Stuk 153 I
02/028686 Delft,
15 oktober 2002.
Onderwerp:
Bestemmingsplan binnenstad.
Aan de
gemeenteraad.
Geachte
dames en heren,
Het doet
ons een genoegen u, na een voorbereidingstijd van ruim 3 jaar, het bestemmingsplan
Binnenstad ter vaststelling aan te bieden. Onze binnenstad is een beschermd
stadsgezicht ingevolge de Monumentenwet 1988. Het te vervangen bestemmingsplan
Komplan 1976 was sterk verouderd. Het goedkeuringsbesluit van een tussentijds
partieel bestemmingsplan (Technische Herziening Komplan 1976) dat was opgesteld
om te voorzien in de leemten werd in september 1999 door de Afdeling bestuursrechtspraak
van de Raad van State wegens een vormverzuim vernietigd.
Naast de
formele noodzaak om in een adequate planologische bescherming van onze binnenstad
te voorzien, is de opstelling van een nieuw bestemmingsplan ook een onderdeel
van het collegeprogramma. Uw raad heeft de nodige kredieten gevoteerd om de
kosten verbonden aan de opstelling van het voorliggende bestemmingsplan te
dekken.
Het
raadsvoorstel heeft de volgende onderdelen.
Onder I geven wij u een overzicht van de stappen die geleid hebben tot
het onderhavige voorstel tot vaststelling; hoofdstuk II is gewijd aan
enkele onderwerpen van het bestemmingsplan die wij in kort bestek nog eens
onder uw aandacht willen brengen. Hoofdstuk III betreft de
ontvankelijkheid van de ingekomen schriftelijke zienswijzen. In Hoofdstuk IV
geven wij u een overzicht van de wijzigingen die wij ambtshalve (buiten
zienswijzen dus) willen aanbrengen in het bestemmingsplan. Hoofdstuk V tenslotte
bevat een opsomming met verklaring van de stukken die bij het raadsvoorstel en
–besluit behoren.
In het
(ontwerp) raadsbesluit zelf worden alle wijzigingen met inbegrip van de
aanpassingen als gevolg van het overnemen van zienswijzen opgesomd. De
nummeringen verwijzen naar plankaarten die op de gewijzigde vaststelling
betrekking hebben zodat u duidelijk kunt zien welke veranderingen ten opzichte
van het ontwerp bestemmingsplan aangebracht zijn. In de voorschriften zijn
eveneens wijzigingen aangebracht. Naast de oude tekst – zoals deze ter inzage
heeft gelegen – zijn de aanvullingen en de te schrappen tekstgedeelten
gemarkeerd aangeven. Hetzelfde geldt voor de bijlagen zoals de FLS-stroken en
de opsomming van de transformatielocaties. Ten aanzien van de FLS-lijsten en de
FLS-stroken hebben wij ons beperkt tot het weergeven van de adressen die
toegevoegd c.q. afgevoerd kunnen worden en tot het aangeven van de daarmee
corresponderende aanpassingen van de FLS-stroken. Het betreft
detailaanpassingen.
I. Overzicht van de tot nu gezette stappen.
Alvorens in te gaan op de verdere aspecten die samenhangen met ons voorstel tot
vaststelling geven wij u eerst een overzicht van de verschillende stappen die
wij de afgelopen jaren hebben gezet.
Op de
daarvoor in aanmerking komende momenten tijdens de voorbereiding van de genoemde
stukken heeft bespreking plaats gevonden in de commissie voor Duurzaamheid en
voor Cultuur, Kennis en Economie. Daarnaast is regelmatig of incidenteel
overlegd met instanties en organisaties zoals de Rijksdienst voor de
Monumentenzorg, de Provinciale Planologische Commissie, de Kamer van Koophandel
Haaglanden en het Hoogheemraadschap van Delfland. Binnengemeentelijk is het
voorontwerpplan en deelaspecten daaruit met name in het Binnenstadsforum een
aantal keren ter discussie gesteld. Tevens is omtrent belangrijke juridische
aspecten die samenhangen met een stedenbouwkundige maatregel van deze orde
extern juridisch advies ingewonnen. Het betreft mogelijke planschadeclaims en
de in het plan gevolgde methodiek voor een FunctieLimiteringsSysteem (FLS).
Een
bestemmingsplan wordt door de wetgever gezien als het integratiekader voor alle
in een gebied spelende belangen die een ruimtelijke effect hebben. In het
onderhavige geval is het voorliggende plan mede tot stand gekomen op basis van
een aantal deelnota’s. Voor een opsomming daarvan verwijzen wij u naar bijlage
II van de toelichting.
Bij het
opstellen van het plan is voorts aandacht gegeven aan milieuaspecten. Hierbij
noemen wij de geluid- en geurcontour van DSM-Gist, het besluit van Gedeputeerde
Staten inzake ons verzoek tot toekenning van een hogere grenswaarde voor het
lawaai vanwege het wegverkeer, de u bekende waterproblematiek in de binnenstad
en de categorie-indeling van de in de binnenstad aanwezige bedrijven.
II. De
belangrijkste onderwerpen in kort bestek.
A. Horeca.
Ten aanzien van
de horeca memoreren wij dat – zoals reeds is aangegeven – de Nota Horeca
Binnenstad, die een goed maatschappelijk draagvlak heeft, in het bestemmingsplan
zijn juridische vertaling heeft gevonden. Wij verwachten dat de tamelijk
bescheiden ontwikkeling van de horeca de komende jaren binnen de vastgelegde
kaders plaats kan vinden. Het aantal zienswijzen dat op de horeca betrekking
heeft is, in vergelijking tot het voorontwerp bestemmingsplan, sterk
verminderd. Hierbij memoreren wij dat ten aanzien van genoemde Nota Horeca
Binnenstad ook een informatie- en inspraakronde is geweest die commentaar heeft
opgeleverd. Van de kant van het bedrijfsleven bestaat instemming met de
benadering van de horeca. Er wordt voorzien in een lichte toeneming van het
aantal bedrijven. Daarnaast ligt een accent op de kwaliteitsverbetering van de
horeca waarop wij overigens geen directe invloed kunnen uitoefenen.
