ONTWIKKELINGSPLAN PAPSOUWSELAAN

Sector Duurzaamheid 31 oktober 2003

INHOUDSOPGAVE

1 Inleiding

1.1 Aanleiding ontwikkelingsplan

1.2 Plangebied en vigerende regeling

1.3 Opbouw ontwikkelingsplan

2 Gebiedsvisie

3 Ruimtelijke Ordening

3.1 Stedebouwkundige opzet

3.2 Functies

3.3 Groen en spelen

4 Milieu

4.1 Ecologie

4.2 Water

4.3 Milieuzonering

4.4 Bodem

4.5 Geluid

4.6 Luchtkwaliteit

4.7 Energie

4.8 Duurzaam bouwen, Politiekeurmerk en intensief ruimtegebruik

5 Infrastructuur

5.1 Openbaar vervoer

5.2 Autoverkeer

5.3 Parkeren

5.4 Langzaam verkeer

6 Cultuurhistorie

6.1 Archeologie

6.2 Cultuurhistorisch waardevolle bebouwing

7 Maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid

7.1 Inspraak & overleg

7.2 Financiële uitvoerbaarheid

Figuur 1, ligging plangebied in de stad Figuur 2, ligging van het plangebied

1. INLEIDING

1.1 Aanleiding ontwikkelingsplan

Tussen de Papsouwselaan en het spoor ligt een woonwerkgebied (Voorhof-noord) dat op termijn forse veranderingen zal ondergaan onder andere door de bouw van de spoortunnel. Inmiddels worden voor verschillende locaties in het gebied plannen gemaakt die daarop vooruitlopen. De locatie van het voormalige hoofdpostkantoor van Delft-Zuid is er daar één van.

Cycloramafoto’s van het plangebied

Het postkantoor ligt op de kop van de Papsouwselaan, aan het Delflandplein; een groot verkeersplein met rondom woongebouwen, kantoren en winkels. Op het plein komen drie belangrijke wijkontsluitingswegen samen:

• de Papsouwselaan, die de wijk Voorhof met het centrum verbindt;
• de Voorhofdreef, die de wijk doorsnijdt;
• de Martinus Nijhoflaan, die Voorhof over de provinciale weg heen verbindt met de wijk Buitenhof.

Aan de achterzijde ligt het postkantoor aan het Minervaplein. Het Minervaplein bestaat voornamelijk uit een parkeerterrein aan de zuidzijde en een klein parkje met een ontmoetingsruimte aan de noordzijde. Rondom het Minervaplein staat woonbebouwing. Voor het Minervaplein zijn plannen in ontwikkeling om de openbare ruimte door een grote opknapbeurt te verbeteren.

Het postkantoor aan de Papsouwselaan 291 is door KPN verkocht aan een particuliere investeerder. De nieuwe eigenaar heeft een ontwikkelende partij ingeschakeld om nieuwbouw te realiseren op deze locatie.

De sloop van het postkantoor en de nieuwbouw van woningen en winkels op deze locatie lopen vooruit op het totaal aan vernieuwingen in het gebied Voorhof-noord. Het voorliggende ontwikkelingsplan anticipeert op de komende ontwikkelingen aan de Papsouwselaan en in het gebied Voorhof-noord.

Het ontwikkelingsplan biedt het ruimtelijk kader voor de herontwikkeling van deze specifieke locatie. Dit ruimtelijk kader zal worden opgenomen in het globale ruimtelijk beleid voor de gehele wijk.

1.2 Plangebied en vigerende regeling

Het postkantoor ligt aan het Delflandplein, op een centrale plek in de wijk Voorhof. Het ligt aan de drukke doorgaande route Papsouwselaan – Voorhofdreef op het kruispunt met de Martinus Nijhoflaan en de Minervaweg.

Het plangebied van dit ontwikkelingsplan wordt begrensd door de Papsouwselaan, de Herculesweg en de Artemisstraat. Aan de zuidzijde loopt de grens tussen het postkantoor en de Artemisflat (zie bijgaande kaart).

Voor het gebied vigeert het bestemmingsplan Voorhof uit 1986. In het bestemmingsplan is zoveel mogelijk de huidige situatie vastgelegd. Voor de locatie van het postkantoor is de bestemming kantoren vastgelegd; een hoogte van 12 meter aan de Papsouwselaan (de hoofdmassa), een hoogte van 10 meter aan het Minervaplein (de secundaire massa aan de achterzijde) en een hoogte van 4 meter voor bijgebouwen op de locatie. Het bebouwingspercentage van de aangegeven locatie is 100%.

Figuur 3, uitsnede uit vigerend bestemmingsplan Voorhof

Het gewenste ruimtelijk kader voor dit plangebied past niet binnen de vigerende regeling. Om die reden wordt, vooruitlopend op een nieuw bestemmingsplan voor de gehele zuidwestelijke kwadrant, een ontwikkelingsplan opgesteld. Dit ontwikkelingsplan zal te zijner tijd overgenomen worden in het nieuwe bestemmingplan.

1.3 Opbouw ontwikkelingsplan

In hoofdstuk 2 van het ontwikkelingsplan wordt de gebiedsvisie verwoord. De gebiedsvisie geeft een samenvatting van het ontwikkelingsplan waarbij in hoofdlijnen de gewenste ontwikkeling wordt geschetst, na afweging van de wensen en eisen van de verschillende beleidsvelden.

In hoofdstuk 3 t/m 7 worden op verschillende beleidsvelden (ruimte, milieu, infrastructuur en cultuurhistorie) de bestaande situatie en relevante ontwikkelingen geschetst, een beeld gegeven van de van toepassing zijnde regelgeving en beleidsstukken, en de gewenste toekomstige ontwikkeling beschreven. Deze hoofdstukken vormen daarmee de bouwstenen voor de gebiedsvisie.

In hoofdstuk 8 wordt ingegaan op de maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid van het ontwikkelingsplan.

