van het station en de buitenruimte wordt niet ingegaan.
Ondanks dat de Haaglanden visie
wordt onderschreven is stelt Blauwhoed het ambitieniveau van de locatie als
kantorenlocatie in de regionale context veel lager dan de gemeentelijke
ambitie.
Blauwhoed ontwikkelt op de drie locaties
maar 13.000 m2 bvo kantoren in plaats van de door de gemeente
voorgestelde 30.000 m2 bvo. De m2 van de locatie aan de
Vulcanusweg worden sterk verkleind tot 5.000 m2; de locatie aan de
Forensenweg wordt verkleind ten behoeve van een reservering voor het
stationsgebouw aan de zuidkant van de Kruithuisweg. Op korte termijn wordt te
bescheiden en kleinschalig ingezet op de stationslocatie.
De bandbreedte voor de grondprijs is
€ 100/m2 - €175/m2 afhankelijk van de locatie. Voor de
locaties aan de zuidkant van de Kruithuisweg wil Blauwhoed een hogere
grondprijs betalen dan voor de locatie aan de noordkant.
Blauwhoed is pas bij 50% voorverhuur/-verkoop
van de betreffende locatie bereid de afname van de grond vast te leggen.
Blauwhoed heeft de vragen met
betrekking tot de samenwerking en ontwikkeling globaal uitgewerkt. Ze willen
met de gemeente samenwerken in een PPS-constructie, maar maken niet concreet
wat van de samenwerkende partners wordt verwacht, hoe de projectorganisatie er
uit zou moeten zien en hoe de risico’s worden verdeeld.
Blauwhoed verwacht de het aangepaste
kantorenprogramma voor 2010 af te zetten. Dit straalt weinig vertrouwen uit ten
aanzien van het te ontwikkelen plan. Ze wil een voor de gemeente te kleine
massa afzetten over een te lange periode.
Blauwhoed
focust zich op de Kruithuisweg, maar heeft wel een plan gemaakt voor de
locaties. Ze stelt de gemeentelijke visie ter discussie, en geeft
tegelijkertijd de suggestie voor een andere situering (zuidelijk en oostelijk
gericht). De realiteitswaarde van deze suggestie staat echter ter discussie.
Blauwhoed
geeft geen commitment op tempo en afname en is weinig concreet over de
samenwerking.
Blauwhoed heeft 26 september een
presentatie gegeven voor het selectieteam en wethouder Grashoff. Voorafgaand
aan de presentatie heeft Blauwhoed een lijst vragen ontvangen, die door het
selectieteam verzonnen zijn naar aanleiding van het doornemen van de inzending.
1. Plan
gaat uit van sterke ontwikkeling in oostelijke en zuidoostelijke richting. Wat
als dit niet of slechts op zeer lange termijn
van de grond kan komen? Moet dan deze
stationsontwikkeling worden stopgezet of in welke vorm worden aangepast?
2. Als
alleen aan de noordkant de verbinding gelegd kan worden is dan het daar te
maken volume te vergroten?
3. Wat
is nu het speerpunt in de afzetmarkt van de stationslocatie, de kennisstad waar
al zeer ruim in voorzien wordt in TU-zuid
of de lokale markt?
4. Wat
zal het uitgangspunt zijn als de nu voorziene route naar de TU om ruimtelijke
of technische mogelijkheden niet of vrijwel
niet te realiseren is?
5. Kunt
u wat dieper ingaan op de risicoverdeling en zeggenschap binnen de voorgestelde
PPS?
Blauwhoed
wil de Kruithuiswegzone ontwikkelen als stadsstraat. De stadsstraat kan door de
visuele bereikbaarheid worden vormgegeven als zichtlocatie, echter niet als
‘uitstapplaats’. Hiertoe wordt op maaiveld een nieuwe ontsluiting (de echte
stadsstraat) gemaakt waarlangs aan beide zijden kantoren ontwikkeld kunnen
worden.
Het
plan gaat uit van de ontwikkeling van kantoren aan de zuidkant van de
Kruithuisweg. Continuïteit in het plan ontstaat door ook het stationsplein aan
de zuidkant te maken.