De
winkelondersteunende horeca wordt in het bestemmingsplan op een vergelijkbare
wijze benaderd als de dienstverlening. Deze vorm van horeca is in het FLS opgenomen.
In het algemeen wordt ervan uitgegaan dat per winkelstraat ca. 20% aan
winkelondersteunende horeca kan worden toegevoegd. Als in een winkelgebied –
zoals op de Nieuwe Langendijk het geval is – tevens nog woningen aanwezig zijn,
wordt het aantal toelaatbare winkelondersteunende horecabedrijven gerekend naar
het aantal winkels op het tijdstip van de aanvraag.
B.
Transformatielocaties.
Het plan bevat
45 transformatielocaties. Daaronder worden verstaan kleine en grotere plekken
waar in de toekomst een verandering wordt verwacht. Het initiatief ligt bij de
desbetreffende eigenaren. Wij hebben getracht de algemene stedenbouwkundige en
functionele voorwaarden voor iedere locatie zo goed mogelijk te formuleren.
Mede naar aanleiding van eerdere reacties die op dit planaspect betrekking
hadden hebben wij de mogelijkheden voor een meer gevarieerde invulling van de
locaties verruimd. Tevens zullen wij bij een herontwikkeling van de daarvoor in
aanmerking komende locaties meer aandacht schenken aan groenvoorzieningen en
speelplekken. Bij de grotere locaties zal bezien worden of bij woningbouwprojecten
ook grotere huizen gerealiseerd kunnen worden teneinde de woningdifferentiatie
te bevorderen en afwisseling te bewerkstelligen ten opzichte van de tot nu
heersende appartementenbouw.
Belangrijke transformatielocatie betreffen de
vestiging van het Delfts Aardewerk Centrum in het Armamentarium en de
toekomstige benutting van de Artillerieopslagplaats aan de Paardenmarkt.
Overigens maken wij u er op attent dat wij voorstellen – onder meer naar aanleiding
van zienswijzen – om een paar transformatielocaties te laten vervallen. De
voornaamste daarvan is de Roode Leeuwpoort tussen de Dirklangenstraat en de
Bagijnestraat. De locatie Westvest
Poppesteeg (groentenhandel) krijgt een directe bouwbestemming. Een toegevoegde
transformatielocatie betreft de Ipse-vestiging aan de Paardenmarkt (zie verder
onder D).
C.
Ontwikkelingslocatie Gasthuisplaats.
De Gasthuisplaats
is in het bestemmingsplan opgenomen als ontwikkelingslocatie. Dat betekent dat
het initiatief bij de gemeente ligt. De planvorming hangt samen met het gereed
komen van vervangende parkeerruimte (Koepoortgarage). Te zijner tijd komen wij
hierop nog terug. Een stedenbouwkundig plan zal tot stand komen nadat een Nota
van Uitgangspunten, die overigens moet passen in de kaders van de
bestemmingsregeling, zal zijn aanvaard. Het overleg met omwonenden en andere
belanghebbenden speelt daarbij een belangrijke rol.
D.
Ipse Paardenmarkt.
Ten
tijde van de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingspan hebben wij de
(art. 19 WRO) procedure gestart in verband met de realisering van een bouwplan
voor de huisvesting en verzorging van gehandicapten aan de Paardenmarkt. De
voorzijde van de gebouwen van de (voormalige) Van der Woudenstichting zullen
ingrijpend aangepast worden; aan de achterzijde en de zijkanten wordt na sloop
nieuwbouw toegevoegd. Het huidige bouwplan voorziet tevens in de bouw van 19
appartementen teneinde de financiering zeker te stellen, alsmede in een
ondergrondse parkeergarage tenminste voor de eigen parkeerbehoefte, een
functiegebonden zwembad en een ruimte voor een kinderdagverblijf. Bij de art.
19 WRO procedure zijn bezwaarschriften ingediend. Er zijn echter geen
zienswijzen ontvangen inzake het bestemmingsplan. Dit kan een gevolg zijn van
het feit dat ten aanzien van de bouwhoogten geen aanduidingen op de plankaart
waren geplaatst die corresponderen met het bouwplan, hoewel dat qua
terreinbeslag wel correct was ingetekend.
Nader overleg met de Rijksdienst voor de Monumentenzorg (RdMz) heeft uitgewezen
dat bij deze dienst bezwaren leven tegen het bouwplan in zijn huidige vorm.
Voortgezet overleg zal moeten uitwijzen in hoeverre aanpassingen noodzakelijk
zijn. Zoveel is echter zeker dat de RdMz negatief zal adviseren over dit
planonderdeel bij de goedkeuringsprocedure voor Gedeputeerde Staten. De RdMz
heeft zitting in de Provinciale Planologische Commissie en als zodanig een
belangrijke stem als het gaat om de bestemmingsregeling van beschermde
stadsgezichten.
In verband met de nu ontstane situatie is het beter de directe bestemming
conform het thans beschikbare bouwplan niet meer op de plankaart op te nemen,
maar te kiezen voor een transformatielocatie. Zoals reeds is vermeld zijn in
het bestemmingsplan 45 transformatielocaties opgenomen. De planmethodiek en de
procedures zijn afgestemd op de mogelijke veranderingen op die locaties waartoe
de Ipse locatie aan de Paardenmarkt nu ook gerekend moet worden. De daarbij in
acht te nemen regels laten ruimte voor een aangepast bouwplan. De juridische
vorm van de gebruiksfunctie kan het best onder de bestemming “Woondoeleinden”
worden gebracht omdat huisvesting en verzorging van gehandicapten evenals andere
woonvormen (bv. studentenhuizen, bejaardencomplexen) onder deze bestemming
valt.