Figuur 4, gebiedsvisie

2 GEBIEDSVISIE

Door de verkoop van het (voormalig) hoofdpostkantoor van Delft-Zuid aan de Papsouwselaan is ruimte ontstaan voor herontwikkeling van deze locatie.

Hiervoor dient het bestemmingsplan te worden aangepast. Dit ontwikkelingsplan loopt vooruit op de wijziging en geeft de randvoorwaarden waarbinnen de nieuwe ontwikkelingen dienen te passen.

De nieuwbouw op deze locatie wordt enerzijds zo vanzelfsprekend mogelijk ingepast in de bestaande stedenbouwkundige structuur. De toegestane bouwhoogte zet daarbij de trend voor nieuwe ontwikkelingen aan de Papsouwselaan. Een en ander is ingegeven door de wens het profiel van deze laan te versterken tot een stedelijke as.

Anderzijds sluit het aan op het Opknapplan van het achterliggende openbare gebied, met parkvoorzieningen en parkeren. Dit plan is in samenwerking met de buurt opgesteld.

Het plan gaat uit van het in de rooilijn van de Papsouwselaan terugplaatsen van een gebouw met een hoogte van maximaal 20 meter. Aan de achterzijde, gericht op het groengebied wordt op de hogere verdiepingen de rooilijn iets teruggelegd om meer zicht te geven aan de bewoners van de Herculesflat en een duidelijker begrenzing aan de groene ruimte te geven. De hoogte van het gebouw wordt aan deze zijde beperkt tot 16 meter, dezelfde hoogte als in het bestemmingsplan voor de omliggende bebouwing is toegestaan. De maat tussen de twee rooilijnen op de verdiepingen biedt juist voldoende ruimte om zowel woningen met hun voorkanten naar de Papsouwselaan als het Minervaplein te richten.

Het plan gaat uit van een invulling van de bebouwing met woningen op de verdieping op een plint met commerciële ruimtes. Hierbij wordt in eerste instantie gedacht aan dienstverlenende bedrijvigheid, maar ook detailhandel en kleinschalige kantoren (bij voorkeur met een baliefunctie) zijn toegestaan.

In het gebied zullen alleen bedrijven uit milieucategorie 1 en 2 zijn toegestaan.

Ten behoeve van dit plan zal voor het geluid een procedure hogere grenswaarden gevolgd dienen te worden. Dit aangezien de verkeersintensiteiten langs de Papsouwselaan zodanig zijn dat de geluidsbelasting op de gevel boven 50dB(A) uit zal komen.

Het gebied is goed bereikbaar per openbaar vervoer, zowel per tram als per bus. Deze bereikbaarheid rechtvaardigt een hoge bebouwingsdichtheid.

Voor wat betreft het autoverkeer zal gebruikt worden gemaakt van de bestaande infrastructuur.

Uitgangspunt bij het parkeren is dat voor de bestaande gebouwen in de huidige parkeerbehoefte voorzien dient te blijven worden.

Het parkeren zal grotendeels op het eigen terrein, onder de bebouwing worden opgelost. Hierbij zal voldaan dienen te worden aan de (in 5.3.2) gestelde normen. Voor de overige parkeerbehoefte, met name voor de voorzieningen, is nog enige ruimte beschikbaar in de openbare ruimte. Het aantal parkeerplaatsen noodzakelijk voor deze is afhankelijk van het type voorzieningen dat zich uiteindelijk vestigt. Voor deze voorzieningen geldt daarom dat een nadere parkeereis zal worden gesteld.

Voor het langzaam verkeer wordt ook gebruik gemaakt van de bestaande voorzieningen met dien verstande dat de twee bestaande doorsteken aan de Papsouwselaan zodanig verbeterd worden dat hier een overzichtelijker en veiliger situatie ontstaat.

3 RUIMTELIJKE ORDENING

3.1 Stedebouwkundige opzet

3.1.1 Bestaande situatie en relevante ontwikkelingen

Het plangebied bevindt zich juist in de noord-oosthoek van de wijk Voorhof, tussen Papsouwselaan en het spoor van Den Haag naar Rotterdam. Het kent een rand van woonbebouwing (bovenop een plint met openbare functies langs de Papsouwselaan), rond een gebied met bedrijfsgebouwen. In de omgeving van het gebied vinden tal van ontwikkelingen plaats, zoals de plannen voor de vernieuwing van de Poptahof, voor het ondergronds brengen van het spoor en voor het herontwikkelen van het gebied. Hierdoor zal de betekenis en de ruimtelijke opbouw van het gebied drastisch veranderen.

Het postkantoor staat op een stedenbouwkundig belangrijke positie op de overgang van Voorhofdreef naar Papsouwselaan. De zuidgevel van het postkantoor (de kop) vormt een deel van de wand rondom het Delflandplein. Op dit verkeersknooppunt komen de Papsouwselaan, de Voorhofdreef, de Martinus Nijhoflaan en de Minervaweg samen.

Het Minervaplein dat achter het postkantoor ligt is een vrij grote open stedelijke ruimte, bestaande uit een parkeerterrein aan de zuidzijde (A) en een groene ruimte aan de noordkant (B), waarin een buurtcentrum heeft gestaan. Voor dit gebied zijn verschillende alternatieve plannen ontworpen om tot verbetering van deze ruimte komen. In overleg met de buurt is uiteindelijk gekozen voor het model Opknapplan. Dit model bestaat uit het verbeteren van de groenvoorziening en bestrating op beperkte schaal en het bouwen van een ontmoetingsruimte van beperkte omvang ongeveer op de plaats van het voormalige buurtcentrum.

Figuur 5, overzicht deelgebieden Minervaplein

3.1.2 Regelgeving en beleid

Het gebied valt op de (in ontwikkeling zijnde) kansenkaart van de gemeente Delft binnen de zone verdicht Stedelijk gebied. Dit houdt in dat volgens het duurzaamheidsperspectief er in de omgeving van OV-haltes gestreefd wordt naar een intensivering van bebouwing en voorzieningen.