Het
programma voor het volume aan de noordkant van de Kruithuisweg (locatie C) is
wijkgerichte functies. Het oppervlak dat op locatie A te realiseren is wordt
opgeknipt en aan beid zijden, flankerend aan het spoor, worden kantoren
ontwikkeld. Rondom stationsplein worden gebouwen ontwikkeld waarin
verschillende functies gehuisvest worden, aan beide zijden van de stadsstraat
worden kleinschalige kantoren geconcentreerd.
Blauwhoed
vindt volume C van het gemeentelijk plan een groot volume. Ze is van mening dat
op die locatie kennisintensieve bedrijven, die zich richten op de buurt en de
reeds bestaande bedrijvenstrook, moeten komen in plaats van kantoren. Op de
begane grond van het volume op locatie C kan gedacht worden aan andere
functies, zoals een sport-/medisch centrum, fitnessschool e.d. die zicht
richten op de buurt.
Op
locatie A (opgeknipt aan beide zijden van het spoor) en B kan gedacht worden
aan dienstverlenende (financieel, organisatorisch) instanties, en
kennisintensieve bedrijven. De autobedrijven zouden verplaatst moeten worden.
Blauwhoed
is van mening dat de gemeente zich nu zou moeten concentreren op de
hoogwaardige ontwikkeling aan de zuidzijde van het station en Kruithuisweg. De
verbinding tussen het station en de TU wordt gemaakt door een zichtlocatie
vanaf de Kruithuisweg op +1-niveau en een doorgangs- en kantorenzone op
0-niveau. Voor de ontwikkelingen rondom het station moet de gemeente geduld
hebben, op korte termijn wordt met het ontwikkelen van de drie locaties de
ontwikkeling van de Kruithuiswegzone geblokkeerd. Met de huidige visie van de
gemeente verslechtert volgens Blauwhoed de kwaliteit van het gebied; Blauwhoed
stelt voor eerst verder te praten over de mogelijkheid de focus van de
ontwikkeling te verleggen van het station naar de Kruithuisweg.
Een
ontwikkeling aan de noordzijde van de Kruithuisweg is niet logisch. Alles
(Technopolis, continuïteit, ruimtelijk kader) wijst op ontwikkeling aan de
zuidzijde. De woonwijk aan het noorden maakt ontwikkeling van een stadsstraat
aan het noorden van de Kruithuisweg problematisch. De verbinding van het
station (met zijn wijkfunctie) en de kantoorlocaties zou een belasting zijn
voor de woonwijk.
De
huidige langzaamverkeersroute aan de noordkant van de Kruithuisweg op 0-niveau
kan nooit de kwalitatieve betekenis krijgen die de toe te voegen begane grond
verbinding kan krijgen.
Wanneer
de Kennisas (stadsstraat) ontstaat, stijgt de waarde van de kantoren voor de
lokale markt.
Blauwhoed
stelt voor om voor de ontwikkeling van de drie locaties nog geen PPS te
sluiten, maar op een eenvoudige manier samen te werken. Op basis van volledig
vertrouwen in elkaar en de markt kan de risicoverdeling 50%-50% zijn, een
andere verdeling is mogelijk. De kosten worden gelijk verdeeld en in de hand
gehouden door zoveel mogelijk parallelle trajecten (voorinvestering
infrastructuur t.o.v. marktafzet) te starten.
Blauwhoed
wil station Delft Zuid zonder de zekerheid van het ontwikkelen van de nieuwe
route wel ontwikkelen, maar dan moet het accent liggen op het gebied ten zuiden
van de Kruithuisweg en niet ten noorden.
Blauwhoed is op woensdag 9 oktober
2002 uitgenodigd voor het finale gesprek met de projectleider en planeconoom
van de gemeente Delft. De volgende uitspraken zijn voor Blauwhoed van wezenlijk
belang bij het aangaan van commitment voor de stationslocatie.
De essentie van het plan van Blauwhoed is de langzaam
verkeersroute die de stationslocatie zou moeten verbinden met de TU-wijk en
Technoplolis en de concentratie van het programma op het zuidelijk deel van het projectgebied, zijnde onderdeel van
een kantoor/bedrijvenzone langs de Kruithuisweg. De intrinsieke kwaliteit van
de locatie is volgens Blauwhoed onvoldoende om het project van de grond te
trekken; de stationslocatie moet onderdeel worden van de zuidelijk zone die
verbinding legt met de TU. Het in de toekomst investeren in de zuidelijke zijde
van de Kruithuisweg en de langzaam verkeersroute is noodzakelijk voor het
‘vermarkten’ van de locatie. De realisatiemogelijkheden van de locatie is
moeilijk, wat zich zal vertalen in een marktprijs en aantrekken van ‘huurders’
die je niet wil als je een kwalitatieve ontwikkeling van de locatie wenst.
