|
Ontwikkelingsvisie
locatie Koepoort
Wijk- en Stadszaken Sector Duurzaamheid |
%20locatie%20Koepoort%20_bestanden/image002.jpg)
%20locatie%20Koepoort%20_bestanden/image004.jpg){kind=small}
|
B
|
Ontwikkelingsvisie
locatie Koepoort
Inhoudsopgave 1.
Aanleiding 2.
Plangebied 3.
Ruimtelijke analyse -
Structuur -
Verkavelingprincipe 4.
Locatie A -
Huidige situatie -
Ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden -
Model 1 -
Model 2 -
Functies -
Verkeer -
Milieu -
Openbare ruimte -
Welstandscriteria 5.
Locatie B -
Huidige situatie -
Ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden -
Functies -
Verkeer -
Milieu -
Openbare ruimte -
Welstandscriteria Gemeente Delft Vakteam Ruimtelijke Ordening April 2003 Ontwikkelingsvisie locatie Koepoort Aanleiding
Een belangrijke functie van de locatie Koepoort
is de entreefunctie van beziekers en bewoners aan de oostkant van de
binnenstad. In het westelijk deel A van de locatie Koepoort,
de Maria Duystlaan, zal conform hert parkeerbeleid voor de binnenstad een
bezoekersgarage met een capaciteit van 320 parkeerplaatsen worden
gerealiseerd. Bezoekers naar de binnenstad vervolgen vanaf deze
locatie als voetganger hun weg naar het centrum van de binnenstad. Eén van de doelstellingen uit het collegerapport
2002-2006 is de realisatie van de garage aan het eind van deze
collegeperiode. De woningen aan de Genestetstraat zijn eigendom
van woningbouwvereniging Ceres en zijn zeer recentelijk gesloopt. Het oostelijk deel B van de Koepoortlocatie, de
Koepoortplaats, wordt bij deze ruimtelijke studie betrokken omdat deze
locatie met de huidige inrichting, ruimtelijk gezien niet de meest gewenste
invulling heeft. Hiermee kan worden onderzocht of een gelijktijdige
ontwikkeling van beide locaties aantrekkelijk is. In deze notitie is een studie gedaan voor beide
locaties. Naar aanleiding van deze studie zijn er keuzes gemaakt die leiden
tot deze ontwikkelingsvoorwaarden. Plangebied
De Koepoortlocatie ligt aan de oostkant van de
binnenstad en is bereikbaar vanaf de Stalpart van der Wieleweg / Van
Miereveldlaan. Het plangebied bestaat ruimtelijk gezien uit twee locaties. Locatie A, de Maria Duystlaan, is gesitueerd
tussen de Koepoortbrug en de Stalpart van der Wieleweg / Van Miereveldlaan en
tussen de woningen aan van Renswoudestraat en de Genestetstraat. Deze locatie heeft een entreefunctie voor de
binnenstad, waarvan het beeld aan de zuidzijde wordt bepaald door tuintjes an
achterkanten van woningen aan de Genestststraat. Aan de noordzijde is een groen terreintje gelegen
dat gebruikt wordt als speelplek. Hierachter ligt kleinschalige woonbebouwing
uit het begin van deze eeuw. De Maria Duystlaan overbrugt in de richting van
de brug een hoogteverschil van ongeveer 2,30 meter. Locatie B, de Koepoortplaats, is het huidige
parkeerterrein voor elf touringcars. Dit terrein is gelegen aan de oostzijde
van de Stalpaert van der Wieleweg / Van Miereveldlaan en ten noorden van de
Maria Duystlaan. De Maria Duystlaan vormt aan deze zijde de toegang tot het
woongebied Van Lodesteystraat en omgeving. |
||||||
|
|
Ruimtelijke Analyse
Structuur
De Stalpaert van der Wieleweg / Van Miereveldlaan
is een wijkontsluitingsweg die tevens onderdeel is van de binnenstadsring.
Deze binnenstadsring is de ontsluiting voor de binnenstad waaraan de
parkeerlocaties voor de bezoekers van de binnenstad zijn gesitueerd conform
het bestaande parkeerbeleid. Deze Stalpaert van de Wieleweg / Van
Miereveldlaan is een doorgaande noord-zuid structuurlijn die min of meer
evenwijdig loopt met het Rijn Schiekanaal.
