De
nota kwaliteitsverbetering ‘Binnenstad-2 ligt ten grondslag aan de wens tot
realisering van de Delftse parkeergarages.
In de nota autoluwe binnenstad, welke in juni 2000 door de gemeenteraad
is goedgekeurd, is vastgelegd dat naast de Phoenix garage en de Zuidpoortgarage
er ook een garage aan de oostzijde van de stad moet komen bij de
Koepoortbrug. In dezelfde nota is
vastgelegd dat deze garage minimaal 320 bezoekersplaatsen moet tellen. In het
collegeprogramma 2002-2006 wordt
gesproken over ca. 300 bezoekersplaatsen. Bij het opstellen van deze startnota
zijn locatie en aantal bezoekersplaatsen als gegeven beschouwd. Het aantal van
320 zal als streefgetal gehanteerd worden. Op basis van een eerste verkenning,
kan voorzichtig geconcludeerd worden dat een tweelaagse ondergrondse
parkeergarage op voornoemde locatie mogelijk is. In het collegeprogramma wordt
uitgegaan van de start van de realisatie van de garage in het vierde kwartaal
van 2004 en opening van de garage eind 2006.
Om de realisatie van de garage mogelijk te maken is herontwikkeling van
het betreffende gebied noodzakelijk.
Het
plangebied bestaat ruimtelijk gezien uit twee deelgebieden te weten de Maria
Duystlaan locatie, waar de parkeergarage gepland is en de Koepoortplaats.
De Maria Duystlaan locatie is het gebied tussen de Van Renswoudestraat ,
Stalpaert van der Wieleweg/Van Miereveltlaan, de Genestetstraat en de
Oostsingel. Zie hiervoor ook onderstaande plankaart. De tweede locatie is de
Koepoortplaats, gelegen aan de oostzijde van de Stalpaert van der Wieleweg /
van Miereveldlaan en is nu in gebruik als parkeerterrein voor bussen.
Ontwikkeling van de Koepoortplaats in samenhang met de Maria Duystlaanlocatie
is om stedenbouwkundige redenen gewenst, maar is voor de realisatie van de
garage niet noodzakelijk. Voorwaarde voor ontwikkeling van de deze locatie is
in alle gevallen dat de benodigde
capaciteit voor busparkeren behouden blijft binnen het gebied.
Plankaart Koepoortgebied
In
deze startnota zijn de belangrijkste uitgangspunten en randvoorwaarden voor de
herontwikkeling van het Koepoortgebied en de ontwikkeling van de garage
weergegeven. Daarnaast wordt ingegaan op het gekozen ontwikkelingsmodel, de
fasering, de planning en de projectorganisatie.
De Maria
Duystlaan locatie
De huidige situatie
Deze locatie is gelegen aan
de oostzijde van de binnenstad en onderdeel van het gebied dat verkaveld is in
stedenbouwkundige bouwblokken die hoofdzakelijk bestaan uit ééngezinswoningen
van twee bouwlagen met een kap. De locatie wordt in oost-west richting
doorsneden door de Maria Duystlaan die in het verlengde ligt van de
Koepoortbrug en de Nieuwe Langendijk. De Nieuwe Langendijk is de aanlooproute
naar het centrum, die bestaat uit afzonderlijke aaneengesloten panden met op de begane grond hoofdzakelijk winkels en
op de verdiepingen hoofdzakelijk woningen.
De Koepoortbrug is aan de
oostkant de enige verbinding over het kanaal dat geschikt is voor alle soorten
van verkeer. Hierdoor is de Maria
Duystlaanlocatie de oostelijk toegang tot de binnenstad. De toren van de
Nieuwe Kerk op de Markt is hier duidelijk zichtbaar en als oriëntatiepunt
belangrijk.
De Maria Duystlaan
overbrugt vanaf de Stalpaert van de Wieleweg /Van Miereveldlaan tot aan de
Koepoortbrug een hoogteverschil van 2,30m.