De huidige gemeentelijk visie is
niet marktrealistisch genoeg. Blauwhoed is van mening dat de zuidelijk
ontwikkeling het perspectief geeft op een realistische toekomst voor de
ontwikkeling van de stationslocatie. Blauwhoed sluit een deelname aan een
ontwikkeling als voorgesteld door de gemeente – met een verbinding aan de
noordzijde niet uit, maar wenst dit eerst nader te onderzoeken alvorens daar
zijn commitment op af te geven.
Voor de visie van Blauwhoed is een
brugverbinding noodzakelijk. De waarde van het station blijft marginaal voor
het gebied als er geen brug kan komen. Een positief signaal voor een dergelijke
brug in de toekomst is voldoende om nu aan de slag te gaan; zonder dat deze
brug/verbinding al direct wordt gerealiseerd.
De aanbieding die Blauwhoed gedaan
heeft komt in het kort neer op het volgende:
- Blauwhoed
en gemeente doen gezamenlijk onderzoek naar de haalbaarheid van de
brug/langzaam verkeersroute.
- Blauwhoed
committeert zich aan een programma van 13.000 m2 binnen het
projectgebied (planontwikkeling en in de markt
zetten)
- Blauwhoed
is bereid tot het betalen van reserveringskosten voor de grond, waarbij er wel
fasering aangebracht wordt per kavel.
Er worden tempoafspraken aan de
voorkant gemaakt. Als Blauwhoed per fase
geen 50% verkoop/verhuur heeft, treedt exit -
regeling in werking, waarbij het plan
eigendom van de gemeente blijft (incl. afstandsverklaring van Blauwhoed).
- Blauwhoed
is bereid fasegewijs de grond af te nemen mits ten minste 50% verhuurd/verkocht
is.
- Externe
kosten van planvorming zijn voor Blauwhoed (Blauwhoed en gemeente Delft dragen
ieder hun interne kosten)
- Er
wordt residueel gerekend.
Blauwhoed presenteert plan op basis
van een visie, die welliswaar op lange termijn een perspectief kan bieden
maar die niet overeenkomt met de visie en programmatische inzet van de
gemeente. Bij een keuze voor Blauwhoed loopt de gemeente het risico om in een
studie traject terecht te komen met een ongewisse afloop. Daarnaast wil
Blauwhoed op niet meer dan 13.000 m2 bvo kantoren commitment
afgeven, wat een gat in de exploitatie met zich meebrengt van 17.000 m2
bvo kantoren.
MAB biedt, net als Blauwhoed, een
ruimere ontwikkelingsperspectief . Dit heeft geresulteerd in een minder zwaar
programma op de voorgelegde locaties zelf.
MAB heeft een degelijke studie
gedaan naar de positionering van de stationslocatie op het niveau van Delft.
Met deze studie komt MAB tot andere conclusies dan de gemeente voor wat betreft
de programmering en de inrichting van de stationslocatie. MAB vindt dat er een
vervolgstudie nodig is alvorens zich definitief te kunnen uitspreken over Delft
Zuid.
Op het niveau van de stationlocatie
doet MAB geen uitspraken. De stedenbouwkundige ambitie wordt voor de
Kruithuisweg op een hoger niveau en voor het station op een lager niveau
ingezet. MAB is van mening dat er potentie ligt aan de zuidkant van de
Kruithuisweg, waarvan de stationslocatie alleen een onderdeel vormt.
Het gemeentelijk programmatisch
ambitieniveau wordt door MAG sterk afgezwakt, zelfs gebagatelliseerd. MAB
verlaagt het aantal te ontwikkelen m2 bvo kantoren van 30.000 naar
17.000 m2 bvo en geeft daarbij geen indicatie van de grondprijs.
MAB is niet bereid tot het afnemen
van gronden op een vooraf afgesproken datum. Wel is MAB bereid een
studietraject met de gemeente in te gaan.