Het kanaal is samen met het spoor en rijksweg 13 onderdeel van de
hoofdstructuur van de stad Delft. Het
kanaal en de Stalpaert van der Wieleweg / Van Miereveldlaan komen aan de
zuidzijde bij elkaar. In oost west richting zijn de twee Molentjeskade
en de Bieslandsekade onderdeel van de ruimtelijke hoofdstructuur. Het water
van beide kades verbindt de stad aan de oostzijde met het landschap. Op het niveau van de wijk zijn de Willem van
Aelstlaan en de Maria Duystlaan eveneens oost west georiënteerde
structuurlijnen. De Maria Duystlaan vindt aan de westkant zijn vervolg de
binnenstad in en in oostelijke richting is het de entree van het woongebied
Van Lodesteynstraat e.o. De Willem van Aelstlaan vindt zijn vervolg in de
richting van de Bomenbuurt. De Willem van Aelstlaan wordt langs de Stalpaert
van der Wieleweg / Van Miereveldlaan gemarkeerd door een woongebouw met een
grotere bouwhoogte. Verkavelingsprincipe De stedebouwkundige verkaveling van het gebied
tussen het kanaal en de rijksweg, de Twee Molentjeskade en de Bieslandsekade
wordt ten westen van de Stalpaert van der Wieleweg / Van Miereveldlaan wordt
gekenmerkt door een gesloten stedebouwkundige bouwblokken verkaveling in
aansluiting op de verkaveling van de binnenstad. Deze bouwblokken bestaan
hoofdzakelijk uit woningbouw met een hoogte van twee bouwlagen al dan niet
voorzien van een kap. Uitzondering hierop is een los woongebouw op de
hoek van de Willem van Aelststraat en de Van Miereveldlaan, met een hoogte
van zes bouwlagen. Deze verkaveling wordt ter plaatse van de Maria
Duystlaan doorbroken, waardoor de toegang naar de binnenstad mogelijk is
geworden. Ten oosten van de Stalpaert van der Wieleweg /
Van Miereveldlaan heeft het gebied tot de Rijksweg 13 een groen karakter. In
dit gebied bestaat de bebouwing hoofdzakelijk uit losse gebouwen met een
hoogte die varieert van twee, drie tot vier bouwlagen die in samenhangende
eenheden omzoomd worden door groen en water. Locatie A is onderdeel van het gebied dat
verkaveld is in gesloten stedebouwkundige bouwblokken. Locatie B, de Koeppoortplaats is onderdeel van
het gebied waar losse gebouwen in een groene setting zijn geplaatst en ligt
in het zicht van de Koepoortbrug. |
||||||
|
locatie A met zicht op de
toren van de Nieuwe Kerk op de Markt.
de
Genestetstraat Oostsingel 65,
66 en 67
Van
Renswoudestraat groentje Van
Renswoudestraat
beeld bij het verlaten van de binennstad. Toren Nieuwe Kerk als oriëntatiepunt
Stalpaert
van der Wieleweg / Van Miereveldlaan verbindt, zal evenwijdig gemaakt worden
aan de De Genestetstraat, waardoor
het zich goed voegt in de oost west georiënteerde straten Het
bruto vloeroppervlak van dit bouwblok is ongeveer 4500 m². Functie
Functioneel gezien zal het realiseren van woningen in aansluiting op
de functie ten noorden en ten zuiden van deze locatie het uitgangspunt zijn.