Aan de noordzijde
wordt Maria Duystlaan locatie begrensd door de woningen aan de Van
Renswoudestraat. Deze woningen hebben hun parkeergelegenheid in de Van
Renswoudestraat en dateren uit het begin van de vorige eeuw. Ze zijn opgebouwd
uit twee bouwlagen met een kap. Aan de noordzijde hebben deze woningen een
plaatsje dat grenst aan de Gerard van Loonstraat. Deze straat is gesitueerd
binnen het stedenbouwkundige bouwblok Van Renswoudestraat, Van Miereveldlaan,
Koepoortstraat en Oostsingel. Voor de woningen aan de Van Renswoudestraat ligt
een terreintje dat gebruikt wordt als speelplek. Alle woningen zijn particulier
eigendom.
De tuinen van de woningen
gelegen aan de Genestetstraat bepalen op het ogenblik aan de zuidzijde het
beeld van de oostelijke entree van de binnenstad. Deze woningen zijn twee
bouwlagen hoog en zijn eigendom van de woningbouwvereniging Vestia en zullen
eerste helft 2003 worden gesloopt. Na
de sloop zullen op deze locatie en op het tegenover gelegen grasveldje
tijdelijke parkeervoorzieningen gerealiseerd worden. Deze zullen gehandhaafd
blijven tot de start van de bouwwerkzaamheden. De Genestetstraat wordt hierdoor
de zuidelijk grens van deze locatie.
De woningen Oostsingel 65,
66 en 67 zijn particulier eigendom. Hoewel ze een monumentale uitstraling
hebben zijn het geen gemeentelijke of rijksmonumenten en zijn als zodanig ook
niet geïnventariseerd. Ruimtelijk gezien zou uitbreiding van het
plangebied met deze woningen (in
overleg met de eigenaren) overwogen kunnen worden.
Ontwikkelingsmogelijkheden
Vanuit het parkeerbeleid
voor de binnenstad is bepaald dat er aan de oostzijde van de Koepoortbrug een
parkeergarage met 320 bezoekersplaatsen
gerealiseerd moet worden. De belangrijkste opgave is hierdoor: het
realiseren van een aantrekkelijke entree van de binnenstad waarbij het voor
bezoekers duidelijk is dat zij als voetganger de binnenstad bezoeken. Deze
aantrekkelijkheid geldt zowel de ruimtelijke als de functionele invulling. Het
zicht op de toren van de Nieuwe Kerk op de Markt moet hierbij als
oriëntatiepunt gehandhaafd blijven.
Vanuit de ruimtelijke
samenhang is het doorzetten van de stedebouwkundige bouwblokken in een gesloten
verkavelingprincipe met een hoogte die aansluit op de bestaande bebouwing de
meest gewenste. Hierbij moet rekening gehouden worden dat ontwikkelingen van de
gebieden ten noorden en ten zuiden in de toekomst mogelijk blijven.
Na sloop van de woningen
aan de noordzijde van de Van Renswoudestraat is de afmeting tussen de woningen
aan de Van Renswoudestraat en de Genestetstraat ongeveer 66 mtr.
Programma
Ondergrondse parkeergarage
Een
ondergrondse parkeergarage met minimaal 320 parkeerplaatsen voor bezoekers zal
deel uitmaken van het plan. Daarnaast worden plaatsen gerealiseerd ten behoeve
van de woningen die binnen het plan worden ontwikkeld, conform de geldende
parkeernorm. Parkeren ten behoeve van de bestaande bebouwing zal op straat opgelost worden. De gemeente zal niet optreden als opdrachtgever
voor de parkeergarage, maar stelt vanuit haar parkeerbeleid wel eisen aan de
garage. De belangrijkste zijn:
·
De garage moet voldoen aan de ontwerpnormen vanuit
de ‘NEN 2423: Parkeren en stallen van personenauto’s op terreinen en in
garages’, aangevuld met de ‘European Parking Quality Standard’.
