1                      Inleiding

 

1.1                                       Status van de nota 2002

 

In deze nota worden uitgangspunten vastgesteld voor de wijze van grondprijsbepaling in  de te onderscheiden marktsegmenten. Zo wordt bij de grondprijsbepaling een eenduidige basis gehanteerd.

In de nota wordt ingegaan op factoren en omstandigheden die de prijs van de grond bepalen. Uiteraard kunnen er bijzondere omstandigheden optreden die invloed hebben op de grondprijs, echter deze doen op geen enkele wijze afbreuk aan de basisuitgangspunten.

Het principe waarbinnen gewerkt wordt is het zogenaamde marktwaardesysteem bij de bepaling van de grondprijzen. Hierbij bepaalt de functie de waarde van de bijbehorende grond.

 

1.2                                       Uitgangspunten voor het grondprijsbeleid

 

De prijsbepaling voor de uit te geven grond is van een complex van factoren afhankelijk.

 

Kort samengevat zijn de volgende drie (groepen) van prijsbepalingsmethodieken te onderscheiden:

1.       De residuele waardemethode (zie bijlage 2), waarbij de grondwaarde van commercieel onroerend goed bepaald wordt aan de hand van te genereren kasstromen (BAR-NAR-methode ofwel Bruto c.q. Netto Aanvangsrendement) dan wel de DCF/NCW-methode (Discounted Cashflow c.q. Netto Contante Waarde) en de grondwaarde voor woningen bepaald wordt aan de hand van de verkoopprijs v.o.n. minus de bouwkosten.

2.       De kostprijsmethode (zie bijlage 2), waarbij de vervangingswaarde de belangrijkste rol speelt, vooral van belang bij incourant onroerend goed, waarbij een waarde in het economische verkeer moeilijk is vast te stellen. Deze waarde heeft de functie van minimale uitgifteprijs.

3.       De vergelijkingsmethode (zie bijlage 2) waarbij een waarde wordt toegekend door vergelijking met recentelijk verkocht soortgelijk onroerend goed; vooral toepasbaar bij courant onroerend goed, waarin veel transacties plaats vinden (zoals woningen). Deze methode speelt ook in andere methodieken een ondersteunende en toetsende rol.

 

In deze nota wordt gesproken over de bouwkostenstijging. Deze bedroeg in 2001 5%. Jaarlijks wordt deze algemene bouwkostenstijging door de ontwikkelaars meegenomen in de vaststelling van de verkoopprijs v.o.n. van nieuwbouw. Deze verkoopprijs wordt verder met name bepaald door (locale) vraag- en aanbodverhoudingen.

 

Voor alle in deze nota genoemde prijsniveau’s voor commerciële doeleinden wordt uitgegaan van de veronderstellingen dat:

Ø       De grond in normale bouwrijpe staat wordt geleverd;

Ø       Geschikt is voor de beoogde bestemming qua bodemkwaliteit;

Ø       Geen bijzondere belemmeringen kent die het gebruiksrecht beperken.

 

De in deze nota genoemde prijzen en quota zijn minimale grondprijzen en grondquota. Afhankelijk van de locatie kunnen deze  in opwaartse zin worden bijgesteld.

 

Grond is een zeer specifiek onroerend goed, omdat deze zijn waarde vooral ontleent aan hetgeen er op gebouwd mag worden, dan wel waarvoor het gebruikt kan en mag worden (marktwaardemethode). De taxatie van de grond is dan bijna altijd een afgeleide van de taxatie van het gehele onroerend goed (grond plus opstal).

De methode die het meest geschikt is voor de bepaling van de grondwaarde is de residuele methode (als “rekensysteem” binnen het kader van de marktwaardemethode). Hierbij wordt van het totale onroerend goed de waarde bepaald volgens een van de hierboven beschreven waarderingsmethodes en vervolgens verminderd met de kosten van realisatie van het gebouw (bouw- en bijkomende kosten). De restwaarde is de waarde van de grond.

 

In deze grondprijsnota wordt voorgesteld de grondprijs in concrete gevallen te bepalen aan de hand van een inschatting van de commerciële waarde op het moment van het sluiten van een grondreserveringsovereenkomst. In de overeenkomst worden bepalingen opgenomen over opwaartse prijsaanpassingen tot aan de daadwerkelijke gronduitgifte, indien marktontwikkelingen hiertoe aanleiding geven.

 

In deze nota wordt gekozen voor een op functie gebaseerd grondprijsbeleid, waarbij de genormeerde residuele methode wordt gehanteerd.

Het normeren is gebaseerd op aannames en referentieprojecten met betrekking tot de bouwkosten, opbrengstpotentie en rendementseisen. 

 

 

1.3                                       Optimalisering van het grondgebruik

 

In het kader van de ruimtenood in de gemeente Delft is onderzoek naar optimalisering van het grondgebruik een continue uitdaging. Onder optimalisering wordt niet alleen verdichting verstaan, maar ook intensivering van het ruimtegebruik met gelijktijdige kwalitatieve verbetering van de gebouwde en ongebouwde omgeving.

Dit is per saldo een ruimtevraagstuk maar kan verder vanuit het grondbeleid worden geconcretiseerd als:

Ø       Een lagenfactor (een lager grondprijs per m2 bvo per verdieping voor commerciële en niet-commerciële voorzieningen); dus het belonen van stapelen van functies met een lagere grondprijs per m2 vloeroppervlak;

Ø       Een aangepaste grondprijs in geval van ruimtelijke efficiënte parkeeroplossingen en/of dubbelgebruik;

Ø       Het bevorderen van een gunstige verhouding tussen vloeroppervlak en kaveloppervlak in woningbouw en bedrijventerreinen.

 

Een en ander dient als stimulans om zowel multifunctioneel als intensief grondgebruik toe te passen.

 

1.4                   Gebiedsgerichte programma’s

 

Uitgangspunt gemeentelijk grondbeleid

De gemeente Delft geeft door middel van een actieve rol van het grondbedrijf sturing aan het realiseren van gewenste ruimtelijke ontwikkelingen met als doel het bereiken van de optimale kwaliteit van de woon- en leefomgeving. Dit is mogelijk in de vorm een actief grondbeleid (grond in eigendom van de gemeente) of facilitair grondbeleid (grond in eigendom van private partijen), waarbij zelf actief verwerven (actief grondbeleid) de voorkeur verdient. Er is gekozen voor een zodanige actieve verwervingsstrategie dat de gemeente ook ‘als marktpartij’ in de gelegenheid is ‘strategische grondposities’ in te nemen in het licht van mogelijke toekomstige ontwikkelingen.

