Gewenst programma in de nieuwe situatie

In de nieuwe situatie moet het Hoogovenpand de volgende functies huisvesten:

a. De centrale openbare bibliotheek.
De huisvesting van de bibliotheek in dit pand is voor de gemeente de belangrijkste drijfveer geweest om het pand aan te kopen. De veranderende functie van de bibliotheek stelt andere eisen aan de huisvesting. De nieuwe bibliotheek zal nog meer dan nu een ontmoetingsplaats zijn waar de burgers van Delft terecht kunnen voor multimediale informatie en media-educatie.

Uitgangspunten voor de nieuwe bibliotheek zijn*:

· bruto vloeroppervlakte (bvo) van 3900 m² (inclusief CD-uitleen);

· goede profilering aan de buitenkant, zodat de bibliotheek ook gemakkelijk te vinden is voor nieuwe bezoekers. Daarnaast moeten de gevel en entree een uitstraling hebben die past bij het imago van de moderne bibliotheek.

Belangrijk is verder:

· een laagdrempelige toegang, met name voor de informatiefunctie (voor iedereen gratis toegankelijk);

· dat de gebruiker de bibliotheek beleeft als één geheel;

· een goede daglichttoetreding;

· een flexibel indeelbare ruimte waarmee eenvoudig ingespeeld kan worden op toekomstige ontwikkelingen.

· dat er in de nabije omgeving goede parkeergelegenheid is voor auto’s, maar vooral voor fietsers;

* Onder andere afkomstig uit “Op weg naar 2003. De nieuwe bibliotheek.” De genoemde vloeroppervlakte van 3900 m2 bvo zal uitgangspunt zijn voor de uitwerking van het PVE. Echter niet uitgesloten kan worden dat naar aanleiding van de lopende discussie over de bibliotheekfilialen bestuurlijk besloten zal worden de oppervlakte van de centrale bibliotheek te beperken.

b. Overdekte fietsenstalling
Met name ten behoeve van de bezoekers aan de bibliotheek, de bioscoop en het winkelgebied wordt in het Hoogovenpand een bewaakte fietsenstalling gerealiseerd. Hiervoor zijn de uitgangspunten als volgt:

· oppervlakte van 400 m² (250 stallingsplaatsen);

· entree aan de westzijde van het cultuurplein (geen fietsers over het plein);

· indien mogelijk tweede ontsluiting aan Gasthuislaan;

· stalling op de begane grond.

c. Kunstcentrum
De uitgangspunten hiervoor zijn:

· 450m² bvo, waarvan 100 m² op de begane grond ten behoeve van de entree en etalagefunctie en 350 m² op de eerste verdieping. Beide ruimtes zijn in principe gesitueerd in de aanbouw van het Hoogovenpand.

· Belangrijk is dat de ruimte op de begane grond en op de verdieping als een geheel wordt ervaren.

· Goede profilering en etalagefunctie op de begane grond.

· Situering van de entree aan of nabij het cultuurplein.

In de bestaande situatie deelt het Kunstcentrum een aantal functies (entree, toiletten etc) met de bibliotheek. Onderzocht dient te worden of de samenwerking tussen de bibliotheek en de kunstuitleen kan worden uitgebreid.

d. Verblijfruimte voor theatertechnici en kantoorruimte ten behoeve van het theater.
De uitgangspunten zijn:

· 100 m² bvo op de verdieping.

e. Winkels
De Vestpoort is een belangrijke winkelpassage. Het is daarom belangrijk dat aan deze zijde een goede winkelfunctie behouden blijft. Dit betekent dat aan de oostzijde van het pand een strook van minimaal 15 meter diep voor winkels gereserveerd moet blijven.

Indien het aantal beschikbare vierkante meters groter is dan in het programma is vereist, is het wenselijk de resterende ruimte op de begane grond en de eerste verdieping aan de zijde van de Vestpoort te benutten voor extra winkelruimte.

f. Horeca
Voor het goed functioneren van het cultuurplein is het wenselijk de begane grond van de uitbouw geheel of gedeeltelijk te gebruiken voor horecadoeleinden.

g. Ambitieniveau Duurzaam Bouwen

Ten aanzien van Duurzaam bouwen zal gestreefd worden naar een vergelijkbaar ambitieniveau als gehanteerd is voor de velden 5 en 7. Onder meer zal onderzocht worden of het gebouw kan worden aangesloten op het centrale energiesysteem van het Zuidpoortgebied.

