Inhoud
1.
Inleiding
De stand van zaken
1.
Actieve exploitaties
2.
Exploitaties in voorbereiding
3.
Bouwgronden niet in exploitatie
4.
Nieuwe initiatieven
De gevolgen
5.
Consequenties voor het Grondbedrijf
0. Inleiding
Enkele
maanden geleden is door het vakteam Grond het MeerjarenProgramma Grondbedrijf
(MPG) opgesteld en aan het bestuur aangeboden ter vaststelling. Dit MPG geeft
een meerjarig inzicht in de actuele en voorgenomen activiteiten binnen het
Grondbedrijf en de financiële consequenties daarvan voor de gemeente Delft. Het
doel is om het Grondbedrijf zo transparant mogelijk te maken voor het gemeentebestuur
en het ambtelijke apparaat. In de werkprocessen van het vakteam Grond is
inmiddels opgenomen dat jaarlijks een geactualiseerde versie van het MPG wordt
geproduceerd. Om tijdige beoordeling van de accountant ihkv de jaarrekening
2002 mogelijk te maken vindt aanbieding aan het bestuur begin april plaats.
.
De
activiteiten binnen het Grondbedrijf kennen financiële risico’s. Dat is
onlosmakelijk verbonden aan de materie. Het inschatten en beperken van deze
risico’s is dan ook een belangrijke taak van het vakteam Grond. De factoren die
invloed hebben op deze risico’s zijn nogal dynamisch. In de tijd vinden
ontwikkelingen plaats, die hun weerslag kunnen hebben op de financiële positie
van het Grondbedrijf. In het MPG wordt inzicht gegeven in deze risico’s, zij
het als momentopname.
Vanuit de
behoefte om het bestuur met regelmaat op de hoogte te houden van ontwikkelingen
binnen het Grondbedrijf, wordt naast het MPG ook jaarlijks (in het vierde
kwartaal) een tussentijdse rapportage opgesteld. Deze rapportage ligt thans
voor u.
Deze
notitie is gebaseerd op het MPG 2002-2006 en dient ook in samenhang hiermee te
worden gelezen. Significante ontwikkelingen in projecten, die financiële
gevolgen (kunnen) hebben voor het Grondbedrijf worden hierin kort gemeld. Op projecten waarin geen noemenswaardige
ontwikkelingen plaats hebben gevonden, wordt niet ingegaan.
De
projecten worden, net als in het MPG, behandeld in de 3 categorieën:
1. Actieve
exploitaties
2. Exploitaties
in voorbereiding
3. Bouwgronden
niet in exploitatie
De nummering
van de projecten in deze notitie komt overheen met de nummering in het MPG.
Toegevoegd
is categorie 4: Nieuwe initiatieven. Hierin wordt melding gemaakt van eventuele
nieuwe (voorgenomen) activiteiten. Op dit moment zijn dergelijke initiatieven
overigens niet voorhanden.
De
consequenties voor het Grondbedrijf van bovenstaande ontwikkelingen worden in
hoofdstuk 5 nog eens samengevat.
1. Actieve exploitaties
Project 1.1; Brandweer
Het
huidige plan voorziet in de realisatie van een nieuwe brandweerkazerne in
combinatie met een commerciële kantoorontwikkeling. Beide functie’s zijn, ook
vanuit financiële optiek, onlosmakelijk met elkaar verbonden. De opbrengst van
het kantorendeel is cruciaal voor de gehele ontwikkeling.
De
ontwikkelaar start pas met de realisatie van de kantoren als voor 50% van de
bvo’s huurcontracten zijn afgesloten. Dat is thans niet het geval. Hierdoor
komt de geplande uitvoeringstermijn onder druk te staan. Eind januari zal in
overleg tussen gemeente en ontwikkelaar besloten worden over de voortgang.
Project 1.8 Oostsingel;
Laatste Eer
Voor de
realisatie van dit plan is bodemsanering noodzakelijk. De kosten van de
sanering kunnen naar verwachting niet uit subsidies worden gedekt.
Een risico
in de planuitvoering ligt bij een garage, die nabij het plangebied door een
particulier is gebouwd. Deze garage beperkt de invulling en daarmee de
haalbaarheid van het plan. De betrokken projectontwikkelaar tracht tot
overeenstemming te komen met de eigenaar van de garage. Lukt dit niet, dan kan
eventueel een onteigeningsprocedure worden gestart.
Project 1.10; van
Kinschotstraat
Er bestaat een licht risico ten aanzien van de bodemkwaliteit ter plaatse.
Nader onderzoek wordt uitgevoerd, de resultaten worden op korte termijn
verwacht. De financiële consequenties zijn tot dat moment niet te
kwantificeren. Het plan wordt naar verwachting eind 2002 afgesloten.
Project 1.13; Zuidpoort
Rond de
bouwkuip is sprake van verzakkingen aan de riolering en het straatwerk. Inzet
van de gemeente is om deze schade te verhalen op de bouwer.
