Bijlage bij nota B&W Paardenmarkt 1 / grondexploitatie,
kenmerk 03/031896
A. Algemeen:
Inleiding:
Het plan
tot verbouw en nieuwbouw van Paardenmarkt 1 kent een lange voorgeschiedenis.
Begin jaren ’90 waren hiervoor al de eerste schetsen gereed. Na veel
verschillende ontwerpen is juli j.l. de bouwvergunning verleend en is de
gemeente voornemens op korte termijn, na formele besluitvorming, het voorgebouw
met de uit te geven grond te leveren.
Het vakteam Grond is gevraagd een exploitatieberekening op
te stellen voor bovengenoemde ontwikkeling. Bijgaand treft u deze
exploitatieberekening in aan.
Inhoud Plan:
Het plan
omvat de bouw van een woningcomplex voor cliënten van Ipse, een
gemeenschapsruimte, een dagcentrum voor kinderen met een verstandelijke- en/of
lichamelijke handicap, een dagcentrum voor reguliere kinderopvang, alsmede 17
vrije sectorappartementen met een ondergrondse parkeergarage voor 64 auto’s.
De
gemeente heeft aangegeven de sloop en bodemsanering van het achtergebouw en de
asbestsanering van het voorgebouw voor haar rekening te nemen en na de bouw het
geplande fietspad langs de noordzijde van de kantoorgracht te realiseren.
De ligging van het exploitatiegebied is aangegeven op de
toegevoegde exploitatietekening.
Parameters:
Bij de berekening van het resultaat per 1 januari 2003 is
gebruik gemaakt van de dynamische eindwaarde methode. Hierbij wordt gedurende
de looptijd van het plan rekening gehouden met rente- en inflatie-invloeden.
Het grondexploitatiesysteem Pagoni is hiervoor de basis.
Gebruik is gemaakt van de volgende parameters:
Renteverlies
en rentewinst 6,5%
Opbrengstenstijging 0,0%
Kostenstijging 3,0%
Peildatum voor kosten en opbrengsten is 1 januari 2003.
Bedragen bijna allemaal excl. BTW.
Overzicht investeringen & opbrengsten:
|
Investeringen |
€ |
Opbrengsten |
€ |
|
Inbrengwaarde grond + pand Gemaakte kosten 2002 Tijdelijk beheer / kosten eigenaar Bouw- en woonrijp maken Overige kosten Plankosten Risico kade+fietspad zuidzijde KG Onvoorzien Saldo rente+inflatie Exploitatieresultaat |
7.492,82 64.357,68 8.000,00 556.955,40 18.642,56 50.000,00 p.m. 50.000,00 -45.875,35 360.843,89 |
Voorgebouw Grond achter voorgebouw |
291.156,00 779.261,00 |
|
Totaal |
1.070.417,00 |
Totaal |
1.070.417,00 |
Geconstateerd wordt een voordelig resultaat per 31-12-2005
van € 360.843,89 excl. BTW.
Geconstateerd wordt een voordelig resultaat per 01-01-2003
van € 298.724,29 excl. BTW.
Bij bovenstaande tabel kan nog worden opgemerkt dat uit het
Stadsvernieuwingsfonds (SVF), conform eerdere besluitvorming, een bijdrage
wordt verleend voor herstel kade en realisatie van het fietspad aan de
zuidzijde van de Kantoorgracht. De raming van de kosten (€ 188.667,36 incl.
BTW) komt nagenoeg overeen met de bijdrage uit het SVF. Reeds toegekend €
94.000,-- incl. BTW, nog in aanvraag € 100.000,-- incl. BTW (MRSV 2004).
B. Investeringen:
Voor de bepaling van de kosten bouw- en woonrijpmaken is
gebruik gemaakt van de civieltechnische ramingen opgesteld door het
Ingenieursbureau. Reeds gemaakte kosten komen uit de gemeentelijk
administratie. De andere genoemde kosten zijn ramingen van het vakteam Grond.
In de civieltechnische kosten zijn opgenomen de te
verwachten inrichtingskosten voor het bouw- en woonrijp maken voorzover niet
ten laste van de ontwikkelaar en de kosten van het doortrekken van het fietspad
langs de kantoorgracht.
Een aantal kostenposten zijn hieronder nader toegelicht. Het
prijspeil is 1 januari 2003.
Inbrengwaarde grond + pand.
De boekwaarde van grond
+ pand zoals deze in de gemeentelijke administratie staan. Dit bedrag
heeft geen BTW component.
