Nota

Datum

.6 februari 2002

Opsteller

A. de Jong

Bijlagen

div

Onderwerp

Voorontwerp bestemmingsplan Binnenstad

Geacht college,

Eind vorig jaar is het voorontwerp bestemmingsplan Binnenstad in het kader van de inspraakprocedure ter inzage gelegd. Er is een groot aantal zienswijzenbrieven ontvangen die momenteel beoordeeld en verwerkt worden. Het plan is in het algemeen goed ontvangen. De meeste reacties zijn positief getoonzet. Niettemin zijn er veel vragen en opmerkingen. De in voorbereiding zijnde Nota van Beantwoording geeft zo goed mogelijk antwoord. Er tekenen zich hoofdlijnen af van de ontvangen commentaren. Op basis daarvan kunnen aan de commissie een aantal richtinggevende uitspraken worden gevraagd

Momenteel wordt tevens gewerkt aan de implementatie van het FunctieLimiteringsSysteem (FLS). Hierover is een separate notitie uitgewerkt die - als uw college ermee instemt – aan de commissie kan worden voorgelegd. De informatie- en inspraakfase omtrent het FLS dient nog plaats te vinden. Met wethouder Grashoff zijn afspraken gemaakt over de procedure.

Nu het voorontwerp bestemmingsplan langzamerhand de wettelijke terinzagelegging nadert en dat plan op tal van punten specifieke voorschriften bevat wordt het tijd de Startnota te vervangen door het voorontwerp bestemmingsplan. Hierover is de bijgevoegde notitie opgesteld die aan de commissie kan worden voorgelegd. Tevens is bijgevoegd een overzicht van de planning.

Ten aanzien van onderwerpen die naar voren gekomen zijn uit schriftelijke inspraakreacties het volgende:

1. Uitbreiding kernwinkelgebied, pandbreedte na samenvoeging van winkels.
   Van de kant van de Kamer van Koophandel en de OFD wordt ervoor gepleit het kernwinkelgebied enigszins uit te breiden. In het kader van het Binnenstadsmanagement is vastgesteld dat de looproute van Zuidpoort (Winkelplein) via In de Veste naar het noordoostelijk deel van het oude winkelgebied versterkt moet worden met ca. 3.000 m² winkelvloeroppervlak. De invulling daarvan zal hoofdzakelijk via particulier initiatief geschieden, hoewel gemeentelijke interventie als een geschikt pand vrijkomt niet wordt uitgesloten.
   
   In dat verband wordt voorgesteld het rondlopende gedeelte van de Burgwal van de bestemming “Detailhandeldoeleinden Kernwinkelgebied” te voorzien. Hetzelfde geldt voor de Oude Langedijk vanaf de Maria van Jesse kerk tot aan het Oosteinde. In het voorontwerpplan was de bestemming “Gemengde doeleinden” toegekend. Voorts zijn de aanloopstraten naar het kernwinkelgebied, te weten: de Nieuwstraat, de Nieuwe Langedijk en de Binnenwatersloot opgenomen binnen het gemengde gebied met accent op winkelfunctie.
   
   Verder is naar aanleiding van het commentaar van de Kamer van Koophandel nagegaan of de maximale pandbreedte van een winkel na samenvoeging met een naastgelegen pand op 15 meter zal worden gehandhaafd dan wel of een verruiming naar 18 meter kan worden aangebracht. Uitgangspunt is dat één winkel maximaal drie panden mag beslaan. Bij een gemiddelde breedtemaat van 6 meter is een verruiming van 15 meter naar 18 meter een logische vervolgstap. De samenvoeging betreft alleen de begane grond: woningen op de verdieping(en) mogen niet samengevoegd worden.
   
   
2. FunctieLimiteringsSysteem.
   
   Een beperkt aan tal indieners van zienswijzen heeft gereageerd op de keuze voor het FunctieLimiteringsSysteem (FLS). De Kamer van Koophandel wijst zo’n stelsel op voorhand af vanwege een te grote starheid.
   
   Nadat eind vorig jaar de inventarisaties (de zgn. 0-meting) waren voltooid zijn de gevelwanden waar het FLS betrekking op heeft bepaald en zijn percentages ontworpen. Uitgangspunt is het legaliseren van de bestaande situatie en een systeem dat tegelijkertijd klantvriendelijk, objectief en controleerbaar is. Er is op gelet dat de percentages, waar dat verantwoord is, ruimte voor groei en ontwikkeling mogelijk maken. Als een vrijstelling wordt aangevraagd voor een functieverandering binnen een FLS-gebied kan er in het algemeen op gerekend worden dat binnen twee weken uitsluitstel gegeven wordt. Het uitgewerkte FLS wordt afzonderlijk ter inzage gelegd in het kader van de inspraakprocedure. Op dit onderwerp wordt nog teruggekomen.
   