Maar als aansluiting op de functies in het oostelijk deel van de binnenstad,
de Nieuwe Langendijk, is het in beperkte mate realiseren van commerciële
ruimten en andere kleinschalige niet-wonenfunctie in aansluiting op het maaiveld
en gericht naar de Maria Duystlaan mogelijk. Verkeer
De ingang van de parkeergarage moet ruimtelijk ingepast worden op een
wijze dat automobilisten die de binnenstad willen bezoeken op een logische
wijze de parkeergarage inrijden. Bij voorkeur wordt deze ingang zover
mogelijk van de Koepoortbrug gesitueerd, waarbij wel rekening gehouden moet
worden met een opstelstrook waardoor het doorgaande verkeer op de Stalpaert
van der Wieleweg / Van Miereveldlaan geen hinder ondervindt. Voor
de automobilisten die hun weg als voetganger de binnenstad in vervolgen moeten in-en uitgangen worden gemaakt die zo
dicht mogelijk bij de Koepoortbrug zijn gesitueerd. Deze in- en uitgangen worden zoveel mogelijk in de bebouwing
geïntegreerd of leveren als ruimtelijke elementen een positieve bijdrage
aan de inrichting van de openbare ruimte. De
Maria Duystlaan is onderdeel van de hoofdstructuur van het fietsroutenetwerk
van de stad. Dit blijft bij de nieuwe inrichting van |
Locatie A
Huidige situatie
Deze locatie is gelegen aan de oostzijde van de
binnenstad en onderdeel van het gebied dat verkaveld is in stedebouwkundige
bouwblokken die hoofdzakelijk bestaan uit ééngezinswoningen van twee
bouwlagen al dan niet voorzien van een kap. De locatie wordt in oost west
richting doorsneden door de Maria Duystlaan die in het verlengde ligt van de
Koepoortbrug en de Nieuwe Langendijk. De Nieuwe Langendijk is de aanlooproute
naar het centrum, die bestaat uit afzonderlijke aaneengesloten panden
met op de begane grond winkels en op
de verdiepingen hoofdzakelijk woningen. De Koepoortbrug is aan de oostkant de enige
verbinding over het kanaal dat geschikt is voor alle soorten van verkeer.
Hierdoor is locatie A de oostelijk toegang tot de binnenstad. De toren van de
Nieuwe Kerk op de Markt is hier duidelijk zichtbaar en als oriëntatiepunt
belangrijk. De Maria Duystlaan overbrugt vanaf de Stalpaert
van de Wieleweg /Van Miereveldlaan tot aan de Koepoortbrug een hoogte van
2,30m. Aan de noordzijde wordt locatie A begrensd door
de woningen aan de Van Renswoudestraat. Deze woningen hebben hun
parkeergelegenheid in de Van Renswoudestraat en dateren uit het begin van
deze eeuw. Ze zijn opgebouwd uit twee bouwlagen met een kap. Aan de
noordzijde hebben deze woningen een plaatsje dat grenst aan de Gerard van
Loonstraat. Deze straat is gesitueerd binnen het stedebouwkundige bouwblok
Van Renswoudestraat, Van Miereveldlaan,Koepoortstraat en Oostsingel. Voor de
woningen aan de Van Renswoudestraat ligt een terreintje dat gebruikt wordt
als speelplek. Alle woningen zijn particulier eigendom. De tuinen van de woningen gelegen aan de
Genestetstraat bepalen op het ogenblik aan de zuidzijde het beeld van de
oostelijke entree van de binnenstad. Deze woningen zijn twee bouwlagen hoog
en zijn eigendom van de woningbouwvereniging Ceres en zullen in de nabije
toekomst worden gesloopt. De Genestetstraat wordt hierdoor de zuidelijk grens
van locatie A. De woningen Oostsingel 65, 66 en 67 zijn
particulier eigendom. Hoewel ze een monumentale uitstraling hebben zijn het
geen gemeentelijke of rijksmonumenten en zijn als zodanig ook niet
geïnventariseerd. Ontwikkelingsmogelijkheden
Vanuit het parkeerbeleid voor de binnenstad is
bepaald dat er aan de oostzijde van de Koepoortbrug een parkeergarage voor
bezoekers met een capaciteit voor 320 auto’s gerealiseerd moet worden. De belangrijkste opgave is hierdoor: Het
realiseren van een ruimtelijk en fiunctioneel aantrekkelijke entree voor de
binnenstad. Voor de autobezoeker moet
door de inrichting van het gebied blijken dat het logisch en gemakkelijk
is om aldaar te parkeren en als
voetganger de binnenstad te bezoeken. Het zicht op de toren van de
Nieuwe Kerk op de Markt moet hierbij als oriëntatiepunt gehandhaafd blijven. De Maria Duystlaan is onderdeel van de hoofdstructuur
van het fietsroutenetwerk van de stad. Dit blijft bij de nieuwe inrichting
uitgangspunt. Vanuit de ruimtelijke samenhang is het doorzetten
van de stedebouwkundigebouwblokken in een gesloten verkavelingprincipe met
een hoogte die aansluit op de bestaande bebouwing de meest gewenste. Hierbij
moet rekening gehouden worden dat ontwikkelingen van de gebieden ten noorden