                        In bepaalde projecten kan een afwijkende rol met betrekking tot grondbeleid worden ingenomen, als gevolg van keuzes in verband met eigendomssituaties dan wel risico-profielen.

                        Met betrekking tot de gebiedsgerichte programma’s wordt in hoofdlijnen het volgende  grondbeleid gevoerd:

·         TU-gebied: facilitair

·         Spoorzone: deelrisico samen met andere marktpartijen waaronder NS

·         Schie-oevers: facilitair

·         Binnenstad: actief / strategisch

·         Zuidpoort: strategisch / actief / facilitair

 

           

2.                     Woningbouw

 

2.1                    Algemene marktontwikkelingen

 

De vraag op de huizenmarkt wordt beïnvloed door het aantal huishoudens in verhouding tot de woningvoorraad,  koopkrachtontwikkelingen, economische vooruitzichten, de huurprijzen, de hypotheekrente en diverse ontwikkelingen op de hypotheekmarkt. Vrijwel al deze factoren werken er de laatste jaren aan mee dat de vraag naar koopwoningen stijgt.

De groei van het aanbod op de huizenmarkt blijft nog altijd sterk achter bij de toenemende vraag. Dit geldt met name voor het duurdere segment grondgebonden woningen. Vanzelfsprekend heeft dit een stuwend effect op de prijzen.

 

 

2.2                   Grondprijzen woningbouw 

 

            Sociale huur- en koopwoningen

 

            Geconstateerd kan worden dat de rol van de woningcorporaties de afgelopen jaren veranderd is. Zij treden binnen de onroerend goed markt steeds vaker op als marktpartij. In de grondprijzennota 2003 zullen separaat voorstellen worden ingediend, welke meer toegespitst zijn op de woningcorporaties als marktpartij. In deze nota wordt nog de prijsstelling van 2001 als uitgangspunt genomen.

                       

Voor 2002 stellen wij voor de grondprijs voor een sociale huurwoning vast te stellen op € 11.523 zijnde de prijsstelling van 2001 met een index van 5 % conform stijging bouwkosten (excl. btw). Voor sociale huurappartementen zal per geval een grondprijs vastgesteld worden (met inachtneming van de prijzen voor grondgebonden koopwoningen).

 

Voor 2002 stellen wij voor de grondprijs voor een sociale koopwoning vast te stellen op € 15.376 zijnde de prijsstelling van 2001 met een index van 5% conform stijging bouwkosten (excl. btw). Voor sociale koopappartementen zal per geval een grondprijs vastgesteld worden (met inachtneming van de prijzen voor grondgebonden huurwoningen).

               

 

Woningen in de vrije sector

 

Als ondergrens voor de grondprijs van een vrije sector woning gaan we uit van een percentage van 20% van de stichtingskosten. De bovengrens van de grondprijs wordt bepaald door het marktmechanisme. Aangenomen wordt dat in 2001 de stijging van de v.o.n.-marktprijzen van nieuwbouwwoningen in verhouding heeft opgewogen tegen de bouwkostenstijging van 5%. Op basis van deze ontwikkeling is het gerechtvaardigd de minimum grondquote met 1% te laten toenemen. De lijn van vorig jaar wordt hiermee voortgezet. Echter, om ruimte te laten voor meer kwaliteit (grotere oppervlakte van de woningen voor dezelfde v.o.n.-prijs) zal de stijging van de minimumquote niet maximaal zijn.

     Waar het om gaat is dat de gemeente een redelijk deel krijgt van de “netto” opbrengstenstijging (dat wil zeggen de “bruto” opbrengsten stijging als gevolg van de hogere marktprijzen minus de eveneens gestegen kosten) die de ontwikkelaar ontvangt. Vorig jaar heeft de gemeente de grondquote met 1% verhoogd. Dit jaar, gezien de waarschijnlijke afvlakking van de stijging op de woningmarkt, en de stijging van de kosten en de vraag naar meer kwaliteit, wordt eveneens een stijging van 1% voorgesteld.

     Indien de markt het toelaat, kunnen er hogere grondprijzen worden gerealiseerd. Per locatie zal dit moeten worden onderzocht.

 

Bij appartementen worden vaak lagere grondprijzen gerealiseerd dan bij grondgebonden woningen. Dit komt grotendeels door de gemeenschappelijke bouwkundige ruimtes omdat er in bepaalde gevallen kostenverhogende stedenbouwkundige veranderingen nodig zijn om de gewenste kwaliteit in het plan te realiseren, bijvoorbeeld dubbel grondgebruik (parkeren).

 

 

Verkoopprijzen v.o.n. (inclusief btw) van nieuwbouw woningen en - appartementen:

 

€ 124.340 – € 158.825 (ƒ 274.000 - ƒ 350.000)

 

Woningen

In 2001 werd een percentage van 28% gehanteerd. Gezien de huidige marktsituatie moet een percentage van 29% haalbaar zijn.

 

Appartementen

In 2001 werd een percentage van 23 % gehanteerd. Gezien de huidige marktsituatie moet een percentage van 24% haalbaar zijn.

 

 

€ 158.825 - € 226.890 (ƒ 350.000 – ƒ 500.000)

 

Woningen

In 2001 werd een percentage van 32% gehanteerd. Gezien de huidige marktsituatie moet een percentage van 33% haalbaar zijn.

 

 

Appartementen

In 2001 werd een percentage van 26% gehanteerd. Gezien de huidige marktsituatie moet een percentage van 27% haalbaar zijn.

 

 

€ 226.890 - € 317.645 (ƒ 500.000 – ƒ 700.000)

 

Woningen

In 2001 werd een percentage van 35% gehanteerd. Gezien de huidige marktsituatie moet een percentage van 36% haalbaar zijn.

 

Appartementen

In 2001 werd een percentage van 28% gehanteerd. Gezien de huidige marktsituatie moet een percentage van 29% haalbaar zijn.

 

 

> € 317.645 ( >ƒ 700.000)

 

Er wordt voorgesteld de grondquote nader te kunnen vaststellen via “grondprijsbeleid op maat” (uiteraard altijd in opwaartse richting), want met name in de echt dure woningbouw kan de grondquote nog fors oplopen (tot wel 45% en hoger). Dit is mede afhankelijk van het kaveloppervlak en de ligging.

