02/034778
Onderwerp:
Vaststelling Exploitatieverordening 2002
Aan de gemeenteraad.
1.
Inleiding
Op grond van artikel 42 van de Wet op de Ruimtelijke
Ordening is de gemeente verplicht een exploitatieverordening vast te stellen.
In de gemeente Delft is op dit moment de
Exploitatieverordening 1977 van kracht. Deze verordening voldoet niet meer aan
de eisen van deze tijd en dient geactualiseerd te worden.
Bijgaande concept-verordening is, mede op advies van de
Grontmij, gebaseerd op de meest recente modelverordening van de Vereniging van
Nederlandse Gemeenten, waarin ook de gevolgen van de Wet dualisering
gemeentebestuur zijn verwerkt. U wordt voorgesteld de Exploitatieverordening 1977
in te trekken en vast te stellen de Exploitatieverordening Delft 2002.
2. Doel en reikwijdte Exploitatieverordening
De
gemeente maakt bij de (her)ontwikkeling van bouwlocaties veel kosten voor de
aanleg van zgn. “voorzieningen van
openbaar nut”, zoals straten, riolering, verlichting en groen. Ook
maakt de gemeente kosten voor
planontwikkeling, de aankoop van gronden, vergoeding van (plan)schade etc. Deze
kosten worden exploitatiekosten genoemd.
De
exploitatiekosten worden gedekt uit de opbrengsten die bouwprojecten
normaal gesproken genereren. Als de gemeente de eigendom van de grond heeft,
worden de kosten verhaald via de grondprijzen bij de uitgifte. Dat ligt anders
als particuliere ontwikkelaars de eigendom van de grond in handen hebben.
In dat geval moet de gemeente zoeken naar andere manieren om de
exploitatiekosten te verhalen op degenen die daarvan profijt
hebben. Daarvoor kent de wet op dit moment maar zeer beperkte mogelijkheden, te weten het afsluiten van
een exploitatie-overeenkomst en het heffen van baatbelasting.
Wanneer
sprake is van Publiek Private Samenwerking (PPS) dan vindt de verdeling van
kosten en risico’s op basis van zogenaamde PPS-constructies plaats die een
eigen vorm kennen.
In
de exploitatie-overeenkomst verplicht de gemeente zich tot het aanleggen van
voorzieningen van openbaar nut en de wederpartij tot het betalen van een
bijdrage en - indien van toepassing - tot overdracht van de ondergrond voor de
voorzieningen van openbaar nut. De exploitaitie-overeenkomst moet gebaseerd zijn
op de exploitatieverordening ex artikel 42 Wet RO. Het afsluiten van een
exploitatie-overeenkomst is vrijwillig en kan niet worden afgedwongen.
3. Relatie Exploitatieverordening - Baatbelasting
Mocht
het niet lukken om met de particuliere eigenaren een exploitatie-overeenkomst
te sluiten, dan heeft de gemeente als laatste optie nog het heffen van een
baatbelasting. De gemeenteraad moet daartoe op dat moment een
baatbelastingverordening vaststellen dat geldt voor het specifieke
exploitatiegebied. Met dat instrument
kan betaling van de exploitatiekosten langs fiscale weg worden
afgedwongen. In de praktijk blijkt dat aan het heffen van baatbelasting de
nodige haken en ogen zitten en dat hiermee in ieder geval niet 100% van de kosten
kan worden verhaald. Het is echter de
enige manier waarop het verhalen van de exploitatiekosten afgedwongen kan
worden.
De
gemeenteraad kan per geval later alsnog beslissen of tot het toepassen van het
instrument baatbelasting wordt overgegaan in dat specifieke geval. Met het
vaststellen van het aangevuld bekostigingsbesluit op grond van de
Exploitatieverordening wordt dan ook nog geen beslissing genomen over het al
dan niet toepassen van de baatbelasting.
Als het aangevuld bekostigingsbesluit niet of niet tijdig
wordt vastgesteld, dan is het heffen van baatbelasting niet meer mogelijk. Het
vaststellen van het aangevuld bekostigingsbesluit vormt een stok achter de deur
bij de onderhandelingen over de exploitatie-overeenkomst.
Onderdeel van het aangevuld bekostigingsbesluit is een
begroting van de kosten die ten laste komen van de onroerende zaken in het
exploitatiegebied. De wijze van toerekening van de totale kosten en opbrengsten
aan de onroerende zaken in het exploitatiegebied is eveneens opgenomen in de
begroting. Op basis van deze begroting wordt de exploitatiebijdrage
vastgesteld.
Wanneer de gemeente op verzoek van een particuliere
exploitant overgaat tot het treffen van voorzieningen, dan kan het vaststellen
van een aangevuld bekostigingsbesluit achterwege blijven (zie artikel 7, tweede
lid van de Exploitatieverordening).
4. Verhaal van planschade
Het verhaal van de kosten voor planschade verdient in dit
verband bijzondere aandacht.
Wanneer een particuliere ontwikkelaar zijn grond wil gaan
ontwikkelen heeft hij in het algemeen de medewerking van de gemeente nodig voor
het wijzigen van een bestemmingsplan of het verlenen van vrijstelling van een
bestemmingsplan om de ontwikkeling te realiseren.
Het verlenen van vrijstelling of het wijzigen van een
bestemming kan leiden tot planschade-claims van belanghebbenden die door de
wijziging van het bestemmingsplan benadeeld worden. Gemeenten proberen deze
planschade in het algemeen via een overeenkomst af te wentelen op de
particuliere ontwikkelaar die bij de wijziging van de bestemming gebaat is.
Het Gerechtshof Arnhem heeft in een recente uitspraak van 7
mei 2002 bepaald dat de planschade niet via een privaatrechtelijk overeenkomst
kan worden afgewenteld op een particuliere ontwikkelaar. De rechtbanken waren
tot deze uitspraak verdeeld over deze vraag. Inmiddels is tegen het arrest van
het Gerechtshof Arnhem cassatie ingesteld bij de Hoge Raad.
In de bijgaande Exploitatieverordening is ervoor gekozen het
verhaal van planschade wel op te nemen, aangezien op dit moment niet te
voorzien is hoe de uitspraak van de Hoge Raad zal luiden. Wel is uitdrukkelijk
de beperking opgenomen in de aanhef van artikel 2, dat deze kosten kunnen
worden meegenomen in de berekening, voorzover de wet niet anders bepaalt.
De planschadekosten kunnen in het publiekrechtelijke traject
overigens wel worden meegenomen in de afweging of de gemeente medewerking al
verlenen aan een verzoek tot het verlenen van vrijstelling dan wel wijziging
van het bestemmingsplan. Daarbij zal de gemeente nadrukkelijker gaan toetsen
aan het criterium financieel-economische haalbaarheid (zie de Nota Evaluatie
wijziging WRO).
5. Verdere procedure
Hoewel de meningen verschillen over het rechtskarakter van
de Exploitatieverordening, wordt er zekerheidshalve vanuit gegaan dat het om
algemeen verbindende voorschriften gaat die op grond van artikel 139 van de
Gemeentewet bekendgemaakt moeten worden. Om dezelfde reden wordt na de
vaststelling de procedure ingevolge de Tijdelijke referendumwet gevolgd. Dit
betekent dat de verordening zes weken na de bekendmaking in werking treedt.