4. Ruimtelijke haalbaarheid (2 mogelijke modellen)

Het te realiseren programma bedraagt:

- bibliotheek (incl. CD-uitleen) 3900 m² bvo

- kantoor theater 100 m² bvo

- fietsenstalling begane grond 400 m² bvo

- kunstuitleen (in aanbouw) 450 m² bvo

tezamen 4850 m² bvo

Twee mogelijke ruimtelijke (reken)modellen voor de realisering van dit programma zijn nader onderzocht:

I zoveel mogelijk winkels handhaven en dichtbouwen van de 1^e verdieping tussen de kantoren aldaar;

II minimale hoeveelheid winkels handhaven op de begane grond (i.c. een winkeldiepte aanhouden van 15 meter).

Deze benadering is in het eerste model grofweg ingegeven vanwege de bijzonder kostbare en moeizame verplaatsing van de winkels en het maximaal benutten van extra bouwmogelijkheden en in het tweede model vanwege het zoveel mogelijk realiseren van het programma binnen het bestaande bouwvolume.

Aangenomen wordt daarbij tevens in alle gevallen dat:

- alle huidige en toekomstige functies boven maaiveld worden gerealiseerd (dus geen ondergrondse ruimtes);

- over de volle breedte van de Vestepoort minimaal 15 m’ diepe winkels blijven gehandhaafd;

- in de aanbouw de kunstuitleen wordt gerealiseerd op de 1^e verdieping;

- alle appartementen worden gehandhaafd.

Overzicht mogelijk beschikbare ruimtes in het pand

Het pand bevat thans de volgende ruimtes die beschikbaar (kunnen) komen voor de herontwikkeling:

bouwlaag indeling aantal m²’s bvo

begane grond winkelruimte 2778

1^e verdieping Zuiderstraat (kantoorruimte) 1136

Gasthuislaan (kantoorruimte) 441

2^e verdieping Zuiderstraat (kantoorruimte) 1179

totaal 5534 m²

af: in alle gevallen handhaven van 48 x 15 m’ bvo winkels 720 m²

resteert: beschikbaar ten behoeve van herontwikkeling 4814 m² bvo

Maximaal toe te voegen oppervlak

Het oppervlak van het mogelijk dicht te bouwen dak op 1^e verdieping bedraagt ca. 400 m² bvo. Daarboven kan wellicht nog 200 m² bvo worden gerealiseerd, waardoor in totaal maximaal 600 m² bvo kan worden toegevoegd. Door het dichtbouwen van het dak op de 1^e verdieping worden de kantoorvleugels op deze verdieping aan de Zuiderstraat en de Gasthuislaan aan elkaar gebouwd en ontstaat één grote vrij indeelbare ruimte voor de bibliotheek.

Het oppervlak van de aanbouwmogelijkheid bedraagt 2 x 500 m² bvo = 1000 m² bvo bij twee lagen, en 3 x 500 = 1500 m² bvo bij drie lagen.

Tezamen kan derhalve dus maximaal worden toegevoegd 2100 m² bvo. Van dit oppervlak dient 450 m² (i.c. 500 m² begane grond in de aanbouw -/- 50 m² toegang tot bovengelegen functies) te worden gereserveerd voor contractueel door MAB te ontwikkelen commerciële functies, zodat totaal resteert toe te voegen 1650 m² bvo.

Maximaal beschikbaar en toe te voegen oppervlak

Beschikbaar oppervlak 4814 m² bvo + 1650 m² bvo = 6464 m² bvo.