   
3. Transformatielocaties Renaud/Naborg en Roode Leeuwpoort
   Op grond van akoestisch onderzoek is vastgesteld dat de twee genoemde transformatielocaties aan de westzijde van de binnenstad zich bevinden binnen de contour van de zonering industrielawaai van DSM Gist en van het spoorweglawaai. Op grond van de wettelijke voorschriften is woningbouw niet mogelijk. Er bestaan geen ontheffingsmogelijkheden om binnen deze zones geluidgevoelige objecten (waaronder woningen) tot stand te brengen. Niettemin wordt voorgesteld deze locaties te handhaven omdat ervan uitgegaan moet worden dat de zone vanwege het spoorweglawaai op termijn zal vervallen en de contour van het industrielawaai in het kader van een nieuwe vergunningsprocedure niet langer over dit deel van de binnenstad zal lopen. Het is duidelijk dat daaraan voorafgaand geen wijzigingsplan in procedure gebracht zal worden. In de voorschriften die hierop betrekking hebben kan een koppeling gemaakt worden met het vervallen c.q. opschuiven van de zoneringen.
   
   
4. Inpassing van transformatielocaties
   Met betrekking tot de in het voorontwerp plan opgenomen transformatielocaties is vrij veel commentaar ontvangen. Veel briefschrijvers zijn bezorgd dat maximering van de mogelijkheden voor woningbouw zal leiden tot verlies van privacy. Het overtreft vaak rustige locaties waar voorheen en thans bedrijven zijn gevestigd die relatief weinig hinder veroorzaken. Tevens voorzien zij overlast vanwege geparkeerde auto’s als extra woningen tot stand gebracht zullen worden.
   
   Momenteel worden alle locaties in stedenbouwkundig opzicht nogmaals goed beoordeeld. Waar mogelijk wordt een tweede verkavelingssuggestie uitgewerkt, vaak aan de hand van ideeën die omwonenden hebben aangedragen. Daarbij wordt ook bezien of het mogelijk is de bouw van grotere woonhuizen mogelijk te maken in plaats van een hofjesverkaveling. Tevens zullen de voorwaarden waaronder medewerking verleend kan worden aan een transformatie aangevuld worden met een regel inhoudende dat de gebruikssituatie (bezonning, privacy, bereikbaarheid e.d.) van aangrenzende percelen niet in onevenredige mate mag afnemen. In een binnenstad kan niet gewaarborgd worden dat die gebruikssituatie geen enkele verandering zal ondergaan.
   
   Voorafgaand aan de ontwikkeling van de grotere transformatielocaties zal een uitgangspuntennota worden opgesteld die mede onderwerp van inspraak zal zijn voor omwonenden. Naast bovengenoemde onderwerpen zal daarin aandacht worden besteed aan de oplossing van de parkeervraag. Bij kleinere locaties en op plekken die cultuurhistorisch gezien tot de hoofdstructuur behoren zal ontheffing moeten worden overwogen van de parkeereis in combinatie met eventuele financiële compensatie ten behoeve van de realisering van een collectieve parkeervoorzieningen. Bij de wat grotere locaties kan op of onder eigen terrein in de meeste gevallen voorzien worden in de behoefte aan parkeerplaatsen. De norm voor de binnenstad is één parkeerplaats per woning.
   
   
5. Paulusmavo.
   Van de kant van een aantal omwonenden bestaan bezwaren tegen de toekomstige functie van de Paulusmavo. Zij geven er de voorkeur aan de bestaande bebouwing conserverend te bestemmen en de status van transformatielocatie toe te kennen.
   
   In het voorontwerp plan is de ontwikkeling die na overleg met belanghebbende is gekozen neergelegd. Het bouwplan ten behoeve van de verhuizing van de Johannes Vermeerschool bevindt zich in de fase van het definitief ontwerp. Dat niet alle omwonenden zich daarin kunnen vinden was reeds bekend.
   Voorgesteld wordt om deze locatie niet te beschouwen als een transformatielocatie, maar het bouwplan dat in concrete bestemmingen is vertaald, te handhaven. Overigens moet hierbij aangetekend worden dat in het kader van deze notitie nog geen definitieve standpuntbepaling plaats vindt.
   
6. Hoofd- en bijgebouwen.
   Een vrij groot aantal zienswijzen heeft betrekking op de weergave op de plankaart van de bestaande hoofd- en bijgebouwen. Tal van panden beschikken over aanbouwen of strekken zich soms vrij ver naar achteren uit. Verder zijn er achterhuizen en voormalige bedrijfsgebouwen die zich eveneens op de binnenterreinen bevinden. De desbetreffende zienswijzen worden aan de hand van luchtfoto’s, eventueel gevolgd door bezoek aan de locatie beoordeeld. Uitgangspunt van het plan is en blijft te voorkomen dat waardevolle binnengebieden bebouwd worden. Anderzijds respecteert het plan de bestaande situatie.
   