2. Exploitaties in voorbereiding
Project 2.1; Aart van der
Leeuwlaan
Op basis
van het bestaande plan zijn onderhandelingen met de ontwikkelende partij
gevoerd over de mogelijke opbrengst. Discussie bestaat nu over een eventuele
wijziging op onderdelen van de oorspronkelijke planopzet. De gedachte is om
eventueel 2 appartementen te laten vervallen ten gunste van een uitbreiding van
het gezondheidscentrum. Deze wijziging en de financiële consequenties daarvan
zal separaat aan het college ter besluitvorming worden voorgelegd.
Project 2.2; Delfgauwseweg
64-80
Het
college heeft inmiddels een voorstel ontvangen betreffende de keuze voor een
ontwikkelaar. De voorgestelde partij wil in de huidige staat kopen. De
gesprekken over verkoop lopen momenteel. Als er in de huidige staat verkocht
gaat worden, dan betekent dit geen actieve rol voor het Grondbedrijf.
Project 2.3; Harnaschpolder
Vertrekpunt in het samenwerkingsconvenant Delft –
Schipluiden - Den Haag was en is een sluitende exploitatieopzet te bereiken,
door onder andere optimalisering van de uitgangspunten en gebruikmaking van
subsidiemogelijkheden. De relatief hoge verwervingskosten (Verwelius-deal) en
de standaard bedrijvenbestemming (30 ha) zijn voor het BO aanleiding geweest
om een specifieke risicoverdeling af te spreken. De werkzaamheden aan de
exploitatieopzet van het bedrijventerrein zijn in een vergevorderd stadium. De
verkenningen naar verdere optimalisaties en subsidies dienen in overleg tussen
betrokken gemeenten nog te worden afgerond. Optimalisaties hebben betrekking op
intensivering van het ruimtegebruik, maximalisering van grondopbrengsten in
aansluiting op de beoogde kwalitatieve ambities van het Bedrijvenpark en het
streven naar opbrengsten uit voorgezet gebruik van de kassencomplexen tot aan
het moment van sloop.
Op basis van de huidige inzichten en overleg
verwachten wij thans dat een sluitende exploitatie niet geheel mogelijk zal
blijken. Vooralsnog wordt - afhankelijk van de uitkomsten van genoemde verkenningen
thans een resultaat voorzien dat gelegen is tussen ca. € 9,3 en € 1,7 mln.
negatief. Ingevolge de in het convenant overeengekomen risicoverdeling wordt
voor rekening van Delft een risico voorzien, dat zich bevindt in een
bandbreedte tussen € 0,57 en € 3,16 mln. negatief.
Overigens is bij het convenant in 2001 reeds onder
ogen gezien dat de uitkomst van de grondexploitatie ook door de gemeenten
beďnvloed kan worden door tussentijdse bijstelling (optimalisering) van de
bedrijvenprofielen. Onderdeel van
dit convenant is dat voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein een
sluitende exploitatieopzet het uitgangspunt vormt. In dit verband gaan partijen
(dwz de gemeenten) een inspanningsverplichting aan, om ten aanzien van de
terreinen met een hoogwaardige bestemming, een optimalisering van deze functie
te bewerkstelligen, zoals door de provincie Zuid-Holland, naar aanleiding van
de goedkeuring van het bestemmingsplan Harnaschpolder-Noord, in het
vooruitzicht is gesteld. De
ontwikkeling als geheel zal voor Delft tenminste budgettair neutraal dienen te
verlopen en een eventueel deficit voortkomend uit participatie in het
Bedrijvenpark dient te worden gedekt uit de exploitatieresultaten van andere
Delftse plangebieden binnen de Harnaschpolder.
Woningbouwgebieden
Genoemde stedenbouwkundige studies hebben tevens
gediend als onderlegger voor het onderzoek naar de financieel-economische
haalbaarheid van de beide plangebieden. Deze rekenexercities vertonen voor de
beide woongebieden Voordijkshoornsepolder en Lookwatering West ieder een
bescheiden positief saldo van € 2,4 resp. € 1,4 mln.
Dergelijke omvangrijke ontwikkelingen kennen
doorgaans risico’s, die ondermeer worden beďnvloed door marktontwikkelingen en aspecten van planning en fasering.
Daarentegen staan voor een belangrijk deel van de te verwerven gronden en
opstallen (Verweliusdeal) de verwervingskosten reeds vast.
De
rentelasten van noodzakelijke investeringen in grondverwerving en
infrastructuur ( bouwrijpmaken, inclusief verkeersontsluitingsstructuur )
vormen een belangrijke risicofactor. Van groot belang is een tijdige start van
de gronduitgifte t.b.v. woningbouw. Deze wordt thans voorzien in 2006. Het
streven is gericht op uitgifte van de laatste kavels in 2009 en oplevering van
de woongebieden in 2011. In het voorgaande gaven wij reeds aan dat wij mede om
die reden versnelling nastreven in de uitvoering van het woningbouwprogramma in
de Delftse woningbouwlocaties.Ter beperking van de risico’s is voor de
woongebieden een post onvoorzien gereserveerd van € 2,55 resp. € 1,66 mln.