Een visie op samenwerking met de
gemeente Delft en de NS is niet gegeven en volgens MAB ook voorlopig niet van
toepassing. MAB pleit voor een studiefase zonder de betrokkenheid van de NS;
wel worden de TU Delft en de partijen van Technopolis als studiepartners
gezien. In de studiefase wil MAB zich richten op de Kruithuisweg en niet zo
zeer op de stationslocatie.
MAB heeft niet conform de vraagstelling van de
gemeente Delft een plan uitgewerkt voor de drie locaties bij station Delft
Zuid. Wel heeft MAB een degelijke studie gedaan naar de positionering van de
stationslocatie op het niveau van Delft en komt daarmee tot andere conclusies
dan de gemeente voor wat betreft de programmering en inrichting van de
stationslocatie.
De MAB stelt de gemeentelijke kaders ter discussie, richten
zich op de vraag op welke manier het gebied in de toekomst opgepakt zou moeten
worden en pleit voor een Delftse Zuid-as (opwaardering en focus op de
Kruithuiswegzone).
Het
advies van het selectieteam aan wethouder Grashoff over hoe om te gaan met de
inzending van de MAB is ambivalent:
1. MAB
niet kiezen, omdat ze het beleid ter discussie stellen en hun visie niet op
stationslocatie Delft Zuid richten, maar op de
Kruithuisweg, óf
2.
MAB wel kiezen, waarbij de gemeente Delft
accepteert dat ze voor de stationslocatie Delft Zuid in een studietraject
terecht
komt (waarmee het vigerend beleid en
structuurplan overhoop gehaald wordt) en
er voorlopig geen commitment gegeven wordt
voor de ontwikkeling van 30.000 m2
vastgoed in de komende jaren.
MAB heeft 26 september een
presentatie gegeven voor het selectieteam en wethouder Grashoff. Voorafgaand
aan de presentatie heeft MAB een lijst vragen ontvangen, die door het
selectieteam verzonnen zijn naar aanleiding van het doornemen van de inzending.
1. Hoe
verhoudt uw visie zich tot het regionaal en lokaal ruimtelijk en programmatisch
beleid voor de kantoor-/bedrijfslocaties,
zowel op korte, middellange als lange
termijn?
2. U
plaats station Delft Zuid in uw plan als onderdeel van de Kruithuiswegzone.
Volgens MAB heeft de stationslocatie als
vestigingsplaats voor kantoren
nauwelijks betekenis. Welke potentie
heeft de locatie dan wel volgens u?
3. Hoe
verhoudt uw studie voorstel zich ten opzichte van de zekerheid die de gemeente
wil voor wat betreft de realisering van een
minimaal programma van 30.000 m2
(Regionaal Structuur Plan-kader) voor 2008 en de schaarste in de lokale markt?
4. Bij
de eerste beoordeling van uw plan is bij ons het vermoeden gerezen dat MAB
alleen bereid is risicodragend de drie locaties
te ontwikkelen onder de voorwaarde van
een gecombineerde ontwikkeling met de
Kruithuiswegzone. Indien wij uw inzending
verkeerd dan wel incompleet
geïnterpreteerd hebben horen wij dat graag van u tijdens de presentatie.
MAB
waarschuwt voor het ontwikkelen van een groot volume (17.500 m2) op
de locatie aan de noordkant van de Kruithuisweg. Vervolgens is MAB van mening
dat niet het spoor/station, maar de Kruithuisweg het adres is van
stationslocatie Delft Zuid. Ze pleiten voor lintbebouwing langs de Kruithuisweg
in plaats van langs het spoor (locatie A). Ontwikkeling zou zich moeten richten
op oost-westverbinding in plaats van noord-zuidverbinding.
Het voorstel
van MAB is het ontwikkelen van 3 à 4 volumes op locatie B (16.500 m2),
3 volumes op locatie C (3.600 m2) en 3 à 4 volumes langs de Kruithuisweg (16.500 m2).