 

                       

 

 

 

 

 

Samenvattend:

 

2002

2001

Sociale sector:

Huur

 

 

Grondgebonden woningen

€ 11.523 (ƒ 25.393)

€ 10.975 (ƒ 24.185)

Appartementen

per geval te bepalen

X

 

 

 

Koop

 

 

Grondgebonden woningen

€ 15.376 (ƒ 33.884)

€ 14.645 (ƒ 32.270)

Appartementen

per geval te bepalen

X

 

 

 

Vrije sector

€ 124.340 – € 158.825

(ƒ 274.000 – ƒ 350.000)

 

 

Grondgebonden woningen

29%

28%

Appartementen

24%

23%

 

 

 

€ 158.825 - € 226.890

(ƒ 350.000 – ƒ 500.000)

 

 

Grondgebonden woningen

33%

32%

Appartementen

27%

26%

 

 

 

€ 226.890 - € 317.645

(ƒ 500.000 – ƒ 700.000)

 

 

Grondgebonden woningen

36%

35%

Appartementen

29%

28%

 

 

 

> € 317.645

(> ƒ 700.000)

 

 

Grondgebonden woningen en appartementen

Grondquote nader vast te stellen via “grondprijsbeleid op maat”

 

                               De vermelde prijzen zijn vrij op naam (inclusief btw).

 

 

3                      Bedrijfsterreinen

          

Algemeen

De jaarlijkse vraag naar bedrijfsterreinen in Delft tot 2010 wordt gemiddeld op 3,6 hectaren geschat. Hierin wordt met de locatie TU Zuid en de Harnaschpolder vanaf medio 2005 invulling gegeven en tot 2005 worden er separate voorstellen voorgelegd. Gezien de ligging kan hier sprake zijn van hoogwaardige, kennis- en arbeidsintensieve bedrijven. Een herstructurering van Schie-oevers biedt wellicht nieuwe mogelijkheden.

 

 

3.1                   Grondprijzen bedrijfsterreinen          

 

     Delftech Park

 

In 2001 zijn de laatste kavels op Delftech Park in principe uitgegeven. Dit bedrijfsterrein is exclusief bestemd voor kennisintensieve bedrijven en instellingen.De prijzen per kavel zijn afhankelijk van de ligging op Delftech Park. In 2001 zijn de prijzen verhoogd met de kostenstijging van gemiddeld 6 %. Daarmee kwamen de prijzen op € 195,13 (ƒ 430) per m² b.v.o. exclusief btw voor zichtlocaties en € 186,05 (ƒ 410) voor per m2 bvo exclusief btw voor de overige locaties.

 

Voorstel 2002 : op basis van een prijsstijging van 7,5 % stelen wij voor de prijs voor een zichtlocatie op Delftech park vast te stellen op € 210 (ƒ 460) excl. btw  per m2 bvo  en voor de overige locaties op Delftech Park op € 200 (ƒ440) excl. btw  per m2 bvo.

 

Nieuw te ontwikkelen bedrijfsterreinen, inclusief Ypenburgse Poort

 

Voor nieuw te ontwikkelen bedrijfsterreinen (overige locaties) is in 2001 de prijs eveneens verhoogd met de kostenstijging van 6 %, waarmee de minimumprijs op

€ 205 (ƒ 450,-) per m² b.v.o. exclusief btw komt. Deze prijs zal ook richtlijn zijn voor het bedrijfsterrein Ypenburgse Poort indien een van de opties op de nog onbebouwde kavels komt te vervallen.   

    

Voorstel 2002 : op basis van een prijsstijging van circa 7,5% stellen wij voor de prijs   vast te stellen op € 220 (ƒ 480) excl. btw  per m2 bvo

 

     

Grondprijzen (exclusief BTW) voor de belangrijkste bedrijfsterreinen (uitgaande van een kantooroppervlak van maximaal 30%)

Bedrijfsterrein

Huur

Grondprijzen

 

2002

2001

2000

2002

2001

2000

Delftechpark

43-57

(95-125)

43-57

(95-125)

39-50

(85–110)

200-210

(440–460)

186-195

(410–430)

177-186

(390–410)

Ypenburgse Poort

43-57

(95-125)

43-57

(95-125)

39-50

(85–110)

220

(480)

205

(450)

193

(425)

Overige locaties

43-57

(95-125)

43-57

(95-125)

39-50

(85–110)

220

(480)

205

(450)

193

(425)

 

 

4.                     Kantoren

 

Inleiding

We hanteren de volgende definitie voor een kantoorpand: ‘Een kantoorpand is een gebouw dat grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor bureaugebonden werkzaamheden en ondersteunende activiteiten en als er sprake is van overwegend administratieve werkzaamheden. Het gaat om een ruimtelijke zelfstandige eenheid met een minimum omvang van 500  m² verhuurbaar vloeroppervlak’.

Wat betreft arbeidsintensiteit houden we de volgende vuistregels aan: <25 m² bvo per werknemer = kantoor, tussen 25 en 50 = bedrijf of kantoor, afhankelijk van werkzaamheden en >50 is een bedrijf

 

Marktonderzoek

Op basis van marktonderzoeken en Haaglandenstudies worden de afzetmogelijkheden voor nieuwbouw van kantoren in Delft geraamd op gemiddeld 10.000 - 15.000 m² bruto vloeroppervlak (bvo) per jaar tot het jaar 2010.

De marktverkenningen geven aan dat Delft vooral moet bouwen voor de lokale en regionale markt. Kennisintensieve, kleinschalige en middelgrote ondernemingen vormen het belangrijkste marktsegment van de Delftse kantorenmarkt.

 

De harde plancapaciteit is geconcentreerd op de locaties Station Centraal (ca. 80.000 m² bvo) en Station Zuid (ca. 40.000 m² bvo). Daarnaast zijn er een aantal verspreide locaties in en aan de rand van de binnenstad (ca. 30.000 m² bvo). Deze locaties zijn goed bereikbaar met openbaar vervoer. Wellicht kunnen na realisatie van de geplande tramlijn naar de TU-wijk ook daar kantoren worden gevestigd. Met deze uitbreidingen krijgt Delft Kennisstad voldoende ruimte om te groeien. Een groei van 10.000 m² bvo nieuwe kantoren per jaar correspondeert met een toename van 300 tot 400 arbeidsplaatsen.  