De uitkomst van de financieel-economische
verkenningen rechtvaardigen de verwachting dat de Harnaschpolder als geheel
voor de gemeente tenminste budgettair neutraal kan worden ontwikkeld, mits
tijdig met de woningbouw binnen de regionale kaders kan worden gestart. Voorshands hoeft - mede in relatie tot de
ontwikkeling van het bedrijvenpark - geen aanspraak te worden gemaakt op de
reserve Grondbedrijf.
.
Wij achten het derhalve verantwoord de
grondexploitaties voor deze deelgebieden te openen, teneinde m.i.v. 2003 een
actief grondbeleid te kunnen effectueren.
Project 2.4; IKEA
De
onderhandelingen over de grondtechnische aspecten komen in het afrondende
stadium. Verwacht mag worden dat dit eind januari 2003 afgerond zal zijn. De
kosten van infrastructurele aanpassingen worden getoetst aan het huidige
stadium van planvorming. Elementen bij de grondonderhandelingen zijn de
potentiële hotelvestiging, de compensatie van het te onttrekken groen bij de
uitbreiding en de inpassing in de ecologische structuur. De verwachting is dat
er een positief saldo kan worden bereikt. De exploitatieberekening zal
tegelijkertijd met de uitkomsten van de onderhandelingen worden aangeboden aan
het college.
Project 2.5; Station Zuid
Er heeft
een presentatie plaatsgevonden van de ingediende voorstellen door de betrokken
ontwikkelaars. Onderdeel hiervan is het zogenaamde grondbod. Dit is getoetst
aan de haalbaarheidsstudie station zuid. Het resultaat is dat dit een lagere
opbrengst te zien geeft. De keuze voor een ontwikkelaar is ambtelijk voorbereid
en inmiddels ter besluitvorming in procedure gebracht.
3. Bouwgronden niet in exploitaties
Project 3.2; Maerten
Trompstraat
In het MPG
is gemeld dat de voordelige boekwaarde, inclusief de rentebijschrijving per
31-12-2002, wordt verrekend t.g.v. de algemene reserve. Het gaat om een bedrag
van circa € 75.000 voordelig. Omdat het pand in beheer is bij OGM lijkt een
verrekening met de voorziening verhuurde eigendommen meer voor de hand liggend.
Hierover wordt op korte termijn het bestuur om besluitvorming verzocht.
Project 3.5; Laan van
Groenewegen 20
In
tegenstelling tot wat in het MPG vermeld stond, wordt naar verwachting de
boekwaarde ad. € 560.000 (nadelig) niet in het jaar 2002 geactiveerd. Bij het
voorstel tot opening van de exploitatie Harnaschpolder, gepland in 2003, zal
het gemeentebestuur worden tevens voorgesteld om dit pand in deze exploitatie
in te brengen.
4. Nieuwe initiatieven
Op dit
moment zijn er geen nieuwe initiatieven te melden, anders dan de al eerder in
het MPG 2002-2006 genoemde exploitaties in voorbereiding.
5. Consequenties voor het Grondbedrijf
Ten aanzien van de actieve grondexploitaties kan worden geconstateerd dat
de ontwikkelingen binnen de projecten, op basis van de huidige inzichten, zich
bewegen binnen de eerder voorziene risicomarges. Over het geheel van het
Grondbedrijf zijn deze risico’s in voldoende mate afgedekt door voorzieningen.
Dit betekent daarmee geen bedrijfsrisico voor het Grondbedrijf.
Ten aanzien van de exploitaties in voorbereiding wordt opgemerkt dat, op
basis van de huidige stand van zaken, nog niet alle risico’s volledig
kwantificeerbaar zijn. Bij het beschikbaar komen van gegevens wordt het een en
ander gerapporteerd.
Fiscale
afrekening actieve grondexploitaties per 31-12-02
De
voorbereidingen voor invoering van het BTW Compensatiefonds per 1-1-2003 zijn
getroffen. Als gevolg van de invoering van dit fonds heeft de gemeente de
mogelijkheid om alle actieve exploitaties tussentijds fiscaal af te rekenen per
31-12-2002. Daartoe zal voor 1-7-2003 een onderbouwd verzoek bij de
belastingdienst moeten worden ingediend om te komen tot een
vaststellingsovereenkomst.
Het
vakteam Grond adviseert gebruik te maken van de mogelijkheid tot afrekening per
31-12-2002. De risico’s in de exploitaties zijn relatief beperkt, waardoor er
geen of beperkt positieve financiële gevolgen voor het Grondbedrijf optreden.
Administratief ontstaat er daarmee wel een duidelijke situatie, omdat de reeds
betaalde niet terugvorderbare BTW tot 1-1-2003 nu definitief wordt vastgesteld.
Op korte
termijn ontvangt het college een voorstel tot fiscale afrekening van actieve
exploitaties per 31-12-2002.