3.1.3 Gewenste ontwikkeling

De herontwikkeling van de locatie van het postkantoor is gericht op de volgende aspecten:

· Het versterken en intensiveren van het laanprofiel langs de Papsouwselaan en het oriënteren van de woningen op deze laan.

· Een heldere en duidelijke (langzaamverkeers-)verbinding vanaf de Papsouwselaan naar het binnengebied

· Het versterken van de uitstraling van de gevel aan het Delflandplein en de oriëntatie op dit plein

· Het creëren van duidelijke randen aan het Minervaplein en de groene ruimte aan de Herculesweg met bebouwing, waardoor voor meer sociale controle en levendigheid gezorgd.

· Oriëntatie van de nieuwbouw met woningen op het parkachtige binnengebied van het Minervaplein.

De hoogte van de nieuwe bouwmassa op de plaats van het postkantoor mag aan de Papsouwselaan maximaal 20 meter bedragen. Deze verhoging van de bouwhoogte ten opzichte van de andere gebouwen langs de Papsouwselaan loopt vooruit op de wens om het profiel van deze laan te versterken door het toepassen van intensievere en daarmee hogere bebouwing. De rooilijn blijft hier wel gelijk aan de huidige situatie. Aan de oostzijde van het blok is de bouwhoogte beperkt tot 16 meter en mag de rooilijn van de hogere verdiepingen van een nieuw bouwblok niet verder reiken dan het verlengde van de westgevel van de Herculesflat. Dit in verband met het te vergroten vrije zicht van de bewoners van de Herculesflat en het realiseren van een duidelijke begrenzing van de groene open ruimte in het binnengebied. De hoogte van 16 meter is gelijk aan de hoogte die in het bestemmingsplan voor de Herculesflat is toegestaan. De maat tussen de twee rooilijnen op de verdiepingen biedt juist voldoende ruimte om zowel woningen met hun voorkanten naar de Papsouwselaan als het Minervaplein te richten. De begane grondlaag mag wel het binnengebied insteken om de voet- en fietsroutes te begeleiden. Op maaiveld dient het gebouw zich te richten op de langzaamverkeerssroutes van de Papsouwselaan naar het binnengebied.

Bij de nadere uitwerking tot een bouwplan dient door middel van een bezonningsonderzoek aangetoond te worden, dat de genoemde hoogten overal een goede stedenbouwkundige situatie opleveren. Tevens dient er een inventarisatie plaats te vinden naar waardevolle, te behouden bomen. Indien aangetoond wordt dat het onvermijdelijk is een boom uit die inventarisatie te kappen, dient hiervoor in de directe omgeving compensatie te worden gevonden.

Figuur 6, ruimtelijke randvoorwaarden

3.2 Functies

3.2.1 Bestaande situatie

Het huidige gebouw ter plaatse van de ontwikkelingslocatie bevat thans, naast het eerder genoemde postkantoor, kantoren en bedrijfjes.

In de directe omgeving bevinden zich naast woningen, ook winkel- en andere commerciële voorzieningen (aan de Papsouwselaan en het Delflandplein) Het buurtcentrum in het parkje aan de Herculesweg is kort geleden gesloopt en zal vervangen worden door een ontmoetingscentrum ongeveer op dezelfde plaats.

3.2.2 Regelgeving en beleid

Voor wat betreft het woningbouwprogramma is bij nieuwbouw met name van belang dat het aanbod wordt afgestemd op de vraag. Het Regionaal Structuurplan Haaglanden (RSP, februari 2002) besteedt aandacht aan de kwaliteitsvraag van het wonen, zowel wat betreft woonmilieu als de woning zelf. Aangezien het voorliggende plan betrekking heeft op een kleine locatie zal het niet van significante invloed zijn op het regionaal beleid. Overigens past het voorgestelde plan goed in het beleid om in stedelijke gebieden tot een efficiënter gebruik van de grond te komen, bijvoorbeeld door middel van verdichting.

Het beleid van de gemeente (onder meer verwoord in recente bestemmingsplannen) is erop gericht binnen de woonwijken een menging met kleinschalige werkgelegenheid mogelijk te maken. In het plan zijn daarom ruime mogelijkheden opgenomen voor het werken aan huis en is er in de plint ruimte voor (publieksgerichte) bedrijvigheid.

3.2.3 Gewenste ontwikkeling

Nieuwbouw op de postkantoorlocatie zal voornamelijk uit woonbebouwing bestaan, waarbij nadrukkelijk wordt gesteld dat ‘dode’ plinten aan het groengebied en langs de doorgangen voorkomen moeten worden. Daarom is het noodzakelijk om de begane grond te bestemmen voor winkel- en/of commerciële ruimte. Aan de Papsouwselaan wordt de plint met openbare functies, zoals die langs bijna de gehele laan aanwezig is, doorgezet in het nieuwe gebouw. Ook aan de andere zijde, aan het Minervaplein en de Herculesweg, dient aandacht te worden besteed aan de uitstraling van de plint en zijn ook hier openbare functies gewenst.

Het voormalige buurtcentrum in het park zal vervangen worden. Bij voorkeur wordt bij de herinrichting van het plangebied een nieuw “ontmoetingscentrum” gerealiseerd. De oppervlakte van het nieuw te bouwen ontmoetingscentrum zal minimaal 100 m2 bedragen. Het centrum zal met name op ouderen gericht zijn.

3.3 Openbare ruimte

De herinrichting van de openbare ruimte van het Minervaplein en omgeving zal plaats vinden middels een uitgebreide opknapbeurt. De visie van buurtbewoners/gebruikers is hierin nadrukkelijk meegenomen.

De inrichting van de openbare ruimte rondom de nieuwe bouwmassa op de postkantoorlocatie zal hierop aan sluiten en de ruimtelijke structuur versterken; met name voet- en fietsroutes door het gebied moeten verbeterd worden. De sociale veiligheid zal sterk verbeterd moeten worden door het gebied overzichtelijker te maken en een hoger kwaliteitsniveau met betrekking tot groen en inrichtingselementen te bezorgen.

