De planvorming voor
de ontwikkeling van de stations Delft Centraal en Station Zuid loopt zeer
voorspoedig. Planningen die onzeker of optimistisch leken worden realistisch.
De vraag is hierdoor ontstaan of de afstemming tussen beide projecten afdoende
geborgd is.
De Delftse economie
ontwikkelt zich voorspoedig. Onderzoeken van Buck Consultants en TNO INRO
hebben uitgewezen dat de afzetmogelijkheden voor nieuwbouwkantoren in Delft
geraamd kan worden op 10.000 (tot 15.000) m2 bvo per jaar. Dit komt overeen met
maximaal 10% van het totaal in Haaglanden. Deze cijfers worden bevestigd door
de realisatiecijfers de afgelopen jaren. Opname en aanbod kenden in het
verleden een grillig verloop in Delft. Dit heeft vooral te maken met de ontwikkeling
van enkele grote nieuwbouwprojecten en heeft nooit tot problemen geleid bij
opname in de kantorenmarkt.
In het Delftse
OntwikkelingsPlan (ISV) zijn in het ruimtelijk economisch programma naast het
realiseren van deze groei ook maatregelen in de voorwaarden scheppende sfeer
opgenomen zoals het doorbreken van de éénzijdige woningtypologie, het
herontwikkelen en herstructureren van niet meer functionerende locaties, het
versterken van de binnenstad en het verhogen van de leefbaarheid. Ons inziens
zijn dit noodzakelijke voorwaarden voor Delft als kantorenstad.
In hoeverre deze
marktvraag zich ook daadwerkelijk op de vastgoedmarkt manifesteert zal voor een
niet onbelangrijk deel afhangen van het aanwezige aanbod. Zo is uit een recente
studie gebleken dat doorstarters afkomstig van de TUD zich vaak buiten Delft
vestigen door het ontbreken van huisvestigingsmogelijkheden.
Met de
realisering van substantiële woningbouwprogramma’s in de Spoorzone (1.200
woningen), TUD Noord/Kanaalweg (1.000 woningen), TNO/Zuidpolder/
Schoemakerstraat (330 woningen) en de Vinexlocaties Ypenburg (9.000 woningen);
Pijnacker Zuid (1.700 woningen) en Pijnacker Delfgauw (2.000 woningen) worden
er in Delft en omgeving een substantiële hoeveelheid nieuwe, aantrekkelijke woningen
aan de bestaande woningvoorraad toegevoegd. Dit resulterend tevens in een
toename van kwalitatief hoogwaardig arbeidsaanbod voor nieuwe en groeiende
bedrijven en instellingen en vorm daarmee een drager van de toekomstige
bedrijven en kantoorontwikkelingen.
Recent is het
Regionaal Structuur Plan door het samenwerkingsverband Haaglanden vastgesteld.
Dit plan biedt ruimte voor de ontwikkeling van meer dan 80.000 m2 bvo bij
Station CS en bijna 40.000 m2 bvo bij Station Zuid. In het RSP is vastgelegd dat
aan kantoorontwikkelingen in binnenstedelijke locaties en locaties met
knooppuntpotenties, prioriteit moet worden gegeven wanneer er overaanbod
dreigt.
De kantorenmarkt in
de Zuidvleugel van de Randstad is een regionale markt (van meer dan een miljoen
m2 de komende jaren). Derhalve is de in- en extrinsieke kwaliteit en de
profilering van de beide stationslocaties van evident belang. Station CS is te
typeren (Kolpron 2001) als “modern grootschalig; grote kantoorgebruiker, eisen
aan de kwaliteit” en “klassiek;
omgevingskwaliteit en de nabijheid van de historische binnenstad”.
Concurrerende locaties in Haaglanden zijn in het moderne segment de Binckhorst
en Holland-Spoor en in het klassieke segment het vooroorlogse Den Haag. De
Product Markt Combinatie (PMC) van Station Zuid is “modern gedifferentieerd;
degelijke nieuwbouwkwaliteit voor relatief grote kantoorgebruikers” waarmee het
in de regio zal concurreren met bijvoorbeeld Zoetermeer Rokkeveen. Beide
locaties verschillen derhalve van commerciële profilering en concurreren eerder
regionaal dan met elkaar.