De
procedure die bij een transformatie hoort (artikel 11 van de Wet op de
Ruimtelijk Ordening) biedt voldoende mogelijkheden voor inspraak van belanghebbenden.
Daarnaast zijn er de gebruikelijke rechtswaarborgen. Het voordeel is dat een
wijzigingsplan op relatief korte termijn vastgesteld en – ingeval van
bedenkingen - goedgekeurd kan worden. Als er geen bedenkingen zijn wordt de
wijziging na vaststelling door ons college en publicatie terstond van kracht.
Voor een inzicht in de wijze waarop wij een en ander geformuleerd hebben
verwijzen wij u naar de bijlagen bij het ontwerpraadsbesluit: te weten de Lijst
met Wijzigingen Bestemmingsplan Binnenstad, de te wijzigen voorschriften bij
transformatielocatie 46 en de notitie Motivering van de Ambtshalve Wijzigingen.
E. FunctieLimiteringsSysteem.
Wij hebben
reeds aangegeven dat het FunctieLimiteringsSysteem een belangrijk onderdeel
vormt van het plan. Alle bebouwing die onder het FLS valt is geïnventariseerd
op bestaand gebruik. Dat is per adres in de FLS-lijsten vastgelegd. De
functionele veranderingen die krachtens het bestemmingsplan toegelaten kunnen
worden zijn per deelgebied in de FLS-stroken – in totaal zijn dat er 96 –
aangegeven in de vorm van percentages. De diverse gebruiksvormen van bebouwing
zijn gedefinieerd (detailhandel, dienstverlening, horeca, wonen, bedrijven,
kantoren en maatschappelijke doeleinden). Voor ieder samenhangend deelgebied is
de bestaande toestand per FLS-strook geïnventariseerd. Op grond van de algemene
functionele ontwikkelingsrichting voor de binnenstad als geheel en de
deelgebieden in het bijzonder, is nagegaan hoeveel ruimte voor functiewijziging
geboden kan worden. Dit is per FLS-strook in percentages vastgelegd. De
bestaande situatie kan overigens steeds worden voortgezet. Als de beschikbare
planologische ruimte is bereikt zal geen verdere toevoeging van een
gelimiteerde functie mogelijk zijn. Bij een voorgenomen functieverandering
wordt op verzoek van een belanghebbenden (bv. een makelaar) nagegaan of de
planologische ruimte (nog) aanwezig is. Als dat het geval is kan een verzoek
tot vrijstelling worden ingediend. Op dat moment is de planologische ruimte
voor het desbetreffende pand gereserveerd.
De Kamer
van Koophandel heeft het FLS het
voordeel van de twijfel gegeven en aangegeven dat een vlotte administratieve afhandeling van de aanvragen
een randvoorwaarde is. Wij hebben een extern juridisch bureau advies gevraagd
over de formele aanvaardbaarheid van het FLS in het licht van de wetgeving en
de jurisprudentie. Het oordeel van deze deskundige is gunstig. Het advies dat
voor belangstellenden ter inzage beschikbaar is hebben wij u toegezonden.
Bij de beantwoording van reacties op het voorontwerp bestemmingsplan hebben wij
aangegeven dat belanghebbenden binnen twee weken een beschikking zullen ontvangen
op een formeel verzoek tot vrijstelling voor de invulling van een gewenste
functie. Er is een real time registratie van de functiemutaties. De gegevens kunnen op ieder gewenst moment
geraadpleegd worden.
De grachten, straten en pleinen waarop het FLS van toepassing is hebben wij
naar aanleiding van zienswijzen en ambtshalve nogmaals geïnventariseerd
teneinde de bestaande situatie zo correct mogelijk weer te geven. Een aantal
bijstellingen zijn in de FLS-lijsten en de FLS-stroken (bestaande situatie)
aangegeven. Dit heeft – op een enkele uitzondering na – niet geleid tot
veranderingen in de percentages die betrekking hebben op groei en veranderingen.
Een twintigtal panden waarvan het huidige gebruik niet goed kon worden
vastgesteld is nogmaals bezien. Deze zijn nu ingedeeld in de bekende
categorieën.
Het FLS
wordt niet algemeen toegepast door gemeenten met een beschermd stadsgezicht.
Het Delftse systeem is, in vergelijking tot elders gebruikte methodieken, in
ieder geval verder uitgewerkt, met name in verband met de praktische
toepassing. Daarbij is de computer een belangrijk hulpmiddel. Er is speciaal
voor het FLS ontwikkelde software beschikbaar.
Dit is ook een kenmerkend verschil met elders toegepaste methoden.
Wij hebben verder duidelijke spelregels ontworpen zodat iedere belanghebbende
te voren weet hoe met een vrijstellingsverzoek omgegaan zal worden. Wij menen
dat deze regels niet gemist kunnen worden in verband met de rechtszekerheid en
de rechtsgelijkheid. Deze zijn opgenomen in de voorschriften en in de
toelichting verklaard. Tevens hebben wij aandacht gegeven aan de manier waarop van
gemeentewege gereageerd moet worden met aanvragen die als reservering zijn
bedoeld om de komst van een concurrent te verhinderen. Hetzelfde geldt voor het
niet realiseren van een verleende vergunning.
F.
Bouwregelgeving, systematiek hoofd- en erfbebouwingszones.
Een ander
belangrijk planaspect betreft de bouwregelgeving. De in hoofdzaak conserverende
benadering van het beschermde stadsgezicht komt daarin het best tot uitdrukking.
Op de plankaarten kunt u zien dat wij een gedifferentieerd stelsel van
bebouwingsgrenzen hebben opgenomen met een “meanderende” achtergevelbouwgrens.