In
huidige markt zijn kantoren met oppervlakte van 2.000-5.000 m2 courant,
kantoren met grotere oppervlakte niet meer. De locatie zou onafhankelijk van de
toevalligheid van het economische moment ontwikkeld moeten worden. Een
stationsontwikkeling op basis van de conclusies uit een rapport uit 2000 zou
een te eenzijdige benadering van de opgave zijn; beter is het om de locatie
door middel van het op de markt zetten van kleine volumes voor te bereiden op
de toekomst.
Op
termijn (middellange-lange) heeft MAB wel vertrouwen in de afname van 10.000 m2
kantooroppervlak. De locatie vraagt daarbij wel om een goede fasering. MAB zou
gaan voor de afzet van kleine volumes (2.000 m2-3.000 m2)
over een periode van 5-8 jaar, waardoor het minder afhankelijk is van de markt.
Op de huidige planning ligt vanuit de gemeente Delft te veel druk. De gemeente
wil te snel 30.000 m2 ontwikkelen. Leg nadruk op locatie B, maar
ontwikkel meerdere kleine volumes op de locatie.
Huidige
station is introvert en heeft een verkeerd karakter. Waarschuwing is om op te
passen met een te grote schaal van ontwikkeling op de locatie, zowel qua
ambitie als qua volume. In de regio is veel concurrentie van kantoren voor
eigenaar-gebruikers en advies is om de locatie in te richten voor kleine
eigenaren. Als Delft zicht bij de ontwikkeling van Delft Zuid richt op kleine
eigenaren zal de centrale spoorzone niet concurreren met Delft Zuid. De
potentie van een snelweglocatie is ook een andere dan een stationslocatie.
Met
adressering van de kantoren aan de Kruithuisweg wordt niet letterlijk de
ontsluiting van de kantoren aan de Kruithuisweg bedoeld. De ontsluiting
verandert niet, echter doordat de kantoren vanaf de Kruithuisweg zichtbaar
zijn, heeft de weg, veel meer dan het station, de adresfunctie.
Voor
kantoorontwikkeling blijft het station van weinig waarde. Het station heeft een
functie voor de omliggende woonwijken. Het heeft geen verblijfskarakter.
Stationslocatie kan de eerste fase zijn in de ontwikkeling van de Delftse
Zuidas, mits het in de totaalvisie past.
MAB
is van mening dat het überhaupt niet verstandig is om de drie locaties nu te
ontwikkelen. De locaties moeten meegenomen worden in een lange termijn visie
waarbij de nadruk ligt op de Kruithuiswegzone. De MAB vindt het onverstandig om
zich nu te binden aan de gemeente voor de stationslocatie en pleit voor
onderzoek naar de Delftse Zuidas.
Met een keuze voor de MAB als partner voor de ontwikkeling van
stationslocatie Delft Zuid loopt de gemeente het risico in een studietraject
terecht te komen, waarbij een zeer bescheiden positie is weggelegd voor de
stationslocatie en de focus vooral zit op een forse ontwikkeling langs de
Kruithuisweg. Daarnaast staat een dergelijke inzet op gespannen voet met andere
ontwikkelingen in Delft die de komende tien jaar van de grond moeten
komen(centrale spoorzone en technopolis). Dit risico gecombineerd met het
uitblijven van commitment van de kant van MAB, leidt tot de conclusie dat MAB
niet geschikt is als partner voor de ontwikkeling van stationslocatie
Delft Zuid.
Amstelland heeft in feite niet aan
de selectieprocedure meegedaan, maar slechts een brief gestuurd waarin van
belangstelling wordt blijk gegeven zonder de vragen die voorlagen in de
selectie te beantwoorden. Er is dus geen uitwerking van een plan en men is niet
ingegaan op de vragenlijst. Amstelland is daarmee gediskwalificeerd.
De
selectieprocedure heeft geleid tot een vergaande reflectie op het door de
gemeente ingezette ambitieniveau en stedenbouwkundig en programmatisch concept
voor de stationslocatie Delft Zuid. Behoudens Nelis heeft geen van de
deelnemende partijen zich zonder meer positief uitgesproken over de
haalbaarheid van de ontwikkeling. Dit geeft te denken. Het betekent dat Nelis
en daarmee de gemeente ook, haar nek uitsteekt voor een opgave die niet
eenvoudig zal zijn.