·
De in- en uitrit van de garage moet herkenbaar zijn vanaf de openbare
weg en de toegang en uitgang autoverkeer van
de garage zal duidelijk vormgegeven moeten worden t.b.v. de onbekende
binnenstadsbezoeker.
·
De in- en uitgang voor de voetgangers zal moeten aansluiten op de
bestaande looproutes.
·
De hoofdin-/uitgang voor voetgangers zal nabij de
Koepoortbrug moeten zijn.
·
Gezien de omvang van de garage kan volstaan worden met 1 in-/uitrit.
·
Bouwtechnisch zal als uitgangspunt genomen moeten
worden dat het dak van de parkeergarage onder het laagste punt van het maaiveld
blijft. Dit betekent 0,0 m. NAP (hoogte van Miereveltlaan).
·
Het bouwstramien zal 7,80 x 16,00 m. betreffen. Dit
betekent dat 3 auto’s naast elkaar staan, met vervolgens een constructiepaal (=
7,80 m.) en er een ruime overzichtelijke en sociaal veilige ruimtes ontstaat (=
16,00 m.)
Ten
behoeve van het onderzoek naar de ruimtelijke haalbaarheid van een ondergrondse
garage heeft een eerste verkenning plaats gevonden. Hierbij is onder andere gekeken naar de omvang van het beschikbare
plangebied. Bij de bepaling van de
contouren van de garage is onder meer
gekeken naar de bouwkundige beperkingen van de omgeving. Zo zijn de
Koepoortbrug, en de woonbebouwing aan de Van Renswoudestraat en De
Genestetstraat (oneven zijde) als vaststaand beschouwd, waarbij een zekere
werkafstand tot de bebouwing is meegenomen.
Daarnaast
zijn de (verticale) fysieke elementen geïnventariseerd. Zo heeft de kade van de
Oostsingel een waterkerende functie en bevinden zich in de Oostsingel en de St.
van der Wieleweg/Van Miereveltlaan een groot aantal kabels en leidingen waarbij
fysieke ruimte noodzakelijk is om deze kabels en leidingen te bergen.
Verder
heeft de verkeerskundige ontsluiting tijdens en na realisatie een belangrijke
rol gespeeld. Zo heeft de St. van der Wieleweg/Van Miereveltlaan een doorgaande
functie en zal zeer beperkt afgesloten kunnen worden. Ook zal de Koepoortbrug
als ontsluiting van de oostelijke binnenstad altijd bereikbaar moeten blijven.
Bovengrondse bebouwing
Het programma voor de bovengrondse bebouwing zal
opgesteld worden in samenwerking met de geselecteerde ontwikkelaar. Het ligt
echter voor de hand dat gekozen zal worden voor woningbouw in combinatie met
enkele commerciële functies op de begane grond. De vestiging van een supermarkt
op deze lokatie wordt uitgesloten. Daarnaast dient onderzocht te worden of een
dagopvang voor verslaafden op een goede manier zou kunnen worden ingepast in
het programma.
Huidige situatie
De Koepoortplaats ligt aan
de oostzijde van de Van Miereveldlaan in het zicht van de Koepoortbrug en is
ruimtelijk gezien onderdeel van het gebied met een singelachtig karakter.
Bebouwing met een hoogte
van twee, drie tot vier bouwlagen zijn als losse elementen in een groene
setting geplaatst.
Binnen de ruimtelijke
structuur van dit gebied ligt de Koepoortplaats aan de kop in een oost-west
georiënteerde strook waarin diagonaal bebouwing is geplaatst. Deze strook wordt begrensd door water en
groen. De bebouwing bestaat uit drie strookjes eengezinswoningen met tuin van
drie bouwlagen en vier gebouwen met studentenhuisvesting in vier bouwlagen.