Gemaakte kosten 2002.
Gemaakte kosten in 2002 die in redelijkheid kunnen worden
toegerekend aan het plan. Gemaakte kosten van voor 2002 hebben grosse mode geen
betrekking op de planontwikkeling. In genoemde bedragen is nog BTW inbegrepen
die verrekenbaar is.
Tijdelijk beheer / kosten eigenaar.
De gemeente is tot de eigendomsoverdracht eigenaar van grond
+ opstal. De eigendomsoverdracht wordt in het najaar van 2003 verwacht.
Bouw- en woonrijp maken.
In de kosten zijn opgenomen de sloopkosten van het
achtergebouw, de asbestsanering van het voorgebouw, de bodemsanering voor zover
noodzakelijk en gebaseerd op een plan zonder parkeerkelder en andere
noodzakelijk bouw- en woonrijpmaakwerkzaamheden met de kosten die noodzakelijk
zijn voor voorbereiding en toezicht uivoering.
Overige kosten / plankosten.
Kosten die niet direct tot het bouw- en woonrijpmaken
gerekend kunnen worden.
Risico kade + fietspad zuidzijde Kantoorgracht.
Risico op kostenoverschrijding van kadeherstel en
doortrekking fietspad langs de zuidzijde van de Kantoorgracht. De geraamde
kosten zijn als bijdrage opgenomen in de MRSV 2004.
Onvoorzien.
Standaard post die onvoorzienbare uitgaven kan dekken. Deze
post is hoger naarmate het risico in de grondexploitatie toeneemt.
Saldo rente + inflatie.
Invloed van rente en inflatiefactoren. Als voorbeeld kan
worden genoemd dat vaak de kosten voor de baat uitgaan en dit tot
financieringskosten leidt. In dit geval echter een positief saldo.
Exploitatieresultaat.
Het saldo dat ontstaat als resultante van kosten en
opbrengsten. In dit geval positief.
C. Opbrengsten:
In het complex worden globaal de volgende voorzieningen
gerealiseerd.
Voorgebouw:
6 lofts
vrije sector (VS) (casco woningen)
1.500
m² bruto vloer oppervalk (BVO) maatschappelijk
Achtergebouw:
11
vrije sector (VS) appartementen
4.881
m² bruto vloer oppervlak (BVO) maatschappelijk
64
parkeerplaatsen (pp) in parkeerkelder.
De grondwaarde van het onderdeel maatschappelijk is conform
het gemeentelijk grondbeleid 2003 vastgesteld op € 125,-- per m² BVO excl. BTW.
De grondwaarde voor de lofts en de appartementen in de VS is gebaseerd op een
grondwaarde behorend bij sociale koopwoningen (grondgebonden, € 15.376,-- per woning, excl. BTW). Dit is
afwijkend van het gemeentelijk grondbeleid. Uitgaande van het gemeentelijk
grondbeleid zou een grondwaarde van gemiddeld € 76.303,63 excl. BTW per VS loft
(excl. afbouw) en een grondwaarde van € 67.459,85 excl. BTW voor de VS
appartementen aan de orde zijn.
Aan
de parkeerplaatsen is geen grondwaarde toegerekend uitgaande van de verwachting
dat de kosten per parkeerplaats nagenoeg gelijk zijn aan de verkoopopbrengst
per plaats.
D. Fasering:
De looptijd van de grondexploitatie is gesteld op 3 jaar.
Start 1 januari 2003, einde 31-12-2005. Deze toch relatief korte looptijd van
de grondexploitatie voor een herontwikkeling is mogelijk omdat de formele
besluitvorming, in dit geval, vrij laat in het herontwikkelingsproces wordt
vastgesteld. Voordeel hiervan is wel dat zaken helderder zijn.
E. Risico’s:
De grondexploitatie kent een aantal onderdelen met een
verhoogd risico. Deze onderdelen zijn:
de
sloopkosten van het achtergebouw
de asbestsanering van het
voorgebouw
de bodemsanering onder het
achtergebouw
het herstel van de kade langs de
Kantoorgracht.
Genoemde risico’ kunnen verder worden onderverdeeld in een
prijsrisico of een hoeveelheidsrisico. De genoemde risico’s zijn
geïnventariseerd en ten dele opgenomen in de kosten bouw- en woonrijp maken en
ten dele in de post onvoorzien.