In dit
kader vestigen wij uw aandacht op het onderscheid dat in het plan gehanteerd
wordt tussen hoofdgebouwen en bijgebouwen en aanbouwen.
Een aantal reacties op het voorontwerp bestemmingsplan en zienswijzen op het
ontwerp bestemmingsplan heeft betrekking op het onderscheid tussen
hoofdbebouwing en aanbouwen. Er bestaat met name bezwaar tegen het tot “erf”
bestemmen van aanbouwen die qua ruimtebeslag en functioneel door de
briefschrijvers tot de hoofdbebouwing moet worden gerekend.
Het door
ons bedoelde onderscheid heeft in zoverre gevolgen dat de toegelaten goothoogte
en het aantal bouwlagen uitsluitend voor de hoofdgebouwen geldt: de aanbouwen
worden – met enige marge overigens – gefixeerd op de bestaande plaats en het
bestaande volume. Tevens is het onderscheid van invloed op de (on)mogelijkheden
om erfbebouwing toe te voegen.
Belangrijk uitgangspunt voor het bestemmingsplan is het zoveel mogelijk
beperken van de verdere bebouwing van de binnengebieden. Bij het intekenen van
de hoofbebouwingsvlakken hebben wij ons gebaseerd op de kappenstructuur. De
meeste hoofdgebouwen zijn van een kap voorzien; aanbouwen zijn vaak plat
afgedekt. Bij voor- en achterhuizen is sprake van twee gelijkwaardige
bouwmassa’s en een tussenlid met veelal evenveel bouwlagen als de
hoofdgebouwen. In geval van een reactie op het voorontwerp bestemmingsplan of
een zienswijze hebben wij nogmaals gedetailleerd gekeken of het gemaakt
onderscheid terecht is. In voorkomende gevallen is de plankaart gecorrigeerd.
Wij sluiten niet uit dat bij de praktische toepassing (bijvoorbeeld de
beoordeling van een bouwaanvraag ) kan blijken dat een aanbouw bij nader inzien
tot de hoofdbebouwing gerekend moet worden. De planvoorschriften bevatten een
wijzigingsbevoegdheid om adequaat op een dergelijke constatering te kunnen
reageren en de stukken aan te passen.
Verder memoreren wij de (anti)sloopregeling.
Aangezien wij streven naar het behoud van bebouwing die – hoewel geen beschermd
Rijks- of gemeentelijk monument – toch van belang is voor de algemene
stedenbouwkundige samenhang als verbindend element tussen de monumenten hebben
wij een vergunningensysteem in de planvoorschriften geïncorporeerd. Sloop en
vervanging door nieuwbouw is niet uitgesloten, maar slechts na overleg en onderzoek
inzake alternatieven tot behoud van deze bebouwing.
De regels inzake hoofdgebouwen, aanbouwen en bijgebouwen zijn ten opzichte van
het ontwerp bestemmingsplan op ondergeschikte onderdelen gewijzigd. In dit
kader attenderen wij u op de gewijzigde en toegevoegde bepalingen inzake
dakterrassen.
G.
Archeologie.
Een ander
belangrijk onderwerp is de archeologie. Nederland heeft het Verdrag van Malta
geratificeerd en zich verplicht op nationaal niveau wetgeving tot stand te
brengen om het bodemarchief voor teloorgang te behoeden. Zolang als deze
wetgeving nog niet in werking is getreden, is deze materie voor wat betreft de
binnenstad ondergebracht in het onderhavige bestemmingsplan. De desbetreffende
voorschiften met bijbehorend kaartje zijn gunstig beoordeeld door de
Rijksdienst voor het Oudheidkundig Bodemonderzoek.
H.
Groen.
Het groen
speelt een belangrijke rol, ook in de dichtbebouwde binnenstad. Vooral in het
noordelijk deel daarvan komen grotere aaneengesloten groengebieden voor. De
daar aanwezige Wallertuin is tot onbebouwd tuingebied bestemd, een en ander in
het voetspoor van hetgeen de Startnota Bestemmingsplan Binnenstad daaromtrent
vermeldt. Verder vestigen wij uw aandacht op de binnenterreinen in de
bouwblokken. Op veel plaatsen zijn waardevolle stadstuinen aanwezig die een
passende planologische bescherming verdienen. Ten opzichte van het
bestemmingsplan Komplan 1976 is de oppervlakte daarvan met ca. 40% uitgebreid.
De regeling voor het oprichten van aanbouwen en vrijstaande bijgebouwen op de
binnenterreinen is – zoals reeds is aangegeven - afgestemd op het zoveel
mogelijk openhouden daarvan. De bebouwingspercentages voor de aan de
hoofdgebouwen aansluitende stroken grond zijn op dat uitgangspunt gebaseerd. De
bestaande situatie mag overigens gehandhaafd worden zodat rechten van
individuele eigenaren niet worden benadeeld.
i.
Handhaving.
Op 18 juni 2002
heeft de raadscommissie de nota “Handhaving Bestemmingsplannen, beleid en
uitvoering” besproken en deze is na vaststelling door ons college ter kennis
gebracht van uw raad. De paragrafen uit die nota die betrekking hebben op de
binnenstad zijn in de plantoelichting
overgenomen. In verband met het specifiek karakter van een toelichting en voortschrijdend
inzicht is op enkele plaatsen een aanpassing in de tekst aangebracht. Te memoreren
hierbij is dat geen handhaving zal plaats vinden op het aspect “tijdelijke
buffering van overtollig regenwater”. Technisch onderzoek heeft uitgewezen dat
de bijdrage van binnenterreinen in de binnenstad aan de tijdelijke opvang van
regenwater te gering is om daarop te handhaven. Voor het overige verwijzen wij
u naar de toelichting.