 

 

4.1                   Grondprijzen kantoren

 

Het mediane huurprijsniveau bedraagt “slechts” € 122 (ƒ 268) per m2. De huurprijzen in Delft behoren tot de laagste in de regio Haaglanden. Anderzijds is er sprake van een relatief sterke groei qua huurprijsniveau. Dit lijkt er op te duiden dat de kantorenmarkt in Delft zich meer ontwikkelt. De verhouding opname/aanbod is in Delft overigens minder gunstig dan in de andere gemeenten. De opname blijft aanzienlijk achter bij de aanbodontwikkeling.

 

Voorgesteld wordt de grondprijzen voor toekomstige kantoorlocaties vast te stellen op basis van marktprijzen. In 2001 lag de grondprijs voor gemiddelde locaties tussen de € 230 (ƒ 507) en € 363 (ƒ 800) per m² b.v.o. exclusief btw. Voor bijzondere locaties, zoals rondom beide stations lag de te hanteren richtprijs eerder in de buurt van

€ 454 (ƒ 1.000) per m² b.v.o. exclusief btw (dit uiteraard in directe relatie met het huurprijsniveau wat in de residuele berekeningen aan de orde is).

 

Wij stellen voor de grondprijzen van 2002 op een niveau van (minimaal )€ 230 ( f 507) excl. btw  per m2 bvo. Per lokatie zal er gekeken moeten worden naar het huurprijsniveau en specifieke lokatiegebonden kosten.

 

 

Locaties

Huur

grondprijzen

 

2002

2001

2000

2002

2001

2000

Gewone locaties

120

(265)

113

(250)

107

(235)

>230

(> 507)

193-363

(425-800)

182-340

(400-750)

Toplocaties

Station, A 13

136-147

(300-325)

125-136

(275-300)

125

(275)

>454

(> 1000)

>454

(> 1000)

454

(1000)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5                      Detailhandel, horeca en overige bedrijvigheid

 

5.1                    Grondprijzen detailhandel en horeca

 

Horeca maakt veelal deel uit van integrale winkelprojecten. Daarom vindt solitaire gronduitgifte ten behoeve van de horeca nauwelijks plaats. Voor het vaststellen van de grondwaarde wordt derhalve geen onderscheid gemaakt tussen detailhandel en horeca.

 

De traditionele indeling van winkelgebieden naar functioneel hiërarchisch niveau (buurt-, wijk-,stadsdeelniveau en overig) is de basis voor het bepalen van de grondprijzen voor detailhandelsvestigingen.

 

Wij stellen voor om in 2002 de bovenstaande indeling naar functioneel hiërarchisch niveau met grondprijzen overeenkomstig de in de hieronder weergegeven tabel te hanteren. 

 

 

Type

Huur

Grondprijzen

 

2002

2001

2000

2002

2001

2000

Stadscentrum (Turfmarkt)

 

 

204-363

(450-800)

681-3403

(1500-7500)

 

 

Wijkcentra

 

 

 

363-908

(800-2000)

 

 

Buurtcentra

 

 

 

318-545

(700-1200)

 

 

Overig

 

 

 

182-363

(400-800)

 

 

     

6                      Hotels

 

Typering van de hotelmarkt

Het aantal zakelijke overnachtingen zal ook in de toekomst aanzienlijk meer zijn dan de toeristische overnachtingen. De groei van de vraag aan nieuwe hotelcapaciteit zal voornamelijk afhangen van de groei van de economische sector. Ontwikkelingen als Technopolis, Harnaschpolder  en de 120.000 m² bvo nieuwe kantoren bij NS Station Centraal en Zuid.

Wanneer de hotelplannen voor TUD Noord en IKEA/Ypenburgse Poort doorgaan komen er bij de 1.200 bedden nog ongeveer 200 tot 300 bedden bij.

In het rapport van marktplan adviesgroep wordt gesproken van een mogelijke groei van meer dan 300 hotelkamers oftewel 600 bedden. De voorliggende plannen voor nieuw aanbod sporen derhalve redelijk met de te verwachten vraag in de periode 2000-2005.

 

                       

Grondprijzen hotels

 

Bij de grondprijsbepaling speelt de gemiddeld gerealiseerde kameropbrengst een grote rol. Deze is onder meer afhankelijk van het segment en de naamsbekendheid van het hotel.

 

De grondprijzen worden uiteindelijk afzonderlijk per planinitiatief bepaald door de hierboven genoemde variabelen in een rekenkundige formule toe te passen. Voor het 3-,4-,5-sterrensegment  leidt een dergelijke benadering voor de gemeente Den Haag tot de hieronder vermelde grondprijsindicaties met bijbehorende bandbreedtes in 2000. De prijzen zijn excl. btw. Voor het jaar 2001 zijn in de gemeente Den Haag geen grondprijzen voor hotels vastgesteld.

 

Aantal sterren

Grondprijs per m2 bvo

**

250-408

(550 – 900)

***

250-408

(550 – 900)

****

295-567

(650 – 1250)

*****

363-681

(800 – 1500)

                       

 

Voor 2002 stellen wij voor bovenstaande grondprijzen te hanteren, welke zijn gehanteerd in de gemeente Den Haag voor het jaar 2000.

                                  

 

7.                     Tuinuitgifte

 

Grondprijsbepaling

Het tuinuitgiftebeleid van de gemeente is recentelijk aangepast. De prijs per vierkante meter is een belangrijk instrument om te sturen. Vóór 2000 was het uitgangspunt dat de prijs kostendekkend moest zijn. In de grondprijzennota van vorig jaar is reeds een eerste stap gemaakt om de prijs bij te stellen in de richting van de marktprijs, met name voor uitbreidingen met een oppervlakte van 50 m2 of meer.

Dit jaar wordt die lijn voortgezet. Met nadruk wordt gesteld dat er hier wordt gesproken over prijzen als er tuingrond wordt verkocht. Aan elke verkoop gaat een uitgebreid onderzoek vooraf om te bezien of het überhaupt wenselijk is de grond uit te geven. Hier gelden de onlangs vastgestelde (strengere) eisen van het groenstructuurbeleid. Het vakteam Grond gaat pas over tot tuinuitgifte na positieve adviezen van alle betrokken vakafdelingen.