N. Roos ,secretaris.
De
raad van de gemeente Delft,
gelezen
het voorstel van het college van 3 december 2002,
gezien
het advies van de commissie Duurzaamheid van 17 december 2002,
gelet
op artikel 42 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, artikel 222 Gemeentewet en
de Algemene Wet Bestuursrecht,
b
e s l u i t :
vast
te stellen de volgende verordening houdende de voorwaarden waaronder de
gemeente medewerking zal verlenen aan het in exploitatie brengen van gronden
HOOFDSTUK 1 Algemene bepalingen
Artikel 1 Algemene
begripsbepalingen
In
deze verordening wordt verstaan onder
1. a. medewerking aan het in exploitatie brengen
van gronden: het door of met medewerking van de gemeente treffen van
voorzieningen van openbaar nut, waardoor de in het exploitatiegebied gelegen
onroerende zaken gebaat worden;
b. exploitatiegebied:
een als zodanig door de gemeenteraad aangewezen gebied, dat gebaat is door de
aanleg van voorzieningen van openbaar nut;
c. exploitant:
de genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht of anderszins
rechthebbende van een in het exploitatiegebied gelegen onroerende zaak welke
door het treffen van voorzieningen van openbaar nut gebaat is;
d. exploitatie-overeenkomst:
de overeenkomst, onder welke naam dan ook gesloten, waarin de gemeente met een
exploitant de voorwaarden overeenkomt waaronder de gemeente voorzieningen van
openbaar nut zal treffen of daaraan medewerking zal verlenen;
e. aangevuld
bekostigingsbesluit: een besluit van de gemeenteraad waarin overeenkomstig
artikel 222 Gemeentewet wordt besloten in welke mate de aan de voorzieningen
verbonden lasten zullen kunnen worden verhaald op een daarbij aangeduid gebied,
aangevuld met een omschrijving van de voorzieningen van openbaar nut en een
begroting van kosten en opbrengsten;
f. voorzieningen
van openbaar nut: de in lid 2 vermelde werken en werkzaamheden binnen een
exploitatiegebied, alsmede buiten het exploitatiegebied voor zover de binnen
het exploitatiegebied liggende onroerende zaken door deze voorzieningen direct
dan wel indirect worden gebaat.
g. afstand
van gronden aan de gemeente: eigendomsoverdracht van gronden aan de
gemeente.
2. De volgende werken en werkzaamheden worden in ieder geval
beschouwd als voorzieningen van openbaar nut in de zin van deze verordening:
a. riolering,
met inbegrip van bijbehorende werken;
b. weg- en
waterbouwkundige werken, waaronder begrepen wegen, parkeergelegenheden,
pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, straatmeubilair, waterpartijen,
watergangen, bruggen, tunnels en andere rechtstreeks met de aanleg en
inrichting van deze voorzieningen en kunstwerken verband houdende werken;
c. plantsoenen
en andere groenvoorzieningen, waaronder begrepen de aanleg en inrichting van
openbare speelplaatsen en speelweiden alsmede de sierende elementen welke
rechtstreeks voortvloeien uit een juiste uitvoering van een verzorgd
bestemmingsplan;
d. openbare
verlichting, verkeersborden en andere borden, verkeersregelinstallaties en brandkranen met de nodige aansluitingen;
e. waterhuishoudkundige
voorzieningen, met inbegrip van drainagevoorzieningen;
f.
alle werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor het treffen
van voorzieningen van openbaar nut.
Artikel 2 Kosten van
exploitatie
Voor
zover de wet niet anders bepaalt, wordt voor de berekening van kosten en de
vaststelling van exploitatiebijdragen onder de kosten voor het verlenen van
medewerking aan het in exploitatie brengen van grond begrepen:
1. De inbrengwaarde
van alle binnen het exploitatiegebied gelegen gronden, bestaande uit:
a de waarde van de
grond;
b de waarde van de
opstallen, die voor de verwezenlijking van de bestemming niet gehandhaafd
kunnen worden;
c de kosten van het
vrijmaken van de gronden van opstallen;
d de kosten van
vrijmaken van de grond van zich in de grond bevindende resten, zoals
funderingen, leidingen en kabels;
e de kosten van het
vrijmaken van de grond van persoonlijke rechten en lasten, zoals eigendom,
bezit of beperkt recht, alsmede zakelijke rechten en lasten;
f de kosten van
schadevergoedingen en schadeloosstellingen
2 De kosten van
aanleg binnen een exploitatiegebied door de gemeente van de onder artikel 1,
lid 2 omschreven voorzieningen van openbaar nut.
3 De kosten van
aanleg van voorzieningen van openbaar nut buiten het exploitatiegebied voor
zover de binnen het exploitatiegebied liggende onroerende zaken door deze
voorzieningen direct dan wel indirect gebaat zijn.
4 De kosten van:
a het dempen van
sloten en het verrichten van grondwerken ten behoeve van voorzieningen van
openbaar nut met inbegrip van het egaliseren, ophogen en afgraven;
b het verrichten van
bodemonderzoek en -sanering, voorzover het de ondergrond van voorzieningen van
openbaar nut betreft en voorzover verhaal bij derden van de daarmee verband
houdende kosten niet in de rede ligt;
c in verband met de
milieuwetgeving of milieutechnisch noodzakelijke maatregelen en voorzieningen
ter uitvoering van een bestemmingsplan;
d de verwerving van
de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut buiten het exploitatiegebied;
e het slopen van
opstallen op de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut buiten het
exploitatiegebied;
f alle overige
werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor het verlenen van medewerking aan het
in exploitatie brengen van gronden, in ieder geval:
1e. de kosten
van planontwikkeling, planvoorbereiding en planbeheer en plantoezicht. Onder
deze kosten wordt ten minste verstaan: de kosten verband houdende met het
opstellen van structuurplannen en bestemmingsplannen, het opstellen van
planmatige uitwerkingen of wijzigingen, het vervaardigen van besluiten tot het
verlenen van vrijstelling van een bestemmingsplan alsmede van overige
planologische maatregelen voorzover deze nodig zijn voor het in exploitatie
brengen van gronden binnen het exploitatiegebied;
2e. de kosten
van planschade;
3e. de kosten
verband houdende met onderzoeken, voorbereiding en toezicht ten behoeve van de
voorzieningen van openbaar nut voorzover deze verband houden met het in exploitatie
brengen van gronden binnen het exploitatiegebied;
4e. de kosten
van het gemeentelijk apparaat, voorzover die rechtstreeks aan het in
exploitatie brengen van gronden kunnen worden toegerekend;
5e. de rente
van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met
rente-opbrengsten;
6e. de kosten
van tijdelijk beheer van de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut,
zijnde de kosten die tengevolge van een noodzakelijk actief verwervingsbeleid
worden gemaakt en niet dan wel niet geheel door middel van tijdelijke verhuur
worden gedekt;
7e. overige
kosten, die in beginsel ten laste van de grondexploitatie behoren te worden
gebracht.
HOOFDSTUK 2 In exploitatie brengen
op initiatief van de gemeente
Artikel 3 Vaststelling
aangevuld bekostigingsbesluit
1 Voordat op
initiatief van de gemeente met het treffen van voorzieningen van openbaar nut
in een exploitatiegebied wordt aangevangen, wordt door de gemeenteraad een
aangevuld bekostigingsbesluit voor dat exploitatiegebied vastgesteld en
bekendgemaakt op de wijze zoals bedoeld in artikel 139 Gemeentewet.