F. Grondexploitatie
in relatie tot gemeentelijke bijdrage Paardenmarkt 1 (t.k.n.):
De
grondexploitatie moet worden geplaatst in het totale financiële plaatje bij
deze herontwikkeling van en verkoop van grond en pand Paardenmarkt 1. Dit
totale financiële plaatje voor de gemeente is hieronder weergegeven.
a. Bijd. gem. aan Ipse door ingebruikgeving
2000 + 2001: €
222.848,28
b. Bijd. gem. door keuze Ipse op
Paardenmarkt 1: € 1.387.523,08
c. Bijd. gem. aan Ipse door gereduceerde
grondprijs Ipse: €
938.488,00
d. Bijd. gem. aan Ipse zijnde schade
bouwplanwijzigingen: € 504.648,00
e. Bijd. uit Stadvernieuwingsfonds aan kade
+ fietspad €
158.544,00
f. Resultaat grondexploitatie: (positief) -/- € 298.724,29
g. Voordeel Ipse laagrentende leningen
Bouwfonds gelden: € p.m.
Totaal
bijdrage gemeente aan realisatie plan (afgerond) € 2.900.000,00
Bijdrage
gemeente aan Ipse t.b.v. realisatie (afgerond) € 1.650.000,00
ad a. Afgeboekt
t.l.v. reserve verhuurde eigendommen in genoemde jaren. Incl. BTW.
ad b. Door de keuze om IPSE op de Paardenmarkt te
herhuisvesten is de mogelijkheid om deze binnenstadslocatie tot een commerciële
ontwikkeling te brengen uitgesloten. Dit betekent in financiële zin een
bijdrage vanuit de gemeente, maar wel een bijdrage waar IPSE geen baat bij heeft.
Gelet op het feit dat de locatie Paardenmarkt 1 een netto huuropbrengst
genereerde van € 90.189,00 p/j en deze mede als gevolg van deze herontwikkeling
niet meer in rekening kan worden gebracht, betekent wel dat de gekapitaliseerde
netto huuropbrengsten gemeentelijk moeten worden gecompenseerd. Het genoemde
bedrag bij 2. is het te compenseren bedrag bij een renteomslagpercentage van
6,5% (2002 e.v). Dit bedrag is t.l.v een reserve gebracht.
ad c. Volgens gemeentelijk
grondbeleid zouden de vrije sector (VS) appartementen en lofts moeten worden
verkocht met een grondwaarde van 29 % van de v.o.n. prijs bij een volwaardig
afgebouwde woning. De v.o.n. voor de lofts (casco woning) is voorcalculatorisch
vastgesteld op gemiddeld € 313.108,00 v.o.n. en voor de 11 appartementen op
gemiddeld € 276.818,00 v.o.n. Om de lofts af te bouwen moet tot € 100.000,00
extra door de koper worden geïnvesteerd. Gelet op het monumentale karakter van
het voorgebouw en de daarmee verband houdende meerkosten bij verbouw is het
verdedigbaar geen grondwaarde toe te rekenen aan de nog door de koper te maken
kosten voor afbouw van zijn/haar loft.
De afwijking van het gemeentelijk
grondbeleid, niet zijnde de invloed van het monumentale karakter, heeft plaatsgevonden
om Ipse tegemoet te komen omdat de door Ipse gewenste ontwikkeling niet
volledig wordt vergoed door het Ministerie. Het genoemde bedrag in de tabel is
exclusief BTW.
ad d. Ipse heeft aangegeven schade te hebben
geleden door de r.o. procedures. Het door Ipse ingediende bouwplan bleek r.o.
technisch niet haalbaar en moest worden aangepast (bouwlaag eraf). Het genoemde
bedrag is exclusief BTW. Of verrekening met het BCF mogelijk is, is niet
bekend. De dekking moet nog worden aangegeven.
ad e. De doortrekking fietspad langs zuidzijde
Kantoorgracht, onderdeel van het plan, komt ten laste van de gemeente. Genoemd
bedrag is exclusief BTW.
ad f. De gemeente heeft naar verwachting een
positief resultaat op de grondexploitatie. Het genoemde bedrag is exclusief
BTW.
ad g. Voor Ipse zijn laagrentende leningen
beschikbaar in het kader van de Bouwfonds gelden. Voor zover thans bekend heeft
Ipse hier nog geen gebruik van gemaakt.
Vakteam Grond, J.M. Cornelissen.
Bijlage(n): Grondexploitatietekening
Paardenmarkt 1 d.d. maart 2003