In dit
verband merken wij nog op dat voor de handhaving van bestemmingsplannen middels
de Zomernota 2003-2006 structureel een extra bedrag van € 25.000,= beschikbaar
is gesteld.
Dit
bedrag stelt ons in staat een begin te maken met de extra taken op
handhavingsgebied als uitvloeisel van het nieuwe bestemmingsplan zoals het FLS
en het open houden binnenterreinen. In hoeverre dit budget toereikend is om
deze arbeidsintensieve handhavingstaken doeltreffend uit te voeren zullen wij
periodiek aan u rapporteren.
J.
Generaal pardon.
Een met het
vorige onderwerp samenhangend aspect betreft het beginsel van het “generaal
pardon” dat in de voorschriften in artikel 7 is verwoord. In grote lijnen gaat
het om het met het bestemmingsplan in overeenstemming verklaren van bebouwing
en gebruik dat in formeel opzicht strijdig zou zijn met het plan. Bij bebouwing
moet voornamelijk gedacht worden aan bouwsels die op de binnenterreinen
aanwezig zijn en die het toegelaten bebouwingspercentage overschrijden. Die
bebouwing is grotendeels op legale wijze tot stand gekomen. Vaak zijn het
oudere gebouwen die nog dateren uit de tijd voor de inwerkingtreding van het bestemmingsplan
Komplan 1976.
Verder is er een onbekend aantal bouwsels dat zonder bouwvergunning is
opgericht en waartegen in het verleden niet van gemeentewege is opgetreden.
Deze worden krachtens het voorliggende plan gelegaliseerd met een recht tot
algehele herbouw. Dit moge strijdig voorkomen met algemene beginselen van
rechtsgelijkheid. De jurisprudentie gaat er echter van uit dat gedogen van met
een bestemmingsplan strijdige bebouwing verwachtingen wekt bij justitiabelen.
Daarom ontbreekt in veel gevallen de feitelijke bevoegdheid om handhavend tegen
deze bouwwerken op te treden. Hierbij moet nog worden aangetekend dat een
aantal illegale bouwsels weliswaar zonder bouwvergunning is opgericht maar
krachtens de voorheen vigerende regelgeving wel gebouwd mocht worden, met name
gelet op de bebouwingspercentages uit het bestemmingsplan Komplan 1976.
De status overgangsrecht die krachtens diezelfde jurisprudentie ook toegekend
kan worden aan deze bebouwing komt niet in aanmerking omdat alsdan bekend moet
zijn om welke bebouwing het precies gaat en op welke wijze de gemeente in de
planperiode (10 jaar) een eind zal maken aan die bebouwing. Daarbij kan een
kostenaspect een rol spelen.
Nu er een
duidelijk omschreven handhavingsbeleid is dat geïmplementeerd kan worden; nu
verder sprake is van een recent bestemmingsplan dat gebaseerd is op exacte
inventarisaties kan in de toekomst beter opgetreden worden tegen het fenomeen
illegaal bouwen, ook als dat plaats vindt op binnenterreinen.
Tenslotte
memoreren wij nog dat de VROM-Inspectie een zienswijzenbrief inzake de illegale
bouwwerken en handhavingsaspecten aan uw raad gezonden heeft. Uit een oogpunt
van rechtsgelijkheid kan deze niet in behandeling worden genomen. Niettemin
hebben wij op ambtelijk niveau overlegd met deze instantie. Daarbij is
uiteengezet hoe wij de toekomstige handhaving gaan organiseren en op welke
wijze wij de illegale bouwwerken in het bestemmingsplan juridisch benaderen. De
zienswijzenbrief en het verslag van genoemd overleg ligt voor u in de
raadsportefeuille ter inzage.
K.
Molenbeschermingszone.
Molen De Roos
bevindt zich juist buiten de plangrenzen. Ingevolge de nieuwe provinciale nota
Planbeoordeling die sinds mei van dit jaar van kracht is geworden moeten in
verband met de vrije windvang beschermende zones op bestemmingsplankaarten
worden ingetekend met bijbehorende voorschriften. Het ontwerp bestemmingsplan
bevatte al een regeling. Deze is echter vervangen door nieuwe bepalingen: in
een cirkel met een straal van 100 meter rond deze molen mag geen bebouwing
worden opgericht of geen beplanting worden aangebracht die hoger is dan 15
meter. Verder is op de plankaart een cirkel met een straal van 400 meter
ingetekend waarbinnen de 1 : 30 regel geldt: d.w.z. een geleidelijk oplopende
verhoging van genoemde maximale maat.
L.
Zuidwal.
In verband met een toekomstig tramtracé
naar de TU-wijk zal te zijner tijd een herinrichting van de Zuidwal plaats
vinden. Wij gaan ervan uit dat de tram in het midden van het beschikbare gebied
zal aan rijden. Voor een goede ruimtelijke inrichting is het noodzakelijk dat
de grenzen van de bestemming “Wegverkeer (Vw)” in het op dit onderdeel
gewijzigd vast te stellen bestemmingsplan, enigermate worden verschoven
teneinde de plannen op een verantwoorde wijze te kunnen realiseren. Er is
–voorzover dat nu overzien kan worden – geen dan wel zeer weinig particuliere
grond benodigd.
M.
Nota Beeldregie Binnenstad.
In het plan
wordt op een aantal plaatsen verwezen naar de nota Beeldregie Binnenstad. Het
betreft de wettelijk verplichte beleidsnota voor de welstandsbeoordeling van
o.m. bouwplannen binnen het beschermd stadsgezicht. Deze nota is nog niet
gereed op het moment van de vaststelling van het bestemmingsplan. Tevens is nog
niet zeker of die nota toegepast kan worden op het tijdstip waarop het
bestemmingsplan rechtskracht gekregen zal hebben. Verwijzing naar
beleidsdocumenten in conceptvorm heeft geen zin. In verband hiermee is aan de
begripsbepalingen van artikel 1 een definitie toegevoegd welke als praktische
consequentie heeft dat slechts getoetst kan worden aan een Nota Beeldregie
Binnenstad die door burgemeester en wethouders is vastgesteld. Dat betekent dat
de conceptnota onderwerp van informatie en inspraak is geweest en dat deze
tevens is behandeld in een raadscommissie.