De huidige speelvoorzieningen zullen verbeterd en vernieuwd worden.

4 MILIEU

4.1 Ecologie

Het plangebied ligt niet aan de ecologische hoofdstructuur en in het plangebied zijn geen ecologische kerngebieden aanwezig. De herontwikkeling van deze locatie heeft naar verwachting geen significantie invloed heeft op de plaatselijke ecologie.

4.2 Water

4.2.1 Bestaande situatie

Het plangebied ligt in de hoge Abtswoudsepolder.

4.2.2 Regelgeving en beleid

De randvoorwaarden en uitgangspunten op het gebied van water worden bepaald door verschillende beleidsnota’s: het Waterplan en het Duurzaamheidsplan 3D van de gemeente Delft en de 4^de Nota Waterhuishouding. Het verdient bij planvorming in zijn algemeenheid aanbeveling in een vroegtijdig stadium overleg met gemeente en Hoogheemraadschap te voeren over de gekozen waterstructuur en het gerealiseerde wateroppervlak.

4.2.3 Gewenste ontwikkeling

Het plangebied wordt geherstructureerd. Er dient daarom een watertoets te worden uitgevoerd, waarbij alle wateraspecten aan bod komen. Belangrijke aspecten zijn de waterberging en waterkwaliteit. De waterbergingseis van het hoogheemraadschap is voor stedelijk gebied 325 m³/ha. Bij het berekenen van deze norm is er uitgegaan van 50% verhard oppervlak in een gebied. Bij herstructurering moet aan deze norm worden voldaan.

Uit meetgegevens is gebleken dat de ontwateringsdiepte meer is dan 70 cm. Daarom zijn er ter plaatse van de nieuwbouw geen problemen te verwachten door de grondwaterstand. Het water dat van de daken wordt afgevoerd, dient te worden afgekoppeld.

4.3 Milieuzonering

4.3.1 Bestaande situatie

In het plangebied noch in de directe omgeving zijn op een afstand van minder dan 30 meter bedrijven aanwezig vallend onder categorie 3.2 van de Lijst van bedrijfstypen.

4.3.2 Regelgeving en beleid

De afgelopen jaren zijn diverse wijzigingen opgetreden in de milieuregelgeving en de interpretatie van die regelgeving door rechterlijke instanties. In de conceptnota “Bedrijven en bestemmingsplannen” (in januari ’03 vrijgegeven voor overleg en inspraak) wordt het gemeentelijk beleid uiteengezet over de wijze waarop bedrijven in bestemmingsplannen worden opgenomen. Doelstelling van het nieuwe beleid is het ontwikkelen van regels die enerzijds voldoen aan de nieuwe eisen en die anderzijds recht doen aan de specifieke situatie in Delft. De VNG-methodiek, waarbij minimale afstanden tussen milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen worden gegeven per milieucategorie, heeft aan het nieuwe beleid ten grondslag gelegen. Daarbij is echter rekening gehouden met de karakteristieken van Delft, het economisch functioneren van de stad en de wens tot intensief ruimtegebruik. In de nota wordt gewerkt met type plangebieden. De Voorhof valt onder woonwijken 2, dit zijn de zogenoemde naoorlogse woonwijken. Bedrijvigheid in dit type wijken is gelegen aan de ontsluitingswegen van de wijk.

4.3.3 Gewenste ontwikkeling

De nieuw te vestigen voorzieningen dienen allen te vallen onder categorie 1 van de Lijst van bedrijfstypen. Categorie 2 bedrijven zijn slechts toegestaan indien de activiteiten gerelateerd zijn aan de woonfunctie en de kwaliteit van de leefomgeving niet aantasten. Omdat het plangebied gesitueerd is aan een ontsluitingsweg past het toestaan van bedrijvigheid in de plint binnen het concept beleid.

4.4 Bodem

4.4.1 Bestaande situatie

Het te herontwikkelen gebied ligt volgens de bodemkwaliteitskaart in zone G1, dit wil zeggen dat er geen verontreinigingen met zware metalen en pak zijn te verwachten.

In het kader van de milieuvergunning is in 1993 op het buitenterrein van het postkantoor bodemonderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek blijkt dat plaatselijk in de bovengrond en grondwater licht verhoogde concentraties xylenen zijn aangetroffen. Tevens is in het grondwater een matig verhoogde concentratie arseen aangetroffen.

4.4.2 Regelgeving en beleid

De bodemkwaliteit dient te worden gehandhaafd en waar mogelijk op lokaal niveau verbeterd te worden. De bodemkwaliteit mag niet verslechteren.

Wettelijk

Er dient rekening te worden gehouden met de vigerende wetgeving (Wet bodembescherming en het Bouwstoffenbesluit), het rijks- en provinciaalbeleid. Aansluitend hierop dient er rekening te worden gehouden met de tijd (en geld) die nodig is om ernstig verontreinigde terreinen te saneren.

Ook eventueel bij de herinrichting vrijkomende grond dient binnen de bestaande beleidskaders (Wet bodemsanering/Bouwstoffenbesluit) verwerkt dan wel afgevoerd te worden.

Gemeentelijk beleid

Naast bovenstaand beleid dient rekening gehouden te worden met het Delftse bodembeleid zoals vastgelegd in het Handboek Bodem.

Gezien de schaal van de locatie, dient in het kader van de bouwaanvraag bodemonderzoek te worden uitgevoerd. Dit bodemonderzoek mag op het moment van indiening niet ouder zijn dan vijf jaar. Het onderzoek dient conform NVN 5725 en NEN 5740 uitgevoerd te worden. Aanvullend op het historisch onderzoek, zoals beschreven in NVN 5725, dient er aanvullend een onderzoek te worden gedaan naar asbest (vooronderzoek van ontwerp NEN-5707).