en ten zuiden in de toekomst mogelijk blijven. Na sloop van de woningen aan de noordzijde van de
Van Renswoudestraat is de afmeting tussen de woningen aan de Van
Renswoudestraat en de Genestetstraat ongeveer 66 m. Uitgaande van de oost west structuurlijnen is ten
noorden van de Maria Duystlaan een gebied te onderscheiden tot aan de Willem
van Aelststraat. Direct ten zuiden van de Willem van Aelstlaan is in de jaren
90 woningbouw ontwikkeld. Binnen dit gebied ligt de huidige Koepoortstraat in
het verlengde van de oorspronkelijke plek van de Koepoort. Hierdoor is de
ligging van de Koepoortstraat historisch bepaald en zal de geschiedenis van de
ontwikkeling van de stad afleesbaar blijven. De woningen aan de Koepoortstraat tot en met de
woningen aan de Van Renswoudestraat zullen gehandhaafd blijven. Model 1
Met een minimale maat van 23 meter voor de Maria
Duystlaan (het entreegebied), een minimale maat voor de Van Renswoudestraat
van 12 meter en de bestaande maat van 12 meter voor de Genestetstraat,
resteert er voor bebouwing een maat van ongeveer 19 meter. Deze maat moet verdeeld worden over twee
stroken bebouwing. Door de Maria Duystlaan in dezelfde richting te
leggen als de huidige situatie betekent het dat de strook aan de noordzijde
een diepte krijgt die in de richting van de brug 3 meter diep is en bij de
Van Miereveldlaan 10 meter.De bebouwingsdiepte van de strook aan de zuidzijde
verloopt dan van 18 tot 8 meter. Beide stroken grenzen zowel aan de noord als
zuidzijde aan de openbare ruimte die sterk van karakter verschilt. Enerzijds
een woonstraat en anderzijds het entreegebied van de binnenstad. Voor beide
stroken geldt dat binnen de beschikbare dieptemaat aan beide karakters aangesloten moet worden. De korte afstand tot de bestaande woningen, de geringe dieptemaat en
de oriëntatie ten opzichte van de bezonning maakt het onmogelijk beide zijden
van het blok aan te laten sluiten op de uiteenlopende karakters van de
aangrenzende buiten ruimte. Dit geldt ook voor de bouwhoogte. Aan de zijde
van de Maria Duystlaan is in aansluiting op de breedte van 23 meter en
functie een bouwhoogte van 4 bouwlagen gewenst. Aan de zijde van de woningen
van de Van Renswoudestraat is een bouwhoogte van maximaal drie bouwlagen
mogelijk. Dit betekent maximaal een bruto vloeroppervlak
van maximaal 1320 m². Aan de zuidzijde is het mogelijk om een
differentiatie in functie en bouwhoogte te realiseren, waarbij de bouwhoogte
aan de Genestetstraat maximaal drie bouwlagen kan zijn. Aan de Maria
Duystlaan is een hoogte van vier bouwlagen mogelijk. De bebouwing heeft een
bruto vloeroppervlak van 3360 m². Dit model heeft de volgende nadelen: - de heldere
stedebouwkundige bouwblokken structuur ten noorden van de Maria Duystlaan is
in een toekomstige ontwikkeling niet meer te integreren in een
stedebouwkundig bouwblok, - de bouwhoogte aan de
Maria Duystlaan wordt voor de toekomst bepaald door de nieuwbouw die in
hoogte rekening heeft moeten houden met de huidige woningen aan de Van
Renswoudestraat (hoogte, straatbreedte, oriëntatie), - de Koepoortplaats ligt
niet meer in het zicht van de Koepoortbrug, - de bezonning van de
woningen aan de Van Renswoudestraat worden nadelig beïnvloed. Model 2
Een andere optie is om aan de noordzijde van de
Maria Duystlaan geen bebouwing te realiseren, maar een ruime maat voor het
entreegebied te kiezen. Dit betekent dat de huidige woningen aan de Van
Renswoudestraat het beeld aan de noordkant van de oostelijke toegang tot de
binnenstad zullen blijven bepalen. Met een maat tussen de Koepoortstraat en de Van
Renswoudestraat is in de toekomst een stedebouwkundig bouwblok mogelijk met
een dieptemaat van ruim 60 meter. Met een nieuwe rooilijn ter plaatse van de
noordelijke garagewand is het dan mogelijk de bebouwing aan te laten sluiten
aan de maat en schaal van het entree gebied. Uitgaande van de oost west structuurlijnen
wordt aan de zuidzijde van de Maria Duystlaan een gebied onderscheiden tot
aan de Bieslandsekade. Dit gebied heeft een maat waardoor het theoretisch verdeeld kan worden in drie
stedebouwkundige bouwblokken. In de huidige situatie heeft het bouwblok
tussen de Bieslandesekade en de Hugo van Rijkenlaan een afmeting van een half
stedebouwkundig bouwblok. Aan de noordzijde blijft tussen de Maria Duystlaan
en de Genestetstraat een strook over met een maat van ongeveer 18 meter.