Samenvatting van de mogelijke ruimtelijke indeling in beide modellen

ad I (zoveel mogelijk winkels handhaven en dichtbouwen 1^e verdieping)

bestaand vastgoed:

- fietsenstalling b.g. Zuiderstraat 400 m² bvo

- bibliotheek b.g. Zuiderstraat 925 m² bvo

- bibliotheek 1^e verdieping Zuiderstraat 1136 m² bvo

- bibliotheek 2^e verdieping Zuiderstraat 1179 m² bvo

- bibliotheek 1^e verdieping Gasthuislaan 441 m² bvo

nieuw vastgoed:

- bibliotheek opbouw 1^e verdieping 219 m² bvo

(rest, i.c. 181 m², vide)

- aanbouw, kantoor theater 100 m² bvo

- aanbouw kunstuitleen b.g./1^e verdieping 450 m² bvo

totaal 4850 m² bvo

ad II (minimale hoeveelheid winkels handhaven en niet dichtbouwen 1^e verdieping)

bestaand vastgoed:

- fietsenstalling b.g. Zuiderstraat 400 m² bvo

- bibliotheek b.g. Zuiderstraat 1585 m² bvo

- bibliotheek 1^e verdieping Zuiderstraat 1136 m² bvo

- bibliotheek 2^e verdieping Zuiderstraat 1179 m² bvo

nieuw vastgoed:

- aanbouw, kantoor theater 100 m² bvo

- aanbouw, kunstuitleen b.g./1^e verdieping 450 m² bvo

totaal 4850 m² bvo

In bijlage 2 wordt een schematische indeling van de ruimtes gegeven.

Voorlopige conclusie

Eerste conclusie is derhalve dat het programma in beide modellen ruimtelijk kan worden gerealiseerd (speling model I 6464 m² -/- 4850 m² = 1714 m² bvo).

In de volgende paragraaf worden aan de hand van een globale analyse de financiële gevolgen van beide modellen weergegeven.

5. Financiële haalbaarheid

5.1 Globale kostenraming van de ruimtelijke (reken)modellen

Van beide modellen is op basis van de huidige inzichten en op kengetallen een globale kostenraming gemaakt. Daaruit blijkt dat de totale kosten van de bibliotheek en fietsenstalling voor de gemeente in model I E 14,4 mln. en in model II E 14,8 mln. kunnen bedragen, beide inclusief een risicoreserve voor nader in te vullen bedragen voor PM-posten. De opbouw van de bedragen is weergegeven in bijlage 1.

Toerekening naar functie

Deze ramingen kunnen als volgt worden toegerekend:

- E 1,3 mln. aan de fietsenstalling (op de plaats van de huidige C1000-vestiging)

- E 0,2 mln. aan het kantoor van het theater (in de aanbouw aan de Zuiderstraat)

- E 1 mln. aan de kunstuitleen (in de aanbouw aan de Zuiderstraat)

- E 11,9 mln. in model I en E 12,3 in model II (het restant) aan de bibliotheek (incl. inrichtingskosten

Voorlopige conclusie

Uit de bijgevoegde globale kostenberekening blijkt dat model I (zoveel mogelijk winkels handhaven) ongeveer E 0,4 mln goedkoper is dan die van model II (minimale hoeveelheid winkels handhaven). Belangrijkste oorzaak is dat de hogere bouwkosten in model I niet voldoende opwegen tegen de hogere vermogensschade in model II. Daarbij dient tevens rekening te worden gehouden met een aanmerkelijk hoger risico in model II vanwege de uitplaatsing van de winkelfuncties op de begane grond (waaronder de verplichting om een alternatieve locatie in de nabijheid aan te bieden). Naast het financiële verschil is dit dus een groter juridisch risico.

Als wordt gekozen voor model II verdient het aanbeveling om op korte termijn nader inzicht te verkrijgen in de invulling van de PM-posten voor met name de schadeloosstelling. De totale hoogte van de PM-posten is in model II hoger dan in model I vanwege de hogere schadeloosstelling.

Herontwikkeling perceel Kruisstraat 71

In deze modellen is nog niet de (negatieve) netto waarde van de herontwikkeling van het perceel van de huidige vestiging van de bibliotheek aan de Kruisstraat 71 meegenomen (negatieve boekwaarde E 1,4 mln. minus netto opbrengst bij herontwikkeling ad E 0,45 mln. resteert E 0,95 mln. negatief). Het perceel wordt beheerd door het Grondbedrijf. Het resultaat van een eventuele herontwikkeling van dit terrein wordt in eerste instantie ten laste/gunste gebracht van het Grondbedrijf en is derhalve niet meegenomen in de bovengenoemde kostenraming.