Bij de planontwikkeling dient rekening gehouden te worden met de vigerende wetgeving (Wet Bodembescherming en het Bouwstoffenbesluit). Het Delftse bodembeleid is vastgelegd in het Handboek Bodem. In het kader van een bouwaanvraag dient bodemonderzoek te worden uitgevoerd. Dit bodemonderzoek mag op het moment van indiening niet ouder zijn dan vijf jaar. Het onderzoek dient conform NVN 5725 en NEN 5740 uitgevoerd te worden. Aanvullend op het historisch onderzoek, zoals beschreven in NVN 5725, dient er aanvullend onderzoek te worden gedaan naar asbest (vooronderzoek conform ontwerp NEN 5707).

Aan de hand van het verkennend bodemonderzoek (en eventueel nadere onderzoeken) bepaalt de gemeente of provincie de te treffen bodemsaneringsmaatregelen en geeft hiervoor randvoorwaarden aan. Het is mogelijk dat op basis van de onderzoeksresultaten beperkingen aan het gebruik van de grond worden opgelegd. Het is daarom van belang het verkennend onderzoek zo snel mogelijk te doen en de uitkomsten mee te nemen in het stedebouwkundig plan.

In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat de bodemkwaliteit niet mag verslechteren. Waar mogelijk zou de kwaliteit op lokaal niveau verbeterd moeten worden.

4.4.3 Gewenste ontwikkeling

Er dient zo mogelijk te worden gewerkt met een gesloten grondbalans (uitgezonderd mogelijk ernstig verontreinigde saneringslocaties). Alle vrijkomende grond dient binnen het gebied te worden hergebruikt. Hierdoor wordt het gebruik van grondstoffen en vervoersbewegingen tot een minimum beperkt. Indien grond nodig is dan dient dit zoveel mogelijk vanuit de regio te worden aangevoerd.

De algemene bodemkwaliteit van de locatie is onbekend. Er kunnen puntverontreinigingen voorkomen als gevolg van voormalige bedrijfsactiviteiten en bijvoorbeeld ondergrondse brandstoftanks. Meer informatie over de bestaande situatie wordt verwacht na uitvoering bodemonderzoek.

4.5 Geluid

4.5.1 Bestaande situatie

Het plangebied ligt aan de Papsouwselaan, een ontsluitingsweg voor de wijk Voorhof.

4.5.2 Regelgeving en beleid

Op grond van de Wet geluidhinder bedraagt de voorkeursgrenswaarde voor geluidbelasting op de gevel 50 dB(A) op de gevel. Voor binnenstedelijke wegen bedraagt de maximaal te verlenen ontheffingswaarde 65 dB(A) voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen. Vanuit milieuoverwegingen bestaat de voorkeur geen hogere grenswaarde dan 60 dB(A) vast te stellen. Indien de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden, dient een hogere grenswaardeprocedure te worden doorlopen.

4.5.3 Gewenste ontwikkeling

De ontwikkelaar dient een akoestisch onderzoek naar de geluidsbelasting op de gevel ten gevolge van het verkeer op de Papsouwselaan uit te voeren.

4.6 Luchtkwaliteit

Volgens het Besluit Luchtkwaliteit mag in 2010 het jaargemiddelde de 40 μg NO₂/m³ en voor fijn stof de PM10 de 50μg/m³ niet overschrijden. De normen voor luchtkwaliteit worden ter plaatse van de nieuwbouw niet overschreden.

4.7 Energie

De gemeente Delft hanteert rondom energie de “Trias Energetica”. Dit houdt in dat eerst onnodig gebruik van energie wordt voorkomen, vervolgens duurzame energiebronnen worden ingezet en als laatste stap efficiënt gebruik van eindige energiebronnen.

Met het vaststellen van het gemeentelijk Duurzaamheidsplan 2000-2003 zijn een aantal lange en korte termijn doelstellingen vastgelegd voor het thema Energie. Daarnaast is recentelijk het Klimaatbeleidsplan in concept opgesteld. Naar verwachting wordt het in april ’03 vastgesteld. In het Klimaatbeleidsplan worden verschillende, voor het plangebied relevante, eisen gesteld.

Op basis van het Klimaatbeleidsplan van de Gemeente Delft worden voor dit plangebied de volgende eisen gesteld aan de nieuwbouw van woningen:

• EPC- van de woningen 15 tot 20% scherper dan de wettelijke eis.

De gemeente stelt op basis van het Klimaatplan geld beschikbaar voor een bijdrage in de meerkosten om de verscherpte wensen en eisen op het gebied van energie te halen. Via de ‘reserve energiebesparende maatregelen’ kan een aanvraag worden ingediend voor een gemeentelijke bijdrage van maximaal 25% van de meerkosten.

4.8 Duurzaam bouwen, Politiekeurmerk en intensief ruimtegebruik

Het duurzaam bouwen beleid is eveneens vastgelegd in het Klimaatbeleidsplan van de gemeente Delft.

De eisen die hieruit volgen voor dit plangebied zijn:

• het toepassen van alle vaste maatregelen uit het Nationaal pakket Duurzaam Bouwen woningbouw;
• het toepassen van 50% van alle variabele maatregelen uit het Nationaal pakket Duurzaam Bouwen woningbouw. De maatregelen die zijn genoemd in de verordening Duurzaam Bouwen van de gemeente Delft moeten in ieder geval in deze selectie voorkomen;
• de inspanningsverplichting dat alle nieuwe woningen worden uitgerust met een lage temperatuur verwarmingssysteem;
• gebruik van het Nationaal Pakket Stedenbouw bij de planvorming.

5 INFRASTRUCTUUR

5.1 Openbaar vervoer

5.1.1 Bestaande situatie en relevante ontwikkelingen

De postkantoorlocatie en het achterliggende Minervaplein met de omringende woonbebouwing zijn prima bereikbaar vanaf de tram- en bushaltes op de grote doorgaande wegen, te weten tramlijn 1 richting Station en Scheveningen en buslijn 64 richting Delft centrum.

.