Binnen deze maat is het goed mogelijk bebouwing te realiseren waarbij beide
zijden van de bebouwing aan sluiten aan de twee verschillende karakters van
de aangrenzende buitenruimte: - aan de noordzijde: de
oostelijke entree van de binnenstad - aan de zuidzijde:
woonstraat De Maria Duystlaan, die het Rijn Schiekanaal met
de locatie A uitgangspunt. Ontwikkelen van de Koepoortlocatie
betekent een herinrichting van het kruispunt Maria Duystlaan met de Stalpeart
van der Wieleweg / Van Miereveldlaan.
Verder moet rekening gehouden worden met een
goede verkeersafwikkeling van het vrachtverkeer, het openbaar vervoer, het overig autoverkeer, het fietsverkeer
en het toeristisch busverkeer. Parkeergelegenheid voor de nieuwe functies moet
in de parkeergarage worden gemaakt. Het aantal moet voldoen aan de norm zoals
gesteld door de CROW. Het aantal bestaande parkeerplaatsen voor de
bestaande woningen moet gehandhaafd blijven. Milieu
Openbare ruimte
Het gebied moet als oostelijke entree van de
binnenstad herkenbaar zijn. Het moet in de materialisatie van het maaiveld
aansluiten op de omgeving, maar ten
aanzien van het straatmeubilair kan het afwijkend zijn van het meubilair in
de binnenstad. In aansluiting op de entree van de binnenstad is
het noodzakelijk de aanlooproute in de binnenstad, de Nieuwe Langendijk meer
allure te geven en opnieuw in te richten, waardoor de voetganger meer ruimte
krijgt. Welstandscriteria
In de architectonische uitwerking moet de
nieuwbouw onderdeel worden van de bebouwing van het gebied tussen het Kanaal
en de Stalpaert van der Wieleweg / Van Miereveldlaan. De architectuur heeft
hier een massiviteit, waar raamopeningen uitgesneden zijn. De kleur wordt
bepaald door rood/ paarse bakstenen. Conclusie
Op basis van de voorgaande analyse wordt
geconcludeerd dat model 2 de voorkeur heeft omdat :
Een ontwikkeling conform model 1 past niet in de
stedebouwkundige structuur van de omgeving. De noordwand van de Maria
Duystlaan zal na realisatie maar ook in de toekomst altijd bepaald worden door een bouwhoogte die niet past
bij de functie van entreegebied van de binnenstad. Alleen na sloop van de
nieuwe bebouwing is aanpassing mogelijk. De bezonning van de woningen aan de Van
Renswoudestraat wordt aanzienlijk verminderd, waardoor de bewoners van deze
woningen onevenredig in hun belangen worden geschaad. Door het ontbreken van nieuwe bebouwing in model
2 is het mogelijk om in de toekomst aan de noordzijde van de Maria Duystlaan
bebouwing te realiseren die past bij de entreefunctie van dit gebied. In dit model is ruimtelijk gezien interessant om
de Koepoortplaats mee te ontwikkelen. Het ligt in het zicht van de
Koepoortbrug, waardoor het een rol kan vervullen als oriëntatie punt voor een
ieder die de binnenstad verlaat. |
||||||
|
de Koepoortplaats als
oriëntatiepunt bij de oostelijke uitgang van de binnenstad Parkeerplaatsen voor eventuele nieuwe
functies moeten op eigen terrein in een gebouwde parkeervoorziening worden
gemaakt. Milieu Openbare ruimte De Koepoortplaats moet een groene sfeer uitstralen. Het bestaande
wateroppervlak mag niet worden verkleind. Aan de zijde van de Van
Miereveldlaan een de Maria Duystlaan moet het groene taluud langs het water