5.2 Dekking

Huidige (gekapitaliseerde) huurlasten

In relatie tot de geraamde investeringen als hiervoor onder 5.1 genoemd, is voor herhuisvesting van de bibliotheek thans het totaal van de in de gemeentebegroting opgenomen jaarlijkse huurlasten voor de huisvesting van de bibliotheek aan de Kruisstraat en de beide nevenvestigingen beschikbaar. Afhankelijk van verplaatsing van deze nevenvestigingen naar de Zuiderstraat c.q. handhaving komen de huidige huurlasten van de hoofdvestiging en/of de nevenvestigingen beschikbaar na opheffing van de desbetreffende vestigingen. Aanname hierbij is dat de huurlasten ook ingeval van verhuizing van de bibliotheek voor hetzelfde bedrag worden gesubsidieerd door de gemeente als nu het geval is.

De huidige huurlasten (dus voor 100% via de gemeentebegroting gedekt) voor de hoofdvestiging bedragen thans (inclusief die voor de kunstuitleen en de CD-uitleen) E 334.000. Om het beschikbare bedrag in relatie te kunnen brengen met de geraamde investeringen als hiervoor onder 5.1 genoemd, dient dit bedrag te worden gekapitaliseerd. Bij de geldende omslagrente van 6,5% betekent dit dat gekapitaliseerd E 5,14 mln. beschikbaar komt voor de dekking van de huisvestingslasten van de bibliotheek in de nieuwe vestiging (dit bedrag kan dus worden verrekend met de in de kostenopstelling berekende vermogensschade).

Aanvullende dekkingsbronnen

Naast de beschikbare gekapitaliseerde huurlasten als dekkingsbron zijn twee andere dekkingsbronnen aan te geven. Uit de afroming van de reserve Grondbedrijf 2000 is E 5,8 mln. naar de Algemene Dienst overgeheveld voor de realisering van de bibliotheek aan de Zuiderstraat. Dit bedrag is ook reeds opgenomen in het gemeentelijk investeringsplan. Daarnaast is in de reserve van het Grondbedrijf reeds enkele jaren ad E 2,3 mln. geoormerkt als bijdrage voor de vestiging van de bibliotheek in het plangebied Zuidpoort (post 910.3.263 met als oormerk "verbouwing bibliotheek”).

Tezamen is hiermee dus E 8,1 mln. aanvullende dekkingsbronnen beschikbaar.

Totaal beschikbare dekkingsmiddelen

Hiermee komt het totaal aan beschikbare dekkingsmiddelen voor bibliotheek/kunstuitleen op E 13,24 mln. Omdat voor de dekking van de gehele thans geraamde investering volgens model I E 12,9 mln. (E 14,4 mln. minus E 1,5 mln. voor de fietsenstalling en het kantoor voor het theater) en voor model II E 13,3 mln. (E 14,8 minus E 1,5 mln.) nodig is, betekent dit dat de thans beschikbare dekkingsmiddelen, volgens de huidige globale kostencalculatie, toereikend zijn voor de realisatie van beide modellen.

Dekking investering kantoor theater

De investeringskosten voor het kantoor van het theater worden vooralsnog geraamd op E 0,2 mln. Voor deze investering is nog geen dekking aanwezig.

Voorgesteld wordt om deze kosten te dekken uit het in het gemeentelijk investeringsplan opgenomen budget ten behoeve van het theater (totaal budget: 545.000 euro)

Dekking investering fietsenstalling

De investeringskosten voor de fietsenstalling worden vooralsnog geraamd op E 1,3 mln. Voor deze investeringen is nog geen dekking aanwezig.

Voorgesteld wordt de investeringskosten voor de bewaakte fietsenstalling te dekken uit de grondexploitatie Zuidpoort.

NB Omdat de bedragen zijn berekend op prijspeil 2002 geldt ook voor de beschikbare/benodigde dekkingen dat zij rentedragend aanwezig moeten zijn vanaf 2002, omdat anders vanwege te verwachten prijsstijgingen het dekkingsoverschot kleiner wordt.