5.2 Autoverkeer

Bestaande situatie en relevante ontwikkelingen

Autoverkeer kan de locatie op verschillende manieren goed bereiken. De huidige verkeerscirculatie zal dan ook gehandhaafd (moeten) blijven. Kruispunten en T-splitsingen zijn niet allemaal even overzichtelijk vanwege een overdaad aan groen. Dit is door snoei- en onderhoudswerkzaamheden op te lossen. De hoek Artemisweg en Minervaweg is niet overzichtelijk door de geparkeerde auto’s aan de Minervaweg. Deze halen echter wel de snelheid uit het autoverkeer op de

Minervaweg. Een eventuele herschikking van die parkeerplaatsen en/of het laten vervallen van een of twee plaatsen zou de situatie kunnen verbeteren.

5.3 Parkeren

5.3.1. Huidige situatie

In het gebied zijn recent nachtparkeertellingen (op 5 en 6 maart 2003) en een dagtelling (op 23 september 2003) verricht. Voor de bepaling van het benodigde aantal parkeerplaatsen, waaronder in het openbare gebied, is van deze gegevens gebruik gemaakt, evenals van de nieuwe regelgeving en beleid ten aanzien van parkeernormen.

5.3.2 Regelgeving en beleid t.a.v. parkeren.

Het CROW heeft zeer recent (juni 2003) een publicatie uitgegeven voor nieuwe richtlijnen voor parkeernormering. Aanleiding van deze nieuwe richtlijnen was de veroudering van de normen uit het ASVV van 1992. De normen welke tot nu toe in Delft werden gehanteerd vielen binnen deze richtlijnen (ASVV staat voor ‘aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom’. Het ASVV is een landelijk gebruikt boekwerk dat regels en richtlijnen bevat voor alle verkeersvoorzieningen, uiteenlopend van bebording tot parkeerplaatsen).

Voor het vaststellen van de benodigde parkeernorm is gebruik gemaakt van cijfers van het CBS en de richtlijnen van het CROW. CROW staat oorspronkelijk voor: Centrum voor Regelgeving en Onderzoek in de Grond-, Water- en Wegenbouw en de Verkeerstechniek. Het CROW heeft in juni 2003 nieuwe richtlijnen voor parkeernormen uitgebracht. De richtlijnen van het CROW zijn landelijk (ook juridisch) geaccepteerd als acceptabel en betrouwbaar.

Volgens de richtlijnen van het CBS en van het CROW valt Delft onder de noemer “zeer sterk stedelijk”. Hoe minder stedelijk hoe hoger de parkeernorm moet zijn volgens het CROW.

Parkeren bij woningen.

Het nieuwe voorstel voor Delft houdt in om voor bedrijven en voorzieningen in Delft de parkeernormen van het CROW aan te houden. Voor woningen is het voorstel om iets aangepaste parkeernormen te hanteren. Het zelf vaststellen van parkeernomen voor woningen geeft de gemeente de gelegenheid een differentiatie in type woning aan te brengen, zoals dat voor Delft gewenst is en ook de parkeernormen aan te passen aan de Delftse situatie.

In de parkeernormen voor woningbouw is onder andere onderscheid gemaakt in sociale woningbouw en vrije sector woningen.

Woningtype	norm binnenstad	norm schil	norm overig
Vrije sector woning	1,3	1,5	1,7
Sociale woningbouw, 3 of meer kamers	1,1	1,2	1,4
Sociale woningbouw 1 of 2 kamers	0,4	0,6	0,8
Studenten/ jongerenhuisvesting	0,25	0,3	0,3
Serviceflat/ aanleunwoning	0,3	0,4	0,6

Parkeren op privé terrein

Privé-parkeerplaatsen bij de woning worden in vergelijking met openbare parkeerplaatsen slechter benut. Privé-parkeerplaatsen zijn over het algemeen niet uitwisselbaar met andere gebruikers. Garages krijgen soms een andere functie dan het stallen van de auto, bijvoorbeeld berging, woon- of hobbyruimte. Daarom worden privé-parkeervoorzieningen op eigen terrein niet als volle parkeerplaats meegerekend bij de parkeernormering. Geclusterde (collectieve gebouwde) parkeervoorzieningen onder bijvoorbeeld een appartementengebouw worden wel één op één meegeteld in de parkeernorm. In principe maakt het niet uit of de parkeerplaatsen voor nieuwbouw gerealiseerd worden op straat of in een gebouwde voorziening, met dien verstande dat ze alleen als parkeergelegenheid kunnen worden gebruikt en niet een ander doel (bergruimte of i.d.) kunnen dienen.

Aandeel privé parkeerplaatsen in de parkeernorm (zie onderstaande tabel)

Type parkeerplaats	Rekenfactor in parkeernorm
Geclusterd (gebouwde) parkeervoorziening	1,0
Tuinparkeerplaats	0,5
Oprit min 5,0 m zonder garage	0,8
Garage met oprit van minimaal 5,0 m	1,0
Garage zonder oprit	0,5
Garage met dubbele oprit (min 4,5 breed en 5,0 m lang)	1,8

Fiets- en scootmobielparkeren (stallen)

Volgens het bouwbesluit dat per 1 januari 2003 van kracht is, is het niet meer verplicht om in een woning een bepaald percentage bergruimte op te nemen dat van buitenaf bereikbaar is. Om de mogelijkheid om (brom)fietsen en scootmobielen te stallen bij woningen te waarborgen is er een stallingsnorm opgenomen in het gemeentelijk beleid.

De norm is als volgt:

1. per woning is tenminste één, vanaf de straat toegankelijke, afsluitbare bergruimte aanwezig, waarvan de vloeroppervlakte ten minste 3,5 m² is en waarvan de breedte ten minste 1,5 m is. De hoogte boven het vloeroppervlakte moet ten minste 2,1 m zijn. De drempelhoogte is maximaal 20 mm.