2 Het aangevuld
bekostigingsbesluit bevat in ieder geval de volgende onderdelen:
a aanduiding van het
exploitatiegebied en aanwijzing van de daarin gelegen onroerende zaken die
gebaat zijn door de aanleg van voorzieningen van openbaar nut;
b aanduiding van de
mate waarin de kosten, verband houdende met het verlenen van medewerking aan
het in exploitatie brengen van gronden, op de genothebbenden van de in het
vorige lid bedoelde onroerende zaken kunnen worden verhaald;
c omschrijving van de
van gemeentewege uit te voeren voorzieningen van openbaar nut en daarmee
verband houdende werkzaamheden;
d de bepaling dat, in
geval met een exploitant niet tot overeenstemming kan worden gekomen over een
exploitatie-overeenkomst, kostenverhaal zal kunnen plaatsvinden door middel van
heffing van baatbelasting;
e een begroting van
de ten laste van de onroerende zaken in het exploitatiegebied komende kosten,
verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie
brengen van grond, en van de ten gunste van het in exploitatie nemen van
gronden komende opbrengsten. De opbrengsten bestaan uit:
1. subsidies;
2. verkoop van
gronden;
3. bijdragen in de
kosten van aanleg van voorzieningen van openbaar nut, hetzij via overeenkomst
hetzij via baatbelasting;
4. overige bijdragen.
Van deze begroting
maakt eveneens deel uit de wijze van toerekening van de totale kosten en
opbrengsten aan de onroerende zaken in het exploitatiegebied, zoveel mogelijk
naar de mate van het profijt dat de onroerende zaken hebben van het
samenhangend geheel van voorzieningen van openbaar nut.
3 In het aangevuld
bekostigingsbesluit kan worden bepaald dat de begroting als bedoeld in het
tweede lid onder e later door de gemeenteraad wordt vastgesteld. De begroting
kan door de gemeenteraad periodiek worden herzien. De begroting wordt
bekendgemaakt op de wijze als bedoeld in artikel 139 Gemeentewet.
4 Voor de berekening
van de in het tweede lid onder e bedoelde kosten wordt ervan uitgegaan dat het
exploitatiegebied in zijn geheel door de gemeente in exploitatie zal worden
gebracht.
Artikel 4 Wijze van
toerekening naar mate van profijt
1 Voor de toerekening
van het profijt wordt als rekeneenheid gebruikt het gemiddelde bedrag van de
ten nutte van het exploitatiegebied gemaakte of te maken kosten per m2
grondoppervlakte.
2 Onder de
grondoppervlakte wordt verstaan de kadastrale oppervlakte van de onroerende
zaken, waar mogelijk ingedeeld naar de in een bestemmingsplan opgenomen geprojecteerde
kavels (bouw)grond, vermenigvuldigd met factoren voor ligging en bestemming en
objectieve gebruiksmogelijkheid, waarin het profijt van de van gemeentewege
getroffen voorzieningen van openbaar nut tot uitdrukking komt.
3 Ingeval de
toerekening op basis van m2 grondoppervlakte geen geschikte
grondslag blijkt te zijn, geschiedt de toerekening op basis van een nader door
de gemeenteraad te bepalen grondslag, welke voorziet in de aanwezige
verschillen in profijt.
Artikel 5 Vaststelling
exploitatiebijdrage
1
De exploitant betaalt als bijdrage in de kosten verband
houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van
gronden het bedrag dat volgens de in de begroting als bedoeld in artikel 3,
tweede lid onder e uitgewerkte wijze aan zijn onroerende zaak wordt
toegerekend, vermeerderd met de kosten op de afstand van de gronden bestemd
voor de aanleg en/of aanpassing van voorzieningen van openbaar nut vallende en
de kosten van kadastrale uitmeting, en verminderd met de inbrengwaarde van de
bij de exploitant in eigendom zijnde en voor exploitatie bedoelde gronden en
van de gronden welke zijn bestemd voor het treffen van voorzieningen van
openbaar nut en door exploitant aan de gemeente worden afgestaan.
2 De waarde van de in
het eerste lid bedoelde grond die door de exploitant is ingebracht wordt door
de gemeente en de exploitant gezamenlijk door middel van taxatie vastgesteld.
Indien hierover geen overeenstemming kan worden bereikt, wordt deze waarde
vastgesteld door een commissie van drie deskundigen, van wie een aan te wijzen
door de gemeente, een door de exploitant en een derde door de beide reeds
aangewezen deskundigen of, indien zij het daarover niet eens kunnen worden,
door de terzake bevoegde kantonrechter.
3 Indien de
exploitant zelf conform artikel 6, derde lid, onder e voorzieningen van
openbaar nut aanlegt bestaat de exploitatiebijdrage uit de bijdrage, zoals deze
op grond van het eerste lid van dit artikel wordt bepaald, verminderd met de
kosten van de door exploitant uit te voeren werkzaamheden, voorzover deze
kosten corresponderen met de begroting van kosten zoals bedoeld in artikel 3,
tweede lid, onder e.
Artikel 6 Inhoud
exploitatie-overeenkomst
1 Het verhaal van
kosten verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie
brengen van gronden vindt plaats met inachtneming van de voorgaande artikelen.
2 Burgemeester en
wethouders besluiten tot het aangaan van een exploitatie-overeenkomst op
initiatief van de gemeente slechts nadat een aangevuld bekostigingsbesluit is
vastgesteld.
3 De
exploitatie-overeenkomst bevat in ieder geval bepalingen over:
a de aard, omvang en
kwaliteit van de door de gemeente of exploitant aan te leggen voorzieningen van
openbaar nut;
b het tijdvak waarbinnen
deze voorzieningen worden uitgevoerd;
c de ten laste van de
exploitant komende bijdrage als bedoeld in artikel artikel 5, eerste lid;
d in
voorkomende gevallen de afstand van gronden aan de gemeente, voorzover die
gronden zijn bestemd voor de aanleg of aanpassing van voorzieningen van
openbaar nut, en in deze gevallen het verrichten van onderzoek naar
bodemverontreiniging op kosten van exploitant;
e in gevallen
waarbij burgemeester en wethouders besluiten de gehele of gedeeltelijke
uitvoering van de door de gemeente aan te leggen voorzieningen van openbaar nut
aan de exploitant op te dragen: deze opdracht en de waarborging van een tijdige
en kwalitatief goede uitvoering;
f een
betalingsregeling;
g in
voorkomende gevallen een taakverdeling;
h in voorkomende
gevallen een regeling voor gewijzigde omstandigheden, wanprestatie,
aansprakelijkheid en faillissement.
HOOFDSTUK 3 In exploitatie brengen
op verzoek van exploitant
Artikel 7 Indiening
aanvraag voor medewerking
1 Een belanghebbende
kan bij burgemeester en wethouders een aanvraag indienen voor medewerking aan
het in exploitatie brengen van gronden.
2 Burgemeester en
wethouders verlenen slechts medewerking aan het op aanvraag van exploitant in
exploitatie brengen van gronden krachtens een exploitatie-overeenkomst als
bedoeld in artikel 6, met dien verstande dat artikel 6, tweede lid in dat geval
niet van toepassing is.
3 Bij de aanvraag
dient in ieder geval te worden gevoegd:
a een nauwkeurige
omschrijving van de in exploitatie te brengen onroerende zaken;
b gegevens, waaruit
blijkt dat de belanghebbende genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt
recht van de in exploitatie te brengen onroerende zaken is of kan worden;
c gegevens omtrent de
door belanghebbende te treffen (bouw)werkzaamheden.
4 Ingeval door
burgemeester en wethouders een aanvraag voor een bouwvergunning, eventueel in
combinatie met een aanvraag voor vrijstelling, wordt ontvangen, waarbij in
geval van verlening van de vrijstelling en/of bouwvergunning van gemeentewege
voorzieningen van openbaar nut moeten worden getroffen, wordt hiervan zo
spoedig mogelijk, doch in ieder geval voor de beslissing op de aanvraag
mededeling gedaan aan de aanvrager. Daarbij zal een zo nauwkeurig mogelijke
raming van de voor rekening van de exploitant komende kosten, verband houdende
met het in exploitatie brengen van gronden, worden verstrekt. Tevens zal
daarbij aan de aanvrager de gelegenheid worden gegeven tot het indienen van een
aanvraag voor medewerking.