N.
Dakterrassen.
Veel
bovenwoningen beschikken niet over een eigen buitenruimte op de begane grond.
Dakterrassen voorzien in de behoefde daaraan. Deze zijn in de meeste gevallen
op aanbouwen aangebracht en van een schutting of andere vorm van omheining
voorzien. In het – op dit onderdeel gewijzigd vast te stellen – bestemmingsplan
wordt deze functie nadrukkelijker genoemd en worden de regels omtrent het
gebruik van daken voor verblijfsdoeleinden meer expliciet weergegeven. Platte
daken van hoofdgebouwen mogen niet als dakterras worden gebruikt. Voor het
gebruik van de platte daken van aanbouwen geldt dat het bijbehorend hoofdgebouw
tenminste één bouwlaag hoger moet zijn dan de aanbouw.
III.
Ontvankelijkheid van de zienswijzen en de behandeling daarvan.
1. Algemeen.
Het ontwerp
bestemmingsplan is met ingang van 3 juni 2002 ter inzage gelegd. Daarvan is op
de wettelijk voorgeschreven wijze mededeling gedaan door plaatsing van een
officiële aankondiging in de Stadskrant en de Nederlandse Staatscourant. Op
grond van artikel 1 eerste lid van de Algemene termijnenwet eindigde de
terinzagelegging op maandag 1 juli (24.00 uur)
De termijn
voor de verzending van zienswijzen eindigde derhalve op dat tijdstip.
Er zijn bij
uw raad 91 schriftelijke zienswijzen ingekomen, met inbegrip van één zienswijze
die via de e-mail is ontvangen en als schriftelijke zienswijze moet worden aangemerkt.
De
ontvankelijkheid bestaat uit twee aspecten:
Met
betrekking tot de tijdige verzending van de zienswijzen merken wij het volgende
op. Degene die de verzending verzorgt draagt de bewijslast voor het tijdstip
daarvan. Een door TPG-post aangebrachte afstempeling van de enveloppe wordt
door de jurisprudentie als bewijs aanvaard. In de volgende situaties hebben wij
geconcludeerd dat een zienswijzenbrief niet ontvankelijk is:
In een vrij
groot aantal gevallen zijn zienswijzenbrieven aan ons college geadresseerd. Ingevolge
de Algemene wet bestuursrecht zijn wij verplicht deze brieven onverwijld naar
het juiste bestuursorgaan (uw raad derhalve) door ter zenden. Deze brieven zijn
ontvankelijk als aan de overige vereisten is voldaan.
Eén
brief die binnen de termijn van de terinzagelegging is ontvangen en aan ons
college was gericht en blijkens de inhoud niet als zienswijze was bedoeld,
hebben wij niet aan uw raad doorgezonden. De beantwoording vindt op de
gebruikelijke wijze plaats.
Een klein
aantal indieners van zienswijzen heeft een nadere motivering van zienswijzen in
het vooruitzicht gesteld omdat deze niet tijdig beschikbaar was. Waar deze binnen
een redelijke termijn (twee weken)
alsnog ontvangen werd, is met de inhoud rekening gehouden.
Zienswijzen
die er slechts uit bestaan dat reclamant het niet eens is met het plan onder toezegging
van een latere inhoudelijke onderbouwing worden als niet-ontvankelijk
aangemerkt: in de primaire brief moet,
zoals de jurisprudentie aangeeft, ten minste vermeld worden welke
planonderdelen het betreft en wat de hoofdbezwaren zijn. Een zienswijzenbrief
die eruit bestaat dat aangekondigd wordt dat een inhoudelijke zienswijzenbrief
zal volgen (sauvering van rechten) moet eveneens krachtens de jurisprudentie op
dit punt niet-ontvankelijk worden verklaard omdat een reclamant aldus de
termijn voor het indienen van zienswijzen in strijd met systeem van de Wet op
de Ruimtelijke Ordening probeert te verlengen.
2.
Behandeling van de ontvankelijke zienswijzen en het horen van de indieners daarvan.
Het betreft 73 brieven die in de “Nota Zienswijzen Bestemmingsplan Binnenstad”
worden besproken. Deze nota – een bijlage bij dit raadsvoorstel - moet geacht
worden hier ingelast te zijn. De conceptnota hebben wij op 26 september 2002
aan de reclamanten toegezonden zodat dezen zich een beeld konden vormen op
welke wijze wij u willen voorstellen te reageren op zienswijzen. Tijdens de
wettelijk voorgeschreven hoorzitting zijn de indieners van de zienswijzen door
uw commissie Duurzaamheid op 8 oktober
2002 onder meer in de gelegenheid gesteld hun opvattingen omtrent het
genoemde stuk naar voren te brengen. Het verslag van deze vergadering is bij de
raadsstukken gevoegd.
3. Wijzigingen in
het ontwerp bestemmingsplan naar aanleiding van de zienswijzen.
Het spreekt vanzelf
dat het honoreren van de zienswijzen die daarvoor naar onze mening in
aanmerking komen resulteren in een voorstel de planstukken – in formele zin de
plankaart en de voorschriften – te wijzigen. Op een bij dit voorstel behorende
kaart treft u de genummerde wijzigingen aan. In de eerder genoemde Nota
Beantwoording Zienswijzen is per over te nemen zienswijze aangegeven welke
wijziging dit tot gevolg heeft. Waar een te honoreren zienswijze leidt tot het
aanpassen van de voorschriften is dit eveneens aangegeven onder vermelding van
het artikel(lid). In de voorschriften kunt u zien via een markering welke artikelgedeelten
het betreft. In een aantal gevallen is ook een bijstelling van de toelichting
nodig. Waar het belangrijke wijzigingen van de toelichting betreft hebben wij
de desbetreffende tekstgedeelten weergegeven.