Voor woningen anders dan seniorenwoningen en aanleunwoningen is de eis van drempelhoogte niet verplicht en mag in plaats van een individuele berging ook een gemeenschappelijke berging worden gerealiseerd.

Een alternatief voor optie 1 is dan:

2. per woning is tenminste één stallingsmogelijkheid voor 2 fietsen aanwezig in een gemeenschappelijk overdekte stallingsvoorziening maximaal 50 meter van de woning, die in ieder geval vanaf de straat bereikbaar is.

De commissie Duurzaamheid heeft op 09-09-03 positief advies uitgebracht over de gewijzigde voorstellen van de hiervoor genoemde parkeernormen voor het verplicht realiseren van het aantal parkeerplaatsen per nieuw te bouwen woning , het fiets- en scootmobielstallen alsmede de nieuwe CROW normen t.a.v. instellingen en bedrijven door de ontwikkelaar van het bouwproject. Een en ander is neergelegd in de Nota Parkeren en Stallen.

5.3.3.Gewenste ontwikkeling t.a.v. het parkeren

Er wordt van uitgegaan dat de realisatie van de benodigde parkeerplaatsen op eigen terrein in een gebouwde parkeervoorziening zal plaats vinden.

De onder punt 5.3.2 genoemde parkeernormen houden in dat voor de vrijesectorwoningen in dit gebied (dicht nabij centrum en schil) een parkeernorm wordt gehanteerd van 1,5 parkeerplaats (ppl) per woning. Voor kantoorruimte en (winkel)voorzieningen is de norm 2,5 ppl/100 m2 BVO.

Gezien de capaciteit van de voorgestelde bouwmassa is bij de parkeerberekening uitgegaan van 50 woningen en 2.000 m2 kantoren/(winkel)voorzieningen.

Dit leidt tot de volgende parkeerbehoefte:

Bruto Parkeereis functies Corr. Opb.Verv. Saldo 1 Bezoekersaandeel Saldo 2

Woningen 50 x 1,5 = 75 ppl -8 ppl 67 ppl 15 ppl (0.3 ppl / won.) 52 ppl

Kantoren en (winkel)voorz.: 1400 x 2,5 / 100 = 35 ppl -3 ppl 32 ppl 30 ppl (85 %) 2 ppl

Postkantoor: 600 x 2,5 / 100 = 15 ppl -2 ppl 13 ppl 3 ppl (20 %) 10 ppl

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Totaal benodigd voor plan 125 ppl -13 ppl 112 ppl 48 ppl 64 ppl

Primair wordt gesteld dat de parkeerplaatsenplaatsen voor de bewoners en gebruikers op eigen terrein dienen te worden gerealiseerd.

Dit geldt ook voor de bezoekersplaatsen.

Uit de tabel blijkt dat na een correctie van 10% voor goede openbaar vervoer in de omgeving er 125 – 13 = 112 parkeerplaatsen (saldo 1) op eigen terrein gerealiseerd moeten worden.

Uit de bruto parkeereis kan vervolgens het bezoekersaandeel (ingecalculeerd in de parkeernorm CROW 2003) worden bepaald en wel 48 parkeerplaatsen.

Bij een aanname dat de bewoners /gebruikers parkeerplaatsen in ieder geval in de garage moeten worden ondergebracht, betekent dit een minimum capaciteit voor de garage van 64 parkeerplaatsen. (saldo 2).

De maximum capaciteit is echter 80 parkeerplaatsen.

Dit betekent dat het bezoekersaantal van 48 – (80-64) = 32 parkeerplaatsen elders gecompenseerd moeten worden.

Indien nodig in de openbare ruimte.

Hiernavolgende beschouwing toont aan dat in de openbare ruimte dit tekort zonder problemen kan worden gecompenseerd.

Voor het totale gebied is voor de woonfuncties de omgerekende behoefte aan parkeerplaatsen in de openbare ruimte bepaald.

De totale parkeercapaciteit Minervaplein en omgeving bedraagt in de huidige situatie 534 ppl

Benodigd aantal parkeerplaatsen op basis van de nieuwe normering bedraagt 488 ppl

-----------------

Overcapaciteit op basis van normering CROW 2003 41 ppl

Voor de directe omgeving zijn, zoals vermeld in 5.3.1., representatieve parkeertellingen verricht. Uit deze tellingen blijkt er in de nacht een overcapaciteit van 87 plaatsen, terwijl er overdag 173 plaatsen vrij blijven.

Saldo op basis van nachtparkeertellingen 87 - 32 = 55 lege parkeerplaatsen.

Saldo op basis van dagtellingen 173 - 32 = 141 lege parkeerplaatsen.

Op basis hiervan kan het parkeertekort voor bezoekers, in dit geval 32 parkeerplaatsen in de openbare ruimte worden opgelost.

Voor deze plaatsen moet door de ontwikkelaar van het plan wel een afkoopsom worden betaald.

5.4 Langzaam verkeer

5.4.1 Bestaande situatie

Er ligt momenteel een aantal fiets- en looproutes door en langs het plangebied. Sommige van deze routes zijn in de huidige situatie te onoverzichtelijk om optimaal te functioneren.

5.4.2 Regelgeving en beleid

Momenteel wordt een nieuwe beleidsnota op het gebied van mobiliteit voorbereid, het LVVP. In het LVVP zal ook aandacht worden besteed aan het fietsnetwerk in Delft. Op het schaalniveau van het plangebied worden echter geen grote structuuringrepen verwacht. Het beleid van de gemeente Delft is er in ieder geval op gericht het fietsverkeer zoveel mogelijk te stimuleren. Een algemene beleidslijn is dan ook, dat het van belang is vanuit de woonwijken goede verbindingen voor langzaam verkeer te realiseren met het hoofdfietsnetwerk en de omliggende woonwijken.

5.4.3 Gewenste ontwikkeling

Bij herinrichting en door de herontwikkeling van de postkantoorlocatie dienen de fiets- en wandelroutes een duidelijkere plek en functie te krijgen in het gebied. Handhaving van de bestaande fietsroutes aan weerszijden van het Minervaplein en minimaal 1 wandel- en fietsroute in oost-west richting vormen op dit aspect de randvoorwaarde bij herontwikkeling.