   Voorgesteld wordt om als hoofdgebouw aan te merken het oorspronkelijke pand zoals zich dat onder de kap (of in voorkomend geval het platte dak) bevindt. Aanbouwen – vaak plat afgedekt – in een of twee bouwlagen worden in de plansystematiek beschouwd als erfbebouwing, ook al worden deze qua gebruik tot een woning gerekend. In die gevallen waar sprake is van een historisch achterhuis wordt dit beschouwd als hoofdgebouw, inclusief een eventuele lichtschacht tussen voor- en achterhuis.
   De grotere gebouwen op binnenterrein (bijvoorbeeld voormalige bedrijfsgebouwen) blijven bij voorkeur binnen de bestemming “Erf”. In voorkomend geval is omvorming tot bv. een woning via een wijzigingsprocedure niet uitgesloten. Dan zal echter uitdrukkelijk het omgevingsbelang meegewogen moeten worden in verband met privacyaspecten.
   
   
7. Verdeling van de bestemming “Tuin” en “Erf”.
   In het bestemmingsplan Komplan 1976 zijn de stadstuinen als 0% gebied aangemerkt. Daarbinnen was geen bebouwing toegestaan. In het nieuwe bestemmingsplan zijn deze gebieden met ca. 2/5 deel uitgebreid en van de bestemming “Tuin” voorzien. Er is echter een vrij groot aantal zienswijzen ingekomen waarin protest wordt aangetekend tegen het feit dat men in het geheel geen aanbouw aan de achterzijde van de woning kan realiseren als de bestemming “Tuin” tot aan de achtergevel reikt.
   
   Bij het onderzoek naar de gegrondheid van deze zienswijzen is in enkele gevallen vastgesteld dat uit een oogpunt van rechtsgelijkheid een beperkte mogelijkheid moet worden geboden voor de realisering van een aanbouw. Het gaat dan om ondiepe woonpanden met een relatief grote tuin. Deze zal vanzelfsprekend tot “Tuin” bestemd blijven, met uitzondering van een van geval tot geval te bepalen strook met de bestemming “Erf” aansluitend aan de achtergevelbouwgrens.
   
   
8. Horeca.
   Er zijn ca. 80 zienswijzen ontvangen waarbij bezwaar wordt gemaakt tegen het horecabeleid zoals dat in het plan is neergelegd. Briefschrijvers verzetten zich tegen toevoeging van horecabedrijven en verzoeken om weer een “horecastop” in te stellen. De meeste protesten zijn afkomstig van bewoners van het Doelenplein en omgeving.
   
   De nota Horeca Binnenstad is in het voorontwerp bestemmingsplan vrijwel letterlijk overgenomen. Die nota is naar een uitgebreide informatie- en inspraakprocedure tot stand gekomen en in september 2001 door de raadscommissie bekrachtigd.
   Inhoudelijk is er geen aanleiding voor de vrees voor een sterke toeneming van het aantal horecabedrijven. Er wordt hoofdzakelijk gestreefd naar kwalitatieve verbetering. Het Doelenplein wordt weliswaar als uitgaansgebied beschouwd: de bestemming is strikt conserverend. Toevoeging van bedrijven op dit plein is niet aan de orde. Uitbreiding van bestaande bedrijven of het zich richten op de Doelentuin is eveneens niet mogelijk.
   
   
9. Planschade.
   In een aantal gevallen wordt het indienen van een planschadeclaim op basis van artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) in het vooruitzicht gesteld. Het betreft vaak omwonenden van een transformatielocatie. Zij vrezen dat hun eigendommen in waarde zullen dalen.
   
   Bij het ontwerpen van de mogelijkheden is reeds gelet op het omgevingsbelang. Bij het aangepaste plan is dit nogmaals gebeurd. Dit leidt in een enkel geval tot een kleine vermindering van de capaciteit van een locatie. Overigens kan niet vooruitgelopen worden op de afhandeling van later eventueel in te dienen schadeclaims. De beoordeling daarvan is een complexe aangelegenheid waarbij niet alleen sprake is van een vergelijking van het oude en het nieuwe planologische regime.
   
   Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan is overigens extern advies gevraagd aan een gespecialiseerd bureau omtrent de twee meest voorkomende gronden voor schadeclaims: het mogelijk maken van ontwikkelingen die voorheen niet toegestaan waren en het verscherpen van de regelgeving. Ten aanzien van het eerste: het oude bestemmingsplan Komplan 1976 was tamelijk ruim opgezet. Het bevatte met name vergaande bevoegdheden tot wijziging door toepassing van art. 11 WRO. Tal van nieuwbouwprojecten zijn met behulp van die bevoegdheden in het verleden gerealiseerd. In dat opzicht is het nieuwe plan niet wezenlijk ruimer. Ten aanzien van het tweede, te weten het verscherpen van de regels, geldt in grote lijnen dat de raad daartoe ten volle bevoegd is, mits de ombuiging niet “ onverhoeds” plaats vindt. Het voorliggende plan is grotendeels vormgegeven op basis van richtlijnen uit de Startnota (mei 2000), zodat het plan niet uit de lucht komt vallen.
   Het externe advies is voor belangstellenden ter inzage.

Abel de Jong 30 januari 2002

.