5 Burgemeester en
wethouders reageren op de aanvraag voor medewerking, hetzij met een weigering
hetzij met de aanbieding van een concept-overeenkomst, binnen zes maanden na de
dag waarop het verzoek is ontvangen.
Artikel 8 Aanhouding
verzoek
De
reactie op een aanvraag kan worden aangehouden:
a ingeval de
procedure tot goedkeuring van een van toepassing zijnd bestemmingsplan of een
herziening daarvan nog niet is afgerond, tot vier weken na het onherroepelijk
worden van (het betreffende deel van) het bestemmingsplan of de herziening
daarvan;
b ingeval
voorzienbaar is dat de in artikel 9 genoemde belemmeringen binnen afzienbare
tijd zullen kunnen worden weggenomen, tot vier weken nadat deze belemmeringen
zijn weggenomen.
HOOFDSTUK 4 Overige bepalingen
Artikel 9 Weigeringsgronden
voor een exploitatie-overeenkomst
De
medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden behoeft in ieder geval
niet te worden verleend, indien:
a de in exploitatie
te brengen grond niet is gelegen in een gebied waarvoor een bestemmingsplan geldt;
b de door de
exploitant aangegeven (bouw)werkzaamheden of de daartoe benodigde voorzieningen
van openbaar nut zouden leiden tot strijd met het bestemmingsplan of de
Woningwet;
c het treffen van de
voorzieningen, hoewel overeenkomstig een bestemmingsplan, anderszins zou leiden
tot strijd met belangen van een doeltreffende uitbreiding van bebouwing of
herinrichting;
d het in exploitatie
brengen van grond anderszins zou leiden tot ten laste van de gemeente blijvende
kosten van voorzieningen van openbaar nut of tot bezwaren ten aanzien van het
doeltreffend voorzien in watervoorziening, openbare verlichting, riolering en
andere voorzieningen van openbaar nut;
e exploitant geen
afstand wil doen van gronden ten behoeve van aanleg van voorzieningen van
openbaar nut;
f exploitant de
ondergrond van voorzieningen van openbaar nut niet wil onderzoeken op de
aanwezigheid van bodemverontreiniging, dan wel de bodem niet wil saneren
wanneer dat noodzakelijk is;
g de exploitant niet
vooraf tot genoegen van burgemeester en wethouders aantoont tot realisatie in
staat te zijn, waarbij onder meer van belang zullen zijn de ervaring, de omvang
van de onderneming, de financiële gegoedheid en de bereidheid tot het stellen
van financiële zekerheid van en door de exploitant.
Artikel 10 Relatie
baatbelasting
In
een gebied waarvoor een aangevuld bekostigingsbesluit is genomen, zal, indien
de exploitant een exploitatie-overeenkomst aangaat, in de overeenkomst worden
bepaald dat, met betrekking tot de uitvoering van de in deze overeenkomst
genoemde voorzieningen van openbaar nut, geen aanvullend kostenverhaal op basis
van baatbelasting ten laste van de betreffende onroerende zaak zal
plaatsvinden.
Artikel 11 Uitzonderingsbepalingen
1 Het bepaalde in
artikel 2, onder 1, en de artikelen 3, 5, en 6 van deze verordening is niet van
toepassing voor voorzieningen van openbaar nut van ondergeschikt belang, zoals
een uitweg op de openbare weg of een aansluiting op het openbare riool. In
dergelijke gevallen besluiten burgemeester en wethouders onder welke
voorwaarden deze voorzieningen van openbaar nut door of met medewerking van de
gemeente zullen worden aangelegd.
2 Het bepaalde in
artikel 2, onder 1, voor zover geen betrekking hebbend op de ondergrond van
voorzieningen van openbaar nut, en artikel 5, eerste en tweede lid van deze
verordening kan buiten toepassing blijven ten aanzien van
a een
exploitatiegebied dat in de naaste toekomst niet of niet geheel voor bebouwing
in aanmerking komt;
b de in een
exploitatiegebied gelegen gronden die in de naaste toekomst niet voor bebouwing
in aanmerking komen.
HOOFDSTUK 5 Overgangs- en
slotbepalingen
Artikel 12 Overgangsbepalingen
Ingeval
vóór het moment van inwerkingtreding van deze verordening een aangevuld
bekostigingsbesluit is genomen danwel een aanvraag als bedoeld in artikel 7 is
ingediend, kan de exploitatie-overeenkomst worden gebaseerd op de
Exploitatieverordening 1977 zoals vastgesteld bij raadsbesluit van 30 juni
1977, met dien verstande dat, voor zover van belang, in afwijking van de
Exploitatieverordening 1977, het aangaan van overeenkomsten geschiedt door
burgemeester en wethouders.
Artikel 13 Inwerkingtreding
1 Deze verordening
treedt in werking zes weken na bekendmaking op de wijze als bedoeld in artikel
139 Gemeentewet.
2 Op hetzelfde
tijdstip vervalt de 'Exploitatieverordening 1977', zoals vastgesteld bij
raadsbesluit van 30 juni 1977, laatstelijk gewijzigd bij raadsbesluit van 29
november 2001.
Artikel 14 Citeertitel
Deze
verordening kan worden aangehaald als 'Exploitatieverordening Delft 2002'
Aldus
vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 19 december 2002
,burgemeester.
,lo.secretaris.
Toelichting
Exploitatieverordening Delft 2002
Artikel 1 Begripsbepalingen
Artikel 42 WRO geeft aan dat
de exploitatieverordening de voorwaarden bevat waaronder de gemeente
medewerking zal verlenen aan het in exploitatie brengen van gronden. Daarnaast
geeft het tweede lid van artikel 42 WRO aan dat de exploitatieverordening onder
meer voorschriften bevat omtrent het aandeel van de kosten van voorzieningen
van openbaar nut dat ten laste wordt gebracht van de gebate gronden.
De medewerking kan dus zowel
bestaan uit het treffen van voorzieningen van openbaar nut, als uit
werkzaamheden die de gemeente verricht teneinde de aanleg van voorzieningen van
openbaar nut door een derde (eventueel exploitant zelf) mogelijk te maken.
De definitie van medewerking
aan het in exploitatie brengen van grond sluit ook aan op de voor de
baatbelasting gehanteerde definitie. Dit betekent dat alle eigenaren en
genothebbenden van gebate onroerende zaken in een door voorzieningen gebaat
gebied, ook de eigenaren van reeds gebouwde percelen, in aanmerking komen voor
een exploitatieovereenkomst. In ieder geval dient hiermee in de omslag van
kosten rekening te worden gehouden.
In de
baatbelasting-nieuwe-stijl wordt omschreven wie belastingplichtig is. Deze
verordening beoogt een zo nauw mogelijke samenhang in de inzet van
privaatrechtelijk en fiscaalrechtelijk kostenverhaal. Om die reden is een
definitie van een mogelijke contractpartner in het kader van de
exploitatieverordening gekozen die de omschrijving van een mogelijke
belastingplichtige 'dekt'. Exploitanten kunnen dus zowel voor fiscaal als
privaatrechtelijk kostenverhaal in aanmerking komen.
Hoewel voor de baatbelasting
geldt dat economische eigenaren van gronden die gebaat worden door de aanleg
van openbare voorzieningen niet worden geacht 'genothebbenden krachtens
eigendom, bezit of beperkt recht' van die gronden te zijn, zijn zij
uitdrukkelijk wel partij voor een te sluiten exploitatieovereenkomst. Om
verwarring te voorkomen kan daarom in de definitie ook de 'anderszins
rechthebbende' expliciet worden vermeld.