Figuur 7, randvoorwaarden verkeer

6 Cultuurhistorie

6.1 Archeologie

Het ontwikkelingsgebied ligt op een ondergrond die bestaat uit een meer dan 2 m dik kleidek op zand op Hollandveen op Calaisafzettingen. Deze profielopbouw wordt gerekend tot de dekafzettingen van de Duinkerke I- transgressieperiode. Volgens de Cultuurhistorische Hoofdstructuur van Zuid-Holland is het ontwikkelingsgebied aangewezen als gebied het een redelijke tot grote kans op het aantreffen van archeologische sporen.

Indien de bekende vindplaatsen in de regio worden weergegeven op een bodemkundige ondergrond, dan blijkt dat er vrijwel geen vindplaatsen uit de Romeinse Tijd op dit type bodem in de omgeving zijn aangetroffen. Dit type bodem leent zich echter wel voor in gebruik name voor percelen weiland en akkerland, zoals het aantreffen van greppels en sloten uit die tijd duidelijk maakt.

Voor de Middeleeuwen geldt dat de Papsouwselaan de weg was waarlangs meerdere boerderijen stonden van waaruit het omringende land werd bewerkt. De meeste boerderijen stonden overigens aan de westelijke zijde van deze weg. De boerderijen langs deze laan gaan terug tot in de twaalfde eeuw. Ze zijn te verwachten in een strook van maximaal 100 m vanaf de Papsouwselaan, indien wordt gelet op het bewoningspatroon zoals wordt geschetst op de kaart van Kruikius uit 1712. Waarnemingen in de omgeving hebben geleerd dat deze kaart op dit type ondergrond als een betrouwbare schatter kan worden beschouwd voor het voorspellen van laatmiddeleeuwse bewoningspatronen.

Samenvattend kan worden gesteld dat de feitelijke situatie in het ontwikkelingsgebied er op wijst dat er een geringe kans bestaat op het aantreffen van archeologische sporen.

Er hebben sinds de Romeinse Tijd geen kleiafzettingen meer in het plangebied plaatsgevonden. Dit betekent dat de eventueel aanwezige archeologische sporen ten tijde van de aanleg van de woonwijk nagenoeg aan het oppervlak hebben gelegen en daardoor erg kwetsbaar waren voor de uitgevoerde bouwwerkzaamheden. De huidige bebouwing in het plangebied laat geen verkennend veldonderzoek toe. Vele gebouwen zijn onderkelderd, zodat op die plekken de eventueel daar gelegen archeologische waarden al zijn verdwenen of op zijn minst zwaar zijn aangetast.

Gelet op de relatief lage verwachting op archeologische vindplaatsen uit de Romeinse Tijd, de geringe kans op middeleeuwse woonplaatsen die ver van de Papsouwselaan liggen, wordt voorgesteld geen aanvullende inventarisatie in het veld te verrichten. Wel dient bij het verstrekken van de bouwvergunning de voorwaarde te worden opgenomen dat er archeologische bouwbegeleiding zal plaatsvinden tijdens de aanleg van de parkeergarage onder de nieuwbouw om te verifiëren of de gemaakte archeologische analyse van het bureauonderzoek juist blijkt te zijn. Dit om zo nodig een bijstelling te kunnen maken voor het gemeentelijk archeologiebeleid in de toekomst.

6.2 Cultuurhistorisch waardevolle bebouwing

De stedenbouwkundige situatie rond het Delflandplein is in de jaren '60 van de vorige eeuw ontstaan, naar ontwerp van de stedenbouwkundigen S.J. van Embden en en J. Froger. Het postkantoor is ontworpen door A.J.H.M. Haak en gebouwd in 1974. De zuidelijke gevel vormt samen met de hoge flat Torenhove de wand van het voor voetgangers gereserveerde deel van het Delflandplein, waarop de v.m. ABN-bank (de 'driemaster', ook van A.J.H.M. Haak) als solitair gebouw middenop staat en de stedelijke ruimte verdeelt.

De gebouwen zijn karakteristiek voor de tijd waarin ze gebouwd zijn en kennen daarin hun cultuurhistorische waarde. Over het postkantoor wordt in de architectuurgids van Delft uit 1992 geschreven:

“ Het postkantoor is opgetrokken in een opvallende oranje-rode Groninger baksteen en een rood geschilderde betonnen draagconstructie, gecombineerd met zwarte kozijnen. Het gevouwen witte dak met groot overstek dient als zonwering. De kunstenaar Woody van Amen heeft de publiekshal vormgegeven.”

Het postkantoor is niet van zodanig cultuurhistorisch belang dat het in aanmerking zou komen voor behoud als jong monument.

7 Maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid

7.1 Inspraak & overleg

Het Ontwikkelingsplan zal, na accordering door B&W Delft, voor een periode van 4 weken ter inzage worden gelegd voor omwonenden en andere belanghebbenden. Tevens wordt een informatie-avond georganiseerd. Na deze inspraakperiode wordt het Ontwikkelingsplan eventueel aangepast n.a.v. de inspraakreacties. Na verwerking van inspraakreacties zal het plan tter behandeling worden aangeboden aan de gemeenteraadscommissie duurzaamheid. Bij positief advies van deze commissie wordt het ontwikkelingsplan ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad

7.2 Financiële uitvoerbaarheid

De ontwikkeling van het gebied is een particuliere ontwikkeling. Met betrekking tot eventuele planschadeclaims zal aanvrager aan moeten tonen welke de mogelijke claims zullen zijn en hoe aanvrager denkt te kunnen voorzien in de planschadeclaims. Conform de in december 2002 vastgestelde raadsnota’s “Exploitatieverordening”, “Planschadeverordening” en “Evaluatie WRO” wordt op deze wijze het financiële risico bij de aanvrager neergelegd.