5.3 Risico’s

- opzegging huur van de winkels en uitplaatsing

Huurders van winkelruimtes zijn vanwege de specifieke locatiegebonden aard van hun bedrijfsvoering in sterke mate door de wetgever beschermd in hun huurcontract (zg. “1624 BW-contracten”). Beëindiging of verplaatsing van detailhandelsfuncties is met veel waarborgen omgeven en daarnaast (daarom) zeer kostbaar, zo niet soms onmogelijk (mede daarom). In ieder geval dient sterk rekening te worden gehouden met de volgende aspecten:

- verplichting om in de nabijheid een vergelijkbare alternatieve locatie aan te bieden

- looptijd van het vigerende contract: hoe langer het contract nog loopt hoe hoger de kosten van beëindiging (in het algemeen gesteld in ieder geval: hoe eerder een bestaand contract wordt opgezegd hoe beter)

- bestemmingsplan: huidige en nieuwe bestemming vs. titel tot opzegging (dringend eigen gebruik of bestemmingsplanwijziging)

- waarde gedane investeringen versus benodigde investeringen op nieuwe locatie (zo die voorhanden is)

- omzet en marge op huidige locatie

- te voeren gesprekken met huurders om inzicht te krijgen in de bedrijfswensen

- langdurige aangelegenheid

- slagingskans niet altijd zeker

Door deskundigen op het gebied van bedrijfsverplaatsingen/-beëindigingen ex art. 1624 BW wordt alom zeer terughoudend gedaan over schattingen van de kosten daarvan. De uiteindelijke schadeloosstelling wordt door de rechter vastgesteld. Aldaar zijn wel schadevergoedingen bekend die kunnen uiteenlopen van E 200 tot E 1250 per m² vloeroppervlak.

De risico’s voor uitplaatsing van de winkelfuncties zijn in model I beduidend kleiner dan in model II.

Opzegging van de huurcontracten van kantoorruimtes is een stuk eenvoudiger dan die voor winkelruimtes. Huurders van kantoorruimtes hebben minder huurbescherming, want zij zijn immers minder locatiegebonden dan detaillisten. Bij afloop van de huurperiode kan de huur worden opgezegd door de verhuurder. In het onderhavige geval kunnen op redelijk korte termijn de huurcontracten worden beëindigd.

Voor het overige wordt aangenomen dat de mogelijke huur van de ruimtes op de verdiepingen van de aanbouw globaal gelijk is aan de referentiehuur, zodat het niet uitmaakt of de bibliotheek en kunstuitleen in het bestaand vastgoed dan wel de aanbouw wordt gerealiseerd.

- te handhaven gebruik pand Zuiderstraat

Op de 3^e respectievelijk 2^e verdieping aan de zijde van de Zuiderstraat respectievelijk Gasthuislaan bevinden zich verhuurde woonappartementen. Deze blijven in de voorstellen voor herontwikkeling gehandhaafd. Vooralsnog valt niet te voorzien dat de functieverandering van de onderliggende verdiepingen (van winkels en kantoren naar bibliotheek/CD- en kunstuitleen en fietsenstalling) zodanig ingrijpend is dat daarvan een hindertoename voor de huurders c.q. waardedaling valt te verwachten. De vormgeving van de in model I voorgestelde overkapping van de binnenhof op de 1^e verdieping tussen de aldaar gelegen kantoren zal wel de nodige aandacht behoeven bij uitwerking van dit model.

De mogelijke waardestijging van de te handhaven winkels als gevolg van de investeringen in het gebouw en de omgeving die misschien verwacht mag worden zal beperkt van omvang zijn en kan op dit moment nog niet worden geraamd. Bepalend hierbij zijn onder meer de terzake gemaakte afspraken in de koopovereenkomst tussen de gemeente en de vorige eigenaar ten aanzien van het recht van terugkoop en de aard en duur van de huurcontracten.