gehandhaafd blijven. Na inventarisatie van de bestaande bomen zal aangegeven worden welke
gehandhaafd moeten blijven. De grote wilg op de hoek van de Stalpaert van der
Wieleweg / Van Miereveldlaan en de Maria Duystlaan moet in ieder geval
behouden blijven. Welstandscriteria. De samenhang van de bebouwing in het groene gebied ten oosten van de
Stalpaert van der Wieleweg / Van Miereveldlaan wordt bepaald door de aanwezigheid van het groen. De bestaande
gebouwen hebben elk een eigen architectonisch beeld en zijn hier ondergeschikt
aan. Een solitair gebouw op de Koepoortplaats mag door zijn expliciete plek
tegenover de toegang van de binnenstad en als oriëntatiepunt bij het verlaten
van de binnenstad een eigen identiteit hebben. De naoorlogse architectuur van
de Bomenwijk, de Oudraadtweg en de Bieslandhof laten een strakkere vormgeving
met moderne materialen toe. Van
belang is dat er wel wordt gekozen voor duurzame materialen en dat er geen
goedkope plaatmaterialen worden gebruikt. |
Locatie B
Huidige situatie
De Koepoortplaats ligt aan de oostzijde van de
Van Miereveldlaan in het zicht van de Koepoortbrug en is ruimtelijk gezien
onderdeel van het gebied met een singelachtig karakter. Bebouwing met een hoogte van twee, drie tot vier
bouwlagen zijn als losse elementen in een groene setting geplaatst. Binnen de ruimtelijke structuur van dit gebied
ligt de Koepoortplaats aan de kop in een oost west georiënteerde strook
waarin diagonaal bebouwing is geplaatst.
Deze strook wordt begrensd door water en groen. De bebouwing bestaat
uit drie strookjes eengezinswoningen van drie bouwlagen met tuin en vier
gebouwen met studentenhuisvesting in vier bouwlagen. Ten noorden van de Koepoortplaats ligt het
terrein van de Bieslandhof. Voor dit verpleeghuis zal in de zomer van 2003
een bouwvergunning voor de uitbreiding van het gebouwencomplex worden
afgegeven. Deze uitbreiding is drie bouwlagen hoog en wordt
ontsloten vanuit het bestaande gebouwencomplex. Het wordt gesitueerd in de
zuid-westhoek van het terrein van de Bieslandhof, direct gelegen aan de
noordzijde van de Koepoortplaats. De Koepoortplaats is sinds maart 1998 ingericht
als parkeerplaats voor elf touringcars. De touringcars worden op de
Koepoortplaats geparkeerd nadat de toeristen in de binnenstad zijn afgezet en
verblijven er meestal een korte periode, waardoor het belangrijk is dat de
bussen niet op grote afstand van de binnenstad worden geparkeerd. In de maanden april, mei en juni is de capaciteit
van het parkeerterrein nauwelijks toereikend terwijl buiten deze periode het
terrein voor een groot deel leeg tot helemaal leeg staat. De aanwezigheid van parkeerplaatsen voor
touringcars is van groot belang voor de Delftse binnenstad. Deze functie
dient behouden te blijven. Ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden
Voor de Koepoortplaats is ruimtelijk gezien het
volgende van belang: 1.
het ligt op de kruising van twee structurerende lijnen, de Van
Miereveldlaan en Maria Duystlaan, 2.
de locatie ligt in het zicht van de ingang binnenstad Koepoortbrug. 3.
het is onderdeel van het gebied met een singelachtig karakter waarin
losse bebouwing is geplaatst, 4.