De Koepoortplaats is sinds
maart 1998 ingericht als parkeerplaats voor elf touringcars. De touringcars
worden op de Koepoortplaats geparkeerd nadat de toeristen in de binnenstad zijn
afgezet en verblijven er meestal een korte periode, waardoor het belangrijk is
dat de bussen niet op grote afstand van de binnenstad worden geparkeerd.
In de maanden april, mei en
juni is de capaciteit van het parkeerterrein nauwelijks toereikend terwijl
buiten deze periode het terrein voor een groot deel leeg tot helemaal leeg
staat.
De aanwezigheid van
parkeerplaatsen voor touringcars is van groot belang voor de Delftse
binnenstad. Deze functie kan hooguit worden verplaatst binnen het plangebied,
maar mag niet worden opgeheven en moet dezelfde capaciteit houden. Bij het
zoeken naar oplossingen voor het busparkeren zal ook gekeken worden naar de
mogelijkheden voor dubbelgebruik buiten het toeristenseizoen.
Ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden
Voor de Koepoortplaats is
ruimtelijk gezien het volgende van belang:
·
het ligt op de kruising van twee structurerende lijnen, de Van
Miereveldlaan en Maria Duystlaan,
·
De locatie ligt in het zicht van de ingang binnenstad Koepoortbrug.
·
het is onderdeel van het gebied met een singelachtig karakter waarin
losse bebouwing is geplaatst,
·
hierbinnen ligt het aan de kop van een strook met diagonaal geplaatste
bebouwing,
Gezien de toch unieke plek
die de Koepoortplaats inneemt in de ruimtelijke structuur en de ligging
tegenover de toegang van de binnenstad is een invulling met bebouwing
ruimtelijk gezien gewenst. Een functie als bus parkeren dient echter behouden
te blijven. Een andere locatie op een geringe afstand van de binnenstad is niet
aanwezig. Een optie is dat de touringcars
binnen de locaties A en B een parkeerplek krijgen, hetzij in de openbare
ruimte of geïntegreerd in de bebouwing of een combinatie van beide.
Een grotere hoogte van
eventuele bebouwing op de Koepoortplaats wordt gelegitimeerd door de
zichtlocatie vanaf de Koepoortbrug, de toegang tot de binnenstad. Hierdoor
ontstaat een oriëntatiepunt als de binnenstad aan de oostzijde wordt verlaten.
Dit is dan de tegenhanger van de toren
van de Nieuwe Kerk op de Markt, die als oriëntatiepunt werkt voor een ieder die
de binnenstad vanaf het oosten binnenkomt.
De Koepoortplaats moet een
groene sfeer uitstralen. Het bestaande wateroppervlak mag niet worden
verkleind. Bovenstaande zal verder
uitgewerkt worden in ruimtelijke ontwikkelingsvoorwaarden.
Programma
Het
programma zal in overleg met de projectontwikkelaar worden opgesteld.
Woningbouw ligt op deze locatie echter voor de hand
Ontwikkelingsmodel
Uitgangspunt
is dat beide deelgebieden (inclusief parkeergarage) door marktpartijen worden
ontwikkeld. De stedenbouwkundige ontwikkelingsvoorwaarden worden echter
opgesteld door de gemeente. Ook zal de gemeente nauw betrokken zijn bij het
ontwikkelingsproces. Aangezien de
parkeergarage van groot belang is voor de bereikbaarheid van de binnenstad zal
de gemeente voor deze functie beleidsuitgangspunten en minimum kwaliteitseisen
opstellen. De gemeente houdt in het hele proces een regiefunctie omdat de
gemeente een grondpositie heeft en het stedenbouwkundig ontwikkelingsplan
opstelt dat nodig is voor de geplande ontwikkeling. Daarnaast zal de gemeente
een programma van eisen opstellen voor de inrichting van de openbare ruimte.
De
gemeente heeft niet alle grond in eigendom.