4. Behandeling van de niet-ontvankelijke zienswijzen en het horen van de
indieners daarvan.
Zoals wij reeds vermeld hebben stellen wij voor een achttiental
zienswijzenbrieven niet ontvankelijk te verklaren. Van dat standpunt hebben wij
de indieners daarvan schriftelijk op de hoogte gebracht in de uitnodigingsbrief
voor de hoorzitting van uw commissie Duurzaamheid van 8 oktober jl. In het desbetreffende
schrijven hebben wij voorts vermeld dat het spreekrecht van betrokkenen beperkt
moet worden tot een commentaar op de niet-ontvankelijkheid. Een en nader heeft
niet geleid tot bijstelling van ons oordeel inzake de ontvankelijkheid
De
niet-ontvankelijke zienswijzen hebben wij niet ongelezen terzijde gelegd. De
desbetreffende brieven zijn beoordeeld. In die gevallen waarin er ambtshalve
aanleiding bestond een zienswijze over te nemen is dat geschied. Het betreft
echter uitsluitend de verbetering van de planstukken te weten het corrigeren
van fouten en omissies en het wegnemen van inconsequenties. Zienswijzen die
opgevat worden als een opinie van betrokkene zijn derhalve buiten behandeling
gebleven.
IV. Ambtshalve wijzigingen.
Een aantal aanpassingen van de stukken zijn het gevolg van de nadere interne
gedachtebepaling over een vrij groot aantal onderdelen van het bestemmingsplan.
Tevens zijn nog correcties in de stukken aangebracht. Voortschrijdend inzicht
en het werken met het (voor)ontwerp bestemmingsplan heeft tot gevolg dat
bijstellingen en verfijningen noodzakelijk geoordeeld worden. Een en ander
resulteert in een voorstel tot ambtshalve aanpassing van het bestemmingsplan.
De Wet op de Ruimtelijke Ordening staat niet in de weg aan dergelijke
veranderingen. Voorzover iemand zich hiermee niet kan verenigen bestaat de
mogelijkheid bedenkingen te zenden naar Gedeputeerde Staten. Dat geldt ook voor
bezwaren tegen het honoreren van zienswijzen zoals onder III.3.
beschreven.
In dit
verband memoreren wij nog dat het weergeven van de Ipse-locatie op de Paardenmarkt
ook een ambtshalve wijziging is. Op een lijst zijn de ambtshalve aanpassingen
nader verklaard en gemotiveerd. Dat is niet noodzakelijk ten aanzien van het
corrigeren van kleinere vergissingen, typefouten e.d. In het volgende hoofdstuk
onder 5 wordt deze lijst nader toegelicht.
V. De
stukken behorend bij het raadsvoorstel en het ontwerp raadsbesluit.
1.
Nota Beantwoording Zienswijzen Ontwerp Bestemmingsplan Binnenstad
Dit stuk is
in het voorafgaande -met name in hoofdstuk III.2 van dit raadsvoorstel -
nader toegelicht.
2.
Lijst met Wijzigingen Bestemmingsplan Binnenstad.
Deze lijst
bevat een opsomming van alle in het plan aan te brengen veranderingen ten opzichte
van het ter inzage gelegen hebbende ontwerp bestemmingsplan. De motivering
voor deze veranderingen is voor wat betreft de zienswijzen weergegeven
in de onder 1. vermelde nota; voor de motivering van de ambtshalve
aan te brengen wijzigingen wordt verwezen naar het onder 5 te
noemen stuk; op deze lijst komen ook de aanpassingen van de bijlagen bij de
voorschriften voor: met name ten aanzien van de tekst bij de
transformatielocaties en de FLS-lijsten en de FLS-stroken zijn vrij veel technische
aanpassingen voorgesteld.
3.
Wijzigingskaarten ten behoeve van de vaststelling.
Op
deze kaarten zijn alle veranderingen van de kaartbladen aangegeven, genummerd
met verwijzingen en nader verklaard, waarbij is aangegeven of de wijzing op
grond van een zienswijze plaats vindt dan wel ambtshalve wordt voorgesteld.
4.
Gewijzigde voorschriften t.b.v de vaststelling.
Ook ten aanzien van de voorschriften
met bijlagen (o.a. bijlage III: de lijst van transformatielocaties) worden
aanpassingen voorgesteld als gevolg van het honoreren van zienswijzen en
ambtshalve. De oorspronkelijke tekst van de bepalingen wordt – als deze voor
vervanging in aanmerking komt –
doorgehaald en vet afgedrukt weergegeven; als sprake is van een toegevoegd
voorschrift is dit vet afgedrukt.
5.
Motivering van de Ambtshalve Wijzigingen.
Naast
veranderingen als gevolg van gehonoreerde zienswijzen (zie 2)
zijn er wijzigingen waartoe de raad uit eigen beweging (ambtshalve) bevoegd is.
Deze zijn in hoofdstuk IV van dit raadsvoorstel aangestipt en in genoemde nota nader
verklaard en onderbouwd.
6.
Wijzigingen in de toelichting.
Op
enkele plaatsen is de toelichting als gevolg van het bovenstaande aangepast. De
desbetreffende pagina’s en het toelichtende kaartje inzake de branchering zijn
toegevoegd. Hierbij behoort ook de aangepaste handhavingsparagraaf. De gehele
toelichting is een omvangrijk stuk.
VI.
Voorstel.
Wij stellen
u het volgende voor:
Hoogachtend,
Burgemeester
en wethouders van Delft,
H.M.C.M..
van Oorschot ,burgemeester.