Vooral bij grote uitgiften stijgt de waarde van de woning met de uitgebreide tuin, daarom wordt er een gestaffelde prijs toegepast. Voor reststroken tot 20 meter blijft de oude prijs gelden van € 90,76 (ƒ 200) per m² exclusief belastingen en bijkomende kosten. Voor elke extra m² (tot een totaal van 50 m²) wordt de prijs € 135 (ƒ 297,50) per m². Tuinuitgiften van meer dan 50 m² zullen vanaf nu slechts in uitzonderlijke gevallen voorkomen. De prijs per m² zal voor deze gevallen apart moeten worden vastgesteld, zo veel mogelijk overeenkomstig de marktprijs, echter nooit minder dan

€ 120 (ƒ 264,45) per m² (dit is de gemiddelde grondprijs bij uitgifte van 50 m², namelijk 20 x  € 90,76 (ƒ 200) + 30 x € 135 (ƒ 297,50) gedeeld door 50).

De kostprijs van een tuinuitgifte bedraagt circa € 455 (ƒ 1.000). Aangezien het uitgangspunt is dat een tuinuitgifte minimaal kostendekkend moet zijn, wordt de grondprijs voor tuinuitbreiding van minder dan 5 m² op € 455 (ƒ 1002,69) gesteld.   

 

 

Voor 2002 stellen wij voor de uitgifteprijs van tuinen volgens onderstaande tabel en  aanvullende opmerkingen vast te stellen:

 

aantal m²

prijs:

meer dan 0, minder dan of gelijk aan 5

 

€ 455 (ƒ 1.002,69) ongeacht aantal m²

meer dan 5, minder dan of gelijk aan 20

 

€ 90 (ƒ 198,33) per m²

meer dan 20, minder dan of gelijk aan 50

 

Eerste 20 m² : € 90 (ƒ 198,33),

extra m² : € 135 (ƒ 297,50)

meer dan 50

 

Een onafhankelijke derde zal een taxatie verrichten waarin de oude waarde wordt afgezet tegen de nieuwe waarde. Bij een overeenkomst worden de kosten van de taxatie door de gemeente gedragen. Indien er geen overeenkomst tot stand komt, draagt de aanvrager de kosten van de taxatie.

 

Enkele aanvullende opmerkingen

Ø       Alle prijzen exclusief belastingen en alle bijkomende kosten (notaris, kadaster en

dergelijke), deze komen voor rekening van de koper.

Ø       Indien er aanpassingen in de openbare ruimte moeten worden gedaan, zullen de kosten daarvan voor rekening van de koper komen.

Ø       Deze prijzen gelden voor de bestemming tuin, niet voor parkeren, bouwen (voor zover geen bebouwing die valt onder tuinbestemming) of andere bestemmingen. 

 

 

Verhuur van tuinen

 

In verband met het herhaaldelijk voorkomen van verhuur van tuintjes dient in financieel-economische zin een relatie te worden gelegd tussen de huurprijzen en de grondwaarden voor tuinen zoals hierboven genoemd.

 

Voorgesteld wordt om voor 2002 de nieuwe huurprijzen te relateren aan de gestaffelde grondprijzen zoals in bovenstaande tabel vermeld, waarbij voor 2002 een rendement van 6% wordt gehanteerd. Dit percentage is een afgeleide van het huidige percentage voor kortlopende leningen (< 5 jaar).

8.                     Overige functies        

 

Ontwikkelingen en grondprijsbeleid

 

In elke stad is vraag naar grond voor een grote diversiteit aan functies. Naast de hoofdfuncties van het grondprijsbeleid die in de vorige hoofdstukken aan de orde kwamen, gaat het hierbij om onder meer de onderstaande typen voorzieningen:

 

Sociaal maatschappelijke voorzieningen :

Ø       overheidsvoorzieningen (zoals brandweerkazerne, politiebureau)

Ø       onderwijsvoorzieningen (zoals basisschool, middelbare school)

Ø       medische voorzieningen (zoals ziekenhuis, sanatorium)

Ø       bejaardenvoorzieningen (zoals bejaardencentrum, bejaardentehuis)

Ø       sociaal-culturele voorzieningen (zoals welzijnsvoorzieningen, religieuze voorzieningen, niet commerciële culturele voorzieningen)

 

Voor sociaal maatschappelijke bestemmingen (non-profitinstellingen) wordt gebruik gemaakt van de kostprijsmethode. De grondexploitatie dient sluitend te zijn, m.a.w. de kosten dienen gelijk te zijn aan de opbrengsten. Deze wordt uitgedrukt in een uitgifteprijs per eenheid waardoor er een kostendekkende grondexploitatie ontstaat.

De kosten die mogen worden berekend zijn: verwervingskosten, sloopkosten, milieuvoorzieningen, planstructurele voorzieningen, bouwrijp maken, planvoorbereiding, planontwikkeling en een bijdrage aan fondsen.

De grondprijs bedroeg in 2001 € 111 (ƒ 245) per m2 bvo. De kosten voor het bouwrijp maken zijn het afgelopen jaar tussen de 5- en 10% gestegen.

 

Voorgesteld wordt de uitgifteprijs voor deze bestemmingen te verhogen met 8% Daarmee komt de grondprijs voor 2002 uit op € 120 (ƒ 264,45) per  m² b.v.o. exclusief btw.

 

Recreatieve voorzieningen

Ø       kinderboerderij

Ø       sportieve recreatieve voorzieningen

Ø       speeltuin

 

Voor sportvelden en aanverwante voorzieningen (zoals kantine/kleed- en wasaccommodatie) wordt de laatste jaren een grondwaarde van € 22,70 (ƒ 50) per m2 gerekend. Naast de kostprijsstijging van circa 5% is een extra bijstelling naar een meer marktconforme prijs gewenst. De praktijk leert, dat met name de gebouwde voorzieningen ook een gedeeltelijk commercieel gebruik kennen. Voorgesteld wordt om bij het bepalen van de grondprijs hiermee rekening te houden. Eenzelfde beleidslijn wordt voorgesteld voor de sporthallen. Per geval moet worden bekeken, of van een (gedeeltelijk) commercieel gebruik sprake zal zijn. Hierbij kan de horeca als uitgangspunt worden genomen.