- fiscale aangelegenheden

In dit kader is met name het BTW-aspect van belang. Te denken valt daarbij o.a. aan de verbouwing van een bestaand pand en de aanbouw van dit pand op een nieuw uit te geven terrein. Indien dit aspect zich voordoet (BTW-belaste levering) treedt een additioneel dekkingsprobleem op van maximaal 19% van de in de berekeningen niet met BTW belaste aannames, ofwel circa E 1 mln. extra. Hierover zal nog nader moeten worden geadviseerd.

- overeenkomst met MAB

In de realiseringsovereenkomst met MAB is o.a. geregeld dat MAB in de aanbouw van het pand Zuiderstraat 80 t/m 130, 136 en 172 op de begane grond (indicatief) 522 m² winkels c.a. (met 50 m² reservering voor ontsluiting van functies op de verdieping) en op de verdieping (indicatief) 343 m² bvo functies verwant aan de functies in voornoemd pand zullen worden gerealiseerd. Met MAB zullen nog nadere afspraken moeten worden gemaakt over de ontwikkeling en realisering van de aanbouw, dit o.a. in relatie tot een mogelijke eindbelegging van de aanbouw en de bovengenoemde fiscale aangelegenheden. Vooralsnog lijkt logisch dat de verbouwing van het bestaande pand en de aanbouw in één project zullen worden gerealiseerd.

Samenvatting financiële haalbaarheid

- De verwervings-, bouw- en bijkomende kosten plus inschatting PM (tezamen genoemd “investeringen”) bedragen in model I E 14,4 mln. De vergelijkbare kosten in model II zijn E 14,8 mln. Deze bedragen zijn als volgt toe te delen naar functie:

- E 1,3 mln. aan de fietsenstalling (op de plaats van de huidige C1000-vestiging),

- E 0,2 mln. aan het kantoor van het theater (in de aanbouw aan de Zuiderstraat),

- E 1 mln. aan de kunstuitleen (in de aanbouw aan de Zuiderstraat),

- E 12,9 mln. in model I en E 13,3 in model II (het restant) aan de bibliotheek.

Het verschil ad E 0,4 mln. komt door de hogere kosten van verwerving in model II ten opzichte van de hogere bouw- en bijkomende kosten in model I vanwege het dichtbouwen van de binnenhof op de 1^e verdieping. Daarbij dient tevens te worden bedacht dat de kosten van schadeloosstelling in model II aanmerkelijk hoger zullen uitvallen dan in model I, omdat meer winkelruimtes moeten worden vrijgemaakt en tevens dat het risico daarvan aanmerkelijk hoger ligt dan het vrijmaken van de kantoorruimtes.

Aan dekkingsbronnen is, inclusief de thans beschikbare middelen voor de huisvesting van de bibliotheek, in totaal E 13,24 mln. beschikbaar. Hiermee lijkt de conclusie gerechtvaardigd dat de herhuisvesting van de bibliotheek in het pand aan de Zuiderstraat financieel moet kunnen worden geregeld; dit met inachtname van de genoemde risico’s.

De risico’s van realisering van model II worden juridisch en financieel hoger ingeschat dan van model I (waarbij met name het verwervingsrisico vanwege de te verplaatsen winkels (alternatieve locatie) een belangrijke rol speelt).

Op basis van het voorgaande lijkt uit ruimtelijk, financieel en risicotechnisch oogpunt de meest voor de hand liggende conclusie om model I (zoveel mogelijk winkels op de begane grond handhaven en de binnenhof op de 1^e verdieping dichtbouwen) nader uit te werken. Echter gezien de kleine verschillen en de globaliteit van de berekeningen is een definitieve keuze in deze fase nog niet gerechtvaardigd. Daarnaast moeten functionele argumenten ook meegewogen worden bij de besluitvorming. Beide modellen zullen daarom bij de uitwerking van het PVE meegenomen worden

NB Alle bedragen nominaal op prijspeil 2002 en inclusief BTW

6. Keuze ontwikkelingsmodel

Voor de uitvoering van dit project zijn verschillende modellen denkbaar:

Traditionele model (in eigen beheer):

Gemeente is opdrachtgever voor het gehele project.
Ontwikkel- en bouwrisico’s liggen bij de gemeente.

Projectontwikkelaarsmodel

· Het project gaat in vroeg stadium over van gemeente naar marktpartij.