De
inzet van Blauwhoed is daarmee niet op voorhand ‘slechter’. Zij is kritischer
op de gemeentelijke inzet maar biedt een nieuw perspectief. Dat nieuwe
perspectief kost de gemeente dan wel meer tijd en veel geld. Meer tijd met studie
maar ook met besluitvorming over een deel van Schieoevers, de aanleg van een
brug, alsmede een enorme aderlating in de lopende grondexploitatie van de
stationslocatie zelf. Kiezen voor het voorstel van Nelis sluit overigens een
toekomstige ontwikkeling en verbinding, tussen station en TU respectievelijk
Technopolis aan de zuidzijde van de Kruithuisweg niet uit.
Nu blijkt dat Nelis
bereid is ook een stevig zakelijk commitment aan te gaan op de gestelde opgave,
ligt het in de rede om voor Nelis als partij te kiezen. Dat wil zeggen: de
contractfase in te gaan. Uiteindelijk moet dan blijken of men het risico om
deze locatie samen met de gemeente te ontwikkelen werkelijk wil delen. Indien
dit niet het geval blijkt dan zullen we ons opnieuw moeten beraden, en zou de
visie van Blauwhoed een aanknopingspunt kunnen zijn om verder te gaan.
Onderstaande vragenlijst dient ter
selectie van een ontwikkelende vastgoedpartij die als partner van de gemeente
Delft en in samenwerking met de NS, de ontwikkeling van de stationslocatie
Delft Zuid ter hand kan nemen.
De vragenlijst geeft aan op welke
aspecten de gemeente de selectie zal laten plaatsvinden. Tevens wordt bereikt
dat er een vooraf gestructureerde vergelijking kan plaatsvinden.
De partijen zijn uiteraard vrij om
buiten hetgeen hen gevraagd wordt nog andere zaken te presenteren die men
vanuit een eigen visie op de ontwikkeling van het gebied relevant acht.
De vragen zijn ondergebracht in drie
rubrieken: ontwerp & kwaliteit, programma & commercieel profiel en
samenwerking & ontwikkeling.
Teneinde een zorgvuldige procedure
te waarborgen zijn tevens spelregels geformuleerd die de gemeente Delft hanteert
bij deze selectieprocedure.
1. ontwerp & kwaliteit
De inzet van de gemeente is om met
de ontwikkeling van de stationslocatie Delft Zuid een kwaliteitsimpuls
te geven aan dit deel van de stad. Dit betekent dat er een nieuwe identiteit en
betekenis aan de locatie gegeven moet worden: een plek in de stad en regio waar
men trots op mag zijn. Dit zal ook tot uitdrukking moeten worden gebracht in de
uitstraling van de gebouwen, de functies hierin en de inrichting van de
openbare ruimte en het station.
a)
Wat is uw visie op de gewenste en mogelijke
ruimtelijke ontwikkeling van deze stationslocatie; de betekenis voor de directe
omgeving, de relatie met de TU-wijk en bedrijventerrein Schieoevers en in
algemene zin in Delft en de regio.
b)
U wordt verzocht uw stedenbouwkundige en
architectonische ambitie voor deze stationslocatie aan te geven. U wordt
gevraagd dit in ieder geval te presenteren in de vorm van één of meerdere
‘artist impressions’ die in een later stadium – bij een uitwerking als bouwplan
– als reële referentie kunnen dienen in conceptuele zin en ten aanzien van het
kwaliteitsniveau van het project.
c)
Welke opvatting heeft u over de kwaliteit van
station en buitenruimte en de wijze waarop u daar een bijdrage aan zou willen
leveren?
2. programma & commercieel
profiel
De inzet van de gemeente is het
realiseren van een kantorenlocatie. Een uitdaging hierbij is in hoeverre er
door toevoeging van andere functies er een meerwaarde kan ontstaan voor de
locatie zelf en voor een grotere omgeving. Daarnaast geldt een inschatting van
het marktsegment en afzettempo; daar hoort ook een inschatting van de
grondwaarde bij.
a)
Welke visie heeft u op de locatie als
kantorenlocatie in de regionale context? (concurrentieprofiel, afzetbaarheid)
b)
Welk programmatisch ambitieniveau (meerdere
functies) acht u haalbaar, gelet op relaties in directe en verder gelegen
omgeving;
·
welke
grondprijs (bandbreedte) acht u de locatie als kantorenlocatie waard?