 

Voor onbebouwd terrein (inclusief was- en kleedaccommodatie) wordt voorgesteld voor 2002 de prijs met 10 % te verhogen naar € 25 (ƒ 55) per m2 terrein, exclusief btw. Bij (mede)gebruik voor commerciële activiteiten zal per geval de grondwaarde worden bepaald .

 

 

Nutsvoorzieningen

 

Ø       Trafo’s

Ø       Zend- en ontvangstinstallaties

 

Bouwen in een compacte stad betekent o.a. op een kwalitatieve manier omgaan met de nog schaars aanwezige ruimte.

Voor 2002 stellen wij voor dat bij nieuwe ontwikkelingen zoveel mogelijk een noodzakelijke trafo-voorziening inpandig in het bouwplan dient te worden opgenomen. Dit mag geen negatieve gevolgen hebben voor de grondwaarde.

 

Voor 2002 stellen wij voor dat verzoeken voor verkoop van grond t.b.v. zend- en ontvangstinstallaties, gelet op de marktontwikkelingen op dit gebied, niet worden gehonoreerd. Voorgesteld wordt om in voorkomende gevallen uitsluitend een tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan.          

 

Voor 2002 stellen wij voor dat bij voorzieningen met een commerciële grondslag  grondprijzen worden gehanteerd op basis van de commerciële waarde van de betreffende voorzieningen, waarbij als referentie de normen voor kantoren, bedrijfsterreinen en detailhandel genomen worden.

 

 

 

9                      Parkeren

 

     Woningen

Het bouwen van parkeervoorzieningen bij woningen heeft door de toegenomen kwaliteit een positieve uitwerking op de grondopbrengst. Dit betekent dat het onderdeel parkeren op zich zelf geen grondopbrengst hoeft te genereren maar altijd functiegebonden is. Een kritische toetsing van de aangedragen parkeeroplossing per bouwproject en de daaraan verbonden kosten is dan ook geboden, waarbij effectief met het totale grondwaardepakket kan worden gestuurd teneinde een ruimte-efficiënte oplossing te krijgen.

 

 

Bedrijfsterreinen

Voor parkeerplaatsen bij bedrijfsruimten op eigen terrein, wordt geen onderscheid gemaakt tussen bebouwd en onbebouwd terrein. Aan parkeerplaatsen wordt eenzelfde grondwaarde toegekend als het gebouw dat erop wordt gesticht.

Parkeren in binnenstedelijke gebieden vraagt, onder andere vanwege beperkte grondgebruiksmogelijkheden, vaak om oplossingen die de stichtingskosten aanzienlijk kunnen verhogen. (Half) verdiept of op het dak leidt tot hogere bouwkosten. Overigens wordt er op gewezen dat het meestal bedrijfsbebouwingen betreft met daarop gestapeld woningen.

 

 

Kantoren

De grondprijs per parkeerplaats wordt bepaald door de hoogte van de huurprijs en de stichtingskosten van de voorziening. Huren en stichtingskosten verschillen per locatie. Onder meer door de toenemende krapte op de arbeidsmarkt wordt een goede bereikbaarheid van kantoorlocaties van steeds groter belang. Eén van de elementen hiervan is de bereikbaarheid per auto. Mede door het restrictieve parkeerbeleid van het rijk neemt de marktwaarde van parkeerplaatsen jaarlijks toe.

 

 

Detailhandel en horeca

Voor het parkeren ten behoeve van detailhandel en horeca wordt in de regel gebruik gemaakt van openbare parkeervoorzieningen. Incidenteel wordt parkeeraccommodatie gerealiseerd voor specifieke projecten met deze bestemming.

De grondprijs wordt dan per situatie bepaald. Indien sprake is van parkeeroplossingen welke een onrendabele top kennen en waarmee intensief ruimtegebruik wordt bereikt, is een vereveningsbijdrage bespreekbaar. Immers, deze bijdrage wordt gecompenseerd door een hogere grondopbrengst.

 

 

Hotels

De parkeerfunctie maakt veelal een geïntegreerd onderdeel uit van de bedrijfsvoering. De grondprijs is begrepen in de uitgifteprijs van de grond. Indien sprake is van parkeeroplossingen welke een onrendabele top kennen en waarmee intensief ruimtegebruik wordt bereikt, is een vereveningsbijdrage bespreekbaar. Immers, deze bijdrage wordt gecompenseerd door een hogere grondopbrengst.

 

Voor 2002 stellen wij voor dat, met betrekking tot parkeren, uitgifte van grond in principe dient te geschieden op basis van minimale uitgifteprijzen. Deze zijn meestal bepaald op basis van de residuele waardebenadering en gekoppeld aan het specifieke gebruik dat bij de indiening van een bouwplan normaliter wordt getoetst: bij woningen aan de Algemene planinformatie woningbouw; bij de overige invullingen aan de C.R.O.W. normen.

 

 

Bijlage 1: huur- en grondprijzen Den Haag en Rotterdam

 

In de onderstaande tabellen zijn de huur- en grondprijzen van bedrijfsmatig onroerend goed in omliggende gemeenten Den Haag en Rotterdam weergegeven. De bovenste getallen zijn de prijzen in euro’s. De daaronder tussen haakjes weergegeven getallen zijn de prijzen in guldens.

 

 

Bedrijfsterrein

 

Den Haag

Bedrijfsterrein

Huur

grondprijzen

 

2002

2001

2000

2002

2001

2000

Traditioneel

45 (100)

43

(95)

41

(90)

163-204

(360-450)

152-193

(335-425)

125-159

(275-350)

Modern min

45

(100)

43

(95)

41

(90)

163-204

(360-450)

152-193

(335-425)

125-159

(275-350)

Modern plus

60

(125)

54

(120)

52

(115)

182–204

(400-450)

170–193

(375-425)

147-159

(325-350)

Hoogwaardig

65

(140)

61

(135)

59

(130)

209-227

(460-500)

197-216

(435-475)

170-182

(375-400)

Verspreide locaties

60

(125)

54

(120)

54

(120)

147-204

(325-450)

136-193

(300-425)

113-159

(250-350)

Extra per m2 bvo voor > 10% kantoor

120

(265)

113

(250)

107

(235)

182-204

(400-450)

170-193

(375-425)

147-170

(325-375)

 

 

Rotterdam

Bedrijfsterrein

Huur

grondprijzen

 