· Ontwikkelaar is opdrachtgever en draagt ontwikkel- en bouwrisico’s. Ontwikkelaar levert bibliotheek, kunstcentrum en fietsenstalling (turn-key) op aan de gemeente.

Genoemde modellen zijn uitersten. Verschillende tussenvormen zijn ook denkbaar.

Bij de keuze van het ontwikkelingsmodel spelen de volgende overwegingen een rol:

a) Commercieel ontwikkelingspotentieel binnen het project (verdiencapaciteit).

b) Intern beschikbare capaciteit

c) Intern beschikbare kennis

d) Gewenste risico’s

e) Gewenste invloed op planvorming

f) Bestaande overeenkomst met MAB mbt aanbouw

g) Bestaande koopovereenkomst met Altera.

Ad. a Commercieel ontwikkelingspotentieel binnen het project (verdiencapaciteit).

Doordat het gebouw volledige verhuurd is en bestaande huurovereenkomsten met winkeliers vanwege de grote huurbescherming voor de detailhandel moeilijk ontbonden kunnen worden biedt het bestaande gebouw weinig ontwikkelingsmogelijkheden. In de nieuwbouw zijn wel ontwikkelmogelijkheden. De oppervlakte die hier beschikbaar is voor commerciële ontwikkeling is echter beperkt. Hierdoor zal het project voor ontwikkelaars een relatief geringe aantrekkingskracht hebben. Voor bouwer-ontwikkelaars ligt dat mogelijk anders, omdat die ook geïnteresseerd zijn in het bouwvolume.

Ad. b Intern beschikbare capaciteit

Het project uitvoeren in eigen beheer vraagt veel meer interne capaciteit, dan het projectontwikkelaarmodel. Echter ook in dat model zal er gezien de omvang en complexiteit van het project aan aanzienlijke inzet ten behoeve van de begeleiding gevraagd worden. Interne capaciteit blijkt een groot knelpunt te zijn bij de betrokken vakteams. In geval van ontwikkeling in eigen beheer zal een groot deel van de benodigde capaciteit ingehuurd moeten worden.

Ad. c Intern beschikbare kennis

De gemeente heeft geen ervaring met de ontwikkeling van commercieel vastgoed en het verplaatsen van winkels. Indien besloten wordt om het project in eigen beheer uit te voeren zal in ieder geval deze kennis moeten worden ingehuurd.

Ad. d Gewenste risico’s

De gemeente heeft er baat bij de financiële risico’s te beperken en in een zo vroeg mogelijk stadium inzicht te hebben in de investeringskosten. Dit pleit voor het inschakelen van een projectontwikkelaar. Een projectontwikkelaar zal de gemeente echter altijd wel een premie laten betalen voor de af te dekken risico’s

Ad. e Gewenste invloed op planvorming

De gemeente is verantwoordelijk voor de herontwikkeling van Hoogovenpand. Echter de gemeente is niet zelf een toekomstige gebruiker. Dit zijn verschillende stichtingen die voor hun financiering wel afhankelijk zijn van de gemeente. Om er voor de zorgen dat het gebouw gaat voldoen aan de eisen van de verschillende toekomstige gebruikers is het van belang dat het programma van eisen in samenwerking met deze gebuikers volledig uitgewerkt wordt. Als dat is gebeurd, is de gemeentelijke invloed in het vervolg van het planvormingsproces minder belangrijk. Zeker als de financiele risico’s in dat stadium zijn afgedekt.

Ad. f Bestaande overeenkomst met MAB met betrekking tot de aanbouw

Uitgangspunt is dat de aanbouw en het Hoogovenpand tegelijk (her)ontwikkeld worden. In de samenwerkingsovereenkomst met de MAB zijn de rechten voor de ontwikkeling van de begane grond van de aanbouw ten behoeve van winkels vergeven aan de MAB. Indien besloten wordt om het project in eigen beheer uit te voeren of een andere ontwikkelaar dan de MAB in te schakelen moeten hierover nadere afspraken met de MAB gemaakt worden.

Ad. g. Bestaande koopovereenkomst met Altera.