In ieder geval valt onder de
definitie van exploitant ook de economisch eigenaar en degene die op een andere
wijze kan aantonen dat hij de grond in eigendom zal (kunnen) verkrijgen (zie
ook artikel 7, derde lid onder b).
De aanwijzing van
exploitatiegebieden maakt ook toepassing mogelijk op onroerende zaken in stads-
en dorpsvernieuwinggebieden. Het kan met andere woorden zowel om
nieuwbouwlocaties als om reconstructie van bestaand bebouwd gebied gaan.
Artikel 2 Kosten van exploitatie
De gemeente brengt de kosten
in rekening verband houdende met het door of met medewerking van de gemeente
treffen van voorzieningen van openbaar nut. Dit kan meer zijn dan alleen de
directe kosten van de aanleg van voorzieningen van openbaar nut. In dit artikel
wordt aangegeven welke voorzieningen voor kostenverhaal in aanmerking komen, en
vervolgens welke daarmee samenhangende kosten.
Ten opzichte van de
Exploitatieverordening 1977 is een aantal extra kostencategorieën expliciet
opgenomen: voorbereiding, toezicht en onderzoek ten behoeve van de
voorzieningen van openbaar nut, tijdelijk beheer van gronden, bodemonderzoek en
-sanering, in verband met de milieuwetgeving noodzakelijke maatregelen en
voorzieningen op, en de verwerving van, de ondergrond van voorzieningen van
openbaar nut en het slopen van opstallen op die ondergrond.
Met nadruk zij vermeld dat
als exploitatiegebied wordt aangemerkt het totale gebate gebied; dit gebied
omvat niet alleen de voor nieuwbouw in aanmerking komende gronden (zoals
gebruikelijk bij veel puur gemeentelijke exploitatieopzetten), maar ook het
overige gebate gebied.
Omgekeerd kan het
exploitatiegebied weer niet gelijk zijn aan het bestemmingsplangebied.
Afhankelijk van de doelstellingen van het bestemmingsplan en de daaruit
voortvloeiende begrenzing kan het exploitatiegebied kleiner zijn dan het
bestemmingsplangebied dan wel groter.
Onder de inbrengwaarde van
gronden wordt zowel de waarde van de grond zelf als de opstallen, die niet
kunnen worden gehandhaafd, begrepen. Omdat het hier grondexploitatie betreft is
toch gekozen voor de term 'gronden', hoewel het hier feitelijk de inbrengwaarde
van onroerende zaken betreft.
Onder de inbrengwaarde wordt
ook begrepen de kosten van schadevergoedingen, waaronder ook zeker planschadevergoedingen.
Achterliggend idee van de inbrengwaardemethodiek (zie ook de toelichting op
artikel 5 van deze verordening) is de toepassing van de fictie van
gemeentelijke grondexploitatie op de situatie van particuliere
grondexploitatie. Welnu, in een gemeentelijke grondexploitatie zou het voor de
hand liggen de van tevoren getaxeerde (te verwachten) planschadevergoedingen
mee te nemen.
De kosten van bodemsanering
komen alleen voor rekening van exploitant voor zover het de gemeente niet lukt
de kosten hiervan te verhalen op degene die aansprakelijk kan worden gesteld
voor de bodemverontreiniging, en voorzover betrekking hebbend op de ondergrond
van voorzieningen van openbaar nut. Dat spreekt weliswaar voor zich, maar voor
de duidelijkheid is dit toch in de betreffende bepaling opgenomen.
Artikel 3 Vaststelling aangevuld
bekostigingsbesluit
Sinds juni 1991 is een
bekostigingsbesluit een minimale voorwaarde voor het kunnen heffen van een
baatbelasting. Het aangevuld bekostigingsbesluit bevat de krachtens de
Gemeentewet verplichte elementen van een bekostigingsbesluit (een aanduiding
van het gebate gebied en de mate waarin de aan de voorzieningen verbonden
lasten zullen worden verhaald), maar daarnaast ook een aanduiding van de
voorzieningen van openbaar nut en een begroting van kosten en opbrengsten.
Deze bepalingen (en enkele
andere, zoals de aankondiging dat een exploitatieovereenkomst zal kunnen worden
aangeboden) vormen ook de onderscheidende kenmerken van het aangevuld
bekostigingsbesluit ten opzichte van het 'gewone' bekostigingsbesluit. Het
aangevuld bekostigingsbesluit wordt, met behulp van deze bepalingen, ook een
kader voor het privaatrechtelijk kostenverhaal door de gemeente.
Een bekostigingsbesluit is een besluit dat exclusief
fiscaalrechtelijke rechtsgevolgen heeft en beoogt. Een aangevuld
bekostigingsbesluit echter is een rechtsfiguur die alleen bestaat in het kader
van de exploitatieverordening. Een dergelijk besluit heeft dezelfde
fiscaalrechtelijke status als een bekostigingsbesluit. De bevoegdheid tot het
vaststellen van het aangevuld bekostigingsbesluit ligt bij de raad, omdat het
tevens geldt als bekostigingsbesluit in de zin van artikel 222 Gemeentewet
(baatbelasting). Ook na de Wet dualisering gemeentebestuur is de bevoegdheid
tot het vaststellen van bekostigingsbesluiten voor de baatbelasting bij de raad
gebleven.
Met de woorden 'op
initiatief van de gemeente' wordt gedoeld op het volgende. Indien de gemeente
voornemens is de voorzieningen van openbaar nut aan te leggen, ongeacht of
exploitanten daarom hebben gevraagd of niet, dan wordt het initiatief geacht
bij de gemeente te liggen. Dit kan betekenen dat de gemeente weliswaar weet dat
één (of enkele) exploitanten van zins zijn gronden in exploitatie te brengen,
maar ongeacht dat feit zelf van zins is voorzieningen van openbaar nut aan te
leggen.Indien de gemeente zelf geen voornemens had aangaande de aanleg van
voorzieningen van openbaar nut maar daartoe wel bereid is op verzoek van
exploitanten over te gaan, dan is sprake van initiatief van de exploitant.
Dat laat onverlet dat
gemeenten een (aangevuld) bekostigingsbesluit kunnen nemen indien exploitant
het initiatief neemt maar uiteindelijk er niet in slaagt met de gemeente een
exploitatieovereenkomst te sluiten. In dat geval ligt een 'gewoon'
bekostigingsbesluit overigens meer voor de hand dan een aangevuld
bekostigingsbesluit. De exploitant is immers niet bereid een
exploitatieovereenkomst aan te gaan, dus aan een basis daarvoor in de vorm van
een aangevuld bekostigingsbesluit is geen behoefte meer.
Een begroting van de
opbrengsten is opgenomen om de exploitant inzicht te verschaffen in de op alle
(dus ook gemeentelijke) gronden te verhalen kosten, en in de mate waarin (denk
ook aan tekort-locaties) en de wijze waarop die kosten over de exploitanten
worden omgeslagen. Dit inzicht kan de bereidheid van de exploitant tot betaling
van een bijdrage vergroten.
In het aangevuld
bekostigingsbesluit kán worden bepaald dat de begroting van kosten en
opbrengsten later door de gemeenteraad wordt vastgesteld. De begroting kán ook
door de gemeenteraad periodiek worden herzien.
Er is niet altijd voldoende
tijd om de begroting vast te stellen tegelijk met het aangevuld
bekostigingsbesluit. In die gevallen kan worden besloten de begroting later
vast te stellen. Deze bevoegdheid berust overigens per definitie bij de raad,
aangezien de begroting deel uitmaakt van het aangevuld bekostigingsbesluit (dat
op grond van artikel 156, tweede lid onder g Gemeentewet per definitie door de gemeenteraad
moet worden genomen).