2002

2001

2000

2002

2001

2000

Noord – west

 

 

41-61

(90-135)

 

 

138-159

(305-350)

Hoogwaardig/

Kleinschalig

 

 

 

 

 

125-154

(275-340)

Laagwaardig /

Kleinschalig

 

 

 

 

 

 

113-136

(250-300)

 

 

Kantoren

 

Den Haag

 

Locaties

Huur

grondprijzen

 

2002

2001

2000

2002

2001

2000

Gewone locaties

123

(270)

109

(240)

102

(225)

193-250

(425-550)

182-220

(400-485)

141-211

(310-465)

Toplocaties

Station, A 13

147

(325)

136

(300)

125

(275)

386-635

(850-1400)

363-476

(800-1050)

352-476

(775-1050)

 

 

 

 

 

 

 

Rotterdam

 

Locaties

Huur

grondprijzen

 

2002

2001

2000

2002

2001

2000

Gewone locaties

 

 

 

 

 

 

Toplocaties

Station, A 13

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Horeca, detailhandel

 

Den Haag

     

Type

Huur

Grondprijzen

 

2002

2001

2000

2002

2001

2000

Stadscentrum kwa

340-454

(750-1000)

 

681-1134

(1500-2500)

 

 

908-3449

(2000-7600)

Stadsdeelcentra

 

 

454-681

(1000-1500)

 

 

703-2314

(1550-5100)

Wijkcentra

 

 

272-454

(600-1000)

 

 

408-1021

(900-2250)

Buurtcentra

 

 

 

 

 

363-545

(800-1200)

Overig

 

 

 

 

 

>264

(> 625)

     

 

Hotels

 

Den Haag (prijzen in 2000)

 

Aantal sterren

Grondprijs per m2 bvo

***

250-408

(550 – 900)

****

295-567

(650 – 1250)

*****

363-681

(800 – 1500)

 

 

 

Bijlage 2: prijsbepalingsmethodieken

 

 

Deze bijlage geeft inzicht in de meest gehanteerde methoden van opbrengstbepaling.

 

Methoden van opbrengstbepaling:

Er bestaan een drietal methoden om te komen tot de bepaling van de grondwaarde: de kostprijsmethode,  de marktwaardemethode en de comparatieve methode.

 

1) Kostprijsmethode

Sinds jaar en dag geldt als uitgangspunt dat een grondexploitatie sluitend moet zijn, dat wil zeggen dat de totale kosten gedekt moeten worden uit de totale opbrengsten. Dit lukt niet altijd, bijvoorbeeld door marktomstandigheden, dan is er sprake van een saldo-tekort. Hiervoor moeten dekkingsmiddelen worden aangewezen. In de praktijk worden op de totale kosten eerst de opbrengsten van de niet-woningbouwbestemmingen in mindering gebracht.

Onbebouwde terreinen worden hierbij gewaardeerd tegen de werkelijk hiervoor gemaakte verwervingskosten, andere terreinen en bestemmingen zouden minstens de gemiddelde kostprijs per m2 moeten kunnen opbrengen. Het toerekenen van de resterende kosten aan de woningbouw leidt tot een gemiddelde grondprijs per woning.

 

Deze rekeningsmethodiek vindt zijn grondslag in het ‘Bruine en Blauwe’ boekje. Deze boekjes zijn uitgegeven in 1968/1970 door het toenmalige Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en bevatten richtlijnen voor het opstellen van plan- en kostengegevens en het daaruit bepalen van grondprijzen. Dit was de eerste keer dat de term grondkosten uniform werd beschreven en de basis vormde voor gelijkvormige beoordeling door het Ministerie. Bij de kostprijsmethode in het bruine boekje wordt gebruik gemaakt van de enkelvoudige rentemethode. De kostprijsmethode heeft in de huidige vastgoedwereld de betekenis van minimale uitgifteprijs gekregen.

 

2) Marktwaarde-methode

Bij de kostprijsmethode wordt met name gekeken naar de daadwerkelijke productiekosten van de bouwrijpe grond, door de directe (aanleg openbare voorzieningen zoals verharding. groen en water) en de indirecte kosten (voorbereiding en toezicht , fondsbijdrages etc) te ‘vertalen” naar de uit te geven m2 bouwrijpe grond.

 

Bij de marktwaarde-methode wordt uitsluitend gekeken naar de waarde van de grond als afgeleide van de op de grond te realiseren functie. De hoogte van grondwaarde hangt daarbij af van de economische “kracht” van de te realiseren functie. Bijvoorbeeld kantoren vertegenwoordigen een hogere grondwaarde dan goedkope woningbouw. In dit systeem worden dus de ‘zwaarste” lasten gedragen door de sterkste economische functies. Is bij de kostprijsmethode het resultaat van de grondexploitatieberekening altijd 0 (in principe sluitende grondexploitatie), bij de marktwaarde-methode is er altijd sprake van een exploitatieresultaat. De kosten zijn onafhankelijk van de opbrengsten bepaald, waardoor er een resultaat ontstaat. Dit kan uiteraard zowel voor – als nadelig zijn.  Functionele grondprijspolitiek is dat voor verschillende bestemmingen verschillende prijzen worden berekend (=dus marktwaarde). Het berekenen van verschillende prijzen voor verschillende bestemmingen past binnen het marktprijssysteem omdat binnen de totale grondmarkt verschillende deelmarkten, voor kantoren, industrieën, woningen etc. kunnen worden onderscheiden, waarop met de prijsdifferentiatie wordt ingespeeld. Door politiek beleid wordt niet alle grond uitgegeven tegen marktprijzen. Het verschil tussen de marktprijs (de prijs die de meest biedende vrager redelijkerwijs zou willen betalen) en de uitgifteprijs ten gunste van een minder draagkrachtige gebruiker kan worden beschouwd als een vorm van subsidie. Overigens mag de gevoerde functionele grondprijspolitiek niet leiden tot afwijking van het marktprijsprincipe.

 

Functionele grondprijspolitiek is dus een instrument voor het stimuleren dan wel afremmen van bepaalde activiteiten op gemeentelijk grondgebied. Ongewenste activiteiten kunnen het beste via bestemmingsplannen geweerd worden of door eenvoudig geen grond uit te geven. Weliswaar vormt de grondprijs niet zelden slechts een fractie van de totale investering van een bedrijf of instelling. De locatiebeslissing wordt echter in de meeste gevallen onafhankelijk van de productie-investeringsbeslissing genomen.