Bij de aankoop van het Hoogovenpand heeft de verkopende partij Altera een terugkoopoptie bedongen. Deze is vastgelegd in de koopovereenkomst. In alle ontwikkelingsmodellen zal rekening gehouden moeten worden met deze terugkoopoptie.

Op basis van bovenstaande overwegingen wordt voorgesteld om dit project niet volledig in eigen beheer uit te voeren. Vooral de beperkte interne capaciteit is bij deze keuze bepalend. In de volgende fase zal het ontwikkelingsmodel verder uitgewerkt en onderbouwd worden.

7. Het proces en planning

Opstellen startnotitie met gewenst programma en aanvraag voorbereidingskrediet (jan-april 2002).
Uitwerken stedenbouwkundige ontwikkelingsvoorwaarden voor totale project (april-mei 2002).
Opstellen functioneel en technisch programma van eisen per “gemeentelijke” functie (i.s.m. toekomstige gebruikers). (april-juli 2002)
Uitwerken en definitieve keuze ontwikkelingsmodel en voorselectie partijen (april-juni 2002)
Selectie marktpartij en opstellen schetsplan (juli- nov 2002).
Opstellen VO (nov - april 2003)
Opstellen DO + definitieve overeenkomst (april -nov 2003)
Realisatie (start mrt 2004 aanbouw, start verbouwing Hoogovenpand sept 2004)
Oplevering: sept 2005

Bestuurlijke besluitvorming

Startnota: apri 2002

Programma van Eisen: juli 2002

Definitief plan: juni 2004

Datum van start realisatie staat vast en wordt bepaald door de datum van oplevering van de winkels in veld 7. Vertraging van de start bouw leidt bijna onmiddellijk tot leegstand in het Hoogovenpand. Een situatie die als zeer ongewenst beschouwd moet worden.

8. Organisatie

VoVoor de volgende fase (proces stappen 2 t/m 4) wordt een ambtelijk projectteam met volgende deelnemers ingesteld:

Naam: Vakteam Rol

Jorien Kaper CKE (laten) Opstellen PVE bibliotheek ism bibliotheek

(laten) Opstellen PVE kunstcentrum ism

kunstcentrum

(laten) Opstellen PVE ruimte voor theater

Bewaken belangen toekomstige gebruikers

Eva Georgescu Mobiliteit (laten) Opstellen functioneel PVE fietsenstalling

Harry van Dongen BOZ Technische toetsing en begeleiding PVE en

bouwplannen, bouwkostenanalyse

Sacha Koenes RO Opstellen stedenbouwkundige ontwikkelings-

voorwaarden

Ad Holkers grond adviseur vastgoed, bewaking fin. haalbaarheid

Extern vastgoed consultant Begeleiding keuze ontwikkelingsmodel, (en afhankelijk van keuze) selectie en keuze ontwikkelaar en onderhandeling en contractvorming.)

Henk Twisk projecten projectleider, algemene coördinatie.

(laten) opstellen exploitatie-opzet fietsenstalling en

voorstel beheersstructuur

Ten behoeve van het opstellen van het PVE zal een team worden gevormd waarin naast de verschillende gemeentelijke disciplines (cultuur, BOZ, grond) ook de gebruikers zullen deelnemen.

In het vervolgtraject zullen de toekomstige gebruikers middels een gebruikersoverleg betrokken blijven bij de planontwikkeling.

Voorstel

In te stemmen met de inhoud van de startnotitie als uitgangspunt voor de verdere planontwikkeling.
De investeringskosten voor de bewaakte fietsenstalling te dekken uit de grondexploitatie Zuidpoort.
Opdracht te geven aan het vakteam grond de voorziening voor het nadelige saldo van de grondexploitatie Zuidpoort te verhogen met het bedrag dat nodig is voor de realisatie van de fietsenstalling en dit ter besluitvorming voor te leggen aan het college.
De investeringskosten voor de ruimte tbv het theater te dekken uit het in het gemeentelijk investeringsplan opgenomen budget ten behoeve van het theater (totaal budget: 545.000 euro).
Opdracht te geven voor het uitvoeren van de volgende fase .(processtappen 2 t/m 4).

Begane grond

Tweede verdieping