Uiteraard moet er op het
moment dat een eerste exploitatieovereenkomst wordt afgesloten wel een
begroting zijn; die begroting vormt immers de grondslag voor de berekening van
de exploitatiebijdrage(n). Ten overvloede kan hier nog gewezen worden op het
belang van de naleving van de voorschriften van de exploitatieverordening in
het algemeen en dit voorschrift in het bijzonder. De exploitatieovereenkomst
die in het arrest-Uden van 15 februari 1996 door de Hoge Raad nietig werd
geacht, ontbeerde onder andere een tijdig vastgestelde exploitatieopzet.
Een begroting kan eveneens
periodiek worden herzien. Dat betekent dat de exploitatiebijdragen die middels
exploitatieovereenkomst in rekening worden gebracht, kunnen worden vastgesteld
op grond van (in de tijd) verschillende begrotingen, afhankelijk van het moment
waarop de exploitatieovereenkomst wordt aangegaan. Het is echter raadzaam
zorgvuldig om te gaan met wijzigingen in de begroting. Grote verschillen kunnen
leiden tot vragen over de billijkheid van exploitatiebijdragen in verhouding
tot door andere exploitanten eerder betaalde bedragen, en tot druk op de
onderhandelingen.
Overigens kan in het kader
van kostenverhaal via baatbelasting het totaalbedrag aan te verhalen kosten
géén verandering ondergaan. In het aangevuld bekostigingsbesluit wordt
uitgegaan van de vermelding van een percentage te verhalen kosten (in beginsel
100%). In de baatbelastingverordening, die tot twee jaar na realisatie van de voorzieningen
kan worden vastgesteld, kan dan worden aangegeven welk bedrag aan werkelijke
kosten worden verhaald. Anders is het als er voor wordt gekozen in het
aangevuld bekostigingsbesluit reeds een bedrag te vermelden. Dat bedrag is dan
het maximaal via baatbelasting te verhalen bedrag.
Bij hantering van een
percentage in het aangevuld bekostigingsbesluit functioneert de begroting dus
alleen als berekeningsbasis voor exploitatiebijdragen op grond van de
exploitatieverordening.
Artikel 4 Wijze van toerekening naar de mate van
profijt
Uitgegaan wordt van de
situatie dat de gemeente het gebied in zijn geheel tot exploitatie brengt; de
berekening is daarom gestoeld op de (fictieve) situatie dat de gemeente alle
benodigde gronden heeft verworven en alle kosten omslaat over die gronden,
gedifferentieerd naar objectief (dat wil zeggen: aan de grond, niet aan de
eigenaar of exploitant) bepaalbare factoren als ligging, bestemming en
objectieve gebruiksmogelijkheid.
Objectief, dat wil in dit
geval letterlijk zeggen gerelateerd aan het object, de onroerende zaak. De
vraag of de 'toevallige' eigenaar of rechthebbende, gezien het huidige gebruik
van de onroerende zaak en/of zijn of haar wensen met betrekking tot de
inrichting van het gebied, gebaat is of zich gebaat voelt, is in dit verband
niet ter zake.
Dat kan ertoe leiden dat
bestaande bebouwing objectief gezien gebaat is, wat betekent dat van de
rechthebbenden op die onroerende zaken een bijdrage gevraagd kan worden. In het
geval van heffing van baatbelasting is er zelfs de plicht deze onroerende zaken
te belasten. Alle gebate percelen moeten worden aangeslagen. Wel is het
mogelijk door middel van tariefdifferentiatie bebouwde grond minder te belasten
dan (nog) niet bebouwde grond, uiteraard alleen voorzover dit verband houdt met
objectief aanwijsbare verschillen in baat. Deze objectief aanwijsbare
verschillen in baat kunnen zich bijvoorbeeld voordoen als een perceel reeds
over alle te realiseren voorzieningen beschikt en evenmin wordt gebaat door
deze extra voorzieningen (bijvoorbeeld een perceel dat reeds twee ontsluitingen
heeft, riolering, enz.).
Het gebruik van m2 als
rekeneenheid sluit aan op de bij de uitgifte van gronden gehanteerde
kostprijsberekening per m2. Lid 3 van dit artikel voorziet in de mogelijkheid
dat (onverhoopt) de naar ligging en dergelijke gedifferentieerde grondslag het
profijt onvoldoende tot uitdrukking brengt: in dat geval stelt de gemeenteraad
een andere grondslag voor toerekening vast.
Artikel 5 Vaststelling exploitatiebijdrage
De bij de berekening van de
exploitatiebijdrage gehanteerde inbrengwaardemethodiek biedt een goede maatstaf
voor de baat die gronden hebben bij openbare voorzieningen. Uitgangspunt is,
zoals gezegd, dat de gemeente het gehele gebied zelf in exploitatie brengt. De
werkwijze is dan als volgt:
1 De waarde van alle gronden in het gebied wordt vastgesteld.
2 Alle kosten verbonden aan de exploitatie worden berekend.
3 De op deze wijze berekende totale kosten worden gemiddeld per m2
(gebate, bebouwde óf onbebouwde) grond (er kunnen ook andere verdeelmaatstaven
worden gehanteerd).
4 De hieruit resulterende gemiddelde bruto bijdrage per m2 wordt
vermenigvuldig met het aantal m2 gebate grond van exploitant (en eventueel
vermenigvuldigd met (een) factor(en) voor ligging, bestemming en dergelijke).
5 Op dit bedrag wordt in mindering gebracht de getaxeerde waarde van
de door exploitant ingebrachte grond, zowel die ten behoeve van de exploitatie
als die ten behoeve van de aanleg van voorzieningen van openbaar nut.
De inbrengwaarde is daarmee
van groot belang voor de vaststelling van zowel de gemiddelde kostprijs per m2
(die stijgt als de inbrengwaarde stijgt) als de individuele exploitatiebijdrage
(die daalt als de inbrengwaarde stijgt). Om die reden is in het tweede lid een
regeling opgenomen voor de vaststelling van de inbrengwaarde van de gronden van
exploitant. Het derde lid van dit artikel regelt de berekening van de
exploitatiebijdrage in het geval dat de exploitant tot (gehele of gedeeltelijke)
realisatie van de voorzieningen van openbaar nut overgaat. Kort gezegd wordt op
de bijdrage dan nog extra in mindering gebracht het in eerste instantie in de
begroting opgenomen bedrag voor de voorzieningen van openbaar nut, voorzover
die voorzieningen voor rekening en risico van de exploitant komen.
De methodiek van de
inbrengwaarde biedt weliswaar een goede maatstaf voor de berekening van
exploitatiebijdragen naar analogie van de gemeentelijke grondexploitatie, maar
kan wel bewerkelijk zijn. Om die reden is in artikel 11 een aantal
uitzonderingssituaties aangegeven waarin de exploitatiebijdrage op een andere
wijze kan worden berekend.
De begroting van kosten en
opbrengsten vervult een belangrijke rol bij het privaatrechtelijk
kostenverhaal. Het aangevuld bekostigingsbesluit vormt het kader voor de wijze
van kostenverhaal, en de begroting vormt de basis voor de berekening van
individuele exploitatiebijdragen verschuldigd op grond van een
exploitatieovereenkomst. De begroting vervult weliswaar een belangrijke rol in
het privaatrechtelijk kostenverhaal, maar blijft deel uitmaken van het
aangevuld bekostigingsbesluit.