Beide
ontwikkelingen zullen als katalysator fungeren voor verschillende strategische
ontwikkelingen in Delft. Een florerend station Zuid biedt grote kansen voor de
succesvolle duurzame herstructurering van het aangrenzende bedrijventerrein
Schie-oevers en de ontwikkeling van het nabijgelegen Science park Technopolis.
De ontwikkeling van Station CS als onderdeel van het gehele project spoorzone
zal een einde maken aan overlast en de tweedeling van de stad en in economische
zin een drager zijn voor de verdere ontwikkeling van de Binnenstad en het
definitief op de kaart zetten van Delft als een kantorenstad. Tot slot biedt
deze ontwikkeling ruimte voor de woningbouw in het voor Delft noodzakelijke
hoge segment.
De realisatie in de
tijd tussen de beide stationslocaties verschilt. Met het in procedure brengen
van het bestemmingsplan Station Zuid en omgeving in juni 2002 wordt ingezet op
start van de ontwikkeling van deze kantorenlocatie in 2003; dit overeenkomstig
de doelstelling uit ons Collegeprogramma. De ontwikkeling van Station CS wordt
volgens de huidige planningen voorzien in 2005. Doordat bij Station CS niet
alleen vastgoed wordt ontwikkeld maar ook het spoor ondergronds wordt gebracht,
zal naar verwachting de feitelijke oplevering van de eerste kantoren aldaar ten
opzichte van Station Zuid in de tijd verder naar achteren schuiven. Dit effect
wordt versterkt doordat een nieuw Stadskantoor voor de gemeente Delft het als
eerste te realiseren onderdeel van deze planontwikkeling wordt.
Door economische
ontwikkelingen is de kantorenmarkt minder gunstig dan een jaar geleden. Ook in
Delft is dit zichtbaar waarbij met name de snelweglocaties relatief veel
leegstand vertonen. Het is onze stellige overtuiging dat zich hier, naast die
economische ontwikkelingen, ook een verandering in de kantorenmarkt aftekent.
Het bereikbaarheidsvoordeel van snelweglocaties is immers slechts relatief,
omdat hier veelal noodzakelijke voorzieningen ontbreken, zoals kinderopvang en nabijheid
van detailhandel(centra). Beide Delftse Stationslocaties beschikken hier wel
over.
Met de ontwikkelingen van de gehele spoorzone, waaronder Station CS en Station-Zuid, alsmede Technopolis (een in 20 jaar tijd te ontwikkelen R&D-park) zet Delft fors in op een verdere economische uitbouw van de (kennis)economie. Voor zowel de (stads)economie als de vastgoedmarkt zal hiervan een belangrijke hefboomwerking uitgaan. Aanbod zal hier de vraag mede kunnen scheppen. Delft heeft een zeer gunstige ligging in de Randstad. Hiervan heeft de stad door het ontbreken van hoogwaardige locaties tot nu toe (te) weinig geprofiteerd. De Spoorzone en Technopolis zullen de interne gerichtheid van de Delftse markt doorbreken. Onze conclusie is dat de ontwikkeling van beide stations elkaar versterken. Afstemming in de tijd, kwaliteit en markt zijn geborgd. De verminderde groei van ‘s lands economie geeft ons met betrekking tot de ontwikkeling van beide locaties geen aanleiding tot pessimisme. Integendeel, wij achten het van groot belang de voorbereidingen voor de ontwikkelingen van beide locaties in onverminderd tempo in gang te houden en voor de markt beschikbaar te krijgen. Indien de economische ontwikkelingen daartoe nopen zullen wij ons in het licht van die omstandigheden nader beraden.
Periodiek overleg en afstemming over marktontwikkelingen, kansen en uitvoeringsplannen lijkt ons een goede zaak, wij zouden het op prijs stellen als wij over de wijze van communiceren met u concrete afspraken kunnen maken.
Hoogachtend,
Namens het College van Burgemeester en Wethouders,
P.S.M. Verhoef
Sectorhoofd Kennisstad, sectorhoofd Duurzaamheid a.i.