N.
Roos ,secretaris.
De raad van
de gemeente Delft;
gelezen het
voorstel van het college van 15 oktober 2002;
Overwegende
dat het noodzakelijk is een nieuw bestemmingsplan ter vervanging van het
bestemmingsplan
Komplan 1976 vast te stellen voor het beschermde stadsgezicht en de noordwaarts
voorgenomen uitbreiding daarvan;
Dat daartoe allereerst een Plan van Aanpak is opgesteld,
vervolgens de Startnota Bestemmingsplan Binnenstad is vastgesteld naast een
Leefmilieuverordening Horeca Binnenstad en een Nota Horeca Binnenstad als
onderdeel van de toelichting bij het bestemmingsplan Binnenstad;
Dat ter uitvoering van de Inspraakverordening en artikel 6a
van de Wet op de Ruimtelijke Ordening een voorontwerp bestemmingsplan twee maal
ter inzage is gelegd na een informatie- en inspraakronde en dat daarop
ingekomen reacties ( ca. 225) zijn opgenomen en behandeld in de Nota van Beantwoording
die aan alle indieners van reacties is toegezonden;
Dat vervolgens na het verwerken van de te honoreren reacties
een ontwerp bestemmingsplan met ingang van 3 juni 2002 ter inzage is gelegd na
voorafgaande bekendmaking overeenkomstig wettelijk voorschrift met vermelding
van de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen aan de raad kenbaar te maken;
Dat van deze mogelijkheid door 91 personen en organisaties
en instanties gebruik gemaakt is;
Dat een achttiental brieven niet in behandeling genomen
kunnen worden vanwege te late verzending daarvan dan wel -in één geval -het
ontbreken van een vermelding van de planonderdelen waarop zienswijzen
betrekking hebben hetgeen tot gevolg heeft dat deze brieven -overeenkomstig
hetgeen onder II (Niet in behandeling te nemen zienswijzen) van de nota
Beantwoording Zienswijzen Ontwerp Bestemmingsplan Binnenstad is aangegeven;
Dat de overige brieven (73) in de nota Beantwoording
Zienswijzen Ontwerp Bestemmingsplan Binnenstad per zienswijze zijn samengevat
en van een antwoord zijn voorzien met - in voorkomen de gevallen - een
vermelding van de wijze waarop een over te nemen zienswijze in de planstukken
verwerkt kan worden;
Dat deze nota aan de indieners van alle zienswijzen is
toegezonden met de mededeling dat de zienswijzen zelf alsmede de concept
beantwoording daarvan in de hoorzitting van de commissie Duurzaamheid van 8
oktober 2002 toegelicht c.q. becommentarieerd konden worden, met dien verstande
dat, ingeval van een voorgenomen niet-ontvankelijkverklaring in eerste aanleg
alleen dat feit aan de orde gesteld kon worden;
Dat door 22 personen en/of organisaties en instanties
gebruik gemaakt is van deze mogelijkheid; van deze hoorzitting is een verslag gemaakt dat in de raadsportefeuille
ter inzage gelegd is;
Dat op 22 oktober 2002 een bespreking van het ontwerp
bestemmingsplan met bijbehorende stukken heeft plaats gevonden in de
vergadering van de commissie Duurzaamheid waarbij tevens alle nog aan te
brengen ambtshalve wijzigingen besproken konden worden overeenkomstig de bij
dit raadsvoorstel behorende stukken;
Dat de raad zich verenigt met de beantwoording van de
zienswijzen met inbegrip van de niet-ontvankelijkverklaring van een deel
daarvan een en ander conform de nota Beantwoording Zienswijzen Ontwerp
Bestemmingsplan Binnenstad versie d.d. 16 oktober 2002) welke nota geacht wordt
een onderdeel te zijn van het raadsvoorstel;
Dat hij tevens instemt met de ambtshalve aan te
brengen wijzingen in de planstukken met bijlagen overeenkomstig de Lijst met
Wijzigingen Bestemmingplan Binnenstad met inbegrip van de Wijzigingskaarten ten behoeve van de
Vaststelling en de notitie Motivering Ambtshalve Wijzigingen.
Gelet op de
van toepassing zijnde bepalingen van de Wet op de Ruimtelijke Ordening:
b e s l u i
t :
I. De
zienswijzenbrieven van de indieners daarvan zoals vermeld onder
hoofdstuk
II van de Nota Beantwoording Zienswijzen Ontwerp Bestemmingsplan Binnenstad
niet in behandeling te nemen;
II. De
overige zienswijzen zoals in genoemde nota opgesomd onder 1 tot en met 73 in behandeling
te nemen;
III. De
zienswijzen waarbij vermeld is dat deze geheel of gedeeltelijk voor overneming
in aanmerking komen in de planstukken te verwerken conform hetgeen bij de aan
te brengen wijzigingen bij de desbetreffende zienswijzen is aangegeven;
IV. De
overige zienswijzen niet over te nemen;
V. In het
plan ambtshalve wijzingen aan te brengen overeenkomstig de Wijzigingskaarten
ten behoeve van de Vaststelling en de Lijst met Wijzigingen Bestemmingsplan
Binnenstad zoals deze verder als bijlage bij het raadsvoorstel zijn weergegeven
welke bijlage geacht wordt hier integraal te zijn ingelast;
VI. Vast te
stellen het bestemmingsplan Binnenstad, bestaande uit:
-Een plankaart d.d. 16 oktober 2002 en bestaande uit drie
bladen (Noord -Midden -
Zuid)
-Voorschriften d.d. 16 oktober 2002 met bijlagen,
een en ander vergezeld gaande van een toelichting met
bijlagen d.d.16 oktober 2002
Aldus
vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 31 oktober 2002.
,burgemeester.
,lo.secretaris.