·
bent u
bereid – en onder welke voorwaarden – om de afname van de benodigde grond voor
de realisering van bouwwerken vast te leggen op een vooraf af te spreken datum?
3. samenwerking & ontwikkeling
a)
Welke visie heeft u op de samenwerking met
gemeente en NS in het kader van deze locatieontwikkeling? Wat verwacht u van uw
partners in dit project: hoe stelt u zich de
projectorganisatie voor, respectievelijk het traject van planuitwerking?
b)
Kunt u zich vinden in het uitgezette tijdpad
voor de ontwikkeling van de locatie; heeft u overwegingen ten aanzien van tempo
en kritische massa bij realisering?
1.
Eventuele kosten gemaakt ten behoeve van
deelname aan de competitie worden niet vergoed door de gemeente Delft.
2.
Inzendingen worden eigendom van de gemeente
Delft.
3.
Sluitingsdatum van indiening is 13 september
2002, 17.00 uur. Later ingediende inzendingen worden niet bij de selectie
betrokken.
4.
Inzendingen moeten volledig zijn. Na de
sluitingsdatum wordt geen gelegenheid gegeven
aanvullende gegevens aan te leveren.
5.
Informatie die naar het oordeel van de
gemeente Delft relevant is voor alle deelnemers wordt aan alle deelnemers
verstrekt.
6.
De inzendingen worden zowel op inhoud (ontwerp
& kwaliteit, programma & commercieel profiel, samenwerking &
ontwikkeling) als op maatschappelijk en politiek draagvlak beoordeeld.
7.
De gemeente Delft behoudt zich het recht voor
geen winnaar aan te wijzen indien geen van de inzendingen als voldoende wordt
beoordeeld.
8.
Indien meerdere inzendingen voldoen aan de
criteria en geselecteerd worden, wordt daarbij een volgorde aangegeven.
Onderhandelingen worden gestart met de eerste kandidaat en kunnen worden
voortgezet met de eerstvolgende kandidaat op de lijst indien geen
overeenstemming kan worden bereikt met de eerste kandidaat.
Het selectieteam heeft bij het
beoordelen van de plannen de volgende criteria gebruikt:
|
Ontwerp & kwaliteit |
|
- Visie op gewenste en mogelijke ruimtelijke
ontwikkeling stationslocatie |
|
- Visie op betekenis stationslocatie voor
directe omgeving |
|
- Visie op relatie stationslocatie met de
TU-wijk en bedrijventerrein Schieoevers |
|
- Visie op belang stationslocatie in Delft en
regio |
|
- Waardering stedenbouwkundige en
architectonische ambitie |
|
- Opvatting over de kwaliteit van station en
buitenruimte (mate van concreetheid) |
|
- Bijdrage aan kwaliteit station en
buitenruimte |
|
Programma & commercieel profiel |
|
- Visie op locatie als kantorenlocatie in
regionale context (concurrentieprofiel en afzetmarkt) |
|
- Programmatisch ambitieniveau |
|
- Bandbreedte grondprijs (hoogte) |
|
- Bereidbaarheid tot het vastleggen van de
afname van grond op een vooraf afgesproken
datum |
|
Samenwerking & ontwikkeling |
|
- Visie op samenwerking met gemeente en NS |
|
- Verwachtingen van partners (mate van
expliciteit) |
|
- Voorstelling projectorganisatie (mate van
concreetheid) |
|
- Voorstelling traject van planuitwerking
(mate van concreetheid) |
|
- Mening over uitgezette tijdspad voor de
ontwikkeling (commitment op het tijdspad) |
|
- Overwegingen tav tempo en kritische massa
bij realisering (mate van concreetheid) |
NB
|
De criteria waarbij om een
visie van de ontwikkelaar gevraagd wordt, worden beoordeeld op: |
|
- de
aansluiting/toevoeging van de visie van de ontwikkelaar op het gemeentelijk
beleid |
|
- de
praktische impact (wat kunnen we ermee) |
|
- het
realiteitsgehalte |
[1] Het selectieteam heeft bestaan uit: projectleider stationslocatie
Delft Zuid, beleidsmedewerker economie, stedenbouwkundige, jurist vastgoed,
medewerker vastgoed, beleidsmedewerker mobiliteit, adviseur van de
welstandcommissie