Artikel 6 Inhoud exploitatieovereenkomst
In dit artikel wordt
uitgesproken dat de gemeente bij kostenverhaal van voorzieningen van openbaar
nut de voorkeur geeft aan het instrument van de exploitatieovereenkomst
krachtens de exploitatieverordening. Hiermee wordt het vrijwillige karakter van
de overeenkomst bevestigd, zoals dat in de praktijk en jurisprudentie blijkt.
Teneinde de indruk te vermijden
dat in alle gevallen een aangevuld bekostigingsbesluit verplicht is om een
exploitatieovereenkomst te kunnen sluiten, is expliciet vermeld dat het hier
exploitatie op initiatief van de gemeente betreft.
Op grond van de verordening
wordt de overeenkomst ook voorzien van kwaliteitseisen aan de voorzieningen, in
voorkomende gevallen van bepalingen omtrent de afstand van grond aan de
gemeente, van een betalingsregeling, in voorkomende gevallen (namelijk wanneer
de gemeente een deel van de voorzieningen realiseert en een particuliere
eigenaar een deel) een taakverdeling, uitvoeringstermijn(en) en een regeling
voor gewijzigde omstandigheden, wanprestatie, aansprakelijkheid en
faillissement.
De afstand van grond aan de
gemeente betreft de ondergrond van openbare voorzieningen. De gemeente zal
immers in vrijwel alle gevallen onderhoudsplichtig zijn voor de openbare
voorzieningen.
Het bepaalde onder artikel
42, tweede lid onder a, van de Wet op de ruimtelijke ordening vormt de juridische
basis voor het afhankelijk stellen van het treffen van voorzieningen van
openbaar nut van de afstand van grond. Hiermee wordt niet gedoeld op de afstand
van grond waarop woningbouwkavels of kavels voor bedrijfsvestiging zijn
voorzien. De exploitatieverordening is geen extra verwervingsinstrument.
De bevoegdheid te besluiten
tot het aangaan van exploitatieovereenkomsten ligt bij het college van
burgemeester en wethouders. Op 7 maart 2002 is de Wet dualisering
gemeentebestuur (Stb. 111, 2002) in werking getreden die strekt tot
concentratie van bestuursbevoegdheden bij het college en concentratie van
kaderstellende en controlerende bevoegdheden bij de raad. In de Wet dualisering
gemeentebestuur is de bevoegdheid tot het besluiten tot het aangaan van overeenkomsten
aan het college geattribueerd. Het is mogelijk dat een exploitatie-overeenkomst
van zodanig belang is, dat de raad moet worden ingelicht. Op die situatie ziet
artikel 169, vierde lid Gemeentewet. Dit artikel bepaalt dat vóórdat het
college een dergelijk besluit neemt dient het de raad inlichtingen te geven
over de uitoefening van de bevoegdheid, 'indien de raad daarom verzoekt of
indien de uitoefening ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente'. In het
laatste geval 'neemt het college geen besluit dan nadat de raad zijn wensen en
bedenkingen ter zake ter kennis van het college heeft kunnen brengen'.
Artikel 7 Indiening verzoek om medewerking
In beginsel neemt de
gemeente het initiatief tot het in exploitatie brengen van een gebied; het is
echter ook mogelijk dat de exploitant het initiatief neemt. Dat kan middels een
bij burgemeester en wethouders ingediende aanvraag.
Alle (bouw)werkzaamheden
vallen in beginsel onder vigeur van de verordening, en bovendien alle percelen
die gebaat zijn, ongeacht of er (bouw)werkzaamheden op plaatsvinden.
Ten behoeve van de
rechtszekerheid van de burger en in verband met de informatietaak van de
gemeente wordt, in het geval dat daarvoor voorzieningen van openbaar nut moeten
worden aangelegd, een aanvrager van een bouwvergunning vóór de beslissing op
die aanvraag gemeld dat van hem of haar een bijdrage wordt verwacht in verband
met benodigde voorzieningen van openbaar nut. Dit maakt het de aanvrager ook
beter mogelijk de aan de (bouw)werken verbonden kosten af te wegen.
Het besluit van burgemeester
en wethouders op de bouwaanvraag staat uiteraard geheel los van de beslissing
van de exploitant om wel of niet een exploitatieovereenkomst aan te gaan. Een
exploitatieovereenkomst op aanvraag van exploitant is gelijk aan een
exploitatieovereenkomst op initiatief van de gemeente, met dien verstande dat
een aangevuld bekostigingsbesluit in het eerste geval niet vereist is. Een
begroting is in alle gevallen vereist, want deze vormt de basis voor berekening
van de exploitatiebijdragen (zie ook artikel 6, derde lid onder c).
Het blijft evenwel mogelijk,
indien de aanvraag tot het aangaan van een exploitatieovereenkomst niet kan
worden gehonoreerd, dat de gemeente toch voorzieningen van openbaar nut wil
(laten) aanleggen en de kosten daarvan op de gebate percelen wil verhalen.
Afhankelijk van de aanwezigheid van andere gebate percelen dan dat van de
oorspronkelijke aanvrager van de exploitatieovereenkomst kan de gemeenteraad in
zo'n geval een 'gewoon' of een aangevuld bekostigingsbesluit nemen. In het
geval van een 'gewoon' bekostigingsbesluit vindt het kostenverhaal niet meer
plaats binnen het kader van de exploitatieverordening, maar op grond van de
algemene bevoegdheid tot heffing van baatbelasting.
Artikel 8 Aanhouding verzoek
De gemeente bindt zichzelf
met deze verordening. Het is echter niet nodig dat de gemeente zich, in een
concreet geval, bindt tegen haar wil en het belang van de aanvrager in. Met
deze bepaling wordt voorkomen dat de gemeente een aanvraag moet afwijzen,
terwijl zij er in beginsel positief tegenover staat.
Artikel 9 Weigeringsgronden voor een
overeenkomst
Ten opzichte van de
Exploitatieverordening 1977 zijn opgenomen de weigeringsgronden strijdigheid
met het bestemmingsplan, het niet kunnen aantonen door de exploitant dat hij
tot realisatie in staat is en de weigering ondergrond van te realiseren
voorzieningen van openbaar nut over te dragen.
Met het laatste wordt
invulling gegeven aan artikel 42, tweede lid onder a: '(voorschriften omtrent:)
de gevallen waarin en de wijze waarop het treffen van voorzieningen van
openbaar nut afhankelijk wordt gesteld van de afstand van grond aan de
gemeente'.
Ten slotte is ook nieuw de
mogelijkheid medewerking te weigeren als een exploitant de bodem van de aan de
gemeente over te dragen (onder)grond (van voorzieningen van openbaar nut) niet
wil onderzoeken, of saneren wanneer dat noodzakelijk is. De
bodemsaneringsproblematiek, en met name het gebrek aan middelen voor sanering,
maakt het noodzakelijk voor gemeenten voorzichtigheid op dit punt te
betrachten.
De weigeringsgronden kunnen
zich zowel voordoen in het geval van een aanvraag van de exploitant als in het
geval van een gemeentelijk aanbod tot het aangaan van een
exploitatieovereenkomst op grond van een aangevuld bekostigingsbesluit.
De weigering om een
exploitatie-overeenkomst aan te gaan is een besluit tot het aangaan van een privaatrechtelijke rechtshandeling en als
zodanig niet vatbaar voor bezwaar en beroep op grond van de Algemene wet
bestuursrecht.
Artikel 10 Relatie met baatbelasting
De exploitant sluit niet
alleen een overeenkomst over een te betalen exploitatiebijdrage, maar koopt met
deze overeenkomst ook het risico van een baatbelasting af.
De praktijk van
grondexploitatie leert dat de daarmee verbonden kosten geregeld hoger uitvallen
dan berekend. De baatbelasting wordt vaak berekend op basis van reële kosten,
terwijl de exploitatiebijdrage op grond van de exploitatieovereenkomst wordt
berekend op basis van gecalculeerde kosten (op 'voorcalculatorische' basis).