De grond onder de te slopen woningen aan de Genestetstraat is eigendom
van Vestia. Om die reden zal in eerste instantie de projectontwikkelaar Ceres (
onderdeel van Vestia) de gelegenheid gegeven worden om in samenwerking met de
gemeente een plan te ontwikkelen. Indien er voor eind april 2003 geen
overeenstemming wordt bereikt over een samenwerkingsovereenkomst zal er een
andere ontwikkelaar geselecteerd worden.
Het is
twijfelachtig of de parkeergarage volledig op commerciële basis gerealiseerd
kan worden. Het is daarom waarschijnlijk dat de gemeente daarin ook een
faciliterende rol zal moeten spelen. De vorm waarin zal nader onderzocht moeten
worden. Een vergelijkbare constructie als voor de Zuidpoortgarage ligt echter
voor de hand.
Proces en planning
Onderstaand
wordt het proces en planning in hoofdlijnen beschreven.
Fase
1a (Definitiefase), gereed: feb 2003
1. Aanvragen
voorbereidingskrediet
2. Opstellen
/ aanpassen startnotitie
3. Onderzoek
naar Europese regelgeving tav aanbesteding
4. Opstellen
gemeentelijke randvoorwaarden parkeergarage
5. (Laten)
opstellen exploitatieoverzicht parkeergarage (incl. investeringsraming)
6. Opzetten
grondexploitatie
7. Opstellen
intentie-overeenkomst
8. Opstellen
ruimtelijke ontwikkelingsvisie
9. (laten)
opstellen structuurplan met financiële onderbouwing (door Ceres)
10. Laten
uitvoeren aanvullend bodemonderzoek
Fase 1b gereed april 2003
1. Opstellen
samenwerkingsovereenkomst met ontwikkelaar
Fase 2
(ontwerp) gereed: feb 2004
1. Opstellen
ontwikkelingsplan en inspraakprocedure
2. Maken
ontwerp (VO/DO) (door ontwikkelaar)
3. Maken
ontwerp aanpassing buitenruimte (VO/DO)
Fase 3
(voorbereiding) gereed: eind 2004
1. Maken
bestek (door ontwikkelaar)
2. Aanvraag
bouwvergunning
3. Aanbesteding
(door ontwikkelaar)
4. Grondoverdracht
Fase 4 (uitvoering) start: eind 2004, gereed: 2007
1. Bouwrijp
maken en aanleggen tijdelijke verkeerssituatie
2. Bouwen
en inrichting openbare ruimte.
Bestuurlijke besluitvorming
Op verschillende momenten tijdens het proces zullen
(tussen)producten worden voorgelegd aan het bestuur. Dit zijn de volgende :
- Voorbereidingskrediet
en startnota
- Ruimtelijke
ontwikkelingsvisie
- Intentie-overeenkomst
- Samenwerkingsovereenkomst
met ontwikkelaar
- Ontwikkelingsplan
- Definitief plan bebouwing en openbare
ruimte (DO-)
- De grondoverdracht
Nov 2002 jan 2002 feb 2003 april 2003 nov 2003 feb
2004 nov 2004
Organisatie
Voor
de realisatie van dit project zal een projectorganisatie worden ingericht
bestaande uit een intern projectteam, een plan/ontwerpteam en een stuurgroep.
De
volgende personen zullen deelnemen aan het projectteam:
Naam Taak
Henk
Twisk (projecten) Projectleider
Hans
Waltman (grond) Opstellen grondexploitatie
Onderhandelingen en
contractvorming met ontwikkelaar
David
Visser (Ir buro) Onderzoek naar benodigde
aanpassingen infra
Kostencalculatie
bouwrijpmaken
Opstellen gemeentelijke
randvoorwaarden parkeergarage
Kostencalculatie
parkeergarage (tbv afspraken over evt
gemeentelijk bijdrage)
Uitvoeren technische
risicoanalyse
Jan Nederveen (mobiliteit) Onderzoek
verkeerskundige consequenties en ontwerp aanpassing verkeerssituatie
Sacha Koenes (RO) Opstellen stedenbouwkundig ontwikkelingsvisie,
begeleiding planontwikkeling, coördinatie ontwerp openbare ruimte
Marlies
van Arendonk Opstellen ontwikkelingsplan
Peter Rommens (milieu) Advies
mbt vaststellen ambitieniveau en afspraken duza bouwen.