 

De Residuele grondwaarde-methode is een berekeningsmethode welke onderdeel uitmaakt van de marktwaarde-methodiek.

De methode met  de inbreng aan de opbrengsten­zijde tegen zogenaamde marktconforme prijzen wordt de marktwaarde-methode genoemd. Per te realise­ren functie wordt een grondprijs gesteld die in de markt afzetbaar is. Dit totale opbrengstvolume wordt geconfronteerd met de investeringen en er ontstaat zodoende in feite altijd een saldo. Het voordeel van de marktwaarde-methode is dat er "haalbare" grondprijzen worden gehanteerd. Bij een voordelig saldo is het betreffende plan financieel-economisch zeer waarschijnlijk haalbaar.

 

Bij de kostprijs-methode is de waarde per eenheid de prijs die minimaal moet worden gehaald om de berekening sluitend te houden. Deze kostprijs zegt op zich nog niets of dit ook een prijs oplevert die in de praktijk hanteerbaar is.

 

Binnen de marktwaarde-methode is het zo maar hanteren van "standaardprijzen" die vaak sinds lange tijd al worden ge­bruikt niet verstandig. Om bij een gewenste ontwikkeling de grondprijs voor die specifieke zaak te kunnen bepalen is de zogenaamde residuele methode een middel (meer maatwerkgericht). In principe is de overblijvende investeringsruimte de grond­kostencomponent.

De residuele grondwaarde is de commerciële waarde (CW) van het te ontwikkelen onroerend goed min de investeringen (INV) die nodig zijn voor de realisatie van het opstal. De investeringen zijn dus exclusief de grondkosten. De commerciële waarde wordt bepaald door de verhouding tussen de beginopbrengst en het bruto aanvangsrendement.

 

In formulevorm:

 

CW = RGWmax + INV

 

RGWmax = CW - INV

 

CW = (Oa / r ba)

 

RGWmax = ( Oa / rba) - INV

 

Hierin is:

RGW =        residuele grondwaarde ook wel grondopbrengst genoemd (vanuit de gemeente of grondbedrijf geredeneerd) of grondkosten (vanuit de koper geredeneerd).

CW =           commerciële waarde van de onroerende zaak, dit is de totale waarde van de onroerende zaak (grond plus alles wat er op gebouwd wordt).

Oa =             opbrengst van de nieuwe onroerende zaak in het eer­ste jaar van ingebruikname. de opbrengst wordt bij deze benadering gedefinieerd als de te verwachten huuropbrengst in het eerste jaar. de opbrengst dient beschouwd te worden exclusief eventu­ele leegstands­risico's.

rba =             gewenst bruto aanvangsrendement (vandaar ook de huurbe­schouwing in het eerste jaar). Het woord aan­vang is hierin maatgevend. Het leegstandsrisico vertaalt naar het algemene risico dient in het ge­wenste rendement tot uitdrukking te komen.

INV =           alle investeringen die nodig zijn om de nieuwe eco­nomi­sche eenheid (opstal) te realiseren en in ge­bruik te nemen, exclusief de grondkosten.

 

 

 

 

 

In het onderstaande schema is dit inzichtelijk gemaakt.

A)           Commerciële waarde nieuw onroerend goed

              (huuropbrengst eerste jaar/ aanvangsrendement)

af:

B)           Investeringen t.b.v.

              -         bouwkosten inclusief prijsstijgingen tijdens de bouw

              -         bijkomende kosten, bijv. honoraria

              -         rente verliezen tijdens de bouw

              -         aanloopkosten t.b.v. exploitatie van het onroe­rend goed

              -         winst voor de ontwikkelaar

=

A) - B)     Residuele grondwaarde = marktprijs bouwrijpe grond

              (waarde bouwrijpe grond)

 

Deze residuele grondwaarde kan weer worden geconfronteerd met de werkelijke grondproduktiekosten op kostprijsbasis. Hierdoor kan worden bezien of e.e.a. een haalbare ontwikkeling is.

Voordeel van het hanteren van deze methode is dat er gewerkt wordt met op zich objectieve maatstaven, waardoor inzichtelijk is gemaakt hoe men tot een bepaalde prijs is gekomen.

Discussies kunnen dan gevoerd worden op in feite meetbare begrippen wat veelal verhelderend werkt.

 

Voorbeeld:

Gegevens:

Bouwvolume = 3000 m2 bvo (bruto vloeroppervlak)

Gewenst aanvangsrendement inclusief risico-opslag = 9 %

(veel risico i.v.m. marktgegevens, maar toch interessant genoeg om tot ontwikkeling over te gaan)

Huuropbrengst = € 225/m2 /jaar

 

 

Uitwerking (volgens formule)

 

CW = 225 * 3000 m2 = €  675.000/ 0.09 (9%) = € 7.500.000

 

INV = stel bouwprijs per m2 = € 2000

     3000 * € 2000                                      = € 6.000.000

      stel bijkomende investeringen

     zoals aanloopkosten op 10 % van         = €   600.000

      bouwkosten

     Totale INV                                           = € 6.600.000

 

RGWmax = CW - INV, invullen geeft:

       = € 7.500.000 - € 6.600.000 = € 900.000 (excl, BTW)

Deze € 900.000 is dus de residueel bepaalde maximale grond­prijs voor deze ontwikkeling. Per m2 is dit dan

€ 900.000/3.000 m2 = € 300/ m2 bvo.

 

 

In de woningbouw wordt deze residuele methode  tot uitdrukking gebracht in een zogenaamde grondkostenquote. In Delft wordt deze methode ook toegepast.

 

Voorbeeld

Gegevens:

Kaveloppervlak: 130 m2

Inhoud woning: 400m3

Bouwkosten: € 145.000

Verkoopprijs von : € 205.000

 

Uitwerking

 

Grondwaarde is € 205.000 -/- € 145.000 = € 60.000.

De grondquote bedraagt dan 29% (€ 60.000 / € 205.000)

 

 

3) De comparatieve methode

Deze methode wordt ook wel de vergelijkende of de referentiewaarde methode genoemd. De grondprijs wordt bepaald door te vergelijken met buurgemeenten c.q. relevante particuliere projecten. Deze methode is additioneel en dient als borging voor een regionaal verantwoorde grondwaarde.