hierbinnen ligt het aan de kop van een strook met diagonaal geplaatste
bebouwing. Gezien de toch unieke
plek die de Koepoortplaats inneemt in de ruimtelijke structuur en de ligging
tegenover de toegang van de binnenstad is een invulling met bebouwing
ruimtelijk gezien gewenst. Een functie als bus parkeren dient echter behouden
te blijven, omdat door onderzoek
aangetoond is dat een andere locatie op een geringe afstand van de binnenstad
niet aanwezig is. De touringcars
zullen op deze locatie gehandhaafd blijven, hetzij in de open ruimte
of geïntegreerd in de bebouwing of een combinatie van beide. De Stalpaert van der
Wieleweg / Van Miereveldlaan is onderdeel van de secundaire ecologische zone.
Dit betekent dat in deze situatie dat aan de oostzijde een strook met een
breedte van 10 meter, gerekend vanaf de verharding van de stoep, niet mag
worden bebouwd. Ook ruimtelijk gezien is
het van belang dat het singelachtige karakter aan de oostzijde van de Van
Miereveldlaan behouden moet blijven. Aan de noordzijde is een
overschrijding van het verlengde van de rooilijn van de bebouwing aan de
Oudraadtweg niet toegestaan. Daarnaast zal in verband
met de waterberging het wateroppervlak vergroot moeten worden. Hierover zijn
vanuit het Hoogheemraadschap van Delfland met betrekking tot het waterbeheer
afspraken gemaakt. Aan de zuidzijde kan de
rooilijn het verlengde van de zuidelijke rooilijn van de bebouwing aan de
Maria Strickhof overschrijden, hierbij moet het singelkarakter wel worden
behouden. Een grotere hoogte van
bebouwing op de Koepoortplaats wordt gelegitimeerd door de zichtlocatie vanaf
de Koepoortbrug, de toegang tot de binnenstad. Hierdoor ontstaat een
oriëntatiepunt als de binnenstad aan de oostzijde wordt verlaten. Dit is dan
de tegenhanger van de toren van de
Nieuwe Kerk op de Markt, die als oriëntatiepunt werkt voor een ieder die de
binnenstad vanaf het oosten binnenkomt. De hoogte blijft wel
beperkt tot maximaal 8 bouwlagen vanaf het maaiveld, om een samenhang te
houden met het woongebouw aan de Willem van Aelstlaan dat zes bouwlagen hoog
is. Met dit gebouw zal
ongeveer 3400 m² bruto vloeroppervlak toegevoegd worden. Verkeer Geen enkele ontwikkeling
op de Koepoortplaats mag het doorgaande verkeer op de Stalpaert van der
Wieleweg / Van Miereveldlaan belemmeren. Ook moet rekening gehouden worden
met de aanwezigheid van een basisschool ten zuiden van de Koepoortplaats.
|
%20locatie%20Koepoort%20_bestanden/image005.gif)
%20locatie%20Koepoort%20_bestanden/image006.gif)
%20locatie%20Koepoort%20_bestanden/image008.jpg)
%20locatie%20Koepoort%20_bestanden/image010.jpg)
%20locatie%20Koepoort%20_bestanden/image012.jpg)
%20locatie%20Koepoort%20_bestanden/image014.jpg)
%20locatie%20Koepoort%20_bestanden/image016.jpg)
%20locatie%20Koepoort%20_bestanden/image018.jpg)
%20locatie%20Koepoort%20_bestanden/image020.jpg)
%20locatie%20Koepoort%20_bestanden/image022.jpg)
%20locatie%20Koepoort%20_bestanden/image024.jpg)
%20locatie%20Koepoort%20_bestanden/image026.jpg)
%20locatie%20Koepoort%20_bestanden/image028.jpg)
%20locatie%20Koepoort%20_bestanden/image030.jpg)
%20locatie%20Koepoort%20_bestanden/image032.jpg)
%20locatie%20Koepoort%20_bestanden/image034.jpg)
%20locatie%20Koepoort%20_bestanden/image036.jpg)
%20locatie%20Koepoort%20_bestanden/image038.jpg)
%20locatie%20Koepoort%20_bestanden/image040.jpg)
%20locatie%20Koepoort%20_bestanden/image042.jpg)
%20locatie%20Koepoort%20_bestanden/image044.jpg)
%20locatie%20Koepoort%20_bestanden/image046.jpg)