Grondonderzoek,
bodemsanering, geluid, lucht, water,
milieuvergunning (exacte inhoud in overleg ntb)
Adna
Plak (EZ) Advies
programma-invulling
Jan
Keijlewer (mobiliteit) Advies
parkeerbeleid
Paul
Pattijn (op afroep) Advies communicatie
Naast het projectteam wordt
er een plan/ontwerpteam ingesteld dat de planvorming door de ontwikkelaar zal
begeleiden. Deelnemers aan dit overleg
zijn: de projectontwikkelaar, Sacha Koenes (RO), Henk Twisk (projectleider),
Hans Waltman (grond) en anderen op afroep.
De
aansturing van het project vindt plaats door een stuurgroep waarin zullen
deelnemen: Geert Huizing (interne opdrachtgever gemeente), directie
projectontwikkelaar, projectleiders gemeente en projectontwikkelaar en wethouder Rik Grashoff.
Communicatie
Naast
de communicatie met opdrachtgever en gemeentebestuur zullen ook andere
belanghebbende betrokken worden bij het planproces en de voorbereiding van de
uitvoering. Met name voor de bewoners van de van Renswoudestraat en de
Genestetstraat zal het plan ingrijpende consequenties hebben. Met hen zal reeds
in de definitiefase besproken worden op welke wijze zij bij het planproces
betrokken willen en kunnen zijn.
Voorafgaand
aan de vaststelling van het ruimtelijke ontwikkelingsvisie en het definitieve
bouwplan zullen er informatie- en
discussieavonden georganiseerd worden voor alle belanghebbenden. Daarnaast zullen er met betrekking tot het
ontwikkelingsplan de normale inspraakmogelijkheden zijn zoals vastgelegd in de
WRO.
Risico’s
Bij de
ontwikkeling en realisatie van een
complex project als een parkeergarage en aanvullende bebouwing is het
essentieel om de risico’s in een zo vroeg mogelijk stadium te onderkennen. Deze zijn geïnventariseerd en worden
hieronder kort weergegeven.
(Civiel) technisch
Procedureel
Binnen
het vigerende bestemmingsplankader kan de garage niet gerealiseerd worden. Dit
betekent dat er vrijstelling middels een art 19 WRO procedure moet worden
verleend. Hiertoe zal een ontwikkelingsplan opgesteld dienen te worden dat
fungeert als ruimtelijke onderbouwing voor de te verlenen vrijstelling en
moet rekening gehouden worden met inspraak- en bezwaarprocedures.
Financiëel
In dit
stadium van het project is er nog onvolledig inzicht in de financiële
haalbaarheid van het project. De grondopbrengst is nog niet goed in te
schatten, omdat de stedenbouwkundige randvoorwaarden nog niet bekend zijn.
Daarnaast is er nog onvoldoende inzicht in de te verwachten saneringskosten.
Aanvullend bodemonderzoek moet nog plaatsvinden.
De
exploitatie van de parkeergarage is een
ander risico dat mogelijk indirect voor rekening van de gemeente komt. Uit de
huidige gemeentelijke nota’s is de exploitatie (bedrijfsplan) onvoldoende
inzichtelijk en zal zodoende nader gespecialiseerd onderzoek tot gevolg moeten
hebben.
Financiële haalbaarheid
De
financiële haalbaarheid van het project staat beschreven in de vertrouwelijke
bijlage 1.
Voorstel
Naar
aanleiding van het bovenstaande wordt voorgesteld:
- In te stemmen met het gedefinieerde
plangebied
- In te stemmen met de inhoud van de
startnotitie als uitgangspunt voor de verdere planontwikkeling.
- Opdracht te geven
te geven om de resterende onderdelen van definitiefase 1A uit te voeren.