De exploitatieovereenkomst
wordt weliswaar vrijwillig aangegaan, maar de weigering een
exploitatieovereenkomst aan te gaan betekent niet dat de aan de exploitant
gepresenteerde rekening dan niet moet worden voldaan; de exploitatiebijdrage
wordt niet 'vergeten'.
Artikel 11 Uitzonderingsbepalingen
De centrale regeling in de
Exploitatieverordening (vaststelling door de raad van een aangevuld
bekostigingsbesluit per exploitatiegebied en dergelijke) is onnodig ingewikkeld
om te komen tot een contractueel verhaal van kosten van geïsoleerde, geen
onderdeel van een complex werken uitmakende, voorzieningen van (semi-)openbaar
nut zoals het aanbrengen van een uitrit op de openbare weg of het realiseren
van een huisaansluiting tussen erfgrens en straatriool.
Om die reden wordt voor die
voorzieningen in het eerste lid van dit artikel een uitzondering gemaakt wat
betreft de procedure voorafgaand aan een exploitatieovereenkomst.
Voor gronden die niet in de
naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen (o.a. bestaande bebouwing)
geldt evenzeer dat een eenvoudiger werkwijze moet kunnen worden gevolgd voor de
berekening van exploitatiebijdragen.
Het is immers mogelijk dat
gronden worden gebaat door de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, zonder
dat zij door deze aanleg 'in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking
komen' (zie artikel 42 WRO). Voor deze gronden geldt dat de wettelijke
verplichting tot het hanteren van een exploitatieverordening als basis voor het
afsluiten van overeenkomsten strikt genomen niet van toepassing is. Aangezien
de exploitatieverordening echter tot doel heeft de rechtszekerheid van de
exploitanten te vergroten, ligt het, ook met het oog op voorkoming van
juridische vragen over de juiste basis voor een overeenkomst, voor de hand de
werking van de verordening verder te laten strekken dan op grond van de wet
strikt noodzakelijk is.
Op grond van de
ontstaansgeschiedenis van artikel 42 WRO moet het ervoor worden gehouden dat de
wetgever met het begrip 'gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in
aanmerking komen' doelde op gronden die deel uitmaken van de grondexploitatie,
i.e. gronden die door de aanleg van voorzieningen van openbaar nut technisch
voor bebouwing geschikt worden gemaakt (terwijl zij vóór de aanleg van de
voorzieningen niet reeds technisch voor bebouwing geschikt waren).
De begrenzing van het
exploitatiegebied in menggebieden (deels wel, deels geen nieuwe bebouwing)
wordt bij voorkeur 'ruim' genomen, dus inclusief de percelen die niet in de
naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen maar wel gebaat zijn. Dit
vindt vanzelf plaats doordat de exploitatieverordening de vaststelling van
exploitatiegebieden voorschrijft. Een exploitatiegebied omvat immers de gronden
die door de aanleg van voorzieningen van openbaar nut gebaat zijn, ongeacht of
de gronden wel of niet deel uitmaken van een grondexploitatie. Dit sluit ook
aan op de bouwgrondbelasting ex artikel 274 gemeentewet (oud), op grond waarvan
bijdragen konden worden geheven van gronden die door de aanleg van openbare
voorzieningen door of met medewerking van de gemeente geschikt of beter
geschikt voor bebouwing werden gemaakt of in een voordeliger positie kwamen te
verkeren.
Het bepaalde in artikel 11,
tweede lid onder a is gericht op exploitatiegebieden die voor een deel (in de
praktijk meestal voor het grootste deel) bestaande bebouwing bevatten. Het gaat
dan bijvoorbeeld om de reconstructie van een winkelstraat of de aanleg van
riolering in het buitengebied.
Het bepaalde in artikel 11,
tweede lid onder b is gericht op individuele gronden gelegen in een
exploitatiegebied dat grotendeels nog niet bebouwd is. Het betreft dan gebieden
waar daadwerkelijk grondexploitatie plaatsvindt. De toepassing van de
exploitatieverordening heeft betrekking op alle gronden die gebaat zijn, dus
ook (bijvoorbeeld) de percelen met bestaande bebouwing aan de rand van het
gebied. Voor deze individuele percelen kan op basis van de bedoelde bepaling de
inbrengwaardemethodiek buiten toepassing blijven. Dit laat onverlet dat deze
gronden wel gebaat zijn en in aanmerking komen voor een exploitatieovereenkomst
of de heffing van baatbelasting.
Overigens maken de kosten
van de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut (uiteraard) deel uit van
de kosten die verhaald kunnen worden. In de model-exploitatieverordening zoals
die is opgenomen in dit Handboek is artikel 11, tweede lid in die zin
verduidelijkt.
De keuze om voor bepaalde
gronden of het exploitatiegebied in zijn geheel de inbrengwaardemethodiek
buiten toepassing te laten moet blijken in de begroting van kosten en
opbrengsten, waarop immers de inbrengwaarden wel of niet worden vermeld, en
waarin bovendien is opgenomen de wijze van toerekening van de kosten aan de
betreffende onroerende zaken.
De verplichting de wijze van
toerekening van exploitatiebijdragen in de begroting op te nemen, houdt niet in
dat een bedrag per m2 vermeld moet worden. Het gaat erom inzicht te verschaffen
in de wijze van toerekening.
Een exploitant hoeft niet
uit de begroting reeds zijn of haar bijdrage te kunnen opmaken. Er moet immers
ook nog een onderhandelingsproces plaatsvinden, waarin bijvoorbeeld ook nog de
inbrengwaarde van de grond aan de orde komt.
Artikel 12
De gemeente beschikt op het
moment van vaststelling van deze verordening over een verordening die de figuur
van het aangevuld bekostigingsbesluit niet kent. Daarom dient een op het geval
toegespitste oplossing te worden gevonden voor 'lopende' gevallen. Er kan nog
sprake zijn van exploitanten die reeds onder de werking van de oude verordening
een aanvraag tot medewerking hebben gedaan, en wiens overeenkomst na
inwerkingtreding van de nieuwe verordening zal worden aangeboden.
Op zowel nieuwe als
'lopende' gevallen zal bij voorkeur dezelfde berekeningswijze voor
exploitatiebijdragen moeten worden toegepast. Het ligt dan voor de hand de
('nieuwe') inbrengwaardemethodiek te hanteren. Daarvoor is noodzakelijk dat er
een begroting wordt vastgesteld.
In verband met de Wet
dualisering van het gemeentebestuur is de mogelijkheid opgenomen om zo nodig
afwijkend van een oude verordening overeenkomsten te laten aangaan door B en W.
Dit is van toepassing voor zover de oude verordening het aangaan van
overeenkomsten overliet aan de Raad. De Raad neemt die beslissingen sinds de
dualisering niet meer.
Artikel 13
In de Gemeentewet is een
algemene regeling voor bekendmaking voor besluiten, inhoudende algemeen
verbindende voorschriften gegeven.
De exploitatieverordening
kan uiteindelijk als algemeen verbindend voorschrift worden aangemerkt. In
verband met het bijzondere karakter van deze verordening, die voorwaarden bevat
waaronder de gemeente een overeenkomst zal sluiten, is het echter mogelijk dat
de rechter deze verordening toch niet als algemeen verbindend voorschrift
aanduidt.
Om die reden wordt
zekerheidshalve voor de inwerkingtreding van deze verordening uitgegaan van de
systematiek van de Gemeentewet, inhoudende dat de verordening acht dagen na
bekendmaking in werking treedt; dat wordt in dit artikel expliciet geregeld.